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C3 - DIRECCIÓN TECNICA DE OBRA

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UT4- LAS INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS Y EL FINAL DE OBRA

UT4-UD4 –EL FINAL DE OBRA

INTRODUCCION

Al iniciar esta unidad temática, entre otras consideraciones, nos habíamos

propuesto finalizar el curso con las consideraciones generales sobre el final de
la obra y su entrega al comitente.
En esta Unidad Didáctica abordaremos los siguientes temas:
• Recepción provisoria de la Obra
• Recepción definitiva de la Obra
• Plazos de garantías.
• Manuales de funcionamiento y mantenimiento
• Documentación final de Obra

Al finalizar esta Unidad, confiamos en que usted estará en condiciones de

implementar adecuadamente el final de obra, siguiendo para ello con las
condiciones establecidas en los pliegos y en la documentación general de la
obra, de acuerdo a lo que trabajamos en la UT1.

De este modo, cerramos el ciclo de la Dirección de Obra. Al hacerlo,

retomamos conceptos trabajados al iniciar este curso-la documentación de la
obra, los pliegos y los contratos.

Esto no es casual ya que, como dijimos al comenzar el curso, una buena tarea
de Dirección de Obra se fundamenta en una confección sólida de la
documentación, los planos, pliegos y contratos en general.

Al entregar la obra, estipulando plazos y garantías, lo que se hace es cumplir

con las condiciones estipuladas al inicio de la obra – varios meses antes.

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a. Recepción o Entrega provisoria de la Obra

La DO, conjuntamente con la empresa constructora, ejecutará una revisión total

de la obra en una fecha próxima a su terminación.
Finalizada esa revisión, se confeccionará un acta en la cual se consignarán
todas las anomalías y defectos de ejecución o de funcionamiento que se
observaron. Al listado resultante se le asignará un plazo de reparación.
Cumplido este plazo, se realizará la recepción definitiva de la Obra.
Es conveniente que este acto se formalice a través de la confección de un
Acta, firmada por los representantes de cada una de las partes – COMITENTE,
CONTRATISTA y DIRECCION DE OBRA.
A partir de ese momento, el COMITENTE tomará posesión de a obra y se hará
cargo de su mantenimiento, mientras la EMPRESA CONTRATISTA tendrá
derecho de certificar el 100% de la obra. (ante cualquier duda respecto de este
tema, le sugerimos retomar la UT1-UD4).

¿De qué manera se implementa esta etapa?

Es recomendable:

1. Ejecutar un listado de tareas genéricas, pero ordenadas, que permita seguir

el mismo orden en la observación y verificación de cada local.

2. Se deben consignar, para cada local, las reparaciones a realizar.

3. Iniciadas las reparaciones solicitadas, es necesario realizar inspecciones

periódicas con las listas, a fin de verificar el avance de las obras. En este
proceso de verificación, se guardará un registro de las reparaciones
concluidas.

4. En el caso de demoras, se debe dejar constancia de la falta de trabajo en el

libro de órdenes.

b. Plazo de garantía

Se denomina PLAZO DE GARANTÍA al lapso de tiempo que transcurren entre

la Recepción o Entrega Provisoria y la Recepción o Entrega Definitiva de la
Obra.

EL Plazo de Garantía, tanto para las tareas especiales como para las
generales, se establece en los pliegos y son aceptados en la licitación o en la
contratación de la obra. En ningún caso pueden ser fijados arbitrariamente en
su finalización.

Pueden fijarse plazos distintos según sea la tarea o el rubro. Por ejemplo, el
aire acondicionado deberá ser verificado en una temporada de verano y en una
de invierno, mientras que una grifería podrá tener una garantía de tres a un
año (el mínimo que indica el Código Civil es de 60 días).

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Durante el Plazo de Garantía, la Empresa reparar de inmediato cualquier falla

posterior en la construcción, como por ejemplo: un motor que se quema, una
puerta a la que se levanta el enchapado, una floración de humedad por falla de
una cañería, o una pintura que se desprende.
De no ser así el Propietario tendrá el derecho de hacer las reparaciones con
cargo a la Empresa constructora descontando su costo del fondo retenido. En
este punto, es importante tener en cuenta que nunca el Propietario puede
efectuar un arreglo o reparación por decisión propia usando el Fondo de
Garantía, el procedimiento debe ser el siguiente.-

a. Ante una falla, el propietario consulta a la Dirección de Obra el tipo de

falla y su gravedad, a fin de determinar a quién corresponde la
responsabilidad de la reparación.

b. La DO fija la responsabilidad de la falla y de su reparación.

c. En el caso de que la responsabilidad de la reparación corresponde a

la empresa, el propietario intima a la Dirección de Obra.

d. Si la empresa no repara la falla encontrada, se labra un acta y se

repara con terceros.

Recordemos que en la UT1-UD4 decíamos acerca del FONDO DE GARANTIA

que
En el caso de haber tomado esta prevención contractualmente, se
retendrá este monto para cubrir los arreglos en el período de
garantía de los trabajos. Vencido ese plazo, y no habiendo
reparaciones a cubrir, se reintegrará el monto a la Empresa.

EL Fondo se integra de un porcentaje variable según las obras

(en promedio ronda el 5% del total) que es descontado de cada
certificado que presenta la Empresa para su aprobación. Esto
significa que, cuanto mayor es el porcentaje de retención o el
plazo de garantías, más dinero y por un mayor plazo será retenido
por parte del Comitente, redundando en un mayor costo final de
obra.

El Fondo de Garantía puede retenerse en efectivo o mediante

cualquier otro instrumento bancario, ejecutable por el Comitente
(SEGURO DE CAUCIÓN). Según lo indicado en el contrato de
Obra.

Es importante aclarar que dicho Fondo cubre cualquier tarea realizada.

Por lo tanto, se puede aplicar en su totalidad para reponer o reparar la
totalidad de un rubro o tarea ejecutada (como por ejemplo el aire
acondicionado, o la instalación de calefacción).

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Habiendo ejemplificado anteriormente casos que deben ser cubiertos por

el Fondo de Reparo, veremos ahora algunos ejemplos similares, en los
que no se aplica la garantía.
• un motor que se quema porque se lo dejó funcionando más horas
que las permitidas
• una puerta a la cual se le levanta el enchapado después de una
inundación que afectó toda la zona.
• una floración de humedad por falla de una cañería, después de
recibir un golpe contundente.
• una pintura que se desprende por lavarla con productos
inadecuados.

Como puede apreciarse, se trata de casos de mal uso o bien, de situaciones

imponderables, no imputables a la Empresa constructora.

Seguir el procedimiento es importante, dado que al actuar otros sobre una

tarea ejecutada por la Empresa constructora, se termina dejando caer las
garantías.

Al finalizar el plazo de garantía, habiendo sido reparadas todas las fallas o

“vicios ocultos” surgidas en ese período, se levantará un acta de devolución de
los fondos. Y se procederá a efectuar la Recepción Definitiva de la Obra.

c. Recepción o Entrega definitiva de la Obra

Con la recepción definitiva, el Director de Obra dará por terminadas las tareas y
concluida la Obra de acuerdo con planos, pliegos y modificaciones
incorporadas.
La Obra estará conectada a todas las redes de servicio y con sus tareas
terminadas.

En esta instancia se levantará un Acta, en la cual se consignará.-

• La finalización del Plazo de Garantía.
• La constatación de la ejecución de los trabajos necesarios para
subsanar los reclamos realizados por la Dirección de Obra, durante el
Plazo de Garantía.
• La aprobación de la liquidación final practicada por la Dirección de Obra,
indicando que a fecha no subsisten saldos impagos-
• La devolución al Contratista del Fondo de Reparo o saldo remanente del
mismo, que fuera retenido en sucesivas liquidaciones.
• La devolución al Contratista de la Garantía del cumplimiento de contrato.
• El cumplimiento de las obligaciones del contrato suscripto por las partes.

El Acta estará firmada por los representantes del Comitente, el Contratista y la

Dirección de Obra, quedando un ejemplar para cada uno de ellos.

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Es importante aclarar que la Recepción Definitiva de la Obra no releva al

Contratista de las responsabilidades por vicios derivados de la mala calidad de
los materiales empleados o por deficiencias en su ejecución.

Por otro lado, a partir de la Entrega Definitiva, subsisten tanto para el

Contratista, como para el Proyectista y el Directxr de Obra, las
responsabilidades establecidas en el Código Civil.

Esta Responsabilidad Poscontractual que se extiende por 10 (diez) años,

obliga a estas figuras a responder en el caso de la ruina total o parcial de la
obra. Según la jurisprudencia (fallos de la justicia basados en interpretación de
las leyes) la ruina pude ser entendida como.- la caída actual o inminente por
falta de estabilidad; todo defecto grave que afecte la solidez del edificio; la
afectación severa de la funcionalidad; ó un deterioro que impide el
aprovechamiento del edificio, entre otras.

La ruina puede estar originada en.-

• Vicios del suelo (deterioro por construir sobre suelo no apto)

• Vicios de Plano (errores de proyecto)
• Vicios de Construcción (materiales no aptos, ejecución inadecuada)
• Vicios de Dirección (falta de vigilancia-control)
• Mala calidad de los materiales (provistos o no por constructor)

d. Manuales de funcionamiento y mantenimiento

Toda empresa constructora debe entregar a la Dirección de Obra, y ésta al

comitente, un manual completo - y de ser posible escrito en forma sencilla - de
funcionamiento y mantenimiento con folletos, notas, aclaraciones de todos
aquellos elementos mecánicos, eléctricos, electrónicos, u otros instalados en la
obra.

Veremos algunos ejemplos:

• Luminarias dicroicas: es importante aclararle al propietario - dado que éste

no tiene por qué saberlo - la marca, cantidad de watts, ángulo del haz de luz
y horas de vida útil estimadas de las luminarias colocadas, con el fin de
prever un recambio que no afecte el nivel lumínico original.
• Grupo Electrógeno: Es importante aclarar la forma de encendido, el máximo
de tiempo inactivo y las pruebas de funcionamiento (chequeos) a realizar,
así como la reserva de combustible tipo, litros / horas de duración, y otras
especificaciones.
• Disyuntores: Es importante dejar en claro la necesidad de chequear su
funcionamiento - según las normas del fabricante - en caso de registrarse
períodos sin funcionamiento.
• Lubricación de Equipos
• Cambios de filtros y limpieza de serpentinas de los equipos de aire
acondicionado.

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e. Documentación final de la Obra

Para el final de la obra, se realizarán los documentos conforme a obra (planos

que reflejan la obra realizada) para arquitectura, estructuras e instalaciones.
Estos planos serán utilizados para presentar a los organismos que así lo
requieren y para la entrega al propietario. Generalmente, se establece un plazo
en pliegos, cubierto por el fondo de garantía, para la realización, tramitación y
aprobación de todos los planos que deba realizar y gestionar la Empresa
Constructora.
Los planos para los Organismos correspondientes se confeccionarán de
acuerdo con las normas de cada distrito, en forma similar a los planos de
presentación de obra. Le sugerimos revisar la UT1-UD2.
Los planos para el propietario deben ser los mismos que fueron usados para la
realización de la obra con todas las modificaciones incorporadas.

Le sugerimos realizar la actividad integradora en la versión interactiva.

Síntesis Final:

Felicitaciones, Usted ha finalizado el curso de Dirección de Obra On Line. A lo

largo de las cuatro Unidades Temáticas, ha recorrido todo el proceso de la
construcción, desde la perspectiva del Director de Obra.

Confiamos en haber sido claros en cada uno de los pasos dados, y cuidadosos
en las recomendaciones acerca de las funciones del Director de Obra.

Seguramente, Usted se encontrará en la obra con múltiples situaciones no

previstas en este curso. No obstante, confiamos en que las herramientas por
Usted adquiridas le serán de utilidad para resolverlas.

Lo invitamos a realizar el control de lectura de esta última Unidad, y el parcial

correspondiente.

Relea todos los contenidos de la versión imprimible, y no deje de consultar sus

dudas con el tutor.

Le deseamos éxitos en su futuro desempeño.