TÓM TẮT TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC

CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

(Cập nhật, chỉnh sửa ngày 09/9/2019). Tài liệu tổng hợp từ nhiều nguồn và chỉ có tính
chất để tham khảo.

TS. KTS. Nguyễn Dũng.

CÔNG TY CỔ PHẦN CONTECH GROUP
Sđt: 0913531718. Email: dungkts62@gmail.com

Thực trạng pháp lý liên quan tới dự án đầu tư xây dựng:

“Về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định của Luật Đất
đai, Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư chưa tương thích với nhau. Cụ thể, Luật Đất đai chỉ
quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất.
Luật Đấu thầu chỉ quy định các trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đầu
tư chỉ quy định các trường hợp quyết định chủ trương đầu tư. Luật Đấu thầu chưa quy
định rõ đấu thầu đối với loại đất nào, đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu
rồi có phải giải quyết quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không”
“Luật Đầu tư 2014 không có bất cứ quy định nào về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án bất động sản, dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, Khoản 2, Điều 22, Nghị định
118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo
quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản
phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và
pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư”.
Sự thiếu tương thích giữa các luật như trên dẫn tới sự lúng túng của các địa phương
trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.
Luật Đầu tư (sửa đổi) đang được dự thảo (tại thời điểm 9/2019)

A/ CÁC QUY ĐỊNH VỀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
I. Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015, Điều 6. Trình tự đầu tư xây dựng:
1. Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây
dựng năm 2014 được quy định cụ thể như sau:
a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả
thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây
dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;
b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất
(nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập,
thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công
trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết
hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng,
thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn
giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công
việc cần thiết khác;
c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các
công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng.
2. Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư
quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công
việc quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều này.
3. Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và chủ
đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Chủ đầu tư có
trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng khi cần xem
xét hồ sơ đang lưu trữ này. Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) bản vẽ và dự toán hoặc tệp tin
bản chụp (đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định) về cơ quan chuyên môn theo quy định
tại Khoản 13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014về xây dựng để quản lý.
II. Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Đầu tư số 67/2014, Điều 22. Trình tự thực hiện dự án đầu
tư:
1. Tùy thuộc tính chất, quy mô và điều kiện của từng dự án, dự án đầu tư được thực
hiện theo một hoặc một số thủ tục sau đây:
a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định
của Luật Đầu tư và Nghị định này;
2
b) Thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại Điều 44 Nghị định này đối với nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế;
c) Thực hiện thủ tục giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có);
d) Thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
2. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử
dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê
duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định
của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ
tục quyết định chủ trương đầu tư.

B/ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐTXD THEO CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ
Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (Theo quy định tại Điều 118,
Điều 119, Luật Đất đai năm 2013);
Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan thẩm quyền giao đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, không
phải làm các thủ tục về đất đai, chỉ thực hiện đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư (nếu có
nhu cầu cấp GCNĐKĐT) và làm các thủ tục về xây dựng, bảo vệ môi trường theo quy
định để thực hiện dự án;
b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (Theo quy định của Luật Đấu thầu và
Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư);
Sau khi có kết quả phê duyệt trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, nhà
đầu tư trúng thầu không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà được
thực hiện các thủ tục tiếp theo đúng trình tự tại Quy định này.
c) Quyết định chủ trương đầu tư (Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đất
đai năm 2013).
- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm
quyền giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp pháp
theo quy định của Luật Đất đai) nhưng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
(thuộc trường hợp quy định tại Điều 57, Luật Đất đai) thì phải thực hiện thủ tục chấp
thuận chủ trương đầu tư và các thủ tục tiếp theo theo quy định của pháp luật và Quy
định cụ thể của từng địa phương;
- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm
quyền cho giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp
pháp theo quy định của Luật Đất đai) và có nhu cầu đầu tư mới hoặc bổ sung, thay đổi
công năng sử dụng của công trình, nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất
(không thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57, Luật
Đất đai), Nhà đầu tư tiến hành lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh
3
Quy hoạch chi tiết xây dựng và thực hiện các thủ tục về xây dựng mà không phải thực
hiện thủ tục về chủ trương đầu tư và các thủ tục về đất đai.
----------------------------------------------------------------------------------

HÌNH THỨC I - “Đấu giá quyền sử dụng đất”

Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định
99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở. Đã có danh mục dự án (với các nội dung cơ bản:
Tên dự án; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng
đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc; hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng; tổng mức
đầu tư dự kiến của dự án...).

Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự
thực hiện)
1. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận
QSD đất)
2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)
3. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có)
4. Lập và phê duyệt dự án đầu tư
5. Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03)
6. Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)
7. Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở
8. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
9.Thẩm duyệt thiết kế PCCC
10. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)
11. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07)
12. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)
13. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7
tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc
hại…)
14. Cấp Giấy phép xây dựng (nếu có)
15. Thông báo khởi công xây dựng
16. Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09)
17. Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy
thử
18. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá
tác động) (xem Tham chiếu 10)
19. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu III.11)
20. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình

4
21. Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III,
nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác),
xử lý chất thải độc hại…)
22. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
23. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động
24. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
25. Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
26. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
27. Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./.

Tham chiếu:
I.1 – Đấu giá QSDĐ
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và
các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật đất
đai 2013, cụ thể:
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này:
…
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
…
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất bao gồm:
…
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở
và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này
mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu
giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất:

5
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở
hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.”

I.2 – Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại

Tại Khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21
của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều
23 của Luật này".
Tại Điều 23 Luật Nhà ở quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại gồm: "(1) Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp
pháp để xây dựng nhà ở thương mại.
… (4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây
dựng nhà ở thương mại".
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn
hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của
Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170
của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”
Theo quy định nêu trên, việc chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng
đối với trường hợp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại. (trường hợp một
đơn vị A đang sở hữu hợp pháp 1 khu đất không thuộc đất ở thì không được chỉ định
làm CĐT để thực hiện dự án xd nhà ở trên khu đất đó)
ND 99/2015/NĐ-CP - Điều 18 - Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà
ở thương mại:
1. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa
chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây:
a) Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử
dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá.
Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà
ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực
này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở,
6
Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản; tổ chức
trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định
tại các Điều 12, 13, 15, 16 và Điều 17 của Nghị định này;
b) Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu
tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định
tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà
đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định
nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ
chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại Điểm này. Thời
gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư
đối với trường hợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

I.3 – Tổ chức đấu giá QSDĐ của UBND Tỉnh Thừa Thiên Huế
(https://thuathienhue.gov.vn/vi-vn/Doanh-nghiep/Quy-trinh-thu-tuc-dau-tu/tid/Dau-
gia-quyen-su-dung-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu/cid/AB6AD40B-42A1-45C1-9543-
101DA3EF2768)
Bước 1 – Sơ tuyển Nhà đầu tư:
- Trên cơ sở danh mục dự án kêu gọi nhà đầu tư đã công bố, Nhà đầu tư gửi bản
đăng ký nghiên cứu dự án đến UBND tỉnh và Sở Kế hoạch và Đầu tư (theo mẫu).
- UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo ý tưởng đầu tư (thời gian tổ chức
họp tối đa sau 07 ngày làm việc kể từ khi UBND tỉnh nhận được văn bản đăng ký).
- UBND tỉnh có văn bản đồng ý cho phép nghiên cứu dự án đầu tư hoặc không đồng
ý (không quá 02 ngày sau khi họp).
Lưu ý: UBND tỉnh có thể cho phép nhiều nhà đầu tư cùng nghiên cứu dự án đầu tư
đối với một địa điểm trong cùng thời điểm. Không chấp nhận bản đăng ký nghiên cứu
dự án của nhà đầu tư nếu gửi đến UBND tỉnh sau khi hết hạn kêu gọi đầu tư đã công bố.
- Nhà đầu tư nghiên cứu dự án đầu tư: Sau khi hết hạn kêu gọi đầu tư đã công bố,
nhà đầu tư phải nộp báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư.
- Nhà đầu tư nộp hồ sơ báo cáo nghiên cứu dự án đầu tư (phụ lục đính kèm) cho
UBND tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường và UBND cấp
huyện nơi thực hiện dự án.
- UBND tỉnh tổ chức họp nghe nhà đầu tư báo cáo nội dung đề xuất của nhà đầu tư
về dự án và năng lực của nhà đầu tư, cùng các nội liên quan (thời gian tổ chức họp tối
đa sau 07 ngày làm việc kể từ khi UBND tỉnh nhận được báo cáo nghiên cứu dự án đầu
tư).
- UBND tỉnh kết luận về năng lực của nhà đầu tư và nội dung đề xuất đầu tư dự án
(sau không quá 02 ngày sau khi họp với nhà đầu tư).
Bước 2 – Lựa chọn Nhà đầu tư:
7
 - Hội đồng định giá và đấu giá đất tỉnh tổ chức cho các nhà đầu tư đấu giá quyền sử
dụng đất theo Quy chế đấu thầu quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh do UBND tỉnh ban hành (không quá 05 ngày sau khi
có kết luận của UBND tỉnh đối với nhà đầu tư cuối cùng); báo cáo kết quả đến UBND
tỉnh và Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
- Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tổng hợp toàn bộ quá trình lựa chọn nhà
đầu tư, thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để
giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án (không quá 05 ngày sau khi tổ chức đấu giá).
- UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (không quá 03 ngày kể từ
ngày nhận văn bản trình của Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
- Nhà đầu tư được UBND tỉnh phê duyệt trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện
việc nộp cho Hội đồng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm cam kết thực hiện dự án
có giá trị bằng 2% tổng mức đầu tư tối thiểu, nhưng tối thiểu là 500 triệu đồng, tối đa là
3 tỷ đồng (sau không quá 30 ngày kể từ ngày UBND tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá
quyền sử dụng đất). Bảo đảm cam kết thực hiện dự án có hiệu lực cho đến khi dự án có
khối lượng thực hiện đạt khoảng 70-80% tổng mức đầu tư đăng ký.
- Đối với dự án thuộc diện phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư trúng đấu
giá quyền sử dụng đất phải hoàn chỉnh các thủ tục theo quy định của pháp luật, nộp tại
Sở Kế hoạch và Đầu tư để thẩm định trình UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Bước 3 – Nhà đầu tư triển khai dự án đầu tư:
Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá và được cấp Giấy
chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư phải làm việc với các cơ quan chức năng liên quan của
tỉnh để hoàn tất các thủ tục triển khai đầu tư, đảm bảo điều kiện khởi công dự án; một
số công tác chủ yếu như sau:
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có): tùy theo địa bàn đầu tư, nhà đầu tư làm
việc với các cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng (Sở Xây dựng, UBND cấp huyện).
- Lập và phê duyệt dự án đầu tư: nhà đầu tư chủ động thực hiện.
- Thẩm định thiết kế cơ sở: nhà đầu tư nộp thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng để Sở Xây
dựng chủ trì tổ chức thẩm định.
- Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất: nhà đầu tư làm việc với Sở Tài chính.
- Thu hồi, giao đất, cho thuê đất; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường:
nhà đầu tư làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Cấp phép xây dựng (nếu có): làm việc với các cơ quan quản lý cấp phép xây dựng
(Sở Xây dựng, UBND cấp huyện).

I.4 – Tổ chức đấu giá QSDĐ của UBND Tỉnh Bắc Ninh
(https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thuong-mai/Quyet-dinh-24-2018-QD-UBND-dau-
gia-quyen-su-dung-dat-khi-nha-nuoc-giao-dat-co-thu-tien-Bac-Ninh-396577.aspx)

Về quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:

8
1. Căn cứ hồ sơ thửa đất, khu đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường,
UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản và có những nội
dung chính sau đây:
- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;
- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, khu đất; hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa
đất, khu đất (nếu có); mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu
giá;
- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến
việc quản lý, sử dụng thửa đất, khu đất đấu giá;
- Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa
đất, khu đất.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nội dung quyết định
đấu giá quyền sử dụng đất còn có:
Tên dự án; hình thức đầu tư; mục tiêu đầu tư; địa điểm xây dựng; quy mô dự án; diện
tích sử dụng đất; ranh giới sử dụng đất; các chỉ tiêu về quy hoạch, kiến trúc; hệ số sử
dụng đất, mật độ xây dựng; tổng mức đầu tư dự kiến của dự án; thời gian và tiến độ
thực hiện dự án; nguồn vốn; phương án quản lý, vận hành dự án; các ưu đãi đầu tư (nếu
có) và các nội dung liên quan đến điều kiện của dự án đối với dự án thuộc lĩnh vực đầu
tư có điều kiện; nội dung liên quan đến chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở đối
với dự án nhà ở và chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới đối với dự án xây dựng khu
đô thị mới.
3. Thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất:
- UBND tỉnh quyết định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với các
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013;
- UBND cấp huyện quyết định đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định
tại khoản 2, khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013.

Về điều kiện đất được đem đấu giá QSDĐ:

1. Thuộc diện nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy
định tại khoản 1 Điều 4 Quy định này;
2. Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND tỉnh quyết
định phê duyệt;
3. Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở
hữu nhà nước;
4. Đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất; quyết
định đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;

9
5. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà
ở tại đô thị, nông thôn:
Chỉ được tổ chức đấu giá sau khi đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật. Đối với các khu đất
nhỏ lẻ, xen kẹt nếu tận dụng được hạ tầng kỹ thuật hiện có thì không phải đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nhưng phải nêu cụ thể trong phương án đấu giá quyền sử dụng
đất.
Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, UBND cấp huyện, UBND cấp xã có trách nhiệm huy
động các nguồn lực xã hội, Quỹ Phát triển đất, Quỹ đầu tư phát triển… để ứng vốn đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thửa đất, khu đất đấu giá.
6. Trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư:
Đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa thực hiện đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật; có bản vẽ chỉ giới đường đỏ và văn bản thông tin hạ tầng kỹ
thuật; văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định về mật độ xây dựng, hệ
số sử dụng đất; quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc quy hoạch
tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có). Khu đất đấu giá
thực hiện dự án đầu tư phải có diện tích tối thiểu từ 5.000 m2 trở lên.

Nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm:

Lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo
quy định về phân công, phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng của UBND tỉnh với tổng
mức đầu tư của dự án không thấp hơn mức đầu tư tối thiểu theo quy định của nhà
nước; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được
phê duyệt; quyết toán dự án hoàn thành trình cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện
các thủ tục để thực hiện ghi thu tiền sử dụng đất, ghi chi chi phí đầu tư hạ tầng của dự
án vào ngân sách nhà nước.
----------------------------------------------------------------------------------

HÌNH THỨC II - “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án”
Phạm vi áp dụng: Dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao,
cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy
ban nhân dân tỉnh phê duyệt để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở
thương mại; công trình thương mại và dịch vụ; tổ hợp đa năng; các khu đất mà Ủy ban
nhân dân tỉnh quyết định triển khai theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
Khu đất đã có quy hoạch phân khu xây dựng, tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500. Đã có Quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi (NĐ 30/2015
hướng dẫn Luật Đấu thầu, Điều 26), hồ sơ dự án và các tài liệu liên quan. Khi chưa thực
hiện đền bù, GPMB đối với dự án xây dựng nhà ở (NĐ 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật
Nhà ở).

10
Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự
thực hiện)
1. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựa
chọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư DA)
2. Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với DA có nhà đầu tư nước ngoài)
3. Thông báo thu hồi đất
4. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
5. Thẩm duyệt thiết kế PCCC
6. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công)
7. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu III.07)
8. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)
9. Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu III.03)
10. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7
tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc
hại…)
11. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (xem
Tham chiếu III.06)
12. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù,
nhận mặt bằng
13. Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
14. Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa
15. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
16. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh
rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
17. Cấp Giấy phép xây dựng
18. Thông báo khởi công xây dựng
19. Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09)
20. Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy
thử
21. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá
tác động) (xem Tham chiếu III.10)
22. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu III.11)
23. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
24. Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III,
nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác),
xử lý chất thải độc hại…)
25. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
26. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động
27. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
11
28. Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
29. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
30. Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./.

Tham chiếu II:

II.1. Đấu thầu: Tại Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự
án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân
thủ theo quy định của Luật đấu thầu. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi
hoặc chỉ định thầu, trong nước hoặc quốc tế theo quy định tại Điều 9 Nghị định số
30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ; Dự án áp dụng hình thức chỉ định thầu
theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 NĐ này.

II.2. Các bước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án: (Nghị định số
30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư)
1. Lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án có sử dụng đất.
Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
(nếu có).
Công bố danh mục dự án: Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm
thực hiện dự án, diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được
phê duyệt, hiện trạng khu đất, các thông tin cần thiết khác.
2. Lập phương án sơ bộ bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án đầu tư có sử
dụng đất (nếu có).
3. Phê duyệt giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất.
4. Sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư (nếu có).
5. Lập, thẩm định và phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư.
6. Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư:
a) Đối với dự án đầu tư trong lĩnh vực xã hội hóa (thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản b,
mục I.1, phần A):
Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký thực hiện: trong vòng 30 ngày làm việc kể từ
ngày công bố danh mục dự án kêu gọi đầu tư trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, Sở
Kế hoạch và Đầu tư thực hiện thẩm định, tham mưu UBND tỉnh về chủ trương đầu tư dự
án theo quy định pháp luật về đầu tư.
Trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện tại cùng 01 khu đất: thực hiện
theo hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc quốc tế.
b) Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất khác (thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản a, c, d
mục I.1, phần A):
Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời sơ tuyển;
chỉ có một nhà đầu tư trúng sơ tuyển; Chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do
liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn: thực hiện
theo hình thức chỉ định thầu.
12
Trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký vào cùng 01 khu đất: thực hiện theo hình
thức đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc quốc tế.
7. Đàm phán, hoàn thiện, kết hợp đồng dự án.
--------------------------------------------------------------------------------

HÌNH THỨC III – “Quyết định chủ trương đầu tư”(chỉ định Chủ đầu tư)
Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu theo quy định tại
Luật Đất đai và không thuộc trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trên đất
thuộc quyền sử dụng của nhà đầu tư.

Các bước thực hiện: (chữ thẳng thuộc thủ tục hành chính, chữ nghiêng là do CĐT tự
thực hiện)
1. Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa
điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham gia)
(Xem tham chiếu 01)
2. Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt bằng (Xem tham chiếu 02)
3. Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a) Báo cáo đầu tư xây
dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt (Báo cáo nghiên cứu tiền khả
thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo
nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình
(đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền
sử dụng đất).
4. Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có) (xem Tham chiếu 03)
5. Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong đô thị (xem Tham chiếu
04)
6. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện
7. Thẩm duyệt thiết kế PCCC
8. Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự
án khu đô thị mới (xem Tham chiếu 05)
9. Thông báo thu hồi đất
10. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. (xem
Tham chiếu 06)
11. Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng,
chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng.
12. Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
13. Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
14. Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
15. Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
16. Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
13
18. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh
rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
19. Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế)
20. Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu 07)
21. Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần thiết)
22. Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7
tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc
hại…). (Được phép thực hiện song song, đồng thời với các thủ tục hành chính về đất đai)
23. Cấp Giấy phép xây dựng (xem Tham chiếu 08)
24. Chuẩn bị thi công xây dựng (xem Tham chiếu 09)
25. Thông báo khởi công xây dựng
26. Thi công xây dựng (xem Tham chiếu 09)
27. Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy
thử
28. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh giá kết thúc và đánh giá
tác động) (xem Tham chiếu 10)
29. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham chiếu 11)
30. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
31. Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
32. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường
phục vụ giai đoạn vận hành dự án
33. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động.
34. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
35. Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
36. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
37. Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./.

Tham chiếu:
III.1. Quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư (Luật
Đầu tư 2014):
Hồ sơ cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:
Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá
nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư
cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu
đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn,
tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động,
hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;

14
Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư;
cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài
chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài
chính của nhà đầu tư;
Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa
điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện
dự án đầu tư;
Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công
nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về
chuyển giao công nghệ gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ
quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị
và dây chuyền công nghệ chính;
Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.
Nhà đầu tư nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư.

Thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:
- Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký
đầu tư phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng
ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến những
nội dung quy định tại khoản 6 Điều này.
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý
kiến có ý kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, và
gửi cơ quan đăng ký đầu tư.
- Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ quan quản lý
về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định theo quy định tại
Điều này trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan
đăng ký đầu tư.
- Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký
đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nội dung báo cáo thẩm
định gồm:
- Thông tin về dự án gồm: thông tin về nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ
thực hiện dự án;
- Đánh giá việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài (nếu có);
- Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã
hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động, hiệu quả
kinh tế – xã hội của dự án;
- Đánh giá về ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư (nếu có);

15
- Đánh giá căn cứ pháp lý về quyền sử dụng địa điểm đầu tư của nhà đầu tư. Trường
hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực
hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đánh giá về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công nghệ
thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển
giao công nghệ.
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông
báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
- Nội dung quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm:
- Nhà đầu tư thực hiện dự án;
- Tên, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư của dự án, thời hạn thực hiện dự án;
- Địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
- Tiến độ thực hiện dự án đầu tư: tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn; tiến độ
xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động (nếu có); tiến độ thực hiện từng giai
đoạn đối với dự án đầu tư có nhiều giai đoạn;
- Công nghệ áp dụng;
- Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng (nếu có);
- Thời hạn hiệu lực của quyết định chủ trương đầu tư;
- Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục thực hiện thẩm định dự án đầu tư do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

III.2. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 (nếu đã có QHCT 1:2000). Nếu chưa có
QHCT 1:2000 thì xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000.
Hồ sơ đề nghị chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ (đối với
khu đất nhỏ hơn 5ha):
- Văn bản đề nghị của chủ đầu tư trong đó có giải trình tóm tắt nội dung đầu tư (quy mô
xây dựng, tính chất công trình, nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, phương án xây dựng...).
- Bản đồ hiện trạng khu đất (bản chính hoặc bản sao có chứng thực hợp lệ) tỷ lệ 1/500
hoặc tỷ lệ 1/200 theo hệ toạ độ VN2000 do cơ quan có tư cách pháp nhân thực hiện,
phù hợp với thực tế (trường hợp không phù hợp thì phải hiện chỉnh bản đồ theo quy
định), khu đất không có kiện cáo, tranh chấp, có xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi
trường. Đối với khu đất đang quản lý, sử dụng không có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp,
hợp lệ phải có xác nhận của chính quyền địa phương về ranh giới, mốc giới.
- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ tỷ lệ 1/500 - 1/200 (còn phù hợp với thực tế) và văn
bản cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật của cơ quan có thẩm quyền.
- Các bản vẽ tổng mặt bằng (gồm 02 bản) tỷ lệ 1/500 (hoặc 1/200) trên nền bản đồ hiện
trạng và chỉ giới đường đỏ, có xác nhận và đóng dấu của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn
16
thiết kế, nội dung bản vẽ tổng mặt bằng theo quy định như: các căn cứ pháp lý, các chỉ
tiêu kỹ thuật chủ yếu đề xuất được thể hiện đầy đủ, chính xác vị trí, quy mô, tính chất,
kích thước, điều kiện định vị các hạng mục công trình, các điều kiện hạn chế xây dựng,
giải trình các nội dung quan trọng...
- Phương án thiết kế kiến trúc của các công trình hoặc từng hạng mục công trình, gồm
các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 (02 bộ).
- Đối với công trình kỹ thuật chuyên ngành: Nhà máy sử lý nước thải, nhà máy cấp nước,
trạm biến áp có cấp điện áp ≥ 110KV, bến xe buýt, đường sắt đô thị… cần có bản vẽ mặt
bằng dây chuyền công nghệ có chấp thuận của cơ quan chuyên ngành.
- Các văn bản về chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền; Các văn bản
pháp lý có liên quan (kèm bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có chứng thực hợp lệ
theo quy định)
Trong đó:
+ Trường hợp quy hoạch tổng mặt bằng lập trên đất mà chủ đầu tư chưa có các
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn bản thoả thuận địa điểm (có sơ đồ
kèm theo), thông tin quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
+ Trường hợp quy hoạch tổng mặt bằng lập trên khu đất mà chủ đầu tư đã có các
giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần có văn bản thông tin quy hoạch của Sở Quy
hoạch - Kiến trúc và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất liên quan.
- Hồ sơ pháp nhân của tổ chức tư vấn, chứng chỉ hành nghề của các cá nhân đảm nhận
chức danh chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

Thông tư 12/2016/TT-BXD/ Điều 17/ Khoản 4: Việc lập quy hoạch chi Tiết xây dựng khu,
cụm công nghiệp, khu chế xuất không cần thực hiện bước lập nhiệm vụ quy hoạch. Các
khu công nghiệp, khu chế xuất có quy mô diện tích dưới 200 ha và cụm công nghiệp thì
tiến hành lập ngay quy hoạch chi Tiết xây dựng để làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

QHXD khu chức năng đặc thù: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ
chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng
nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch
chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ
tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây
dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với
không gian kiến trúc khu vực. (Khoản 5, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày
6/5/2015).
Thủ tục hành chính Cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng; Cung cấp thông tin quy hoạch
xây dựng; Thỏa thuận kiến trúc quy hoạch đã được bãi bỏ theo QĐ 835/QĐ-BXD ngày
29/8/2016, . Thủ tục Cấp phép quy hoạch đã được bãi bỏ từ 01/01/2019 theo Luật
35/2018/QH 14 Điều 28 Khoản 19; Quyết định 147/QĐ-BXD ngày Ngày 07/3/2019.
17
Khu chức năng đặc thù: Luật Xây dựng 2014/ Điều 3/ 25: Khu chức năng đặc thù là khu
vực phát triển theo các chức năng chuyên biệt hoặc hỗn hợp như khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; khu du lịch, khu sinh thái; khu bảo tồn, khu di
tích lịch sử - văn hóa; khu nghiên cứu đào tạo; khu thể dục thể thao; cảng hàng không,
cảng biển; khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật; khu chức năng đặc thù khác được xác định
theo quy hoạch xây dựng vùng được phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định thành lập.

III.3. Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM):
Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 (đã được điều chỉnh bởi NĐ
40/2019/NĐ-CP) Điều 14. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi
trường: Chủ dự án trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định báo cáo đánh giá
tác động môi trường trước các thời điểm sau đây (c) Đối với dự án đầu tư xây dựng,
trình trước khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo
kinh tế - kỹ thuật hoặc thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp dự án chỉ yêu
cầu thiết kế một bước).
Nội dung chính của báo cáo đánh giá tác động môi trường được quy định tại Điều 22
Luật bảo vệ môi trường. Một số nội dung quy định cụ thể như sau (a) Về các biện pháp
xử lý chất thải: Phải đánh giá giải pháp và lựa chọn phương án công nghệ xử lý chất thải
đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường. Đối với dự án đầu tư xây dựng có công trình xử
lý chất thải để thẩm định về môi trường phải có phần thuyết minh và phương án thiết
kế cơ sở (đối với dự án có nhiều bước thiết kế) hoặc phương án thiết kế bản vẽ thi công
(đối với dự án chỉ yêu cầu thiết kế một bước) của công trình, hạng mục công trình xử lý
chất thải theo quy định của pháp luật về xây dựng; có phương án phòng ngừa và ứng
phó sự cố môi trường trong quá trình thi công xây dựng, vận hành thử nghiệm và khi dự
án đi vào vận hành.
Một số dự án đầu tư xây dựng phải lập ĐTM:
Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, các khu dân cư. Diện tích từ 5 ha
trở lên
Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, làng nghề
Dự án đầu tư xây dựng siêu thị, khu thương mại, trung tâm thương mại. Diện tích sàn từ
20.000 m2 trở lên
Dự án đầu tư xây dựng chợ hạng 1, 2 trên địa bàn thành phố, thị xã, thị trấn
Dự án đầu tư xây dựng cơ sở khám chữa bệnh và cơ sở y tế khác. Từ 100 giường bệnh
trở lên
Dự án đầu tư xây dựng cơ sở lưu trú du lịch, khu dân cư. Cơ sở lưu trú du lịch từ 200
phòng trở lên
Khu dân cư cho 2.000 người sử dụng hoặc 400 hộ trở lên.

18
Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí, sân golf. Có diện tích
từ 10 ha trở lên đối với khu du lịch, khu thể thao, vui chơi giải trí Tất cả đối với sân golf
Dự án đầu tư xây dựng nghĩa trang. Có diện tích từ 10 ha trở lên đối với nghĩa trang
Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hỏa táng
…

III.4. Hồ sơ thẩm định (Theo Mẫu số 1, Phụ lục II NĐ 59/2015):

1. Văn bản pháp lý:
- Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án sử dụng
vốn đầu tư công) hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hoặc giấy chứng
nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án sử dụng vốn khác);
- Quyết định lựa chọn phương án thiết kế kiến trúc thông qua thi tuyển hoặc tuyển chọn
theo quy định và phương án thiết kế được lựa chọn kèm theo (nếu có);
- Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án;
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (quy hoạch 1/2000 đối với khu công nghiệp quy mô trên
20 ha) được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép quy hoạch của dự án;
- Văn bản thẩm duyệt hoặc ý kiến về giải pháp phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá
tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền (nếu có);
- Văn bản thỏa thuận độ cao tĩnh không (nếu có);
- Các văn bản thông tin, số liệu về hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Các văn bản pháp lý khác có liên quan (nếu có).
2. Tài liệu khảo sát, thiết kế, tổng mức đầu tư (dự toán):
- Hồ sơ khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án;
- Thuyết minh báo cáo nghiên cứu khả thi (bao gồm tổng mức đầu tư hoặc dự toán);
- Thiết kế cơ sở bao gồm bản vẽ và thuyết minh.
3. Hồ sơ năng lực của các nhà thầu:
- Thông tin năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu lập dự án, thiết kế cơ sở;
- Chứng chỉ hành nghề và thông tin năng lực của các chức danh chủ nhiệm khảo sát, chủ
nhiệm đồ án thiết kế, chủ trì thiết kế của nhà thầu thiết kế.)

Thẩm tra (nếu có):

- Thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, dự toán xây dựng;
- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu
và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa
chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Lập, thẩm tra định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng công
trình;
- Thẩm tra công tác đảm bảo an toàn giao thông.

19
III.5. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Nhà ở ngày 25/11/2014. Điều 9:
1. Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện quy định
tại Khoản 2 Điều 17 của Luật Nhà ở thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp
thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này.
2. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 và
Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định
chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công; cơ quan chủ trì
thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan
đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định của Sở
Xây dựng nơi có dự án về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn
của địa phương.
Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà
ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định
trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
3. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc dự án quy định tại Khoản 2 Điều này
nhưng thuộc dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a Khoản 1,
Khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định
chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư; cơ quan chủ trì thẩm
định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở
nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định
của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.
4. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều
này nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để
trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có
số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung
cư) tại khu vực không phải là đô thị;
b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có
số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị;
c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới
hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
5. Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều
này nhưng thuộc các diện sau đây thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến Hội đồng
nhân dân cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới
2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị;

20
b) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới
2.500 căn tại khu vực đô thị;
c) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực
hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô
thị loại đặc biệt.
6. Đối với trường hợp không thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì
phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

III.6. “Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác:
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm
định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định
quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài
nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự
án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất,
thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục
đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp
trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục
đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận
chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định
việc chuyển mục đích sử dụng đất;

21
c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất,
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê
đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường
hợp thuê đất;
b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất
có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ
chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê
đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì một số bước
công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục
thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của
pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục
thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê
đất;
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê
duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi
hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp
giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương
án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất
đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng
đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và
môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất
22
đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ
đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài
nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công
nhận kết quả trúng đấu giá.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.”

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy
chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa,
thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ
sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì
thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

III.7. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án
đầu tư xây dựng - xem Bước 15), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước
thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các
bước sau:
a) Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ
thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật);
b) Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình
phải lập dự án);
c) Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết
kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:

a) Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
b) Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có);
c) Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
d) Thiết kế xây dựng công trình;
đ) Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư);
Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; (xem Bước 16)
23
e) Thẩm định thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thẩm định
thiết kế bản vẽ thi công (nếu thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra
thiết kế để phục vụ công tác thẩm định (theo yêu cầu của cơ quan thẩm định hoặc CĐT
chủ động tổ chức thẩm tra trước khi thẩm định);
f) Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật (đối với công trình tôn giáo; công trình có tổng
mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất);
g) Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ
thi công (nếu thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
h) Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (nếu thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng;
thiết kế bản vẽ thi công (nếu thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
i) Thay đổi thiết kế (nếu có);
k) Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình;
l) Giám sát tác giả.

III.8. Cấp Giấy phép xây dựng:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
2. Thông báo tiếp nhận đầu tư của Ban quản lý (bản photocopy);
(từ 01/07/2015 dự án đầu tư trong nước không bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận đầu tư)
3. Bản cam kết bảo vệ môi trường (Bản sao có chứng thực); giấy chứng nhận thẩm duyệt
về PCCC (bản sao có chứng thực) kèm 01 bộ hồ sơ bản vẽ có đóng dấu thẩm duyệt PCCC
(Bản photocopy);
4. Bản chính dự án đầu tư xây dựng công trình gồm: Thuyết minh dự án; Bản vẽ thiết kế
kỹ thuật hoặc thi công có đóng dấu thẩm tra của 01 đơn vị tư vấn có chức năng;
5. Giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn thiết kế và chứng chỉ hành nghề của chủ trì
các bộ môn thiết kế (bản sao có chứng thực);
6. Bản chính báo cáo kết quả thẩm tra hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thi công, kèm
giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị tư vấn thẩm tra (bản sao có chứng thực);
7. Bản chính báo cáo khảo sát địa chất công trình kèm theo giấy đăng ký kinh doanh của
đơn vị khảo sát và chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm khảo sát địa chất công trình (Bản
sao có chứng thực).

(Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, công
trình xây dựng thuộc dự án KCN đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế xây dựng mới được miễn giấy phép xây dựng.
Nếu KCN mới có quy hoạch 1/2000 thì các công trình thuộc dự án này phải được cấp
giấy phép xây dựng theo quy định. Ban quản lý KCN được thực hiện cấp giấy phép xây
dựng cho những công trình thuộc phạm vi quản lý của mình theo phân cấp của UBND
cấp tỉnh.)

24
(Theo nghị định 53/2017/NĐ-CP, có 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy
phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm
1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
2001, Luật đất đai năm 2003.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định
tại Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng đã được cấp theo quy định.
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc
Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất
kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
7. Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
8. Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường
hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời
các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
9. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng
của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn
thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng
và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
25
10. Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người
quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý
nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong
phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
11. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy
định tại 1, 2, 3, 4 và 5 nêu trên nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào
mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.
12. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các
loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về
đất đai theo quy định tại 1, 2, 3, 4 và 5 nêu trên nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ
diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.)

Sau khi có giấy phép xây dựng và hoàn chỉnh các yêu cầu thực hiện trong giấy phép xây
dựng (thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc kế
hoạch bảo vệ môi trường, thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy), Chủ đầu tư
gửi thông báo khởi công xây dựng cho chính quyền địa phương và cơ quan cấp phép xây
dựng thì mới được tiến hành khởi công xây dựng công trình.

III.9. Công tác chuẩn bị và thực hiện thi công xây dựng:
Chọn các nhà thầu để thi công xây dựng công trình:
a) Chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình;
b) Chọn nhà thầu mua sắm hàng hóa, thiết bị xây dựng;
c) Chọn nhà thầu giám sát thi công, lắp đặt thiết bị xây dựng;
(Các công việc liên quan: Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ
mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu,
hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt
động xây dựng.)

Bảo hiểm công trình xây dựng (Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc;
Thông tư 329/2016/TT-BTC hướng dẫn 119/2015/NĐ-CP)

Chuẩn bị khởi công xây dựng (nhận giấy phép XD, chuẩn bị công trường, thông báo khởi
công...)
Lập và gửi báo cáo giám sát, đánh giá đầu tư trước khi khởi công (trước 15 ngày)
Tổ chức lễ khởi công xây dựng (nếu có)

Thực hiện thi công xây dựng công trình:

26
a) Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây
dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng...;
b) Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;
c) Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu);
d) Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành;
đ) Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.

Về việc thực hiện Luật Đấu thầu:

Ngày 27/6/2014, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có Văn bản số 4054/BKHĐT-QLĐT về việc
thực hiện Luật Đấu thầu và Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu. Theo đó,
đối với các gói thầu có hồ sơ yêu cầu phát hành trước ngày 15/8/2014 vẫn được áp
dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại Điều 40, Nghị định số 85/2009/NĐ-CP. Kể
từ ngày 15/8/2014, việc áp dụng hình thức chỉ định thầu phải tuân thủ theo quy định tại
Điều 22 Luật Đấu thầu và các Điều 54, 55, 56 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP.
Theo Điều 54, Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định gói thầu có giá trị trong hạn mức
được áp dụng chỉ định thầu theo quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu
gồm:
- Không quá 500 triệu đồng đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn,
dịch vụ công; không quá 1 tỷ đồng đối với gói thầu mua sắm hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp,
mua thuốc, vật tư y tế, sản phẩm công;
- Không quá 100 triệu đồng đối với gói thầu thuộc dự toán mua sắm thường xuyên.
Theo đó, các hạn mức nêu trên được áp dụng đối với tất cả các gói thầu thuộc phạm vi
điều chỉnh của Luật Đấu thầu.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 22 Luật Đấu thầu thì gói thầu rà phá
bom, mìn, vật nổ để chuẩn bị mặt bằng thi công xây dựng công trình được phép áp dụng
chỉ định thầu nhưng phải đáp ứng điều kiện chỉ định thầu quy định tại khoản 2, Điều 22
Luật Đấu thầu.
Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP quy định đối với gói thầu xây lắp có giá gói
thầu không quá 5 tỷ đồng chỉ cho phép nhà thầu là doanh nghiệp cấp nhỏ và siêu nhỏ
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp tham gia đấu thầu.
Trường hợp không có nhà thầu là doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ đáp ứng yêu cầu của gói
thầu thì bên mời thầu cần báo cáo chủ đầu tư để xem xét, quyết định xử lý tình huống
theo hướng cho phép các nhà thầu không phải doanh nghiệp nhỏ, siêu nhỏ tham dự
thầu.
Việc xử lý tình huống trong đấu thầu là trách nhiệm của chủ đầu tư trên cơ sở bảo đảm
công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế (Điều 86, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13)

III.10. Công văn của BXD số 2418/BXD-KTXD ngày 27 tháng 9 năm 2018 về Chi phí
Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình:
27
Chi phí quản lý dự án được hướng dẫn tại Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2018
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây
dựng là chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ
giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự
án vào khai thác sử dụng, đã bao gồm chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng
công trình.
Trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình
thì chi phí thực hiện nội dung này được trích từ chi phí quản lý dự án.
a) Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 52 Nghị định 84/2015/NĐ-CP ngày 30/9/2015
về giám sát và đánh giá đầu tư, thì chi phí cho công tác giám sát, đánh giá đầu tư do
chủ chương trình, chủ đầu tư, nhà đầu tư, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ký kết hợp
đồng dự án tự thực hiện hoặc thuê tư vấn thực hiện bằng 20% chi phí quản lý chương
trình, dự án và được tính trong tổng mức đầu tư chương trình, dự án.
b) Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày
10/3/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì
Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Nghị định số
32/2015/NĐ-CP là các chi phí cần thiết để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án
từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự
án vào khai thác sử dụng như sau:
- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), báo cáo đề xuất chủ
trương đầu tư (nếu có), báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh
tế kỹ thuật đầu tư xây dựng;
- Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghiệm thu, bàn giao công trình;
…
c) Theo quy định tại Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng thì Chi phí
quản lý dự án là các chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức thực hiện các công việc quản
lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công
trình của dự án vào khai thác sử dụng (không bao gồm chi phí để Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện các công việc quản lý dự án đối với các dự án đầu tư xây dựng
theo hình thức đối tác công tư - PPP) như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư
số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và
quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Đồng thời tại điểm 11, Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày
15/2/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định: Trường hợp Ban quản lý dự án có đủ
năng lực để thực hiện công việc tư vấn quản lý dự án cho các dự án khác hoặc thực hiện
một số công việc tư vấn thì chi phí thực hiện các công việc trên được tính bổ sung vào chi
phí của Ban quản lý dự án. Việc quản lý sử dụng chi phí của các công việc nêu trên thực
hiện theo hướng dẫn hiện hành.
28
III.11. Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng
Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng. Quyết toán thu chi quản lý dự án (DA sử
dụng NSNN). Tất toán dự án theo QĐ phê duyệt.
Báo cáo kết thúc thực hiện dự án với cấp trên và Kho bạc giao dịch để đóng tài khoản
giao dịch của dự án.
Hồ sơ quyết toán một công trình xây dựng bao gồm các phần chính như sau:
Đối với chủ đầu tư:
1/ Bản vẽ, dự toán công trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập).
2/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần tư vấn thiết kế
3/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần thẩm tra hồ sơ thiết kế đối với nhửng
công trình cần phải thẩm tra lại hồ sơ thiết kế.
4/ Biên bản nghiệm thu từng phần, từng hạng mục, nhật ký công trình ký giữa chủ đầu
tư, đơn vị thi công, đơn vị giám sát.
5/ Biên bản ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh nếu có (đối với công trình thay đổi
so với dự toán)
6/ Bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình
7/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn phần thi công.
Đối với đơn vị thi công:
1/ Bản vẽ công trình (do đơn vị tư vấn thiết kế lập).
2/ Biên bản nghiệm thu từng phần, từng hạng mục, nhật ký công trình ký giữa chủ đầu
tư, đơn vị thi công, đơn vị giám sát.
3/ Biên bản ghi nhận khối lượng phát sinh, giảm sinh nếu có (đối với công trình thay đổi
so với dự toán)
4/ Bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình (quyết toán theo khối lượng thi công, định
mức xây dựng)
5/ Chứng từ hóa đơn vật tư, chi phí nhân công, bảng phân bổ chi phí 142, 242 .... (gọi là
chứng từ đầu vào)
6/ Bảng tính giá thành công trình: vật tư, nhân công, chi phí. (Giá trị ở bảng tính giá
thành này không khớp với bảng quyết toán công trình ở mục 4)
7/ Hợp đồng, nghiệm thu, thanh lý, hóa đơn đầu ra.
Đây là những thứ bắt buộc phải có. Ngoài ra tùy từng dạng công trình sẽ có những
chứng từ tương ứng đi theo để vững hồ sơ. Thường thì chi phí đầu vào (vật tư, nhân
công) thực tế tập hợp được sẽ thiếu so với dự toán dẫn tới giá vốn thấp làm cho lãi cao,
đóng thuế nhiều, sếp la, cho nghỉ việc.

Quyết toán công trình có 2 loại chính (nói về phía chủ đầu tư):
Loại 1: Quyết toán vốn đầu tư công tình XDCB: Căn cứ theo hướng dẫn tại Thông tư số
19/2011/TT-BTC (thay thế thông tư 33). Theo đó có các mục chi tiết và các biểu mẫu liên

29
quan, áp dụng với các công ảình có vốn đầu tư của Nhà nước, vốn vay của Tổ chức tín
dụng có bảo lãnh của NN.
Loại 2: Quyết toán công trình xây dựng để chuyển thành TSCĐ, nhưng nhớ là cần quyết
định phê duyệt của cấp có thẩm quyền (là cá nhân/ tổ chức bỏ vốn ra đầu tư), chặt chẽ
hơn nên kiểm toán độc lập.
Nếu nói về phía các đơn vị thi công khi tập hợp hồ sơ quyết toán để xuất hóa đơn kết
thúc dịch vụ: Thực tế thường xảy ra với các công trình thi công không phải vốn Nhà
Nước, các hợp đồng xây dựng như san lấp mặt bằng, lắp dựng nhà xưởng, thi công cầu,
móng, hố móng vv... thì hồ sơ thường chỉ cần có Hồ sơ nghiệm thu kỹ thuật, hồ sơ
nghiêm thu giá trị, các biên bản hiện trường nếu có, có chủ đầu tư và tư vấn xác nhận,
hợp đồng, phụ lục HĐ và hóa đơn GTGT hợp lý, hợp lệ. Đơn vị thi công không cần kiểm
toán, thẩm tra, phê duyệt...
Đối với các công trình có vốn ngân sách NN thì có thêm các yêu cầu kỹ hơn của chủ đầu
tư trong hồ sơ quyết toán.

III.12. Hồ sơ quá trình hình thành, thực hiện và hoàn thành dự án:
1. Quyết định cho phép tiến hành chuẩn bị đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
2. Quyết định cho phép đầu tư của cơ quan có chủ quyền (cơ quan chu quản của chủ
đầu tư);
3. Dự án đầu tư do cơ quan tư vấn lập dự án đọc lập hay do chủ đầu tư tự lập;
4. Quyết định duyệt dự án đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;
5. Thiết kế kỹ thuật, dự toán của dự án;
6. Quyết định duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán;
7. Quyết định duyệt kế hoạch đấu thầu;
8. Biên bản mở thầu, chấm thầu, tờ trình kết quả đấu thầu;
9. Văn bản chấp thuận đơn vị tư vấn giám sát, kiểm định, thí nghiệm vật liệu...
10. Quyết định trúng thầu;
11. Hợp đồng kinh tế giao thầu (và phụ lục nếu có) giữa chủ đầu tư và nhà thầu; Bảo
lãnh thực hiện hợp đồng và Bảo lãnh tiền tạm ứng (nếu có);
12. Tiến độ thi công chi tiết được duyệt;
13. Biên bản nghiệm thu từng hạng mục;
14. Biên bản nghiệm thu chuyển giai đoạn và hồ sơ thanh toán giai đoạn;
15. Hoá đơn GTGT KLHT theo giai đoạn;
16. Biên bản đối chiếu công nợ giữa chủ đầu tư và nhà thầu (nếu có);
17. Chứng chỉ thí nghiệm vật liệu (thép, xi măng, cát, đá...);
18. Hồ sơ quyết toán khối lượng hoàn thành;
19. Thanh lý hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu;
20. Bảo lãnh, bảo hành công trình;
21. Báo cáo kiểm toán KLHT công trình của một đơn vị kiểm toán độc lập;

30
22. Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành của cơ quan ra quyết
định đầu tư./.
(Kết thúc văn bản. Xin cảm ơn các bạn đã quan tâm!)

31