Đầu tư nước ngoài và các giao

dịch về đất đai và bất động sản tại

Việt Nam

Trần Tuấn Phong

Ngày 27 tháng 11 năm 2021
Luật sư sáng lập
 Nội dung trình bày

• Tổng quan đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

• Quy định pháp luật và quyền sử dụng đất của nhà đầu
tư nước ngoài

• Các hình thức và điều kiện kinh doanh bất động sản

• Hình thức mua bán sáp nhập và chuyển nhượng dự án

• Các cấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản

27/11/2021 2
 Tổng quan đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

• Chính sách Đổi mới năm 1986 – Luật đầu tư nước ngoài ở Việt Nam năm 1987

• Tổng kết 30 năm đầu tư nước ngoài 1988 – 2018:

 Tăng trưởng GDP trong thập kỷ 1990: 8-9%

 Tăng trưởng GDP 30 năm 6,6% cao thứ 2 thế giới

 Xóa đói giảm nghèo: 70% năm 1992  6% năm 2018

 Thu nhập đầu người: 400 USD  2.700 USD năm 2018

 Tổng sản phẩm quốc dân: 260 tỷ USD (đến hết năm 2020 là 271,2 tỷ USD)

• Hội nhập kinh tế: 1995 bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập ASEAN; 2001
ký BTA với Mỹ; 2006 gia nhập WTO; 2015 ký thỏa thuận cộng đồng kinh tế
ASEAN; 2016 ký Hiệp định CPTPP; 2020 ký FTA với EU

• Thúc đẩy phát triển kinh tế và thay đổi toàn diện hệ thống pháp luật Việt Nam

27/11/2021 3
Các luật chính liên quan

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm

2020

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25

tháng 11 năm 2014

 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

27/11/2021 4
Các hình thức chính để nhà đầu tư nước ngoài có
quyền sử dụng đất

 Thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê đất

 Nhận giao đất và trả tiền sử dụng đất (đối với dự án

kinh doanh nhà ở)

 Thuê đất hoặc thuê lại đất của các tổ chức hoặc cá
nhân

 Nhận chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử

dụng đất

27/11/2021 5
 Dự án đầu tư nước ngoài xin Nhà nước cho thuê
hoặc giao đất
Thủ tục trước cấp phép và thủ tục đất đai:
 Bản ghi nhớ hoặc thư giới thiệu địa điểm thực hiện dự án của UBND tỉnh/thành phố
 Đàm phán và thống nhất dự thảo hợp đồng thuê đất với Sở TNMT và UBND tỉnh/thành phố
 Hồ sơ xin Chấp thuận chủ trương đầu tư, GCNĐK đầu tư và GCNĐK doanh nghiệp thành lập
DNĐTNN
 Thủ tướng hoặc UBND tỉnh/thành phố cấp Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà
đầu tư (có thể tách làm hai bước chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư đối với
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư), UBND tỉnh/thành phố cấp
GCNĐK đầu tư; và Sở KHĐT cấp GCNĐK doanh nghiệp thành lập DNĐTNN
 Hồ sơ xin thuê đất với Sở TNMT
 Sở TNMT đo đạc và cấp trích lục bản đồ địa chính đối với khu đất địa điểm thực hiện dự án
 UBND huyện lập phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng (BT&GPMB) trình UBND
tỉnh/thành phố
 Sở TNMT tổ chức thẩm định phương án BT&GPMB
 UBND tỉnh/thành phố ban hành quyết định thu hồi đất của các cá nhân và tổ chức đang sử dụng tại
khu đất
 UBND tỉnh/thành phố cấp quyết định giao đất hoặc cho thuê đất
 UBND tỉnh/thành phố phê duyệt phương án BT&GPMB
 UBND huyện triển khai thực hiện phương án BT&GPMB và thu hồi đất
 Ký hợp đồng thuê đất với Sở TNMT
 Bàn giao đất
 UBND tỉnh/thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất
27/11/2021 6
Đấu giá quyền sử dụng đất
 Lập thẩm định và duyệt Phương án đấu giá quyền sử dụng đất (trên cơ sở
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của từng địa phương)
 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
 Xác định và duyệt giá khởi điểm đấu giá (theo hình thức cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê)
 Thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá (hoặc thành lập hội đồng đấu giá trong
trường hợp đặc biệt), ban hành quy chế cuộc đấu giá, niêm yết và thông báo
công khai cuộc đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, đăng ký tham gia đấu giá
 Tổ chức cuộc đấu giá
 Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
 Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất
 UBND tỉnh cấp GCNQSDĐ và ký hợp đồng thuê đất và Sở Tài nguyên môi
trường bàn giao đất trên thực địa

27/11/2021 7
 Các hình thức kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại (lưu ý: không được mua nhà, công
trình xây dựng để cho thuê lại)

 Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng
không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để
xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua

 Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh
doanh theo đúng mục đích sử dụng đất (lưu ý: không được nhận chuyển nhượng đất
này)

27/11/2021 8
Các điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu
tư nước ngoài
 Là nhà đầu tư của quốc gia thành viên WTO hoặc quốc gia
có hiệp định thương mại tự do với Việt Nam không bị hạn
chế kinh doanh bất động sản (điều kiện chung)

 Phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam với mức vốn pháp
định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (điều kiện này được
bãi bỏ từ ngày 01/01/2021)

 Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình

thức “phân lô bán nền”

 Không được mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
27/11/2021 9
Đầu tư nước ngoài theo hình thức mua bán sáp nhập
doanh nghiệp
 Đàm phán và ký kết hợp đồng góp vốn, mua cổ phần/phần
vốn góp của công ty trong nước có dự án bất động sản

 Đăng ký góp vốn, mua cổ phần/phần vốn góp

 Sửa đổi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

 Sửa đổi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu cần thiết)

 Thực hiện thanh toán và hoàn thành giao dịch góp vốn,
mua cổ phần/phần vốn góp

27 tháng 11 năm 2021 10

Một số hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư theo
Luật Đầu tư 2020

1. Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư (Điều 48 Nghị

định 31/2021/NĐ-CP (“Nghị định 31”))
 Đáp ứng các điều kiện tại Điều 46 Luật Đầu tư (về dự án, nhà đầu
tư nhận chuyển nhượng, điều kiện về đất đai…)
 Thủ tục theo Nghị định 31 hoặc pháp luật về kinh doanh bất động
sản (phụ thuộc vào việc có đấu giá quyền sử dụng đất không hoặc
dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư không)
 Điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư
(không yêu cầu nếu dự án đã đi vào vận hành). Nếu chuyển
nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chính được phê duyệt
thì chỉ thực hiện thủ tục điều chỉnh nhà đầu tư
 Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án làm thủ tục
điều chỉnh dự án đầu tư trước khi thành lập tổ chức kinh tế thực
hiện dự án

27/11/2021 11
Một số hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư theo
Luật Đầu tư 2020

2. Chia, tách, sáp nhập dự án đầu tư (Điều 50 Nghị định 31)

 Hình thức: Chia, tách dự án hoặc sáp nhập dự án của chính nhà đầu
tư đó
 Không được làm thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (theo chấp
thuận chủ trương đầu tư hoặc GCNĐKĐT)
 Thủ tục: Điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh
GCNĐKĐT

27/11/2021 12
Một số hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư theo
Luật Đầu tư 2020
3. Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi loại hình tổ chức kinh tế
(Điều 51 Nghị định 31)
• Tổ chức kinh tế sau chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi loại
hình kế thừa và tiếp tục dự án đầu tư của tổ chức kinh tế trước khi
tổ chức lại
• Cần hoàn thành thủ tục tổ chức lại doanh nghiệp và xử lý tài sản
trước khi thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư
• Thủ tục: Điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều chỉnh
GCNĐKĐT
• Nếu tổ chức kinh tế sau chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi
loại hình có sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài (theo Điều 23.1
Luật Đầu tư) không tiếp nhận toàn bộ dự án đầu tư thì nhà đầu tư
nước ngoài phải lập dự án đầu tư và xin cấp quyết định chủ trương
đầu tư/GCNĐKĐT

27/11/2021 13
Một số hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư theo
Luật Đầu tư 2020

4. Sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu
tư để góp vốn vào doanh nghiệp (Điều 52 Nghị định 31)
 Phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất trước khi góp vốn
 Thủ tục chính: Đăng ký thành lập doanh nghiệp => Điều chỉnh dự
án đầu tư (Điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc điều
chỉnh GCNĐKĐT, nếu không thuộc diện chấp thuận chủ trương
đầu tư hoặc thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng việc
góp vốn không làm thay đổi nội dung trọng yếu của chấp thuận
chủ trương đầu tư)

27/11/2021 14
Các cấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Tách doanh nghiệp và chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp dự

án

(Tách doanh nghiệp) Bên bán (Chuyển nhượng cổ phần)

- Xin GCNĐKDN cho doanh - Chấp thuận chuyển
nghiệp dự án nhượng vốn
- Xin chấp thuận chủ trương đầu - Điều chỉnh nội
tư điều chỉnh và GCNĐKĐT Doanh nghiệp được dung đăng ký kinh
điều chỉnh
- Xin GCNQSDĐ cho dự án tách (doanh nghiệp doanh/đăng ký điều
dự án) chỉnh nội dung
GCNĐKDN (tùy
Doanh nghiệp bị tách
trường hợp)

Thủ tục tách doanh nghiệp Bên mua

theo Luật Doanh nghiệp

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu

tư theo Luật Đầu tư

Đăng ký biến động đất đai

theo Luật Đất đai hoặc xin
quyết định cho thuê đất mới

27/11/2021 15
Các cấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản

2. Thành lập doanh nghiệp dự án (góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc
dự án) và chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp dự án

(Thành lập doanh nghiệp) (Chuyển nhượng cổ phần)

- Xin GCNĐKDN cho công ty dự án và
GCNQSDĐ cho dự án
- Xin chấp thuận chủ trương đầu tư điều
chỉnh và GCNĐKĐT điều chỉnh
Doanh nghiệp dự án Bên mua
Bên bán
- Chấp thuận chuyển
nhượng vốn
Thủ tục thành lập doanh - Điều chỉnh nội dung
nghiệp theo Luật Doanh đăng ký kinh
nghiệp doanh/đăng ký điều
Đăng ký biến động đất đai chỉnh nội dung
theo Luật Đất đai hoặc xin GCNĐKDN (tùy
quyết định cho thuê đất mới trường hợp)

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu

tư theo Luật Đầu tư

27/11/2021 16
Các ấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản

3. Chuyển nhượng một phần dự án (dự án có nhiều cấu phần)

- Xin quyết định chấp thuận điều

chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư
chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng, phần dự án chuyển
nhượng Bên nhận chuyển
Bên chuyển nhượng - Xin GCNĐKĐT điều chỉnh
nhượng
- Xin GCNQSDĐ cho dự án

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu

tư theo Luật Đầu tư

Thủ tục đăng ký biến động

đất đai theo Luật Đất đai

27/11/2021 17
Cấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản
4. Thành lập doanh nghiệp dự án; tách và chuyển nhượng một phần dự án cho doanh nghiệp dự án.
Doanh nghiệp dự án phát triển và hoàn thiện dự án (theo yêu cầu và giám sát của bên mua dự án). Bên
mua mua toàn bộ cổ phần/phần vốn góp trong doanh nghiệp dự án sau khi công trình dự án đã hoàn
thiện.
(Thành lập doanh nghiệp và (Chuyển nhượng cổ phần)
chuyển nhượng một phần dự án) Bên bán
Xin GCNĐKDN cho doanh nghiệp dự án. Thủ tục thành lập doanh nghiệp
Xin chấp thuận điều chỉnh quy hoạch 1/500 theo Luật Doanh nghiệp
Xin quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà
đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển nhượng
và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự Doanh nghiệp dự án Bên mua
án chuyển nhượng

Doanh nghiệp thực hiện dự án

có nhiều dự án thành phẩm
- Chấp thuận chuyển nhượng vốn (tùy
Thủ tục điều chỉnh dự án đầu trường hợp bên mua sử dụng công ty nào
tư theo Luật Đầu tư thực hiện mua dự án).
- Điều chỉnh nội dung đăng ký kinh
doanh/đăng ký điều chỉnh nội dung
Thủ tục đăng ký biến động
GCNĐKDN (tùy trường hợp)
đất đai theo Luật Đất đai

Thực hiện kí kết và thực hiện hợp đồng xây dựng với Nhà thầu thi công xây
tổng thầu là bên thứ 3 do Bên mua chỉ định và giám dựng
sát quá trình thực hiện hợp đồng.

27/11/2021 18
Cấu trúc chuyển nhượng dự án bất động sản
5. Bên bán (hoặc công ty con) nhận chuyển nhượng dự án từ bên phát triển dự án (bên thứ ba), sau đó
thành lập và tách/chuyển nhượng dự án công ty dự án mới. Bên mua mua toàn bộ cổ phần trong doanh
nghiệp dự án.

(Thành lập doanh nghiệp và chuyển

nhượng một phần dự án)
(Chuyển nhượng cổ phần)
Bên bán
Bên phát triển dự án
Thủ tục thành lập doanh nghiệp
Thủ tục điều chỉnh dự án đầu
theo Luật Doanh nghiệp
tư theo Luật Đầu tư
Thủ tục đăng ký biến động Doanh nghiệp dự án Bên mua
đất đai theo Luật Đất đai

Bên bán hoặc công ty con - Chấp thuận chuyển nhượng vốn (tùy
trường hợp bên mua sử dụng công ty nào
thực hiện mua dự án).
Thủ tục điều chỉnh dự án đầu - Điều chỉnh nội dung đăng ký kinh
tư theo Luật Đầu tư doanh/đăng ký điều chỉnh nội dung
GCNĐKDN (tùy trường hợp)

Thủ tục đăng ký biến động

đất đai theo Luật Đất đai

Xin GCNĐKDN cho công ty dự án.

Xin quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển
nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự án chuyển nhượng

27/11/2021 19
 Cảm ơn!

Hỏi đáp

27/11/2021 20
Thông tin liên hệ
Trần Tuấn Phong
Luật sư sáng lập
IFLR – Hãng luật quốc gia Việt Nam
của năm 2020 và 2021
IFLR – Giao dịch tái cấu trúc vốn dự
án được đề cử của năm 2020
IJGlobal – Giao dịch trái phiếu tái
cấp vốn dự án của năm 2020
Legal 500 Luật sư tài chính và ngân
hàng danh giá 2020 và 2021
IFLR Luật sư tốt nhất Châu Á 2019,
2020 và 2021
Email: phong@vilaf.com.vn
VĂN PHÒNG HÀ NỘI
Tòa nhà HCO (Melia), tầng 6
44B Lý Thường Kiệt,
Quận Hoàn Kiến, Hà Nội, Việt Nam
ĐT: (84-4) 3934 8530
Fax: (84-4) 3934 8531
Với 26 năm hành nghề và bề dày kinh nghiệm phong phú, LS Phong đại diện cho nhiều nhà tài trợ và bên
cho vay liên quan các dự án về dầu khí, điện, hóa chất, ô tô, tàu bay, cảng biển, đường cao tốc, viễn
thông, bảo hiểm, phát triển bất động sản, bán lẻ và phân phối và các ngành hàng tiêu dùng. Ông có uy tín
về tư vấn cho các doanh nghiệp và ngân hàng nước ngoài về tài trợ và tái cơ cấu doanh nghiệp, mua cổ
phần, sáp nhập và mua bán doanh nghiệp, tài trợ ECA và tài trợ hợp vốn, tài trợ chuyển đổi tài sản và tài
trợ dự án tại Việt Nam.
LS Phong được đề cử là một trong những luật sư hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực ngân hàng & tài trợ
vốn và thị trường vốn (Tạp chí Legal 500, IFLR 1000 và AsiaLaw) và Mua bán & sáp nhập (Tạp chí
Legal 500 và Chambers Asia). Ông được IFLR 1000 đề cử là Luật sư Hàng đầu trong lĩnh vực Tài chính
và Tư vấn Doanh nghiệp và Năng lượng và Cơ sở hạ tầng. Who’s Who Legal 2019 xếp hạng LS Phong là
chuyên gia về lĩnh lực Năng lượng và Hàng không và IFLR xếp hạng LS Phong là Luật sư tốt nhất Châu
Á năm 2019, 2020 và 2021. Mới đây, Legal 500 vinh danh ông Phong là một trong duy nhất 7 luật sư tại
Việt Nam được vinh danh trong Danh sách Luật sư Danh tiếng (Hall of Fame).
LS Phong là một luật sư được đánh giá cao vì khả năng đáng ngưỡng mộ của ông khi đưa ra giải pháp
thực tế rất phù hợp với yêu cầu của khách hàng. Tạp chí Legal 500, ấn bản năm 2007 nhận xét về LS
Phong như sau: “Thân thiện, linh hoạt và chuyên nghiệp”, ông Phong được đánh giá là một luật sư hàng
đầu về tư vấn mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, ông đại diện cho nhiều công ty nổi tiếng toàn cầu”. LS
Trần Tuấn Phong còn được thị trường đánh giá là “rất nổi tiếng về luật kinh doanh” (Chambers &
Partners 2017). “Trần Tuấn Phong là cái tên hàng đầu thị trường, thường xuyên tư vấn cho các công ty
trong nước và quốc tế cho các giao dịch M&A và hợp tác đầu tư. Ông là người có kiến thức uyên thâm
trong các lĩnh vực tài chính, góp vốn tư nhân và xây dựng.” (Chambers & Partners 2019). Tạp chí
AsiaLaw, ấn phẩm năm 2020, nhận xét LS Phong “là một người vô cùng sáng tạo và luôn tư duy giải
quyết vấn đề cũng như hiểu được các vấn đề của khách hàng và đưa ra các tư vấn xuất sắc. ”
VĂN PHÒNG TP HỒ CHÍ MINH
Kumho Asiana Plaza Saigon
Phong 404 – 406, 39 Đường Lê Duẩn
Quận 1, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
ĐT: (84-8) 3827 7300
Fax: (84-8) 3827 7303 21