NHẬN ĐỊNH:

1. Giá cả BĐS chỉ chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập BĐS.
Sai: Giá cả BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng, mà không cần phải xét đến yếu tố đầu tư
tạo lập BĐS. Điều 15, Luật KDBĐS 2014
2. Mọi tổ chức, cá nhân đều được thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh.
Sai: Để thành lập sàn giao dịch bất động sản nhằm mục đích kinh doanh BĐS, thì các tổ chức, cá nhân phải thành
lập doanh nghiệp, trong đó có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; người quản lý, điều hành sàn
giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Khoản 1,2 Điều 69 Luật KDBĐS 2014
3. Cán bộ, công chức không được phép tham gia vào các hoạt động BĐS
Sai: Cán bộ, công chức được xem là một cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS, do đó, nếu với vai
trò là cá nhân tham gia việc mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê theo quy mô nhỏ, không thường xuyên thì
có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS. Khoản 2, Điều 10, Luật KDBĐS 2014
4. Người mua nhà ở thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ
được sở hữu nhà ở trong thời gian thực hiện dự án.
Sai: đ,2,161 nhà ở. Khoản 3, Điều 126 luật Đất đai.
5. Doanh nghiệp hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải có vốn pháp định.
Sai. K2, Điều 10, Luật KDBĐS
6. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.
Sai. Khoản 2, Điều 69, KDBĐS.
7. Phạm vi kinh doanh bất động sản của các chủ thể được quy định giống nhau.
SAI. Điều 11, KDBĐS
8. Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
để tiếp tục đầu tư.
Sai. Điều 49
9. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cư trú tại Việt Nam từ 06 tháng trở lên thì được mua nhà ở tại Việt
Nam.
Sai. Điều 8
10. Đấu giá QSD đất là phương thức giao đất, cho thuê đất duy nhất cho các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS.

11. Sàn giao dịch BĐS được cung cấp tất cả các dịch vụ về giao dịch BĐS.
Sai: Điều 70
12. Tổ chức kinh tế kinh doanh nhà ở được phép huy động vốn ứng trước của khách hàng có nhu cầu về nhà ở
nhưng, việc huy động vốn ứng trước thì việc sử dụng vốn phải đúng mục đích theo cam kết.
Đúng. Điều 57
13. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại việt nam để ở.
Sai: Điều 8, Luật nhà ở.
14. Điều kiện kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định giống nhau.
Sai: Điều 10 luật kdbđs
15. BĐS có giấy chứng nhận QSH đều dc đưa vào kinh doanh.
Sai: Điều 9, luật kdbđs
16. Các chủ thể kinh doanh sàn giao dịch BĐS phải có vốn pháp định.
Đúng: Kinh doanh BĐS bao gồm: KDBĐS VÀ KD DV BĐS: Điều 10
17. Cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS.
Sai: khoản 3 Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
18. Giao dịch BĐS ko thực hiện qua sàn giao dịch BĐS thì không có giá trị pháp lý.
Sai: Hợp đồng kinh doanh bất động sản dc ký giữa các cá nhân…
19. Người nước ngoài đang sinh sống tại việt Nam và có thời gian cứ trú tai Việt Nam 01 năm trở lên thì có
quyền mua nhà ở tại VN.
Sai: Điều 8 Luật nhà ở
20. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ở trong hợp đồng mua bán
nhà ở được pháp luật quy định giống nhau.
Sai: Điều 503 BL dân sự 2015 (từ thời điểm đăng ký), Điều 12 Luật nhà ở (khi thanh toán đủ tiền…)

TÌNH HUỐNG:
1. Công ty cổ phần Tấn Điền (Tấn Điền) là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS. Để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán, Tấn Điền đã nhận 2ha đất nằm trong khu quy hoạch dân cư. Sau khi
hoàn thành dự án đầu tư theo quy định, Tấn Điền mới biết vị trí thực hiện án của mình cũng đã có nhà đầu
tư khác nộp đơn xin thực hiện dự án khu nhà ở. Hỏi.
a. Trường hợp này cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết như thế nào? Tại sao?
 Trong trường hợp này thì Cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giao cho công ty Tấn Điền thực hiện dự án. Bởi vì: căn
cứ theo khoản 2, Điều 12, Luật kinh doanh BĐS quy định về “yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh
doanh”
2. “Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất
đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan”
Như vậy: Theo như dữ kiện đề bài cho thì công ty Tấn Điền đã nhận 2ha đất, và đã hoàn thành đầu tư dự án theo
quy định. Theo dữ kiện đề bài cho thì có thể suy luận, công ty Tấn Điền đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, đã được phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Vì đã hoàn thành
xong giai đoạn đầu tư cho nên Tấn Điền có đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án. Trong khi đó, công ty A (giã
sử) chỉ mới nộp đơn xin thực hiện dự án.
b. Giả sử Tấn Điền được giao thực hiện dự án, sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, Tấn Điền đã phân
lô chuyển nhượng nền nhà cho một số cá nhân để họ tự xây dựng nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt. Việc làm
này có đúng pháp luật không? Tại sao?
Việc làm của Tấn Điền chỉ đúng trong trường hợp: thứ nhất: Tấn Điền đã hoàn thàn xong nghĩa vụ tài chính liên
quan đến đất đai của dự án theo điểm c, khoản 1, Điều 41, nghị định 43 năm 2014 của chính phủ quy định chi tiết
về một số điều của luật đất đai 2013.
Thứ hai: Đất trong dự án của Tấn Điền là đất ở khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị
loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là
điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan
chính trong đô thị.
Thỏa mãn các điều kiện này thì Tấn Điền mới dc phân lô chuyển nhượng nền nhà cho một số cá nhân để họ tự xây
dựng nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt.
Cơ sở pháp lý: khoản 1,2,3 Điều 41 nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết một số điều cơ bản của luật đất
đai 2013.
c. Tấn Điền muốn huy động tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà ở nhưng lại chưa xây dựng xong
phần móng theo quy định. Có cách nào giúp TĐ làm việc này nhưng vẫn không trái với quy định của pháp luật?
d. TĐ muốn thành lập sàn giao dịch BĐS để bán nhà, hãy cho biết những điều kiện cụ thể để Tấn Điền được thành
lập sàn giao dịch BĐS có thể cung cấp được tất cả các dịch vụ BĐS.

2. Công ty cổ phần K (là tổ chức kinh tế có chức năng KDBĐS) muốn thực hiện dự án xây nhà ở để bán trên
diện tích đất 5ha.
Điều kiện để công ty A được chấp thuận thực hiện dự án nói trên.
Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014 NĐ- CP thì công ty
cần đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể công ty cần:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy
mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20
héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ
chức, cá nhân khác.
Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Thứ ba, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Việc xác định không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai
thông qua các căn cứ sau:
- Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và
Môi trường;
- Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang
thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương
khác.
Căn cứ pháp lý:
Điều 58 Luật đất đai năm 2014
b. Cho biết tất cả các nghĩa vụ tài chính mà cty K phải thực hiện nếu được phép thực hiện dự án trên.

3. Công ty cổ phần xây dựng (cpxd) Tuấn Phát hoạt động kinh doanh BĐS, vốn pháp định 5,5 tỷ. UBND tỉnh
H đã cấp cho Tuấn Phát 10,5 ha, công ty Tuấn Phát đã triển khai xây dựng trên lô đất đó, các hạng mục là
nhà ở 0,2 ha làm công viên trong khu đất đó… Các khách hàng đã ứng trước 650 triệu cho Tuấn Phát, chia
làm 2 đợt, đợt 1 là 400 triệu, ngay khi vừa khởi công xây móng.
 Sau đó, Tuấn Phát gặp khó khăn, không đủ khả năng thực hiện tiếp dự án, nên đã chuyển nhượng phần đất
để xây dựng nhà ở cho doanh nghiệp A. sau đó chuyển nhượng 0,2 ha làm công viên cho doanh nghiệp B.
Hỏi.
1. Những hành vi trên có vi phạm ko?
2. Hướng giải quyết vấn đề.
Bài làm
“Căn cứ theo khoản 1, Điều 10, luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không dưới 20
tỷ đồng…”
Công ty Tuấn pháp có chức năng KDBĐS mà vốn pháp định 5,5 tỷ là chưa đúng quy định của pháp luật.
- Việc công ty Tuần Phát, Huy động tiền ứng trước của khách hàng khi chưa xây xong phần móng cũng không đúng
với quy định của pháp luật. (khoản 1 điều 55 luật KDBĐS)
- Việc chuyển nhượng phần đất để xây dựng nhà ở cho doanh nghiệp A phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy
định tại điều 49 của luật KDBĐS.
+ Được cơ quan nha nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Dự án đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Dự án không có tranh chấp về quyền SDĐ, Không Bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Không có quyết định thu hồi đất…trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự ansthif chủ đầu tư phải
chấp hành xong hình phạt.
+ Cty tuấn phát đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần đất dự án chuyển nhượng.
+ Công ty A phải là công ty có chức năng kinh doanh bất động sản.
+ Công ty B cũng phải có chức năng kinh doanh bất động sản.