I.

Khái quát về pháp luật kinh doanh BĐS

- Phạm vi điều chỉnh (Đ1 LUẬT KDBĐS)
 Kinh doanh BĐS
 Quyền và nghĩa vụ
 Quản lý Nhà nước

- Đối tượng điều chỉnh

 Giữa các chủ thể KDBBS
 Giữa chủ thể KDBĐS - Khách hàng
 Giưac CQQLNN – Chủ thể KDBĐS, ngừoi tiêu dungf, chủ thể
khác
 Giữa các chủ thể KDBBS – Chủ thể khác
- Phương pháp điều chỉnh
 PP Mệnh lệnh
 PP Thoả thuận
 II.Chủ thể kinh doanh BĐS
a. Điều kiện Chủ thể
- Về Hàng hoá (Đ11 Luật KDBĐS): Đầu tư xây dựng/ Giao dịch
1. Tổ chức, cá nhân trong nước (Đ10 Luật KDBĐS, NĐ 02/ 2020)
2. Người VN định cư NN
3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN
 Về tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS (Đ10)
 Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường
hợp tạị (K2 Đ11 Luật KDBĐS)
 Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua với Quy mô
nhỏ, không thường xuyên  Ko thành lập doanh
nghiệp nhưng kê khai nộp thuế
 Công khai TT
 Ko yêu cầu vốn pháp định
 Nếu là CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN BĐS thì:
 Có năng lực tài chính (K2 Đ4 NĐ 02/2020)
o Dưới 20 ha  Ko thấp hơn 20%
o Từ 20 ha trở lên  Ko thấp hơn 15%
 Ký quỹ
 Không vi phạm quy định về PL Đất đai khi đang
sử dụng đất do NN giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư khác.
 - Về Dịch vụ: (Môi giới/ Sàn giao dịch/ Tư vấn/ Quản lý)
1. Chủ thể Dịch vụ (Đ60 Luật KDBĐS)
 Tổ chức, cá nhân trong nước
 Người VN định cư NN
 Tổc chức, cá nhân nước ngoài
2. Điều kiện KD (Đ62, 69, 74, 75 Luật KDBĐS)
b. Phạm vi KD
- Về Hàng hoá (Đ11 Luật KDBĐS)
- Về Dịch vụ (Môi giới/ Sàn giao dịch/ Tư vấn/ Quản lý) (Đ60 Luật
KDBĐS)

III. Các hoạt động trong kinh doanh BĐS

a. KD Hàng hoá
1. Nhà, công trình có sẵn (K3 Đ3, K1 Đ9 Luật KDBĐS)
2. Nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai
3. Quyền sử dụng đất
4. Chuyển nhượng Dự án BĐS.

- Nhà, công trình có sẵn (K3 Đ3, K1 Đ9 Luật KDBĐS)

 Các hình thức KD
 Mua bán, (Đ19 - 24 Luật KDBĐS)
o Chủ thể giao kết HĐ:

o Tên của HĐ phải đúng với bản chất giao dịch (HĐMB #
HĐ góp vốn, hợp tác…)
o Kiểm tra kỹ điều kiện nhà, CTXD đưa vào kinh doanh:
Chưa đủ điều kiện thì ko nên mua
o Mua bán nhà, CTXD có sãn phải gắn với QSD đất (K1 Đ19)
 Cho thuê, (Đ25 -30 Luật KDBĐS)
o Đối tượng thuê
o Đảm bảo các điều kiện nhất định khi cho thuê (Đ25)
o Quyền và nghĩa vụ
 Cho thuê mua, (K7 Đ3, Đ31 -36 Luật KDBĐS)
  Chuyển nhượng HĐ thuê nhà. (Đ36 Luật KDBĐS; Đ7,8 NĐ
02/2022)
Theo K2 Đ7- NĐ 02/2022 thì Điều kiện để chuyển nhượng HĐ:
o Có HĐ
o Chưa nộp hồ sơ GCN
o Ko có tranh chấp, khiếu kiện
o Ko thuộc diện bị kê biê, thế chấp, trừ ngoại lệ.

- Nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai (K4 Đ3 Luật
KDBĐS, K19 Đ3 Luật Nhà ở)
 Điều kiện (Đ56 -56 Luật KDBĐS)
o Có các giấy tờ sau
  Các hình thức
o Mua bán
o Cho thuê
o Cho thuê mua
o Chuyển nhượng, HĐ thuê mua
 Kiểm tra kỹ điều kiện nhà, CTXD đưa vào kinh doanh:
Chưa đủ điều kiện thì ko nên mua
 Điều khoản thanh toán (Đ57 Luật KDBĐS)
 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua NOHTTTL.
(Đ59 Luật KDBĐS, Đ7- 8 NĐ 02/2022)

- Quyền sử dụng đất

 Điều kiện
 Thuộc loại được được phép giao dịch theo pháp luật Đất
đai. (Ko thuộc những trường hợp cấm tại Điều 191 LĐĐ 2013
sđ,bs)
 Đủ điều kiện để thực hiện giao dịch (K2 Đ9 Luật KDBĐS)
Có GCN về quyền sử dụng đất theo PL
Không có tranh chấp về QSD đất
QSĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất

 Các hình thức

 1. Chuyển nhượng QSD đất
 2. Cho thuê, cho thuê lại QSD đất (Đ37 - 47 Luật KDBĐS)
1. Trong dự án nhà ở
 Chuyển nhượng dựa án nhà ở và QSD đất gắn liền với dự
án. (Đ193 LĐĐ 2013)
 Chuyển nhượng QSD đất theo hinh thức phân lô (nền nhà).
 Hình thức này chỉ áp dụng với: Tổ chức kinh tế trong
nước. (điểm c khoản 1 Đ11 Luật KDBĐS )
 Đáp ứng các điều kiện theo Đ41 NĐ 43/2014
 Người nhận được QSD đất theo hình thức phân lô là:
Hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư NN. Nhưng
phải xây nhà ở đúng với GPXD tuân thủ quy hoạch chi
tiết và thiết kế đô thị (Đ169 LĐĐ 2013)
2. Trong KCN, KCN cao, khu kinh tế (Đ149,150, 151 LĐĐ 2013)
 Chủ thể: Tổ chức KT trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu
tư NN, người VN định cư NN.
 Họ sẽ xây dựng kết cấu hạ tầng, kỹ thuật.
 Rồi cho chuyển nhượng hoặc cho thuê lại QSD đất gắn
liền với kết cấu hạ tầng này.
  Khách hàng: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp có vốn đầu tư NN, người VN định cư NN.
 Sau khi nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê lại QSD đất
gắn liền với kết cấu hạ tầng. Họ sẽ có QSD đất theo luật
ĐĐ.
3. KD QSD đất gắn liền với hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
 Chủ thể: Tổ chức KT trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu
tư NN, người VN định cư NN. (Đ11 Luật KDBĐS, K4 Đ55
Luật ĐĐ)
- Chuyển nhượng Dự án BĐS. (k2,4,5 Đ3 NĐ 22/2022)
 Là việc Chủ đầu tư dự án BĐS nhượng lại quyền đầu tư
(gồm cả giá trị đã đầu tư) DA cho CĐT khác)
 Việc chuyển nhượng phải tuân theo Nguyên tắc (Đ48 Luật
KDBĐS)
 Không làm thay đổi mục tiêu
 Không làm thay đổi nội dung
 Bảo đảm quyền lợi khách hàng và các bên liên quan
 Việc chuyển nhượng phải tuân theo Điều kiện (Đ49 Luật
KDBĐS)
 Thẩm quyền cho phép việc chuyển nhượng. (K3 Đ48 Luật KDBĐS)
 DA BĐS đã được chấp thuận NĐT
 DA BĐS đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
 Không thuộc hai trường hợp nêu trên thì theo UBND cấp tỉnh; Thủ
tướng Chính phủ (K2 Đ50 Luật KDBĐS)

b. KD Dịch vụ (Đ60 Luật KDBĐS)

- Chủ thể tham gia Dịch vụ BĐS gồm: Tổ chức, cá nhân trong
nước; Người VN định cư NN; Tổ chức, cá nhân NN
1. Môi giới
2. Sàn giao dịch
3. Tư vấn
4. Quản lý
IV. Hợp đồng trong kinh doanh BĐS

V. Pháp luật về kinh doanh nhà ở

 a. Kinh doanh nhà ở XH
 Người thu nhập thấp : Ngừoi làm việc tại cơ quan, đơn vị,
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động
tự do thại các khu vực đô thị, có mức thu nhập không phải
đóng thuế thu nhập thường xuyên.
VI. Nghĩa vụ tài chính của chủ thể kinh doanh

VII. Nghĩa vụ tài chính của chủ thể kinh doanh