BÀI 5

QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT
Quyền chung
Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

Quyền giao khoán đất

Quyền giao dịch QSDĐ

1. Quyền chung (Điều 166 Luật Đất đai)
- Được cấp Giấy chứng nhận
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ
đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của
Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp
pháp của mình và những hành vi khác VPPL về đất đai.
2. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (K1 Điều
56, Điều 172 Luật Đất đai)

Trả tiền
thuê đất Trả tiền
một lần cho thuê đất
cả thời gian hàng năm
thuê

Có thể chuyển từ
Chủ thể có
thuê trả tiền hàng
quyền: K1 Đ56
năm sang trả một lần
LĐĐ
4
3. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
(Điều 171 LĐĐ 2013, Đ245 – 256 BLDS)

- Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm
quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong
canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền
kề.
- Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực
hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai.
4. Quyền giao khoán đất (Điều 136, 137 LĐĐ 2013;
NĐ 168/2016/NĐ-CP)
- Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng
hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ,
phát triển rừng;
- Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất
rừng đặc dụng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ gia
đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó
để bảo vệ rừng.
5. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất
5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ
5.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ
5.1. Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ
5.1.1. Khái niệm giao dịch QSDĐ
- Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của người sử dụng đất và
của các chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm
dứt các quyền, nghĩa vụ pháp lý đối với QSDĐ.
- Giao dịch QSDĐ có thể dẫn đến 2 trường hợp:
+ Làm thay đổi chủ thể sử dụng đất: những giao dịch này được
gọi chung là chuyển quyền sử dụng đất (khoản 10 Điều 3 Luật
Đất đai 2013);
+ Không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất: giao dịch không
chuyển quyền sử dụng đất.

8
5.1.2. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch (K1 Đ188
Luật Đất đai)
(1) Có Giấy chứng nhận;
→ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (k1 Đ21 NĐ 43/2014)
* Các trường hợp giao dịch QSDĐ không cần có Giấy
chứng nhận:
(i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: sau khi có
quyết định giao đất, cho thuê đất (k1 Điều 168 LĐĐ).
(ii) Thừa kế quyền sử dụng đất: khi đủ điều kiện để cấp đủ
điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (1 Điều 168 LĐĐ).
(iii) Tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc
người VNĐCƠNN không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: người nhận
thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được
chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế (K3 Điều
186 LĐĐ).
5.1.2. Điều kiện chung để thực hiện giao dịch (K1 Đ188
Luật Đất đai)

Đất không có tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm

thi hành án

Trong thời hạn sử dụng đất

5.1.3. Yêu cầu về thủ tục khi thực hiện giao dịch
- Hình thức hợp đồng, văn bản giao dịch: lập thành văn bản theo
thỏa thuận giữa các bên (Đ502 BLDS 2015);
- Công chứng/ chứng thực hợp đồng giao dịch: tại tổ chức hành nghề
công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất (K3 Đ167 LĐĐ 2013)
* Lưu ý: Các giao dịch QSDĐ được công chứng, chứng thực theo
yêu cầu của các bên (điểm b, K3 Điều 167 LĐĐ 2013):
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất;
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với
đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên/các bên tham gia giao dịch
là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
 * Thời điểm được thực hiện các quyền của người
sử dụng đất (Điều 168 Luật Đất đai)

- Người SDĐ được thực hiện giao dịch QSDĐ khi có GCN (trừ
một số trường hợp) và đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
(trong những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối
với nhà nước).
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự
án ĐTXD kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối
với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện
tại Điều 194 Luật Đất đai.
* Thời điểm có hiệu lực của giao dịch: Việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính. (khoản 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013, Điều
503 BLDS 2015).
5.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ
5.2.1. Chuyển đổi
5.2.2. Chuyển nhượng
5.2.3. Cho thuê, cho thuê lại
5.2.4. Thừa kế
5.2.5. Tặng cho
5.2.6. Thế chấp
5.2.7. Góp vốn
5.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Khái niệm: là sự thoả thuận giữa các hộ gia đình, cá nhân,

theo đó các bên chuyển giao đất và đổi quyền sử dụng đất
cho nhau theo hợp đồng hoặc theo phương án dồn điền đổi
thửa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Chủ thể và điều kiện thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng
đất: (Điều 190 Luật Đất đai 2013).
• Chủ thể thực hiện: HGĐ hoặc cá nhân
• Loại đất sử dụng: đất nông nghiệp
• Hình thức SDĐ được phép chuyển đổi: đất được Nhà nước
giao, do nhận chuyển QSDĐ từ người khác => không phải
đất thuê.
• Phạm vi thực hiện: trong cùng một xã, phường, thị trấn.
5.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
- Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mang
tính “hàng hóa – tiền tệ” (“đất đổi tiền”).
- Có phân biệt giữa bên chuyển quyền và bên nhận
chuyển quyền sử dụng đất.
- Có khả năng làm tích tụ và tập trung đất đai.
5.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tt)
b. Điều kiện chuyển nhượng
b1. Đối với hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 179, Điều
191, 192 Luật Đất đai 2013)
- Trường hợp sử dụng đất không phải là đất thuê (đất nông
nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển QSDĐ): được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp sử dụng đất thuê: phải trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
 *Lưu ý: Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng có điều kiện (Đ192 LĐĐ 2013).
• HGĐ, CN đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng => chỉ
được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong
phân khu đó.
• HGĐ, CN được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ => chỉ được chuyển nhượng cho hộ
gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• HGĐ, CN là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước => chỉ được chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất;
 - Điều kiện nhận chuyển nhượng (điểm b, K1 và K2 Điều 169
LĐĐ 2013): HGĐ, CN được nhận chuyển nhượng QSDĐ không
phụ thuộc vào nơi cư trú;
- Các trường hợp HGĐ, CN không được nhận chuyển
nhượng QSDĐ (K3-4, Điều 191 LĐĐ 2013):
+ HGĐ, CN không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa.
+ HGĐ, CN không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất
nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo
vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng
đặc dụng đó;
b2. Đối với tổ chức KT

- Điều kiện có quyền chuyển nhượng (K2 Điều 174 Luật Đất
đai 2013):
+ Về hình thức sử dụng đất: phải là đất giao có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần.
+ Về điều kiện tài sản trên đất: Có công trình kiến trúc, kết
cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
* Lưu ý: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê (điểm a, K1 Điều 194 LĐĐ 2013, Điều 41 NĐ
43/2014, sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định
148/2020/NĐ-CP)
* Lưu ý: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn
với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở (điểm b, K1 Điều 194 LĐĐ 2013,
Điều 42 và K2 Đ83 NĐ 43/2014)
- Điều kiện nhận chuyển nhượng:
+ Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh
doanh. (điểm b, K1 Điều 169 LĐĐ)
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của HGĐ,
CN, trừ trường hợp được chuyển MĐSDĐ theo QH, KHSDĐ
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (điểm
K2 Điều 191 LĐĐ)
b.3 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp CVĐTNN
- Điều kiện có quyền chuyển nhượng:
+ Người VNĐCƠNN, DNCVĐTNN đầu tư tại VN: được Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (Điều 183 LĐĐ 2013).
* Lưu ý: việc chuyển nhượng QSDĐ phải gắn với tài sản thuộc
sở hữu của họ đã xây dựng trên đất.
+ Người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại
VN: được chuyển nhượng QSDĐ ở khi bán nhà ở cho tổ chức,
cá nhân trong nước, người VNĐCƠNN thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam để ở (điểm b khoản 2 Điều 186 LĐĐ).
- Điều kiện nhận chuyển nhượng:
+ Đối với Người VNĐCƠNN:
ü Nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm b, khoản 1
Điều 169 LĐĐ)
ü Nhận chuyển nhượng QSDĐ khi mua nhà ở gắn liền với
đất ở tại Việt Nam; hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
trong dự án nhà ở thương mại được phép phân lô bán nền
(điểm đ khoản 1 Điều 169 LĐĐ, Điều 8 Luật Nhà ở)
+ Đối với DNCVĐTNN:
ü DNCVĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
QSDĐ (điểm b, khoản 1 Điều 169 LĐĐ, Điều 39 Nghị định
43/2014/NĐ-CP, K25 Đ2 NĐ 01/2017/NĐ-CP, Điều 13 TT
02/2015/TT-BTNMT).
ü DNCVĐTNN chưa được nhận chuyển nhượng QSDĐ.
5.2.3. Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
a. Khái niệm:
Cho thuê QSDĐ là việc người SDĐ (gọi là bên cho thuê)
chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác (gọi là
bên thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất
định. Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên
cho thuê khi hết thời hạn thuê.

37
b. Điều kiện cho thuê

- Điều kiện có quyền cho thuê QSDĐ:

+ Giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ.
+ Ngoại lệ: tổ chức kinh tế, Người VNĐCƠNN, DNCVĐTNN
SDĐ để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm
CN, KCX cho dù thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm vẫn có
quyền cho thuê lại QSDĐ gắn với kết cấu hạ tầng (điểm đ khoản
1 Điều 175 LĐĐ 2013).

38
- Phạm vi cho thuê:
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân: cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân khác, người VNĐCƠNN đầu tư tại Việt Nam thuê QSDĐ
(điểm d khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013).
+ Đối với tổ chức KT, DNCVĐTNN, người VNĐCƠNN: cho thuê
QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b, K2 Điều 174,
điểm c K2 Đ183 LĐĐ 2013).
5.2.4. Thừa kế QSDĐ

a. Khái niệm
- Thừa kế QSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người chết sang
cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp
luật về đất đai.
- Đặc điểm:
+ Là một hình thức chuyển QSDĐ.
+ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ.
+ Là giao dịch đơn phương
b. Điều kiện thừa kế
- Chủ thể có quyền để thừa kế QSDĐ (điểm đ, khoản 1 Điều 179,
điểm b khoản 2 Điều 186 LĐĐ 2013):
+ Cá nhân SDĐ có đủ điều kiện;
+ Thành viên của HGĐ được nhà nước giao đất.
+ Người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam để thừa kế nhà ở gắn với QSDĐ.
- Chủ thể có quyền nhận thừa kế QSDĐ:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
chuyển QSDĐ thông qua nhận thừa kế (điểm d, khoản 1 Điều
169 LĐĐ 2013).
+ Người VNĐCƠNN thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam được nhận chuyển QSDĐ ở thông qua nhận thừa kế nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (điểm đ, khoản 1 Điều 169
LĐĐ 2013).
* Lưu ý những trường hợp chỉ được nhận thừa kế giá trị quyền
sử dụng đất (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
5.2.5. Tặng cho QSDĐ

a. Khái niệm
Tặng cho QSDĐ là việc người SDĐ (bên tặng cho) chuyển
QSDĐ của mình cho người khác (bên được tặng cho) mà
không yêu cầu đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận.
- Đặc điểm:
+ Là hình thức chuyển QSDĐ
+ Không mang tính hàng hóa – tiền tệ
+ Là quan hệ hợp đồng (thỏa thuận).

43
b. Điều kiện tặng cho
b1. Đối với tổ chức KT
- Điều kiện có quyền tặng cho: giống điều kiện chuyển nhượng
QSDĐ của tổ chức KT.
- Phạm vi tặng cho (điểm c, khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013):
+ Tặng cho Nhà nước.
+ Tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công
trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.
+ Tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
 b2. Đối với hộ gia đình, cá nhân
- Điều kiện có quyền: giống điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của
HGĐ, cá nhân.
- Phạm vi tặng cho (điểm e khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013):
+ Các đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ của tổ chức KT
(theo điểm c khoản 2 Điều 174 LĐĐ).
+ Hộ gia đình, cá nhân
+ Người VNĐCƠNN thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam.

45
c. Đối với người VNĐCƠNN

- Trường hợp SDĐ để thực hiện dự án đầu tư: có quyền tặng

cho QSDĐ như tổ chức KT khi được Nhà nước giao đất có thu
tiền SDĐ (điểm b, K1 Điều 183 LĐĐ 2013);
- Trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: tặng cho nhà ở
gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng
cho nhà tình nghĩa (điểm b, K2 Đ186 LĐĐ).
d. Đối với DNCVĐTNN
- DNCVĐTNN có quyền tặng cho như tổ chức kinh tế trong các
trường hợp sau:
+ DNCVĐTNN hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là
doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối (điểm
b, khoản 4 Điều 183 LĐĐ)
+ doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng
QSDĐ theo K1, 2, 3 Đ184 LĐĐ;
+ DNCVĐTNN thuê đất, thuê lại đất trong KCN, CCN, kKCX,
KCNC, KKT trả tiền thuê một lần (điểm a, K2 Điều 185 LĐĐ)
5.2.6. Thế chấp QSDĐ
a. Khái niệm
- Thế chấp QSDĐ là việc người SDĐ dùng QSDĐ của mình để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao QSDĐ
đó cho bên nhận thế chấp.
- Đặc điểm:
+ Là một loại giao dịch bảo đảm, không phải chuyển QSDĐ.
+ Có thể làm thay đổi chủ thể SDĐ khi xử lý QSDĐ thế chấp.

48
b. Điều kiện thế chấp QSDĐ
- Điều kiện có quyền thế chấp QSDĐ: Giống như điều kiện
chuyển nhượng QSDĐ.
- Phạm vi thế chấp QSDĐ:
+ HGĐ, CN: được thế chấp bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại VN, tại tổ chức KT hoặc cá nhân (điểm g K1
Đ179 LĐĐ 2013, Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn
Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).
- Đối với tổ chức KT, DN có VĐTNN, người VNĐCƠNN: chỉ được
phép thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam (điểm d, K2 Đ174, điểm d K3 Đ183 LĐĐ).

49
c. Xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ (Điều 81 NĐ
43/2014/NĐ-CP, bổ sung bởi K53 Đ2 NĐ 01/2017/NĐ-CP)
- Xử lý theo thỏa thuận
- Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận, bên nhận thế
chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền:
+ chuyển nhượng QSDĐ đã được thế chấp cho người khác để thu
hồi nợ hoặc
+ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ mà
không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, hoặc
+ khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật;
+ bán khoản nợ là quyền sử dụng đất đã thế chấp
50
5.2.7. Góp vốn bằng QSDĐ
a. Khái niệm
- Góp vốn bằng QSDĐ là việc người SDĐ dùng QSDĐ thuộc sở
hữu của mình liên kết với tài sản của các chủ thể khác để hợp tác
SXKD.
- Đặc điểm:
+ Là hoạt động mang tính đầu tư
+ Có thể làm chuyển QSDĐ trong 02 trường hợp:
(1) Có hình thành nên pháp nhân mới từ việc góp vốn.
(2) Người SDĐ góp vốn vào một doanh nghiệp đang tồn tại để trở
thành thành viên, cổ đông của DN

51
b. Điều kiện góp vốn bằng QSDĐ
- Điều kiện có quyền góp vốn bằng QSDĐ: Giống điều kiện
chuyển nhượng.
- Phạm vi góp vốn:
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân (điểm h K1 Đ179 LĐĐ 2013): Góp
vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
+ Đối với tổ chức KT (điểm đ khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013): Góp
vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
để hợp SXKD với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy
định của pháp luật
52
+ Đối với Người VNĐCƠNN và doanh nghiệp CVĐTNN:
ü Người VNĐCƠNN về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất có thu tiền SDĐ sẽ có quyền góp vốn bằng
QSDĐ tương tự như tổ chức kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 183
LĐĐ 2013)
ü Người VNĐCƠNN được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và doanh nghiệp
CVĐTNN: không bị hạn chế về chủ thể được nhận góp vốn
(điểm đ K3 Điều 183 LĐĐ 2013).

53
c. Xử lý QSDĐ khi chấm dứt góp vốn (Khoản 3, 4 Điều 80
NĐ 43/2014, sửa đổi bởi K52 Đ2 NĐ01/2017/NĐ-CP)
- Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ:
a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp
vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh
doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị
mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh
vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực
hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà
hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện. 54
c. Xử lý QSDĐ khi chấm dứt góp vốn (Khoản 3, 4 Điều 80
NĐ 43/2014, sửa đổi bởi K52 Đ2 NĐ01/2017/NĐ-CP)
- Các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ
- Xử lý QSDĐ khi chấm dứt việc góp vốn

55
 HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Hình thức SDĐ/ Nguồn - Hình thức giao không thu tiền SDĐ (đất nông nghiệp)
gốc SDĐ - Hình thức giao có thu tiền
- Hình thức thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê
Chuyển đổi Đất nông nghiệp do đươc giao, nhận chuyển quyền trong trong cùng xã,
phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Đ190)
Chuyển nhượng Được => Lưu ý hạn chế tại k2 Đ191 (đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc
dụng), Đ192
Để thừa kế Đối với người VN định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà
ở gắn liền đất ở tại VN
Tặng cho Tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; cho cộng đồng dân cư, HGĐ, cá nhân khác;
người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở tại VN; tổ chức không kinh doanh (điểm
c, K1 Đ169)
Góp vốn Với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người VNĐCƠNN.
Không được góp vốn với DNCVĐTNN
Cho thuê, cho thuê lại Với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người VNĐCƠNN.
Không được cho DNCVĐTNN thuê đất
Thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác
hoặc cá nhân
 TỔ CHỨC TRONG NƯỚC
Hình thức SDĐ/ Nguồn - Hình thức giao có thu tiền
gốc SDĐ - Hình thức thuê trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê
Chuyển đổi Không được thực hiện

Chuyển nhượng Được chuyển nhượng => Lưu ý: Điều 194 (dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng)
Để thừa kế Không được thực hiện

Tặng cho Tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; cho cộng đồng dân cư, tổ chức không kinh
doanh (điểm c, K1 Đ169)
Góp vốn tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài
Cho thuê, cho thuê lại Được

Thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
 DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐTNN
- Nhà nước giao có thu tiền
- NN cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
có quyền như
- Do NĐT nước ngoài mua cổ phần của DN Việt Nam, trở thành 100% VĐTNN, hoặc nhà
TCKT, nhưng
đầu tư NN chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối: SDĐ giao có thu tiền, hoặc đất thuê trả tiền thuê
không có
đất một lần (K4Đ183)
quyền tặng
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành
cho QSDĐ
doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài này được
Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. (Đ184)
- Do NĐT nước ngoài mua cổ phần của DN Việt Nam mà bên VN chiếm tỉ lệ cổ phần chi
phối: SDĐ giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê;
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh
tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ, hoặc với người VNĐCƠNN góp vốn bằng Có quyền như
QSDĐ với tư cách tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức kinh tế
- Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công trong nước
nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
 NGƯỜI VNĐCƠNN
có quyền như
TCKT, nhưng
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
không có quyền
gian thuê
tặng cho QSDĐ

- Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế
Có quyền như tổ
- Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
chức kinh tế
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà
trong nước
trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian
thuê;
- Doanh nghiệp liên doanh giữa người VNĐCƠNN với tổ
chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng QSDĐ.
Tóm tắt điều kiện có quyền giao dịch QSDĐ: