LUẬT ĐẤT ĐAI

Bài 5
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
 LUẬT ĐẤT ĐAI

1. Quyền chung của người sử dụng đất

CSPL: điều 166 Luật Đất đai
 LUẬT ĐẤT ĐAI

1.2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

1.3. Hưởng lợi ích do công trình của Nhà nước

về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
 LUẬT ĐẤT ĐAI

2. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê

Cơ sở pháp lý: K1 điều 56 và điều 172 luật Đất
đai 2013
Trả
Trả tiền
hàng
một lần
năm
Thuê
đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 1: quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất trong trường hợp thuê đất trả tiền một lần
và thuê đất trả tiền hàng năm là khác nhau.
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý: trường hợp chuyển đổi hình thức trả tiền

thuê đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

3. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất

liền kề
- CSPL: Điều 171 luật đất đai 2013 và BLDS 2015
 LUẬT ĐẤT ĐAI

4. Quyền được giao khoán đất

CSPL: Điều 136, 137 Luật đất đai 2013, NĐ
168/2016

GIAO KHOÁN
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Thẩm quyền giao khoán đất:

 LUẬT ĐẤT ĐAI

5. Quyền giao dịch quyền sd đất

5.1 Khái niệm: Giao dịch quyền sử dụng đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Các loại giao dịch:

• Chuyển đổi, chuyển
Giao dịch nhượng, thừa kế, tặng
làm chuyển cho quyền sử dụng đất
quyền sd đất và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất

Giao dịch • Cho thuê, thế chấp, cho

không làm thuê lại
chuyển
quyền sử
dụng đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

5.2 Các loại giao dịch cụ thể

Chuyển đổi Chuyển
quyền sd đất nhượng
Thừa kế

Thế chấp Góp vốn bằng

Tặng cho quyền sd đất quyền sd đất

Cho thuê
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Chuyển đổi quyền sd đất

 Chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và chủ
thể là hộ gia đình, cá nhân sx nông nghiệp
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Chuyển nhượng
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Thừa kế
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Cho thuê
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý: Cho thuê và cho thuê lại

Người sử dụng
Nhà nước cho
đất cho thuê
thuê đất đất

Khoản 3 điều 19 nghị định 43

 LUẬT ĐẤT ĐAI

Tặng cho
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Thế chấp quyền sd đất

 LUẬT ĐẤT ĐAI

Góp vốn bằng quyền sd đất

 LUẬT ĐẤT ĐAI

5.3 Điều kiện giao dịch quyền sd đất

-Điều kiện chung (điều kiện cần)
CSPL: Điều 188 luật đất đai 2013
ĐK 1: Giấy chứng nhận
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý: Có những trường hợp giao dịch không

cần
Giaocó
dịchgiấy
chuyểnchứng
đổi qsd đấtnhận
nông nghiệp

Giao dịch thừa kế

Người nhận thừa kế không được quyền cấp giấy CN

 LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐK 2: đất không có tranh chấp

 LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐK 3: đất phải còn trong thời hạn sd đất

Các loại thời hạn sử

dụng đất?
 LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐK 4: đất không bị kê biên để đảm bảo thi

hành án
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Điều kiện về thủ tục

Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành
văn bản
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Công chứng, chứng thực hợp đồng giao

dịch QSDĐ

Văn bản • Pháp luật dân sự

thừa kế
HĐ chuyển nhượng,
•Phải được công chứng hoặc
HĐ tặng cho, thế
chứng thực.
chấp, góp vốn

HĐ cho thuê, cho thuê lại,

HĐ chuyển đổi QSDĐ; HĐ
chuyển nhượng (một bên
•Theo yêu cầu của các bên
là tổ chức kd bđs)
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Phải đăng ký giao dịch QSDĐ tại cơ quan đăng

ký đất đai

Cơ quan có thẩm
quyền đăng ký đất
đai?
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Thời điểm giao dịch QSDĐ có hiệu lực

CSPL: Khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013
 LUẬT ĐẤT ĐAI

5.3.2. Điều kiện giao dịch QSDĐ cụ thể

Quyền giao dịch QSDĐ của HGĐ, CN
a. Nhận chuyển quyền SDĐ
CSPL: Điều 169 LĐĐ 2013
Nhận tặng
Nhận chuyển
nhượng cho
Nhận Nhận thừa
chuyển đổi kế

Nhận chuyển
quyền sd đất
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý: Nhận chuyển quyền SDĐ có điều

kiện
CSPL: Đ191 LĐĐ 2013
 LUẬT ĐẤT ĐAI

b. Quyền giao dịch

CSPL: khoản 1 Điều 179
+ Điều kiện có quyền giao dịch
KHÔNG PHẢI là đất thuê trả tiền hàng năm.
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Các giao dịch có thể thực hiện

Để thừa kế
Cho thuê, Tặng cho,
Chuyển
Thế chấp,
nhượng,
Chuyển đổi, Góp vốn.
Các loại
giao dịch
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 1: Điều kiện chuyển đổi

CSPL: Điểm a, K1 Điều 169 và Điều 190
LĐĐ 2013
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 2: Các trường hợp chuyển

nhượng, tặng cho có điều kiện

Điều kiện về
•HGĐ, CN sinh sống trong các
người nhận khu vực rừng phòng hộ, rừng
CN, nhận tặng đặc dụng
cho

Điều kiện •HGĐ, CN là dân tộc thiểu số SDĐ

về thời do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ => sau 10 năm
gian SDĐ
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 3: Phạm vi thực hiện 1 số loại giao dịch

Loại giao dịch Phạm vi

Cho thuê Tổ chức, HGĐ, CN khác, người VNĐCƠNN đầu tư tại

Việt Nam

Tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa gắn liền với
đất, HGĐ, CN, người VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở tại
VN

Thế chấp Tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,
tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân

Góp vốn Tổ chức, HGĐ, CN, người VNĐCƠNN

 LUẬT ĐẤT ĐAI

Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức KT

a. Nhận chuyển quyền SDĐ
Nhận Nhận
+ Nhận chuyển
+ Thuê, thuê lại
đất của nhà đầu
góp vốn
nhượng (không
phụ thuộc vào
thừa kế
tư xây dựng,
kinh doanh kết
nơi đăng ký kinh
cấu hạ tầng
doanh, nơi đặt trong KCN, CCN,
trụ sở,...)
Tổ KCX, KCNC, KKT

chức
kinh
tế
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý: Không được nhận CN đất trồng lúa, đất

rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia
đình, cá nhân (khoản 2 Điều 191 LĐĐ 2013)
Chuyển mục đích SDĐ ?
 LUẬT ĐẤT ĐAI

b. Điều kiện có quyền giao dịch

CSPL: khoản 2 Điều 174

Hình •Giao đất có thu tiền/ thuê

đất trả tiền thuê 1 lần cho cả
thức SDĐ thời gian thuê

Cơ sở •Có công trình kiến trúc, kết

cấu hạ tầng đã được xây

hạ tầng dựng gắn liền với đất

 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 1: Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức

KT thuê đất trả tiền thuê hàng năm
CSPL: Điểm đ khoản 1 Điều 175 LĐĐ 2013
 Đất đã được xây dựng xong KCHT trong
trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh
doanh KCHT đối với đất KCN, CCN, KCX, KCNC,
KKT
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 2: Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức “phân lô, bán
nền” trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở (Điều 194
LĐĐ 2013, Điều 41 NĐ 43/2014/NĐ-CP)
+ Phù hợp KHSDĐ hàng năm của cấp
huyện;

+ Hoàn thành việc đầu tư xây dựng KCHT;

+ Hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được

chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô,
bán nền.
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 3: Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

CSPL: K2 Điều 83 NĐ 43/2014/NĐ-CP

+ Đất thuộc loại được

phép chuyển nhượng:
Chuyển nhượng dự án
đồng thời với QSDĐ.

+ Đất thuộc loại không

được phép CN: làm thủ
tục thu hồi đất để
giao/cho thuê cho bên
nhận CN dự án
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Lưu ý 4: Phạm vi thực hiện 1 số giao dịch QSDĐ

Loại giao dịch Phạm vi

Chuyển nhượng Tổ chức kinh tế, HGĐ, cá nhân, Người VN định

cư ở NN về đầu tư trong KCN, KCNC, KKT

Tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa gắn
liền với đất
Thế chấp TCTD được phép hoạt động tại VN
Cho thuê Tổ chức, HGĐ, cá nhân, Người VN định cư ở
NN về đầu tư,doanh nghiệp có vốn đầu tư nn
Góp vốn Tổ chức, cá nhân, Người VN định cư ở NN về
đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nn
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Quyền giao dịch QSDĐ của người VNĐCƠNN

a. Nhận chuyển quyền SDĐ

Để đầu tư: •Nhận chuyển nhượng

(điểm b, QSDĐ trong KCN, cụm
CN, KCX, KCNC, KKT
K1 Đ169)
• Nhận QSDĐ ở thông qua mua, thuê mua,
nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với QSDĐ ở

Để ở
• Nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển
nhà ở (đ, K1Đ169)
• Nhận thừa kế (nhà ở gắn liền với đất ở,
đất thương mại, dịch vụ) (đ, K1, Đ179 +
K3Đ153)
• Nhận tặng cho (nhà ở gắn liền với đất ở,
đất thương mại, dịch vụ) (e, K1, Đ179 +
K3Đ153)
 LUẬT ĐẤT ĐAI

b. Điều kiện có quyền giao dịch:

Để đầu tư hình thức sử dụng đất (điều 183 LDD)

Đất đươc giao •Khoản 2 điều 174 luật đất đai +Điều
166 + 170
có thu tiền
Đất đươc cho thuê
•Quyền như tổ chức KT, trừ quyền tặng
trả tiền thuê đất 1 cho
lần

Đất đươc cho thuê •Cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hàng
trả tiền thuê đất năm đối với đất trong KCN, KCNC, KKT đã được xây dựng
xong KCHT
hàng năm
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Để ở
+ Chuyển QSDĐ ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà
ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người VNĐCƠNN
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà
nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa.
+ Thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian
không sử dụng.
 LUẬT ĐẤT ĐAI

Quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN

a. Nhận quyền sử dụng đất
- Chưa được nhận chuyển quyền QSDĐ tại Việt Nam,
mà chỉ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá
trị QSDĐ (b, K1 Đ169 LĐĐ, Đ39 NĐ43/2014/NĐ-CP
và Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
- Doanh nghiệp liên doanh được nhận góp vốn bằng
QSDĐ (điểm e, K1Đ169 LĐĐ)
 LUẬT ĐẤT ĐAI

b. Điều kiện có quyền giao dịch QSDĐ

- Được nhà nước giao đất có thu
tiền/thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần:
quyền như tổ chức kinh tế (trừ quyền
tặng cho) (k3Đ183);

- Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC,

KKT trả tiền thuê 1 lần: quyền như tổ
chức KT (a,K2 Đ185);

- Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC,

KKT trả tiền thuê hàng năm: cho thuê lại
QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất
hàng năm đối với đất trong KCN, KCNC,
KKT đã được xây dựng xong KCHT (b, K2,
Đ185);
 LUẬT ĐẤT ĐAI

- DNCVĐTNN: hình thành do nhận chuyển

nhượng cổ phần (K4 Đ183) thì giải quyết
như sau:
Trường hợp DN 100% vốn ĐTNN + Nhà
đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ CP chi
phối: Có quyền như DNCVĐTNN thành lập
tại VN
Bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi
phối: Có quyền và nghĩa vụ như tổ chức
kinh tế
- Doanh nghiệp liên doanh: Đ184
 LUẬT ĐẤT ĐAI

5.4 Trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch QSDĐ cụ
thể
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ: Đ79
NĐ43/2014;
- Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: Đ78, 79
NĐ43/2014
- Xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn:
Đ80 NĐ43/2014
- Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp và xử lý QSDĐ
đã thế chấp, để thu hồi nợ: Đ81 NĐ43/2014