󾠲

Bài 5
Course code

Year

Quyền chung của người sử dụng đất

CSPL: Điều 166 luật đất đai

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

Hưởng lợi ích do công trình của nhà nước về bảo vệ đất, cải tạo đất nông
nghiệp

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê

Cơ sở pháp lý: K1 điều 56 và điều 172 LĐd

⛔ Lưu ý 1: quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong trường hợp thuê
đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm là khác nhau.

⛔ Có thể chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất: cho thuê trả tiền hằng năm
đổi thành trả 1 lần (Nhưng không có ngược lại)

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất

Cơ sở pháp lý: Điều 171 luật đất đai 2013 và BLDS 2015

Quyền được giao khoán đất

CSPL: Điều 136, 137 Luật đất đai 2013, NĐ 168/2016

Bài 5 1
 → giao khoán như nông trường công trường → nhận được sản phẩm

Quyền giao dịch quyền sử dụng đất

Khái niệm giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch làm chuyển quyền
Chuyển đổi (khác với chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi là chuyển
⇒
người sử dụng đất, vd: A B, B A)⇒
Chuyển nhượng

Thừa kế

Tặng cho quyền sử dụng đất và gốp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giao dịch không làm chuyển quyền sử dụng đất

Cho thuê

Thế chấp: để bảo đảm cho khoản vay

Cho thuê lại

Các loại giao dịch cụ thể

Chuyển đổi quyền sử dụng đất
→ chỉ áp dụng với đất nông nghiệp và chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông
nghiệp

Chuyển nhượng

Thừa kế

Cho thuê

⛔ Trường hợp đặc biệt

Vd: cho thuê trong khu chế xuất → người ta vẫn được cấp GCN quyền sử
dụng đất → làm chuyển quyền

Bài 5 2
 Khoản 3 điều 19 nghị định 43

Tặng cho

Thế chấp quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất

Điều kiện chung : điều 188
ĐK1: giấy chứng nhận

Đất không có tranh chấp

Đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất

Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Quyền giao dịch QSDĐ của HGĐ, CN

Điều kiện cụ thể: điều 169 LĐĐ 2013

Bài 5 3
 ⛔ Lưu ý: nhận chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện
CSPL: Điều 191 LĐĐ 2013
- Đối với đất rừng: phải cư trú, sinh sống tại khu vực đó

Quyền giao dịch (khoản 1 điều 179)

Phải là đất:

Giao không thu

Giao có thu

Giao trả 1 lần

⛔ KHÔNG PHẢI LÀ ĐẤT CHO THUÊ TRẢ TIỀN 1 NĂM

Các giao dịch có thể thực hiện

Lưu ý 1: điều kiện chuyển đổi

CSPL: điểm a, khoản 1 điều 169 và điều 190 luật đất đai

Là đất nông nghiệp, trong cùng phường xã

Lưu ý 2: các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện
Điều kiện về người nhận CN, nhận tặng cho: Hộ gia đình, CN sinh sống trong
các khu vực rừng đặc dụng

Điều kiện về thời gian sử dụng đất: hộ gia đình, Cn là dân tộc thiểu số SDĐ do
nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ ⇒ sau 10 năm

Lưu ý 3: Phạm vi thực hiện một số loại giao dịch đối với HGD,
CN (Điều 166-186)
Loại giao dịch Phạm vi Lưu ý - cơ sở pháp lý

Cho thuê Tổ chức, HGĐ, CN khác, người VNĐCƠNN Là doanh nghiệp có vốn
đầu tư tại Việt Nam đầu tư nước ngoài thì

Bài 5 4
 không được phép chuyển
nhượng

Nhà nước, cộng đồng dân cư, nhà tình nghĩa

Tặng cho gắn liền với đất, HGĐ, CN, người
VNĐCƠNN được sở hữu nhà ở tại VN
Tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
Thế chấp tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá
nhân

Góp vốn Tổ chức, HGĐ, CN, người VNĐCƠNN

Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức KT

Nhận chuyển quyền sdđ

⛔ Khu chế x: A cho B thuê, B cho C thuê lại (phát sinh quyền đối với C)

Nhận góp vốn

Nhận thừa kế

Nhận chuyển nhượng (không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đặt trụ
sở..)

Thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng

Lưu ý: không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
Khoản 2 điều 191

⛔ Nếu nhận chuyển nhượng đi kèm với chuyển mục đích sử dụng đất thì
được. VD: chuyển nhượng đất nông nghiệp đi kèm theo quy hoạch đô thi

Điều kiện có quyền giao dịch

CSPL: Khoản 2 điều 174

Bài 5 5
 Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền, thuê 1 lần cho cả
thời gian thuê

Cơ sở hạ tầng: có công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn
liền với đất

Lưu ý 1: quyền giao dịch quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
thuê đất trả tiền hằng năm
CSPL: Điềm đ khoản 1 điều 175

⛔ Đất đã được xây dựng xong KCHT trong trường hợp được phép đầu tư
xây dựng kinh doanh KCHT đối với đất KCN, CCN, KCX, KCNC, KKT

Lưu ý 2: Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức “phân lô bán

nền” trong tự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
CSPL: điều 194 LDĐ, điều 41 NĐ 43/2014

Phù hợp với KHSDD hằng năm của cấp huyện

Hoàn thành việc đầu tư xây dựng KCHT

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức phân lô bán nền

Lưu ý 3: Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

CSP:: khoản 2 điều 83 NĐ 43/2014/NĐ-CP

Đất thuộc loại được phép chuyển nhượng: chuyển nhượng dự án đồng tới với
quyền sử dụng đất

Đất thuộc loại không được phép CN: làm thủ tục thu hồi đất để giao/cho thuê
cho bên nhận CN dự án

⛔ Trong trường hợp chủ dự án A muốn chuyển nhượng dự án + quyền sử

dụng đất cho chủ dự án khác là B thì vẫn được
Tuy nhiên nếu B không thuộc trong phạm vi A được chuyển nhượng. Thì
nhà nước sẽ thu hồi đất từ A và chuyển nhượng nó cho B

Bài 5 6
 Lưu ý 4: phạm vi thực hiện 1 số giao dịch quyền sử dụng đất
đối với tổ chức kinh tế

Quyền giao dịch QSDD của người VNĐCƠNN

Nhận chuyển quyền sử dụng đất
Để đầu tư (điểm b, khoản 1 điều 169): nhận chuyển nhượng QSSDD trong KC,
cụm CN, KCX, KCNC,KKT

Để ở:

Nhận QSDĐ ở thông qua mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở
gắn liền với QSDĐ ở

Nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở (đ, K1Đ169)

Nhận thừa kế (nhà ở gắn liền với đất ở, đất thương mại, dịch vụ) (đ, K1, Đ179 +
K3Đ153)

Nhận tặng cho (nhà ở gắn liền với đất ở, đất thương mại, dịch vụ) (e, K1, Đ179
+ K3Đ153)

Điều kiện có quyền giao dịch

Để đầu tư → hình thức sử dụng đất (Điều 183 ldD)

Đất được giao có thu tiền: Khoản 2 điều 174 luật đất đai +Điều 166 + 170

Đất được cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần: Quyền như tổ chức KT, trừ quyền tặng
cho

Đất được cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Cho thuê lại QSDĐ theo hình
thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất trong KCN, KCNC, KKT đã được xây
dựng xong KCHT

Để ở

Chuyển QSDĐ ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân
trong nước, người VNĐCƠNN thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để

Bài 5 7
 ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng
dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa.

Thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam;

Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

Quyền giao dịch QSDD của DNCVĐTNN

Nhận quyền sử dụng đất
Chưa được nhận chuyển quyền QSDĐ tại Việt Nam, mà chỉ được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ (b, K1 Đ169 LĐĐ, Đ39 NĐ43/2014/NĐ-CP
và Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)

Doanh nghiệp liên doanh được nhận góp vốn bằng QSDĐ (điểm e, K1Đ169
LĐĐ)

Điều kiện có quyền giao dịch

Lưu ý:
DNCVĐTNN: hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần (K4 Đ183) thì giải
quyết như sau:

Trường hợp DN 100% vốn ĐTNN + Nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ
CP chi phối: Có quyền như DNCVĐTNN thành lập tại VN

Bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối: Có quyền và nghĩa vụ như tổ
chức kinh tế

Doanh nghiệp liên doanh: Đ184

Bài 5 8