4 Thay đổi diện tích chung:

I. Các vấn đề về HĐMB và pháp lý căn hộ

1. Thay đổi diện tích đất sử dụng chung
- Hiện trạng: Ngày 1/6/2023, Sàn BĐS Eurowindow Holding gửi email Thông
báo cho Khách hàng về việc điều chỉnh diện tích sử dụng chung trong HĐMB
mà không giải thích lý do về việc sai khác của HĐMB do CĐT phát hành với
quy định của Nhà nước:
+ Nội dung yêu cầu Cư dân/Khách hàng thoả thuận điều chỉnh:

+ QĐ của Nhà nước: QĐ số 1490/QĐ-UBND ngày 01/03/2017 của UBND

Thành Phố Hà Nội trong đó ghi rõ

+ HĐMB CĐT phát hành: diện tích đất sử dụng chung là 22.844 m2 (tổng của
3 loại hình đất trên)
+ CĐT lấy lý do để hoàn thiện cấp sổ cho cư dân thì cư dân phải ký lại Phụ
lục điều chỉnh nội dung Hợp đồng từ DTC 22844m xuống 9974m
- Đánh giá:
+ CĐT có dấu hiệu không trung thực/lừa dối KH trong các thông tin quảng
cáo/ký kết với Khách hàng do QĐ của cơ quan nhà nước có từ 1/3/2017
nhưng đến T5/2018 HĐMB mới được phê duyệt và phát hành. Các Thông tin
 không trung thực này dẫn đến nhiều KH đang hiểu sai về giá căn hộ đang mua
ngoài diện tích căn hộ thì diện tích đất/cảnh quan thuộc sở hữu chung CĐT
bán cho cư dân lên đến 2.2ha, đảm bảo một môi trường xanh tự chủ không
phụ thuộc. (QĐ của cơ quan NN không được cấp cho KH khi mua nhà).
+ Thái độ của CĐT không tôn trọng KH trong việc Thông báo ký PL điều
chỉnh: Chỉ bằng 01 email lấy lí do để cấp được sổ hồng, KH phải điều chỉnh
mà CĐT không giải thích đến nguyên nhân CĐT làm sai lệch thông tin. Đồng
thời Email Thông báo ký PL cũng không làm rõ khi nào thì ký? Ký ở đâu? Ký
như thế nào?
+ Mức độ ảnh hưởng của thay đổi diện tích chung: Ngoài việc KH có thể ra
quyết định sai khi CĐT cung cấp /quảng cáo sai thông tin thì việc diện tích sử
dụng chung này bị giảm có ảnh hưởng đến mức giá dịch vụ ban đầu mà CĐT
dự toán/BQL đang thực hiện cũng chưa được làm rõ, cụ thể:
 Các mức giá dịch vụ ban đầu và hiện tại được CĐT xây dựng áp cho
KH trên diện tích chung 22.844 m2
 Phí dịch vụ sau khi điều chỉnh: có 7.262 m2 được CĐT xây dựng hạ
tầng xong phải bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý.
CĐT/BQL không quản lý phần diện tích này. CĐT chỉ được quản lý
trên diện tích chung là 15.582 m2 còn lại nên với phương pháp trượt
chi phí cấu thành trên diện tích, mức giá 6.000 đồng/m2 theo HĐMB
với diện tích 22.844 m2 chỉ còn 4.092 đồng/m2 với diện tích 15.582
m2.
- Đề nghị:
(1) CĐT giải thích bằng văn bản với tất cả cư dân/Khách hàng lý do CĐT làm
sai lệch thông tin giữa HĐMB và QĐ của cơ quan nhà nước.
(2) CA Xã Đông Hội/UBND Xã Động Hội xem xét đánh giá về việc CĐT có
hành vi cố ý lừa dối KH hay không?
(3) Điều chỉnh lại Mức giá dịch vụ theo HĐMB tương ứng với Diện tích sử
dụng chung/Diện tích quản lý mới là 15.582 m2.
(4) Thời hạn hoàn thành: 01 tháng
 Ý KIẾN VỀ DIỆN TÍCH SỬ DỤNG ĐẤT CHUNG- RIÊNG
I/ Về quyền sử dụng đất
Hợp đồng ghi diện tích sử dụng chung là 22.844m2

Diện Theo Quyết định 1490 Theo sổ đỏ Theo hợp đồng Theo
tích phụ
lục
hợp
đồng
9974m2 xây dựng nhà ở, loại đất được Có cấp cho Thăng Quyền sử dụng đất Quyền
giao có thu tiền sử dung, thời Long chung sử
hạn đến 08/11/2066, người mua dụng
nhà được sử dụng đất lâu dài đất
chung
5.608m2 làm sân vườn dưới là tầng hầm, Có cấp cho Thăng Quyền sử dụng đất Quyền
loại đất thuê trả tiền hàng năm Long chung sử
sử dụng đến 08/11/2066 dụng
đất
riêng
của
Thăng
Long
7.262m2 làm đường giao thông, vỉa hè, Không cấp cho Quyền sử dụng đất Không
hình thức giao đất không thu Thăng Long chung cấp
tiền sử dụng, xây dựng xong hạ
tầng thì bàn giao cho chính
quyền.

II/ Về quyền sở hữu công trình trên đất

Diện Hạng mục
tích
9974m2 Đây là móng của các tòa nhà, công trình bên trên có 3 tầm và các tầng thương mại
Tầng hầm:
- Phần để xe đạp, xe máy, xe cho người khuyết tật là sở hữu chung
- Phần để oto, để xe khác là sở hữu riêng của Thăng Long
 - Các phần thương mại dịch vụ là sở hữu riêng của Thăng Long
Các tầng nổi:
- Phần đã bán cho ai là sở hữu riêng của người đó
- Phần chưa bán, phần thương mại là sở hữu riêng của Thăng Long
- Phần không gian, kết cấu, trang bị kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng là sở hữu
chung vv…
(Điều 11.1 và 11.2)
5.608m2
Tầng nổi: Sở hữu chung: (Điều 11.3)
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư
- Công trình công cộng không thuộc diện đầu tư kinh doanh …
Tầng hầm: Xác định như đối với phần 9974m2
7.262m2 Không sở hữu, thuộc sở hữu nhà nước

Như vậy, quyền sử dụng đất chung là 2,2 ha hay 0.9ha thì quyền sở hữu công trình trên đất
không thay đổi và thực hiện theo Hợp đồng
III/ Vậy vấn đề cần bàn là quyền sử dụng đất với diện tích 5.608m2 và 7.262m2
 Câu hỏi chung: Tại sao lại có sự khác biệt giữa hợp đồng và phụ lục mặc dù QĐ 1490 đã
có từ 2017? Nhầm lẫn hay sai sót hay yếu tố khác?
 Về 5.608m2
+ Theo quy định của pháp luật thì diện tích này có thể là quyền sử dụng đất chung cũng
có thể là quyền sử dụng đất riêng,
Khoản 3 Điều 49 NĐ 43/2012/NĐ-CP quy định

3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư,
văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung
là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa,
cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà
chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao
cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu
tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng
 chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công
trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà
ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
b) Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo
phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích
căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng
và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần
quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù
hợp với quy định của pháp luật;
c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại
Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo
hợp đồng mua bán căn hộ;
d) Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư
quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức
sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại
Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ
đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Vậy diện tích đất xây dựng các công trình không bàn giao cho các chủ sở hữu căn
hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng sẽ thuộc sở hữu riêng của Thăng Long???
+ Điều 3.1 Hợp đồng ghi nhận giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, vậy
trước kia tính 2.2 ha thì giá bán căn hộ cũng hình thành từ quyền sử dụng đất của 2.2
ha (trừ đi 7,2 ha không thu tiền sử dụng còn 1,5 ha) , bây giờ giảm còn 0.9 ha thì giá
bán căn hộ có giảm không? Như thế nào, tại sao?
+ Việc tính phí dịch vụ cho các công trình trên diện tích này cần tích theo tính chất của
nó là sở hữu chung hay riêng:
Nếu sở hữu chung như vườn hoa, đường đi vv… thì tính vào chi phí chung,
Nếu sở hữu riêng của Thăng Long (ví dụ hầm oto phía dưới vườn hoa…) thì phải bóc
tách để Thăng Long chịu
+ Vì quy định rõ trong hợp đồng về việc sở hữu công trình nên cũng không cần quá lo
ngại về việc sau này Thăng Long mang đi làm việc khác, tuy nhiên sau này nữa khi hết
thời hạn thì không biết ntn, nhưng về mặt logic thì cũng sẽ cho thuê tiếp, không thể
bóc tách các diện tích đó ra được
 7.262m2
 + Theo quy định thì không ghi nhận quyền sử dụng đất riêng hay chung cho bất kỳ bên
nào chi nên việc Thăng Long ghi nhận sử dụng chung trong hợp đồng là sai, đề nghị
Thăng Long giải trình và xin lỗi;
+ Vì đất thuê không thu tiền sử dụng nên chắc không ảnh hưởng đến giá bán căn hộ
+ Việc tính phí dịch vụ cho các công trình trên diện tích này về lý thuyết thì sau khi bàn
giao cho Nhà nước, Nhà nước có trách nhiệm duy tu bảo trì. Tuy nhiên, cần xem xét
thực tế chủ yếu sử dụng cho khu đô thị nên nếu chi phí từ phí dịch vụ cũng là hợp lý
Lưu ý:
- Ở đây không đề cập đến phí dịch vụ cho các công trình thuộc diện tích ~0.9ha, phần này
thực hiện theo hợp đồng
- Câu hỏi 1 về DTC: Trong Quyết định bàn giao đất có ghi rõ 9974m2 hình thức sử
dụng đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất đến
08/11/2066 và người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất được giao đất lâu dài.
Vậy tại sao HĐMB CDT không ghi diện tích chung là 9974m2 mà lại ghi là
22844m2. Sai sót này do đâu? Có mục đích gì?
- Câu hỏi 2: Căn cứ điều 3 giá bán căn hộ và thanh toán. Điều 3.1.1 có ghi đơn giá
bán m2 (đã bao gồm VAT, giá trị quyền sử dụng đất) vậy mỗi m2 nhà khách hàng
mua lúc ký hợp đồng có diện tích đất sử dụng chung của 22844m2 theo điều 2.2.4
mà Khách hàng được đọc trong hợp đồng. Bây giờ CĐT nói DTC là 9974 thì giá bán
căn hộ nó phải khác bởi gt quyền sử dụng đất bị giảm.
Câu hỏi 3:
+ Biên bản nghiêm thu tòa nhà đưa vào sử dụng (Điều 9.2 Hợp đồng)
+ Bản vẽ thiết kế tòa nhà (chưa tìm ra ở điều khoản nào trong HĐ nhưng chắc chắn có)
- Việc thay đổi diện tích sau này nếu dự án bị thu thu hồi tái định cư có ảnh hưởng
đến người mua nhà không? Đề nghị CĐT, phía chính quyền trả lời vấn đề này giúp
CD
Câu 4: Vậy diện tích đất xây dựng các công trình không bàn giao cho các chủ sở
hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng sẽ thuộc sở hữu riêng của Thăng Long???