Họ và tên: Phùng Thị Thu Hà

MSSV: 423110

Lớp: N02-K44

Câu 1:

Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất? Phân tích các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và nghĩa vụ tài
chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp giấy? Đánh giá thực tiễn thi
hành pháp luật về việc thực hiện các nghĩa vụ này?

Câu 2:

Sự cần thiết phải quy định về quỹ đất công ích ở địa phương? Phân tích các quy
định pháp luật về quỹ đất công ích và đánh giá việc thực thi các quy định này trên
thực tế?

Bài làm

Câu 1:

1.1. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hiện nay, trong giới học thuật tồn tại nhiều khái niệm về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ), xong tất cả các khái niệm đó đều có cách hiểu chung về
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để
công nhận QSDD của họ là hợp pháp. Theo đó, Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013
có đưa ra định nghĩa GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Nội dung của GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cung cấp một số thông tin pháp lý quan trọng như tên người sử dụng đất, chủ sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất; các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, ngày thnags năm ký Giấy chứng nhận, và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận, số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận; Sơ đồ của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; và những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

1
 Như vậy, thông qua những nội dung pháp lý có trong GCNQSDĐ mà Nhà nước
cấp cho người sử dụng đất, người sử dụng đất đã được Nhà nước đảm bảo quyền sử
dụng đất của họ. Từ đó, người sử dụng đất có thể tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của mình, cũng như yên tâm thực hiện các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định
như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng QSDĐ. Ngoài ra, với ý nghĩa là chứng thư để
chứng minh quyền sử dụng đất, GCNQSDĐ đã trở thành một trong những điều kiện
để người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ vào Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được
cấp giấy chứng nhận như sau: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

“- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều
100, 101 và 102 của Luật này;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

2
 – Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

1.3. Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp
giấy

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo Khoản 2 Nghị định
43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất
phi nông nghiệp được Nhà nước công nhân có thời hạn sử dụng lâu dài trước ngày
01/07/2014 khi được cấp GCNQSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp được xác định dựa trên diện
tích đất được công nhận QSDĐ, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng
đất.

Lệ phí trước bạ nhà đất

Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản
thuộc diện phải nộp vào ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0.5% giá
tính lệ phí trước bạ1, trong đó giá tính lệ phí trước bạ sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố ban hành.

Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính là khoản thu mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải nộp vào ngân
sách nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền
giải quyết trong các công việc về địa chính như Cấp GCNQSDĐ, đăng ký QSDĐ, hay
trích lục sơ đồ thửa đất theo yêu cầu của người sử dụng đất.

1
Điều 5 và Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
3
 1.4. Thực tiễn thi hành pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất

Thứ nhất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
xây nhà ở trong hạn mức từ trước 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất,
nhưng nếu thời điểm bắt đầu sử dụng là từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
01/07/2004 thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Với quy định này thì việc bắt đầu sử
dụng đất từ ngày 14/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đã trở thành 2 câu chuyện hoàn
toàn khác nhau. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất không thể
nhớ chính xác được ngày họ bắt đầu sử dụng đất là vào ngày nào, chỉ cần nhớ lệch đi
một ngày thôi là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đã khác hẳn rồi.

Thứ hai, hiện nay, tình trạng mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ
biến. Theo đó, người có tài sản và Quyền sử dụng đất ủy quyền cho một người khác
được phép bán tài sản và Quyền sử dụng đất. Người mua chính là người được ủy
quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.
Thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì các bên
giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Thứ ba, ngoài việc ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì hiện nay việc các bên khai
giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực để giảm thuể, lệ phí địa chính, lệ
phí trước bạ… xảy ra vô cùng thường xuyên.

Câu 2:

1.1. Sự cần thiết phải quy định về quỹ đất công ích ở địa phương
Xét trong lĩnh vực đất đai, đất sử dụng vào mục đích công ích của địa phương là
đất sử dụng nhằm mang lại những lợi ích chung cho cộng đồng địa phương.
Hiện nay, với mục tiêu phát triển nền nông nghiệp bền vững quỹ đất nông nghiệp
ở các địa phương được giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ
thực tế này, việc quy định về quỹ đất công ích ở địa phương là vô cùng cần thiết. Bởi
địa phương khi có nhu cầu sử dụng đất thì địa phương sẽ có quỹ đất công ích có sẵn
để sử dụng, từ đó tránh được tình trạng thời gian thực hiện dự án bị kéo dài do phải
thu hồi lại đất từ người nông dân.
Với mục tiêu mang lại những lợi ích chung cho cộng đồng, việc xây dựng quỹ
đất công ích tại địa phương sẽ giúp địa phương có sẵn nguồn đất để xây dựng những
công trình công cộng như trường học, trạm y tế, nhà mẫu giáo, các công trình văn
hóa, vui chơi công cộng, chợ, hay cơ sở hạ tầng… Từ đó, giúp các địa phương sớm có
thể phát triển, rút ngắn khoảng cách giữa khu vực nông thôn và khu vực thành thị.
4
 Hơn nữa, trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa ngày nay, việc phải quy
định về quỹ đất công ích ở địa phương sẽ có thể giải quyết được bài toán đất đai phải
đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn, lại vừa duy
trì được sự quản lý nhà nước thống nhất đối với đất đai nói chung và đất nông nghiệp
sử dụng vào mục đích công ích của địa phương nói riêng.
1.2. Quy định pháp luật về quỹ đất công ích
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 đã quy định khá chi tiết, rõ ràng về vấn đề liên quan
đến quỹ đất công ích. Theo đó, các loại đất được coi là nguồn để hình thành nên quỹ
đất công ích của xã, phường, thị trấn bao gồm: (i) Đất trồng cây hàng năm; (ii) Đất
trồng cây lâu năm; (iii) Đất nuôi trồng thủy sản 2.
Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị
trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng
diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để
phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử
dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành
hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã,
phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường
khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho
hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa
phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
So với trước đây, quy định về mục đích sử dụng quỹ đất công ích tại địa phương
đã được pháp luật đât đai quy định chi tiết, cụ thể hơn rất nhiều theo hướng làm rõ
quy định công trình công cộng bao gồm những gì từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho
hoạt động sử dụng đất công ích cũng như hạn chế được các hành vi tham nhũng, vì lợi
ích nhóm của một số cán bộ địa phương. Cụ thể, Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai
2013, quỹ đất công ích được sử dụng vào các mục đích sau:
– Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công
trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh;
– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công
cộng quy định tại điểm a khoản này;

2
Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013.
5
 – Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều
này trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để
sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời
hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm. Theo đó đối với quỹ đất của
xã, phường mà không có nhu cầu sử dụng vào các mục đích tại khoản 2 Điều này đã
nêu ở trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã, phường sẽ xem xét để tổ chức đấu thầu cho
các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương có nhu cầu thuê cần một quỹ đất nhằm mục
đích sản xuất nông nghiệp, hay phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản theo kế hoạch
của xã, phường đã lập. Thời hạn thuê cho mỗi đợt cho các hộ gia đình, cá nhân thuê là
không quá 05 năm trên một lần thuê đất.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 3. Trong đó,
Chủ tịch UBND cấp xã là người đứng đầu UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với
toàn bộ hoạt động quản lý quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích tại đại
phương. Cán bộ địa chính cấp xã với tư cách là cán bộ chuyên môn tham mưu giúp
UBND cấp xã nói chung và Chủ tịch UBND cấp xã nói riêng trong việc quản lý nhà
nước đối với loại đất này.
1.3. Đánh giá việc thực thi các quy định này trên thực tế
Có thể thấy, việc quản lý và sử dụng quỹ đất công ích ở địa phương ngày càng
chặt chẽ, có hiệu quả và sử dụng đúng mục đích đáp ứng nhu cầu công ích của địa
phương. Nhờ đó các công trình công ích của địa phương được xây dựng, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật ở nhiều địa phương cũng theo đó được đầu tư xây dựng, cải thiện theo
hướng hiện đại, đồng bộ góp phần làm thay đổi bộ mặt nông thôn nước ta.
Bên cạch đó, phần lớn các địa phương hiện nay đã thực hiện quy định dành ra
một phần đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích. Hơn nữa, một số đại
phương còn thực hiện rất nghiêm túc quy định về tỷ lệ % đất nông nghiệp được dành
để lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục dích công ích. Trong trường hợp quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích chưa có nhu cầu sử dụng để xây dựng
các công trình công cộng tại địa phương thì chính quyền nhiều địa phương đã thực
hiện tương đối thành công mô hình cho thuê để sản xuất nông nghiệp nhằm tránh tình
trạng bỏ hoang, lãng phí và phần giải quyết tình trạng thiếu đất canh tác.
Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về xây dựng quỹ đất công ích vẫn tồn
tại nhiều bất cập, hạn chế như:

3
Khoản 4 Điều 132 Luật Đất đai 2013.
6
 Thứ nhất, việc xây dựng quỹ đất công ích ở các địa phương không có sự đồng
nhất với nhau. Ở một số tỉnh miền nam hiện nay không có xây dựng quỹ đất công ích,
trong khi đó, các tỉnh miền Bắc, miền Trung lại có rất nhiều địa phương xây dựng quỹ
đất công ích của địa phương họ.
Thứ hai, công tác quản lý quỹ đất công ích ở một số đại phương còn chưa được
chú trọng, thậm chí còn để xảy ra tình trạng đất công ích bị chiếm dụng. Hiện nay, so
với đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng ổn định lâu dài được cấp
GCNQSDĐ và có hồ sơ đại chính khá đầy đủ thì quỹ đất công ích của một số đại
phương dường như không có hồ sơ địa chính, không có bản đồ giải thửa. Bởi vậy,
tình trạng không ít UBND đã lạm dụng điều này để chiếm dụng, sử dụng đất công ích
vào những mục đích nhóm, các nhân riêng.
Thứ ba, quỹ đất công ích ở một số địa phương chưa có sự tập trung, còn nằm rải
rác, đan xen với đất giao cho hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí có nơi diện tích đất này
được nhập vào với quỹ đất giao, cho thuê sử dụng ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá
nhân. Điều này dẫn đến khó khan khi chính quyền muốn lấy lại đất để sử dụng vào
mục đích công ích khi có nhu cầu.
Thứ tư, trong quá trình quản lý và sử dụng quỹ đất công ích đã xảy ra nhiều hành
vi vi phạm pháp luật như: (i) hành vi sử dụng trái phép hoặc thực hiện không đúng
quy định về quản lý và sử dụng tiền thu được cho thuê quỹ đất này; (ii) hành vi lấn
chiếm đất công ích cũng xảy ra phổ biến ở các địa phương dưới nhiều hình thức như
mượn đất lâu dàu, lấn dần, thậm chí chiếm đoạt công khai. (iii) một hành vi vi phạm
phổ biến nữa chính là hành vi “bán đất” công ích của các cán bộ xã, phường, thị trấn.