TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

LỚP LUẬT THƯƠNG MẠI 47.4

BÀI THẢO LUẬN NHÓM THỨ NHẤT

Giảng viên - Hoàng Thị Biên Thùy

NHÓM 06
STT Họ & tên MSSV
1 Tạ Anh Thư 2253801011285
2 Đỗ Hoài Thy 2253801011295
3 Nguyễn Phan Bảo Thy 2253801011296
4 Phạm Văn Tín 2253801011301
5 Đỗ Anh Tuấn 2253801011320
6 Võ Nguyên Đạt Tùng 2253801011322
7 Nguyễn Thúy Vy 2253801011358

Thành phố Hồ Chí Minh, năm học 2023 - 2024

 MỤC LỤC

1. Hồ sơ đất bị ngăn chặn....................................................................................

2. Phân tích BĐS khi nhận chuyển nhượng.......................................................
3. Tình huống phân tích thông tin GCN............................................................
1. Hồ sơ đất bị ngăn chặn
Yêu cầu hồ sơ đất bị ngăn chặn: Với tư cách là luật sư của người sử dụng đất
tại thửa đất 69 tờ bản đồ 34, các em hãy lên phương án hỗ trợ pháp lý để bảo
vệ quyền lợi cho khách hàng.
Tóm tắt: Năm 2000 ông Trần Văn Tiêu được UBND huyện Củ Chi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số S 17874 với diện tích 4831m thuộc thửa 484, 542 bản đồ
số 11. Đến năm 2007, ông Tiệu xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu
trên và được UBND huyện củ chi cấp lại ra 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
như sau
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 459661, diện tích 3020m thuộc thửa
69 tờ bản đồ số 34.
• Giất chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 459662, diện tích 1803,3m thửa 71 tờ
bản đồ số 34.
- Năm 2016, ông Tiêu chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc
thửa 69 tờ bản đồ số 34 cho ông Vũ Văn Đại theo hợp đồng công chứng số 010800,
quyển số 02TP/CC-SCC/HDGD do văn phòng công chứng Củ Chi lập ngày
24/5/2016 và được cập nhật biến động cho ông Đại ngày 28/7/2016 theo hồ sơ số
003924.CN.001.
- Giấy chứng nhận số AK 459662 với diện tích 1803,3m ông Tiêu vẫn chưa sang
tên cho ai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 17874 (gcn mà ông Tiêu báo mất) lại
được ông Tiêu chuyển nhượng cho bà Đặng thị Khánh Vân theo hợp đồng công
chứng số 052456, quyển số 03TP/CC-SCC/HDGD do phòng công chứng số 4 lập
ngày 20/11/2009 sau đó được biến động sang tên cho bà Vân vào ngày 23/11/2016
theo hồ sơ số 004202.CN.001.
- Sau đó bà Vân tiếp tụng chuyển nhượng cho ông Mai Hữu Thung theo hợp đồng
công chứng só 051420, quyển số 12TP/CC-SCC/HDGD do phòng công chứng số 4
lập ngày 8/12/2016 và sau đó được cập nhật biến động cho ông Thung vào ngày
13/02/2017 theo hồ sơ số 004202.CN.002. (Tuy nhiên văn phòng đăng kí đất đai
huyện Củ Chi đang tạm giữa lại chưa phát hành cho ông Mai Hữu Thung lý do: cấp
trùng nhiều giấy chứng nhận).

1
- Hiện tại Sở tư pháp thành phố HCM vẫn còn đag ngăn chặn mọi giao dịch Giấy
chứng nhận quyền sử dụng số AK 459661, diện tích 3020m, thửa 69, tờ bản đồ số
34.
- Ông Vũ Văn Đại chủ sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 459661
gửi đơn khiếu nại hành vi cập nhật biến động cho bà Đặng Thị Khánh Vân.
- Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện Củ Chi gửi đơn đến Sở Tư pháp
Thành phố Hồ CHí Minh kiến nghị hỗ trợ ngnaw mọi chuyển dịch tài sản là 3 giấy
chứng nhận trên do ông Trần Văn Tiêu không trung thực trong việc cấp đổi, cấp
phó bản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Lên phương án
- CSPL: Điều 127 BLDS 2015:
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng
ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người
thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối
tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó...
- Đối chiếu quy định trên, như vậy, bên chuyển nhượng biết mà vẫn cố tình giao kết
hợp đồng chuyển nhượng thì có thể xem là hành vi lừa dối. Vì thửa số 69 của tờ bản
đồ số 34 thuộc trường hợp này nên có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô
hiệu do lừa dối. Vì ông Tiêu có dấu hiệu không trung thực khi báo mất nhưng thực
ra vẫn còn giấy chứng nhận quyển sử dụng đất số S 17874. Và cũng có một phần lỗi
của văn phòng đăng kí đất đai khi không rà soát kĩ và hủy Giấy chứng nhận đã báo
mất. Từ đây, ông Tiêu đã dùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu và
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 69 của tờ bản đồ số 34 là một trong hai Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp lại để chuyển nhượng. (Mảnh đất số 69 tờ
bản đồ số 34 nằm chồng lên thửa đất ban đầu được cấp của ông Tiêu)
Vì vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Tiêu và ông Đại có thể theo
hướng vô hiệu do bị lừa dối.
- Sau khi giao dịch dân sự bị vô hiệu các bên có phải thực hiện các nghĩa vụ theo
quy định tại Điều 131 BLDS 2015 như sau:

2
 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để
hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa
lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền
nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Kết luận: Bên có lỗi gây thiệt hại là ông Tiêu phải bồi thường cho ông Đại.

2. Phân tích BĐS khi nhận chuyển nhượng

Hãy phân tích các đặc điểm của bất động sản tại thửa đất 792 tờ bản đồ số 9.
Nhận xét các lưu ý khi mua bất động sản.
* Đặc điểm:
- Mã hiệu thửa đất: số 792, tờ bản đồ số 9 trện bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Địa chỉ: Phường An Phú Đông, Quận 12, TP Hồ Chí Minh.
- Diện tích: 386,1 m2.
- Hình thức sử dụng: sử dụng riêng.
- Thời hạn sử dụng: đến ngày 29/4/2015.
- Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Trường hợp này không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất
nhưng người sử dụng đất (đồng thời là chủ sở hữu tài sản) chưa có nhu cầu chứng
nhận quyền sở hữu tài sản hoặc có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của
người khác hoặc có đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhưng không đủ điều
kiện chứng nhận. (theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy CN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

3
- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Trồng cây hàng nam khác thành đất ở tại đô
thị (138,8 m2) có thời hạn sử dụng lâu dài
- Nhà nước thu hồi 85,1m2 đất do chủ sử dụng đã cam kết tự nguyện hiến đất để
cùng Nhà nước đầu tư làm đường giao thông.

* Nhận xét những lưu ý khi mua bất động sản:

- Vị trí: nằm ở đâu? Có tiềm năng phát triển hay không. Có gần các tiện ích cần
thiết như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên và các điểm giải trí không.
- Tình trạng pháp lý: có là loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê hay không?
Xem xét việc không có vấn đề pháp lý hoặc tranh chấp sở hữu. Thông tin về tổng số
người tham gia vào việc đồng sở hữu. Giấy tờ pháp lý cơ bản như Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh quyền của người bán đất. Diện tích thực
tế so với diện tích trên giấy tờ. Xem đất có tranh chấp hay nằm trong quy hoạch của
Nhà nước hay không.
- Chi phí: khi mua thì ngoài xem xét định giá mua BĐS, còn thuế, bảo hiểm, các chi
phí khác
Xem xét kĩ thông tin về bất động sản muốn mua (tại trang 2 của Giấy chứng nhận):
địa chỉ thửa đất, diện tích đất, hình thức và mục đích sử dụng đất (CSPL: khoản 3,
4, 5, 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)

3. Tình huống phân tích thông tin GCN

Tìm hiểu thông tin bất động sản thông qua Giấy chứng nhận:
- Thông tin về thửa đất
Thửa đất 78:
+ Tờ bản đồ số: 4.
+ Thửa đất số: 78.
+ Diện tích (m2): 3479,3 m2.
+ Hình thức sử dụng: sử dụng riêng.

4
+ Mục đích sử dụng: đất trồng cây hằng năm khác.
+ Thời hạn sử dụng: 2064.
+ Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất
như giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Thửa đất 831:
+ Tờ bản đồ số: 4.
+ Thửa đất số: 831.
+ Diện tích (m2): 2929,2 m2.
+ Hình thức sử dụng: sử dụng riêng.
+ Mục đích sử dụng: đất ở tại nông thôn 300m 2; đất trồng cây hằng năm khác
2430,1m2; đất trồng cây lâu năm 199,1m2 .
+ Thời hạn sử dụng: đất ở tại nông thôn: Lâu dài; đất trồng cây nằm khác: 2069; đất
trồng cây lâu năm: 2069.
+ Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử
dụng đất: 300m2; nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như
giao đất không thu tiền sử dụng đất: 2629,2m2.
- Thông tin về chủ thể sử dụng đất
Căn cứ vào Điều I tại Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất của
2 thửa đất chính là các cá nhân trong nước (có địa chỉ thường trú tại Việt Nam) căn
cứ vào khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013. Bao gồm: Họ và tên; Năm sinh; Số
CMND, CCCD; số hộ chiếu; địa chủ thường trú của chủ sử dụng dựa theo điểm a
khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4
Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định thông tin người được cấp Giấy
chứng nhận là cá nhân trong nước.
- Nhận xét cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Thửa đất 78: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Củ Chi.
Theo quy định Khoản 4 Điều 37 Nghị định số 43/2014, được bổ sung tại Khoản 23
Điều 2 Nghị định số 01/2017 của Chính phủ thì Sở Tài nguyên và Môi trường được
ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử

5
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,
trong các trường hợp sau:
(i) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
(ii) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Tại thửa đất 78, có những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đó là có sự
chuyển nhượng vào ngày 04/07/2018 nên thẩm quyền cấp giấy là của Văn phòng
đăng ký đất đai.
Thửa đất 831: Uỷ ban Nhân dân huyện Củ Chi.
Tại khoản 2 Điều 105 Luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được quy định như sau: “2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Thửa 831 là thửa thuộc quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 105 và
không có thay đổi gì sau đó.
- Người sử dụng đất muốn được chuyển mục đích sử dụng thửa 78 sang đất ở,
hướng dẫn các công việc để thực hiện chuyển mục đích.
Căn cứ vào thông tin tại Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 78 cho
thấy thửa đất này chính là thửa đất trồng cây hằng năm khác. Theo đó, thửa đất số
78 thuộc vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật
Đất đai 2013, đồng thời phần đất ở lại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. Chính vì thế nên việc nhà sử
dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng thửa 78 sang đất ở, tức chuyển từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được sự cho phép của của cơ quan

6
nhà nước có thẩm quyền dựa theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai
2013.

Tiếp theo đó, để được chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hằng năm sang đất thổ
cư, đất ở thì phải đáp ứng 2 điều kiện căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy
định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thửa
đất 78 thuộc khu vực có thể được chuyển mục đích sử dụng đụng đất trong kế hoạch
sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (ở đây là Huyện Củ Chi) đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thủ tục, trình tự để thực hiện chuyển mục đích đất nông nghiệp sang phi nông
nghiệp:
(Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử
dụng đất và Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ xin chuyển mục đích
sử dụng đất)
1) Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo
Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường, cụ thể ở đây là Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Củ Chi căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị
định 43 (sđ, bs bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Chủ thể ở đây chính là cá nhân sử
dụng đất, thuộc trường hợp quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013. Người sử dụng
đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông
tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7
2) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực
địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật,
chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3) Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.