2.

1 Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng dất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
- Đoạn 1 ở phần quyết định giám đốc thẩm có nêu: “Như vậy, căn cứ vào nội
dung trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ diện tích đất
tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X”.
- Đoạn 5 ở phần quyết định giám đốc thẩm có nêu: “Sau đó, ngày 19/8/2010,
bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2m2, ngày 1/10/2010 ông M
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng
trên đất. Diện tích đất còn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái
là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2)
đất cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T2; ông Đ, bà T1 đã nhận đất sử
dụng và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của
chị L đo thực tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn
thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS
ngày 24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc
thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy
toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu
trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005
thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông
Đ, bà T2 là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ”
do bà Nguyễn Thị N (bị đơn) quản lý sử dụng, bà X yêu cầu bà N trả lại toàn bộ nhà đất
nêu trên.

2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
- BLDS 2005:
+ Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
- BLDS 2015:
+ Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
133 của Bộ Luật này”

3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
- Điều 174 BLDS 2015:
“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt
quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được
xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác
đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”
- Điều 175 BLDS 2015:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể
được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà
không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể
cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có
nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thoả thuận khác.”
- Điều 176 BLDS 2015:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc
giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung
của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và
được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở
hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do
chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu
cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường
của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” và một số quy
định liên quan ở Điều 177, 178 BLDS 2015.

3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
Bản án 05/2020/DS-PT ngày 17/01/2020 về tranh chấp ranh giới đất của Toà án
nhân dân tối cao tỉnh Long An.
Nguyên đơn: Bà Huỳnh Kim O.
Bị đơn: Ông Dương Văn M.
Bà O có thửa đất số 561, diện tích 750m2 giáp ranh với thửa đất 549 của ông Dương Văn
M, có diện tích 2,110 m2. Trong quá trình sử dụng, ông M và vợ là bà L đã lấn chiếm của
bà một phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 13,7m2 thuộc một phần thửa 561. Nay
bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông M phải trả lại phần đất đã lấn
chiếm là 13,7 m2. Bà đồng ý tự nguyện dỡ bỏ các trụ cột xi măng và hàng rào bằng lưới
B40 trên
phần đất có diện tích 3,6m2 thuộc một phần thửa 549. Bản án dân sự sơ thẩm số
53/2019/DS-ST ngày 18-10-2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh Long An
đã xử: Buộc ông Dương Văn M và Phan Thị Kim L trả lại cho bà Huỳnh Kim O tổng
diện tích 13,7m2 đất. Nhưng tại phiên phúc thẩm, Toà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu
khởi kiện của bà Huỳnh Kim O, tại phần quyết định ghi rõ:
“Xác định đường ranh giới đất giữa thửa 561 của bà Huỳnh Kim O (Cạnh phía
Tây) với thửa 549 của ông Dương Văn M (Cạnh phía Đông) là 01 đường thẳng
nằm giữa phần đất có vị trí B3, B4 và A2 (hiện do ông M trực tiếp quản lý sử
dụng) và phần đất có vị trí A3, B2 cùng phần còn lại của thửa 561 (hiện do bà
O trực tiếp quản lý, sử dụng) có chiều dài 35,5m (14,6m + 0,4m + 5,5m+ 5,1m + 4,2m +
5,7m = 35,5m) tính từ Lối đi công cộng 1,2m kéo vào đến hết phần giáp ranh tại vị trí A2
và A3. Vị trí cụ thể được thể hiện tại Mảnh trích đo địa chính số 01TAT-2019 ngày
02/5/2019 của Công ty TNHH đo đạc Nhà đất Hưng Phú, được Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai tại huyện Cần Đước duyệt ngày 03/5/2019. Các đương sự có quyền,
nghĩa vụ liên hệ các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai để kê khai,
đăng ký, điều chỉnh lại phần ranh giới giữa 02 thửa đất 549 và 561, tờ bản đồ số 5, ấp 1A,
xã Tân Trạch, huyện Cần Đước, tỉnh Long An, phần diện tích đất đang trực tiếp quản lý
sử dụng đã được xác định trong bản án, để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định tại khoản 5 Điều 98, Điều 99 Luật Đất đai năm 2013”