TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MÔN HỌC: LUẬT DÂN SỰ

BUỔI THẢO LUẬN THÁNG THỨ NHẤT
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG LÊ PHƯƠNG UYÊN
DANH SÁCH NHÓM

STT HỌ TÊN MSSV

1 Huỳnh Ngọc Cẩm 2053801014023
2 Nhữ Thị Cẩm Chi 2053801014028
3 Lê Thị Kiều Diễm 2053801014036
4 Nguyễn Đức Đông 2053801014040
5 Đỗ Thị Thuỳ Dương 2053801014052
6 Nguyễn Vân Emfi 2053801014059
7 Phạm Thanh Hằng 2053801014073
8 Hứa Thị Hiếu 2053801014077
9 Kiều Việt Hưng 2053801014086
(Trưởng nhóm, SĐT:
0353.447.580)
10 Đặng Quang Cương 2053801014020
 BÀI 2
Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT của Tòa án Nhân dân Tối cao.
Bà X có căn nhà cấp 4 diện tích 24m vuông trên 1.518,86 m vuông đất thuộc thửa 73
tờ bản đồ số 27 tại số 46 đường T khu phố 2 phường L tp B do nhận chuyển nhượng
của bà T và yêu cầu Bà N trả nhà và đất và trừ phần làm đường. Bà N không đồng ý trả
lại vì bà X không phải là chủ sử dụng hợp pháp do bà đã sử dụng liên tục trước năm
1993 và nộp thuế đầy đủ. Nên bà X khởi kiện bà N

Câu 1: Đoạn “ Theo bản án, bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã
chuyển nhượng 1 phần đất cho vợ chồng ông Nguyễn Văn M, bà Trần Thị Q, phần còn
lại bà cho con gái là chị Nguyễn Vi L.

Câu 2:
Khoản 2 Điều 161 BLDS 2015:
Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi,
lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Khoản 2 Điều 164 BLDS 2015:
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài
sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Khoản 1 Điều 166 BLDS 2015:
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người
chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

Điều 168 BLDS 2015: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
 Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ
luật này.

Điều 169 BLDS 2015: Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối
với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu
người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi
phạm.

Điều 170 BLDS 2015: Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành
vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.

Điều 582 BLDS 2015: Quyền yêu cầu người thứ ba hoàn trả
Trường hợp người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp luật
đã giao tài sản cho người thứ ba thì khi bị chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài
sản yêu cầu hoàn trả, người thứ ba có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đó, trừ trường hợp Bộ
luật này có quy định khác; nếu tài sản đó đã được trả bằng tiền hoặc có đền bù thì người
thứ ba có quyền yêu cầu người đã giao tài sản cho mình bồi thường thiệt hại.

Điều 255 BLDS 2005: Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức
có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu
phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của
mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp
luật.
Điều 256 BLDS 2005: Quyền đòi lại tài sản
 Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người
sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản
thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó,
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài
sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và
Điều 258 của Bộ luật này.

Điều 258 BLDS 2005: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ
trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu
giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do
bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Điều 259: BLDS 2005: Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở
trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm
hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt
hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
Điều 26 BLDS 2005: Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm
phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại.

Điều 602 BLDS 2005: Quyền yêu cầu người thứ ba hoàn trả

Trong trường hợp người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp
luật đã giao tài sản cho người thứ ba thì khi bị chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp
tài sản yêu cầu hoàn trả, người thứ ba có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đó, trừ trường hợp Bộ
luật này có quy định khác; nếu tài sản đó đã được trả bằng tiền hoặc có đền bù thì người
thứ ba có quyền yêu cầu người đã giao tài sản cho mình bồi thường thiệt hại.

Câu 3:
“Như vậy, nhà đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X, nhưng bà N là người có
công sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của
chủ sử dụng đất đối với Nhà nước. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn
237,6m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5m2 đất là chưa đảm bảo quyền lợi của
nguyên đơn; còn Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914m2 đất là
đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất là chưa
đảm bảo quyền lợi của bị đơn. Khi xem xét tính công sức của bà N trong việc quản lý,
giữ gìn đất thì Tòa án cần xem xét đến cả phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ
bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp
lý.”

Câu 4: Hướng giải quyết của TANDTC đã được quy định trong BLDS chưa?

Theo điểm d khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 về việc “Chiếm hữu có căn cứ pháp
luật”: Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, dấu, bị vùi lấp, chìm đắm theo quy định
của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ta thấy: Trong trường hợp của bản án trên thì gia đình chị Nhữ Thị Vân ở tại ngôi nhà
số 2 Hàng Bút đã nhiều thế hệ, mặc dù chị Vân thừa nhận là thuê nhà của cụ Hảo nhưng
cụ Hảo đã vào Nam làm ăn từ năm 1954, ông Chính (con cụ Hảo) cũng không xuất
trình được giấy tờ rằng cụ Hảo ủy quyền cho ông làm chủ căn nhà.
Mặt khác gia đình chị Vân ở tại ngôi nhà số 2 Hàng Bút từ năm 1954, đầu tiên là
ông nội rồi đến bố và nay là chị Vân. Mặc dù bên nguyên đơn có đòi nhà từ phía chị
Vân từ năm 1975 nhưng lại không thể chứng minh. Gia đình chị Vân đã ở tại ngôi nhà
số 2 Hàng Bút trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai theo quy định tại
khoản 1 Điều 247 BLDS 2005 về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu: “Người
chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên
tục công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản và 30 năm đối với bất động sản
thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó…”
Như vậy chúng ta có thể kết luận: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao
trong bản án nêu trên đã được quy định trong BLDS, cụ thể là điểm d khoản 1 Điều
165 BLDS 2015.

Câu 5: Theo anh/chị hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Theo quan điểm chủ quan của em, việc Tòa án nhân dân tối cao đưa ra hướng giải
quyết như thế là hoàn toàn thuyết phục. Vì trường hợp của nguyên đơn và bị đơn trong
bản án nêu trên đã được quy định chặt chẽ trong BLDS 2015, cụ thể là khoản 1 Điều
247 BLDS 2005 về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu và điểm d khoản 1 Điều 165
BLDS 2015 về việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật. Từ việc xét tình huống cho tới nêu
ra căn cứ và cuối cùng là đi tới kết luận của Tòa án nhân dân tối cao trong bản án nêu
trên là hoàn toàn thuyết phục.
 BÀI 3

Tóm tắt quyết định số 23/2006/DS-GĐT

Ông Trê và bà Thi có mảnh đất diện tích 4700m 2. Gấp với đất của ông Hậu, trong
quá trình sử dụng ông Hậu đã lấn sang đất ông Trê bà Thi khoảng 185m 2, ông Hậu đã xây
dựng nhà, hai máng xối đức bê tông trên khoảng không của gia đình ông Trê. Trong quá
trình tranh chấp phần đất trên ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ông Trê.
Ông Trê và bà Thi đã có đơn khởi kiện yêu cầu ông Hậu trả lại phần đất mà ông Hậu đã lấn
chiếm và bồi thường thiệt hại cho số cây kiểng mà ông Hậu đã chặt phá.
Tóm tắt quyết định số 617/2011/DS-GHT
Ông Lương Ngọc Trụ và bà Đinh Thị Nguyên (người được ủy quyền) có mảnh đất
320m2 đã được sử dụng từ trước năm 1975 đến nay. Liền kề với thửa đất này là thửa đất
của gia đình ông Ngô Văn Hòa. Năm 1995, ông Hòa được cấp giấy phép xây dựng nhà
(sửa chữa) cụ thể: nhà 2 tầng và phần triệt phía sau. Trên phần đất tranh chấp này có công
trình phụ của ông Hòa đã lấn sang đất của ông Trụ. Ông Trụ và bà Nguyên đã có làm đơn
khởi kiện yêu cầu ông Hòa tháo dỡ công trình phụ và trả lại phần đất đã lấn chiếm.
Câu 21: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Tại Bản án số 86/DSPT ngày 7/6/2001, Toà án nhân dân tỉnh CM đã quyết định:
+ Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả ông Diệp Vũ Trê 185m2 đất theo giấy chứng
Nhận quyền sử dụng đất mà ủy ban nhân dân huyện cấp cho gia đình ông Diệp Vũ Trê.
+ Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 610.000 đồng
tiền ông Nguyễn Văn Hậu chặt phá cây kiểng. Kể từ ngày ông Trê, bà Thi có đơn yêu cầu
thi hành án mà ông Hậu chưa thi hành số tiền nói trên còn phải chịu thêm phần lãi suất nợ
quá hạn do ngân hàng nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm thi hành án.
- Áp dụng khoản 3, điều 38 Luật đất đai, xử:
+ Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải trả cho ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi
diện tích đất 132,8m2 (một trăm ba hai phết tám) đất ở ấp Sở Tại, xã Lương Thế Trân,
huyện CN, tỉnh CM (nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Thi E
665162 cấp ngày 9-8-1994) Vị trí: Bắc giáp sông Bà Bèo, Tây giáp đất ông Nguyễn Văn
Hậu, Đông giáp đất và nhà của ông Diệp Vũ Trê (có sơ đồ kèm theo)
+ Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi giá trị
quyền sử dụng đất 52,2m2 là 7,83 chỉ vàng 24K (bảy chỉ tám phân ba ly).
+ Ông Nguyễn Văn Hậu được sử dụng 52,2m 2 đất của căn nhà ông đã xây cất. Ông
Hậu, ông Trê và bà Thi có trách nhiệm liên hệ với ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để
chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này.
Buộc ông Nguyễn Văn Hậu nộp án phí phúc thẩm 50.000đ
Ông Diệp Vũ Trê nộp án phí phúc thẩm 50.000đ
Các quyết định khác của bản án sơ thẩm tiếp tục có hiệu lực pháp luật
Bản án này là bản án chung thẩm.
Câu 22: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ,
bà Nguyên?
- Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hoà có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và
chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án,
Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà làm 4 ô văng cửa
sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ là có căn cứ.
- Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà còn ống nước do gia đình ông Hoà chôn,
nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải
tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.
Câu 23: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sở hữu của người khác không?
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh,
mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh
giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.
Khoản 11 Điều 12 Luật Xây Dựng 2014 quy định những hành vi cấm trong hoạt động xây
dựng như sau: “Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây
dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp
pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung".
Câu 24: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
- Trong BLDS hiện hành của Pháp có những quy định cụ thể về việc lấn chiếm phần
không gian đất, mặt đất và lòng đất:
Điều 671.
Cây, bụi cây và bụi cây không được phép ở lấn ranh giới phân chia bất động sản, chỉ
được ở khoảng cách quy định của luật hiện hành hoặc bởi được sử dụng liên tục và công
nhân. Trong trường hợp không có quy định và thực tiễn, cây, bụi cây và bụi cây chỉ ở
khoảng cách 2m so với ranh giới.
Đường phân chia của hai bất động sản cho các đồn điền cao hơn hai mét, và nửa mét
cho các đồn điền khác.
Có thể trồng cây, bụi và cây bụi các loại ở hai bên tường ngăn, không cần quan sát
khoảng cách, nhưng không được vượt quá đỉnh tường. Nếu tường không liền kề, chủ nhà
có quyền đỡ các thanh tường trên đó.
Điều 673.
Người có cành cây, bụi và cây bụi của hàng xóm lấn sang có thể buộc họ phải chặt
chúng. Quả tự nhiên rụng khỏi cành ở chỗ nào là của người đó. Nếu đó là rễ, nhánh hoặc
cành vượt trên phần sở hữu của mình thì người đó có quyền tự mình cắt chúng ở trên giới
hạn của đường ranh giới. Quyền cắt bỏ rễ, nhánh và cành con hoặc chặt cành cây, bụi hoặc
cây bụi là không thể áp dụng.
Điều 681.
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho
nước mưa từ mái nhà chảy xuống mặt đất hoặc trên đường công cộng mà không được chảy
xuống bất động sản của chủ sở hữu liền kề.
Câu 25: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và
chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía từ nhà. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa
án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ,
một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ , bà
Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ có căn cứ.
- Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn,
nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải
tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo quyền lợi của gia đình ông của gia đình ông Trụ.
Câu 26: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
- Theo em, hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý. Căn cứ vào
các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì thửa đất số 53 của gia đình ông Lương Ngọc Trụ, bà
Đinh Thị Nguyên liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ông Ngô Văn Hòa. Ông Trụ và bà
Nguyên khởi kiện và yêu cầu ông Hòa trả lại phần đất lấn chiếm 15,5m 2 và yêu cầu tháo dỡ
các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm này. Còn ông Hòa cho rằng ông không
xây dựng mới hoàn toàn mà chỉ xây chồng lên 4 tấc. Thực tế trên phần đất tranh chấp này
có công trình phụ gồm: ô văng, đòn tay, đường ống. Theo quy định tại khoản 2 Điều 175
(Ranh giới giữa các bất động sản): “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng
đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và
không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác...” Như vậy, cả Tòa án
cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã buộc bị đơn tháo dỡ tất cả phần ô văng, đòn tay,
mái nhà của ông Hòa nhô ra, còn phần đường ống vẫn không đề cập tới, mới chỉ giải quyết
một phần yêu cầu của nguyên đơn và chưa giải quyết triệt để vụ án. Điều này sẽ không
đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ. Quyết định số 617 của Chánh án Tòa án
nhân dân tối cao là có căn cứ, việc hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ
thẩm là cần thiết để có thể đảm bảo được đầy đủ quyền lợi của nguyên đơn.
Cơ sở pháp lý được quy định cụ thể trong BLDS 2015 hiện hành:
Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ
người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy
định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản,
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Khoản 1 - Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm
hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
Câu 27: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
- Tòa án cấp phúc thẩm đã buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
52,2m2 thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi.
Câu 28: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên
không?
- Ông Trê và bà Thi biết ông Hậu xây dựng nhà nhưng không có ý kiến về việc ông Hậu
xây dựng nhà. Theo lời trình bày của ông Hậu thì “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm
nhà cơ bản trên điện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý
kiến gì”.
Câu 29: Nếu ông Trê, bà Thi biết phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
- Nếu ông Trê và bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà thì ông Hậu phải tháo dỡ
nhà để trả lại đất cho ông Trê và bà Thi.
Theo khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định về những hành vì nghiêm cấm
Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai
Ông Hậu đã xâm phạm về quyền và lợi ích hợp pháp của ông Trê và bà Thi khi lấn phần
đất tranh chấp để xây dựng nhà là 52,2 mét vuông, hai máng xối đức bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất là 10,71 mét vuông và 132,8 mét vuông đất trống của ông Trê và bà
Thi. Về nguyên tắc, các công trình lấn chiếm sẽ phải phá vỡ và trả lại nguyên hiện trạng
ban đầu.
Để đảm bảo quyền lợi cho ông Trê và bà Thi trước hết nên thỏa thuận với ông Hậu để ông
Hậu trả lại phần điện tích đất đã lấn chiếm. Trong trường hợp,ông Hậu không chấp nhận
thỏa thuận trả lại phần điện tích đã lấn chiếm thì ông Trê và bà Thi có thể gửi đơn đến Uỷ
ban Nhân dân nơi có mảnh đất để hòa giải, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Và căn cứ vào khoản 1 Điều 175 BLDS năm 2015 thì ông Hậu không được quyền lấn
chiếm phần điện tích mà ông Trê và bà Thi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
“ranh thẳng”
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại thư 30
năm trở lên mà không có tranh chấp
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh,
mương, hào, rãnh, bơi ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì rảnh giới chung.
Câu 30: Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất của ông Hậu lấn chiếm và xây dựng nhà trên.
- Hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến phần đất của ông Hậu lấn chiếm và xây dựng
nhà là hợp tình, hợp lý.
Hợp lý ở điểm:
Trong Quyết định số 23 thì ông Hậu đã vi phạm Điều 163 BLDS năm 2015 đã lấn chiếm
mảnh đất của ông Trê và bà Thi người có quyền sử dụng đất làm cho quyền sử dụng đất
của gia đình ông Trê bị tước đoạt. Điều 175 BLDS năm 2015 về ranh giới giữa các bất
động sản ông Hậu đã không xác định rõ vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, không có
không có sự xác nhận của các chủ đất liền kề thì ông Hậu đã lấn chiếm qua vị trí ranh giới
giữa hai bất động sản phá vỡ ranh giới chung và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Trê
và bà Thi. Ông Hậu có nhiệm vụ hoàn trả tài sản là phần đất mà ông đã lấn chiếm theo
khoản 1 Điều 579 và Điều 580 về tài sản hoàn trả cũng quy định phải hoàn trả toàn bộ
diện tích đất. Cũng theo khoản 1 Điều 585 BLDS năm 2015 thì ông Trê và bà Thi có thể
thỏa thuận với ông Hậu mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền.
Hợp tình ở điểm:
Theo các điều 163, Điều 175, khoản 1 Điều 579, Điều 580 và khoản 1 Điều 585 BLDS
năm 2015 thì ông Hậu phải hoàn trả toàn bộ phần đất đã lấn chiếm. Nhưng Tòa án xét thấy
căn nhà ông Hậu xây dựng trên phần đất lấn chiếm có giá trị lớn là tài sản mà ông Hậu
không có khả năng xây dựng lại nên quyết định ông Hậu phải bồi thường trị giá diện tích
đất căn nhà đã xây dựng. Tòa án đã xét theo lẽ công bằng để áp dụng với ông Hậu để hai
bên bị thiệt hại ít nhất có thể, ông Hậu thì không phải tháo dỡ căn nhà và cũng có được
quyền sử dụng đất hợp phát từ ông Trê và bà Thi, còn ông Trê và bà Thi có được tiền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Câu 31: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trê và bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 có câu
trả lời?
- Theo Tòa án phần đất ông Hậu lấn chiếm nhưng đẫm xây dựng nhà (52,2 m 2) thì giao
cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi là hợp tình, hợp lý.
Tòa án cấp phú thẩm buộc ông Hậu trả lại 132.8 m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2
m2) thì giao cho ông Hậu sử sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
Câu 32: Đã có quyết định nào của Hội đồng Thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/ chị biết.
- Đã từng có quyết định của Hội đồng Thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết định
số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
Bản án số 08/2019/DS-PT ngày 9/5/2019 về tranh chấp đất theo quy định của pháp luật đất
đai.
Nội dung:
Ông Lê Minh H và bà Nguyễn Thị H có tranh chấp lấn đất với ông Vũ Huy H1 và bà Vũ
Thị L về phần điện tích đất làm móng nhà. Ông H xây sửa lại bếp, khi đào đến phần mốc
giới phát hiện móng bếp nhà ông H1 đè lên móng nhà bếp của ông H. Gia đình ông H đã
khởi kiện buộc ông H1 và bà L trả lại 1,5 m 2 đất lấn chiếm. Cán bộ địa chính đến đo đạc thì
2 bên không có ý kiến gì. Ông H1 và bà L không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H
và bà H vì các công trình của ông H đều làm trước gia đình ông H1, ông H1 cho rằng ông
H đã lấn sang ông H1 là 20cm.
Câu 34: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý, bởi lẽ:
Mặc dù có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê nhưng theo lời khai của
ông Hậu “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh
chấp, lúc ông xây nhà ông Trê không có ý kiến gì”. Ở đây có thể thấy 02 lí do mà Tòa án
không buộc ông Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây, thứ nhất, trong lúc ông Hậu xây dựng ông
Trê không lên tiếng phản đối, cũng không báo cơ quan chức năng có thẩm quyền; thứ hai,
cân nhắc về lợi ích kinh tế thì việc buộc ông Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây dựng là không
nên, và để bảo vệ lợi ích kinh tế của hai bên thì Tòa án yêu cầu ông Hậu trả lại phần đất đã
lấn chiếm còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao cho ông
Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Ngoài ra, Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến phần chiếm không gian 10,71 m 2 và cho
rằng việc Tòa các cấp chưa xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán phần
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của
ông Trê và bà Thi; đồng thời, Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến căn nhà phụ có diện
tích 18,57 m2 mà Tòa án các cấp chưa xem xét để giải quyết.
→ Vì các lẽ trên, theo quan điểm của em, Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 là thuyết phục.
Câu 34: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?
- Phần chiếm không gian 10,71 m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 Tòa án các
cấp cũng chưa xem xét để giải quyết.
Câu 35: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
- Theo em, cần xem xét giá trị của hai máng xối đúc bê tông và căn nhà phụ, nếu việc buộc
tháo dỡ ảnh hưởng lớn đến lợi ích của bên lấn chiếm thì có thể giải quyết theo hướng
không buộc ông Hậu tháo dỡ mà phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và
bà Thi; còn nếu việc buộc tháo dỡ ảnh hưởng không lớn đến lợi ích của bên lấn chiếm thì
nên giải quyết theo hướng buộc ông Hậu tháo dỡ và trả lại phần đất lấn chiếm trên cho ông
Trê, bà Thi.
- Sở dĩ em đưa ra hướng xử lí như trên là vì:
Thứ nhất, Điều 259 BLDS 2005 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có
hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự
nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó
chấm dứt hành vi vi phạm.” Với vụ việc đang bình luận, có thể thấy “hành vi vi phạm” ở
đây chính là việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người khác. Đồng thời,
theo quy định thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền buộc người có hành vi cản trở trái pháp luật chấm dứt hành vi
vi phạm và với vụ việc đang bình luận thì có thể hiểu việc “chấm dứt hành vi vi phạm” ở
đây là việc buộc tháo dỡ công trình đang lấn chiếm. Do đó, việc buộc tháo dỡ là có căn cứ
pháp lí;
Thứ hai, dù hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán quyền sử dụng đất
là sáng tạo và hợp tình nhưng hướng giải quyết này chưa được quy định trong bất kì văn
bản nào, nếu lạm dụng hướng giải quyết này sẽ dẫn đến sự tùy tiện, ỷ lại trong việc lấn
chiếm.
→ Vì vậy theo em, trước khi pháp luật có quy định rõ ràng về việc không buộc tháo dỡ thì
không nên lạm dụng hướng giải quyết này mà chỉ áp dụng khi việc buộc tháo dỡ gây thiệt
hại lớn cho người lấn chiếm.
Câu 36: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
- Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay có 02 hướng: buộc tháo dỡ và không buộc tháo dỡ nhưng phải
thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
Về hướng buộc tháo dỡ, hướng này không có gì bàn cãi vì như đã nói ở trên, hướng
giải quyết này có căn cứ pháp lí;
Về hướng không buộc tháo dỡ nhưng phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất
cho chủ sở hữu: hướng này tuy thể hiện tính hợp tình và sáng tạo của thực tiễn xét xử
nhưng dễ dẫn đến sự tùy tiện trong việc lấn chiếm.
Câu 37: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 là còn phù hợp với BLDS
2015.
- Vì tương tự Điều 259 BLDS 2005, Điều 169 BLDS 2015 quy định: “Khi thực hiện
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản
trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.” Theo đó, việc yêu cầu
buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí và vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về hướng giải
quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho người có
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
Do đó, việc Hội đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2, đề cập đến
việc xem xét buộc ông Hậu tháo dỡ hay thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê,
bà Thi ở phần chiếm không gian 10,71 m2 và việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với Tòa
án cấp phúc thẩm là buộc ông Hậu trả phần đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống còn phần
đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình và còn phù hợp với
BLDS 2015.