KHOA LUẬT ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

BỘ MÔN LUẬT DÂN SỰ

1. Tóm tắt nội dung vụ án
Ông Du (cha của các nguyên đơn) được cho lại phần nhà đất trên diện tích đất
191m2 tại xóm 6, xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội. Vợ chồng ông Du
xây ngôi nhà gạch lợp ngói 4 gian 1 dĩ, về sau có cho vợ chồng ông Chất (cháu
ruột) về sống cùng và cho làm 1 ngôi nhà mái bằng 2 tầng 1 tum trên diện tích
70m2. Sau khi cả vợ chồng ông Du và ông Chất mất, bà Hằng (vợ ông Chất) đã
cho dỡ toàn bộ ngôi nhà 4 gian 1 dĩ. Phía nguyên đơn yêu cầu bà Hằng trả lại
ngôi nhà bị tháo dỡ trên, diện tích 191m2 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp cho vợ chồng bà Hằng. Phía bị đơn cho rằng mảnh đất trên là
chồng bà (ông Chất – con trưởng) được tổ tiên để lại để trông nom, thờ cúng tổ
tiên. Tuy nhiên cả 2 bên đều không xuất trình được chứng cứ chứng minh việc
được tặng cho nhà đất.
2. Vấn đề pháp lý cần giải quyết trong vụ án là vật quyền. Cụ thể là quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu bất động sản gắn liền với đất.
Cơ bản, vật quyền là quyền thực hiện trực tiếp trên vật và ngay lập tức trên một
vật mà không bị chi phối bởi chủ thể nào khác. Nói cách khác quyền đối vật là
quyền trực tiếp trên vật, trong đó chỉ bao gồm hai yếu tố: chủ thể của quyền và
vật, đối tượng của quyền. Theo đó có thể thấy vật quyền có các đặc điểm sau:
(1) Quyền tuyệt đối
(2) Được pháp luật quy định
(3) Công khai
Về phân loại, có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại vật quyền, nếu như dựa
trên tiêu chí mối quan hệ giữa vật với chủ thể có vật quyền và cũng như tính
chất đủ và trọn vẹn của vật quyền, vật quyền gồm:
– Vật quyền chính: Vật quyền chính có đầy đủ tính chất của vật quyền nói
chung, ngoài ra còn có điểm khác biệt với các vật quyền khác đó là tính vĩnh
viễn. Theo cách phân chia này thì BLDS 2015 cho rằng quyền sở hữu là vật
quyền chính, quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt cho phép chủ thể được thực hiện mọi hành vi pháp luật không cấm đối với
tài sản để đạt được lợi ích của mình.
Theo đó, quyền sở hữu nhà ở là một vật quyền
– Vật quyền hạn chế: Vật quyền hạn chế là quyền của chủ thể không phải là chủ
sở hữu đối với tài sản. Vật quyền hạn chế được phái sinh từ quyền sở hữu theo ý
chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Vật quyền hạn chế cũng
mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền nhưng so với vật quyền chính thì
không có tính vĩnh viễn mà phụ thuộc vào thời hạn mà pháp luật quy định hoặc
trong thời hạn thỏa thuận với chủ sở hữu.
Như vậy, có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một
vật quyền hạn chế. Điều này được thể hiện cụ thể như sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất có đối tượng là vật
Thứ hai, quyền sử dụng đất do pháp luật quy định
Các căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ
thể là do pháp luật quy định.
Thứ ba, quyền sử dụng đất có tính hạn chế
Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền có trước và quyền sử dụng đất là
quyền có sau. Từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà pháp luật quy định, Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng
đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận
quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ
thể.
Như vậy, hoàn toàn có thể khẳng định quyền sử dụng đất trong pháp luật nước
ta là một loại vật quyền.

3. Giải pháp pháp lý của Toà án các cấp giải quyết các vấn đề trên
 Cấp sơ thẩm
- Về quyền sử dụng đất:
+ Xác nhận 191m2 đất tại xóm 6, Ninh Hiệp, Gia Lâm là di sản thừa kế
của cụ Nguyễn Ngọc Du và Nguyễn Thị Ứng đã hết thời hiệu chia thừa kế
và hiện không có văn bản thoả thuận là tài sản chung.
+ Huỷ Giấy chứng nhận quyền sử đất số AD113750 mang tên ông
Nguyễn Ngọc Chất và bà Nguyễn Thị Minh Hằng.
+ 66,1m2 được chia theo bản án sơ thẩm thuộc quyền sử dụng của các
nguyên đơn
+ Ghi nhận quyền sử dụng diện tích 79,5 m2 đất trên đó có ngôi nhà 2,5
tầng do vợ chồng bà Hằng xây dựng 2003.
+ Chia mảnh đất ra làm nhiều phần trong đó 40,4 m 2 bà Hằng được quyền
sử dụng làm ngõ đi vào nhà cùng với 79,5m2 đất có ngôi nhà 2.5 tầng
 Tổng diện tích bà Hằng được quyền sử dụng là 119,9m2
- Về quyền sở hữu nhà
+ Xác nhận ngồi nhà cấp 4 gian 1 dĩ xây gạch lợp ngói trên 186m2 tại xóm
6, xã Ninh Hiệp – Gia Lâm – Hà Nội là của cụ Nguyễn Ngọc Du và cụ
Nguyễn Thị Ứng.
 + Xác nhận bà Duyệt, ông Toàn, ông Quỳnh được thừa hưởng ngôi nhà
cấp 4 gian 1 dĩ trên diện tích 186m 2 tại xóm 6, xã Ninh Hiệp – Gia Lâm –
Hà Nội.
+ Bà Hằng có quyền sử dụng ngôi nhà 2,5 tầng
- Giải pháp:
+ Buộc bà Nguyễn Thị Minh Hằng phải thanh toán cho bà Duyệt, ông
Toàn và ông Quỳnh giá trị xây nhà, lợp ngói 4 gian 1 dĩ và giá trị quyền
sử dụng đất làm ngõ đi vào nhà.
+ Bên nguyên đơn có trách nhiệm bồi thường cho bà Nguyễn Thị Minh
Hằng số tiền 90.201.000
 Cấp phúc thầm
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các đồng nguyên đơn: về việc yêu cầu
bà Nguyễn Thị Minh Hằng trả lại giá trị căn nhà cấo 4, 4 gian 1 dĩ do cụ
Nguyễn Ngọc Du xây dưng năm 1984 trên thửa đất số 54, tờ bản đồ số 15
tại xóm 6, xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, Hà Nọi
- Bác yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc buộv bà Nguyễn Thị
Minh Hằng phải trả lại diện tích 191m 2 đất số 54, tờ bản đồ số 15 tại xóm
6, xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, Hà Nội