Tóm tắt bản án số 111/2013/DS-GĐT ngày 09 tháng 9 năm 2013 về vụ án ‘’Đòi

nhà’’ của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nhà số 2 Hàng Bút là tài sản riêng của cụ Dư Thị Hảo (nguyên đơn). Năm 1954, cụ
Hảo vào Sài Gòn buôn bán, giao nhà cho vợ chồng con trai là ông Chính, bà Châu quản
lý. Năm 1968, vợ chồng ông Chính, bà Châu cho ông Nhữ Duy Hải thuê. Sau khi ông
Hải mất thì cháu là chị Nhữ Thị Vân (bị đơn) sử dụng đến nay. Năm 2001, chị bán căn
nhà cho vợ chồng chị Lan, Anh Sơn. Năm 2004, cụ Hảo khởi kiện yêu cầu chị Vân trả lại
căn nhà cho thuê .

Tòa án Nhân dân tối cao ra quyết định hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và giao
cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại.

2.4 Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã
chiếm hữu công khai nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết suy nghĩ của
anh/chị về khẳng định này của Tòa án.

Gia đình chị Vân đã ở tại căn nhà này trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục, công
khai theo quy định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật dân sự về xác lập quyền sở hữu theo thời
hiệu: ‘’Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với
bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 điều này’’

Theo tôi, khẳng định này của Tòa án là hợp lý

Năm 1997, bố chị chết thì chị tiếp tục ở tại nhà số 2 Hàng Bút ( tầng 1 ), chị không trả
tiền thuê nhà cho ai, quá trình ở thì bố chị có nâng cao nền nhà, thay cửa, còn chị không
sửa chữa gì thêm.
Ngày 18/02/2001 chị bán tầng 1 nhà số 2 Hàng Bút cho vợ chồng anh Nguyễn Hồng Sơn
và chị Dương Thị Ngọc Lan, giá 80 lượng vàng

Điều 191, BLDS 2005 quy định:

Việc chiếm hữu tài sản được coi là chiếm hữu công khai khi thực hiện một cách minh
bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng
và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình.

Theo đó, gia đình chị Vân đã sửa chữa căn nhà một cách công khai, minh bạch, coi đó
như việc bảo quản, giữ gìn tài sản của chính mình, không che giấu vì bất cứ ý đồ gì

4. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định cụ Hảo không còn là
chủ sở hữu nhà đất tranh chấp và cho biết suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này
của Tòa án?

Mặc dù phía nguyên đơn khai có đòi nhà đối với gia đình chị Vân từ sau năm 1975 nhưng
không có tài liệu chứng minh (chỉ có biên bản hòa giải từ Ủy ban nhân dân phường Hàng
Bồ năm 2001); đến năm 2004 cụ Hảo mới có đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chị Vân trả
nhà là không có căn cứ vì thực tế cụ Hảo không còn là chủ sở hữu nhà đất nêu trên.

Theo tôi, khẳng định này của Tòa án là hợp lý.

Điều 247, BLDS 2005 quy định:

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình,
liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản
thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp
Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Theo đó, cụ Hảo nộp đơn khởi kiện vào năm 2004 là không có căn cứ vì thời hiện khởi
kiện đã chấm dứt, chị Nhữ Thị Vân lúc này đã là chủ sở hữu của căn nhà nêu trên vì gia
đình chị đã ở tại căn nhà này trên 30 năm (kể từ năm 1954). Ông Chính cũng không xuất
trình được tài liệu cụ Hảo ủy quyền cho ông quản lý căn nhà.
Khoản 2, điều 186, BLDS 2005 quy định:

2. Người được ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản
được giao theo căn cứ về thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.

Điều 250, BLDS 2005 quy định:

Điều 250. Tài sản mà người khác đã được xác lập quyền sở hữu

Khi vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di
chuyển tự nhiên mà người khác đã được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại các điều
từ Điều 241 đến Điều 244 của Bộ luật này thì quyền sở hữu của những người có tài sản
đó chấm dứt.

Khi quyền sở hữu của người chiếm hữu đã được xác lập theo quy định tại khoản 1 Điều
247 của Bộ luật này thì chấm dứt quyền sở hữu của người có tài sản bị chiếm hữu.

Theo đó, quyền sở hữu của chị Vân đã được xác lập đối với căn nhà số 2 Hàng Bút theo
thời hiệu căn cứ tại khoản 1, điều 247, BLDS 2005 nên quyền sở hữu của cụ Hảo đối với
nhà đất nêu trên chấm dứt.

5. Theo anh/chị, gia đình chị Vân có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà đất có
tranh chấp trên cơ sở về thời hiệu hưởng quyền không?Vì sao?

Theo tôi, gia đình chị Vân có đủ điều kiện để được xác lập quyền sở hữu đối với nhà đất
có tranh chấp trên cơ sở về thời hiệu hưởng quyền, cụ thể:

Điều 247, BLDS 2005 quy định:

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình,
liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản
thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp
Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Theo đó, chị Vân khai gia đình chị Vân ở tại nhà số 2 Hàng Bút từ năm 1954, lúc đầu là
ông nội chị Vân ở, sau này là bố chị và chị tiếp tục ở. Vì vậy , theo quy định trên, tính
đến năm 1984 là chị đã đủ điều kiện về thời hiệu để xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà
số 2 Hàng Bút. Mặc dù phía nguyên đơn có đòi nhà từ sau 1975 nhưng không có tài liệu
chứng minh, lúc này việc tranh chấp đã diễn ra sau khi thời hiệu kết thúc nên nguyên đơn
không còn là chủ sở hữu nhà đất nêu trên.

Thông tư của Bộ xây dựng số 02/1999/TT-BXD ngày 03 tháng 5 năm 1999 quy định:
1- Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang
thuộc sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà
ở đó. Cụ thể là:
a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống tại các tỉnh phía Nam trước năm
1954;
b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;

Theo đó, căn nhà số 2 Hàng Bút, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội là tài sản riêng của
cụ Dư Thị Hảo. Năm 1954, cụ Hảo vào Sài Gòn buôn bán , giao nhà số 2 Hàng Bút cho
vợ chồng con trai là ông Nguyễn Đắc Chính và bà Nguyễn Thị Châu quản lý. Vì vậy, căn
nhà này thuộc diện nhà vắng chủ.

Công văn số quy định

Trường hợp chủ nhà vào Nam trước năm 1954 đã uỷ quyền cho bố mẹ hoặc con quản lý
nhà của họ lâu nay, gần đây sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng
(1975), người quản lý nhà chết, thân nhân của chủ nhà và người thuê tranh chấp quyền
quản lý sử dụng nên thành phố tạm thời quản lý nhà đó (không thuộc diện nhà vắng
chủ).

Theo đó, cụ Hảo đã vào Nam sinh sống từ năm 1954, tuy nhiên ông Nguyễn Đắc Chính
cũng không xuất trình được tài liệu cụ Hảo ủy quyền cho ông quản lý căn nhà nên ông
không được xem là người quản lý căn nhà nêu trên.
2- Người sử dụng nhà ở vắng chủ: Người đang ở tại nhà ở vắng chủ là người sử dụng
nhà ở đó.
Người sử dụng nhà ở vắng chủ có thể đồng thời là người quản lý (có tên trong giấy ủy
quyền) hoặc là thân nhân của người quản lý nhà (bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu,…) hoặc
cũng có thể là người không hề có quan hệ nhân thân gì với chủ sở hữu nhà ở hoặc với
người quản lý nhà ở vắng chủ (người ở thuê, ở nhờ, người vào ở nhà vắng chủ do chủ đi
vắng không ủy quyền cho ai quản lý v.v…).

Thời hiệu không bị gián đoạn vì tuy có tranh chấp nhưng không được giải quyết bằng
quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 256, BLDS 2005 quy định:

Điều 256. Quyền đòi lại tài sản

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử
dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản
đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều
258 của Bộ luật này.

Điều 258, BLDS 2015 quy định:

Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình

Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ
trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu
giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do
bản án, quyết định bị hủy, sửa.

BLDS 2005

Điều 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với
bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Điều 170. Căn cứ xác lập quyền sở hữu

Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp;

2. Được chuyển quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền;

3. Thu hoa lợi, lợi tức;

4. Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến;

5. Được thừa kế tài sản;

6. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh
rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự
nhiên;

7. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai phù
hợp với thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này;
8. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Điều 185. Quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản

1. Khi chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản cho người khác thì người được ủy quyền thực
hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu
xác định.

2. Người được ủy quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản
được giao theo căn cứ về thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.

Điều 186. Quyền chiếm hữu của người được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự

1. Khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung
không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu thì người được giao tài sản phải thực hiện việc
chiếm hữu tài sản đó phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch.

2. Người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền
chiếm hữu, sử dụng tài sản đó cho người khác, nếu được chủ sở hữu đồng ý.

3. Người được giao tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo
căn cứ về thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.

1- Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang thuộc
sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà ở đó.
Cụ thể là:

a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống tại các tỉnh phía Nam trước năm
1954;

b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;

c/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển đi sinh sống tại các địa phương khác hoặc tản
cư đi địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh;

d/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi đi hoạt động Cách mạng, tham gia kháng chiến;

e/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại, nhưng chủ sở hữu đã chết hoặc không rõ tung tích.
.3.Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở, theo từng thời kỳ thi
hành luật, cụ thể như sau:

– Mua bán nhà ở trước 01/7/1991: Theo quy định của Điều 5 Nghị quyết 58/1998/NQ-
UBTVQH10 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập trước 01/7 1991 được công nhận
hợp pháp ngay cả khi mới giao được một phần tiền hoặc một phần nhà. Tuy nhiên, một
nghĩa vụ luôn được nêu trong mọi trường hợp là làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Do
đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đối với các giao dịch về mua bán nhà ở xác lập
trước 01/7/1991 là thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà (đăng ký). Quy
định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội về giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tham gia cũng quy định tương tự như trên.

– Mua bán nhà ở từ 01/7/1991 đến 30/6/1996: Đây là thời kỳ thi hành Pháp lệnh Nhà ở.
Theo quy định tại Điều 36 và Điều 33 Pháp lệnh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu là thời điểm hoàn thành thủ tục “đăng ký trước bạ sang tên”.

– Mua bán nhà ở từ 01/7/1996 đến 31/12/2005: Đây là thời kỳ thi hành BLDS năm 1995.
Theo quy định tại Điều 444 BLDS năm 1995 thì “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho
bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”.
– Mua bán nhà ở từ 01/01/2006 đến 01/7/2006: Đây là thời kỳ áp dụng BLDS năm 2005.
BLDS năm 2005 không có quy định riêng cho thời điểm chuyển quyền sở hữu từ hợp
đồng mua bán nhà ở nên áp dụng quy định chung về chuyển quyền sở hữu đối với bất
động sản ( Điều 168) là kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.

– Mua bán nhà ở từ 01/7/2006 đến 30/6/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm
2005. Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà là thời điểm công chứng, chứng thực đối với trường hợp mua bán giữa cá nhân
với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà đối với trường hợp một bên là tổ chức kinh
doanh nhà ở.

– Mua bán nhà từ 01/7/2015: Đây là thời kỳ thi hành Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy
định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

+Trường hợp mua bán nhà ở thông thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là ở thời
điểm đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.

+Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì
thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời điểm bên mua
thanh toán đủ tiền mua nhà.

+Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

. Nay chủ nhà là người lương thiện, có đơn xinlại nhà thì đề nghị Sở xem xét giải quyết
như tinh thần Công văn số 80-BXD ngày29/6/1982 của Bộ đã gửi UBND thành phố và
sở.

THÔNG TƯ
CỦA BỘ XÂY DỰNG SỐ 02/1999/TT-BXD NGÀY 03 THÁNG 5 NĂM 1999
HƯỚNG DẪN QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ GIỮA CÁ NHÂN VỚI CÁ NHÂN
QUY ĐỊNH TẠI NGHỊ QUYẾT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở ĐƯỢC XÁC
LẬP TRƯỚC NGÀY 1/7/1991 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI

I. PHẠM VI ÁP DỤNG
1- Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang thuộc
sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà ở đó.
Cụ thể là:
a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống tại các tỉnh phía Nam trước năm
1954;
b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;
c/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển đi sinh sống tại các địa phương khác hoặc tản
cư đi địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh;
d/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi đi hoạt động Cách mạng, tham gia kháng chiến;
e/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại, nhưng chủ sở hữu đã chết hoặc không rõ tung tích.
Các loại nhà vắng chủ sau cũng thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và
Thông tư này: nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích khác không phải để ở,
nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 là nhà ở; nhà vắng chủ
hiện đang sử dụng vào mục đích để ở, nhưng không xác định được từ thời điểm xác lập
giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 nhà đó dùng vào mục đích gì.
2- Những loại nhà ở vắng chủ sau đây không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số
58/1998 và Thông tư này:
a/ Những loại nhà ở vắng chủ, mà người tham gia giao dịch dân sự về nhà ở đó là người
Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;
b/ Nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách
nhà đất qua các thời kỳ;
c/ Nhà vắng chủ hiện nay đang sử dụng làm nhà ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch
dân sự trước ngày 1/7/1991 không phải là nhà ở.
II. VỀ VIỆC ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ
Uỷ quyền quản lý nhà ở vắng chủ bao gồm: ủy quyền quản lý hợp pháp và ủy quyền quản
lý không hợp pháp.
1- Uỷ quyền quản lý hợp pháp là việc ủy quyền bằng văn bản theo đúng quy định của
pháp luật tại thời điểm ủy quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa phương nơi có nhà ở đó
trước khi chủ sở hữu đi vắng.
Việc xác định ủy quyền quản lý hợp pháp nhà ở vắng chủ thực hiện theo các Nghị định
số 19/CP ngày 29/6/1960, số 24/CP ngày 13/2/1961 của Hội đồng Chính phủ, Thông tư
số 61/TTg ngày 17/2/1961 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 111/CP ngày
14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ và Thông tư số 31/BXD ngày 18/10/1977 của Bộ
Xây dựng.
 Uỷ quyền quản lý hợp pháp bao gồm ủy quyền quản lý có thời hạn và ủy quyền quản lý
không xác định thời hạn.
2- Uỷ quyền quản lý không hợp pháp là việc chủ sở hữu có ủy quyền cho người khác
quản lý nhà ở của mình nhưng không đúng với quy định của pháp luật về ủy quyền quản
lý nhà ở đã nêu trên tại thời điểm ủy quyền.
Trước khi đi vắng chủ sở hữu không có ủy quyền hoặc có ủy quyền nhưng không hợp
pháp đều được coi là không có ủy quyền quản lý hợp pháp.
III. VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở VẮNG CHỦ
1- Người quản lý nhà ở vắng chủ: Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở
có ủy quyền quản lý hợp pháp thì người có tên trong giấy ủy quyền được coi là người
quản lý nhà ở vắng chủ. Người quản lý nhà ở vắng chủ có quyền quản lý nhà ở vắng chủ
theo nội dung đã ghi trong giấy ủy quyền.
Người quản lý nhà ở vắng chủ có thể ở ngay tại nhà ở vắng chủ đó hoặc cũng có thể ở tại
nhà khác.
2- Người sử dụng nhà ở vắng chủ: Người đang ở tại nhà ở vắng chủ là người sử dụng nhà
ở đó.
Người sử dụng nhà ở vắng chủ có thể đồng thời là người quản lý (có tên trong giấy ủy
quyền) hoặc là thân nhân của người quản lý nhà (bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu,…) hoặc
cũng có thể là người không hề có quan hệ nhân thân gì với chủ sở hữu nhà ở hoặc với
người quản lý nhà ở vắng chủ (người ở thuê, ở nhờ, người vào ở nhà vắng chủ do chủ đi
vắng không ủy quyền cho ai quản lý v.v…).

Một số đặc điểm của chiếm hữu ngay tình

 Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức
không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.(khoản 3 điều 131)
 Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không
phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác
lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực trừ trường hợp giao dịch này thông qua
 hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp
hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động
sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu.
 Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho
người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa
được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ
ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua
bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể
này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
 Trong trường hợp trên chủ sở hữu có thể khởi kiện yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc
giao dịch được xác lập hoàn trả lại các chi phí và bồi thường thiệt hại
 Đối với nguyên vật liệu chiếm hữu đã tạo ra sản phẩm khác thì chủ sơ hữu nguyên vật
liệu là chủ sở hữu ngay tình của sản phẩm
 Nếu sử dụng nguyên vật liệu của người khác và ngay tình trở thành chủ sở hữu thì phải
bồi thường thiệt hại cho chủ sở hữu đó
 Trường hợp người chế biến không ngay tình thì chủ sở hữu nguyên vật liệu có quyền
yêu cầu giao lại vật mới; nếu có nhiều chủ sở hữu nguyên vật liệu thì những người này
là đồng chủ sở hữu theo phần đối với vật mới được tạo thành, tương ứng với giá trị
nguyên vật liệu của mỗi người. Chủ sở hữu nguyên vật liệu bị chế biến không ngay
tình có quyền yêu cầu người chế biến bồi thường thiệt hại.