LIÊN MINH CHÂU ÂU TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO CHƯƠNG TRÌNH

EUROPEAN UNION SUPREME PEOPLE’S COURT PHÁT TRIỂN LHQ – UNDP

BÌNH LUẬN ÁN LỆ SỐ 31/2020/AL1

“Quan điểm trong nghiên cứu này là của các tác giả và không đại diện cho Tòa án nhân
dân tối cao, Liên minh Châu âu và Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc”

(Trích) ÁN LỆ SỐ 31/2020/AL
Về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị
định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ là quyền tài sản

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 5 tháng
02 năm 2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25 tháng 02 năm
2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung
về việc mua hóa giá nhà” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn
Thị H với bị đơn là bà Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
gồm 12 người.

Vị trí nội dung án lệ:

1
TS. Nguyễn Sơn – Nguyên Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và TS. Trần Thị Quang Hồng – Trưởng ban
Nghiên cứu pháp luật dân sự - kinh tế, Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp.

1
 Đoạn 1 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định
số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở mà khi còn
sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà
nước là quyền tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 172, 188, 634 Bộ luật Dân sự năm 1995 (tương ứng với các điều 163,
181, 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; các điều 105, 115, 609 Bộ luật Dân sự năm 2015);

- Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở.

Từ khóa của án lệ:

“Nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước”; “Mua hóa giá nhà”; “Tài sản”; “Quyền
tài sản”.

Nội dung án lệ:

“[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7
xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời
điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu
trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê,
mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển
giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê,
2
mua hóa giá nhà của cụ T.”

________________________________________________________________

BÌNH LUẬN

I. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

1. Bộ luật Dân sự năm 1995

“Điều 172. Tài sản2

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền
tài sản.”

“Điều 188. Quyền tài sản3

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ quy định tại Phần thứ sáu của Bộ luật
này.”

“Điều 634. Quyền thừa kế của cá nhân4

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản
của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo
pháp luật.”

2. Nghị định số 61/CP ngày 5-07-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở

II. Sự cần thiết phải công bố án lệ

Ngày 05-7-1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh
doanh nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số 61/CP), trong đó quy định về việc bán

2
Tương ứng với Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3
Tương ứng với Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015.
4
Tương ứng với Điều 631 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Quy định này xuất phát từ chính sách nhà ở của nhà
nước đối với gia đình chính sách, người có công với cách mạng, cán bộ công nhân
viên chức nhà nước. Chính sách này được thực hiện trong một thời gian dài, kể từ
sau khi thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1945, trải qua các cuộc
kháng chiến cũng như giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội. Dưới chính sách này,
nhiều cá nhân, hộ gia đình thuộc diện nêu trên được nhà nước cấp nhà để ở (có thể
gắn liền với đất) dưới hình thức cho thuê có trả tiền. Năm 1994, bằng Nghị định số
61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, nhà nước thực hiện chính sách bán nhà cho
những người được thuê, nhằm cải thiện điều kiện về chỗ ở cho người mua nhà và
gia đình của họ. Chính sách này cho phép người được mua nhà chuyển từ trạng thái
thuê sang trạng thái sở hữu, xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà được cấp. Kể
từ thời điểm hoàn tất thủ tục mua nhà với nhà nước, về mặt pháp lý, khi đó, người
mua nhà mới thực sự trở thành chủ sở hữu đối với nhà và có thể thực thi đầy đủ
quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị
định số 61/CP, có trường hợp người thuê nhà thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước nhưng đến thời điểm người đó chết vẫn chưa làm thủ tục mua hóa giá
nhà thì nhà đó có phải trả lại cho nhà nước hay không? Người thừa kế của người
thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước có được thừa kế quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá
nhà đó không? Nếu sau khi người thuê nhà chết mà có người khác làm thủ tục mua
hóa giá nhà đó dẫn đến tranh chấp liên quan đến nhà ở được mua hóa giá giữa người
mua nhà với người thừa kế của người thuê nhà thì đường lối giải quyết của Tòa án
đối với những trường hợp này như thế nào? Để có cơ sở giải quyết tranh chấp này,
cần xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước có được coi là quyền
tài sản hay không? Các quyền này có thể được chuyển giao trong giao lưu dân sự,
bao gồm quan hệ về thừa kế tài sản không? Vấn đề này còn nhiều quan điểm khác

4
nhau. Có quan điểm cho rằng chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hướng
đến đối tượng được xác định rõ ràng là người đang thuê nhà ở (cụ thể là những đối
tượng chính sách như đã phân tích ở trên), nên việc mua hóa giá nhà phải do chính
những người được nhà nước cho thuê thực hiện; trường hợp người đó chết thì quyền
mua hóa giá nhà không được chuyển giao cho người thừa kế của người đó. Quan
điểm khác cho rằng quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cũng là một
loại quyền tài sản (do các quyền này trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho
các thừa kế của người thuê nhà.

Để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật đối với loại vụ việc này, bảo đảm
các vụ việc có tình tiết pháp lý tương tự nhau phải được giải quyết như nhau, Tòa án
nhân dân tối cao đã lựa chọn, công bố Án lệ số 31/2020/AL về xác định quyền thuê
nhà, mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994
của Chính phủ là quyền tài sản. Án lệ này được phát triển từ Quyết định giám đốc
thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp chia tài sản chung về việc mua hóa giá nhà”
tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị H với bị đơn là bà
Nguyễn Thị Kim L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 12 người.

III. Nội dung án lệ

Trong vụ việc cụ thể tạo lập nên Án lệ số 31/2020/AL, cụ Nguyễn Thanh T

(là người có công với cách mạng) được Quân khu 7 cấp cho căn nhà số 63 (tầng 2)
đường B từ năm 1981 để tạo điều kiện về chỗ ăn ở cho gia đình cán bộ, theo tiêu
chuẩn của sĩ quan quân đội. Những người sống cùng căn nhà được cấp với cụ
Nguyễn Thanh T là cụ Lê Thị T4 (người vợ sau của cụ T), bà Nguyễn Thị Kim L và
ông Nguyễn Thanh H1 (là các con riêng của cụ T4). Năm 1995, cụ T chết nhưng
trước đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Trước khi cụ
T chết, cụ T đã lập giấy uỷ quyền để giao cho bà L trọn quyền giải quyết các vấn đề

5
liên quan đến căn nhà khi cụ còn sống và cả khi cụ qua đời. Sau khi cụ T chết, bà L
tiếp tục quản lý, sử dụng ổn định ngôi nhà này. Năm 1998, bà L có đơn xin mua hóa
giá căn nhà nêu trên nhưng các con của cụ T là bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Văn
T1 khiếu nại, không đồng ý cho bà L mua nhà trên theo chế độ của cụ T. Theo kết
quả giải quyết khiếu nại của Thanh tra Bộ Quốc phòng vào tháng 7-2001, các bên
thống nhất “...đồng ý để bà L đứng tên mua căn nhà 63 đường B. Việc phân chia sau
khi đã trừ đi những khoản chi phí nghĩa vụ đối với Nhà nước, giá trị còn lại do chị
em bàn bạc thỏa thuận, nếu không được thì giải quyết theo pháp luật”. Tháng 10-
2001, bà L được ký hợp đồng thuê căn nhà trên, sau đó được mua hóa giá căn nhà
theo Nghị định số 61/CP, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất nhưng không thỏa thuận phân chia giá trị căn nhà với bà H, ông T1, dẫn
đến tranh chấp chia tài sản chung là căn nhà đã được mua hóa giá của nhà nước giữa
bà H, ông T1 với bà L.

Để giải quyết tranh chấp này, Tòa án phải xác định:

- Thứ nhất, quyền thuê nhà, quyền mua hoá giá nhà ở thuộc sở hữu của nhà
nước của cụ Nguyễn Thanh T (với tư cách là người được cấp nhà) có phải là quyền
tài sản hay không?

- Thứ hai, quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá nhà có thể trở thành di sản thừa
kế và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T hay không?

Tại quyết định giám đốc thẩm số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018, Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã lập luận rằng quyền thuê nhà, mua hóa giá
nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các
thừa kế của cụ T; do đó, bà H và ông T1 (với tư cách là người thừa kế của cụ T) được
hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T. Bà H, ông T1 đã thỏa thuận
với bà L để bà L được đứng tên mua nhà, sau đó sẽ bàn bạc phân chia giá trị còn lại
của căn nhà sau khi trừ chi phí nghĩa vụ với nhà nước. Trên cơ sở thỏa thuận này, bà
6
L mới được đứng tên mua hóa giá nhà nên có cơ sở xác định nhà số 63 đường B là
tài sản chung của bà L và các thừa kế của cụ T. Giấy ủy quyền của cụ T là ủy quyền
cho bà L thay mặt cụ T để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà về mặt thủ
tục chứ không phải là ủy quyền cho bà L sở hữu toàn bộ căn nhà như nhận định của
Tòa án cấp phúc thẩm. Việc Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết xác định căn nhà là tài
sản thuộc sở hữu của vợ chồng bà L là không có căn cứ, không đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp cho các thừa kế của cụ T.

Vấn đề pháp lý nêu trên trong quyết định giám đốc thẩm đã được Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn để phát triển thành Án lệ số
31/2020/AL. Theo đó, nội dung án lệ được lựa chọn như sau: “[1]… Như vậy, cụ T
là người có công với cách mạng, nên được Quân khu 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu
trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa
làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188
và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền
tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó,
bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

Bằng Án lệ số 31/2020/AL, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã
đưa ra ý kiến chính thức về các câu hỏi đã nêu ở trên, cụ thể là:

- Về vấn đề thứ nhất, Án lệ khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà ở
thuộc sở hữu của nhà nước là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền). Việc khẳng định
các quyền này là quyền tài sản là tiền đề để trả lời câu hỏi: Liệu các quyền này có
thể được chuyển giao trong quan hệ pháp luật về thừa kế hay không?

- Về vấn đề thứ hai, Án lệ khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc
sở hữu của nhà nước được chuyển giao cho các thừa kế của người thuê nhà. Việc
khẳng định các quyền nêu trên là quyền tài sản là tiền đề để công nhận quyền đó có
thể trở thành di sản thừa kế khi người có quyền đó chết. Theo Điều 173 Bộ luật Dân
7
sự năm 1995, Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015
thì quyền tài sản cũng là một loại tài sản. Do vậy, khi người có quyền tài sản chết,
quyền đó trở thành di sản thừa kế theo Điều 637 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 634
Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015.

Án lệ số 31/2020/AL xác định phạm vi chuyển giao quyền thuê nhà, quyền
mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước là chuyển giao thông qua quan hệ pháp luật về
thừa kế. Nghĩa là nếu người thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước chưa làm thủ tục
mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật khi còn sống thì khi người đó chết,
quyền thuê nhà, quyền mua hóa giá nhà sẽ được chuyển giao cho người thừa kế theo
quy định của pháp luật về thừa kế.

IV. Tình huống tương tự được áp dụng án lệ

Án lệ xác định trường hợp cá nhân thuộc diện được mua nhà ở thuộc sở hữu
của Nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ mà khi còn
sống, người đó chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà theo quy định của pháp luật thì
Tòa án phải xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước là quyền
tài sản và được chuyển giao cho các thừa kế của người đó.

Với nội dung án lệ nêu trên, tình huống tương tự có thể được xem xét áp dụng
án lệ đó là trong các tranh chấp liên quan đến nhà ở do cá nhân thuê của nhà nước,
thuộc diện được hóa giá nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính
phủ. Theo đó, quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước được xác
định là quyền tài sản; khi người thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước chết thì các
quyền này được chuyển giao cho các thừa kế của người đó thông qua quan hệ pháp
luật về thừa kế.

Có ý kiến cho rằng khi khẳng định quyền thuê nhà, quyền mua nhà thuộc sở
hữu của nhà nước là quyền tài sản thì đồng thời phải thừa nhận các quyền này có thể

8
được tự do chuyển giao trong giao lưu dân sự như mua bán, trao đổi,… mà không
nên giới hạn phạm vi chuyển giao thông qua quan hệ pháp luật về thừa kế. Tuy nhiên,
theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ thì
chính sách về bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hướng đến đối tượng được xác
định cụ thể là người đang thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước, có mục đích để họ
có điều kiện cải thiện chỗ ở. Chúng tôi thấy rằng nếu thừa nhận các quyền tài sản
này thể được tự do chuyển giao trong các giao lưu dân sự như các tài sản thông
thường khác thì sẽ không bảo đảm đúng mục đích của chính sách mà nhà nước đề
ra. Do vậy, việc xác định giới hạn phạm vi chuyển giao các quyền tài sản này trong
quan hệ pháp luật về thừa kế là cần thiết. Trường hợp các bên chuyển giao các quyền
tài sản này thông qua các giao dịch dân sự khác như mua bán, trao đổi,… thì không
áp dụng án lệ này.

9
 COMMENTARY PRECEDENT NO. 31/2020/AL5

“The viewpoints expressed in this publication are those of the writers and
do not necessarily represent those of the Supreme People’s Court, the
European Union or UNDP”

PRECEDENT NO. 31/2020/AL (Extracted)

Re. Definition of the right to rent or purchase state-owned houses under the
Decree No. 61/CP date 5 July 1994 of the Government as a property right.

Approved by the Justices Council of the Supreme People’s Court on 5

February 2020 and announced under the Decision No. 50/QĐ-CA dated 25
February 2020 of the Chief Justice of the Supreme People's Court.

Origin of the precedent:

The Cassation Decision No. 05/2018/ DS-GĐT dated 10 April 2018 of the
Justices Council of the Supreme People's Court on a civil case “dispute over division
of common property related to the purchase of houses under state ownership” in Ho
Chi Minh City, Nguyen Thi H (plaintiff) versus Nguyen Thi Kim L (defendant); 12
persons have related interests and obligations.

Precedent content locates in:

Paragraph 1, “the Court’s Finding” section.

Summary of the precedent content:

- Precedent situation:

An individual, who was eligible to purchase a state-owned house according to

Decree No. 61/CP dated 5 July 1994 of the Government on Dwelling house

5
PhD. Nguyen Son – Former Deputy Chief Justice of the Supreme People’s Court and PhD. Tran Thi Quang Hong
– Head of Civil Law - Economic Research Department, Institute of Legal Science, Ministry of Justice.

10
purchase, sale and business, did not carry out the purchasing procedure as provided
by law while alive.

- Legal solution:

In this situation, it is necessary to define the right to rent or purchase a state-

owned house as a property right, which can be transferred to the individual’s heirs.

Legal provisions concerned:

- Articles 172, 188, 634 of the Civil Code 1995 (corresponding to Articles
163, 181, 631 of the Civil Code 2005 and Articles 105, 115, 609 of the Civil Code
2015);

- Decree No. 61/CP date 5 July 1994 of the Government on Dwelling house
purchase, sale and business.

Keywords:

“Houses under state ownership”; “purchasing houses under state ownership”;

“property”; “property right”.

Content of the precedent:

“[1]… As such, Mr. T was a person with meritorious services to the revolution,
so the Military Zone 7th has granted him a house located at No. 63, B Street according
to the military officers standards. Until the time of his death in 1995, Mr. T had not
carry out the procedure to purchase the house at No. 63, which was under state
ownership. According to Articles and 634 of the Civil Code 1995, Mr. T’s right to rent
or purchase a house owned by state is a property right (able to be valued in money)
and this right can be transferred to his heirs. Therefore, Mrs. H and Mr. T1 are entitled
to inherit the right to rent or purchase Mr. T’s house under state ownership.”

________________________________________________________________

11
 COMMENTARY

I. Legal provisions concerned

1. Civil Code 1995

“Article 172. Property6

Property comprises real objects, money, papers able to be valued in money

and property rights.”

“Article 188. Property rights7

A property right is a right which can be valued in money and may be

transferred in civil transactions, including intellectual property rights prescribed in
Part VI of this Code.”

“Article 634. Inheritance right of individuals8

Every individual shall have the right to make a testament to dispose of his or
her property; to bequeath his or her property to his or her heir (s) at law; and to
inherit property under a testament or according to law.”

2. Decree No. 61/CP dated 5 July 1994 of the Government on Dwelling

house purchase, sale and business

II. The need to prolmugate the Precedent

On 05 July 1994, the Government promulgated Decree No. 61/CP on

Dwelling house purchase, sale and business (hereinafter referred to as Decree No.
61/CP), which included regulations of selling houses under state ownership. Such
regulations stem from the state's housing policy for families under preferential
treatment policy, people with meritorious services to the revolution, civil servants

6
Corresponding to Article 163 of the Civil Code 2005 and Article 105 of the Civil Code 2015.
7
Corresponding to Article 181 of the Civil Code 2005 and Article 115 of the Civil Code 2015.
8
Corresponding to Article 631 of the Civil Code 2005 and Article 609 of the Civil Code 2015.

12
and public employees. This policy has been implemented for a long time since the
establishment of the Democratic Republic of Vietnam in 1945, through the
resistance wars as well as the period of developing socialism. Under this policy,
many of the above-mentioned individuals and families were provided with houses
(may be attached to the land) by the State in the form of rental. In 1994, by the
Decree No. 61/CP, the state implemented a policy of selling houses to those lessees
in order to improve dwelling conditions for those who purchase such kind of houses
and their families. The policy allows those lessees to change from rental to owner
status, establishing ownership rights over the provided houses. Since the procedure
for buying a house is completed with the government, then legally, the new home
buyer have become the real owner of the house and can fully exercise the rights of
the owner, including the right to possess, use and dispose.

However, in the practice of selling state-owned houses under Decree No.

61/CP, there are cases where lessees of state-owned houses are eligible to buy these
houses but have not completed the purchase procedure until the time of their death.
The issue here is whether these houses must be returned to the state or not and
whether their heirs can inherit the right to rent or purchase the state-owned houses.
If, after the lessee dies, someone else carries out the procedure to purchase that house
resulting in disputes between the new buyer and the lessee’s heirs, how should the
courts deal with these cases? To have a foundation for resolving this dispute, it is
necessary to determine whether the right to rent or purchase a house under state
ownership is considered as a property right. Can that rights be transferred in civil
transactions, including in inheritance relations? There are various opinions about the
issue. Some people claim that the policy of selling state-owned houses is aimed at
the people who are renting these houses (in particular, the policy beneficiaries as
mentioned above) so the purchase of these houses must be done by those lessees.

13
Therefore, in the case where the lessee dies, the right to purchase the house under
state ownership shall not be transferred to his or her heirs. On the other end, there is
a view that the right to rent and purchase a house under state ownership is also a type
of property right (because these rights can be valued in money) and thus can be
transferred to the lessee's heirs.

For the purpose of guiding lower courts to consistently apply the law in such
kind of cases and ensuring that cases with the similar facts shall be resolved
consistently, the Supreme People's Court has selected to promulgate Precedent No.
31/2020/AL on definition of the right to rent or purchase houses under state
ownership according to the Decree No. 61/CP date 5 July 1994 of the Government
as a property right. This precedent is developed based upon the Cassation Decision
No. 05/2018/DS-GĐT dated 10 April 2018 of the Justies Council of the Supreme
People’s Court on a civil case “dispute over division of common property related to
the purchase of houses under state ownership” in Ho Chi Minh City between Mrs.
Nguyễn Thị H (plaintiff) and Mrs. Nguyễn Thị Kim L (defendant); 12 persons have
related interests and obligations.

III. Content of the Precedent

In the case that created Precedent No. 31/2020/AL, Mr. Nguyen Thanh T (who
is a person with meritorious services) was granted a house located at No. 63 (2 nd
floor), B Street by the Military Zone 7th according to the military officers standards.
The people living in that house with Nguyen Thanh T were Le Thi T4 (Mr. T's
second wife), Ms. Nguyen Thi Kim L and Mr. Nguyen Thanh H1 (the stepchildren
of Mrs. T4). Mr. T died in 1995, but he had not yet carried out the procedure to
purchase the house at No. 63 from the sate. Before his death, Mr. T had made a
written authorization giving Mrs. L full authority to deal with issues related to the
house when he was still alive as well as when he died. After Mrs. T died, Mrs. L

14
continued to stably manage and use the house. In 1998, Mrs. L filed an application
to purchase the house from the state, but Mr. T's children, who are Mrs. Nguyen Thi
H and Mr. Nguyen Van T1, complained and refused to let Mrs. L buy the house
under the priority that Mr. T enjoyed. According to the result of the complaint
settlement by the Inspector of the Ministry of Defense in July 2001, the parties “...
agree to let Mrs. L purchase the house at No. 63, B street by her name. Regarding
the division, after subtracting the amount of obligation expenses paid to the State,
the remaining value of the house shall be discussed and agreed upon by brothers and
sisters. If not, it will be settled in accordance with the law.” In October 2001, Mrs.
L signed a lease contract for the house, and then purchased the house according to
Decree No. 61/CP, and was granted a certificate of house ownership and land use
rights. However, she did not reach an agreement on sharing the value of the house
with Mrs. H and Mr. T1, which led to a dispute over the division of the house as
common property between Mrs. L and Mrs. H and Mr. T1.

To resolve the dispute, the Court must determine:

- First, whether the right to rent and purchase the house under state ownership
of Mr. T (as the house grantee) is a property right.

- Second, whether the right to rent and purchase the house under state
ownership can become an estate and be transferred to Mr. T’s heirs.

In the Cassation Decision No. 05/2018/DS-GĐT dated 10 April 2018, the

Justices Council of the Supreme People’s Court stated that Mr. T’s right to rent and
purchase the state-owned house is a property right (able to be valued in money) and
it can be transferred to Mr. T heirs; therefore, Mrs. H and Mr. T1 (as the heirs of Mr.
T) inherit the right to rent and purchase the state-owned house from Mr. T. Mrs. H
and Mr. T1 have reach an agreement with Mrs. L to let Mr. L purchase the house
under her name first and then discuss the division of the remaining value of the house
15
after deducting the obligation costs with the state. Based on this agreement, Mrs. L
could purchase the house, so there are grounds to determine that the house at No. 63,
B Street is a common property of Mrs. L and Mr. T’s heirs. The written authorization
is a document that authorize Mrs. L to act on behalf of Mr. T to deal with
aministrative issues related to the house but does not authorize Mrs. L to entirely
own the house as found by the Court of Appeal. It is unfouned for the Court of
Appeal to determine that such house is a property under the ownership of Mrs. L,
which does not ensure legitimate rights and interests of the heirs of Mr. T.

The above legal issue has been selected by the Justices Council to develop
into the Precedent No. 31/2020/AL. Accordingly, the content of precedent is as
follows: “[1]… As such, Mr. T was a person with meritorious services to the
revolution, so the Military Zone 7th have granted a house at No. 63, B Street to him
according to the military officers standards. Until the time of his death in 1995, Mr. T
had not carried out the procedure to purchase the house at No. 63, that was being
under state ownership. According to Articles and 634 of the Civil Code 1995, Mr. T’s
right to rent or purchase house under state ownership is a property right (able to be
value in money) and this right is transferred to his heirs. Therefore, Mrs. H and Mr.
T1 are entitled to inherit the right to rent or purchase house under state ownership of
Mr. T.”

By promulgating the Precedent No. 31/2020/AL, the Justices Council has

officially declared its answers to the above-mentioned questions:

- First, the Precedent defines the right to rent and purchase a house under state
ownership as a property right (able to be valued in money). This definition is the
premise to answer the question: whether that right can be transferred in the legal
relationship of inheritance.

16
 - Second, the Precedent affirms that the right to rent and purchase a house
under state ownership can be transferred to the heirs of lessees. The definition of
such right as a property right creates the foundation to recognize that property right
can become an estate when its owner dies. According to Article 173 of the Civil
Code 1995, Article 163 of the Civil Code 2005 and Article 105 of the Civil Code
2015, the property right is also a kind of property. Therefore, when the owner of the
property right dies, it becomes an estate in accordance with Article 637 of the Civil
Code 1995, Article 634 of the Civil Code 2005 and Article 612 of the Civil Code
2015.

The Precedent No. 31/2020/AL defines the scope of the transfer of the right
to rent or buy a house under state ownership as transfer through the relationship of
inheritance; it means that if a lessee of a house under state ownership has not carried
out the procedure to purchase the house while he is still alive and dies, such right
will be transferred to his heirs in accordance with the law on inheritance.

IV. Similar situations to which the Precedent is applicable

The Precedent determines that in the case where an individual, who was
eligible to purchase a house under state ownership according to Decree No. 61/CP
dated 5 July 1994 of the Government, had not carried out the purchasing procedure
as provided by law while one’s alive, the court shall define such right as a property
right that can be transferred to the individual’s heirs.

With the precedent’s content as mentioned above, the similar cases, to which
the Precedent is applicable, are disputes concerning dwelling-house under state
ownership rented by individuals who were eligible to purchase the houses in
accordance with the Decree No. 61/CP dated 5 July 1994 of the Government.
Accordingly, the right to rent or purchase state-owned houses is defined as a property

17
right; when the lessees dies, that right will be transferred to their heirs through the
inheritance relationship.

There is an opinion that if we define this right as a property right, we have to

recognize that this right can be freely transferred in civil transactions such as buying
and selling, exchange, etc. and should not limit the transference scope to inheritance
relationship. However, according to Article 5 of the Decree No. 61/CP, the objective
of the policy of selling state-owned houses is to assist those lessees in upgrading
their dwelling. We find that if we recognize the free transfer of the right in all civil
transactions like any other kinds of property, the very purpose of the aforementioned
policy may not be fully ensured. Therefore, it is necessary to limit such transfer to
inheritance relationship. If the parties transfer the property right through other civil
transactions such as sale, purchase, exchange, etc., this Precedent shall be not
applied.

18