LIÊN MINH CHÂU ÂU TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO CHƯƠNG TRÌNH

EUROPEAN UNION SUPREME PEOPLE’S COURT PHÁT TRIỂN LHQ – UNDP

BÌNH LUẬN ÁN LỆ SỐ 16/2017/AL1

“Quan điểm trong nghiên cứu này là của các tác giả và không đại diện cho Tòa án nhân
dân tối cao, Liên minh Châu âu và Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc”

(Trích) ÁN LỆ SỐ 16/2017/AL
Về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa
kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng
12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12
năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 573/2013/DS-GĐT ngày 16-12-2013 của Tòa Dân
sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp thừa kế tài sản” tại tỉnh Vĩnh
Phúc giữa nguyên đơn là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị
Phùng Thị P với bị đơn là anh Phùng Văn T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
gồm chị Phùng Thị N2, chị Phùng Thị H3.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 2 phần “Nhận định của Toà án”.

1
TS. Nguyễn Sơn – Nguyên Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và TS. Trần Thị Quang Hồng –
Trưởng ban Nghiên cứu pháp luật dân sự - kinh tế, Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư pháp.
1
 Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển
nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền
nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận
chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia
thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 2 Điều 170, Điều 234, Điều 634, Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005
(tương đương với khoản 2 Điều 221, Điều 223, Điều 612, Điều 500 Bộ luật Dân sự
năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận”; “Di sản”; “Di sản thừa kế là bất động
sản”; “Đồng thừa kế”; “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Nội dung án lệ:

“[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện
tích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại
của thửa đất là 267,4m 2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh Phùng
Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất
cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến

2
phản đối gì, các con của bà Phùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để
lo cuộc sống của bà và các con. Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà
nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các
con bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2
nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất
bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn
cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m 2 (bao gồm cả
phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.”

________________________________________________________________

BÌNH LUẬN

I. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

Bộ luật Dân sự năm 2005

“Điều 170. Căn cứ xác lập quyền sở hữu2

Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

2. Được chuyển quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;

…”

“Điều 234. Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận3

2
Tương ứng với Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3
Tương ứng với Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3
 Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho
vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, nếu các bên
không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác.”

“Điều 634. Di sản4

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết
trong tài sản chung với người khác.”

“Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất5

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

II. Sự cần thiết phải công bố án lệ

Pháp luật về thừa kế qua các thời kỳ đều khẳng định di sản bao gồm tài sản
riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người
khác6; thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết 7. Như vậy, để xác
định khối di sản của người chết để lại làm cơ sở để chia thừa kế thì phải xác định ở
tại thời điểm người đó chết, tài sản riêng của họ và phần tài sản của họ trong tài sản
chung với người khác gồm những gì. Kể từ thời điểm người để lại di sản chết thì
người thừa kế của họ có quyền yêu cầu được nhận phần của mình trong khối di sản
thừa kế này và xác lập quyền chính thức của mỗi người đối với tài sản được chia.

Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp di sản thừa kế không được phân chia

4
Tương ứng với Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015.
5
Tương ứng với Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015.
6
Điều 4 Pháp lệnh thừa kế năm 1990; Điều 637 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều
612 Bộ luật Dân sự năm 2015.
7
Điều 3 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990; Điều 636 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 633 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều
611 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4
ngay sau khi người để lại di sản chết mà sau một thời gian mới phát sinh yêu cầu
phân chia. Trong khoảng thời gian từ thời điểm mở thừa kế đến khi chia thừa kế,
một hoặc một số đồng thừa kế lại tiến hành giao dịch trên di sản thừa kế, làm cho
hiện trạng và/hoặc giá trị khối di sản thừa kế thay đổi so với thời điểm mở thừa kế
(ở đây loại trừ những thay đổi do tác động khách quan như thay đổi giá trên thị
trường, hay do biến đổi tự nhiên). Vậy các giao dịch thuộc loại này, nhất là đối với
những tài sản có giá trị lớn, phải đăng ký (như quyền sử dụng đất,…) thì có được
công nhận hay không? Trong trường hợp nào thì được công nhận? Có quan điểm
cho rằng khi chưa thực hiện việc phân chia di sản thừa kế thì không ai trong số các
thừa kế hoặc người khác được chuyển dịch về quyền tài sản đối với di sản thừa kế
đó, dù là với bất kỳ mục đích gì, các giao dịch liên quan đến di sản thừa kế do một
hoặc một số đồng thừa kế thực hiện đều là vô hiệu. Quan điểm khác lại cho rằng
trường hợp một hoặc một số đồng thừa kế đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
di sản vì mục đích lo cuộc sống của các đồng thừa kế, các đồng thừa kế khác không
tham gia chuyển nhượng nhưng biết và không có ý kiến phản đối việc chuyển
nhượng đó, việc chuyển nhượng đã hoàn thành thì phần tài sản đã chuyển nhượng
không còn trong khối di sản thừa kế để chia mà thuộc về bên nhận chuyển nhượng.

Để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc
dân sự có tình huống pháp lý tương tự như trên, Tòa án nhân dân tối cao đã lựa chọn,
công bố Án lệ số 16/2017/AL về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Án lệ này được
phát triển từ Quyết định giám đốc thẩm số 573/2013/DS-GĐT ngày 16-12-2013 của
Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp thừa kế tài sản”
tại tỉnh Vĩnh Phúc giữa nguyên đơn là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị
Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P với bị đơn là anh Phùng Văn T; người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan gồm chị Phùng Thị N2, chị Phùng Thị H3.

5
 III. Nội dung án lệ

Trong vụ việc cụ thể tạo lập nên Án lệ số 16/2017/AL, vợ chồng ông Phùng
Văn N và bà Phùng Thị G tạo lập được khối tài sản chung là 398m2 đất tọa lạc tại
khu phố L, phường M, thành phố N, Vĩnh Phúc. Vợ chồng ông N, bà G có 6 người
con chung. Năm 1984, ông N chết không để lại di chúc. Năm 1991, bà G chuyển
nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 đất trong tổng diện tích đất trên, các
con của ông N, bà G đều biết việc chuyển nhượng, không có ý kiến phản đối, và đều
thừa nhận bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lo cuộc sống của bà và các
con. Phần diện tích đất còn lại do bà G và một trong số những người con chung của
ông N, bà G quản lý, sử dụng. Bà G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Sau khi bà G chết (năm 2010) thì các con của ông N, bà G tranh chấp yêu cầu
chia di sản thừa kế.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 573/2013/DS-GĐT ngày 16-12-2013, Hội
đồng xét xử giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã lập luận rằng “...
Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng
Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến phản đối gì, các con của bà Phùng Thị G
có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để lo cuộc sống của bà và các con. Nay ông
Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các con bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng
Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp
phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K
vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng
diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là
không đúng.”

Căn cứ vào các tiêu chí lựa chọn án lệ, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao đã lựa chọn phần lập luận nêu trên của quyết định giám đốc thẩm để phát

6
triển thành Án lệ số 16/2017/AL. Án lệ này đã khẳng định ý kiến của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao đối với 02 vấn đề pháp lý sau đây:

- Thứ nhất, khẳng định trường hợp di sản thừa kế là bất động sản do một trong
số các đồng thừa kế chuyển nhượng cho người khác mà các đồng thừa kế khác biết
và không phản đối việc chuyển nhượng; số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng
để lo cho cuộc sống của các đồng thừa kế; bên nhận chuyển nhượng đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đó là hợp pháp, bên nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng đối
với đất đó. Như vậy, các điều kiện cần và đủ để áp dụng Án lệ này là:

(1) Di sản thừa kế là bất động sản;

(2) Người thực hiện việc chuyển nhượng di sản thừa kế là một trong số các
đồng thừa kế;

(3) Các đồng thừa kế khác (không tham gia vào việc chuyển nhượng) biết mà
không phản đối việc chuyển nhượng. Việc không phản đối trong trường hợp này có
thể được xem như ý kiến chấp nhận việc chuyển nhượng;

(4) Số tiền chuyển nhượng được dùng để lo cuộc sống cho các đồng thừa kế.
Nói cách khác, mục đích của việc chuyển nhượng này không phải vì cá nhân người
chuyển nhượng mà vì lợi ích chung của tất cả các đồng thừa kế;

(5) Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Do vậy, việc bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là một trong những dấu hiệu để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa các bên đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

Với các điều kiện cần và đủ nêu trên, Tòa án công nhận hợp đồng chuyển

7
nhượng quyền sử dụng đất giữa một trong số các đồng thừa kế với bên nhận chuyển
nhượng là hợp pháp.

- Thứ hai, với các điều kiện nêu trên, Tòa án phải xác định diện tích đất đã
chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế. Thực tế, vấn đề pháp lý
thứ hai được đề cập là hệ quả phái sinh trên cơ sở công nhận vấn đề pháp lý thứ nhất.
Có nghĩa là: Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận, bên nhận
chuyển nhượng đã được ghi nhận là người có quyền sử dụng đất đó nên phần diện tích
đất đã chuyển nhượng tuy được xác định là di sản thừa kế do người chết để lại nhưng
không còn để chia. Khi đó, phần tài sản để chia thừa kế là phần tài sản còn lại của người
để lại di sản thừa kế (không bao gồm phần quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng).

IV. Tình huống tương tự được áp dụng án lệ

Theo Án lệ số 16/2017/AL, trường hợp di sản thừa kế là bất động sản đã được
một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng, các đồng thừa kế khác biết và không phản
đối việc chuyển nhượng đó, số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống
của các đồng thừa kế, bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp
pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế
mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

Như vậy, với các vụ việc có tính chất tương tự đáp ứng được 05 tiêu chí như
đã phân tích ở phần “Nội dung án lệ” thì Tòa án được áp dụng Án lệ này để giải
quyết tranh chấp liên quan đến yêu cầu chia di sản thừa kế mà một trong số các đồng
thừa kế đã thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ di sản thừa kế.
Chúng tôi cũng kiến nghị rằng, để tạo điều kiện cho việc áp dụng án lệ được phổ
biến hơn thì có thể mở rộng phạm vi áp dụng của án lệ theo hướng di sản thừa kế có
thể là bất kỳ tài sản nào (không nhất thiết phải là bất động sản); khi đó, trường hợp
tài sản không phải đăng ký thì cũng không cần có điều kiện về việc bên nhận chuyển
8
nhượng phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp
việc áp dụng án lệ không cho phép mở rộng như đề cập ở trên, chúng tôi kiến nghị
Tòa án nhân dân tối cao tiếp tục nghiên cứu, tìm kiếm bản án, quyết định đã có hiệu
lực pháp luật của Tòa án để phát triển án lệ về vấn đề pháp lý có tính chất gần tương
tự, trong đó có đối tượng tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng.

9
 COMMENTARY PRECEDENT No.16/2017/AL8

“The viewpoints expressed in this publication are those of the writers and
do not necessarily represent those of the Supreme People’s Court, the
European Union or UNDP”

PRECEDENT No.16/2017/AL (Extracted)

Re. Recognition of contract on transfer of land use right as inheretent
estate made by one of the hiers

Passed by the Justices’ Committee of the Supreme People’s Court on 14th

December 2017 and promulgated by Decision No. 299/QĐ-CA dated 28th December
2017 of the Chief Justice of the Supreme People’s Court.

Origin of the Precedent:

Cassation Decision No. 573/2013/DS-GĐT dated 16th December 2013 of the

Civil Court of the Supreme People’s Court in the case of “Dispute on estate
inheretance” in Vinh Phuc province, co-plaintiffs Mrs. Phung Thi H1, Mes. Phung Thi
N1, Mrs. Phung Thi H2 and Mrs. Phung Thi P versus defendant, Mr. Phung Van T;
Mrs. Phung Thi N2 and Mrs. Phung Thi H3 as persons with related rights and interests
include.

Precedent content locates in:

Paragraph 2, “Findings of the Court”.

Summary of the Precedent content:

- Precedent situation:

8
PhD. Nguyen Son, Former Deputy Chief Justice of the Supreme People’s Court and PhD Tran Thi Quang Hong,
Chief of Economic and Civil Law Research, The Instutute of Jurisprudence, the Ministry of Justice.

10
 Real property estate was transferred by one of the co-hiers. Other co-hiers had
knowledge of the tranfer but raised no objection agaist it. The amount received from
the transfer was used to support the co-hiers’ livelihoods. The transferee was
awarded the land use right certificate.

- Legal solution:

When presented with these factual circumstances, court must recognize the
legality of the land use right transfer conntract, and the piece of land transferred no
longer belongs to the estate for division, but is under the transferee’s use right.

Legal provisions concerned:

Articles 170.2, 234, 634 and 697 Civil Code 2005 (corresponding to Articles
221.2, 223, 612 and 500 Civil Code 2015).

Keywords:

“Establishment of ownership under agreement”; “Estate”; “Estate as real

property”; “Co-hiers”; “Land use right transfer”.

Content of the Precedent:

“[2] In 1991, Mrs. Phung Thi G transfered to Mr. Phung Van K a piece of
land (131m2 out of the total of 398m2 lot of land); the remaining square of the lot
was 267,4m2. In 1999, Mrs. Phung Thi G was awarded the land use right
certificate over the 267,4m 2 piece of land, and Mrs. Phung Thi G and Mr. Phung
Van T and his wife have been managing and using the said house and lot of land.
All of Mrs. Phung Thi G’ children were well aware of the fact that Mrs. Phung
Thi G transferred the piece of land to Mr. Phung Van K, and made no objection;
Mrs. Phung Thi G’s children tesitfied that she sold the piece of land to take care
of her and her children’s living expenses. Now, Mr. Phung Van K was awarded
the land use right certificate by state authorities. Hence, there are grounds to
11
certify that Ms. Phung Thi G’s children agreed on Mrs. Phung Thi G transferring
the said 131m2 piece of land to Mr. Phung Van K. It is well-grounded for the
Appellate Court not to include the square of land sold by Mrs. Phung Thi G to
Mr. Phung Van K into the estate to be divided. The first-instance court erred when
identifying the estate to be divided was the total square of land whihc is 398m 2
(including the piece of land tranfered to Mr. Phung Van K).”

________________________________________________________________

COMMENTARY

I. Legal provisions concerned

Civil Code 2005

“Article 170. Bases for establishing ownership right9

Ownership right over property shall be established in the following cases:

2. Ownership right is tranferred under an agreement or a decision of the

competent state authority;

…”

“Article 234. Establishment of ownership ritght by an agreement10

Transferee to whom a property has been trasfered via a sale contract,

donation, exchange or a lend shall have the ownership right over such property as
form the time of delivery, unless otherwise agreed upon by the parties or provided
by law.”

9
Corresponding to Article 221, Civil Code 2015.
10
Corresponding to 223, Civil Code 2015.

12
 “Article 634. Estate11

Estate include the decedent’s own property and the decedent’s shares in
property joinly-owned with others.”

“Article 697. Land use right transfer contract12

Land use right transfer contract means an agreement between the parties
whereby the transferor transfers land and land use right to the trasferee and the
trasnferee shall pay money to the transferor in accordance with provisions of this
Code and other legal provisions on land law.”

II. The need to promulgate the Precedent

Laws on inheritance across various eras confirm that: estate includes the
decedent’s own property; the decedent’s shares in property jointly owned with
others13; time for opening the inheritance is the time when the decedent has passed
away14. Therefore, in order to identify the decedent’s estate that can be used as the
basis for the division of estate, it is necessary to identify the decedent’s own property
and his or her share in property jointly owned with others at the time of one’s death.
Since the moment of death, the dencedent’s hier/s has right to make claim for the
hier’s shares in the estate and establish each one of their legal right over the divided
property.

However, in practice, there are circumstances where the estate is not divided
right after the death of the decent and the claim for division has only arisen after a
period of time. During the time from the opening of inheritance to the division of the

11
Corresponding to 612, Civil Code 2015.
12
Corresponding to 500, Civil Code 2015.
13
Article 4 Ordinance on Inheritance 1990; Article 637 Civil Code 1995; Article 634 Civil Code năm 2005; Article
612 Civil Code 2015.
14
Article 3 Ordinance on Inheritance 1990; Article 636 Civil Code 1995; Article 633 Civil Code năm 2005; Article
611 Civil Code 2015.

13
estate, one or serveral co-hiers may make transactions involving the estate, resulting
in changes to the status quo and/or the value of the estate in comparision with those
at the time of the opening of inheritance (changes due to objective impacts, such as
changes in market price or natural changes excluded). Then, the question is whether
such transactions, especially those relating to high value assets to which registration
is required (example, land use right) could be recognized? Under which
circumstances? One point of view is that as far as the division of the estate has not
been conducted, no one among the hiers or any another is entitled to tranfer property
rights over the estate for whatsoever purpose; all estate-related transactions made by
one heir or serveral co-heirs are invalid. Another view is that if one or several co-
hiers did transfer in whole or in part of the estate to support the co-hiers’ livings, the
other co-hiers, who did not take part in the transaction, were aware of but did not
raise objection against the said transfer, and the trasfer had been accomplished, then,
the part of estate transferred is no longer included in the estate to be divided, but
belongs to the tranferee.

For consistent application of laws in resolution of civil cases with similar

legal facts as above, the Supreme People’s Court selected, promulgated Precedent
No. 16/2017/AL on recognition of contract on land use right as a part of the estate
transferred by one of the co-hiers. This Precedent was developed from the Decision
of Cassation No. 573/2013/DS-GĐT dated 19th December 2013 of the Civil Court
of the Supreme People’s Court on “Estate inheritance dispute” in Vinh Phuc
province where co-plaintiffs, Mrs. Phung Thi H1, Mrs. Phung Thi N1, Mrs. Phung
Thi H2 and Mrs. Phung Thi P versus defendant, Mr. Phung Van T; with Ms. Phung
Thi N2 and Ms. Phung Thi H3 as persons with relevant rights and interests.

III. Contents of the Precedent

In the actual case that provided basis for Precedent No. 16/2017/AL, Mr.

14
Phung Van N and his spouse, Mrs. Phung Thi G, developed a jointly-owned asset,
i.e., a 398m2 lot of land located in L residential area, M ward, N City, Vinh Phuc
province. They have 6 children together. In 1984, Mr. N passed away without will.
In 1991, Mrs. G transferred to Mr. Phung Van K a piece of land amounting to 131m2
whithin the said lot of land; all of Mr. N’s and Ms. G’s children knew about the
tranfer, and did not raise any objection; all of them confirmed that Ms. G transfered
the land to support her and the children’s living. The part of land remained has been
managed and used by Mrs. G and a child of Mr. N and Mrs. G. Mrs. G was awarded
the land use right certificate. After Mrs. G’s death in 2010, the children of Mr. N and
Mrs G disputed with each other on the division of estate.

In the Decision of Cassation No. 573/2013/DS-GĐT dated 16th December

2013, the Panel of Cassation of the Civil Code of the Supreme People’s Court
reasons that “...The transfer of land made by Mrs. Phung Thi G to Mr. Phung Van K
were well known to all of Ms. Phung Thi G’s children, but no one did raise any
objection; all of Ms. Phung Thi G’s chidlren testified that Ms. Phung Thi G sold the
land to support her and her children’s livings. Now, Mr. Phung Van K was awarded
land use right certificate by state competent authority. Hence, there is a ground to
verify that Ms. Phung Thi G’s children agreed for Mrs. Phung Thi G to transfer the
said above piece of land of 131m2 to Mr. Phung Van K. It is well-grounded for the
Appellate Court not to include the piece of land sold by Mrs. Phung Thi G to Mr.
Phung Van K into the estate to be divided. The first-instance court erred when
identifying that the esate was the total square of land of 398m2 (including the piece
of land sold to Mr. Phung Van K) to be divided.

Based on the Precedent selection criteria, the Justices’ Committee of the

Supreme People’s Court selected the above reasoning to be develop into Precedent
No. 16/2017/AL. This Precedent confirms the opinion of the Justices’ Committee of

15
the Supreme People’s Court in two following legal issues:

- First, it confirms that the land use right contract shall be recognized as valid,
and the trasferee has the right to use such piece of land if the following circumstances
are shown: the estate is real property; one of the hiers transfered the estate to another,
provided that other hiers know, but do not make any objection against the transfer;
the amount received from the transfer was used to support the heirs’s livings; the
transfree was granted a land use right certificate. Therefore, the prerequisites for
applying this Precedent are:

(1) The estate is real property;

(2) The transferor of estate is one of the hiers;

(3) Other hiers (who did not take part in the transfer) were aware of but did
not object to the transfer. Non–objection in this case can be seen as an acceptance of
the transfer;

(4) The amount received from the transfer was used to support the hiers’
living. In other words, the purpose of this transfer is not for the transferor’s personal
interests, but for all of the hiers’ interesets;

(5) The transferees was granted a land use right certificate. According to the
legal provisions on land and civil laws, land use right contract takes effect at the
moment of its registration. Hence, the granting of land use right certificate to the
transferee is one of the signals that the land use right contract between the parties
took effect.

If the above requirements are proven, Courts shall recognise as legal the land
use right contract between one of the co-hiers and the transferee.

- Second, with these conditions, Court shall hold that the piece of land
transferred is no longer included in the estate to be divided. In fact, the second legal
16
issue is a derivative consequence arising from the recognition of the first legal issue.
Because the land use right transfer contract is recognized, the tranferee is seen as the
land use right holder over the land, so the piece of land tranfered, although was
previously identified as part of the decent’s estate, is now no longer subject to
division. Therefore, the estate to be divided is the remaining part of the esate (not
including the land use right transferred).

IV. Similar circumstance to which the Precedent is applicable

According to Precedent No. 16/2017/AL, if a real property esate was

transferred by one of the co-hiers; other co-hiers knew about it but did not raise an
objection; the amount received from the transfer was used to support the co-hiers’
living; the transferee was granted the land use right certificate, then, the court shall
recognize the land use right contract as valid and the piece of land transferred is no
longer included in the estate to be divided, but under the transferree’s land use right.

As such, in other cases when the 05 requirements as analyzed in the “Contents

of the Precedent” section have been satisfied, the Court is allowed to apply this
Precedent in resolving disputes relating to claims for esate division when one of the co-
hiers has transferred the estate in whole or in part. We recommend that to facilitate
broader application of this Precedent, the scope of application of this Precedent can be
extended toward estates in any types of property (not necessarily real property only). If
so, for property to which its registration is not required, the requirement that the
transferee shall have been granted the use right or ownership right certificate is no
longer needed. If the suggested extension is not possible, we recommend the Supreme
People’s Court to continue searching for court judgement or decision in effect to be
developed to precedents on the similar legal issue, in which the object of disputes is
movable property without requirement on registration of ownerhsip or use right.

17
18