Bài tập tháng 1

Vấn đề 2: Giao kết hợp đồng có điều kiện phát sinh

Câu 4: Ngoài bản án này còn có quyết định nào khác đề cập đến vấn đề này không?

Trả lời:

- Quyết định số 403/2011/DS-GĐT ngày 25/5/2011 của Tòa án dân sự Tòa án nhân dân
tối cao. Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, thấy ngày 18/5/2007 tại Phòng công
chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh, bà Thu và bà Ngọc có ký hợp đồng đặt cọc để bảo
đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng 138m2 đất tại ấp Bình Đường 2. Theo nội
dung hợp đồng thì bên A (bà Ngọc) hứa sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng diện tích đất nêu trên sẽ chuyển nhượng cho bên B (bà Thu) với giá 400.000.000đ.
Bên B nhận chuyển nhượng đất sau khi bên A làm xong thủ tục chuyển nhượng. Như
vậy, đây là hợp đồng có điều kiện là khi nào hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sẽ chuyển nhượng.

- Quyết định số 192/2006/DS-GĐT ngày 18/8/2006 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao. Căn nhà số 259 (nay là số 149) đường 3/2 đến ngày 6/11/2000 là nhà thuộc sở hữu
nhà nước, nhưng ông Dũng và bà Huyền là người quản lý , sử dụng hợp pháp theo Quyết
định số 240/QĐ ngày 6/9/1993 của Sở Lao động - Thương binh và Xã hội Thành phố Hồ
Chí Minh và ông Dũng, bà Huyền cũng thuộc diện được mua hóa giá nhà theo quy định.
Ngày 6/11/2000, ông Dũng , bà Huyền lập “Hợp đồng mua bán hoặc sang nhượng” căn
nhà trên cho ông Hùng với điều kiện: Bên mua phải đặt 50 lượng vàng SJC, sau đó giao
tiếp từ 50 đến 150 lượng vàng SJC cho bên bán; bên bán giao giấy tờ xe liên quan đến
căn nhà cho bên mua, để bên mua liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ
tục hợp thức hóa cho bên bán; khi bên bán đứng tên chủ quyền nhà thì bên mua phải giao
đủ vàng, bên bán sẽ giao giấy tờ nhà và ký các giấy tờ để sang tên nhà cho bên mua. Như
vậy, với nội dung thỏa thuận trên thì điều kiện hai bên đã thỏa thuận “khi bên bán đứng
tên chủ quyền nhà” thì hai bên mới chính thức thực hiện các quyền và nghĩa vụ về mua
bán nhà theo quy định. Ngoài ra, tại hợp đồng nêu trên hai bên còn thỏa thuận số tiền 160
lượng vàng mà ông Hùng giao cho ông Dũng, bà Huyền là tiền giao ước đến khi có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật thì hai bên ký kết và thực hiện hợp đồng, lúc đó số
vàng này được khấu trừ vào nghĩa vụ của ông Hùng

Câu 5: Cho đến khi Ủy bán nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận cho bà
Tao, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã tồn tại chưa? Vì sao?
Trả lời:
Cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận cho bà Tao, hợp
đồng chyển nhượng có tranh chấp chưa tồn tại. Vì theo cơ sở pháp lý tại Điều 134 BLDS
1995 về Giao dịch dân sự có điều kiện thì “Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về
điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự, thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch
dân sự phát sinh hoặc bị hủy bỏ.” Như vậy, sau khi Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí
Minh bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
thì lúc này điều kiện đã xảy ra, tức là lúc này hợp đồng chyển nhượng có tranh chấp đã
phát sinh. Vì vậy, cho đến khi Ủy ban nhân dân bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận
cho bà Tao, hợp đồng chuyển nhượng chưa tồn tại.

Câu 6: Hệ quả pháp lý khi bà Tao có chủ quyền sở hữu nhà có tranh chấp.

Trả lời:
Theo Quyết định 14/2015/DS-GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao xác định hợp đồng mua bán ngôi nhà 36 Nguyễn Thị Diệu giữa bà Tao
với vợ chồng ông Phương bà Thanh là hợp đồng có điều kiện ( điều kiện là sau khi bà
Tao hoàn thành thủ tục mua hóa giá nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
số 36 Nguyễn Thị Diệu, thì hai bên sẽ làm thủ tục mua bán nhà). Vì vậy sau khi Ủy ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bán hóa giá nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất ở (điều kiện đã xảy ra), thì bà Tao phải thực hiện hợp đồng mua
bán nhà với ông Phương.

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến giao dịch hợp
đồng có điều kiện.

Trả lời:
Trong một số trường hợp sự thống nhất giữa các bên chưa đủ để hình thành hợp đồng vì
việc giao kết hợp đồng còn phụ thuộc vào một điều kiện nào đó. Pháp luật nước ta (trong
BLDS năm 1995 Điều 134 và khoản 1 Điều 125 BLDS năm 2005) cũng như pháp luật
nhiều nước đều chấp nhận việc giao kết hợp đồng có điều kiện. Trong thực tiễn xét xử.
Tòa án đã có nhiều bản án công nhận giao kết hợp đồng có điều kiện. Chẳng hạn trong
Quyết định số 14/2015/DS-GĐT ngày 18/5/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao thì các bên đều thống nhất với nhau về hợp đồng mua bán nhà nhưng hợp
đồng mua bán nhà vẫn chưa tồn tại vì còn phụ thuộc vào một yếu tố trong tương lai (điều
kiện). Ở giai đoạn này các bên chưa có quan hệ hợp đồng mua bán nhà mà chỉ là các chủ
thể trong “dự án” mua bán nhà. Điều kiện có thể do các bên thỏa thuận minh thị hay
ngầm định, và ở Quyết định đang xem xét thì điều kiện phát sinh giao dịch là ngầm định
và được Tòa án chấp nhận. Thực ra việc phát hiện các bên có thỏa thuận về điều kiện
phát sinh giao dịch (hợp đồng) như trên không mâu thuẫn ý chí các bên: các bên ngầm
hiểu là khi có quyền sở hữu thì việc chuyển nhượng mới thực sự tồn tại. Hướng giải
quyết này là thuyết phục và cần được duy trì cũng như phát triển trong các vụ án tương tự
trong tương lai.