*Bài tập tháng thứ I

Vấn đề 2:

Ngoài Quyết định số 09, còn có bản án/quyết định nào khác đề cập
đến vấn đề này không? Nêu một bản án/quyết định mà anh/chị biết.

- Ngoài Quyết định số 09, còn có một số Quyết định khác đề cập đến vấn
đề này:

- Trong Quyết định số 403/2011/DS-GĐT của Toà dân sự toà án nhân

dân tối cao1, Toà án cũng xác định hợp đồng trên là hợp đồng có điều
kiện. “Theo nội dung hợp đồng thì bên A hứa sau khi hoàn tất thủ tục
chuyển nhượng cho bên B với giá 400 triệu. Bên B nhận chuyển nhượng
đất sau khi bên A làm xong thủ tục chuyển nhượng. Như vậy đó là hợp
đồng có điều kiện khi nào hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất sẽ chuyển nhượng”.

- Trong Quyết định số 192/2006/DS-GĐT của Tòa dân sự tòa án nhân

dân tối cao2 tuy không trực tiếp nói đến hợp đồng có điều kiện nhưng đã
đề cập đến vấn đề điều kiện trong hợp đồng: “Ngày 6-11-2000, ông
Dũng, bà Huyền lập “Hợp đồng mua bán hoặc sang nhượng căn nhà trên
cho ông Hùng với điều kiện: Bên mua phải đặt 50 lượng vàng SJC sau đó
giao tiếp từ 50 đến 150 lượng vàng SJC cho bên bán; bên bán giao giấy tờ
liên quan đến căn nhà cho bên mua; bên mua liên hệ với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền làm thủ tục hợp thức hóa cho bên bán, khi bên bán
đứng tên chủ quyền nhà thì bên mua phải giao đủ vàng, bên bán sẽ giao
giấy tờ nhà và ký các giấy tờ để sang tên nhà cho bên mua”.

- Như vậy với nội dung thỏa thuận trên thì điều kiện hai bên thoả thuận là
khi bên bán đứng tên chủ quyền nhà thì hai bên mới chính thức thực hiện
các quyền và nghĩa vụ về mua bán nhà theo quy định.

Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp đã
tồn tại chưa? Hợp đồng đó có bị vô hiệu không? Vì sao?

- Theo Hội đồng thẩm phán, cho đến khi bà Lan được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp chưa tồn

1
Đỗ Văn Đại (2020), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận án (xuất bảnlần thứ tám), Nxb. Đại học quốc
gia Tp. Hồ Chí Minh, Tr. 223
2
Đỗ Văn Đại, sđd, Tr. 224
tại và hợp đồng trên không bị vô hiệu. Ở phần nhận định của Tòa án có
đoạn đề cập:

-“Như vậy, “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” ngày
21/11/2013 giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà Yến không phải là
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà là giao dịch bằng văn
bản giữa các bên về việc cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên chuyển nhượng không thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận và cam kết; … Do đó, “Văn bản thỏa thuận
chuyển nhượng lô nền”giữa vợ chồng ông Nhân, bà Lan với bà Yến
không bị vô hiệu”.”

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng
thẩm phán.

Hướng giải quyết nêu trên của Hội đồng thẩm phán chưa hoàn toàn
thuyết phục. Vì:

- Thứ nhất, trong khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 có nêu rõ “Trường hợp
các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự
thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ”. Do
đó, trong Bản án trên, Hội đồng thẩm phán chưa làm rõ được các bên có
thỏa thuận về điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch hay không.

- Thứ hai, giả sử các bên có thảo thuận về điều kiện làm phát sinh giao
dịch dân sự, căn cứ vào nội dung thỏa thuận giữa các bên thì “Văn bản
thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” là giao dịch dân sự có điều
kiện. Ở đây, điều kiện để giao dịch có hiệu lực là sự kiện ông Nhân và bà
Lan được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, thỏa thuận
trên không bị vô hiệu mà do điều kiện làm phát sinh hiệu lực giao dịch
chưa xảy ra vì thời điểm ông Nhân, bà Lan khởi kiện là ngày 20/7/2018
mà đến ngày 4/9/2018 thì ông bà mới được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 120 BLDS 2015.

- Thứ ba, trong “Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền” có
quy định khi vợ đồng ông Nhân, bà Lan được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đối với lô đất nền thì phải ký Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho bà Yến. Thực tế, điều kiện để phát sinh trách
nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ xảy ra khi: “phải có hành
vi vi phạm nghĩa vụ… có thể là hành vi vi phạm các cam kết, thỏa thuận
giữa các bên,…”3; tuy nhiên, nghĩa vụ dân sự không thực hiện được do sự
3
Lê Thị Diễm Phương (2020), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb.
Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam, tr.343.
kiện bất khả kháng4. Từ đó ta thấy, hành vi của ông Nhân và Và Lan
không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng
lô đất nền này là do sự kiện bất khả kháng khi chủ đầu tư chưa giao Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà. Do đó, việc yêu cầu bồi
thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ là chưa hoàn toàn phù hợp.

Suy nghĩ của anh/chị về việc vận dụng các quy định liên quan đến
giao kết hợp đồng có điều kiện phát sinh.

- Trong Điều 120 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự có điều kiện:

“1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy
bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát
sinh hoặc hủy bỏ.
2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự
không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp
của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác
động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện
xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”.

- Nhưng trên thực tế, không phải lúc nào hai bên cũng sẵn sàng thực hiện
giao kết hợp đồng mà chỉ khi một sự kiện nào đó xuất hiện làm phát sinh
hệ quả nhất định thì hợp đồng mới được giao kết thực sự. Chế định giao
kết hợp đồng có điều kiện cho phép các bên thỏa thuận với nhằm đạt
được một điều kiện nào đó, khi điều kiện này được thoả mãnthì giao dịch
phát sinh hiệu lực.

- Tuy nhiên chế định này còn một số bất cập, vô tình làm ảnh hưởng đến
quyền lợi các bên hay tạo ra nhầm lẫn trong quyết định tuyên hợp đồng
vô hiệu của Toà án. Về nguyên tắc khi thực hiện giao kết hợp đồng
chuyển quyền sở hữu, bên chuyển phải là chủ sở hữu đối với tài sản định
giao dịch. Tuy nhiên, hợp đồng có điều kiện lại cho phép bên bán có
quyền thực hiện việc chuyển quyền sở hữu trên cho bên mua mặc dù chưa
làm phát sinh hợp đồng thì lại mâu thuẫn với quy định trên. Việc quy
định về loại hợp đồng có điều kiện chỉ được quy định trong một số điều
luật với hình thức định nghĩa, việc này cũng dẫn tới việc một số bản án
tuyên xử một hợp đồng vô hiệu do không xác định hợp đồng đó là một
giao dịch dân sự có điều kiện, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của
các bên. Vì vậy cần có một quy định rõ ràng hơn về việc áp dụng chế
định này cũng như cần giải thích rõ hơn thế nào làgiao dịch dân sự có
điều kiện, các đặc điểm của loại hợp đồng này, điều kiện thực hiện để hạn
chế tranh chấp xảy ra giữa các bên.
4
Lê Thị Diễm Phương (2020), sđd, tr.344