Điều 328 Bộ luật dân sự quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc
vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được
trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt
cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên
nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì
phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài
sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Thỏa thuận đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại quy
định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và là một dạng giao dịch dân sự,
nên chỉ có hiệu lực nếu được xác lập phù hợp với các quy định của Bộ luật dân
sự năm 2015. Theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự
có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng
lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia
giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân
sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Thực tiển xét xử đối với loại việc này, trước đây cácTòa án thường căn cứ
vào hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật
trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có
hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dân sự có đặt cọc, đó là:
“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết thực hiện
hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho
việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao
kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy
định tại khoản 2 Điều 363 BLDS”
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, một trong các bên
trong hợp đồng đặt cọc (bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc) “từ chối” việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu phạt cọc tương đương với tài sản đặt cọc
(bên đặt cọc không được nhận lại tài sản đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc phải
hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc),
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, các bên không “từ chối” thực hiện hợp
đồng, nhưng việc giao kết, thực hiện hợp đồng không thực hiện được vì lý do
khách quan hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho
hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì việc
xử lý hậu quả như thế nào là chưa thống nhất.
 Điểm b khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định: “b.
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong
quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được
thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải
quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực
hiện theo thủ tục chung”.
Mặc dù, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 đã hết hiệu lực
từ rất lâu và TAND tối cao đã ban hành Án lệ số 25/2018/AL để bổ sung trường
hợp “có trở ngại khách quan”, còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc
khi các bên không “từ chối” thực hiện hợp đồng vẫn chưa được áp dụng thống
nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.
1). Hợp đồng không thực hiện được vì lý do khách quan:
Các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên
nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên
nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên
nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện
đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc
(Án lệ số 25/2018/AL).
2). Trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp
đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu:
+ Hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được:
Đến hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên tiến hành giao kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng diện tích đất không đủ điều kiện tách
thửa theo quy định của pháp luật.
Trường hợp này đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao giám đốc
thẩm tại Quyết định giám đốc thẩm số 20/2022/KDTM-GĐT ngày 22/8/2022, về
vụ án “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” trong đó đã giải quyết tình huống Tòa án phải xác định hợp đồng
quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được, từ đó không
phạt cọc.
+ Hợp đồng “vi phạm điều cấm của luật” do cả hai bên cùng có lỗi dẫn đến
vô hiệu:
Là trường hợp bên đặt cọc và bên nhận cọc đều có lỗi làm cho hợp đồng
không được giao kết, thực hiện. Trong trường hợp này bên nhận cọc phải hoàn
trả tài sản cọc cho bên đặt cọc (theo điểm d mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-
HĐTP).
Ví dụ: Giữa ông A là bên đặt cọc ký hợp đồng đặt cọc với ông B là bên
nhận cọc, theo đó ông B thống nhất chuyển nhượng cho ông A 01 thửa đất theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông B (các thành viên trong hộ
gồm có vợ ông B và 03 người con), với giá chuyển nhượng là 01 tỷ đồng. Ông A
giao cho ông B tiền cọc là 300.000.000 đồng, các bên thỏa thuận nếu bên nào vi
phạm thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc
không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình ông B (Vợ và các con).
Vì vậy, khi đến hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
những thành viên trong hộ ông B không ký hợp đồng dẫn đến hợp đồng không
thực hiện được. Ông A khởi kiện yêu cầu buộc ông B tiếp tục thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp không thực hiện thì buộc
ông B phải bồi thường số tiền 600.000.000 đồng.
Trường hợp như trên, hiện có nhiều quan điểm khác nhau nên thực tiễn
áp dụng không thống nhất, dẫn đến có Tòa án buộc phạt cọc, nhưng có Tòa án
chỉ buộc bên nhận cọc trả lại số tiền đặt cọc đã nhận.
Quan điểm của người viết là không phạt cọc, mà chỉ buộc bên nhận cọc
trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, vì lý do sau: Theo giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cấp cho hộ ông B, gồm ông B, vợ ông B và 03 người con, nhưng
việc thỏa thuận đặt cọc chỉ do ông B đứng ra thực hiện mà không có sự đồng ý
của các thành viên trong hộ, dẫn đến các thành viên trong hộ không đồng ý
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên không thực hiện được việc ký
hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm khoản 1 Điều 101 Bộ luật dân sự năm
2015. Do đó thỏa thuận đặt cọc này đã vi phạm điều cấm của luật nên đã vô hiệu
theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123 Bộ luật dân sự
năm 2015. Về vấn đề lỗi dẫn đến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu xuất phát từ cả hai
bên khi không tìm hiểu các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện, chủ thể,
đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là quan điểm của người viết về giải quyết tranh chấp hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rất mong nhận được các ý kiến
đóng góp và đề xuất hướng xử lý của đồng nghiệp để giải quyết vướng mắc
đang tồn tại.
Lê Công Hải –TAND tỉnh Quảng Trị