QUYẾT ĐỊNH 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà

Nẵng.

1. Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm.

2. Bị đơn: Ông Đoàn Cưu và bà Trần Thị Lắm.

3. Yêu cầu của các bên:

-Phía nguyên đơn: Ngày 02/3/2018, nguyên đơn Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Mến có đơn
đề nghị Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xem xét kháng nghị theo thủ tục
giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm. Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số
68/2018/KN-DS, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Ủy ban Thẩm
phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm; hủy toàn bộ bản án
phúc thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi để xét xử
phúc thẩm lại đúng theo quy định của pháp luật.

-Yêu cầu phản tố của bị đơn: Ông Cưu và bà Lắm có đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên
hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 vì cho rằng tại thời
điểm chuyển nhượng chưa có đất và hợp đồng không được công chứng, chứng thực.

4. Tòa án cấp sơ thẩm:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời bác yêu cầu phản tố của bị đơn về việc
yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009

5. Tòa án cấp phúc thẩm:

Hợp đồng này là vô hiệu do vi phạm về nội dung và hình thức của hợp đồng.

6. Tòa án nhân dân cấp cao:

Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018
của Chánh án tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án
nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Nhiễm với bị đơn là ông
Đoàn Cưu, bà Trần Thị Lắm.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng chứng thực?

Ở phần nhận định của Tòa án cho thấy Quyết định số 93 đã chỉ ra hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng chứng thực ở đoạn “Về hình
thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017,
thời hiệu được áp dụng theo qui định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1
Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập
ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không
được công chứng chứng thực là vi phạm về hình thức”

Câu 2: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Trong vụ việc được ghi nhận trong Quyết định số 93 ngày 29/11/2018 thì Tòa án đã xác
định “từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn
hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều
132 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có
hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015”.

Đối với chủ đề tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức thì Bộ luật dân sự 2015 về “Các
loại thời hiệu” quy định: “3. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi
kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm
phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện”. Như vậy, khi đã hết thời hiệu
khởi kiện, chủ thể liên quan “mất quyền khởi kiện”, tức không còn quyền yêu cầu Tòa án
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nữa và Tòa án có quyền từ chối giải quyết yêu cầu, Tòa
án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nếu được yêu cầu. Đây là hướng mà các Tòa vẫn
làm liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có sự lừa dối, đe dọa hay do có
nhầm lẫn. Trong vụ việc trên, Tòa án cũng từ chối giải quyết yêu cầu tuyên bố hợp đồng
có vô hiệu về hình thức hay không mặc dù đã khẳng định hợp đồng có vi phạm về hình
thức.

Đối với hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự do vi phạm về hình thức
thì chúng ta chưa có hướng dẫn như trường hợp vô hiệu do có nhầm lẫn, lừa dối hay đe
dọa. Tuy nhiên, Tòa án vẫn có hướng giải quyết tương tự trong vụ việc trên. Ở đây Tòa
án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã theo hướng “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất
nêu trên không vi phạm về nội dung, hình thức của hợp đồng tuy không được công chứng
chứng thực” đồng thời tuyên bố “hợp đồng không được công chứng, chứng thực không
phải là căn cứ để yêu cầu hủy hợp đồng”. Như vậy Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng
đã khá “sáng tạo” về hệ quả của việc hết thời hiệu yêu cầu giao dịch vô hiệu về hình thức:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận.

Mặc dù đã có cơ sở để khẳng định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi
phạm quy định về hình thức như Tòa án đã làm trong vụ việc trên nhưng khi hết thời hiệu
yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu thì Tòa án không thể tuyên hợp đồng nay vô
hiệu về hình thức nên việc công nhận hợp đồng là hướng giải quyết thuyết phục để hạn
chế trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu chỉ vì lí do hình thức. Trường hợp này cũng
được xử lý giống với hướng giải quyết của một chuyên gia của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao khi đề cập đến thời hiệu yêu cầu tuyên bố Tòa án vô hiệu do vi phạm quy
định về hình thức. Cụ thể theo chuyên gia này khi hợp đồng (mua bán nhà đất) “chỉ vi
phạm về điều kiện hình thức, còn các điều kiện khác không vi phạm” mà “quá hai năm
một bên khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu
thì Tòa án bác yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng”.1

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đi xa hơn Bộ luật Dân sự năm 2005 về hệ quả hết thời hiệu
yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 132 quy định “2. Hết
thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”. Khoản 1 trong quy định vừa nêu có điều chỉnh
cả giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức nên cũng được áp dụng trong trường hợp ta vừa
nghiên cứu.

Câu 3: Đoạn nào của Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu
tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?

Trong phần nhận định của Tòa án ở đoạn [5] có nêu rằng: “Giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông
Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên,
từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai
năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoàn 1 Điều
132 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có
hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015.”

Câu 4: Trong Quyết định số 93, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục
không? Vì sao?

1
Tưởng Duy Lượng, Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008, tr. 181.
Trong Quyết định số 93, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục.

Bởi lẽ, hợp đồng giữa các nguyên đơn và các bị đơn là một giao dịch dân sự và đã tuần
thủ các điều kiện cần thiết để có hiệu lực của một giao dịch dân sự được quy định tại
Điều 117 cụ thể:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch
dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không
trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định.

Về điều kiện hình thức của hợp đồng thì giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa
được công chứng hay chứng thực nhưng kể từ thời điểm xác lập giao dịch cho đến thời
điểm nguyên đơn khởi kiện thì đã quá thời hạn 2 năm. Do đó hợp đồng này vẫn được tiếp
tục có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng cũng không
bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129 của bộ luật này.

Bên cạnh đó, hợp đồng sinh ra không phải để bị tuyên bố vô hiệu mà là để thực hiện
nhằm đem lại cho các bên lợi ích mà các bên mong muốn khi xác lập hợp đồng. Do đó,
cần hạn chế tối đa việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nhất là khi hợp đồng chỉ vi phạm về
hình thức. Phía nguyên đơn cũng đã giao 110.000.000đ cho phía bị đơn, số tiền là
10.000.000đ đến nay vẫn chưa giao cho ông Cưu, bà Lắm. Tuy nhiên điều này là do phía
bị đơn đã không thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu đất nên ông Mến, bà Nhiễm
chưa giao số tiền còn lại là phù hợp với thỏa thuận hai bên. Các bên buộc phải thực hiện
hết phần nghĩa vụ còn lại của mình. Việc chưa ghi nhận tại cơ quan đăng ký đất đai thì
việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực pháp luật và các bên có thể tiến hành đăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền để pháp lý hóa quyền sở hữu của mình và việc chưa có hiệu lực do
chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không là căn cứ để chứng minh
rằng hợp đồng này bị vô hiệu.

Chính vì các lẽ đó, phán quyết của Tòa án là thuyết phục.