TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG

VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA

VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP)
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THÁI BÌNH

DANH SÁCH NHÓM 2

ST HỌ TÊN MSSV
T
1 ĐỖ THỊ QUỲNH NHUNG 2053801011185
2 NGUYỄN NHẬT TÂN 2053801012235
3 LÊ TRÍ ĐĂNG KHOA 2053801013066
4 PHẠM THỊ THANH TRÀ 2053801013166
MỤC LỤ

C
VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC................................1
Câu 1: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực?.........................................................................................................1
Câu 2: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đẫ áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được các lập trước ngày
BLDS năm 2015 có hiệu lực?.........................................................................................2
Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục không? Vì sao?............................................................................................2
Câu 4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đấy ngày 10/08/2009 chưa được công chứng, chứng thực?...............................4
Câu 5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp đồng vô hiệu về hình thức...................................................................................4
Câu 6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy đinh về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?...............................5
Câu 7: Trong quyết định số 93, việc Tòa án ông nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết
phục không? Vì sao?.......................................................................................................5
VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN
ĐÚNG HỢP ĐỒNG........................................................................................................... 6
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu vầ hủy bỏ hợp đồng do
có vi phạm...................................................................................................................... 6
Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ............9
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).........................................................................9
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì
sao?............................................................................................................................... 10
Câu 5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long dối với câu hỏi tren
như thế nào và suy nghĩa của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.............................................................................................................. 10
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy
bỏ hợp đòng do có vi phạm...........................................................................................10
 Câu 7: Các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước ngoài...12
Câu 8: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.........................................................15
VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN ............................................15
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua vầ nhờ ông Bình, bà Văn đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?.................16
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không?............................16
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?.......................................................................................................................... 17
Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ
chưa? ............................................................................................................................ 18
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?.......................20
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,
nêu Án lệ đó.................................................................................................................. 21
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.....22

VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU..................................................................................23

Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố
trên các Tạp chí chuyên ngành luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài viết).
Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê phải thỏa mãn
những thông tin theo trật tự sau: 1) Họ tên tác giả, 2) Tên bài viết trong ngoạc kép, 3)
Tên tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của bài viết..................23
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên................................25
 Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức.
Lưu ý Điều 688, 129, 132
Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Toà án nhân dân
cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh:
Nguyên đơn: Ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thuỷ.
Bị đơn: Ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng và ông Khâu Văn Sĩ.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Năm 2002 ông Quý, bà Thủy ký chuyển nhượng cho ông Sĩ 500m2
đất. Năm 2008 ông Quý, bà Thuỷ mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 2009 ông Quý, bà Thuỷ ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Thắng và
ông Dư mỗi người 87m2 đất. Khi này, các bên mới chỉ xác lập hợp đồng viết tay mà
chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Năm 2013, ông Dư và ông Thắng viết
hợp đồng tay chuyển 174m2 đất cho ông Sĩ. Năm 2015, ông Sĩ viết hợp đồng tay
chuyển 674m2 cho ông Dư. Sau đó, ông Quý và bà Thuỷ khởi kiện yêu cầu Tòa án
không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các bị đơn có hiệu
lực và đình chỉ hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời các bị đơn phải trả lại diện tích đất
nêu trên.
Quyết định của Tòa sơ thẩm:
- Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 500m 2 đất giữa ông Quý, bà Thuỷ
với ông Sĩ.
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng 87m2 đất giữa ông Quý, bà Thuỷ với ông Dư,
ông Thắng, tổng cộng 174m2.
Quyết định của Tòa phúc thẩm:
- Không công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Quý, bà Thuỷ với ông
Sĩ, ông Dư, ông Thắng.
- Không công nhận chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Dư với ông Sĩ, ông Thắng là
có hiệu lực.
- Công nhận 674m2 đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, bà Lê Thị
Bích Thủy.
Nhận định Tòa giám đốc thẩm:
- Hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
- Xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên
đương sự theo yêu cầu của ông Dư.
(Tóm tắt nên có cơ sở pháp lý của Tòa, vì lý do gì mà quyết định)
Tóm tắt nên đề cập hợp đồng của ông Lợi
Câu 1: Đoạn nào trong Quyết định 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực?

- Đoạn trong Quyết định 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực
là:
+ “Ngày 03/02/2002, ông Quý, bà Thủy lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển
nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất.”
+ “Ngày 18/4/2009, ông Quý, bà Thủy ký 02 hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển
nhượng cho ông Dư và ông Thắng mỗi người 87m2 đất.”
+ “Ngày 18/9/2013, ông Dư và ông Thắng lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển
nhượng 174m2 đất (cộng 02 phần đất trên) cho ông Sĩ. Sau đó, ngày 03/11/2015, ông Sĩ
lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng cho ông Dư 674m 2 đất (cộng 02 phần
đất trên và phần đất 500m2 ông Sĩ nhận chuyển nhượng của ông Quý, bà Thủy vào năm
2002).”
+ “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là giấy viết tay, không có
công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.”
- Qua đó, có thể thấy các hợp đồng đều được xác lập trước ngày 01/01/2017, tức
trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực và viết tay, chưa được công chứng, chứng thực.
Câu 2: Đoạn nào trong Quyết định 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng đã được xác lập trước
ngày BLDS 2015 có hiệu lực?
- Đoạn trong Quyết định 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho
hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng đã được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu
lực là:
+ “Thực tế cho thấy, bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng đã
nhận đất và thanh toán đủ tiền cho ông Quý và bà Thủy, các bên chưa thực hiện công
chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Giao
dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công
chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ
trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trưởng hợp này, các bên không phải thực hiện
việc công chứng, chứng thực.”
Câu 3: Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục không? Vì sao?
Cơ sở pháp lý: Điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-
HĐTP ngày 10/8/2004; điểm b Khoản 1 Điều 688, Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.1
Quan điểm của nhóm:
- Toà án áp dụng Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 là thuyết phục.
- Theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối
cao:
+ Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến việc sử dụng đất được xác lập sau ngày
15/10/1993 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện là chưa
được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đất và chưa được công chứng,
chứng thực nhưng sau đó được Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và từ ngày 01/7/2004 mới yêu cầu Toà giải quyết thì không coi hợp
đồng là vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Ngày 03/02/2002 ông Quý, bà Thủy lập hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển
nhượng cho ông Sĩ 500m2 đất. Ngày 07/10/2008, ông Quý, bà Thuý được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau ngày 03/11/2015 ông Dư quản lý và sử dụng
674m2 đất thì mới phát sinh tranh chấp. Có thể thấy, tình huống trong Quyết định trên
đã thỏa mãn các điều kiện trong Nghị quyết này. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các bên không được coi là vô hiệu.
(không cần vì cái này giải quyết về ND chứ không phải hình thức)
- Theo điểm b Khoản 1 Điều 688 BLDS 2015: Giao dịch dân sự chưa được thực
hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của
Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này. Cho nên, trong trường hợp này áp
dụng quy định của BLDS 2015 là hợp lý, đồng thời đảm bảo được quyền, lợi ích của
các bên.
- Quy định tại Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 là giải pháp hữu hiệu để xử lý tranh
chấp trong trường hợp này, khi mà các bên đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhà và trả tiền.
Tại thời điểm xác lập giao dịch, các bên đương sự đều vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực. Nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, đã
giao tiền và giao nhận đất (các bên đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch). Bên
nhận chuyển nhượng đã xây nhà và sử dụng đất. Vậy nếu tuyên bố hợp đồng giữa các
bên là vô hiệu thì chưa hợp lý. Cần xem xét để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa các bên.
(Này làm hơi ẩu đáng ra phải phân tích kĩ trong tình huống coi thỏa điều kiện chưa)
(Điều 129 khác Điều 134 BLDS 2005 vì để bảo vệ quyền lợi của bên mua, trong TH
thấy lợi hơn muốn vô hiệu bán cho người khác cũng không được)

1
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/thu-tuc-to-tung/nghi-
quyet-02-2004-nq-hdtp-huong-dan-ap-dung-phap-luat-trong-viec-giai-quyet-cac-vu-an-dan-su-hon-nhan-va-gia-
dinh-52382.aspx?v=d, truy cập ngày 02/10/2021.
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân
cấp cao tại Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Nhiễm.
Bị đơn: Ông Đoàn Cưu, bà Trần Thị Lắm.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp:
- Năm 2009 bị đơn thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B. Nguyên đơn đã trả đủ tiền cho bị
đơn.
- Năm 2011, Nhà nước đã thu hồi lô B và cấp lại cho bị đơn lô A, bị đơn yêu cầu
phía nguyên đơn đưa thêm tiền vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp
một phần tiền, phần còn lại khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ.
- Tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn
nhưng phía bị đơn chỉ đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất mà không làm
thủ tục chuyển nhượng đất cho nguyên đơn.
- Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất
ấy. Bị đơn không đồng ý và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu.
Quyết định của Tòa sơ thẩm:
- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
- Tuyên bố buộc vợ chồng ông Cưu, bà Lắm làm thủ tục chuyển nhượng cho ông
Mến, bà Nhiễm.
Quyết định của Tòa phúc thẩm:
- Xác định hợp đồng là vô hiệu do vi phạm về nội dung và hình thức.
Nhận định của Tòa giám đốc thẩm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với
vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm phù hợp với quy định của pháp luật về nội dung, không
vi phạm điều cấm của pháp luật.
- Hợp đồng vẫn có hiệu lực theo Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015.
(Tóm tắt nên có cơ sở pháp lý của Tòa, vì lý do gì mà quyết định)
Câu 4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
- Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực là:
+ “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước
ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng theo qui định của BLDS năm 2015 (điểm d
Khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập
ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm
không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
Câu 5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là gì?
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015
Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
- Tuy nhiên tại Khoản 3 của Điều này có quy định thêm:
Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì
thời hiêu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
- Qua đó cho thấy, hệ quả hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên
bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng đó có hiệu lực.
Câu 6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
- Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại
Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là:
+ “Tuy nhiên, từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017,
đã quá thời hạn 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định
tại Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên có hiệu lực theo Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015.”
Câu 7: Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có
thuyết phục không? Vì sao?
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 129 và Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai
phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án
ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên
không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Theo quan điểm của nhóm:
 - Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù
chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục.
- Việc mua bán nhà đất là phải có công chứng, chứng thực vì nhà đất là bất động sản,
là tài sản có giá trị lớn và có xảy ra việc tranh chấp rất phức tạp đối với loại tài sản này.
Tòa án đã đưa ra nhận định: giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bị đơn
với nguyên đơn không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức. Tuy
nhiên có yếu tố “đã thực hiện ít nhất 2 phần 3 nghĩa vụ trong giao dịch” trong Điều
129, đó là ngay từ lập hợp đồng chuyển nhượng, phía nguyên đơn đã đưa 110.000.000
(một trăm mười triệu) đồng cho bị đơn. (không áp dụng vì không yêu cầu)
- Mặc khác, Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, phía bị đơn đã hết thời hiệu là 2 năm,
cũng không yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu giữa bị đơn và nguyên đơn, cho
nên giao dịch dân sự giữa bị đơn và nguyên đơn có hiệu lực. Việc Tòa án công nhận
nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công
chứng, chứng thực là hợp lý. (phân tích kĩ hơn: 2 năm coi như là thời hạn hợp lý để
xem xét bên mua đã chấp nhận giao dịch đó, bla bla)
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng
hợp đồng.
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm.
Cơ sở pháp lý: Điều 122, 131, 407, 408, 423, 427 BLDS 2015.
Giống nhau:
- Đều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng dân sự.
- Bên gây thiệt hại nghiêm trọng phải bồi thường cho bên kia.
- Hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Khác nhau:
- Về điều kiện chấm dứt hợp đồng: 2
Hủy bỏ hợp đồng - Không có một trong các điều kiện
- Vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa được quy định tại Điều 117 BLDS
thuận; 2015;

- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp - Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo
đồng; đức xã hội;

- Trường hợp khác do luật quy định. - Do giả tạo;

- Do người chưa thành niên, người mất
năng lực hành vi dân sự, người hạn chế
Hợp đồng vô hiệu
2
Thu Linh, “So sánh hợp đồng dân sự vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng dân sự”,
https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/phan-biet-huy-bo-hop-dong-va-hop-dong-vo-hieu-1968, truy cập
ngày 02/10/2021.
năng lực hành vi dân sự xác lập, thực
hiện;
- Do nhầm lẫn;
- Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
- Do người xác lập không nhận thức và
làm chủ hành vi của mình;
- Do không tuân thủ quy định về hình
thức;
- Do có đối tượng không thể thực hiện
được.

Quan điểm của nhóm:

- Xét chế định hủy bỏ hợp đồng, điều kiện để thực hiện chế định này là khi một
trong các bên vi phạm các điều khoản quy định trong hợp đồng hoặc bên còn lại yêu
cầu hủy bỏ hợp đồng.
- Xét chế định hợp đồng vô hiệu, điều kiện thực hiện chế định này là khi hợp đồng
dân sự đã vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được quy định tại
Điều 117 BLDS 2015.
- Về trách nhiệm thông báo:
+ Bên hủy hợp đồng phải thông báo cho bên kia về việc hủy bỏ, nếu không thông
báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
+ Hợp đồng không đủ điều kiện có hiệu lực thì đương nhiên vô hiệu, sau khi Tòa
án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
- Về hậu quả pháp lý:
+ Bản chất:
Hủy bỏ hợp đồng Hợp đồng vô hiệu
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao
đồng (BLDS 2015) dịch dân sự vô hiệu (BLDS 2015)
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm
không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
các bên không phải thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời
đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi điểm giao dịch được xác lập.
phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa
thuận về giải quyết tranh chấp.

Quan điểm của nhóm:

- Hợp đồng hủy bỏ là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết nhưng vì phát sinh
yếu tố dẫn đến hủy hợp đồng nên hiệu lực này không được công nhận, tức việc hủy bỏ
hợp đồng đã xảy ra sau khi hợp đồng này đã được thực hiện một hoặc nhiều phần. Khi
xảy ra các điều kiện chấm dứt hợp đồng như trên, các bên có quyền quyết định chấm
dứt hợp đồng, không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Lúc này hợp đồng bản chất vẫn
có giá trị, do đó những thoả thuận về giải quyết tranh chấp, phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại các bên đã đề cập đến trong hợp đồng, nếu bị một bên vi phạm dẫn đến hủy
hợp đồng sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 427 BLDS 2015.
- Hợp đồng vô hiệu chưa từng có sự phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, tức
giữa các bên chưa thực hiện, cũng như chưa phải chịu ràng buộc gì từ hợp đồng. Bên
cạnh đó, các điều khoản, cũng như các thỏa thuận trên hợp đồng đều không có giá trị vì
ngay từ khi giao kết, hợp đồng đã bị vi phạm các điều kiện có hiệu lực.

+ Trách nhiệm hoàn trả:

Hủy bỏ hợp đồng Hợp đồng vô hiệu

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao
đồng (BLDS 2015) dịch dân sự vô hiệu (BLDS 2015)
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các
những gì đã nhận sau khi trừ chi phí bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
phí bảo quản, phát triển tài sản.
Quan điểm của nhóm:
- Về hủy bỏ hợp đồng, trong trường hợp hợp đồng đã được thực hiện một phần, vì
bản chất hợp đồng ban đầu đã có giá trị nên dẫn đến việc phải trừ đi chi phí hợp lý
trong thực hiện hợp đồng.
- Về hợp đồng vô hiệu, vì ngay từ đầu đã không phát sinh quyền và nghĩa vụ, hai
bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
+ Trách nhiệm bồi thường:
Hủy bỏ hợp đồng Hợp đồng vô hiệu
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao
đồng (BLDS 2015) dịch dân sự vô hiệu (BLDS 2015)
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
nghĩa vụ của bên kia được bồi thường. thường.

Quan điểm của nhóm:

- Về hủy bỏ hợp đồng, một bên có nghĩa vụ phải bồi thường khi có hành vi vi phạm
nghĩa vụ. Hành vi vi phạm nghĩa vụ phát sinh trong trường hợp phải có hợp đồng và
trong hợp đồng đó phải có nghĩa vụ.
- Về hợp đồng vô hiệu, do hợp đồng không có giá trị nên chỉ xét tới yếu tố lỗi làm
giao dịch đó vô hiệu thì mới phải có nghĩa vụ bồi thường.
- Về thẩm quyền quyết định:
+ Với hủy bỏ hợp đồng, chủ thể có quyền hủy bỏ là một trong các bên hoặc Tòa
án.
+ Với hợp đồng vô hiệu, chủ thể có quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu chỉ có Tòa
án.
*Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/05/2017 của Toà án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.
Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV Đông Phong, Cần Thơ (giải thể).
Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: Ông Nguyễn Thành Tơ.
Người đại diện theo ủy quyền của ông Tơ: Ông Ngô Hồng Thủy.
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt, ông Trương Văn Liêm.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp về hợp đồng mua bán xe ô tô.
Lí do tranh chấp: Ngày 26/5/2012, công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ ký kết
hợp đồng mua bán xe ô tô với ông Trương Văn Liêm. Được biết bên mua được ghi
trong hợp đồng không phải là ông Liêm mà là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” với đại
diện là bà Dệt. Tuy nhiên, trên thực tế, bà Dệt không phải là người đại diện của công ty
trên mà thực chất là ông/bà Trương Hoàng Thanh.
Quyết định của Toà phúc thẩm:
- Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô vì có vi phạm về chủ thể xác lập, thực hiện giao
dịch dân sự.
- Không chấp nhận các yêu cầu của nguyên đơn và bị đơn về việc chịu phạt vì vi
phạm hợp đồng của bên còn lại.
Câu 2: Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?
- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng bị vô hiệu.
- Đoạn thể hiện Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long xét hợp đồng trên bị vô hiệu: “Vô
hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV
Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Cơ sở pháp lý: Điều 117, 122, 407 BLDS 2015.
Quan điểm của nhóm:
- Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về vô hiệu hợp đồng là
hợp lý.
- Xét Điều 117 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, chủ thể
phải có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Nếu
không đáp ứng được điều kiện trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu theo quy định tại Điều 122
BLDS 2015.
- Trong bản án trên, hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” và đại
diện là bà Dệt. Tuy nhiên, bà Dệt không phải là người đại diện mà thực chất là do
Trương Hoàng Thanh đại diện.
- Bên cạnh đó, hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng người đứng ra giao
dịch ký kết lại là ông Liêm.
- Có thể thấy, hợp đồng trên chỉ có thể được thực hiện bởi người đại diện theo pháp
luật của công ty nội thất Thanh Thảo là Trương Hoàng Thanh. Việc bà Dệt đứng tên
đại diện hay ông Liêm đứng ra ký kết là không đúng theo quy định của pháp luật về
chủ thể thực hiện giao dịch dân sự. Vậy, xét Điều 122 BLDS 2015, Tòa có cơ sở để
tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu.
Áp dụng: Điều 142
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì
sao?
Cơ sở pháp lý: Điều 131, 407 BLDS 2015.
Quan điểm của nhóm:
- Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
- Xét Khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015, hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Vì vậy, dù các bên có
thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, khi hợp đồng vô hiệu các bên vẫn sẽ không có
nghĩa vụ phải bồi thường khi vi phạm hợp đồng.
Câu 5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi
trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
- Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên là
không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
- Đoạn thể hiện Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long không áp dụng phạt vi phạm hợp
đồng:
+ “Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về các yêu cầu
bị đơn chịu phạt gấp đôi tiền cọc…”
+ “Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Văn Liêm
về việc buộc nguyên đơn chịu phạt một lần tiền cọc…”
Cơ sở pháp lý: Điều 131, 407 BLDS 2015.
Quan điểm của nhóm:
- Hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hợp lý.
 - Xét Khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015, hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Như câu hỏi trước nhóm
đã xác định, nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.
- Trong tình huống trên, hợp đồng mua bán xe ô tô được giao kết giữa bên bán là
công ty TNHH MTV Đông Phong, Cần Thơ và bên mua là ông Trần Văn Liêm đã bị
Tòa án xác định là vô hiệu. Vì thế, không làm phát sinh nghĩa vụ phải bồi thường thiệt
hại, trong trường hợp này phạt vi phạm hợp đồng dù các bên đã thỏa thuận từ trước với
nhau về vấn đề này. Hai bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Cơ sở pháp lý: Điều 423, 427, 428 BLDS 2015
Giống nhau:
- Về điều kiện chấm dứt hợp đồng:
+ Vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa thuận.
+ Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
+ Trường hợp khác do luật quy định.
- Về trách nhiệm thông báo:
+ Bên hủy hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia về
việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt, nều không thông báo mà gây thiệt hại thì phải
bồi thường.
- Về trách nhiệm bồi thường:
+ Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Khác nhau:
- Về mặt từ ngữ pháp lý:
Hủy bỏ hợp đồng Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng (BLDS Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực
2015) hiện hợp đồng (BLDS 2015)
c) Trường hợp khác do luật quy định. 1. …hoặc pháp luật có quy định.

Quan điểm của nhóm:

- Việc hai quy định trên khác nhau về mặt từ ngữ chỉ là một lỗi của BLDS 2015 do
trước đó các nhà làm luật đã thống nhất việc sử dụng từ “luật” cho toàn bộ văn bản.
- Về hệ quả pháp lý:
 Hủy bỏ hợp đồng
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng (BLDS 2015)
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các
bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi
thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý
trong việc thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (BLDS 2015)
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời
điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải
quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán
phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Quan điểm của nhóm:
- Xét Điều 427 và Điều 428 BLDS 2015, về hậu quả pháp lý, giữa hủy bỏ hợp đồng
và đơn phương chấm dứt hợp đồng có 3 điểm khác nhau.
+ Thứ nhất, hợp đồng bị hủy bỏ chấm dứt hiệu lực từ thời điểm giao kết trong
khi đơn phương chấm dứt hợp đồng chấm dứt hiệu lực từ thời điểm bên kia nhận
được thông báo chấm dứt.
+ Thứ hai, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì các bên không phải thực hiện nghĩa vụ.
Còn khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, các bên không phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ.
+ Thứ ba, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận sau khi trừ chi phí hợp lý. Còn khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên đã
thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Sự khác nhau về hậu quả pháp lý giữa hai điều luật này nhằm đảm bảo quyền lợi
cho bên bị vi phạm nghĩa vụ có thể lựa chọn các hệ quả mà họ muốn phát sinh.
Câu 7: Các điều kiện để huỷ bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước
ngoài.
Cơ sở pháp lý: Bộ luật dân sự Nhật Bản 1896, sđ.bs năm 2019.

(Thực hiện quyền hủy bỏ)

15
Điều 540: Nếu một trong các bên có quyền hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo
quy định của pháp luật thì việc hủy bỏ sẽ được thực hiện bởi hành vi tuyên bố ý chí
[của bên hủy bỏ] tới bên kia.

2　Không thể rút lại hành vi tuyên bố ý chí nêu trong đoạn trên.3

(Hủy bằng thông báo)

Điều 541: Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền định
ra một thời hạn hợp lý và yêu cầu bên kia thực hiện [nghĩa vụ trong thời hạn này]. Bên
yêu cầu có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia không thực hiện nghĩa vụ trong thời
hạn đã định. Tuy nhiên, điều này sẽ không áp dụng khi nghĩa vụ không thực hiện được
sau khi hết thời hạn ấy là không đáng kể theo quan niệm xã hội trong hợp đồng và giao
dịch.4

(Hủy mà không cần thông báo)

Điều 542: Trong các trường hợp sau đây, bên được [bên còn lại] thực hiện nghĩa vụ có
thể hủy bỏ hợp đồng ngay lập tức mà không cần thông báo trong Điều trước đó.
(I) Khi không thể hoàn thành tất cả các nghĩa vụ.
(II) Khi bên có nghĩa vụ đã thể hiện rõ ý định từ chối thực hiện mọi nghĩa vụ của mình.
(III) Khi một phần nghĩa vụ không thể thực hiện được hoặc bên có nghĩa vụ chỉ rõ ý
định từ chối việc thực hiện phần nghĩa vụ đó, mà phần nghĩa vụ còn lại thì không thể
thực hiện được mục đích của hợp đồng.
(IV) Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện và đã quá thời hạn mà mục đích của hợp
đồng có thể đạt được trừ khi việc thực hiện được thực hiện trong một ngày, giờ cụ thể
hoặc một khoảng thời gian nhất định do tính chất của hợp đồng, hoặc do biểu hiện của
hợp đồng, ý định của các bên.
3
（解除権の行使）
第 540 条　契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に
対する意思表示によってする。

２　前項の意思表示は、撤回することができない。

4
（催告による解除）
第 541 条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履
行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、
その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である
ときは、この限りでない。

16
(V) Ngoài các trường hợp được liệt kê trong mỗi mục trên, bên có nghĩa vụ mà không
thực hiện nghĩa vụ, ngay cả khi bên được [bên còn lại] thực hiện nghĩa vụ đưa ra thông
báo quy định ở điều trên. Khi ấy, nghĩa vụ đó không có khả năng sẽ được thực hiện
hoặc không được thực hiện đầy đủ để đạt được mục đích của hợp đồng.
2 Trong các trường hợp sau, bên được [bên còn lại] thực hiện nghĩa vụ có thể hủy bỏ
ngay một phần của hợp đồng mà không cần thông báo trước.
(I) Khi bên thực hiện nghĩa vụ không thể hoàn thành một phần nghĩa vụ.
(II) Khi bên thực hiện nghĩa vụ thể hiện rõ ý định từ chối thực hiện một phần nghĩa
vụ.5
Quan điểm của Luật sư Mayu Hexagon:
“Trong Bộ luật Dân sự trước khi sửa đổi bổ sung năm 2017, quy định các điều kiện
để hủy hợp đồng là (1) quyền hủy bỏ do không thực hiện (Điều 541 Bộ luật Dân sự
trước khi sửa đổi năm 2017), (2) quyền hủy bỏ do chậm thực hiện (Điều 542), và (3)
quyền hủy bỏ do không thể thực hiện (Điều 543)”
Trong Bộ luật Dân sự sửa đổi, việc hủy bỏ được thực hiện theo thủ tục hủy bằng
thông báo (Điều 541 Bộ luật Dân sự sửa đổi) và hủy mà không thông báo (Điều 542 Bộ
luật Dân sự sửa đổi) .”6
5
（催告によらない解除）
第 542 条　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をするこ
とができる。

一　債務の全部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に
表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。

四　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約
をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。

五　前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約
をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。

２　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をするこ
とができる。

一　債務の一部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
6
（２）債務不履行解除の条件の整理
平成 29 年改正前民法では、①履行遅滞等による解除権（平成 29 年改正前民法 541 条）、②定期行為
の履行遅滞による解除権（同 542 条）、③履行不能による解除権（同 543 条）が定められていました。

改正民法では、催告による解除（改正民法 541 条）、催告によらない解除（改正民法 542 条）という

解除の手続きによる整理がなされたほか、債務不履行の程度が軽微である場合位には、解除が不能で
ある旨が明文化されました。

Mayu Hexagon (弁護士　六角　麻由), https://www.tmlo.jp/weblog/2020/08/18/civilcode-5/, truy cập ngày

2/10/2021.

17
Quan điểm của nhóm:
- Thứ nhất, hợp đồng có thể bị hủy bỏ khi các bên có thỏa thuận hoặc khi có pháp
luật quy định (Điều 540). Như vậy, quy định chung này giống như quy định của BLDS
Việt Nam khi quy định về cơ sở hủy bỏ và đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên,
pháp luật hợp đồng Nhật Bản cũng có những cách tiếp cận khác, được thể hiện tại Điều
541 và Điều 542, hợp đồng bị hủy bỏ dưới thủ tục thông báo và không thông báo, đi
kèm với đó là một loạt các điều kiện được liệt kê bên dưới điều luật. Đó là những điểm
khác so với BLDS Việt Nam.
BTVN: đơn phương chấm dứt BLNS NB, tại sao ở NB chia ra hủy bỏ có thông báo và
không thông báo?
Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng
một mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông
Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần
nhắc nhở. Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại
đất.
Câu 8: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì
sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Cơ sở pháp lý: Điều 423 BLDS 2015.
Quan điểm của nhóm:
- Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.
- Các căn cứ để hủy bỏ hợp đồng:
+ Vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa thuận.
+ Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.
+ Trường hợp khác do luật quy định.
- Trong đó, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được Điều 423 BLDS quy
định là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia
không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
- Trong trường hợp này, việc ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông
Minh nhiều lần nhắc nhở chính là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng, ông
Cường đã không thực hiện nghĩa vụ trả tiền làm ông Minh không đạt được mục đích
của việc giao kết hợp đồng (là nhận được tiền). Vì thế, áp dụng Điều 423 BLDS 2015
về hủy bỏ hợp đồng là có căn cứ.
Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bât động sản.
Thời điểm tranh chấp người nhờ đứng tên có quyền sở hữu chưa?
Nếu không được quyền đứng tên: người đang đứng tên sẽ hoàn trả lại tiền
cho người nhờ đứng tên. Nhưng nếu người đang đứng tên không muốn sở

18
hữu căn nhà đó nên không muốn hoàn lại tiền thì sao? Tòa thường sẽ tuyên
vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Tóm tắt Quyết định số 19/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Nguyễn Thị Tuệ uỷ quyền cho Ngô Thị Thuỷ đại diện.
Bị đơn:
- Nguyễn Văn Bình.
- Nguyễn Thị Vân.
Vấn đề tranh chấp: Kiện đòi tài sản.
Lý do tranh chấp: Bà Tuệ là người Việt Nam nhưng sống tại Nhật Bản từ năm 1977.
Vào năm 1992 bà Tuệ bỏ tiền mua căn nhà số 16-B20 ở Hà Nội và nhờ ông Bình cùng
bà Vân đứng tên hộ. Bà Tuệ có lập ra "Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở" có nội
dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ông Bình, bà Vân
đứng tên hộ và "Giấy khai nhận tài sản" có nội dung vào năm 1993 bà đã mua căn nhà
và xây hai tầng trên đồng thời đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sử dụng nhà ở vào năm 2001. Giấy này chữ ký của ông Bình cùng bà Vân dưới
mục người đứng tên mua hộ. Bà Tuệ có về sống tại căn nhà một thời gian nhưng sau đó
bà về lại Nhật Bản và đồng ý cho ông Bình sống trong căn nhà đó. Một thời gian sau
bà Tuệ yêu cầu ông Bình sang tên nhà đất cho bà nhưng ông Bình không đồng ý, hai
bên đã xảy ra tranh chấp.
Quyết định của Toà sơ thẩm: Xác định tất cả tiền mua "tài sản" là nhà đất mang số
16-B20 là của bà Nguyễn Thị Tuệ đồng thời buộc ông Bình phải trả lại "tài sản" nhà
đất. Xác định "tài sản" nhà đất là do ông Bình và bà Vân là những người đứng tên hộ
đại diện thay cho bà Tuệ. Buộc ông Bình và bà Vân cùng bà Tuệ tiến hành đăng ký kê
khai về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Bà Tuệ phải thanh toán cho ông Bình
68.847.098 đồng về tiền sữa chứa, giá trị nhà tạm và thuế nhà đất hàng năm.
Quyết định của Toà phúc thẩm: Quyết định sửa đổi Bản án dân sự sơ thẩm, không
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tuệ về việc "kiện đòi tài sản" là nhà đất số 16-
B20.
Quyết định của Toà giám đốc thẩm: Huỷ toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản
án dân sự sơ thẩm. Yêu cầu xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật.
(Mấy chỗ tóm tắt phải nói rõ ra vì sao Tòa lại quyết định vậy ? Cơ sở pháp lý ?)
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
Quan điểm của nhóm:
- Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua
và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục vì:

19
 + Dựa vào căn cứ "Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở" lập ngày 07/6/2001 có
nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà
Vân đứng tên hộ. Giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình và bà Vân. Đồng thời
"Giấy khai nhận tài sản" ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà
Tuệ mua căn nhà 16-B20 của Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và được Ủy ban nhân
dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
ngày 25/5/2001, do bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được đứng
tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy
này có chữ ký của bà Tuệ, bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.
+ Bên cạnh đó Viện khoa học hình sự Bộ công an cũng có nội dung xác định chữ
viết và chữ ký mang danh ông Nguyễn Văn Bình trên "Giấy cam đoan xác định tài sản
nhà ở" và "Giấy khai nhận tài sản".
+ Ngoài ra tại Biên bản hoà giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010 ông Bình
cũng thừa nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Nguyễn Xuân Hải là con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 là do bà Tuệ
mua.
- Vì vậy việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn cứ và thuyết phục.
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
Cơ sở pháp lý : Điều 80 Luật đất đai năm 19937, Luật số 34/2009/QH12 ngày
18/06/2009 của Quốc hội Về việc sửa đổi; bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều
121 của Luật Đất đai8, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014
Quan điểm của nhóm :
- Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên vì :
+ Bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thời điểm mua nhà của bà
Tuệ là vào ngày 13/7/1993. Tại thời điểm đó Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009
của Quốc hội Về việc sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật
Đất đai cùng với Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 vẫn chưa được ban
hành.
+ Ngoài ra việc mua nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một hạn chế đối
với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối chiếu với Điều 80
Chương 5 Luật đất đai năm 1993 thì chính phủ chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê đất và không đề cập đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được phép sở hữu nhà.

7
Luật đất đai 1993, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/bat-dong-san/luat-dat-dai-1993-24-l-ctn-38481.aspx?
v=d, truy cập ngày 06/10/2021.
8
Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121
của Luật đất đai, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-nha-o-Luat-dat-dai-sua-doi-34-2009-
QH12-90600.aspx, truy cập ngày 06/10/2021.

20
 + Ngoài ra bà Tuệ sống tại Nhật Bản, chỉ về Việt Nam để thăm gia đình và không
được cư trú tại Việt Nam với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên. Căn cứ theo Điều
121 Luật đất đai 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 thì bà Tuệ không thuộc một
trong các đối tượng được quy định nên bà Tuệ không được đứng tên nhà đất.
- Vì vậy nhóm cho rằng tại thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được phép đứng
tên.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Cơ sở pháp lý : Khoản 6 Điều 5 và Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 9, Khoản
2 Điều 7 và Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014.10
Quan điểm của nhóm :
- Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam vì :
+ Dựa vào Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 về người sử dụng đất được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này tại Khoản 6 ta có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Bà Tuệ đã có “Giấy chứng nhận” ngày
12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật
Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam. Cho nên bà đã đáp ứng đủ điều kiện người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch nên bà có thể
sở hữu nhà ở theo Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
+ Căn cứ theo Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 về đối tượng được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam trong đó ta có Khoản 2 nói đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bà Tuệ là người Việt Nam và đã định
cư tại nước ngoài cụ thể là Nhật Bản nên bà được nằm trong đối tượng được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
+ Căn cứ vào Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 ta có: 
Điều 186 : Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam :
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở
theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Do Bà Tuệ là thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Khoản 2
Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 nên bà Tuệ cũng được nằm trong đối tượng có thể sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
9
Luật đất đai 2013, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx, truy cập
ngày 06/10/2021.
10
Luật Nhà ở 2014, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx, truy cập
ngày 06/10/2021.

21
 + Căn cứ vào Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 ta có đối tượng tổ chức, cá
nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm cá nhân nước ngoài được
phép nhập cảnh vào Việt Nam. Bà Tuệ đã được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ
nhập cảnh nhiều lần vào Việt Nam nên bà thuộc cá nhân nước ngoài được phép nhập
cảnh vào Việt Nam nên bà có thể được sở hữu nhà ở tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở
năm 2014
- Chính vì vậy, tại thời điểm hiện nay bà Tuệ có thể được đứng tên mua nhà ở tại
Việt Nam theo pháp luật quy định.
Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có
tiền lệ chưa?
Cơ sở pháp lý : Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ
sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai.
Điều 1: Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau:
Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá,
người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong
nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều
này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép
cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống
tại Việt Nam.
Điều 2: Điều 121 của Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung như sau:
Điều 121. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126
của Luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Quan điểm của nhóm :
- Ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên vì :

22
 + "Theo “Giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam.
Ngày 18/06/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt
Nam nhiều lần đến ngày 18/06/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa
đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều
kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà
Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 …"
+ Do bà Tuệ đã có “Giấy chứng nhận” của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản nên bà Tuệ vẫn là người có quốc tịch Việt Nam
và ngoài ra bà còn có “Giấy miễn thị thực” từ Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản nên bà thuộc đối tượng ở Khoản 2 Điều 126 của Luật
nhà ở được sửa đổi, bổ sung. Vì bà là người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo
Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung nên theo Điều 121 của Luật đất đai
được sửa đổi, bổ sung bà có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
- Như vậy nhóm cho rằng ngày nay, theo Toà án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công
nhận quyền sở hữu nhà trên.
- Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ :
+ Trong một vụ việc được giải quyết năm 2010, toà án nhân dân tỉnh Bình Dương
đã xét:
“Ông Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để mua nhà, đất
là của bà Yến giao. Bà Anh chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Vì vào thời điểm bà Anh mua đất dùm bà Yến, pháp luật Việt Nam không cho
phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài được sở hữu nhà
tại Việt Nam và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trên đất nước Việt
Nam. Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m2 là do bà Yến bỏ tiền ra mua, bà Anh chỉ
là người đứng tên dùm bà Yến (…)
Xét thấy thời điểm các bên giao dịch là vào năm 1998, theo Luật đất đai năm
1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền thuê đất. Ngày 1/9/2009,
Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật
đất đai. Bà Yến được cấp giấy xác nhận đăngký công dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của
Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung
Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật đất đai…”
+ Quyết định số 06/HĐTP-DS ngày 28/1/2005 giữa ông Định và vợ chồng ông
Thịnh. 11
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
11
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam,
tập 1, tái bản lần thứ sáu, tr.729.

23
 - Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở
thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần còn lại chia
đôi cho bà Tuệ và ông Bình.
Quan điểm của nhóm :
- Lý do Toà án nhân dân tối cao xử lý phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp như đã được nêu trên vì :
+ Theo như phần Xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT
ngày 19/05/2015 ta có: “Vì vậy, trong trường hợp này phải công nhận cho bà Tuệ được
quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình
ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ
thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần còn lại chia đôi cho bà Tuệ và
ông Bình…”
- Như vậy ta có thể hiểu là Toà sẽ xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời
điểm xét xử sơ thẩm sau đó trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra vào năm 1993.
Phần còn lại sau khi đã lấy giá nhà đất theo thị trường trừ đi số tiền mua nhà đất vào
năm 1993 sẽ được đem chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình. Việc Toà án làm như trên là
do bà Tuệ là chủ sở hữu ngôi nhà trên còn ông Bình có công sức quản lý, giữ gìn ngôi
nhà. Ta cần phải xem xét đến công sức quản lý, giữ gìn nhà của ông Bình cho bà Tuệ
để đảm bảo ông Bình không phải chịu thiệt thòi, đó là lý do Toà án nhân dân tối cao đã
có cách xử lý như đã được nêu trên.
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu Án lệ đó.
Quan điểm của nhóm :
- Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ.
Nội dung: Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”12
Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thảnh.
Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Tám.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan : Bà Nguyễn Thị Yêm
Vấn đề tranh chấp: “Tranh chấp đòi lại tài sản”.
Lí do tranh chấp: Bà Thành là Việt kiều ở Hà Lan bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển
nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng
12
Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/an-le/13194/an-le-so-02-2016-al-ve-vu-an-tranh-chap-doi-lai-tai-san, truy
cập ngày 06/10/2021.

24
đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó ông
Tám tự ý chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị
quyền sử dụng đất là 1.260.000.000 đồng. Bà Thảnh đã khởi kiện yêu cầu ông Tám trả
lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất của bà.
Quyết định của Toà án:
- Tòa sơ thẩm: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi
lại tiền chuyển nhượng đất. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị
Yêm phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng.
- Toà phúc thẩm: sửa Bản án sơ thẩm như sau: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà
Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Buộc ông
Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị
Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k. Buộc vợ chồng ông
Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Yêm phải nộp lại số tiền 1.232.266.860 đồng để
sung công quỹ Nhà nước.
- Tòa giám đốc thẩm: Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án dân sự phúc thẩm
đồng thời giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhắn dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo
đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện áp dụng án lệ:
(không khẳng định được hay không được đứng tên giùm mua bất động sản)
+ Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hộ mình thì khi giải quyết tranh chấp ta có 2 hướng như sau :
+ Khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản,
giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ;
+ Trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác
định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng
tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần
giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ban đầu.
- Áp dụng điều kiện án lệ cho quyết định ta có :
+ Tại thời điểm xảy ra tranh chấp thì pháp luật Việt Nam đã công nhận cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam khi đáp ứng đủ điều kiện luật định căn cứ theo Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở
và Điều 121 của Luật đất đai.
+ Bà Tuệ đã có “Giấy chứng nhận” của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản cho nên bà Tuệ vẫn là người có quốc tịch Việt Nam
và ngoài ra bà còn có “Giấy miễn thị thực” từ Tổng lãnh sự quán nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản nên bà thuộc đối tượng thuộc vào Khoản 2 Điều 126

25
của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung. Vì bà là người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung nên theo Điều 121 của Luật
đất đai được sửa đổi, bổ sung bà có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam. Như vậy bà Tuệ đã đáp ứng đủ các điều kiện để sở hữu nhà đất.
+ Bà Tuệ đã bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất B16-20 và
nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình là
ông Bình và bà Vân. Ngoài ra bà Tuệ có lập ra "Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở"
và "Giấy khai nhận tài sản" có nội dung vào năm 1993 bà đã mua căn nhà và xây hai
tầng trên đồng thời đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng
nhà ở vào năm 2001. Giấy này có chữ của bà Tuệ và chữ ký của ông Bình cùng bà Vân
dưới mục người đứng tên mua hộ.
+ Tuy nhiên khi giải quyết tranh chấp Toà án đã không xác định được chính xác
công sức của ông Bình trong khoảng thời gian ông Bình coi giữ nhà để bà Tuệ quay lại
Nhật Bản. Cho nên Toà đã xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là bà Tuệ và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hộ là ông Bình có công sức ngang nhau và chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm
so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
- Như vậy Toà án đã đáp ứng đủ điều kiện trong việc áp dụng án lệ để giải quyết
tranh chấp nhà đất giữa bà Tuệ với ông Bình, bà Vân.
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao.
Quan điểm của nhóm :
- Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao là hợp lý vì :
+ Toà án đã đáp ứng được những điều kiện để áp dụng án lệ số 02/2016/AL về vụ
án “Tranh chấp đòi lại tài sản”.
+ Để đảm bảo sự công bằng cho cả hai bên là phải chia giá trị gia tăng thêm cho
các bên liên quan, không thể để một bên thụ hưởng hết còn một bên không có gì. Bên
người đứng tên giùm mua bất động sản cũng đã có công sức quản lí, trông coi, bỏ ra
các chi phí phục vụ cho việc quản lí, gìn giữ.
+ Toà án nhân dân tối cao đã chọn cách xem xét công sức, quản lý, giữ gìn nhà ở
của gia đình ông Bình để lấy làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho cho bên đứng tên mua
giùm bất động sản. Dựa trên cơ sở đó mà Toà án đã phân chia giá trị chênh lệch để
đảm bảo quyền lợi mà cả hai bên nhận được.
+ Cách xử lý phân chia giá trị chênh lệch như vậy là để bảo vệ được quyền lợi
chính đáng của cả bên bỏ tiền mua bất động sản và bên đứng tên giùm mua bất động
sản.
- Vì vậy theo nhóm, hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao là hợp lý và
đảm bảo được quyền lợi của cả bên bỏ tiền mua bất động sản và bên đứng tên giùm
mua bất động sản.

26
 Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu.
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố
trên các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2018 đến nay (ít nhất 20 bài
viết). Khi liệt kê yêu cầu viết theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết
trong ngoặc kép, 3) Tên Tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang
của bài viết (ví dụ: từ tr41-51).
1. Phạm Hồ Hoàng Long - PGS.TS. Ngô Quốc Chiến, “Hợp đồng không hoàn hảo và
sự can thiệp của tùa án”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 24/2019, từ tr.6-15.13
2. PSG.TS. Trần Thăng Long - Nguyễn Văn Nhân, “Công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức – bất
cập và hướng gải quyết”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06/2021, từ tr.27-34.14
3. ThS. Huỳnh Thiên Sứ, “Chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng trước đăng
ký doanh nghiệp dưới góc độ so sánh”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 08/2021, từ
tr.35-42.15
4. TS. Hồ Thị Vân Anh, “Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt
Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 5/2021, từ tr.25-30.16
5. ThS. Trình Tuấn Anh – Lê Khánh Tâm, “Quy định của pháp luật về đơn phương
chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp, số 02/2021, từ tr. 44-49.17
6. ThS. Tạ Thị Thuỳ Trang, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp, số 21/2021, từ tr.27-30.18
7. TS. Đinh Thị Thanh Nga, “Bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp trong hợp
đồng dịch vụ khám, chữa bệnh theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập
pháp, số 10/2020, từ tr.36-41.19
8. Tưởng Duy Lượng, “Bình luận về án lệ số 14/2017/AL hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất mà điều kiện tặng cho không được ghi trong hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, số 2+3/2020, từ tr.24-35.20
9. TS. Trần Kiên – Nguyễn Khắc Thu, “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ
bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số
2+3/2019, từ tr.45-55.21

13
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Bong-cuoi-so-24-2019.pdf
14
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Lap-phap-So-6-Bong-cuoi.pdf
15
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Lap-phap-So-8-bong-cuoi1.pdf
16
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Lap-phap-So-5-ban-in.pdf
17
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Lap-phap-So-2---bong-cuoi.pdf
18
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/TAP-CHI-LAP-PHAP-SO-21.pdf
19
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/TAP-CHI-LAP-PHAP-SO-10--64-trang-19x27--bong-cuoi.pdf
20
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/TAP-CHI-LAP-PHAP-SO-2-3.pdf
21
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Tap-chi-NCLP-so-2-3-2019.pdf

27
10. TS. Hồ Thị Vân Anh, “Một số bất cập trong quy định về. Dứt hợp đồng theo pháp
luật dân sự Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 2+3/2019, từ tr.106-111.22
11. PGS.TS. Nguyễn Duy Phương - Nguyễn Duy Thanh, “Hợp đồng thương mại điện
tử: thực trạng và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8/2019, từ tr.44-
51.23
12. Nguyễn Thị Thanh Thảo, “Hợp đồng công cộng: khái niệm, đặc điểm, phân loại và
giao kết”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 01/2018, từ tr.29-32.24
13. ThS. Đặng Thái Bình, “Điều kiện áp dụng chế định hợp đồng vì lợi ích của người
thứ ba trong Bộ luật Dân sự Việt Nam – So sánh với Pháp luật Nhật Bản”, Tạp chí
khoa học pháp lý Việt Nam, số 08/2019, từ tr.39-51.25
14. TS. Nguyễn Văn Nghĩa – ThS. Phạm Thị Nga, “Trách nhiệm pháp lý tiền hợp đồng
ở một số nước trên thế giới”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 11/2021, từ tr.39-47. 26
15. PGS.TS. Đỗ Văn Đại - ThS. Lê Ngọc Anh, “Thỏa thuận không cạnh tranh sau khi
chấm dứt hợp đồng lao động – Kinh nghiệm của nước ngoài cho Việt Nam”, Tạp chí
khoa học pháp lý Việt Nam, số 09/2019, từ tr. 61-76.27
16. ThS. Huỳnh Thiên Tứ, “Chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng trước đăng
ký doanh nghiệp dưới gốc độ so sánh”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số -08/2021, từ
tr.35-42.28
17. ThS. Đinh Thị Chiến, “Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của người
sử dụng lao động”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 09/2019 , tr.49-60.29

18. TS. Nguyễn Đức Kiên, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thương
mại ở Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 23/2018, tr.38.44.30

19. TS.Nguyễn Minh Oanh, “Các biện pháp khắc phục do vi phạm hợp đồng theo Bộ
nguyên tắc về luật hợp đồng châu Âu – Giá trị tham khảo cho Việt Nam”, Tạp chí Nhà
nước và pháp luật, số 09/2019, từ tr.36-44.31

22
lapphap.vn/Upload/AnPham/Tap-chi-NCLP-so-2-3-2019.pdf
23
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Tap-chi-NCLP-so-8-2019.pdf
24
http://lapphap.vn/Upload/AnPham/Tap-chi-NCLP-so-1-2018.pdf
25
https://iluatsu.com/dan-su/dieu-kien-ap-dung-che-dinh-hop-dong-vi-loi-ich-cua-nguoi-thu-ba/
26
http://www.lapphap.vn/Pages/anpham/xemchitiet.aspx?ItemID=320
27
https://iluatsu.com/lao-dong/thoa-thuan-khong-canh-tranh-sau-khi-cham-dut-hop-dong-lao-dong/
28
http://www.lapphap.vn/Pages/anpham/xemchitiet.aspx?ItemID=316
29
https://iluatsu.com/lao-dong/quyen-don-phuong-cham-dut-hop-dong-lao-dong-cua-nsdld/
30
http://lapphap.vn/Pages/anpham/xemchitiet.aspx?ItemID=60
31
http://isl.vass.gov.vn/content/noidung/022020/Muc%20luc%20Tap%20chi%20so%209%20nam%202019.pdf

28
20. ThS.Nguyễn Võ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và
pháp luật Pháp”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 07/2019, từ tr.26-33.32
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được các bài viết trên.
Tìm các tạp chí chuyên ngành pháp luật - Chọn top 30 Tạp trí ngành luật mà dân luật
nên cập nhập ngay trên trang thư viện pháp luật 33 - Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện
nghiên cứu lập pháp thuộc Uỷ ban thương vụ phòng quốc hội 34 - Tìm kiếm bài viết
trong các số tạp chí.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản quy phạm pháp luật
- Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.
- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao
ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự,
hôn nhân và gia định.
- Bộ luật dân sự Nhật Bản 1896, sđ.bs năm 2019.
- Luật Đất đai 1993 (Số 24-L/CTN) ngày 14/07/1993.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126
Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai.
- Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Luật Nhà ở 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2014.
B. Tài liệu tham khảo
- Thu Linh, “So sánh hợp đồng dân sự vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng dân sự”
32
http://isl.vass.gov.vn/content/noidung/022020/Muc%20luc%20Tap%20chi%20so%207%20nam%202019.pdf
33
https://danluat.thuvienphapluat.vn/top-30-tap-chi-nganh-luat-ma-dan-luat-nen-cap-nhat-ngay-183767.aspx
34
http://lapphap.vn/Pages/trangchu.aspx

29
- Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức
– Hội Luật gia Việt Nam, tập 1, tái bản lần thứ sáu, tr.729.
- Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
- Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp thuộc Uỷ ban thương vụ
phòng quốc hội.
- Top 30 Tạp chí ngành luật mà dân luật nên cập nhật ngay.

30