*Đòi động sản từ người thứ ba

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT: Ông Tài có con trâu cái màu đen 4 năm
9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi chăn thả rông
ở bãi đất trống bị ông Thơ chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật. Tòa án
cấp sơ thẩm quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài. Tòa án cấp phúc
thẩm tuy nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài nhưng lại cho rằng
con trâu cái đang do ông Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đối với ông Dòn và
quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại giá trị con nghé, bác yêu cầu của ông Tài
đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ. Xét thấy sai sót trong quyết định của Tòa án cấp
phúc thẩm, Tòa án nhân dân tối cao ra quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm, giao
hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại theo quy định
của pháp luật.
1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản.
- Vì theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015 (tương đương Điều 174 BLDS 2005)
có quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, dựa theo khoản 1 trâu không thuộc bất động sản. Do đó, theo khoản 2
thì trâu chính là động sản.
2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
- Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Vì theo khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 có quy định:
“Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác”.
Như vậy, do trâu là động sản nên không cần đăng ký quyền sở hữu.
3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?
- Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài là:
“Căn cứ lời khai vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của
các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004,
biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên
bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a,
 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn
mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp
pháp của ông Triệu Tiến Tài”.
4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?
- Điều 179 BLDS 2015 có quy định về khái niệm chiếm hữu:
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người
không phải là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập
quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233
và 236 của Bộ luật này”.
- Tại thời điểm xảy ra tranh chấp thì BLDS 2005 đang có hiệu lực và Điều 182 có
quy định: “Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản”.
- Ông Dòn là người chiếm hữu con trâu trong hoàn cảnh có tranh chấp trên và
chiếm hữu này là chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu.
5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
- Điều 183 BLDS 2005 có quy định:
“Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp
sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với
các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định”.
Có thể thấy, việc chiếm hữu của ông Dòn không rơi vào trường hợp nào được
nêu trên. Vì vốn ban đầu việc ông Thơ chiếm hữu con trâu đã không có căn cứ
pháp luật. Vì vậy, ông Thơ không có quyền bán trâu cho ông Thi và ông Thi
cũng không có quyền trao đổi trâu cho ông Dòn.
6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
- Điều 189 BLDS 2005 có quy định về chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình:
 “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này
là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không
có căn cứ pháp luật”.
- Và Điều 180 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình như sau:
“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin
rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.
7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không?
Vì sao?
- Người như hoàn cảnh ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
- Vì từ ban đầu việc chiếm hữu trâu của ông Thơ là không có căn cứ pháp luật, kéo
theo đó là giao dịch giữa ông Thơ và ông Thi cũng như giao dịch giữa ông Thi
và ông Dòn là không có căn cứ pháp luật do không phù hợp với quy định tại
Điều 183 BLDS 2005. Và trong tình huống trên ông Dòn cũng không biết và
không thể biết con trâu đó không thuộc quyền sở hữu của ông Thơ nên ông cho
rằng giao dịch giữa mình và ông Thi là có căn cứ pháp luật. Do đó, căn cứ theo
Điều 189 BLDS 2005 ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài
sản trong BLDS?
- Điều 257 BLDS 2005 có quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở
hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường
hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
- Theo đó:
 Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà cả hai bên đều nhận được lợi ích
(consideration) từ việc thực hiện hợp đồng1. Ví dụ như hợp đồng mua bán tài
sản tại Điều 428 BLDS 2005, hợp đồng trao đổi tài sản tại Điều 463 BLDS
2005, hợp đồng thuê tài sản tại Điều 480 BLDS 2005... Trong trường hợp là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản
đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ
sở hữu.
 Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ
bên kia một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng
không có đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương
thân, tương ái giữa các chủ thể. Ví dụ như hợp đồng tặng cho tài sản tại Điều
1
Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam, NXB. Đại học quốc gia 2007.
 465 và Điều 470 BLDS 2005, hợp đồng mượn tài sản tại Điều 512 BLDS
2005. Trong trường hợp là hợp đồng không có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình có được tài sản thông qua hợp đồng với người không có quyền
định đoạt tài sản.
9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?
- Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Vì con trâu mà ông Dòn có được là thông qua giao dịch với ông Thi, cụ thể ông
Thi đổi cho ông Dòn để lấy con trâu cái sổi. Từ đó ta có thể thấy đây là giao dịch
mà mỗi bên sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia
một lợi ích tương ứng. Do đó, đây là hợp đồng có đền bù.
10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài không?
- Trâu có tranh chấp bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài. Bởi:
 Ông chưa từ bỏ quyền sở hữu con trâu, thể hiện ở việc hàng tháng ông vẫn
lên xem trâu.
 Ông không định đoạt con trâu (bán, tặng, cho).
 “Chiều ngày 18-3-2004 ông Hà Văn Thơ dắt 1 con trâu mẹ và 1 con nghé
khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông nhận ra là trâu, nghé của ông và có
nói với ông Thơ...”. Ở đây, ông Tài đã bộc lộ sự bất ngờ khi trâu của mình bị
ông Thơ dắt đi và đã có hành động can ngăn nhưng không thành.
 Tòa đã xác minh và khẳng định ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản
không có căn cứ pháp luật.
11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông
Dòn.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
“Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là
đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên
ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại
trị giá con nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại
con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là chưa hợp lý khi
quyết định ông Tài không có quyền đòi trâu từ ông Dòn, vì căn cứ theo quy định
tại Điều 257 BLDS 2005: “... trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có
đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị
mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”. Ở đây,
 việc ông Dòn có được trâu thông qua giao dịch có đền bù. Do đó nếu theo đúng
quy định của pháp luật thì ông Tài hoàn toàn có quyền đòi lại trâu từ ông Dòn.
13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?
- Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn, pháp luật hiện hành có quy định
bảo vệ ông Tài, cụ thể Điều 167 BLDS 2015 có quy định về Quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác
bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
- Theo Tòa xét xử thì ông Tài là chủ sở hữu hợp pháp, có quyền chiếm hữu đối với
con trâu. Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Hợp đồng giữa ông Dòn và
ông Thi là hợp đồng trao đổi có đền bù. Cho nên theo Điều 167 BLDS 2015, ông
Tài được quyền đòi lại con trâu từ ông Dòn.
14. Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định
cho câu trả lời?
- Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
“Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu
thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ
và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp
luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp
luật”.
15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao khi yêu cầu ông
Thơ phải trả giá trị con trâu cho ông Tài là hợp lý. Vì ông Dòn là người chiếm
hữu ngay tình, nếu đòi từ ông Dòn thì gây ảnh hưởng đến quyền lợi của ông.
Trong trường hợp này đòi bồi thường từ ông Thơ là hợp lý nhất, vì ông Thơ
chính là người trực tiếp gây ra việc tranh chấp và là người đã chiếm hữu con trâu
không có căn cứ pháp luật. Như vậy sẽ đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.

*Đòi bất động sản từ người thứ ba

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT:
1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
- Đoạn của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X và đã
được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình là:
“Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các
giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là
các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ”.
2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?.
3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
- Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án cần phải buộc bà N trả
bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m 2 đất cho bà X. Mặt khác, thay vì buộc
ông M trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X thì Tòa án phải buộc bà N trả
cho nguyên đơn giá trị đất trên thì mới phù hợp.
- Đoạn trong Quyết định cho câu trả lời:
“Trong trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện
tích 914m2 đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận
cho ông M được quyền sử dụng 313,6m2 nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất
1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi ông
M. Lẽ ra, Tòa án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000
đồng mới phù hợp”.
4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?
*Lấn chiếm tài sản liền kề
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT: Nguyên đơn là ông Trụ và bà Nguyên
khởi kiện yêu cầu bị đơn là ông Hòa trả lại phần đất lấn chiếm 15,2m 2 và yêu cầu
tháo dỡ các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm này. Tòa án cấp sơ thẩm và
Tòa án cấp phúc thẩm chỉ buộc ông Hòa tháo dỡ tất cả phần ô văng, đòn tay, mái nhà
chờm qua phần đất bị lấn chiếm của gia đình ông Trụ, bà Nguyên, nhưng lại không
giải quyết phần đường ống của bị đơn nằm dưới đất thuộc quyền sở hữu của nguyên
đơn. Xét thấy sai sót, Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy cả hai bản án dân sự sơ
thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà
Vinh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT:.
1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi là:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu đã lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m 2 nêu trên, căn nhà ông Hậu còn có hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có
diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem
xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà
Thi.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê,
thì ngoài căn nhà nằm trên 52,2m2 Tòa án cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn
có một căn nhà phụ có diện tích 18,75m 2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích
đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu phải trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng
Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành
án”.
- Phần lấn cụ thể bao gồm:
+ 132,8m2 đất trống.
+ 52,2m2 đất đã xây dựng nhà.
+ 10,71m2 diện tích hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không.
+ 18,75m2 đất đã xây căn nhà phụ.
 Tổng cộng phần đất bị lấn chiếm: 214,28m2.
2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn chiếm
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn chiếm sang đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là:
“Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, 1 mảng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà
ông Hòa còn có một ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là
không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”.
3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?
 - BLDS có quy định điều chỉnh về vấn đề nêu trên. Cụ thể:
 Khoản 2 Điều 175 BLDS 2015 quy định:
“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”.
 Điều 176 BLDS 2015 quy định cụ thể về Mốc giới ngăn cách các bất động
sản.
 Ngoài ra, còn có một số quy định liên quan tại Điều 177, Điều 178 BLDS
2015.
4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất
một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
- Trong BLDS Pháp có quy định về việc lấn chiếm nhằm đảm bảo quyền lợi cho
các bên tham gia. Cụ thể:
 Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ
cửa vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.
 Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền buộc hàng xóm phải cắt
bỏ các cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự
nhiên rụng xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu
rễ cây hoặc cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền
cắt những rễ cây, cành nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên.
Quyền được cắt rễ cây, cành cây của các cây to, cây nhỡ, cây nhỏ không bị
thời hiệu tiêu diệt”.
 Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa
chảy vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy
vào đất của bên hàng xóm”.
 Điều 671: “Chỉ được phép trông những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn
đất láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể
hiện hành hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu không có những quy
định hoặc thông lệ thì cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn
phân cách hai bất động sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn của Quyết định 617 trả lời cho câu hỏi trên là:
“Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, 1 mảng bê tông chờm qua phần đất
 thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn có một ống nước do gia
đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không
buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền
lợi của gia đình ông Trụ”.
6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Về việc Tòa án buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ và 1 mảng
bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ là hoàn
toàn hợp lý và đúng pháp luật căn cứ theo quy định tại Điều 265, Điều 266
BLDS 2005. Tuy nhiên, về việc buộc tháo dỡ ống nước cần phải được xem xét
kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định. Cụ thể, cần xác định rằng liệu việc ông Hòa
đặt ống nước lấn sang phần đất của ông Trụ là có cần thiết không dựa theo Điều
273 và Điều 277 BLDS 2005. Nếu việc đặt ống nước này là cần thiết thì ông Hòa
phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho gia đình ông Trụ, còn nếu gây thiệt
hại thì phải bồi thường. Ngược lại, nếu việc đặt ống nước này là không cần thiết
thì mới cần buộc gia đình ông Hảo tháo dỡ ống nước.
7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?
- Đoạn trong Quyết định số 23 trả lời cho câu hỏi trên là:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống do ông Trê, bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình hợp lý”.
8. Ông Trê, bà Thi có phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
- Theo trình bày của ông Hậu (bị đơn): “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm
nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê
không có ý kiến gì”.
- Còn theo trình bày của nguyên đơn: “Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn
chiếm sang đất của ông Trê khoảng 185m 2... Khi ông Trê yêu cầu chính quyền
địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình
ông”.
- Từ đó, có thể thấy trong quá trình ông Hậu xây dựng nhà trên phần đất đang
tranh chấp thì gia đình ông Trê, bà Thi không có phản ứng gì. Nhưng khi căn nhà
được đưa vào sử dụng thì ông Trê, bà Thi mới lên tiếng yêu cầu chính quyền địa
phương giải quyết.
9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
- Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi.
 - Theo Điều 259 BLDS 2005 quy định về Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm
dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu hợp pháp:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người
chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật
phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu
cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành
vi vi phạm”.
Điều luật này quy định cho phép chủ sở hữu yêu cầu “chấm dứt hành vi” và
chúng ta có thể lý giải như sau: lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của
người khác chính là hành vi cản trở chủ sở hữu thực hiện các quyền sở hữu của
mình. Do đó, tháo dỡ công trình lấn chiếm cho phép chấm dứt hành vi vi phạm2.
Ở đây, gia đình ông Trê đã quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc
sang nhượng giữa ông Hậu và anh Kiệt và năm 1994 ông Trê được Ủy ban nhân
dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông Trê có quyền
yêu cầu ông Hậu không được xây dựng hay sử dụng mảnh đất này.
10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
- Hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp tình hợp lý. Vì:
 Thứ nhất, mặc dù theo đúng quy định của pháp luật thì ông Hảo đương nhiên
phải chấm dứt hành vi lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người
khác, nhưng cần phải cân nhắc về lợi ích kinh tế của việc tháo dỡ và không
tháo dỡ. Ở đây, ông Hậu đã xây dựng xong căn nhà cơ bản trên phần đất có
tranh chấp. Nếu bắt ông Hậu phải tháo dỡ căn nhà để trả lại đất cho ông Trê,
bà Thi thì sẽ khiến ông phải chịu thiệt hại rất lớn về mặt kinh tế.
 Thứ hai, trong thời gian ông Hậu công khai xây nhà trên phần đất của ông Trê,
bà Thi thì vợ chồng ông bà không có phản ứng nào thể hiện sự phản đối. Từ
đây có thể suy luận rằng vợ chồng ông Trê đã “ngầm” chấp nhận để ông Hậu
“lấn chiếm” tài sản của mình nên quyền được yêu cầu tháo dỡ cần được giới
hạn.
11. Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê,
bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả
lời?
- Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà
Thi thì sẽ giao cho ông Hậu quyền sử dụng nhưng ông Hậu phải thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
- Đoạn của Quyết định số 23 cho câu trả lời là:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã

2
Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010.
 xây dựng nhà 52,2m2 thì giao cho ông sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi hợp tình, hợp lý”.
12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
- Đã có quyết định theo hướng giải quyết của Quyết định số 23.
- Cụ thể là Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án
nhân dân tối cao.
“Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà 30-12-1973 giữa ông Vui và bà Khanh thì
căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây
dựng số 51/GP.SXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL thì gia đình bà
Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc
của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt
tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà
Khanh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế, bà Khanh đã xây kiềng móng nằm
đè lên 20cm móng nhà ông Tùng. Bà Khanh cho rằng khi xây dựng đã thỏa
thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh được xây sát tường nhà ông Tùng nhưng
ông Tùng không thừa nhận và bà Khanh cũng không có chứng cứ để chứng minh
vấn đề này.
Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Tùng
thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi
gia đình bà Khanh xây dựng sát nhà ông Tùng, làm kiềng móng trên nhà ông
Tùng, ông Tùng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công
xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-1996). Do việc đã xây
dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại
công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh, xét diễn biến thực tế
như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm không buộc
bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà
chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý”.
13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây.
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là thỏa
đáng và đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.
 Việc xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê và buộc bị đơn phải trả 132,8m 2
đất trống cho gia đình nguyên đơn là đúng theo quy định của pháp luật.
 Còn phần đất lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m 2) thì giao cho ông
Hậu quyền sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê, bà Thi là hợp tình, hợp lý. Bởi lẽ nếu buộc ông Hậu phải tháo dỡ căn nhà
thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình ông Hậu, không đảm bảo được quyền
lợi của ông. Mặt khác, trong quá trình ông Hậu xây dựng căn nhà, gia đình
 ông Trê và bà Thi không có thái độ phản đối nên có thể ngầm hiểu là gia đình
ông bà đã “chấp nhận” việc lấn chiếm này.
 Ngoài ra, còn hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất
của nguyên đơn có diện tích 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2
chưa được Tòa án các cấp xem xét giải quyết là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của ông Trê và bà Thi.
14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?
- Đối với chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất
lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ. Cụ thể
trong Quyết định số 23 có đoạn “... căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối
đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện
tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét
buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi” và đoạn: “... còn một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của
ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu phải trả
lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây
khó khăn trong việc thi hành án”.
15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?
- Đối với vấn đề trên có thể có các hướng giải quyết sau:
- Với phần lần chiếm không gian (10,71m 2): có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê, bà Thi.
- Với căn nhà phụ (18,57m2 ):
 Có thể giao cho ông Hậu quyền sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền
sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
 Nếu ông Trê muốn sử dụng thì sẽ trả chi phí xây dựng công trình cho ông
Hậu.
16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 phù hợp với BLDS
2015. Cụ thể theo khoản 2 Điều 164 BLDS 2015 quy định:
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
- Như vậy, ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu Tòa án buộc ông Hậu phải trả lại
phần đất 132,8m2 đã lấn chiếm, còn phần đất 52,2m2 đã xây dựng nhà thì giao
 cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê, bà
Thi.
- Ngoài ra, đối với hai máng xối đúc bê tông có diện tích 10,71m 2 và căn nhà phụ
18,57m2, ông Trê, bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị sử dụng đất cho vợ chồng ông Trê sao cho phù hợp.
- Tóm lại, hướng giải quyết của Tòa là thỏa đáng với quy định tại khoản 2 Điều
164 BLDS 2015.