BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT HÌNH SỰ

THẢO LUẬN
LUẬT DÂN SỰ
Đề bài: Bảo vệ quyền sở hữu
Lớp: 129-HS46A2 - nhóm thảo luận 2
Thành viên:
Lê Huy - 2153801013096 Bùi Thị Hồng - 2153801013124
Liên
Đào Ngọc - 2153801013109 Đặng Ngọc - 2153801013127
Xuân Linh
Hương
Trần Vĩnh - 2153801013115 Đỗ Gia Linh - 2153801013128
Bảo Khang (Nhóm trưởng)
Trần Thế - 2153801013118 Vũ Trúc Ly - 2153801013143
Khoa
Vũ Minh - 2153801013119 Nguyễn Thị - 2153801013145
Khuê Thuỳ Mai
Hồ Sỹ Duy - 2153801013120
Khương

TP. Hồ Chí Minh, ngày 1 tháng 4 năm 2022

 THẢO LUẬN MÔN LUẬT DÂN SỰ
ĐỀ BÀI: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
Lớp: 129-HS46A2 - Nhóm thảo luận số 2

Giảng viên hướng dẫn: 

 Thầy Nguyễn Tấn Hoàng Hải - Thạc sĩ Luật, giảng viên môn Luật Dân sự, Trường
Đại học Luật TP. HCM.
 Cô Đặng Lê Phương Uyên - Thạc sĩ Luật, giảng viên môn Luật Dân sự, Trường
Đại học Luật TP. HCM.

Sinh viên thực hiện: 

Lê Huy  2153801013096
Đào Ngọc Xuân Hương  2153801013109
Trần Vĩnh Bảo Khang  2153801013115
Trần Thế Khoa  2153801013118
Vũ Minh Khuê  2153801013119
Hồ Sỹ Duy Khương  2153801013120
Bùi Thị Hồng Liên  2153801013124
Đặng Ngọc Linh  2153801013127
Đỗ Gia Linh (nhóm trưởng)  2153801013128
Vũ Trúc Ly  2153801013143
Nguyễn Thị Thuỳ Mai  2153801013145
VẤN ĐỀ 1: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao về tranh chấp quyền sở hữu tài sản.

Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài khởi kiện bị đơn là ông Hà Văn Thơ đã chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật 1 con trâu và 1 con nghé của ông Tài. Sau đó ông Thơ giết thịt
bán con nghé còn trâu thì ông bán cho ông Thi và ông Thi đã đổi trâu lấy con trâu cái xổi
của ông Dòn. Toà Sơ thẩm quyết định yêu cầu ông Thơ trả lại 2 con trâu chi ông Tài. Toà
Phúc thẩm chỉ yêu cầu ông Thơ trả nghé còn trâu thì đòi ông Dòn. Toà Giám đốc thẩm
khẳng định tài sản là của ông Tài nhưng Tòa Phúc thẩm yêu cầu ông Tài kiện ông Dòn để
đòi lại trâu là không đúng. Quyết định huỷ bản án Phúc thẩm để xem xét giá trị của trâu
để bị đơn trả lại cho nguyên đơn.

1.1. Trâu là tài sản hay bất động sản? Vì sao?

Trâu là động sản. Vì căn cứ Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”.

Do trâu không thuộc những điều đã nêu ở Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 nên
trâu là động sản.

1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?

 Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Vì căn cứ Khoản 2 Điều 106 Bộ luật
Dân sự 2015: “2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng
ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.”

1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài?

Đoạn của Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài là: ở phần
Xét thấy: “Căn vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định con
trâu đang tranh chấp (biên giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ quan
chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định
trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen
4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc
quyền sở hữu hợp pháp ông Triệu Tấn Tài.”

1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh
chấp trên?

Chiếm hữu tài sản là việc nắm giữ, chi phối tài sản 1 cách trực tiếp hoặc gián tiếp như
chủ thể có quyền đối với tài sản. (Căn cứ Khoản 1 Điều 179 Bộ luật Dân sự 2015).

Ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh chấp trên.

1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không? Vì
sao?

Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn không có căn cứ pháp luật. Vì ông
Dòn không phải là chủ sở hữu của con trâu và ông Dòn cũng không được chủ sở hữu của
con trâu là ông Tài ủy quyền về việc chiếm hữu con trâu. Căn cứ Điều 165 Bộ luật Dân
sự 2015:

“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau đây:

 a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;

 c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với
quy định của pháp luật;

 d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu,
tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện
theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;

 đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật.”

Ông Dòn không nằm trong các trường hợp tại Khoản 1 Điều 165 Bộ luật Dân sự 2015
nên việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn không có căn cứ pháp luật.
1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp
lý khi trả lời.

Căn cứ Điều 165 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;

 c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với
quy định của pháp luật;

 d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu,
tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện
theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;

 đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;

e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật.”

Và Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người
chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”

Căn cứ Điều 189 Bộ luật dân sự 2005: “Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu
tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”

1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì sao?

Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì con trâu là động sản
và không phải đăng ký quyền sở hữu, căn cứ Khoản 2 Điều 106 Bộ luật Dân sự 2015: “2.
Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp
pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.” và ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có
quyền đối với con trâu; ông Dòn cũng chiếm hữu công khai căn cứ Khoản 1 Điều 183 Bộ
luật Dân sự 2015: “1. Chiếm hữu công khai là việc chiếm hữu được thực hiện một cách
minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công
dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình.”
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?
 Hợp đồng có đền bù: là loại Hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Chúng
ta biết rằng đặc điểm cơ bản của quan hệ tài sản trong giao dịch dân sự là sự trao đổi
ngang giá. Bởi thể, đa phần các hợp đồng dân sự là Hợp đồng có đền bù. Tính chất đền
bù trong hợp đồng áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích vật chất. Tuy
nhiên, không nhất thiết nếu bên này hưởng lợi ích vật chất thì nên kia cũng hưởng lợi
ích vật chất mới được coi là “đền bù tương ứng". Do nhu cầu đa dạng, các bên có thể
thỏa thuận để giao kết những Hợp đồng mà trong đó một bên hưởng lợi ích vật chất
nhưng bên kia lại hưởng một lợi ích về nhu cầu tinh thần.
 Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng mà trong đó một bên nhận từ bên
kia một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Bên cạnh việc sử dụng Hợp
đồng làm phương tiện đẻ trao đổi những lợi ích, các chủ thể còn dùng nó làm phương
tiện giúp đỡ nhau. Vì vậy, Hợp đồng không có đền bù thường giao kết trên cơ sở tình
cảm và tinh thần tương thân, tương ái giữa các chủ thể. Có thể nói rằng nếu tiền đề của
Hợp đồng có đền bù là những lợi ích (mà đa phần là lợi ích vật chất) thì tiền đề của Hợp
đồng không có đền bù là mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể. Đây là một loại
hợp đồng dân sự mà tính chất của nó đã vượt ngoài tính chất của quy luật giá trị bởi sự
chi phối của yếu tố tình cảm. Trên cơ sở tình cảm, các bên thiết lập các Hợp đồng không
có đền bù đẻ giúp đỡ nhau.
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù? Vì
sao?
-         Ông Dòn có được con trâu là qua giao dịch có đền bù vì lý do:

-         Căn cứ vào quy định tại điều 257 BLDS năm 2005, hợp đồng có đền bù là hợp
đồng theo thoả thuận giữa các bên, mà một bên sau khi thực hiện lợi ích cho bên kia thì
sẽ nhận được lợi ích tương ứng từ bên kia. Ví dụ: như hợp đồng mua bán tài sản tại Điều
428 BLDS 2005, hợp đồng trao đổi tài sản tại Điều 463 BLDS 2005, hợp đồng thuê tài
sản tại Điều 480 BLDS 2005,...

-         Dẫn từ chi tiết trong bản án, ta thấy ông Thơ là người chiếm hữu con trâu tranh
chấp tạm thời, sau đó ông bán cho ông Thi với giá 3.800.000đ, sau đó ông Thi đối con
trâu trên cho ông Dòn để lấy con trâu cái sối. Qua hợp đồng miệng giữa ông Thi và ông
Dòn, giá trị của con trâu bị tranh chấp đã được trao đổi với giá trị của con trâu cái sối.

1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài không? 

-         Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài, lý do vì:
-         Ông chưa từ bỏ quyền sở hữu trâu vì hàng tháng ông vẫn lên xem trâu, hành động
của chủ sở hữu với tài sản.

-         Ông Tài cũng không có mong muốn định đoạt con trâu qua giao dịch dân sự.

-         Từ bản án ta cũng có thể nhận thấy qua đoạn: “Chiều ngày 18-3-2004 ông Hà Văn
Thơ dắt 1 con trâu mẹ cùng 1 con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông nhận ra
là trâu, nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ nói là con trâu đó ông mua
tháng 6-2002 vì thả rông nên bị mất từ tháng 9-2003 nay mới tìm thấy.", ông Tài đã nghi
ngờ khi thấy trâu bị dắt đi bởi ông Thơ, đồng thời cũng đã can ngăn hành vi của ông Thơ
nhưng không thành.

1.11. Theo Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? 

Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao thì ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.
→ Tại Quyết định 123/2006/DS-ST căn cứ vào đoạn: 
Tại Quyết định 123/2006/DS-ST căn cứ vào đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con
trâu mẹ và con nghé là của ông Tài là đúng, nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông
Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết định chỉ buộc
ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000 đồng. Bác yêu cầu của ông Tài đòi ông
Thơ trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật”.
Như vậy Tòa theo hướng buộc ông Thơ là người trả lại trâu cho ông Tài chứ không phải
là ông Dòn.
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Toà án nhân dân tối
cao.

- Theo tôi thì hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là chưa hợp lý.

+ Theo Điều 257 BLDS 2005 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp
người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù
với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng
có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.

+ Theo Điều 167 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp
người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù
với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền
bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
→ Ông Tài có quyền đòi lại con trâu từ ông Dòn là có căn cứ vì hợp đồng giữa ông Thi
và ông Dòn là hợp đồng có đền bù và con trâu bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
nào bảo vệ ông Tài không?

Pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015 có quy định bảo vệ ông Tài.

+ Khoản 1, Điều 166 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản như sau: “Chủ sở hữu,
chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người
sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật”.
+ Điều 167, BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền
sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người
chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với
người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường
hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
→ Áp dụng trong tình huống này thì động sản là con trâu cái, chủ sở hữu là ông Tài và
người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn. Còn giao dịch giữa ông Thi với ông Dòn là hợp
đồng có đền bù và việc ông Dòn chiếm hữu con trâu là nằm ngoài ý chí của ông Tài nên
ông Tài có quyền đòi lại con trâu đó.
Câu trả lời không đáp ứng yêu cầu của câu hỏi. Câu hỏi theo hướng giả định không đòi
được thì chủ sở hữu được bảo vệ như thế nào nhưng câu trả lời chưa có (ngược lại câu trả
lời lại tập trung vào việc khẳng định ông Tài được quyền đòi). Do đó, cần rút kinh
nghiệm đọc kỹ câu hỏi và về nội dung thì nghiên cứu thêm Điều 133 về bảo vệ chủ sở
hữu không đòi được tài sản.

1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Toà án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài được yêu
cầu khởi kiện ông Thơ. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 579  BLDS 2015 về nghĩa vụ hoàn trả:
“Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật
thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó.”

Đoạn cho thấy câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều
tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và
ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp
luật.” và “Quy định trên cho thấy sự giống và khác nhau giữa việc chiếm hữu sử dụng
không có căn cứ pháp luật với việc được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Theo
đó, cả hai trường hợp này đều làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản nhưng với người
chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật thì phải trả lại toàn bộ tài sản đó, còn
người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật (làm cho người khác thiệt hại) thì
chỉ phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại.”

1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Toà án nhân dân tối
cao.

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao:

Quyết định về vụ việc tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với nguyên đơn là
bà Trần Thị X, xuất phát từ việc cụ Lê Thị Như M mua đất (phần đất đang tranh chấp),
sau đó cụ sang Pháp, chuyển nhượng cho con gái là bà Nguyễn Thị Thanh T, bà T sang
Pháp lại chuyển nhượng lại cho bạn thân là nguyên đơn và toàn bộ phần đất này thuộc
quyền sở hữu của bà X theo nhận định của Tòa án. Tuy không quản lý mảnh đất này từ
khi được chuyển nhượng lại nhưng việc bà Nguyễn Thị N là bị đơn sinh sống ở ngôi nhà
nằm trên mảnh đất của bà X và nộp thuế theo quy định đã bị bà X khởi kiện đòi lại phần
tài sản của mình. Ở đây, Toà đã huỷ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, bảo vệ quyền lợi cho
nguyên đơn và giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ
thẩm.

2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp
thuộc bà X và được bà N chuyển giao cho người thứ 3 ngay tình?

Đoạn thứ nhất phần quyết định giám đốc thẩm có nêu: “Như vậy, căn cứ vào nội dung
trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc
quyền sử dụng của bà X”

Kèm thêm đoạn:

“Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2 m², ngày
1/10/2010 ông M được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng
nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất còn lại 917,6 m², ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con
gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1 m² (đo thực tế 170,9 m²) đất
cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T2; ông Đ, bà T1 đã nhận đất sử dụng và
được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo thực tế là
744 m². Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có Quyết định
kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Toà án
nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của
Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự
2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông Đ,
bà T2 là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.”

Hai đoạn trên của Quyết định giám đốc thẩm đã cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình.

2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất động sản
được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?

 BLDS 2015:
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 163 BLDS 2015: Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối
với tài sản
“1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản.”
- Điều 164 BLDS 2015: Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất
kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với
quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản,
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
- Điều 167 BLDS 2015: Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu
từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông
qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp
hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động
sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
- Điều 168 BLDS 2015: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật
này.”

• BLDS 2005:
- Điều 257 BLDS 2005: Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu
từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông
qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường
hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu
động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu.”
- Điều 258 BLDS 2005: Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ
trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu
giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do
bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

2.3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm
của bà N như thế nào đối với bà X?

Toà án cấp phúc thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn 914m² đất, trong đó có 744m² đất
bà L đứng tên, và 170,9m² đất ông Đ, bà T đứng tên là không đúng. Trong trường hợp
này, Toà án phải buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng 914m² đất cho nguyên đơn
mới phù hợp. Toà án cấp phúc thẩm công nhận cho ông M được quyền sử dụng 313,6m²
nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở,
gây thiệt hại cho quyền lợi của ông M. Lẽ ra, Toà án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn
giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp.

Như vậy, Toà án xác định trách nhiệm của bà N là: bà N phải trả bằng giá trị quyền sử
dụng diện tích 914m² đất trị là 1.254.400.000 đồng cho nguyên đơn là bà X mới phù hợp.

2.4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?

Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định cụ thể trong
khoản 2 điều 138 BLDS năm 2005: “2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động
sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch
khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với
người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị
hủy, sửa.” và điều 258 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký
quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận
được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có
thuyết phục không? Vì sao?

Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là thuyết phục. Cụ thể tại
điều 189 BLDS năm 2015 có quy định “Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu
tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.” thì các giao dịch chuyển nhờ và tặng cho đất của
ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch ngay tình.

Theo khoản 2 điều 138 BLDS năm 2005: “ 2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất
động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một
giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ
trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao
dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở
hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết
định bị hủy, sửa.” Vậy nên, khi giao dịch dân sự của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là
vô hiệu thì các quyền và lợi ích hợp pháp của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T khi tham
gia giao dịch dân sự phải được pháp luật bảo vệ.

Căn cứ theo điều 258 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký
quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận
được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.” thì bà X được quyền
yêu cầu đòi lại tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu.

Việc Tòa cấp phúc thẩm buộc chị L, ông Đ, bà T phải trả lại diện tích đất cho nguyên đơn
(bà T) là 914m là không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị L, ông Đ, bà T. Tòa án
2

cấp phúc thẩm công nhận diện tích đất ông M sử dụng nhưng lại bắt ông M trả giá trị đất
là 1.254.400.000 đồng cho bà X là không đúng và cũng gây hại đến lợi ích của ông M.
Các thủ tục chuyển nhượng đất giữa bà N cùng chị L, ông Đ, bà T và ông M đều theo
đúng thủ tục, hợp pháp. Vậy nên, nếu có tranh chấp giữa bà N và bà X thì không thể buộc
chị L, ông Đ, bà T cùng ông M phải đền bù, bồi thường cho bà X được mà trách nhiệm
đó phải quy về cho bà N.

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao về việc Tranh chấp quyền sử dụng đất.

Gia đình ông Diệp Vũ Trê (vợ là bà Châu Kim Thi) - nguyên đơn kiện ông Nguyễn Văn
Hậu (bị đơn) về việc lấn chiếm đất đai. Ông Trê và ông Hậu tranh chấp 185m² đất giáp
ranh, hiện do ông Hậu đang sử dụng. Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m²
đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng
lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m²) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh
toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.

Quyết định cuối cùng Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 313/DSPT ngày 21-10-2003 và
sơ thẩm số 9/STDS ngày 21-7-2003 giải quyết việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa
ông Trê, bà Thi và ông Hậu. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh CM giải quyết
xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 16-10-2007 nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ trình bày khi
cha, mẹ của ông chết để lại 320m² đất, ông sử dụng từ trước năm 1975. Năm 1987, ông đi
làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Lê Văn Hòa là bị đơn đã lấn 15,2m² đất của ông. Tại
bản án dân sự sơ thẩm số 15/2018/DSST ngày 12-3-2008, Tòa án nhân dân thị xã Trà
Vinh, tỉnh Trà Vinh quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là
buộc ông Ngô Văn Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ, tháo dỡ 1 mảng bê tông trước nhà, tháo
dỡ mái tôn phía nhà sau không chấp nhận yêu cầu trả lại diện tích đất xây nhà lấn ranh
ngang 0,3m dài 34m và phần đất phía sau nhà chiều ngang 1m dài 6,2m. Ngày 12-3-
2008, bà Nguyên kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm. Ngày 21-3-2008, ông Hòa
kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.Tại bản án dân sự phúc thẩm số
127/2008/DSPT ngày 12-3-2008, Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh quyết định bác yêu cầu
kháng cáo của bà Nguyên và ông Hòa giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số
15/2018/DSST ngày 12-3-2008, Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh. Sau khi
xét xử phúc thẩm nguyên đơn tiếp tục khiếu nại bản án phúc thẩm nêu trên. Quyết định
giám đốc thẩm quyết định hủy bản án dân sự phúc thẩm số 127/2008/DSPT ngày 12-3-
2008, Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh và bản án dân sự sơ thẩm số 15/2018/DSST ngày
12-3-2008, Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh giao hồ sơ vụ án cho Tòa án
nhân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?

Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của
ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là: “Năm 1994, Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông Diệp Vũ Trê (vợ là bà Châu Kim Thi)
với diện tích 4700m². Phần đất này gia đình ông Trê đã sử dụng từ lâu. Giáp với đất của
ông Trê là đất của gia đình ông Hậu (ông Hậu nhượng lại của anh Kiệt năm 1994). Trong
quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trê khoảng 185m² (cụ
thể diện tích đất tranh chấp là tam giác có đáy là mặt tiền sông Bà Bèo dài 12m, cạnh của
tam giác là 36m, cạnh đứng khoảng 30m).” 
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?

Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt
đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là: “Khi cha, mẹ của
ông chết để lại cho ông 320m² đất tại 95 Hoàng Hoa Thám, khóm 10, phường 6, thị xã
Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh. Ông đã sử dụng từ trước năm 1975 đến nay. Năm 1987, ông đi
làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Ngô Văn Hòa đã lấn hơn 15,2m² đất của ông; cụ thể
phía sau nhà lấn chiếm chiều ngang 1m, dài 5m; phía trước nhà lấn chiều ngang 0,3m,
chiều dài 34m nên yêu cầu gia đình ông Hòa tháo dỡ các công trình phụ và trả lại phần
đất lấn chiếm cho ông.”

Và đoạn: “Buộc ông Ngô Văn Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ (tháo dỡ sát với mí tường nhà
ông Hòa), tháo dỡ 1 mảng bê tông trước nhà (tháo dỡ sát với mí cột nhà ông Hòa), tháo
dỡ mái tôn phía nhà sau và đòn tay phía nhà sau (phần mái tôn dài 13m và 10 cây đòn tay
nhà sau theo bản vẽ xây dựng từ điểm F đến điểm J giáp ranh với đất nhà ông Trụ tháo dỡ
sát với mí tường nhà của ông Hòa)”

3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?

BLDS có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền sử
dụng của người khác. Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015: 

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh,
mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh
giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.”
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?

Ở nước ngoài việc xử lý lấn chiếm cũng khá phổ biến nhưng chưa thấy Pháp luật nước
nào lại “độ lượng” với người cố tình lấn chiếm tài sản của người khác khi có sự phản đối
của của sở hữu đích thực.
Ở Pháp, chỉ cần một lấn chiếm nhỏ đất của người khác, Tòa án tối cao Pháp cũng buộc
phải tháo dỡ công trình lấn chiếm, cho dù người lấn chiếm có ngay tình, ví dụ, ông Y khi
xây dựng đã lấn chiếm 6 cm sang đất nhà vợ chồng ông X. Sau đó, vợ chồng ông X yêu
cầu Tòa án buộc ông Y tháo dỡ phần lấn chiếm để trả lại tình trạng ban đầu. Tòa phúc
thẩm Orléans đã bác yêu cầu này với các lý do: thứ nhất, ông Y ngay tình; thứ hai, việc
lấn chiếm này không lớn; thứ ba, yêu cầu tháo dỡ là thể hiện sự lạm dụng trong việc thực
hiện quyền sở hữu. Hướng giải quyết này đã không được Tòa giám đốc thẩm đồng ý.
Theo Tòa giám đốc thẩm “không ai có thể bị ép buộc chuyển nhượng tài sản của mình trừ
khi vì lợi ích công cộng”. Từ đó, Tòa giám đốc thẩm đã hủy án phúc  thẩm. Tương tự như
vậy trong một vụ việc được giải quyết  Giám đốc thẩm năm 2002: Theo đánh giá của
chuyên gia thì ông Legrasse đã lấn sang đất nhà bà Houssin. Khi được yêu cầu buộc ông
Legrasse tháo dỡ phần lấn chiếm, Tòa phúc thẩm cho rằng người lấn chiếm không phải
tháo dỡ vì phần lấn chiếm là không đáng kể. Tuy nhiên, Tòa giám đốc thẩm đã hủy án
phúc thẩm với lý do, “không ai có thể bị ép buộc chuyển nhượng tài sản của minh” và
quyền này được bảo vệ bất kể việc lấn chiếm là lớn hay nhỏ. Giải pháp này giúp bảo vệ
quyền sở hữu một cách tuyệt đối; mọi người lấn chiếm (dù việc lấn chiếm lớn hay nhỏ,
người lấn chiếm ngay tình hay không) đều phải tháo dỡ phần lấn chiếm để trả lại tình
trạng ban đầu cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, đa phần tác giả Pháp cho rằng giải pháp như
vậy là quá cứng nhắc và nên có giải pháp mềm dẻo hơn để bảo vệ người lấn chiếm ngay
tình. Pháp đang tiến hành sửa đổi phần Tài sản của BLDS và Hội luật gia Henri Capitant
đã kiến nghị giữ nguyên tắc mà Tòa án tối cao Pháp đang làm nhưng đưa ra ngoại lệ
(Điều 539 Tiền Dự thảo) căn cứ vào mức độ lấn chiếm (mốc xác định là hơn 30cm), sự
ngay tình của người lấn chiếm.

Ở Quebec, việc xử lý lấn chiếm tài sản mềm dẻo hơn án lệ Pháp hiện nay. Phải, theo Điều
992, BLDS Quebec, “nếu việc lấn chiếm là đáng kể, gây thiệt hại nghiêm trọng hay là
được tiến hành một cách không ngay tình thì chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể
hoặc buộc người lấn chiếm nhận bất động sản của mình và thanh toán giá trị hoặc buộc
phải tháo dỡ phần xây dựng và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Như vậy, khi một người
lấn chiếm không ngay tình thì chủ sở hữu được yêu cầu họ tháo dỡ. Ở đây, sự ngay tình
của người lấn chiếm là điều kiện tiên quyết để không phải tháo dỡ. Điều đó có nghĩa là
nếu bị phản đối mà vẫn lấn chiếm thì theo pháp luật nước này người lấn chiếm phải tháo
dỡ phần lấn chiếm.

Tương tự như vậy đối với pháp luật Thụy Sỹ. Theo khoản 3, Điều 674, BLDS Thụy Sỹ,
“nếu sau khi biết việc lấn chiếm mà chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản đối trong một
thời gian hợp lý và khi người lấn chiếm ngay tình và hoàn cảnh cho phép điều này, chủ
thể của những công trình xây dựng có thể yêu cầu phần đất lấn chiếm được giao cho
mình với sự đền bù một khoản tiền hợp lý. Đây là quy định được các chuyên gia nước
ngoài đánh giá cao.
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên? 

Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng
buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng
đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là: ở phần xét thấy: “Quá trình giải quyết vụ án, Tòa
án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ,
một mảng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sở hữu của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.”

  3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao. 

-  Theo tôi, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý. Căn
cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì thửa đất số 53 của gia đình ông Trụ, bà Nguyên
liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ông Hòa. Trong quá trình sửa chữa lại nhà, ông
Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm
phía ngoài tường nhà, lấn sang phần đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên. Vậy, hướng
giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần
lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên phù hợp với
quy định tại khoản 2 Điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “Người có quyền sử dụng đất được
sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất
phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.” Mặc khác, dưới lòng
đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án sơ
thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc ông Hòa tháo dỡ là chưa đảm bảo được quyền lợi
của gia đình ông Trụ và bà Nguyên cho nên việc yêu cầu xét xử lại đối với vụ án trên của
Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý và đúng pháp luật.

3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Toà án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà
đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m 2 )? 

“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trê bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2
m 2 ) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý”. 

3.8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không? 

 - Ông Trê có biết ông Tận làm nhà cơ bản trên diện tích đất tranh chấp nhưng không có ý
kiến gì. 

3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông Tận
có phải tháo dỡ để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao? 
 - Năm 1994, ông Hậu nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh Trần Thanh
Kiệt, đồng nghĩa ông có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với mảnh đất đó. Nhưng khi sang
nhượng, cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh và chủ đất cũng chỉ chỉ ranh giới
cho ông. Theo Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất: “1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có
chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công
chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 2.
Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan
quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩmquyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên
chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định
theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến
cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”. Do cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh,
không có công chức nên thực chất ông Hậu vẫn không có quyền được sử dụng miếng đất
này và miếng đất này vẫn thuộc về ông Trê, bà Thi. Chính vì vậy nếu ông Trê, bà Thi biết
và phản đối thì ông Hậu phải tháo dỡ phần lấn chiếm của mình căn cứ theo Điều 259
BLDS 2005: Điều 256. Quyền đòi lại tài sản “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có
quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không
có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp
của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật
này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình
thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này”. 

3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án liên quan đến phần đất
ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.

 - Theo tôi, hướng giải quyết của Toà là hợp lý vì dù sao về mặt pháp lý, miếng đất đó
vẫn thuộc quyền sở hữu của ông Trê, bà Thi, ông Hậu đã xâm chiếm bất hợp pháp nên
buộc phải trả lại và thanh toán chi phí. Thế nhưng hướng giải quyết chỉ hợp lý xét về góc
độ các quy định của pháp luật vì ngoài ra, gia đình ông Trê cũng đã từng chứng kiến việc
ông Hậu xây nhà cơ bản trên mảnh đất nó nhưng lại không hề có phản hồi, cũng như có
thể ông Hậu không hiểu rõ và nghĩ rằng ông đã được chuyển nhượng phần đất đó nên ông
mới sử dụng và xâm chiếm như thế. Vì vậy để ông Hậu trả đất và bồi thường thêm chi
phí cũng có phần hơi thiệt thòi cho ông Hậu.

3.11. Theo Toà án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường, bà
Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?

 - Theo Toà án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả thì giao cho ông Hậu sử
dụng nhưng ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi. “ Toà
án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m 2 đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông
Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng đã lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m
2 ) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê
và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”

 3.12. Đã có quyết định nào cua Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên qua đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà
anh/chị biết. 

- Bản án 05/2020/DS-PT ngày 17/01/2020 về tranh chấp ranh giới đất của Toà án nhân
dân tối cao tỉnh Long An. Nguyên đơn: Bà Huỳnh Kim O. Bị đơn: Ông Dương Văn M.
Bà O có thửa đất số 561, diện tích 750 m 2 giáp ranh với thửa đất 549 của ông Dương
Văn M, có diện tích 2,110 m 2 . Trong quá trình sử dụng, ông M và vợ là bà L đã lấn
chiếm của bà một phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 13,7 m 2 thuộc một phần
thửa 561. Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông M phải trả lại
phần đất đã lấn chiếm là 13,7 m 2 . Bà đồng ý tự nguyện dỡ bỏ các trụ cột xi măng và
hàng rào bằng lưới B40 trên phần đất có diện tích 3,6 m 2 thuộc một phần thửa 549. Bản
án dân sự sơ thẩm số 53/2019/DS-ST ngày 18-10-2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần
Đước, tỉnh Long An đã xử: Buộc ông Dương Văn M và Phan Thị Kim L trả lại cho bà
Huỳnh Kim O tổng diện tích 13,7 m 2 đất. Nhưng tại phiên phúc thẩm, Toà không chấp
nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Kim O, tại phần quyết định ghi rõ: “Xác
định đường ranh giới đất giữa thửa 561 của bà Huỳnh Kim O (Cạnh phía Tây) với thửa
549 của ông Dương Văn M (Cạnh phía Đông) là 01 đường thẳng nằm giữa phần đất có vị
trí B3, B4 và A2 (hiện do ông M trực tiếp quản lý sử dụng) và phần đất có vị trí A3, B2
cùng phần còn lại của thửa 561 (hiện do bà O trực tiếp quản lý, sử dụng) có chiều dài
35,5m (14,6m + 0,4m + 5,5m+ 5,1m + 4,2m + 5,7m = 35,5m) tính từ Lối đi công cộng
1,2m kéo vào đến hết phần giáp ranh tại vị trí A2 và A3. Vị trí cụ thể được thể hiện tại
Mảnh trích đo địa chính số 01TAT-2019 ngày 02/5/2019 của Công ty TNHH đo đạc Nhà
đất Hưng Phú, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Cần Đước duyệt
ngày 03/5/2019. Các đương sự có quyền, nghĩa vụ liên hệ các Cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền về quản lý đất đai để kê khai, đăng ký, điều chỉnh lại phần ranh giới giữa 02 thửa
đất 549 và 561, tờ bản đồ số 5, ấp 1A, xã Tân Trạch, huyện Cần Đước, tỉnh Long An,
phần diện tích đất đang trực tiếp quản lý sử dụng đã được xác định trong bản án, để được
cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 98, Điều 99
Luật Đất đai năm 2013”.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?

Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23/2006/DS-GĐT
ngày 07-09-2006 là hợp lý. Tòa án đã không buộc ông Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây là vì
khi ông Hậu xây dựng ngôi nhà ông Trê không lên tiếng phản đối, cũng không báo cơ
quan chức năng có thẩm quyền; thứ hai là do cân nhắc về lợi ích kinh tế thì việc buộc ông
Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây dựng là không nên, và để bảo vệ lợi ích kinh tế của hai bên
thì Tòa án đã quyết định giao phần đất ông Hậu lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà cho
ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi,
còn phần đất ông Hậu lấn chiếm còn lại thì trao trả cho ông Trê.

Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến phần chiếm không gian 10,71 m²  và cho rằng việc
Tòa các cấp chưa xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán phần giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông
Trê và bà Thi. Đồng thời, Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến căn nhà phụ có diện tích
18,57 m²  mà Tòa án các cấp chưa xem xét để giải quyết.

3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên
đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?

Đối với phần chiếm không gian 10,71 m²  và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m²  trên đất
lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ hoặc phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.

Câu 3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?

-         Theo quyết định của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì phần lấn chiếm
10,71m² là phần đất mà ông Hậu lấn chiếm khoảng không trên phần đất thuộc quyền sở
hữu hợp pháp của ông Trê nên lẽ ra nó phải được trả lại cho ông Trê.

-         Theo em, để đảm bảo quyền sở hữu đất của ông Trê, ông Hậu phải tháo dỡ những
công trình phụ trên phần lấn chiếm không gian đất của ông Trê để trả lại nguyên hiện
trạng phần đất của ông. Tuy nhiên trong trường hợp đôi bên đã có thoả thuận thì ông Hậu
có thể thanh toán giá trị quyền sử dụng đất này cho ông Trê, như vậy vẫn có thể đảm bảo
được quyền lợi của ông Trê.

-         Còn đối với căn nhà phụ xây dựng trên đất của ông Trê cũng sẽ xử lý như trên là ông
Hậu phải tháo dỡ căn nhà phụ đó và trả lại nguyên hiện trạng phần đất cho ông Trê trừ
trường hợp có thoả thuận thì quyền sử dụng căn nhà đó sẽ thuộc về ông Trê với điều kiện
ông Trê phải hoàn trả lại số tiền xây dựng căn nhà cho ông Hậu

Những điều trên phù hợp với khoản 1 và 2 Điều 265 BLDS 2005:
 “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ
sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba
mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả
thuận khác.”

Khoản 1 và 2 Điều 267 BLDS 2005:

“1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây
dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật
về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ
sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động
sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây
dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung
quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì
phải bồi thường. 

Câu 3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian
ở Việt Nam hiện nay.   

  Việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam đã từng diễn ra rất nhiều
do chính sách quản lý của nhà nước chưa thật sự chặt chẽ dẫn đến những tình trạng: tự ý
chiếm nền móng nhà và đất của người khác, chiếm đất liền kề (tranh chấp ranh giới), lấn
chiếm không gian…Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với hành vi
lấn, chiếm đất đai sẽ bị xử phạt hành chính hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự
tùy từng mức độ, tính chất nguy hiểm của hành vi. Hiện nay, nhà nước ta đã áp dụng
nhiều quy định mới để khắc phục các vấn đề trên bằng việc sửa đổi, bổ sung thêm các
điều khoản mới trong BLDS 2015 (cụ thể ở Chương XIV) và ban hành Nghị định số
91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai 2013
(Chương II) với hy vọng sẽ giảm thiểu những vi phạm về việc lấn chiếm quyền sử dụng
đất và không gian ở nước ta trong tương lai.
Câu 3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không ? Vì sao ?

Vẫn còn phù hợp. Theo BLDS năm 2015, tại điều 167 có quy định: “Chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình
trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng
không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này
là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy
cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.” Cụ thể theo
bản án số 23, Tòa án yêu cầu ông Hậu (bị đơn) trả lại phần đất cho nguyên đơn ông Trê là
đúng. Vì phần đất này vốn thuộc về ông Trê và giấy tờ chuyển nhượng đất giữa anh Kiệt
và ông Hậu cũng không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền. Nếu phần đất trên đã
thuộc về ông Trê thì việc ông Hậu xây dựng nhà trên đó là đã có hành vi xâm phạm vậy
nên theo khoản 2 điều 164, BLDS 2015: “2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với
tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có
hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc
thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.” ông
Hậu phải chấm dứt hành vi đó và phải bồi thường thiệt hại cho ông Trê là không sai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bộ luật Dân sự 2015;

Bộ luật dân sự 2005;

Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao;

Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao;

Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao;
Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao;

Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế của Đại học Luật
TP. HCM, Nxb. Hồng Đức 2018, Chương IV;

Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật
Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010.