MÔN HỌC: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ,

TÀI SẢN VÀ THỪA KẾ - THẢO LUẬN NHÓM

Buổi thảo luận thứ tư: Bảo vệ quyền sở hữu

Lớp: 128-QT46B1
Nhóm: 1

STT Họ và tên MSSV

1 Nguyễn Thị Ánh Nguyệt – Nhóm trưởng 2153801015177

2 Đoàn Thị Ngân 2153801015156

3 Lê Thành Nhân 2153801015179

4 Nguyễn Thiện Nhân 2153801015180

5 Nguyễn Hoàng Yến Nhi 2153801015188

6 Nguyễn Thị Thảo Nhi 2153801015191

7 Lê Hoàng Phúc 2153801015202

8 Trần Thị Mỹ Tâm 2153801015220

9 Cao Hà Nhật Tiên 2153801015221

10 Nguyễn Quốc Toàn 2153801015225

I. ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA:

Tóm tắt quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.

Ông Triệu Tiến Tài có trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và
có một con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi chăn thả ở bãi đất trống và bị anh Hà Văn Thơ
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với động sản là con
trâu và con nghé cho ông Tài, ông Thơ chiếm hữu động sản không có căn cứ pháp luật,
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Trâu là động sản. Vì trâu không thuộc bất kỳ hạng mục nào của các loại bất động
sản được liệt kê ở khoản 1 Điều 107 BLDS 2015.

Điều 107 BLDS 2015 quy định:

“1. Bất động sản bảo gồm:

a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền đất đai;
c. Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng,
d. Tài sản khác được quy định theo pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải bất động sản.”

Câu 2: Trâu có phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Trâu không phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu. Theo khoản 2 Điều 106 BLDS
2015 quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng
ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.”
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?

Trả lời câu hỏi:

Đoạn của Quyết định cho thấy con trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh bảo (BL 22) và kết quả giám định con
trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16/8/2004, biên bản xác minh của cơ quan
chuyên môn về vật nuôi ngày 17/8/3005, biên bản diễn giải biên kết quả giám định trâu
ngày 20/8/2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9
tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở
hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không
có căn cứ pháp luật.”

Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh như
hoàn cảnh có tranh chấp?

Trả lời câu hỏi:

Theo khoản 1 Điều 179 BLDS 2015: “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối
tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.” Trong tình
huống này, người đang chiếm hữu trâu là ông Thơ.

Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không?
Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Việc chiếm hữu của ông Dòn không có căn cứ pháp luật. Vì ngay từ đầu việc chiếm
hữu của ông Thơ đã không có căn cứ pháp luật. Trong quyết định không có tài liệu chứng
minh và dựa trên kết quả của cơ quan chuyên môn đủ xác định con trâu và con nghé thuộc
quyền sở hữu của ông Triệu Tiến Tài. Căn cứ vào khoản 2 Điều 165 BLDS 2015 về chiếm
hữu tài sản có căn cứ pháp luật. Tuy ông Dòn được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch
dân sự với ông Thơ nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật, nên việc chiếm hữu con trâu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp luật.

Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.

Trả lời câu hỏi:

Theo khoản 2 Điều 165 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với
quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.” Điều 180 BLDS
2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng
mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.” Vậy chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình là khi người chiếm hữu không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu
của mình là không có căn cứ pháp luật.

Câu 7: Người như trong hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình hay
không? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì căn cứ vào
Điều 180 BLDS 2015: "Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có
căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu". Trường hợp của ông
Dòn thì ông mua lại trâu do ông Thi bán, ông hoàn toàn không biết về việc con trâu là của
ông Tài, ông có căn cứ tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.

Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?

Trả lời câu hỏi:

 Hợp đồng có đền bù:
Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Đa
số các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù trong hợp đồng
được các bên áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích vật chất.
 + Ví dụ: Hợp đồng mua bán tài sản Điều 430 BLDS 2015, hợp đồng cho thuê tài
sản Điều 483 BLDS 2015,….

 Hợp đồng không có đền bù:

Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được
từ bên kia một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng không
có đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân, tương
ái giữa các chủ thể. Trong quá trình giao kết hợp đồng này, dù đã hứa hẹn, thống
nhất ý chí nhưng việc chấp nhận đề nghị không mang tính chất ràng buộc đối với
bên được đề nghị. Do đó, đối với hợp đồng tặng cho tài sản, pháp luật quy định có
hiệu lực khi các bên đã thực tế trao cho nhau đối tượng tặng cho hoặc đã hoàn thành
thủ tục chuyển quyền sở hữu.
+ Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản Điều 457 BLDS 2015,…

Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù?
Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù. Vì ông Thơ bán trâu
mẹ cho ông Thi, sau đó ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi. Như vậy, có thể thấy
đây là giao dịch mà ở đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích tương
ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.

Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài không?

Trả lời câu hỏi:

Con trâu đang tranh chấp đang bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.

Bởi vì không có căn cứ để xác định rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu đối với con
trâu mẹ và nghé vì khi đẻ được con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem và khi ông Hà
Văn Thơ dắt một con trâu mẹ và một con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông
nhận ra là trâu và nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ nói là con trâu đó
ông đã mua vào tháng 6/2002. Sau đó ông Thơ đã dắt trâu về nhà mổ thịt nghé và bán trâu
mẹ cho ông Thi. Cuối cùng ông Thi đã đổi cho ông Dòn con trâu mẹ để lấy con trâu cái
sổi. Điều này chứng tỏ ràng ông Tài không hề muốn sự việc đó xảy ra. Vậy nên, con trâu
có tranh chấp là bị lấp cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chỉ của Tài.

Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trả lời câu hỏi:

Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được phép đòi con trâu
từ ông Dòn. Căn cứ vào đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé
là của ông Tài là đúng, nhưng chỉ buộc ông Thơ phải trả cho ông Tài giá trị con nghé mà
ông Thơ mổ thịt là 900.000 đồng và bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ trả lại con trâu
mẹ vì cho rằng ông Dòn là người đang chiếm hữu con trâu nên ông Tài phải khởi kiện ông
Dòn là sai”

Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.

Trả lời câu hỏi:

Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao giải quyết hợp lý đúng quy định pháp luật.
Đảm bảo quyền lợi cho ông Tài theo Điều 166 BLDS 2015 Quyền đòi lại tài sản thì chủ sở
hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản,
người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu
hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp được quy
định tại Điều 236. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu
ngay tình thì áp dụng theo Điều 167 BLDS 2015. Để đảm bảo được quyền lợi của ông Dòn
- người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình. Nhưng xét trong trường
hợp này, người thứ ba (Ông Dòn) có nhu cầu sử dụng tài sản, cho nên họ đã mua hoặc đổi
tài sản (đổi con trâu đực bằng con trâu cái sồi) để có tài sản phục vụ nhu cầu tiêu dùng hoặc
nhu cầu kinh doanh. Khi tham gia giao dịch họ không biết tài sản sản đó là của người thứ
ba, cho nên hành vi của họ là ngay tình. Vì thế pháp luật cần phải bảo vệ lợi ích của người
ngay tình, cho phép người thứ ba xác lập quyền sở hữu với tài sản đó. Mặt khác pháp luật
cũng bảo vệ quyền của chủ sở hữu (ông Tài), cho phép chủ sở hữu yêu cầu người chiếm
hữu hợp pháp (ông Thi) bồi thường giá trị tài sản.

Câu 13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?

Trả lời câu hỏi:

Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
để bảo vệ ông Tài. Tòa án cho rằng trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài và cho rằng
con trâu cái đang do ông Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi giá trị con trâu từ ông
Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại con nghé.

Theo khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 về Quyền đòi lại tài sản:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người
chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình, trâu là động sản không đăng ký quyền sở hữu
nên sẽ áp dụng Điều 167 BLDS 2015 về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền
sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình;

“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trông Trê hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua
hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp
đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó
bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Theo xét xử của Tòa án thì ông Tài là chủ sở hữu hợp pháp, có quyền chiếm hữu đối với
con trâu. Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Hợp đồng giữa ông Dòn và ông Thi là
hợp đồng trao đổi tài sản có đền bù. Theo điều 167 thì chủ sở hữu là ông Tài có quyền đòi
lại trâu từ ông Dòn.

Câu 14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trả lời câu hỏi:

Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.

Đoạn trong Quyết định cho câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án
cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh
chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn
cứ pháp luật.”

Câu 15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.

Trả lời câu hỏi:

Theo suy nghĩ cá nhân hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý,
đảm bảo được lợi ích của ông Tài. Tòa án quyết định công nhận quyền sở hữu hợp pháp
đối với động sản là con trâu và con nghé cho ông Tài căn cứ vào các tư liệu và tiến hành
điều tra, ông Thơ chiếm hữu động sản không có căn cứ pháp luật, giao hồ sơ vụ án cho Tòa
án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

II. ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA:

 Tóm tắt bản án số 07/2018/DS-GĐT.V/v tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử
dụng đất

Nguyên đơn là bà Trần Thị X (chết ngày 05/01/2008) khởi kiện bà Nguyễn Thị N,
đơn khởi kiện ngày 16/06/2005 nội dung xét xử liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất. Đất tranh chấp có diện tích 1.518,86 m2 (đo thực tế 1.466,1 m2)
thuộc quyền sử dụng của bà X. Nguồn gốc nhà đất tranh chấp là của cụ Lê Thị Như M mua
của giáo xứ LT trước năm 1975. Sau đó cụ M xuất cảnh nên lập giấy ủy quyền cho con gái
là bà Nguyễn Thị Thanh T và bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Năm
1989, bà T cũng xuất cảnh sang Pháp phải cam kết không có tài sản nên lập hợp đồng
chuyển nhượng cho bà X, trên thực thế không có việc chuyển nhượng. Ngày 06/6/1989, bà
X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nêu trên. Bà T chấp nhận cho lại bà X và
các thừa kế của bà X toàn bộ tài sản tranh chấp nêu trên.

Do sự giới thiệu của chồng bà X, bà N có chuyển về ở tại khu đất tranh chấp. Trong
quá trình ở, bà N có sửa sang, cải tạo, giữ gìn đất và nộp thuế cho Nhà nước. Ngày
24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất diện tích 1.240,8 m2. Sau đó
bà N chuyển nhượng cho vợ chồng ông M bà Q, tặng cho chị L toàn bộ diện tích đất là
1.240,8 m2. Sau đó ông M xây dựng nhà 4 tầng trên đất, còn chị L chuyển nhượng một
quần đất cho ông Đ và bà T. Cả 4 người là ông M, chị L, ông Đ và bà T đều được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tòa án Nhân dân tối cao quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc
thẩm số 73/2017/KN-DS ngày 25/9/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Quyết
định hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 91/2016/DS-PT ngày 06 và 09/5/2016 của
Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số
07/2015/DS-TS ngày 24/9/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh B. Đồng thời giao nộp hồ sơ vụ
án cho Tòa án nhân dân tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp
luật.
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?

Trả lời câu hỏi:

Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao có đoạn: “Ngày 09/6/1989, bà X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà nêu trên. Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bà X thì bà T giữ toàn bộ giấy
tờ. Nay bà X và bà T không tranh chấp, bà T đồng ý cho lại bà X và các thừa kế của bà X
toàn bộ tái sản tranh chấp nêu trên. Như vậy, căn cứ vào nội dung trình bày của bà T và
các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà
X.” đã cho thấy rõ quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X.

Đồng thời, đoạn: “[5] Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-
PT…Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao
dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch
của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.” cho thấy bà N chuyển giao quyền sử
dụng đất tranh chấp thuộc bà X cho người thứ ba ngay tình.

Câu 2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất động
sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình?

Trả lời câu hỏi:

Theo quy định của cả 2 BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 thì đều có quy định
bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản.

Điều 164 BLDS 2015 quy định về biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối
với tài sản:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất
kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với
quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản,
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Điều 166 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản:
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người
chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền
khác đối với tài sản đó."

Và các Điều 169, Điều 255, Điều 256 BLDS 2005 cũng quy định về việc bảo vệ
quyền cũng như các biện pháp để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản.
Căn cứ vào các điều luật trên, chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ quyền lợi bằng
nhiều hình thức khác nhau như đòi lại tài sản, quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi trong
việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải bồi thường thiệt hại và hoàn trả chi phí
tài sản bị chiếm hữu bởi người thứ ba.

Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm
của bà N như thế nào đối với bà X?

Trả lời câu hỏi:

Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị sử dụng diện tích 914m2 đất cho bà X, đồng thời
Tòa án công nhận quyền sử dụng đất của ông M nhưng buộc bà N bồi thường giá trị bất
động sản tương đương 1.254.400.000 đồng cho bà X mới phù hợp. Căn cứ khoản 2 Điều
164 BLDS 2015: “2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền
phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Bà N đã xâm phạm quyền sở
hữu đất của bà X nên phải bồi thường theo trách nhiệm dân sự.

Câu 4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?

Trả lời câu hỏi:

Như đã nói tại Điều 168 BLDS 2015 về quyền đòi lại bất động sản từ người chiếm
hữu ngay tình. Tuy nhiên bà X có quyền đòi lại tài sản đối với bà N (người chiếm hữu ngay
tình trước đó còn ông M sau khi được chuyển nhượng từ bà N và đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vào ngày 01/10/2010 (là người thứ ba ngay tình)) nên được pháp
luật bảo vệ.

Hướng của Tòa án nhân dân tối cao đã được quy định trong bộ luật dân sự 2015
như sau:

Căn cứ khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình
khi giao dịch dân sự vô hiệu quy định: ‘’Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài
sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng
một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng
ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.’’

Căn cứ vào khoản 3 Điều 133 BLDS 2015: ‘’Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài
sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo
quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến
việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi
thường thiệt hại.’’
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên)
có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Theo nhóm chúng em, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là thuyết
phục. Bởi lẽ: Ông M đã được bà N chuyển nhượng vào ngày 19/8/2010 đến ngày
01/10/2010 ông M được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4
tầng trên đất. Việc chuyển nhượng trên đã hoàn thành trước khi có Quyết định kháng
nghị GĐT số 410/2012/KN-DS Ngày 24/09/2012 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao
và Quyết định GĐT số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013. Tức giao dịch chuyển nhượng
của ông M là giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.

III. LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ:

 Lưu ý: Sửa tên nhân vật trong câu hỏi 1, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17
theo tên nhân vật trong Quyết định số: 23/2006/DS-GĐT ngày 07/9/2006 về vụ án
“Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Ông Trường, bà Thoa, ông Tận thành ông Trê, bà Thi, ông Hậu.

Tóm tắt Quyết định số: 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 về vụ án “Tranh chấp
ranh đất” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao

Nguyên đơn là ông Trụ ủy quyền cho bà Nguyên và bà Nguyên yêu cầu gia đình
bị đơn là ông Hòa tháo dỡ các công trình phụ, trả lại phần đất lấn chiếm cho nguyên đơn.
Phần đất của ông Trụ và ông Hòa liền kề nhau. Ông Hòa được cấp giấy phép xây dựng nhà
hai tầng và cho rằng ông chỉ xây cao thêm 4 tấc, không lấn đất của ông Trụ nhưng thực tế
ông có làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông và chôn dưới một ống thoát nước nằm ngoài
phía tường nhà.

Quyết định tại bản án sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn buộc ông Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông nhưng không yêu cầu
ông dỡ ống thoát nước. Nguyên đơn và bị đơn kháng cáo nhưng Tòa phúc thẩm bác bỏ,
giữ nguyên Bản án sơ thẩm. Nguyên đơn khiếu nại. Tại Giám đốc thẩm, quyết định hủy
Bản án sơ thẩm và phúc thầm vì chưa giải quyết triệt để vụ án, không đảm bảo được quyền
lợi của ông Trụ.

Tóm tắt Quyết định số: 23/2006/DS-GĐT ngày 07/9/2006 về vụ án “Tranh chấp
quyền sử dụng đất” của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Ông Diệp Vũ Trê (nguyên đơn) và ông Nguyễn Văn Hậu (bị đơn) tranh chấp
185m2 đất giáp ranh, hiện ông Hậu đang sử dụng. ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do
ông nhận chuyển nhượng từ anh Trần Thanh Kiệt, tuy nhiên theo giấy biên nhận ngày
29/3/1994 giữa ông Hậu và anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể,
cũng không các xác nhận của các chủ đất liền kề về phần diện tích đất này. Trong khi đó,
gia đình ông Trê đã sử dụng đất tranh chấp này từ trước khi có sự việc chuyển nhượng giữa
ông Hậu và anh Kiệt, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Cái Nước,
theo đó thửa đất này có mốc giới hạn rõ ràng.

Toà án có căn cứ xác định ông Hậu đang lấn đất của ông Trê quyết định bản án
phúc thẩm, buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất chi gia đình ông Trê. Tuy nhiên, ông Hậu còn những phần đất tranh chấp khác
chưa được Toà án buộc ông Hậu tháo dỡ và thanh toán. Vì các lẽ đó quyết định huỷ Bản
án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, giải quyết xét xử lại theo đúng quy định pháp luật.

Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền
sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?

Trả lời câu hỏi:

 Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi:

“Toà án cấp phúc thẩm buộc oông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trống cho oông Trê và bà Thi, còn phần đất oông Hậu cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao oông Hậu sử dụng nhưng
 phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho oông Trê và bà Thi là hợp tình,
hợp lý.

Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của oông Hậu còn
có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của oông Trê
và bà Thi có diện tích 10,71 m2 chưa được Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp
phúc thẩm xem xét buộc oông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho oông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của oông Trê và bà Thi.

Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của
oông Trê, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Toà án các cấp giao
cho oông Hậu sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của
oông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Toà án các cấp buộc oông Hậu trả
lại cho oông Trê, bà Thi nhưng Toà án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết,
gây khó khăn cho việc thi hành án.

 Cụ thể, phần lấn bao gồm: 52,2 m2 đất lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà; 132,8 m2
đất lấn chiếm là đất trống; 10,71 m2 hai máng xối đúc bê tông trên không; 18,57 m2
đất xây dựng nhà phụ. Như vậy, tổng cộng phần đất ông Hậu lấn chiếm là 214,28
m2.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?

Trả lời câu hỏi:

Đoạn cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất)
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:

“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 văng cửa sổ, một máng bê tông
và chôn xuống dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải
quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa
 làm 4 văng ô cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ là có căn cứ.

Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa
phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo thực hiện quyền lợi của gia đình ông Trụ.”

Câu 3: Bộ luật Dân sự năm có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?

Trả lời câu hỏi:

 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác, cụ thể:

 Theo Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định;
nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần
vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015:

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây,
xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc
giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung
của các chủ thể đó.
 Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và
được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở
hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do
chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu
cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường
của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi
thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Ngoài ra còn có một số quy định liên quan ở Điều 177, 178 Bộ luật Dân sự năm
2015.

Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?

Trả lời câu hỏi:

 Ở nước ngoài, cụ thể là pháp luật của Pháp với Bộ Luật dân sự của Napoleon quy
định như sau:

Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn
đất láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định hiện hành hoặc
những thông lệ được thừa nhận. Nếu không có những quy định, những thông lệ thì
cây mọc cao trên 2m phải được trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động
sản là 2m, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
 Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ
các cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên
rụng xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc
cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt bỏ những rễ và
cành cây nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền được cắt rễ cây
và cành nhỏ hoặc quyền được yêu cầu hàng xóm cắt các rễ cây, cành cây của các
cây to, cây nhỡ, cây nhỏ không bị thời hiệu tiêu diệt”.

Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa
vào bức tường chung dù bất cứ cách nào, kể cả lắp kính mờ trừ trường hợp được
chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.

Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp mái nhà sao cho nước mưa chảy
vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất
của bên hàng xóm”.

 Bên cạnh đó, theo Điều 992 Bộ luật Dân sự Quebec, nếu việc lấn chiếm là đáng kể,
gây thiệt hại nghiệm trọng hay là được tiến hành một cách không ngay tình thì chủ
sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể hoặc buộc người lấn chiếm nhận bất động
sản của mình và thanh toán giá trị hoặc buộc phải tháo dỡ phần xây dựng và khôi
phục lại tình trạng ban đầu.

 Theo đó, có thể thấy, chủ sở hữu có thể thực hiện các quyền khác nhau với việc lấn
chiếm và bảo vệ các quyền hợp pháp của mình.

Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian,
mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?

Trả lời câu hỏi:

Trong Quyết định số 617, đoạn cho thấy Tòa án nhân dân tối cao theo hướng buộc
gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của
gia đình ông Trụ, bà Nguyên là:
 “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 văng cửa sổ, một máng bê tông
và chôn xuống dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải
quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm
4 văng ô cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ là có căn cứ.

Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa
phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo thực hiện quyền lợi của gia đình ông Trụ.”

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao?

Trả lời câu hỏi:

Quyết định nêu trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn có cơ sở.
Ông Hòa lấn chiếm không được sự đồng ý của các chủ sở hữu tài sản liền kề là ông Trụ và
bà Nguyên, không thực hiện đúng quy định của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên
tòa tuyên buộc ông Hòa phải phá dỡ theo quy định của pháp luật hiện hành (Điều 166, 176
Bộ luật dân sự 2015). Mặt khác, vẫn còn đường ống nước được gia đình ông Hòa chôn
xuống đất cạnh tường nhà ông Hòa nhưng tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm không buộc ông
Hòa phải dỡ bỏ nên không đảm bảo quyền lợi của gia đình ông Trụ và bà Nguyên nên việc
Tòa án nhân dân tối cao yêu cầu xét xử lại vụ án nêu trên là hoàn toàn hợp lý, đúng pháp
luật.

Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?

Trả lời câu hỏi:

Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2): “Ông Nguyễn Văn Tận được sử dụng 52.2m2
đất căn nhà ông đã xây cất. ông Hậu, ông Trê và bà Thi có trách nhiệm liên hệ với Ủy ban
nhân dân cấp cao có thẩm quyền để chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này”.
Câu 8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?

Trả lời câu hỏi:

Ông Trê, bà Thi biết và không phản đối việc ông Hậu xây nhà trên diện tích 185m 2

đang tranh chấp. Theo đơn kháng cáo của ông Hậu, ông cho rằng phần đất tranh chấp là do
ông mua từ anh Kiệt, nhưng ông Trê và bà Thi không có ý kiến gì nên vẫn xây nhà trên đất
ông đã chuyển nhượng.

Câu 9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Nếu ông Trê và bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi. Theo Điều 173 BLDS năm 2015 quy
định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ thể phải tôn trọng,
bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng quyền để gây mất trật tự, an toàn
xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp
pháp của người khác.” Tức là sự việc có xâm phạm đến lợi ích của ông Trê, bà Thi và có
sự phản đối của ông Trê bà Thi thì ông Hậu buộc phải tháo dỡ để đảm bảo không vi phạm
quyền, lợi ích hợp pháp của ông Trê bà Thi.

Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.

Trả lời câu hỏi:

Hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý vì đảm bảo được quyền lợi của các bên
đương sự . Khi đảm bảo nhà của ông Hậu vẫn được giữ lại cấu trúc công trình của mình và
phía bên ông Trê vẫn được bồi thường số tiền phù hợp vs lượng đất bị ông Hậu lấn chiếm.
Cả hai phía đều không bị xâm hại đến quyền lợi, ích của mình.

Câu 11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê,
bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
Trả lời câu hỏi:

Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà Thi
nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi. Đoạn: “Tòa án cấp
phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất của ông Trê và bà
Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây nhà (52,2 m2) thì giao cho ông
Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất (7.83 chỉ vàng 24K) cho ông
Trê và bà Thi. Giữ nguyên phần đất có căn nhà cho ông Hậu sử dụng”.

Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định
mà anh/chị biết.

Trả lời câu hỏi:

Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21/02/2006 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao theo hướng giải quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn
chiếm và xây dựng nhà, trong phần Xét thấy:

“Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 20/12/1973 giữa ông Vui và bà Anh thì
căn nhà bà Anh có chuyền rộng mặt tiền là 7,4 m và căn cứ vào giấy phép xây dựng số
52/GP.SXD ngày 08/02/1996 của Sở xây dựng tỉnh Đắk Lắk thì gia đình bà Anh được xây
nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đặc của TAND tỉnh Đắk Lắk
thì thực tế bà Anh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63 m, sai với giấy phép xây dựng,
vượt quá diện tích đất mà gia định bà Anh được quyền sử dụng là 23 cm. Thực tế, bà Anh
đã xây kiền móng nằm đè lên 20cm móng của nhà ông Dũng. Bà Anh cho rằng khi xây
dựng đã thỏa thuận miệng với ông Dũng để bà Anh được xây sát tường nhà ông Dũng
nhưng ông Dũng cũng không thừa nhận và bà Anh cũng không có chứng cứ để chứng minh
vấn đề này. Về nguyên tắc, bà Anh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Dũng
thì bà Anh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Dũng. Tuy nhiên, khi gia đình bà
Anh xây dựng sát tường nhà ông Dũng, làm kiềng trên móng nhà ông Dũng, ông Dũng
không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Anh khởi công xây dựng (tháng 2/1996) đến
khi hoàn thành (tháng 6/1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà
Anh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Anh. Xét
diễn biến thực tế như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng
VKSND Tối cao tại kháng nghị là TA cấp phúc thẩm không buộc bà Anh phải tháo dỡ phần
tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Dũng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp
tình, hợp lý.

Do việc bà Anh xây sát tường nhà ông Dũng, gây thiệt hại cho ông Dũng về phần
không gian trên đất ông Dũng không sử dụng được có chiều rộng 20cm tính theo móng
nhà ông Dũng nên bà Anh phải bồi thường cho ông Dũng phần thiệt hại này. Phần thiệt
hại này cũng phải được xác định căn cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tại thị trường địa
phương. Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào khung giá đất tại quyết định số 2920/QĐ-UB
ngày 10/12/1998 của UBND tỉnh Đắk Lắk với giá 1.720.000 đồng/m2 trong khi không có
chứng cứ chứng minh khung giá của UBND tỉnh phù hợp với giá trị trường là chưa đảm
bảo đúng quyền lợi của ông Dũng theo quy định của pháp luật. Do đó, cần phải giải quyết
phúc thẩm lại phần này.”

Hội đồng thẩm phán đã giải quyết theo hướng yêu cầu bồi thường chứ không tháo
dỡ tránh gây thiệt hại lớn cho gia đình bà Anh.

Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?

Trả lời câu hỏi:

Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình
luận ở đây là phù hợp. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa giải quyết phần
diện tích 10,71 m2 mà ông Hậu xây hai máng xối và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 lấn
chiếm đất của ông Trê, bà Thi, điều này làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông
Trê, bà Thi.

Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,75 m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo gỡ không?
Trả lời câu hỏi:

Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,75 m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo gỡ.

Điều đó thể hiện qua đoạn: “…căn nhà ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông
chiếm khoảng không trên phần đất ông Trê và bà Thi có diện tích 17,71 m2 chưa được Tòa
án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ” và đoạn
“…, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích
đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp
cũng chưa xem xét giải quyết…”

Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?

Trả lời câu hỏi:

Theo nhóm, cần xử lý phần lấn chiếm không gian và căn nhà phụ như sau:

Thứ nhất, đối với việc căn nhà ông Hậu có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71 m2 thì xem xét buộc ông Hậu
phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.

Thứ hai, đối với căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Hậu xây dựng trên diện
tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi thì xem xét ở cả hai
phương diện. Nếu ông Hậu muốn tiếp tục sử dụng căn nhà trên diện tích đất phải trả cho
ông Trê, bà Thi này thì ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất đó cho ông Trê,
bà Thi. Nếu ông Trê, bà Thi muốn lấy lại đất để khai thác, sử dụng thì ông Trê, bà Thi phải
thanh toán giá trị căn nhà của ông Hậu đã xây trên mảnh đất đó cho ông Hậu, căn cứ theo
Điều 583 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản,
người bị thiệt hại được hoàn trả tài sản thì phải thanh toán chi phí cần thiết mà người
chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình đã bỏ ra để bảo quản, làm tăng giá trị của tài sản.”
 Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì nên tôn trọng sự thỏa thuận của hai
bên đặt ra.

Câu 16: Suy nghĩ của anh /chị về xử lý việc lấn chiếm quyền xử lý đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay.
Trả lời câu hỏi:

Chính sách quản lý về đất và không gian ở nước ta còn nhiều thiếu sót, chưa chặt
chẽ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất và không gian xảy ra rất nhiều. Và việc xử lý vấn đề
này còn nhiều khó khăn và bất cập vì các quy định về xử lý vẫn còn thiếu sót, chưa cụ thể
dẫn đến có những Quyết định sẽ hợp lý, nhưng cũng có những Quyết định chưa được thỏa
đáng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.

Về nguyên tắc, cần phải tháo dỡ công trình để trả lại cho chủ sở hữu bị lấn chiếm
toàn quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế, việc tháo dỡ đối với công
trình vi phạm sẽ góp phần hạn chế lãng phí đồng thời bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp
pháp giữa các bên. Trong một số trường hợp ta không nên buộc tháo dỡ lấn chiếm mà buộc
người lấn chiếm phải đền bù. Nếu chúng ta quy định theo hướng bảo vệ tuyệt đối quyền
của người có tài sản bị lấn chiếm như hiện nay thì ta chưa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của bên có hành vi lấn chiếm. Như trông Trê hợp mà việc cho phép tồn tại công trình không
ảnh hưởng nghiêm trọng lợi ích của người có bất động sản liền kề bị xâm phạm thì ta nên
có sự cân bằng:

Tất cả những người lấn chiếm không ngay tình cần phải tháo dỡ phần đất lấn
chiếm theo yêu cầu của chủ sở hữu đích thực để sự nghiêm minh của pháp luật được đảm
bảo. Do vậy, khi người liền kề lấn chiếm quyền sử dụng đất (và không gian) của người
khác mà chủ sở hữu đích thực đã phản đối thì cần phải tháo dỡ những công trình đã được
xây dựng trên phần đất lấn chiếm; việc tháo dỡ là bắt buộc cho dù thiệt hại từ việc tháo
dỡ là bao nhiêu đối với người lấn chiếm. Tuy nhiên, nếu người lấn chiếm ngay tình và việc
lấn chiếm là không đáng kể thì chúng ta nên theo hướng là cho phép đền bù để không phải
tháo dỡ phần đã lấn chiếm. Dưới góc độ đạo đức, quyết định này cũng sẽ giúp cho các bên
tranh chấp giữ được quan hệ láng giềng.
Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
Bộ luật Dân sự năm năm 2015 hay không? Vì sao?

Trả lời câu hỏi:

Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với Bộ
luật Dân sự năm năm 2015 vì các quy định về vấn đề lấn chiếm tài sản liền kề của Bộ luật
Dân sự năm 2015 không có thay đổi so với Bộ luật Dân sự năm 2005. Bộ luật Dân sự năm
2015 có quy định về bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 163); quyền
yêu cầu chấm dứt các hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản (Điều 169) và quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 170).