TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HCM
KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT
----

BÀI THẢO LUẬN NHÓM LẦN 4

MÔN NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DÂN SỰ, TÀI SẢN
VÀ THỪA KẾ
LỚP AUF45

Thành viên nhóm 1:

Năm học 2020-2021

Phần 1: Đòi động sản từ người khác:
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản.
- Vì Theo Điều 174 BLDS năm 2005 và Điều 107 BLDS năm 2015 về “Bất động sản
và động sản” có quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
=> Như vậy, dựa vào Khoản 1, của Điều 107, BLDS năm 2015 nêu trên thì trâu
không thuộc bất động sản.
=> Do đó, theo Khoản 2 của Điều này thì trâu là động sản.

Câu 2: Trâu có là tài sản phải là tài sản đăng kí quyền sở hữu hay không? Vì sao?
- Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Vì theo Khoản 2, Điều 106, BLDS năm 2015 có quy định:
“2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ
trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.”
=> Như vậy, vì trâu là động sản nên quyền sở hữu đối với trâu không phải đăng ký.

Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?
- Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định
con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh
của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết
quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định
con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.”

Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
có tranh chấp trên?
- Vì theo Điều 179, BLDS năm 2015 về “Khái niệm chiếm hữu” quy định:
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không
phải là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập
quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 và
236 của Bộ luật này.”
- Trong hoàn cảnh có tranh chấp trên thì BLDS năm 2005 đang có hiệu lực và quy
định chiếm hữu tài sản là quyền nắm giữ, quản lý tài sản (điều 182).
=> Tại thời điểm tranh chấp, ông Chiên (Dòn) đang chiếm hữu con trâu.

Câu 5: Việc chiếm hữu trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không?
Vì sao?
- Vì theo Điều 183, BLDS năm 2005 về “Chiếm hữu có căn cứ pháp luật”
 “Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau
đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều
kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp
với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.”
=> Như vậy, việc chiếm hữu của ông Dòn có căn cứ pháp luật. Bởi ông Dòn được
chuyển giao quyền sở hữu con trâu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định
của pháp luật- giao dịch mua bán.

Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời?
- Căn cứ theo điều 189 của BLDS năm 2005 thì: “Người chiếm hữu tài sản không có
căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể
biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”
- Theo Điều 180, BLDS năm 2015 quy định về “Chiếm hữu ngay tình”:
“Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng
mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”

Câu 7: Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
- Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
- Vì việc chiếm hữu của ông Dòn phù hợp với quy định của pháp luật, cụ thể là tại
Khoản 3 Điều 183 BLDS năm 2005 quy định về “Chiếm hữu có căn cứ pháp luật”:
“3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp
với quy định của pháp luật;”
- Cụ thể là trong bản án, ông Thi đã đổi con trâu mẹ cho ông Dòn nên ông Dòn có căn
cứ để tin rằng mình có quyền đối với con trâu đang chiếm hữu.
=> Do đó ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm
hữu. Như vậy, ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình (theo Điều 180, BLDS năm
2015).

Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không đền bù theo quy định về đòi tài
sản trong BLDS?
- Theo Điều 257, BLDS năm 2005 quy định về “Quyền đòi lại động sản không phải
đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản
này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
=> Thì theo đó:
+ Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên
kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên bên kia một lợi ích tương ứng. Lợi ích tương ứng
ở đây không đồng nghĩa với lợi ích ngang bằng vì các lợi ích các bên dành cho nhau
không phải lúc nào cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Trong trường hợp hợp
đồng là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó
bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Ví dụ: hợp đồng thuê biểu diễn ca nhạc - trong đó một bên sẽ nhận được một lợi ích
vật chất là tiền thù lao biểu diễn, catxê… và một bên sẽ đạt được lợi ích về mặt tinh
thần – đáp ứng nhu cầu giải trí, thưởng thức âm nhạc.
+ Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng trong đó một bên nhận được một
lợi ích nhưng không phải giao lại cho bên kia một lợi ích nào. Trong trường hợp là
hợp đồng không có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng
ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình có được tài sản thông qua giao dịch
với người không có quyền định đoạt tài sản.
Ví dụ: hợp đồng tặng cho tài sản.

Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đề
bù? Vì sao?
- Ông Dòn có được trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Vì xét trong bản án, con trâu mà ông Dòn có được là do giao dịch với ông Thi, cụ
thể là ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi. Từ đó ta có thể thấy, đây là giao
dịch mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ
bên bên kia một lợi ích tương ứng.
=> Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.

Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài không?
- Theo bản án thì ông Tài chưa từ bỏ quyền sở hữu tài sản (ông vẫn đi lên xem
trâu), chưa thực hiện quyền định đoạt (chưa bán, tặng, cho).
- Khi ông Thơ dắt con trâu về và đi ngang qua nhà ông Tài, ông Tài cũng nhận
ra đây là con trâu, nghé của mình và có nói với ông Thơ. Nhưng ông Thơ lại nói
trâu đó là ông mua vừa bị mất kiếm về được.
- Ông Thơ dắt trâu, nghé về nhà và mổ thịt bán cho ông Thi, sau đó đổi cho ông
Dòn.
- Toà án cũng đã xác minh và khẳng định ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng
tài sản không có căn cứ pháp luật.
=> Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài.

Câu 11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
“Toà án phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng
nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài
phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con
nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là
không đúng pháp luật.”

Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao?
- Tòa án đã xác định được cả hai con trâu, nghé thuộc quyền sở hữu của ông
Tài, ông Thơ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và buộc ông Thơ
trả lại cho ông Tài là đúng quy định của pháp luật.
=> Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp tình hợp lý
và đúng theo quy định của pháp luật, đảm bảo được quyền lợi của chủ sở hữu là ông
Tài và người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn trong vụ tranh chấp trâu nêu trên.
Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
- Theo Điều 256 BLDS năm 2005 quy định về “Quyền đòi lại tài sản”:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người
sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản
thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó,
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài
sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và
Điều 258 của Bộ luật này.”
- Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình và trâu là động sản không đăng ký quyền
sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 257 BLDS năm 2005 quy định về “Quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình”:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản
này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
=> Theo quyết định của Tòa án thì ông Tài là người chủ sở hữu, chiếm hữu hợp pháp
đối với con trâu. Còn ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình con trâu đó. Vì giao dịch
của ông Dòn với ông Thi để có được trâu là giao dịch có đền bù, cho nên theo Điều
257 nêu trên thì chủ sở hữu là ông Tài có quyền đòi lại động sản (con trâu) đó.

Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
- Khi ông Tài không đòi được con trâu từ ông Dòn, Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án
cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu
tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm
hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho
ông Tài là có căn cứ pháp luật.”

Câu 15: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao?
Hướng giải quyết trên của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý. Bản án
đã giải quyết việc hoàn trả lại giá con trâu cho phù hợp với giá cả và đảm bảo quyền
lợi của hai bên đương sự.

Phần II: Đòi bất động sản từ người thứ ba:

Câu 1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
-Đoạn của Quyết định cho câu trả lời là:
“ [5] Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 của
Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m2 . Sau đó, ngày
19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M1 diện tích 323,2m2 (đo thực tế 313,6m2),
ngày 01/10/2010 ông M1 đã được cấp Giấy chứng 10 nhận quyền sử dụng đất và ông
M1 đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất còn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011,
bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo
thực tế 170,9m2) đất cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T2; ông Đ, bà T1 đã
nhận đất sử dụng và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại
của chị L đo thực tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn
thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày
24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số
55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án
dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại
khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng
và tặng cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông Đ, bà T2 là các giao dịch của người
thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.”

Câu 2: Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình?
- Căn cứ vào Điều 258 BLDS năm 2005 quy định về “Quyền đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình” như sau:
“ Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ
trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán
đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
- Căn cứ vào Điều 168 BLDS năm 2015 quy định về “Quyền đòi lại động sản phải
đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình” như sau:
“ Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ
luật này.”

Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
- Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách nhiệm của
bà N đối với bà X là :
“ [6] Tòa án cấp phúc thẩm không áp dụng các điều luật nêu trên để công nhận diện
tích đất cho bà L, ông Đ, bà T2 mà buộc bà N trả cho nguyên đơn 914m2 đất trong
đó có 744m2 bà L đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ, bà T2 đứng tên là không đúng.
Trong trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích
914m2 đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận cho ông
M1 được quyền sử dụng 313,6m 2 nhưng buộc ông M1 phải trả giá trị đất
1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi của ông
M1. Lẽ ra, Tòa án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng
mới phù hợp.”

Câu 4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
- Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên được quy định tại Điều 168
BLDS năm 2015 về “Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình” như sau:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ
luật này.”
Trong trường hợp không thể trả lại bất động sản thì có thể trả giá trị tương ứng bất
động sản, điều này đã được Tòa án áp dụng.

Câu 5: Theo anh/chị hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?
- Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là thuyết phục, hợp tình, hợp lí.
- Vì bà X là người có quyền sử dụng nhà đất hợp pháp, bà N là người có công sức
quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử
dụng đất đối với Nhà nước. Song, bà N là người chiếm hữu không ngay tình Tòa án
buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng.
=> Đảm bảo quyền và lợi ích của các đương sự
.
Phần III: Lấn chiếm tài sản liền kề:
Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng
của ông Trường, bà Thoa:
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống do ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình hợp lý”.
“Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn có hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trường và bà Thoa có
diện tích 10,71 m2 chưa được Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông
Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và
bà Thoa là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và Thoa”.
“Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông
Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Toà án các cấp giao cho ông
Tận sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Tận xây dựng
trên diện tích đất mà Toà án các cấp buộc ông Tận trả lại cho ông Trường, bà Thoa
nhưng Toà án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành
án”.
- Phần lấn cụ thể như sau:
+ 132,8 m2 đất trống.
+ 52,2 m2 đất đã xây dựng nhà.
+ 10,71 m2 hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông
Trường.
+ 18,57 m2 đất đã xây dựng một căn nhà phụ.
-> Do vậy, phần lấn chiếm tổng cộng là 214,28 m2.
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
- Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Quá trình giải quyết vụ án, Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xác định gia đình
ông Hoà làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hoà phải
tháo dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà có ông nước do gia đình ông Hoà
chôn, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hoà phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ”.

Câu 3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất, và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
- Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005 có quy định điều chỉnh viê ̣c lấn chiếm đất,lòng đất,không
gian thuô ̣c quyền sử dụng của người khác. Cụ thể là Khoản 2, Khoản 3 Điều 265 của
Bộ luật Dân sự 2005 về “Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản” :
 “2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều
thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử
dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay
đổi mốc giới ngăn cách.”

Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
- Ở nước ngoài, cụ thể là pháp luật của Pháp với Bộ luật Dân sự Napoleon việc lấn
chiếm được xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, để đảm bảo tính hợp
lý và công bằng. Chẳng hạn:
Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ cửa vào
bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường hợp
được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”.1
Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn đất
láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể hiện hành
hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu không có những quy định hoặc thông lệ thì
cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn phân cách hai bất động sản
là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.2
Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ các
cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự nhiên rụng
xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu rễ cây hoặc cành
nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt những rễ và cành cây
nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền được cắt rễ cây và cành
nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt các rễ cây, cành cây của các cây to,
cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.3

1
Nguyên văn Điều 675 BLDS Pháp: “L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre,
pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à
verre dormant”.
2
Nguyên văn Điều 671 BLDS Pháp:
“Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine
qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages
constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne
séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la
distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque
côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront
dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.”
3
Nguyên văn Điều 673, BLDS Pháp:
“Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin
peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui
appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper
lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres,
arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible”.
 Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy
vào đất nhà mình hoặc đường công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất của
bên hàng xóm”.4
=> Như vậy, ta có thể thấy những việc làm của chủ sở hữu bất động sản có hành vi
lấn chiếm dù cố ý hay vô tình sang bất động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ
nếu chủ sở hữu bất động sản bên cạnh yêu cầu.

Câu 5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hoà có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê án
cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định gia đình ông Hoà làm 4 ô văng cửa sổ, một máng
bê tong chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên
nên quyết định buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ đó là có căn cứ.
Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hoà còn ống nước do gia đình nhà ông
Hoà chôn, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm không buộc gia đình
ông Hoà phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình
ông Trụ”.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao
- Hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý.
- Vì ông Hoà đã lấn chiếm mà không có đúng theo quy định trong giấy chứng nhận sử
dụng đất và không có sự đồng ý của chủ bất động sản liền kề là ông Trụ và bà Nguyên
cho nên Toà yêu cầu ông Hoà phải tháo dỡ là đúng với quy định của pháp luật hiện
hành (Điều 265, 266, BLDS năm 2005). Mặt khác, dưới lòng đất sát tường nhà ông
Hoà còn ống nước do gia đình ông Hoà chôn, nhưng Toà án sơ thẩm và Toà án phúc
thẩm không buộc ông Hoà tháo dỡ là chưa đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ và bà Nguyên cho nên việc yêu cầu xét xử lại đối với vụ án trên của Toà dân sự
Toà án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý và đúng pháp luật.

Câu 7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2) ?
- Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã
được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2):
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống do ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình hợp lý”.

Câu 8: Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
- Ông Trường, bà Thoa biết và không phản đối ông Tận xây dựng nhà trên.
- Vì theo lời khai của Tận thì phần đất đó là ông nhận chuyển nhượng một phần diện
tích đất của anh Trần Thanh Kiệt vào ngày 29/3/1994. Chính vì điều đó mà sau khi
sang nhượng chuyển xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang có tranh
chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trường không có ý kiến gì.
4
Nguyên văn Điều 681, BLDS Pháp: “Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux
pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de
son voisin”.
Câu 9: Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì
ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì
sao?
- Nếu ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông
Tận phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa.
- Vì theo Điều 259, BLDS 2005 về “Quyền yêu cầu ngăn chă ̣n hoă ̣c chấm dứt hành
vi cản trở trái pháp luật đối với viê ̣c thực hiê ̣n quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp
pháp” quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm
hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm
dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
=> Như vâ ̣y ông Trường và bà Thoa sở hữu hợp pháp 185m2 đất giáp ranh bởi gia
đình ông Trường đã quản lí sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có viê ̣c sang nhượng
giữa ông Tận với anh Kiê ̣t. Đồng thời năm 1994 ông Trường đã được Uỷ ban nhân
dân huyê ̣n Cái Nước cấp giấy chứng nhâ ̣n sử dụng đất.
=> Ông Trường có quyền yêu cầu ông Tận không được xây dựng hay sử dụng mảnh
đất này.

Câu 10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên?
- Hướng giải quyết trên của Toà án liên quan đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây
nhà trên là hợp tình, hợp lí. 
- Vì việc ông Tận lấn chiếm và xây dựng nhà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình, chiếm hữu mà không biết mình chiếm hữu tài sản đó. Ông Tận cho rằng diện tích
đất trên do ông nhận chuyển nhượng từ anh Kiệt, tuy nhiên theo giấy biên nhận giữa
ông Tận với anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền)
thì diện tích đất mà ông Tận mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc
giới cụ thể, cũng không có xác nhận của các chủ đất liền kề nên việc ông Tận lấn
chiếm là ngay tình. (căn cứ Điều 189 BLDS năm 2005 quy định về “Quyền sử dụng”
).

Câu 11: Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?
- Theo Toà án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường và bà
Thoa được xử lí là: Phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2
m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trường và bà Thoa.
- Đoạn của Quyết định 23 cho câu trả lời: “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả
132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống do ông Trường và bà Thoa, còn phần
đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là
hợp tình hợp lý.”

Câu 12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/ chị biết?
- Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
- Quyết định số 02/2006/DS - GĐT ngày 21/2/2006 của Hội đồng thẩm phán Toà án
nhân dân tối cao.
 “Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30/2/1973 giữa ông Vui và bà Khanh thì
căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây dựng
số 51/GPSXD ngày 8/2/1996 của Sở xây dựng tỉnh DL thì bà Khanh được xây nhà có
chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc của Toà án nhân dân tỉnh
DL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép
xây dựng vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh được quyền sử dụng là 23cm.
Thực tế, bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20 cm móng của nhà ông Tùng.
Bà Khanh cho rằng khi xây dựng đã thoả thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh
được xây sát tường nhà ông Tùng nhưng ông Tùng không thừa nhận và bà Khanh
cũng không có chứng cứ để chứng minh vấn đề này.
Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sở hữu của ông Tùng thì
bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi gia
đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiềng trên móng nhà ông Tùng,
ông Tùng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công xây dựng
(tháng 2 năm 1996) đến khi hoàn thành (tháng 6 năm 1996). Do việc đã xây dựng
hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ
gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh. Xét diễn biến thực tế như trên Hội đồng
thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại
kháng nghị là Toà án cấp phúc thấm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường
nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp
tình, hợp lí.
Do việc bà Khanh xây sát tường nhà ông Tùng, gây thiệt hại cho ông Tùng về
phần không gian trên đất ông Tùng không sử dụng được có chiều rộng 20cm tính theo
móng nhà ông Tùng nên bà Khanh phải bồi thường cho ông Tùng phần thiệt hại này.
Phần thiệt hại này cũng phải được xác định cân cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tại
thị trường địa phương. Toà án cấp phúc thẩm căn cứ vào khung giá đất đai quyết
định số 2920/QĐ-UB ngày 10/12/1998 của Uỷ ban nhân dân tỉnh ĐL với giá 1 720
000 đ/m2 trong khi không có chứng cứ chứng minh khung giá của Uỷ ban nhân dân
tỉnh phù hợp với giá thị trường là chưa đảm bảo đúng quyền lợi của ông Tùng theo
quy định của pháp luật. Do đó cần phải giải quyết phúc thẩm lại phần này.”

Câu 13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý và
đảm bảo được quyền lợi của các bên.
- Ông Tận cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần
Thanh Kiệt; tuy nhiên giấy tờ không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Năm 1994 ông Trường đã được Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng. Vì vậy, ông Tận phải trả
132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần
đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa.
- Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn có hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trường và bà Thoa có
diện tích 10,71 m2 chưa được Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xem xét
buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trường và bà Thoa là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
=> Do đó, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán ở đây là hợp tình hợp lý.

Câu 14: Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?
- Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 trên
đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ.
- Quyết định số 23 đã nêu rõ:
“Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn có hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trường và bà Thoa có
diện tích 10,71 m2 chưa được Toà án sơ thẩm và Toà án phúc thẩm xem xét buộc ông
Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà
Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và Thoa.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông
Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m2 Toà án các cấp giao cho ông
Tận sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m2 của ông Tận xây dựng
trên diện tích đất mà Toà án các cấp buộc ông Tận trả lại cho ông Trường, bà Thoa
nhưng Toà án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành
án.”

Câu 15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
- Tôi đề xuất 2 trường hợp sau:
+ Trường hợp 1:
• Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): có thể yêu cầu ông
Tận tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông chiếm khoản không trên phần
đất của ông Trường và bà Thoa.
• Đối với căn nhà phụ (18,57 m2): có thể giao cho ông Tận sử dụng như
phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa.
+ Trường hợp 2:
• Đối với phần lấn chiếm không gian (10,71 m2): giải quyết như
trường hợp trên.
• Đối với căn nhà phụ (18,57 m2): nếu ông Trường muốn sử dụng thì
sẽ trả chi phi xây dựng công trình cho ông Tận.
- Tuy nhiên, vẫn phải tôn trọng thỏa thuận khác của hai bên.

Câu 16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay?
- Về những quy định việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam
hiện nay đã có những quy định khá đầy đủ.
- Tuy nhiên, bên cạnh đó trong thực tiễn xét xử vẫn còn gặp một số bất cấp:
+ Nói đến việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian thì ta thường đề cập đến
nhà, công ty, đường sá, … Do vậy, việc xử lý thiếu đi những quy định về tranh chấp
mồ mả.
. Một vấn đề được các tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện
các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết
chuyện mồ mả như thế nào. Không ít tòa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng
này và lúng túng khi xử lý vì luật gần như chưa có quy định.
. Tòa án TP. Hồ Chí Minh cho biết trước đây, khi tranh chấp này ra đến tòa thì đã có
tòa nhận đơn thụ lý giải quyết nhưng có tòa không thụ lý. Sự không thống nhất này
khiến nhiều người dân phàn nàn khá nhiều về cách làm việc của tòa. Quan điểm
chung của ngành tòa án thành phố là nếu có tranh chấp về mồ mả thì phần mồ mả tòa
sẽ không thụ lý giải quyết.
. Tòa án TP. Hồ Chí Minh lý giải, những tranh chấp về mồ mả, hài cốt cho đến nay
chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cho tòa hay ủy ban giải quyết. TAND tối
cao cũng chưa có văn bản nào hướng dẫn riêng cho ngành tòa án. Vì vậy, những tranh
chấp về đất đai trên đó có mồ mả, hài cốt thì tòa chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp về quyền sử dụng đất, không có quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến mồ
mả, hài cốt trong phần đất tranh chấp.
+ Lúng túng khi xử lý tài sản gắn liền với đất.
.Việc thiếu những hướng dẫn về thế nào là tài sản gắn liền với đất khiến cho họ khó
khăn khi giải quyết những tranh chấp này. Đơn cử như vấn đề nêu trên, có quan điểm
cho rằng Tòa án có thể giải quyết việc tranh chấp mồ mả bởi có thể coi mồ mả là một
dạng tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, có nhiều người e ngại rằng nếu coi mồ mả là
tài sản thì cũng có vấn đề.
. Ngành tòa án nhìn nhận hiện nay khái niệm tài sản gắn liền với đất không được Luật
Đất đai năm 2003 hoặc các văn bản giải thích luật này hướng dẫn cụ thể. Trong khi
văn bản đề cập đến khái niệm này chỉ là Thông tư liên tịch 04 của ngành tòa án, Viện
Kiểm sát, Tổng cục Quản lý ruộng đất nhưng nó lại ra đời vào tháng 5-1990, cách đây
gần 20 năm.
. Dù hướng dẫn có đã khá lâu nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời
ngành tòa án vận dụng thông tư trên để xử lý. Theo thông tư này thì tài sản gắn liền
với đất có thể là nhà bếp, nhà vệ sinh, giếng nước, tường xây làm hàng rào, nhà kho,
cây lấy gỗ, cây ăn quả…
+ Chưa linh hoạt đối với việc xử lý đất lấn chiếm.
. Nhiều thẩm phán khá máy móc khi xử những tranh chấp về đất lấn chiếm. Nếu thấy
lấn chiếm thì tuyên trả lại mà thiếu xác minh thực địa bởi có trường hợp họ lấn chiếm
đất và xây nhà. Do vậy, nếu cứ buộc trả lại phần đất lấn chiếm thì phải đập nhà, gây
thiệt hại lớn cho đương sự.
. Theo Tòa án TP.HCM, với những trường hợp này, nếu bên lấn chiếm đã xây nhà
kiên cố (nếu đập bỏ nhà sẽ gây sụp đổ các công trình kiến trúc lân cận hoặc hai bên đã
xây tường sát nhau…) thì thẩm phán phải cân nhắc, xem xét kỹ. Chỉ nên buộc trả lại
nếu có khả năng thi hành trên thực tế, không gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản
của các bên (trừ trường hợp việc xây dựng đã bị cơ quan chức năng cấm nhưng vẫn
cố tình xây dựng).
. Trường hợp xét thấy không thể buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất (và phần không
gian đã lấn chiếm) thì nên buộc họ phải thanh toán cho bên kia giá trị quyền sử dụng
đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại do phần đất (không gian) mà chủ đất
không được sử dụng.
. Một nội dung khác cũng được Tòa án lưu ý là đất tranh chấp trên thực tế nhỏ hơn
hoặc rộng hơn so với diện tích có trong giấy chứng nhận. Theo tòa, đây là trường hợp
gặp rất nhiều trên thực tế và cách giải quyết của nhiều tòa thường thiếu thống nhất.
.Theo quy định, nếu đương sự có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính thì các
tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa. Tuy nhiên, Tòa án TP. Hồ Chí Minh cho biết
trong thời gian qua, nhiều tòa đã xác định không đúng yếu tố trên, dẫn đến sai sót khi
giải quyết án. Đơn cử như chuyện đương sự chỉ có giấy đăng ký, kê khai nhà đất năm
1999 hoặc chỉ có tên trong sổ dã ngoại, sổ mục kê nhưng tòa vẫn xác định vụ án thuộc
thẩm quyền giải quyết của mình. Tòa án TP.HCM lưu ý, các giấy tờ, sổ sách trên
không được coi là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do vậy, gặp
trường hợp này, tòa không được thụ lý giải quyết.
=> Như vậy, thiết nghĩ cần phải có những quy định chi tiết hơn nữa về xử lý đất và
không gian lấn chiếm cũng như các tài sản gắn liền với đất và cách xử lý của Toà án
cần linh hoạt hơn để đảm bảo được quyền lợi của các đương sự.

Câu 17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Toà án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với
BLDS năm 2015.
- Vì theo Khoản 2, Điều 164, BLDS năm 2015:
“2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả
lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
=> Ông Trường bà Thoa có quyền yêu cầu toà án cơ quan nhà nước có thẩm quyền
buô ̣c ông Tận trả lại phần đất là 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất đã xây dựng
nhà 52,2 m2 thì giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất
cho ông Trường và bà Thoa. Ngoài diê ̣n tích trên thì ông Trường có quyền yêu cầu
ông Tận tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông đã chiếm phần không trên phần đất ông
Trê 10,71 m2 hoă ̣c thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trường.