2.

Theo quy định (trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015),
chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển
giao cho người thứ ba ngay tình?
- Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn
bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không
trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả
lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
- Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản
phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.
- Căn cứ theo đó, đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng kí quyền sở
hữu thì cho dù là người chiếm hữu ngay tình thì chủ sở hữu vẫn có quyền đòi lại tài
sản, trừ hai trường hợp: tài sản đã được đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
sau đó mới được chuyển giao cho người thứ ba và khi người thứ ba mua lại tài sản
thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền. Đồng thời, khi người thứ ba ngay
tình giao dịch với người mà theo Bản án, Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu của tài sản nhưng sau đó Bản án, Quyết định này bị sửa thì người
thứ ba ngay tình cũng không phải trả lại tài sản.
3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách nhiệm của
bà N như thế nào đối với bà X?
- Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, thì cần phải buộc bà N trả bằng giá trịquyền

sử dụng diện tích 914m đất cho bà X. Mặt khác, thay vì buộc ông M trả giá trị đất
1.254.400.000 đồng cho bà X thì Tòa án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị
đất trên thì mới phù hợp.
- Đoạn trong Quyết định cho câu trả lời: “Trong trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng

giá trị quyền sử dụng diện tích 914m đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án cấp phúc

thẩm công nhận cho ông M được quyền sử dụng 313,6m nhưng buộc ông M phải trả giá trị
đất 1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi ông M. Lẽ
ra, Tòa án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp”.
4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
Bộ luật Dân sự chưa?
- Tòa án nhân dân tối cao đã theo hướng người thứ ba ngay tình (ông M) không phải
hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu (bà X) mà người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật (bà N) mới phải hoàn trả giá trị đất cho bà X.
- Điều này đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
+ Khoản 2 Điều 133 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài
sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao
bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào
việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
+ Khoản 1 Điều 579 cũng quy định: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản
của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ
thể có quyền khác đối với tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu, chủ thể có
quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ
trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này”. + Điều 580 cũng quy định:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp luật phải hoàn
trả toàn bộ tài sản đã thu được.
2. Trường hợp tài sản hoàn trả là vật đặc định thì phải hoàn trả đúng vật đó; nếu vật
đặc định đó bị mất hoặc hư hỏng thì phải đền bù bằng tiền, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
3. Trường hợp tài sản hoàn trả là vật cùng loại, nhưng bị mất hoặc hư hỏng thì phải
trả vật cùng loại hoặc đền bù bằng tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả khoản lợi về
tài sản đó cho người bị thiệt hại bằng hiện vật hoặc bằng tiền”
+ Và Điều 582: “Trường hợp người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà
không có căn cứ pháp luật đã giao tài sản cho người thứ ba thì khi bị chủ sở hữu, chủ
thể có quyền khác đối với tài sản yêu cầu hoàn trả, người thứ ba có nghĩa vụ hoàn trả
tài sản đó, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác; nếu tài sản đó đã được trả bằng tiền
hoặc có đền bù thì người thứ ba có quyền yêu cầu người đã giao tài sản cho
mình bồi thường thiệt hại”.
5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?
- Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên là thuyết phục. Bởi lẽ ông M
là chiếm hữu ngay tình và khi xác lập giao dịch với ông M thì bản án phúc thẩm chưa
bị hủy. Vì thế quyền lợi của ông M là được pháp luật bảo vệ.
*Lấn chiếm tài sản liền kề
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT: Nguyên đơn là ông Trụ và bà Nguyên

khởi kiện yêu cầu bị đơn là ông Hòa trả lại phần đất lấn chiếm 15,2m và yêu cầu tháo
dỡ các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm này. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án
cấp phúc thẩm chỉ buộc ông Hòa tháo dỡ tất cả phần ô văng, đòn tay, mái nhà chờm
qua phần đất bị lấn chiếm của gia đình ông Trụ, bà Nguyên, nhưng lại không giải
quyết phần đường ống của bị đơn nằm dưới đất thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn.
Xét thấy sai sót, Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy cả hai bản án dân sự sơ thẩm
và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét
xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT: Giữa ông Tận và ông Trường, bà Thoa
xảy ra tranh chấp phần đất giáp ranh. Trên phần đất đó, ông Tận đã xây dựng nhà cửa
và các công trình phụ khác. Tòa án đã xác định được ông Tận là người lấn đất của vợ
chồng ông Trường, bà Thoa. Các bản án sơ thẩm và phúc thẩm còn nhiều sai sót nên
Tòa án đã hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân
dân tỉnh CM giải quyết