VẤN ĐỀ 3: Lấn chiếm tài sản liền kề.

Câu 1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
“ Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông chuyển nhượng lại từ anh Trần Thanh
Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu và anh Kiệt
(giấy không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà
ông Hậu mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng
không có xác nhận của các chủ thể liền kề. Trong khi đó, gia đình ông Trê đã quản lý,
sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và
năm 1994 ông Trê đã được Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do bà Châu Kim Thi – vợ ông Trê đứng tên); theo sơ đồ vị trí đất thể hiện
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối
chiếu sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp do Toà án nhân dân huyện CN phối hợp với cơ
quan đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của
Phòng tài nguyên và môi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng
định ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Thi với đất ông
Hậu đang sử dụng là “ ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông
Trê”
- Phần lấn cụ thể:
o 132,8m2 đất trống
o 52,2m2 đất đã xây dựng nhà
o 10,71m2 hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông
Trê
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất ( không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ,
bà Nguyên?
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Ngô Văn Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng
bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm phía ngoài tường nhà. Quá trình
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông
Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng
của gia đình ông Trụ, bà Nguyên”
Câu 3: BLDS có quy định naò điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng cuả người khác không?
 Bộ luật Dân sự năm 2015 có những quy định sau:
Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân
theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao,
khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền,
lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản
liền kề và xung quanh.

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30
năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là
kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh
giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ
ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
Điều 176.Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách
giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở
hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để
xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất
động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được
trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được
chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ
được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ
cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Điều 177. Bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây
thiệt hại
1. Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản
liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục,
chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ sở hữu bất
động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung
quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi
phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu.
2. Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công
trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy
định.
Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà
việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây
cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và
không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.
3. Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh quy
định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chủ sở hữu cây cối, công trình phải bồi
thường.
Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối
diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung
phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Câu 4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít
nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Bộ luật dân sự Pháp có những quy định như sau về việc lấn chiếm:
Điều 671. Chỉ được phép để cây to, cây nhỡ, cây nhỏ cách giới hạn bất động sản liền
kề một khoảng cách theo quy định của pháp luật chuyên ngành hiện hành hoặc theo
tập quán đã được thừa nhận; nếu không có quy định của pháp luật chuyên ngành hay
tập quán, thì cây mọc trên cao hai mét phải trồng cách ranh giới giữa hai bất động sản
là hai mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét
Mọi loại cây to, cây nhỡ, cây nhỏ được phép trồng vào rặng cây áp vào mỗi bên bức
tường ngăn mà không phải tuân theo một khoảng cách nào, nhưng những cây đó
không được vượt quá đỉnh tường
Nếu bức tường ngăn không phải là tường chung thì chỉ chủ sở hữu bức tường đó mới
có quyền trồng rặng cây áp vào đó.
Điều 672. Đối với những cây trồng có khoảng cách với mốc giới nhỏ hơn khoảng
cách pháp luật quy định thì chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chặt bớt
hay nhổ đi cho bằng chiều cao được quy định tại điều trên, trừ trường hợp có chứng
thư cho phép hoặc dịch quyền phát sinh do quy hoạch trước đây của chủ sở hữu duy
nhất của hai bất động sản liền kề, hoặc cây trồng đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên
Nếu những cây đó bị chết hoặc bị chặt hay nhổ bỏ, chủ sở hữu bất động sản liền kề
chỉ được thay bằng cây khác nếu tuân thủ khoảng cách theo quy định của pháp luật
Điều 673. Chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề
phải chặt cành cây vươn sang phần đất của mình. Nếu hoa quả của cành cây đó tự
nhiên rụng xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng.
Nếu rễ cây hoặc cành cây nhỏ vươn sang bất động sản liền kề thì chủ sở hữu bất động
sản đó có quyền xén rễ, tỉa cành phần vượt quá ranh giới giữa hai bất động sản .
Quyền xén rễ, tỉa cành cây nhỏ hoặc quyền yêu cầu chặt cành cây vượt quá ranh giới
không thể bị mất do thời hiệu.
Điều 675. Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hay lỗ cửa sổ vào
bức tường chung dù bất kì cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ, trừ trường hợp chủ bất
động sản liền kề bên kia đồng ý.
Điều 681. Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy
xuống đất của mình hay đường công cộng, chủ sở hữu bất động sản không được để
cho nước mua từ mái nhà của mình chảy xuống đất của chủ sở hữu liền kề.
Điều 682. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có hay không đủ lối đi
đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại
hoặc các hoạt động xây dựng có quyền yêu cầu những chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ, với điều kiện phải đền bù
tương ứng những thiệt hại phát sinh