BÀI TẬP 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Quyết định số 07/2018/DS-GĐT của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
Nguồn gốc của nhà đất có tranh chấp (đất diện tích 1.518,87 m2 đo thực tế 1.466,1 m2) là
của cụ Lê Thị Minh M. Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con gái
là bà T (bà T có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất, vườn). Năm 1989 bà T xuất cảnh sang
Pháp phải cam kết không còn tài sản nên lập hợp đồng chuyển nhượng nhờ bà X đứng tên hộ, bà
X được cấp GCN quyền sở hữu nhà trên nhưng bà T giữ toàn bộ giấy tờ. Nay bà T và bà X
không tranh chấp nên diện tích đất tranh chấp là thuộc quyền sở hữu của bà X. Bà N theo giới
thiệu của chồng bà X vào ở nhà bà X và bà N có cải tạo đất, giữ gìn và đóng thuế đầy đủ (bà X
thì từ khi được chuyển nhượng quyền sở hữu không ở, không đóng thuế). Bà X căn cứ theo Bản
án phúc thẩm đã có hiệu lực đã xác lập giao dịch chuyển nhượng cho ông M, bà Q và con gái bà
là chị L, chị L cũng chuyển nhượng đất cho ông Đ, bà T. Trong quá trình điều tra, Tòa án cấp sở
thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn 237,6m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5m2 đất là
chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn; còn Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà N trả tiếp cho
nguyên đơn 914m2 đất là đúng nhưng không xem xét công sức của bà N trong việc quản lý, giữ
gìn đất. Tòa án cần xem xét phần đất Nhà nước đã thu hồi và cần làm rõ bà N đã nhận từ Nhà
nước số tiền bồi thường là bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp lý. Các bán án trước cũng
không xem xét đến bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình nên Hội đồng thẩm phán tuyên
bố giao hồ sơ vụ án cho Tòa nhân dân tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Câu 1: Đoạn nào của quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp
thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ 3 ngay tình?
- Đoạn “…có đủ cơ sở nguồn gốc nhà là của cụ Lê Thị Như M … cụ M xuất cảnh sang
Pháp lập giấy ủy quyền cho con gái là bà T… bà T được cấp GCNQSD đất… do bà T
xuất cảnh phải cam kết không có tài sản nên lập hợp đồng nhờ bà X đứng tên hộ, thực tế
không có việc chuyển nhượng… bà X được cấp GCNQSD đất nhưng bà T giữ toàn bộ
giấy tờ … bà X và bà T không tranh chấp …Như vậy toàn bộ diện tích đất thuộc sử dụng
của bà X” là đoạn Tòa giám đốc thẩm cho thấy bà N có QSD đất.
- Đoạn “Trên cơ sở Bán án dân sự phúc thẩm … có hiệu lực pháp luật, bà N được cấp
GCNQSD đất… bà N chuyển nhượng cho ông M … ông M được cấp GCNQSD đất…
diện tích đất còn lại bà N tặng cho con gái là chị L … chị L chuyển nhượng cho ông Đ và
bà T … Căn cứ qui định … thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng đât của ông M, bà
Q, chị L, ông Đ, bà T là giao dịch của người thứ ba ngay tình” là đoạn Tòa giám đốc
thẩm quyền sử dụng đất đã được bà N chuyển cho người thứ ba ngay tình.
Câu 2: Theo quy định ( trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015 ), chủ sở hữu bất động sản
được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
- Theo Điều 258 BLDS 2005 thì theo nguyên tắc, chủ sở hữu được đòi lại bất động sản
(sau đây viết tắt là “BĐS”). Tuy vậy, có ngoại lệ là nếu người mà theo bản án, quyết định
của CQNN có thẩm quyền là chủ sở hữu BĐS nhưng sau này không phải là chủ sở hữu
nữa do bản án, quyết định bị hủy, sửa bán đấu giá cho người thứ ba ngay tình thì giao
dịch không vô hiệu.
 - Theo Điều 168 và Điều 133 BLDS 2015 thì Bộ luật này vẫn giữ nguyên tắc ai là chủ sở
hữu người đó được đòi lại tài sản, tức dù là người chiếm hữu ngay tình thì chủ sở hữu vẫn
được quyền đòi tài sản nhưng có 2 trường hợp ngoại lệ mà chủ sở hữu không được đòi lại
tài sản. Trường hợp 1, tài sản của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng được đăng ký tại
CQNN có thẩm quyền và được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, người này dựa
trên đăng ký đó mà xác lập giao dịch dân sự thì giao dịch dân sự không bị vô hiệu tức
người thứ ba ngay tình không phải trả lại tài sản. Trường hợp 2, người thứ ba ngay tình
mua tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà
theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng
sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Câu 3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách nhiệm
của bà N như thế nào đối với bà X?
- Tòa án xác định bà X là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất, nhưng bà N lại là người có công
sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời hạn dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sở
hữu đất đối với Nhà nước.Tòa án sơ thẩm buộc bà N trả cho nguyên đơn 237,6m2 và bà N
được quyền sử dụng 1.228,5m2 đất là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn; còn Tòa
án cấp phú thẩm buộc bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914m2 là đúng nhưng không xem xét
công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất là chưa đảm bảo quyền lợi của bị đơn.
Khi xem xét tính công sức của bà N trong việc quản lý, giữ gìn đất thì tòa án cần xem xét
đến phần đất Nhà nước đã thu hồi và làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là
bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp lý. Tòa án đã bảo vệ quyền lợi cho bà X rất đầy
đủ và rõ ràng tuy nhiên vẫn phải bảo vệ quyền lợi cho người có công là bà N. Và để giải
quyết tranh chấp này Tòa án đã hủy hết các bản án các cấp trước đó để đưa hồ sơ vụ án
cho Tòa án nhân dâ tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng quy định của pháp luật
để xem xét lại. Đưa tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố
tụng nhằm giải quyết triệt để tranh chấp một cách hợp tình hợp lý giữa nguyên đơn là bà
X và bị đơn là bà N.
Câu 4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa ?
- Về nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu thì BLDS 2015 có qui định Điều 580 thì khi
chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản Về
tài sản hoàn trả thì theo Điều 580 tài sản là vật đặc định thì phải hoàn trả đúng vật đó.
Ngoài ra pháp luật qui định về bảo vệ người thứ ba ngay tình tại khoản 2 Điều 133. Như
vậy theo qui định của luật thì về nguyên tắc bà N phải hoàn trả lại toàn bộ diện tích đất
cho bà X, tuy vậy vì bà N đã chuyển nhượng tài sản cho bên thứ 3 ngay tình nên không
thể hoàn trả lại đúng tài sản là diện tích đất tranh chấp trên nên Tòa xử theo hướng bà X
trả lại giá trị quyền sử dụng, giá trị diện tích đất đã sử dụng không có căn cứ pháp luật.
 Do đó hướng giải quyết của Tòa là chưa được qui định trong BLDS.
Câu 5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có
thuyết phục không? Vì sao?
 Theo em, hướng giải quyết của Tòa là thuyết phục bởi các lý do sau:
- Bà N là chiếm hữu, sử dụng không có căn cứ pháp luật và không ngay tình vì bà N xác
định thông qua giới thiệu của chồng bà X để vào ở trong căn nhà trong khuôn viên đất
tức không lập hợp đồng thuê hay bất kỳ giao dịch nào chứng minh bà N có quyền chiếm
hữu, sử dụng diện tích đất trên nên theo luật, theo lẽ công bằng bà N phải trả lại tài sản
cho bà X là đúng.
- Tuy nhiên bà N đã chuyển nhượng đất cho người thứ ba mà tại thời điểm chuyển nhượng
bà N được Tòa phúc thẩm ngày 23/10/2009 xác định là chủ sở hữu nên theo khoản 2
Điều 133 thì Tòa giám đốc thẩm không thể để cho ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T trả lại
diện tích đất mà họ được chuyển nhượng. Như vậy, Tòa đã bảo vệ được lợi ích hợp pháp
của người thứ ba ngay tình.
- Hơn nữa để đảm bảo quyền lợi của bà N, Tòa khẳng định cần xem xét tính công sức của
bà N trong việc quản lý, gìn giữ đất, xem xét đến phần đất bị thu hồi làm rõ bà N đã nhận
được số tiền là bao nhiên để tính toán công sức cho hợp.
 Từ các lý do trên, theo em việc Tòa có hướng giải quyết là hoàn toàn hợp lý, vừa bảo
vệ được nguyên đơn (bà X), bảo vệ được những người thứ ba ngay tình (ông M, chị
L, ông Đ, bà T) và cũng xem xét, ghi nhận công sức mà bà N đã bỏ ra để gìn giữ, bảo
quản, thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.