Vấn đề 3 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC

Tóm tắt bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân

dân cấp cao tại TP.HCM
Nguyên đơn: ông Huỳnh Tấn P
Bị đơn: ông Nguyễn Tấn L
Nội dung: Ông Huỳnh Tấn P cho ông Búa vay 100.000.000 đồng và thỏa
thuận ông B chuyển nhượng cho ông các thửa đất số 20, 21, 22 tờ bản
đồ số 1, ấp Giồng Lớn, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đ do ông B đứng chủ
quyền để đảm bảo cho khoản vay trên. Giấy cam kết có nội dung ông B
được mua lại tài sản với giá 160.000.000 đồng và đã giao nhận đủ tiền.
Vì bận làm ăn ở Thành phố Hồ Chí Minh nên ông nhờ ông Nguyễn Tấn
L đứng tên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông
B, được Văn phòng công chứng Lư Thành D công chứng số 669, quyển
số 01 ngày 22/01/2016. Ông L kê khai và được cập nhật trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ngày 25/11/2016. Ông đã nhiều lần yêu cầu ông
L chuyển các thửa đất trên lại cho ông nhưng ông L né tránh, không
thực hiện. Hướng giải quyết của tòa án: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ
thẩm. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm về đình chỉ yêu cầu khởi
kiện của ông Nguyễn Tấn P về việc vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thửa 20, 21, 22 giữa ông Nguyễn Văn B với ông
Nguyễn Tấn L, hủy cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và hủy các Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Tấn L

Câu 3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi của
BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang nghiên cứu.
Trả lời:
So với BLDS 2005, BLDS 2015 đối với vấn đề “Hợp đồng vô hiệu có
đối tượng không thể thực hiện được” có những thay đổi sau:
Cơ sở pháp lý: Được quy định tại Điều 411 BLDS 2005 và Điều 408
BLDS 2015.
Những thay đổi của BLDS 2015 và BLDS 2005 về đối tượng của hợp
đồng không thể thực hiện được.
- Có thể thấy, tại Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 có quy định rằng “1.
Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu” vậy thì
nêu ra việc hợp đồng vô hiệu khi chỉ có lý do khách quan thì ở BLDS
năm 2015 đã được bỏ đi phần này và thay từ “ký kết” thành “giao kết”
theo Điều 408 BLDS 2015 “1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô
hiệu.”
- Tại Khoản 3 Điều 411 BLDS 2005 “3. Quy định tại khoản 2 Điều này
cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều
phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của
hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý” và Khoản 3 Điều 408 BLDS 2015 “3.
Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với
trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực
hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực”.
Theo đó BLDS 2005 chỉ quy định trường hợp tại khoản 2. Trong khi đó,
BLDS 2015 đã mở rộng ra hơn quy định này, cụ thể là bổ sung thêm
khoản 1.
Suy nghĩ về sự thay đổi trên:
- Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã khắc phục được nhược điểm nằm ở
Khoản 1
Điều 411 BLDS 2005 đó là việc hợp đồng vô hiệu không thể thực hiện
được vì “lý do khách quan” nhưng trong thực tiễn có rất nhiều trường
hợp phát sinh trong quá trình thực hiện cụ thể là “lý do chủ quan”.
- Cũng ở khoản 1 Điều 411 BLDS nhắc đến “ký kết” và thuật ngữ này
cũng không có tính bao quát vì ký kết chỉ đúng cho hợp đồng bằng văn
bản trong khi đó hợp đồng có thể được thực hiện bằng nhiều cách thức.
Do đó tại Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã được thay bằng từ “giao
kết” là hợp lý và có tính bao quát hơn

Câu 3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối
tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 408 BLDS 2015 thì “Trường hợp ngay từ khi
giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng
này bị vô hiệu”. Điều 408 BLDS 2015 đã nêu rõ hợp đồng bị vô hiệu
khi có đối tượng không thể thực hiện được “ngay từ khi giao kết”.
Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực
hiện sẽ quyết định đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu.
Thứ nhất, về cơ sở pháp lý. Hợp đồng dân sự sẽ bị vô hiệu trong trường
hợp: Ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng, vì lý do khách quan hợp đồng
có đối tượng không thể thực hiện được. Có thể do điều kiện bất khả
kháng do đối tượng không còn, hoặc vì điều kiện khách quan mà đối
tượng hợp đồng là tài sản hình thành trong tương lai không thể hình
thành, những trường hợp khác dẫn đến việc đối tượng không thể thực
hiện được trên cơ sở vì lý do khách quan. Lưu ý: việc xét đối tượng của
hợp đồng không thể thực hiện được phải trên cơ sở nguyên nhân khách
quan. Hợp đồng dân sự được giao kết nhằm hướng đến một đối tượng
nhất định, khi đối tượng này không còn, nghĩa là mục đích thực hiện
hợp đồng không còn. Và đương nhiên, hợp đồng dân sự này sẽ bị vô
hiệu.
Thứ hai, về hậu quả pháp lý. Một hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm
xác lập. Trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, có thể hoàn trả bằng hiện vật hoặc
bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị
tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi
thường. Hợp đồng cũng có thể chỉ vô hiệu một phần nếu những phần
khác của hợp đồng không bị vô hiệu.

Câu 3.3. Trong vụ án trên, đoạn nào của Bán án cho thấy Tòa án theo
hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?
Trả lời
Đoạn của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được là đoạn [2] của phần nhận định :
“Vào tháng 4/2018, Tòa án đã có thông báo cho bà Nguyễn Thị Thu H
biết thửa đất số 20 có tranh chấp (Thông báo số 185/TB-TLVA ngày
04/4/2018), nhưng đến ngày 07/8/2018 bà Nguyễn Thị Thu H vẫn ký
hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 20 đang có tranh chấp cho ông
Nguyễn Văn N1. Do đó, tuy ông Nguyễn Ngọc N1trình bày khi nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 20 thì ông không biết đất
đang có tranh chấp, nhưng bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H
biết rõ đất đang có tranh chấp, nên không có căn cứ để xác định việc
chuyển nhượng đất là ngay tình. Mặt khác, tại Biên bản xem xét,
thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (bút lục 368, 369) thể hiện trên phần
đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của người thứ ba,
nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu hợp
pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chuyển
giao chongười nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử
dụng của mình. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật
dân sự. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông
Nguyễn Văn N1.”
Câu 3.4. Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?
Trả lời:
Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu là không thuyết phục.
Việc vô hiệu hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của Ngân hàng (đã
nhận và trả tiền cho tài sản thế chấp). Đồng thời, để bảo vệ quyền lợi
cho chủ sở hữu nhà trên đất, có thể căn cứ Khoản 2 Điều 325 BLDS
2015 về Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất thì chủ sở hữu nhà trên đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm
vi quyền và ông A phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền dụng đất
cho chủ sỡ hữu nhà đất