BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ
-------------------🙢🕮🙠-------------------

MÔN: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT

HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
Buổi thảo luận thứ hai: Vấn đề chung của hợp đồng

Giảng viên hướng dẫn: ThS Ngô Thị Anh Vân

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 4

LỚP DS45.2
STT Họ và tên MSSV Nhiệm vụ
1 Đinh Ngọc Cẩm Ly 2053801012147 Nhóm trưởng
2 Lê Thị Hiền 2053801012089 Thành viên
3 Nguyễn Thị Thu Hương 2053801012104 Thành viên
4 Nguyễn Thị An Khánh 2053801012119 Thành viên
5 Nguyễn Thị Mỹ Linh 2053801012139 Thành viên
6 Dương Thị Mỹ Loan 2053801012145 Thành viên
7 Nguyễn Thảo Ly 2053801012148 Thành viên
8 Trần Trọng Minh 2053801012161 Thành viên
 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 10 năm 2021

MỤC LỤC

VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG. 1

Câu 1: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên. 1

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG. 3

Tóm tắt Án lệ 04/2016/AL: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”. 3

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng? 3

Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao? 4

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN
ĐƯỢC. 4

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015
và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu. 4

Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao? 5

Câu 3: Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực
hiện được có thuyết phục không? Vì sao? 6

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI
SẢN. 7

Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP. Thủ
Dầu Một tỉnh Bình Dương. 7

VỤ VIỆC THỨ NHẤT: 8

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch? 8

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? 8

Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu. 8
 Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che dấu. 9

VỤ VIỆC THỨ HAI: 9

Câu 1: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu? 9

Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)? 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.

Tình huống: Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho D
một đề nghị giao kết hợp đồng (là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp,
bằng văn bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng 1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020,
D đã gửi cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình nhưng D không
chứng minh được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa
nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của D). Sau đó, các bên có
tranh chấp về sự tồn tại của Hợp đồng (thỏa thuận về giải quyết tranh chấp) và Tòa án
xét rằng:

(1) Bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy
định của Điều 400 BLDS 2015.

(2) Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của
Điều 394 BLDS 2015.

(3) Chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Câu 1: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề
trên.

Trả lời:

Hướng giải quyết của Tòa án có thể nói là hợp lý.

(1) Bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo
quy định của Điều 400 BLDS 2015.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 400 BLDS 2015: “Hợp đồng được giao kết vào
thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết”.

Theo như tình huống trên A, B, C là bên đề nghị giao kết hợp đồng và D là bên
được đề nghị giao kết hợp đồng. Nhưng D chỉ gửi cho A và B chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng của mình. Đồng thời, D không chứng minh được đã gửi chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng cho C và C cũng không thừa nhận đã nhận được chấp nhận đề
nghị giao kết của D.

Căn cứ khoản 2 Điều 400 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp các bên có thỏa
thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời
điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó” nhưng trong hợp

1
đồng ở tình huống trên, giữa A, B và C không có bất kì sự thỏa thuận nào nhắc đến
việc im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng.

Như vậy, việc Tòa án đưa ra hướng giải quyết bên đề nghị là C chưa nhận được
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng từ bên D là có căn cứ.

(2) Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định
của Điều 394 BLDS 2015.

Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015: "Khi bên đề nghị không nêu rõ
thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực nếu được thực hiện trong thời
hạn hợp lý".

Năm 2018, D nhận được một đề nghị giao kết hợp đồng bằng văn bản, có đầy
đủ chữ ký của A, B, C. Đến tận năm 2020, D mới gửi cho A, B chấp nhận giao kết hợp
đồng của mình nhưng lại không chứng minh được đã gửi chấp nhận giao kết hợp đồng
cho C và C cũng không thừa nhận là đã nhận được.

Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng do các bên cùng ấn định và chỉ có
hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó. Tình huống trên không đề cập đến thời
hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng. Việc D gửi chấp nhận giao kết hợp đồng vào
2 năm sau đó là chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý vì 2 năm thì quá lâu và có
thể các điều khoản về giải quyết tranh chấp được đề nghị trước đó cũng không còn phù
hợp với các bên.

(3) Chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 394 BLDS 2015:

“…Nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả
lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.

Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có
hiệu lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý”.

Trong tình huống này, bên đề nghị giao kết hợp đồng không nêu rõ thời hạn trả
lời cho nên việc nhận định chấp nhận của D có là đề nghị giao kết mới hay không sẽ
dựa vào “thời hạn hợp lý”.

2
 Nếu chấp nhận của D nằm ngoài “thời hạn hợp lý” thì sẽ xem như là đề nghị
giao kết mới. Vì trước đó Tòa đã xét chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn
hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015 nên chấp nhận của D được xem là đề
nghị giao kết mới.

Dựa theo tình huống đưa ra, đề nghị giao kết gửi đi từ tháng 1 năm 2018 và đến
tận tháng 1, tháng 2 năm 2020 mới nhận được trả lời. Khoảng thời gian 2 năm là quá
dài, có thể đã xảy ra nhiều thay đổi.

Trong pháp luật hiện hành hiện không có quy định cụ thể bao lâu mới là thời
hạn hợp lý. Việc quyết định thời hạn hợp lý hay không sẽ có nhiều ý kiến khác nhau
dựa vào góc nhìn của mỗi cá nhân. Điều này dẫn đến những khó khăn, tranh cãi khi
giải quyết vấn đề liên quan tới giao kết hợp đồng. Nếu có thể quy định rõ ràng thời hạn
hợp lý cho những loại hợp đồng cụ thể thì sẽ dễ dàng giải quyết, xét xử hơn khi có
tranh chấp.

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.

Tóm tắt Án lệ 04/2016/AL: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”.

Năm 1996, vợ chồng ông Chu Văn Tiến và bà Kiều Thị Tý có mua 02 căn nhà
trên diện tích đất thổ cư của gia đình ông Lê Văn Ngự, hai bên có làm giấy viết tay
mua bán chuyển nhượng nhà đất. Cuối năm 2006, hai bên có xảy ra tranh chấp diện
tích nhà đất. Vợ chồng ông Ngự cho rằng bà Tý còn nợ 3,4 cây vàng và ông bà chỉ bán
diện tích nhà đất phía trong. Ngoài ra, bà Phấn còn có khiếu nại cho rằng việc ông Ngự
chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết và yêu cầu Tòa án tuyên
hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến khởi
kiện đòi quyền sở hữu nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất.

Tòa án xác định các đương sự tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất và xác định diện tích đất tranh chấp nằm trong diện
tích đất mà ông Ngự đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Tý, đồng thời xác
định vợ chồng bà Tý đã thanh toán đủ 110 cây vàng theo hợp đồng và đã nhận nhà đất,
từ đó, buộc gia đình ông Ngự phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất.

3
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng?

Trả lời:

So sánh về quy định của việc im lặng trong giao kết hợp đồng giữa BLDS 2005
và BLDS 2015:

Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005: “Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết
khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im
lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.”

Khoản 2 Điều 393 BLDS 2015: “Sự im lặng của bên được đề nghị không được
coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo
thói quen đã được xác lập giữa các bên.”

Như vậy, theo quy định của BLDS 2005 thì bên nhận được đề nghị đến khi hết
thời hạn trả lời là mà im lặng thì được coi là đã chấp nhận, đồng ý giao kết hợp đồng
khi các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết. Còn BLDS 2015 thì
quy định sự im lặng trong giao kết không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng trừ trường hợp có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo thói quen được xác lập giữa
các bên.

Việc BLDS 2015 quy định lại, cụ thể về vấn đề im lặng trong giao kết hợp đồng
nhằm hạn chế những trường hợp phát sinh tranh chấp từ việc im lặng, tránh để hai bên
hiểu lầm. Ngoài ra còn quy định các trường hợp ngoại lệ, trường hợp nào thì im lặng
được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, từ đó giúp mở rộng phạm vi, đối
tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen, tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng
hóa.

Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL là không hợp lý. Bởi vì nội dung Án
lệ số 04 có tình tiết tương tự như tình huống được nêu ra. Tuy nhiên trong Án lệ, Tòa
xác nhận có cơ sở khẳng định việc những người liên quan biết rõ về hợp đồng chuyển
nhượng đất nên Tòa mới công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất. Nhưng trong tình
huống được đưa ra, thì gia đình bà Chu ông Bùi có 7 nhân khẩu và sau khi chuyển

4
nhượng đất các con của bà Chu với ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển
nhượng vô hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ.

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN
ĐƯỢC.

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS
2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.

Trả lời:

Điều 411 BLDS 2005: Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể
thực hiện được: “1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không
thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Điều 408 BLDS 2015: Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện
được: “1.Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được thì hợp đồng này bị vô hiệu”.

Điều 411 BLDS 2015 và Điều 408 BLDS 2005 cùng điều chỉnh nội dung về
“Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được” có sự thay đổi
tại khoản 1. Khoản 1, Điều 411 BLDS 2015 đã thay thế cụm từ “ký kết” thay cho cụm
từ “giao kết” tại khoản 1 Điều 408 BLDS 2005.

Giao kết hợp đồng, được xác định khi bên đề nghị giao kết đề nghị với bên
được đề nghị.

Ký kết hợp đồng, có thể coi là thời điểm diễn ra sau giao kết hợp đồng, các bên
đã thỏa thuận và thống nhất ý chí và đi đến bước cuối của giao kết hợp đồng là ký kết.

Sở dĩ, có sự thay đổi này vì từ “giao kết” có nội hàm rộng hơn là “ký kết”, trên
thực tế, tồn tại rất nhiều loại hình giao dịch, có giao dịch giấy, giao dịch miệng… Vì lẽ
đó việc đổi từ “ký kết” thành “giao kết” là hợp lý.

Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không
thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 408 BLDS 2015 thì “Trường hợp ngay từ đầu khi giao
kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”.
Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện sẽ quyết
định đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bởi lẽ, theo lý thuyết,
5
vô hiệu là chế tài được áp dụng khi hợp đồng không đáp ứng được các điều kiện có
hiệu lực tại thời điểm giao kết. Nếu tại thời điểm giao kết, đối tượng của hợp đồng có
thể thực hiện được nhưng trong thời gian thực hiện hợp đồng, đối tượng trở nên không
thể thực hiện được thì hợp đồng sẽ không bị vô hiệu mà sẽ bị chấm dứt.

Đối với hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết
vì lý do khách quan, nằm ngoài ý muốn của các chủ thể thì hợp đồng này bị vô hiệu
mà không cần tòa án tuyên.

Đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
vì lý do chủ quan, thì thời hiệu là 2 năm được tính từ thời điểm:

1. Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân
sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự biết hoặc phải biết người đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch.

2. Người bị nhầm lẫn, bị lừa lối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị
nhầm lẫn, do bị lừa dối.

3. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân
sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần giao kết còn lại của giao
dịch.

Câu 3: Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể
thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?

Trả lời:

Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của ông A trên vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được là không có tính thuyết phục. Bởi vì tình huống
trên liên quan đến việc quyền sử dụng đất này không chuyển nhượng tài sản kiên cố
trên đất. Ông A thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng. Hợp đồng thế
chấp đã được xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có
căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp). Tuy nhiên các
điều khoản trong hợp đồng chỉ thể hiện hai bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất,
không thỏa thuận thế chấp các tài sản có trên đất, mà các tài sản có trên đất này thuộc
quyền sở hữu của người khác.

Trường hợp này ta có thể thấy đây là tình huống liên quan đến việc ông A thế
chấp quyền sử dụng đất, mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản

6
gắn liền với đất. Nên khi có tranh chấp về vấn đề trên trong thực tiễn cũng hay xảy ra.
Vấn đề đặt ra là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là có hai chủ sở hữu khác nhau
nên, nên việc ông A thuế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng một phần phát sinh
quan hệ hợp đồng và hợp đồng này không bị vô hiệu. Bởi mặc dù quyền sử dụng đất
và tài sản trên đất dẫu có hai chủ sở hữu nhưng khi có tranh chấp thì chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình.
Quyền và nghĩa vụ của của bên thế chấp là ông A trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất. Và
đây cũng là tình huống không phải vô hiệu do đối tượng không thực hiện được, do ông
A có quyền thuế chấp và chịu nghĩa vụ khi có tranh chấp xảy ra nên nó không bị vô
hiệu.Đây cũng không nằm trong các trường hợp BLDS Điều 408 quy định hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thực hiện được, không nằm trong những trường hợp khách
quan và chủ quan.

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI
SẢN.

Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP. Thủ
Dầu Một tỉnh Bình Dương.

Bản án do nguyên đơn bà Trần Thị Diệp Thúy kiện bị đơn bà Nguyễn Thị
Thanh Trang về vụ việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Theo nội dung của bản án nhận thấy rằng trong đơn khởi kiện và đơn thay đổi nội
dung và yêu cầu khởi kiện nguyên đơn trình bày ngày 23/11/2013 và yêu cầu bà Trang
giao quyền sử dụng đất. Ngày 15/11/2016 nguyên đơn có thay đổi nội dung khởi kiện
yêu cầu bà Trang trả lại cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng, đây là số tiền
nguyên đơn cho bà Trang vay. Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/11/2013, bà Trang có hứa là trong
vòng 06 tháng sẽ thanh toán hết số tiền 5.000.000 đồng, số tiền còn lại bà Trang không
trả cho nguyên đơn. Tòa án nhân dân TP. Thủ dầu Một tỉnh Bình Dương chấp nhận
một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất xác lập giữa 2 bên ngày 23/11/2013 vô hiệu.

Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa án dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.

Năm 2009, bà Thu cho bà Kim Anh vay tiền 3 lần, với tổng số tiền là 3,7 tỷ
đồng thỏa thuận lãi suất 3%/tháng. Đến ngày 11/2/2010, bà Kim Anh trả cho bà Thu
7
600 triệu đồng tiền gốc. Đến ngày 26/8/2010, bà Anh ông Học (chồng bà Anh) chuyển
nhượng toàn bộ nhà đất cho vợ chồng ông Vượng, bà Nga (là anh trai và chị dâu của
bà Anh) với giá 680 triệu đồng. Vợ chồng bà Anh ông Học thừa nhận đang nợ bà Thu
3,1 tỉ đồng và cam kết chuyển nhượng nhà đất đang tranh chấp để trả nợ cho bà Thu
nhưng lại không thực hiện. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh và vợ
chồng ông Học vô hiệu vì giá nhà đất chuyển nhượng không phù hợp với giá trị thực tế
(giá trị thực tế gần 5,6 tỉ đồng) và các bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Tòa
án cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ
chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh
với bà Thu, buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc lẫn lãi cho bà Thu, đồng thời tuyên
giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng vô hiệu, phong tỏa nhà đất
vợ chồng bà Anh để thực hiện nghĩa vụ với bà Thu.

VỤ VIỆC THỨ NHẤT:

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Trả lời:

Theo như Điều 124 BLDS 2015 thì giả tạo trong xác lập giao dịch là:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một
giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ
luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
người thứ ba thi giao dịch dân sự đó cũng vô hiệu”.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

Trả lời:

Trong Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP. Thủ
Dầu Một tỉnh Bình Dương, đoạn cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng
là: “Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có
thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung giấy thỏa thuận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ H53166 do UBND thị xã
(nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa,

8
thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai
bên đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn
vay số tiền 100.000.000 đồng”.

Các bên xác lập giao dịch giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự
khác. Cụ thể trong Bản án trên, các bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nhằm che giấu việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền 100.000.000 đồng.

Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu.

Trả lời:

Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu
là: Tòa án đã áp dụng Điều 124 BLDS 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự
một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả
tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch
đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”, tức là
tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa nguyên đơn Trần
Thị Diệp Thúy và bà Nguyễn Thị Thanh Trang theo hình thức “giấy thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” là vô hiệu do giả tạo còn giao dịch vay tài sản số tiền
100.000.000 đồng có hiệu lực.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che dấu.

Trả lời:

Theo nhóm chúng tôi thì hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che dấu trong vụ việc trên là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật tại
khoản 1 Điều 124 BLDS 2015.

Đối với hợp đồng giả tạo, Tòa án đã xác minh được hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bà Trang là giả tạo để nhằm che dấu việc
nguyên đơn cho bà Trang vay số tiền 100.000.000 đồng và chính hai bên cũng thừa
nhận điều đó. Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định là “Khi các bên xác lập
giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao
dịch dân sự giả tạo vô hiệu…” cho nên Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất này vô hiệu là có căn cứ và hợp lý.

9
 Đối với hợp đồng bị che dấu, giao dịch vay tiền giữa nguyên đơn và bị đơn là
hợp lệ. Đồng thời, tại bản tự khai và trong quá trình tố tụng thì bà Trang xác nhận là có
mượn của nguyên đơn, tức là bà Thủy số tiền là 100.000.000 đồng. Căn cứ khoản 1
Điều 124 BLDS 2015 quy định là “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả
tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì … giao dịch dân sự bị che giấu vẫn
có hiệu lực…” cho nên Tòa án tuyên bố hợp đồng vay tiền này có hiệu lực là hợp lý,
đảm bảo quyền lợi cho các bên.

VỤ VIỆC THỨ HAI:

Câu 1: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Trả lời:

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là
giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu, vì tại phiên tòa Giám đốc thẩm,
Tòa án có nêu:

“Quá trình giải quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu
3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có
tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết
với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông
Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa
thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên chưa hoàn tất thủ
tục chuyển nhượng”1.

Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ)?

Trả lời:

Số tiền bà Anh phải trả cho bà Thu tổng cộng là 3.962.850.000 trong đó 3,1 tỷ
tiền gốc và 862.850.000 đồng tiền lãi. Đồng thời, vợ chồng bà Anh cam kết chuyển
nhượng nhà đất để trả cho bà Thu.

Tuy nhiên, bà Anh lại chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng với giá chỉ 680
triệu đồng so với thực tế là 5,6 tỷ đồng, không những thế ông Vượng lại còn là anh

1
Đoạn 2 trang 7 phần Xét thấy của Quyết định số 259/2014/DS-GĐT.
10
ruột của bà Anh. Hành vi này cho thấy bà Anh không có thiện chí thực hiện nghĩa vụ
với bà Thu. Nếu Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là hợp pháp thì người bị thiệt hại chính là bà Thu - người thứ ba trong giao
dịch có yếu tố giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ, lúc này bà Thu vẫn không được trả nợ
từ vợ chồng bà Anh, vì nhà đất lúc đầu vợ chồng bà Anh cam kết trả nợ cho bà Thu,
nhưng sau đó lại bán cho vợ chồng ông Vượng với giá rẻ để nhằm trốn tránh nghĩa vụ
trả nợ cho bà Thu.

Vì thế, hướng giải quyết của Tòa là hoàn toàn có căn cứ, hợp lý và phù hợp
theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015.

Câu 3: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm
trốn tránh nghĩa vụ.

Trả lời:

Việc tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ đồng
nghĩa với việc tòa án tuyên giao dịch dân sự đó vô hiệu. Điều đó là hợp lý. Bởi giao
dịch dân sự chuyển nhượng nhà đất của bà vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
là giao dịch giả, nhằm trốn tránh nghĩa vụ mà bà vợ chồng bà Anh phải thực hiện với
bà Thu. Căn cứ theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015: “Trường hợp xác lập giao dịch
dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô
hiệu”.

Khi tòa án xác định giao dịch trên vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình
trạng ban đầu, vợ chồng bà Anh phải nhận lại số nhà đất đã giao dịch, vợ chồng ông
Vượng nhận lại số tiền đã đưa cho vợ chồng bà Anh. Kể từ thời điểm giao dịch được
xác lập, giao dịch không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các
bên. Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 131 BLDS 2015:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để
hoàn trả”.

11
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2015.

2. Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, Chương 2.

3. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học
quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án số 26-28.

4. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học
quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án số 19-20bis.

5. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học
quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án số 97-100.

6. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Đại học
quốc gia Tp. Hồ Chí Minh 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án số 86-88 và 89-92.