TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT

HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG

THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
Bài thảo luận thứ hai
LỚP: 122 – AUF45
Nhóm 3
Danh sách các sinh viên thực hiện:
1. Nguyễn Lê Trâm Anh – 2053801012020
2. Trần Hồ Trâm Anh – 2053801014014
3. Trần Dương Thiên Đồng – 2053801014041
4. Lê Nguyễn Hữu Khoa – 2053801014109
5. Bùi Nguyễn Nam Phương – 2053801011197
6. Trần Thị Minh Thư – 2053801015130
7. Liễu Hồng Thanh – 205301014237
Vấn đề 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Nội dung: Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho D một
đề nghị giao kết hợp đồng (là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp, bằng văn
bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng 1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020, D đã gửi
cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình nhưng D không chứng minh
được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa nhận đã nhận
được chấp nhận đề nghị giao kết của D). Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của
Hợp đồng (thỏa thuận về giải quyết tranh chấp) và Tòa án đã xét rằng: (1) bên đề nghị
chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS
2015; (2) chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều
394 BLDS 2015 và (3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Trả lời:
Theo quan điểm (1), chúng tôi thấy Tòa án đã đưa ra hướng giải quyết chưa thực sự
hợp lý. Tuy C là bên đề nghị không thừa nhận được chấp nhận giao kết của D và D không
chứng minh được mình đã gửi chấp nhận để nghị giao kết hợp đồng cho C nhưng D đã
gửi cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Do đó, việc tòa án dựa vào quy
định tại Điều 400 BLDS năm 2015 để xét rằng bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng là chưa chính xác.
Về quan điểm (2), căn cứ theo khoản 1 Điều 394 BLDS năm 2015:
“Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi
được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời
khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.
Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực
nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý.”
Quan điểm (2) của Tòa án là có cơ sở vì nếu bên đề nghị không ấn định thời hạn trả lời
thì khi bên D trả lời cho bên A và bên B về việc chấp nhận giao kết hợp đồng nhưng lại
không có phản hồi gì với C cho đến khi tranh chấp xảy ra, thì đề nghị của bên D đối với
bên C lúc này không còn hiệu lực. Lúc này, chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới
do việc chấp nhận giao của D đã quá thời hạn hợp lý nên sẽ được coi là đề nghị giao kết
mới của bên D. Do đó, quan điểm (3) của Tòa án là hoàn toàn hợp lý.

Vấn đề 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Tình huống: Năm 2001, bà Chu và ông Bùi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
(gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn. Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất

1
chuyển nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì. Tuy nhiên,
nay các con bà Chu và ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô
hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ và Tòa án đã áp dụng Án lệ số 04/2016/AL.

2.1 Điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng?
Điểm thay đổi thứ nhất:
Theo Khoản 2 Điều 404 BLDS năm 2005 quy định về thời điểm giao kết hợp đồng
dân sự thì: “2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà
bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận
giao kết.”  Như vậy, theo quy định của BLDS năm 2005 quy định im lặng là chấp
nhận, đồng ý khi các bên có thỏa thuận.
Còn theo Khoản 2 Điều 393 BLDS năm 2015 quy định về chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng thì: “2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị
giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập
giữa các bên.”  Như vậy, theo quy định của BLDS hiện hành trừ trường hợp có thỏa
thuận hoặc theo thói quen được xác lập giữa các bên thì ngoài ra sự im lặng trong giao
kết không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
Điểm thay đổi thứ hai:
Khi im lặng được coi là đồng ý thì BLDS năm 2005 chưa xác được thời điểm giao kết
hợp đồng, do đó khoản 2 Điều 400 BLDS năm 2015 đã khắc phục nhược điểm này,
những quy định này chỉ xác định thời điểm nếu các bên giao kết im lặng qua thỏa thuận
im lặng, chứ vẫn chưa quy định đến thời điểm nếu các bên xác lập theo thói quen (trong
khi đó “thói quen” là một điểm mới quan trọng trong việc mở rộng phạm vi trong BLDS
năm 2015 ).

2.2 Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Nội dung án lệ:
“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ
năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền
đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở
trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người
con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã
phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất
cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung

2
mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại
và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông
Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng
nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực
hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng
bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”
Theo quan điểm của nhóm em, Tòa án áp dụng Án lệ số 04/06/AL để công nhận hợp
đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là chưa thuyết phục. Để làm rõ quan điểm
trên, sau đây nhóm em sẽ đưa ra so sánh giữa vụ việc trong tình huống và Án lệ số
04/2016/AL như sau:
- Thứ nhất, tình tiết trong Án lệ số 04/2016/AL chỉ đề cập tới tài sản chung của vợ chồng
còn trong tình tiết của tình huống đề cho còn đề cập tới tài sản của hộ gia đình (tức là tài
sản của vợ chồng bà Chu, ông Bùi và các con)
- Thứ hai, trong Án lệ số 04/2016/AL chỉ dừng lại ở trường hợp nhà đất là tài sản chung
của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho
người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng;
Còn đối với tình huống trên, chúng ta chưa nhìn thấy được những sự kiện hay đặc
điểm cho thấy nguyên đơn biết quyền lợi của mình bị xâm phạm nhưng không lên tiếng.
Được biết vào năm 2004, ông Văn xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng, các bên
đã làm thủ tục chuyển nhượng, ông Văn đã được cấp giấy chứng nhận và gia đình ông
không có ý kiến gì, tức có thể hiểu rằng, vợ chồng ông Bùi, bà Chu biết và không phản
đối. Nhưng tình tiết này không đồng nghĩa với việc các con của ông bà cũng không phản
đối việc chuyển nhượng nên Tòa án nhận định việc im lặng của họ đồng nghĩa với ưng
thuận và bác bỏ yêu cầu của nguyên đơn là chưa hợp lý. Vì các con của ông bà không lên
tiếng cũng có thể là không biết về việc chuyển nhượng hoặc chưa đủ nhận thức rằng
quyền lợi của họ bị xâm phạm, chứ không có nghĩa là phản đối.
Nếu áp dụng Án lệ số 04/2015/AL đối với tình huống này thì hệ quả sẽ là:
- Khẳng định được việc ông Bùi bà Chu đồng ý việc chuyển nhượng đất cho ông Văn và
phủ nhận hoàn toàn yêu cầu của nguyên đơn cũng tức là của các con ông Bùi và bà Chu.
- Tuy nhiên lại không giải quyết được cho trường hợp là các con của ông Bùi và bà Chu
yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu vì lý do chưa có sự đồng ý của
họ. Giả thiết rằng, trong 5 người con, vào năm 2001 có người chưa đủ tuổi nhận thức về
việc chuyển nhượng đất giữa cha mẹ họ và đến năm 2004 vẫn chưa đủ tuổi nhận thức về
việc ông Văn xây chuồng trại và làm thủ tục chuyển nhượng thì cụm” gia đình bà Chu
ông Bùi không ai ý kiến gì” là không có căn cứ để khẳng định người con có đồng ý hay
không đồng ý. Và từ “Nay” đã không thể hiện rõ thời gian, giả sử năm 2020 người con

3
này đã có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch chuyển
nhượng này vô hiệu thì cũng chưa giải quyết được thỏa đáng.
Mặt khác, nhóm em sẽ phân tích sự việc theo hướng các con của ông Bùi bà Chu
không biết về hợp đồng chuyển nhượng nhưng hợp đồng có hiệu lực theo một hướng
khác:
* Trường hợp 1: Bà Chu và ông Bùi sử dụng số tiền chuyển nhượng để phục vụ cho lợi
ích chung của gia đình, bao gồm các đồng sở hữu là các con của ông bà.
Theo quan điểm của tác giả Đỗ Văn Đại “…Qua thực tế xét xử, Tòa dân sự thấy cần
chấp nhận những căn cứ xác định của đồng chủ sở hữu là: Những chủ sở hữu chung biết
chuyện và không phản đối, những sở hữu chung này có tham gia một giai đoạn nào đó
của việc chuyển nhượng như tham gia nhận tiền…, tuy khi chuyển nhượng chủ sở hữu
chung này không biết nhưng sau khi biết có biết việc chuyển nhượng đã sử dụng chung
tiền chuyển nhượng hoặc người chuyển nhượng chia tiền chuyển nhượng tài sản…” Và
chúng ta cũng có thể căn cứ vào chi tiết vào năm 2004 ông Văn xây dựng chuồng trại trên
đất đã chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia
đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì, thì có thể thấy 5 người con của ông Bùi và
Chu ngay thời điểm chuyển nhượng có thể không biết đến nhưng sau khi biết việc chuyển
nhượng vào năm 2004 đã sử dụng chung tiền chuyển nhượng.
 Do đó, dù không áp dụng Án lệ 04 nhưng Tòa án vẫn có thể tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng này vẫn có hiệu lực.
Mặt khác, là 5 người con của ông Bùi và bà Chu biết về hợp đồng chuyển nhượng và
không lên tiếng phản đối trong một khoảng thời gian dài  Trong trường hợp này, nhóm
em cho rằng Tòa Án có thể áp dụng Án lệ số 04 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
trên:
* Trường hợp 2: Các con của ông Bùi và bà Chu biết về hợp đồng chuyển và không lên
tiếng trong khoảng thời gian dài.
Tài sản tranh chấp trong tình huống này và trong Án lệ đều là tài sản thuộc sở hữu
chung hợp nhất được quy định tại Điều 210 BLDS năm 2015, mặc dù trong Án lệ là tài
sản chung vợ chồng còn ở tình huống là tài sản chung của hộ gia đình nhưng bản chất sở
hữu chung đối với tài sản về quyền và nghĩa vụ là tương đương.
Cả hai vụ việc đều phát sinh tranh chấp do tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất tài sản
này được chuyển nhượng cho người khác không trên cơ sở có sự đồng ý của (các) thành
viên sở hữu chung còn lại, nhưng các chủ sở hữu chung còn lại đều biết về việc chuyển
nhượng tài sản chung này nhưng không ai có ý kiến gì và sau một thời gian, vì lí do nào
đó, mới khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu.
Chính vì vậy, tòa án hoàn toàn có thể căn cứ hướng giải quyết của hội đồng thẩm phán
tòa án nhân dân tối cao trong Án lệ số 04/2016/AL để giải quyết tình huống này, cụ thể

4
là: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký
hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong
hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa
thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà
đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai;
người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định
là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
 Từ các phân tích trên, ta có thể thấy việc Tòa án áp dụng áp dụng Án lệ số
04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là hoàn toàn
thuyết phục.

Vấn đề 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC

Tình huống:
Ông A thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được
xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có căn nhà thuộc sở
hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp). Khi có tranh chấp, Tòa án cấp sơ
thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được.

3.1 Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Thứ nhất: Khoản 1, Điều 408 BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “vì lí do khách quan”.
Khoản 1, Điều 411 BLDS năm 2005 quy định trường hợp, hợp đồng vô hiệu do không
thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp “vì lí do khách quan”. Trong
khi đó, thực tiễn vận dụng điều luật này cả cho trường hợp không thể thực hiện vì lí do
“chủ quan” như trường hợp các bên không thỏa thuận về các mặt tiếp giáp của mảnh đất
được chuyển nhượng (đối với hợp đồng chuyển nhượng đất) hay đời máy cụ thể (đối với
hợp đồng mua bán máy móc, thiết bị) nên hợp đồng không thể thực hiện được. Vì lí do
chủ quan không làm cho hợp đồng vô hiệu, nhưng nếu hợp đồng không vô hiệu thì hợp
đồng cũng không thể thực hiện được và trong trường hợp này vẫn không có câu trả lời
thuyết phục. Do đó, BLDS năm 2015 bỏ đi cụm từ “vì lí do khách quan” là hoàn toàn
thuyết phục. Có thể thấy, lí do khách quan hay chủ quan không ảnh hưởng tới khả năng
vô hiệu của hợp đồng mà chỉ ảnh hưởng tới lỗi lầm phát sinh trách nhiệm bồi thường.
Thứ hai: Khoản 1, Điều 408 BLDS năm 2015 thay từ “ký kết” trong khoản 1, Điều
411 BLDS năm 2005 bằng “giao kết”. Việc BLDS năm 2005 dùng từ “ký kết” hợp
đồng và thuật ngữ này là không có tính bao quát vì ký kết chỉ dùng cho hợp đồng văn

5
bản có chữ ký trong khi đó hợp đồng có thể được hình thành mà không có chữ ký (như
hợp đồng miệng, hợp đồng được giao kết thông qua im lặng,...). Để có tính chính xác,
bao quát hơn, khắc phục được khuyết điểm của BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã
dùng từ “giao kết”.
Thứ ba: Khoản 3, Điều 408 BLDS 2015 đã thay cụm từ “giá trị pháp lý” trong khoản
3, Điều 411 BLDS 2005 bằng “hiệu lực”. Hợp đồng vô hiệu thì chắc chắn là hợp đồng
không có hiệu lực pháp lý. Nhưng ngược lại, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý chưa
chắc đã là hợp đồng vô hiệu, mà có thể là hợp đồng chưa được ký kết, đã ký kết nhưng
bị đình chỉ hiệu lực, hoặc đã hết hiệu lực. Như vậy, dùng cụm từ “hiệu lực” sẽ tạo sự
khái quát, bao quát hơn so với việc dùm cụm từ “giá trị pháp lý” vì “giá trị pháp lý” chỉ
mang ý nghĩa luật định, còn “hiệu lực” còn có ý nghĩa trong việc thực thi.
 Những thay đổi ở Điều 408 BLDS năm 2015 theo hướng hoàn thiện hơn, phù hợp
với thực tế hơn và thuận tiện cho các hoạt động tư pháp, giải quyết các tranh chấp, khác
phục được những điểm hạn chế mà BLDS năm 2005.
 Tuy nhiên, vẫn còn có những điểm mà BLDS 2015 vẫn chưa khắc phục được những
hạn chế của BLDS năm 2005: Tại khoản 3 Điều 408 BLDS năm 2015, việc quy định
cho phép áp dụng Khoản 1 vào Khoản 3. Nếu như Tòa án tuyên bố một hợp đồng bị vô
hiệu vì có một đối tượng không thể thực hiện được mặc dù trong hợp đồng vẫn còn
những đối tượng có khả năng thực hiện được, vẫn có hiệu lực thì có thể gây thiệt hại
đến lợi ích của 1 trong 2 bên đã giao kết hợp đồng. Bên cạnh đó, những hợp đồng liên
quan đến vấn đề đặt cọc mà Tòa án xét thấy đối tượng không thể thực hiện được thì số
tiền cọc cần được xử lý như thế nào thì vẫn chưa có quy định. Việc quy định thời hiệu
yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu đối với hợp đồng không thể thực hiện được
vẫn chưa được quy định cụ thể, rõ ràng.

3.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực
hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Khoản 1 Điều 407 BLDS năm 2015 có nêu: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ
Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.”.
Vì thế thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng trên được xác định theo Điều
132 BLDS năm 2015. Cụ thể, chúng ta sẽ áp dụng điểm b khoản 1 Điều 132 BLDS năm
2015:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều
125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày: …
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm
lẫn, do bị lừa dối;”
Trước tiên, ta có thể hiểu “nhầm lẫn trong hợp đồng” là trường hợp giao kết hợp đồng

6
có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập
giao kết. Trong tình huống trên đã có sự nhầm lẫn trong hợp đồng khi ông A đã không
thông báo, cung cấp đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng và
việc trên đất có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp) và
ngân hàng cũng đã không yêu cầu ông An thông báo. Vì thế, có thể xác định hợp đồng
trên có sự nhầm lẫn, áp dụng thời hiệu đối với trường hợp này là 2 năm kể từ ngày
người bị nhầm lẫn biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn.

3.3 Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện
được có thuyết phục không? Vì sao?
Theo nhóm em, Tòa án giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô
hiệu do đối tượng không thể thực hiện được là không thuyết phục.
Vì theo quy định tại khoản 2 Điều 325 BLDS năm 2015: “Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục
sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho
người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo quy định trên thì trong trường hợp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất bởi bên thế chấp chỉ là người có quyền sử
dụng chứ không là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất, thì hợp đồng thế chấp này vẫn
được pháp luật cho phép thực hiện. Xét tình huống này, thấy rằng ông A thực hiện thế
chấp đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình cho ngân hàng, tức là hợp đồng thế
chấp này có đối tượng là quyền sử dụng đất của ông A nên việc ông A định đoạt (thực
hiện biện pháp bảo đảm thế chấp) đối với tài sản thuộc về mình, là không trái luật và
hoàn toàn được luật quy định (khoản 2 Điều 325 BLDS năm 2015) có thể thực hiện được.
Do đó, Toà án sơ thẩm xác định hợp đồng thế chấp của A là hợp đồng có đối tượng
không thể thực hiện được để tuyên bố vô hiệu là không có căn cứ.

Vấn đề 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN

Tóm tắt:
Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ Dầu Một tỉnh
Bình Dương: Nguyên đơn bà Trần Thị Diệp Thúy và bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Trang.
Theo đó bà Thúy xác nhận bà Trang vay 100.000.000Đ nhưng cả hai cả lập nên giao dịch
chuyển nhượng căn nhà để che dấu việc cho vay trên thay vì đưa số tiền đã định. Sau 06
tháng thỏa thuận trả cả lãi lẫn gốc mà bà Trang chỉ mới thanh toán 5.000.000Đ. Bà Thúy

7
lúc này nộp đơn yêu cầu bị đơn phải trả 95.000.000Đ còn lại và yêu cầu tòa án hủy giao
dịch chuyển nhượng nhà trước đó. Tòa sơ thẩm chấp nhận đơn kiện bà Thúy.

 Đối với vụ việc thứ nhất:

4.1 Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Giao dịch giả tạo được xác lập trên cơ sở hành vi gian dối và thực hiện khi các bên xác
lập giao dịch đó. Giao dịch giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che dấu việc thực hiện
một hợp đồng khác mà các bên thật sự mong muốn thực hiện. Giao dịch giả tạo mà các
bên “tự nguyện” tham gia nhưng mục đích giao dịch được thể hiện không phù hợp với
mục đích các bên thực sự quan tâm, hướng tới, mong muốn đạt được. Yếu tố giả tạo
thông qua dấu hiệu các bên thông đồng với nhau để tạo nên sự thiếu thống nhất giữa ý chí
và tuyên bố ý chí của các bên xác lập giao dịch.

4.2 Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Trong Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP. Thủ Dầu
Một tỉnh Bình Dương, đoạn cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là:
“Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có thiết
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung giấy thỏa thuậnchuyển
nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ H53166 do UBND thị xã (nay là
thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành
phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên đều
thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số
tiền 100.000.000 đồng.”

4.3 Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu là:
- Hợp đồng giả tạo (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập
23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn)  Toà tuyên bố vô hiệu.
- Hợp đồng bị che giấu (hợp đồng vay tài sản số tiền 100.000.000 đồng)  Toà công
nhận có hiệu lực.
Căn cứ pháp lý: Điều 124 BLDS năm 2015.

4.4 Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Theo nhóm em thì hướng xử lý của Toà án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu là phù hợp với quy định của pháp luật theo Điều 124 BLDS năm 2015.

8
 Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Thuý và bà Trang chỉ là thoả
thuận giữa hai bên mà không được thẩm định tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để
làm thủ tục như luật định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tiếp đó, giữa các bên ở đây đều biết việc lập hợp đồng này là giả tạo nhằm che dấu cho
sự việc vay mượn nên hợp đồng này bị vô hiệu là hoàn toàn hợp lý. Ngoài ra theo Điều
124 BLDS năm 2015 thì giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiêu lực có nghĩa là giao
dịch vay mượn tiền này giữa các bên vẫn có hiệu lực pháp luật vì trên thực tế nó cũng là
giao dịch thật mà các bên muốn hướng tới và nó không vi phạm vào các giao dịch vô hiệu
theo quy định của BLDS hay luật khác có liên quan.

 Đối với vụ việc thứ hai

4.5 Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì theo bản án có thấy: “ Qúa trình giải
quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừ nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ
chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà
Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục
chuyển nhà đất trên cho vợ chồng ông Vượng. Thoả thuận chuyển nhượng giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất
là gần 5,6 tỷ đồng nhưng hai bên thoả thuận chuyển nhượng chủ với giá 680 triệu đồng
và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”

4.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)?
Theo nhóm em hướng giải quyết của Tòa án là hợp lí, phù hợp với khoản 2 Điều 124
BLDS năm 2015. Đảm bảo được quyền lợi của bên thứ 3 (trong trường hợp này là bà
Thu). Việc vợ chồng bà Anh thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông
Vượng (với giá rẻ hơn thực tế rất nhiều, thực tế là giá nhà đất là 5,6 tỷ đồng nhưng chỉ
bán với giá 680 triệu đồng) vì mục đích chính là trốn tránh việc thực hiện cam kết chuyển
nhượng nhà đất cho bà Thu chứ không phải do mục đích khác. Giả sử giao dịch giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là không giả tạo và được thực hiện thì bên bị
thiệt hại nhất sẽ là bà Thu (bị vợ chồng bà Anh lừa sẽ chuyển nhượng nhà đất cho và sẽ
chưa đòi được nợ). Vì thế Tòa xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng
ông Vượng là đúng.

9
4.7 Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ:
Giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương sẽ
bị vô hiệu. Vì căn cứ theo khoản 2 Điều 124 BLDS năm 2015 về Giao dịch dân sự vô
hiệu do giả tạo: “2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”. Theo đó, giao dịch chuyển nhượng
nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là giao dịch giả tạo nhằm trốn
tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh với bà Thu (bên thứ ba), do đó dựa
theo quy định tại khoản 2 Điều 124 thì giao dịch trên vô hiệu.

10