TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

BỘ MÔN: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG

THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI

LỚP 127 – DS46A1

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 04

STT Họ và tên MSSV
1 Lê Huỳnh Nhân Ái 2153801012001
2 Đào Ngọc Hương An 2153801012002
3 Đào Quỳnh Anh 2153801012007
4 Đặng Hà Bảo Anh 2153801012008
5 Bùi Hữu Bảo 2153801012026
6 Trần Lê Tâm Châu 2153801012034
7 Trần Lê Mai Chi 2153801012037
8 Nguyễn Thị Hoàng Dịu 2153801012041
9 Đặng Thùy Dương 2153801012048
 MỤC LỤC

VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG...........................................2

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG......................................3

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC............5

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN..............8

TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................12

1
VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Câu 1: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.
Hướng giải quyết của Tòa án đã đưa ra 3 vấn đề:
- Vấn đề 1: Bên đề nghị ( sau đây gọi tắt là bên C) chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng của bên được đề nghị (sau đây gọi tắt là bên D) theo quy định của Điều 400
BLDS 2015.
Nhận xét: Theo suy nghĩ của nhóm em thì hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý.
Việc bên D không có bằng chứng chứng minh rằng bên D đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng cho bên C và bên C cũng không thừa nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng của bên D. Do vậy, Tòa án nhận định bên C chưa nhận được chấp nhận đề
nghị giao kết hợp đồng của bên D là đúng. Tuy nhiên, việc Tòa án áp dụng Điều 400 BLDS
2015 vào vấn đề trên là chưa hợp lý. Bởi vì Điều 400 BLDS 2015 không có quy định về
trường hợp như thế nào được xem là chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
Vì vậy nên Tòa án xét rằng bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng theo quy định của Điều 400 là chưa thật sự chính xác.
- Vấn đề 2: Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều
394 BLDS 2015.
Nhận xét: Theo Điều 394 BLDS 2015 quy định “Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn
trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp
lý.” Nhưng BLDS 2015 lại không có định nghĩa của “thời hạn hợp lý” mà được giải thích
tại khoản 7 Điều 3 NĐ số 21/2021 như sau: “ Thời hạn hợp lý là khoảng thời gian được hình
thành theo thói quen đã xác lập giữa các bên hoặc là khoảng thời gian mà trong điều kiện
bình thường, các bên trong hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm hoặc chủ thể khác có
quyền, lợi ích liên quan có thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ của mình.” Tháng 1/2018, A,
B, C gửi đề nghị giao kết hợp đồng cho D nhưng đến tháng 1/2020 và tháng 2/2020 D mới
gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho A và B, thời hạn trả lời hơn 2 năm là thời hạn
quá dài và trong thời hạn đó quyền lợi của bên đề nghị có thể bị thiệt hại nếu không nhận
được trả lời.
Ví dụ: A đề nghị bán đất cho B, thời hạn trả lời là 2 tháng nhưng sau 5 tháng B mới chấp
nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Trong 5 tháng đó giá đất có thể tăng lên và việc trả lời quá
thời hạn của B đã làm thiệt hại quyền lợi của A. Vì vậy, theo nhóm em thì Tòa án nhận định
việc chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394
BLDS 2015 là đúng.
- Vấn đề 3: Chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.
Nhận xét: Theo nhóm em thì hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý. Khoản 1
Điều 394 BLDS 2015 chỉ quy định hướng giải quyết cho trường hợp trả lời chấp nhận khi

2
đã hết thời hạn bên đề nghị có ấn định, trường hợp bên đề nghị không ấn định thời hạn trả
lời thì không có quy định. Luật quy định việc trả lời chấp nhận đề nghị chỉ có hiệu lực trong
thời hạn mà bên đề nghị ấn định nhằm tạo sự tự do trong giao kết. Như vậy chúng ta có thể
áp dụng trường hợp bên đề nghị nhận được trả lời khi đã hết thời hạn thì chấp nhận sẽ được
xem là đề nghị mới của bên trả lời chậm khi bên đề nghị không có ấn định thời hạn. Do vậy
nên hướng giải quyết trên của Tòa án là phù hợp.

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Tóm tắt án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà án
nhân dân tối cao
- Nguồn án lệ:
Quyết định Giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến
với bị đơn là ông Lê Văn Ngự; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Quý, bà
Trần Thị Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tưởng, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị Đường,
anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.
 Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp
đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp
đồng. Nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận,
người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên
nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người
không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người
đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất

- Nội dung án lệ:

“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn
ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền
đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên
diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông
Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia
vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà
Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất
đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà
Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có

3
cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông
Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông
Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”
- Nhận định của hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn có yêu cầu đòi quyền sở hữu nhà, đất mà ông Ngự, bà Phấn đã sang
nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất lập ngày 26-4-1996. Đây là tranh chấp về
quyền sở hữu tài sản và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Có cơ sở xác định bà
Phấn biết và đồng ý việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng bà Tý. Cụ thể:
Thứ nhất, Ông Ngự, bà Phấn sau khi bán đất đã chia vàng cho các con.
Thứ hai, ông Ngự có viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang
nhượng và ông Ngự, bà Phấn đã sử dụng phần đất đã mượn trên thực tế.
Từ những lẽ trên, Tòa án các cấp xác định buộc ông Ngự, bà Phấn trả lại toàn bộ diện tích
nhà , đất giáp đường là có căn cứ. Do đó Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết
định giữ nguyên bản án phúc thẩm.
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng?
- Theo khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 về Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự:
“ 2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được
đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”.
Như vậy, BLDS 2005 cho rằng “im lặng” cũng được xem là chấp nhận giao kết hợp
đồng.
- Theo khoản 2 Điều 393 BLDS 2015 về Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng:
“ 2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên”.
+ Căn cứ BLDS 2015 thì trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác
lập thì “im lặng” không được coi là một sự trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
+ Ngoài ra, BLDS 2015 đã ghi nhận vai trò của “im lặng” nhưng không nêu trong phần
chấp nhận giao kết hợp đồng mà trong phần xác định thời điểm hợp đồng được giao kết và
BLDS 2015 đã khắc phục nhược điểm này.
Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp
luật nước ngoài.
- Ở Pháp, Đức, Bỉ, Anh, Hy Lạp, Áo, Tây Ban Nha, Đan Mạch,… thì sự im lặng không đủ
để khẳng định sự chấp nhận trong giao kết hợp đồng được thừa nhận trong pháp luật thực
định.
- Tuy nhiên, vẫn có một số ngoại lệ cho nguyên tắc này:

4
 + Một số nước như Pháp, Đức, Ý,… sự im lặng có thể được coi là chấp nhận hợp
đồng nếu tồn tại một thói quen hay tập quán ở ngành nghề nào đó cho rằng sự im lặng của
một bên được hiểu là sự chấp thuận hợp đồng.
+ Sự im lặng cũng được coi là chấp nhận nếu như các bên đã tồn tại quan hệ kinh
doanh trước đó thông qua việc kí kết lặp đi lặp lại hợp đồng có cùng bản chất.
+ Sự im lặng cũng được suy luận là chấp nhận khi bên đề nghị đưa ra hợp đồng hoàn
toàn vì lợi ích của bên được đề nghị.
- Vấn đề giao kết hợp đồng bằng hình thức im lặng của các bộ nguyên tắc quốc tế:
+ Theo quy định của Khoản 1 Điều 2.1.6, Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng
thương mại quốc tế 2004 về Phương thức chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thì ta có thể
thấy sự im lặng không thể coi là một “hình thức” đương nhiên đồng thuận của đề nghị giao
kết hợp đồng:
“ 1. Chấp nhận giao kết hợp đồng có thể là một tuyên bố hoặc cách xử sự khác của bên
được được đề nghị cho thấy họ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Bản thân sự im lặng
hay bất tác vi không có giá trị như một chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng”.
+ Tại Khoản 1 Điều 18 của Công ước Viên 1980 về mua bán hàng hóa quốc tế:
“ 1. Một lời tuyên bố hay một hành vi khác của người được chào hàng biểu lộ sự đồng ý
với chào hàng cấu thành chấp nhận chào hàng. Sự im lặng hoặc bất hợp tác vì không mặc
nhiên có giá trị một sự chấp nhận”.
Theo Công ước này thì sự im lặng cũng không thể được xem là sự đương nhiên chấp
nhận đề nghị giao kết hay đề nghị.

Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
- Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong
tình huống trên là thuyết phục.
- Án lệ 04/2016/AL liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, còn tình huống trên liên quan
đến vấn đề định đoạt tài sản là tài sản sở hữu chung của các thành viên trong gia đình nhưng
Tòa án vẫn áp dụng Án lệ này vì:
+ Tài sản trong cả hai vụ việc đều thuộc sở hữu chung hợp nhất, được quy định tại
Điều 210 BLDS 2015.
+ Ở hai vụ việc đều có tình tiết: các chủ sở hữu chung còn lại đều biết việc chuyển
nhượng nhà đất nhưng thời điểm đó không ai có ý kiến gì. Sau một thời gian vì một vài lý
do nào đó, các chủ sở hữu chung này lại yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng
vô hiệu vì chưa có sự đồng ý của họ.

5
- Hướng giải quyết của Tòa án: Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung mà có người
đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, những người còn lại không có ký tên
trong hợp đồng nhưng có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo
thỏa thuận, những người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển
nhượng nhà đất. Bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, đồng thời cũng sử
dụng một cách công khai qua việc: “ Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất
chuyển nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì”. Có thể thấy người
không ký tên trong hợp đồng này đã biết mà không có ý kiến phản đối thì được xác định
người đó đã đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC

Tóm tắt bản án:

Tháng 10/2016 ông Huỳnh Tấn P cho ông Búa vay 100.000.000 đồng và thoả ông B
chuyển nhượng cho ông thửa đất số 20, 21, 22 tờ bản đồ số 1, ấp Gồng Lớn, xã Mỹ Hạnh
Nam, huyện D do ông B đứng chủ quyền để đảm bảo cho khoản vay trên. Thời điểm xét xử
sơ thẩm ngày 10/6/2020, HD Bank tiếp tục uỷ quyền cho bà Đỗ Thị Thành Q đại diện và tại
phiên toà phúc thẩm cũng không có khiếu nại về vấn đề này, nên không nhất thiết phải huỷ
Bản án sơ thẩm. Toà án thông báo cho bà Nguyễn Thị Thu H biết thửa đất số 20 có tranh
chấp nhưng bà H vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho iông Nguyễn Văn N1. Nên
không có căn cứ để xác định việc chuyển nhượng đất là ngay tình. Trên thửa số 20 có tồn tại
01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của người thứ 3, việc chuyển nhượng không có ý kiến của chủ sở
hữu hợp pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chyển giao cho
người nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Vì vậy không
có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn N1. Bà H thế chấp thửa số 21 để vay
tiền HD Bank nhưng vì HD Bank không phát hiện trên thửa đất đang tồn tại căn nhà và các
vật kiến trúc của người thứ 3 và khi xác lập hợp đồng không có ý kiến của chủ sở hữu hợp
pháp tài sản trên đất nên việc thế chấp không được coi là ngay tình. Toà án quyết định giữ
nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 09/2020/DS-ST ngày 10/6/2020 của Toà án nhân dân tỉnh
L; vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa số 20, toà bản đồ số
01, không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng Thương mại Cổ phần phát triển Thành phố H
xử lý thửa đất số 21 và số 22 đều thuộc tờ bản đồ số 01 để thu hồi nợ với bà H. Huỷ một
phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 5559/17/HĐBĐ-016 ngày 27/4/2017. Ông
Nguyễn Ngọc N1 phải nộp án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng và được khấu trừ tạm
ứng án phí đã nộp 300.000 đồng. Ngân hàng Thương mại Cổ phần phát triển Thành phố H

6
phải nộp án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng và được khấu tạm ứng án phí đã nộp
300.000 đồng.
Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Những thay đổi và suy nghĩ của nhóm về những thay đổi giữa Bộ luật dân sự 2015 và
Bộ luật dân sự 2005 về đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được:
- Tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 đã thay “ký kết” ở Bộ luật dân sự 2005 bằng
“giao kết”. Điều 411 Bộ luật dân sự 2005 đặt vấn đề hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được sẽ bị vô hiệu ngay từ khi ký kết, điều đó đồng nghĩa với việc điều luật này chỉ chi
phối những hợp đồng được hình thành bằng văn bản, trong khi đó hợp đồng dân sự có thể
được giao kết bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Do vậy, những hợp đồng được hình
thành theo các phương thức khác sẽ không được đề cập đến và không có hướng giải quyết
nếu có đối tượng không thể thực hiện được. Khắc phục điều đó, Điều 408 Bộ luật dân sự
2015 đã thay “ký kết” bằng “giao kết”, qua đó mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật, tức mọi
phương thức thành lập hợp đồng hợp pháp đều được chi phối bởi luật này nếu trong hợp
đồng có đối tượng không thực hiện được.
- Bộ luật dân sự 2015 bỏ cụm từ “vì lý do khách quan”. Điều 411 Bộ luật dân sự 2005
chấp nhận hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan
(động đất, lũ lụt,...). Thế nhưng cũng có những trường hợp mà hợp đồng không thể thực
hiện được vì lý do chủ quan, nhưng lại không thể thực hiện sẽ phải xử lí như thế nào thì vẫn
chưa có hướng giải quyết phù hợp, thỏa đáng. Để khắc phục bất cập đó, Điều 408 Bộ luật
dân sự 2015, đã bỏ yếu tố “vì lý do khách quan”, thừa nhận hợp đồng có thể bị vô hiệu do
có đối tượng không thể thực hiện được cả vì lý do chủ quan lẫn khách quan. Đay là một
thay đổi hợp lý, thừa nhận lý do chủ quan hay khách quan không ảnh hưởng đến hiệu lực
hợp đồng mà chỉ ảnh hưởng đến trách nhiệm mà các bên phải chịu.
Vd; chủ quan/////

A và B giao kết hợp đồng một mảnh đất dù biết địa phương đưa ra việc cấm chuyển nhượng
đất trong khu vực đất mà A và B giao kết

- Tại khoản 3 Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 đã thay “giá trị pháp lý” thành “hiệu lực”.
Thay đổi này là vô cùng chính xác, bởi vì theo Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng vô hiệu là
hợp đồng không có giá trị pháp lý, tuy nhiên hợp đồng không có giá trị pháp lý chưa chắc đã
vô hiệu, đó có thể là hợp đồng chưa ký kết hoặc đã hết hiệu lực. Do vậy, ở Bộ luật dân sự
2015 đã thay “giá trị pháp lý” bằng “hiệu lực” sẽ bao quát và có tính thực tế hơn.

7
Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được xác định như thế nào? Vì sao?
- Đối tượng của hợp đồng là tài sản, quyền tài sản, công việc mà các chủ thể phải tác động
đến thông qua việc chuyển giao cho nhau đối tượng đó.
- Căn cứ theo Điều 408 BLDS 2015 thì hợp đồng vo hiệu do có đối tượng không thể thực
hiện được phải đáp ứng được hai điều kiện: Đối tượng không thực hiện được và thời điểm
để xem xét sự bất khả thi này là thời điểm giao kết hợp đồng.
- Tuy nhiên, pháp luật VN không có quy định nào cụ thể về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên
bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được. Theo một tác giả, trong trường
hợp này có thể áp dụng thời hiệu 2 năm, căn cứ theo Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015. Tuy
nhiên, tại Khoản 2 Điều 132 lại quy định thêm hậu quả khi hết thời hiệu khởi kiện tuyên bố
hợp đồng vô hiệu là hợp đồng có hiệu lực lại. Điều này không hợp lý, bởi vì đối tượng đã
không thực hiện được thì vốn dĩ hợp đồng không thể xảy ra.
- Vậy nên, theo nhóm em, thời hiệu tuyên bố vô hiệu cho hợp đồng có đối tượng không thực
hiện được nên là vô hạn. Bởi vì hợp đồng có đối tượng không thực hiện được, bản chất là
việc thực hiện hợp đồng không thể xảy ra, nên thời hiệu áp dụng cho việc tuyên bố hợp
đồng vô hiệu là vô thời hạn và trên thực tế nó không cần đến toà án để tuyên bố vô hiệu, vì
bản chất không thể thực hiện được. Việc cần đến Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là do
đảm bảo quyền lợi của các bên, cũng như bảo vệ được quyền lợi của phía yếu thế trong
trường hợp hợp đồng đó có dấu hiệu không thiện chí từ một phía và cần Toà án phía thứ ba
đứng ra bảo vệ quyền lợi. Còn trường hợp có đối tượng không thể thực hiện được nếu rơi
vào tình huống do có sự gian dối thì áp dụng điều kiện của giao kết hợp đồng do giả tạo.
Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của bản án cho thấy Toà án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?
Đoạn: “ vào tháng 4/2018, Toà án đã có thông báo cho bà Nguyễn Thị Thu H biết
thửa đất số 20 đang có tranh chấp, thông báo số 185/TB-TLVA ngày 04/4/2018, nhưng đến
ngày 07/8/2018 bà H vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thuở đất số 20 đang có tranh chấp
cho ông Nguyễn Văn N1. Do đó, ông Nguyễn Văn N1 trình bày khi nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đang có tranh chấp số 20 thì ông không biết đất đang có tranh chấp,
nhưng bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu h biết rõ đất đang có tranh chấp, nên
khong có căn cứ xác định việc chuyển nhượng đất là ngay tình. Mặt khác, tại Biên bản xem
xét, thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (Bút lục 368, 369) thể hiện trên phần đất thửa số 20
đang tồnt tại 01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của người thứ , nhưng việc chuyển nhượng đất lại
không có ý kiến của chủ sở hữu hợp pháp các vật kiến trúc trên đất , nên quyền sử dụng đất
không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử
dụng của mình. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng

8
không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự. Vì vậy, không có căn cứ để chấp
nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn N”.
Câu 4: Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể
thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?
Trong vụ án trên, Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực
hiện được là thuyết phục. Bởi vì căn cứ vào Khoản 2 Điều 408 BLDS 2015: “Trường hợp
giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể
thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng
thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc
giao kết hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”.

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN

Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 vụ việc “Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Trong ngày 17/1/2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh
Bình Dương mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 337/2016/TLDT-
DS ngày 21 tháng 10 năm 2016 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” theo Quyết định hoãn phiên tòa số 152/2016/QĐST-DS ngày 27/12/2016, giữa
các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thúy.
- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang.
Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lý do tranh chấp: Bà Thúy và Bà Trang có thiết lập quyền sử dụng đất 23/11/2013
nội dung giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá chuyển nhượng là
200.000.000 đồng . Đây là giao dịch giả tạo để che giấu việc bà Thúy cho bà Trang vay số
tiền là 100.000.000 đồng. Bà Thúy đã yêu cầu bà Trang trả lại số tiền là 100.000.000 đồng,
bà Trang đã hứa là sẽ thanh toán hết số tiền cho Bà Thúy trông vòng 6 tháng nhưng đến hạn
trả nợ bà Trang chỉ trả bà Thúy số tiền 5.000.000 đồng. Vì vậy, bà Thúy khởi kiện yêu cầu
bà Trang phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền là 95.000.000 đồng ( Bà Thúy không yêu cầu tính
lãi suất).
Quyết định của Tóa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất xác
lập giữa Trần Thị Diệp Thúy và bà Nguyễn Thị Thanh Trang theo hình thức “ giấy thỏa
thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 23/11/2013 vô hiệu. Bà Nguyễn Thị Thanh
Trang có nghĩa vụ trả lại cho bà Trần Thị Diệp Thúy số tiền đã nhận là 95.000.000 đồng đối
với bị đơn bà Nguyễn Thị Thanh Trang.
Tóm tắt quyết định số 259/2014/DS - GĐT:

9
- Nguyên đơn: bà Võ Thị Thu.
- Bị đơn: bà Đặng Thị Kim Anh.
Năm 2009, bà Anh vay của bà Thu 3 lần tiền tổng cộng là 3,7 tỷ đồng. Bà Thu nhiều
lần đòi tiền nhưng bà Anh không trả. Đến 14/02/2010, bà Anh mới trả bà Thu được 600
triệu đồng. Bà Thu khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Anh trả 3,1 tỷ đồng còn lại. Vợ chồng bà
Anh đã cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng
lại làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng ông Vượng. Tòa giám đốc thẩm
xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà anh và vợ chồng ông Vượng là
giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với bà Thu, qua đó buộc vợ chồng
bà Anh trả cả nợ cả gốc và lãi cho bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch giữa vợ chồng bà Anh
và vợ chồng ông Vượng là vô hiệu và phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh với bà Thu.
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân
sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác
có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba
thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Hợp đồng giả tạo có thể hiểu: là hợp đồng không phản ánh đúng bản chất thật sự về
nội dung mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thể hiện qua việc các bên thiết lập hợp
đồng giả tại nhằm che đậy một giao dịch khác bên trong hay một hành vi trái pháp luật với
mục đích trục lợi hay che giấu một hành vi sai trái. Nói cách khác hợp đồng giả tạo chỉ là
một hợp đồng bề ngoài nhằm đánh lừa, không biểu hiện đúng ý chí nội tâm và kết quả của
giao dịch bên trong giữa các bên.

Câu 2: Đoạn nào của quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
- Đoạn của quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng: “ Ngày
15/11/2016 nguyên đơn có đơn thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu bà Trang trả lại cho
nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng, đây là số tiền nguyên đơn cho bà Trang vay. Để đảm
bào cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
23/11/2013” và đoạn “Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn
và bị đơn có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên đều thừa nhận

10
đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền
100.000.000 đồng”
- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích: che giấu cho việc nguyên đơn cho bị
đơn vay số tiền 100.000.000 đồng.
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Theo khoản 1 Điều 116 BLDS2015 và khoản 1 Điều 407 BLDS2015 thì hợp đồng
cũng là một giao dịch dân sự nên những quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123
đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
- Hướng giải quyết của Tòa đối với hợp đồng giả tạo: Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất xác lập dữa Trần Thị Diệp Thúy và bà Nguyễn Thị Thanh Trang
theo hình thức “giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 23/11/2013 vô
hiệu căn cứ theo khoản 1 Điều 124 BLDS2015. Đồng thời xử lí hậu quả hợp đồng vô hiệu
theo quy định tại Điều 131 BLDS2015. Tòa cho rằng các bên có lỗi ngang nhau trong việc
làm cho hợp đồng vo hiệu do vậy các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không
phải bồi thường.
- Hướng giải quyết của Tòa đối với hợp đồng bị che giấu: Tòa căn cứ khoản 1 Điều 124
BLDS2015 xác định hợp đồng vay tài sản 100.000.000 đồng có hiệu lực. Bị đơn không
cung cấp được chứng cứ chứng minh đã trả tiền cho nguyên đơn nên Tòa yêu cầu bị đơn trả
lại số tiền 95.000.000 đồng cho nguyên đơn. Tòa ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về
việc không yêu cầu tính lãi suất 95.000.000 đồng đối với bị đơn bà Trang. Nhưng nếu người
phải thi hành án chậm thi hành thì Tòa yêu cầu phải trả tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do
Ngân hàng Nhà nước công bố, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu.
Hướng xử lý của Tòa án vê hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu là hợp lý.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định .
Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc
nguyên đơn cho bị đơn vay 100 triệu đồng, nên theo khoản 1 điều 124 BLDS 2015 quy định
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân
sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu
lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác
có liên quan”, thì Tòa án xác định hợp đồng xác lập giữa nguyên đơn và bà Trang vào
23/11/2013 là vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản với số tiền 100 triệu đồng có hiệu
lực là có căn cứ.
Ngoài ra bị đơn cho rằng đã trả cho nguyên đơn 180.000.000 đồng nhưng nguyên
đơn không thừa nhận và bị đơn cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh đã trả số

11
tiền cho nguyên đơn. Vì thế hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất bị vô hiệu và bị đơn phải
trả cho nguyên đơn 95.000.000 đồng (vì trước đó bị đơn đã trả 5.000.000 đồng) là quyết
định phù hợp, hợp lí của Tòa án.
Câu 5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
- Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì:
+ Phần nhà đất mà vợ chồng bà Anh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng là
phần nhà đất mà vợ chồng bà Anh đã đem ra cam kết chuyển nhượng để trả nợ cho bà Thu.
+ Giá trị thực tế nhà đất mà vợ chồng bà Anh thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ
chồng ông Vượng là gần 5,6 tỷ đồng, nhưng hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng với giá
680 triệu đồng, một con số thấp quá mức so với giá trị thật. Ngoài ra, bà Anh cũng khai là
thủ tục chuyển nhượng giữa vợ chồng bà và vợ chồng ông Vượng đã hoàn tất, nhưng trên
thực tế thủ tục chuyển nhượng vẫn chưa hoàn tất. Việc thỏa thuận mức giá bán quá rẻ như
trên là dấu hiệu của hành vi muốn trốn tránh nghĩa vụ giao đất cấn nợ cho bà Thu bằng việc
thực hiện một hợp đồng giả tạo.
- Qua những hành vi trên của vợ chồng bà Anh, Tòa án có căn cứ để xác định hợp đồng
chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là hợp đồng giả tạo
nhằm trốn tránh nghĩa vụ. Qua đó, tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô
hiệu.
Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)?
Theo nhóm em, hướng xác định của Tòa án là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với Điều 124
BLDS 2015. Cụ thể ở đây hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ
chồng ông Vượng được Tòa án xác định là hợp đồng giả tạo, lý do là giá chuyển nhượng
quá thấp, không hợp lý so với giá thực tế (bán với giá 680 triệu đồng trong khi giá thực tế
lên đến gần 5,6 tỷ đồng) để nhằm trốn tránh việc thực hiện cam kết chuyển nhượng nhà đất
cho bà Thu. Giả sử, hợp đồng trên được xác định theo hướng là không giả tạo và được thực
hiện bình thường thì bên bị thiệt hại nhất chính là bà Thu (bị vợ chồng bà Anh lừa sẽ
chuyển nhượng nhà đất để cấn nợ và kéo theo đó là vẫn không đòi được nợ). Do đó, để đảm
bảo quyền lợi cho bên thứ ba là bà Thu thì Tòa án đã xác định hợp đồng trên vô hiệu.
Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ.
- Căn cứ theo Khoản 2 Điều 124 BLDS 2015, hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng
trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ là hợp đồng trên sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Tiếp theo

12
đó, căn cứ vào Khoản 2 Điều 131 BLDS 2015, hệ quả của một hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu
là hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể:
Vợ chồng bà Anh có trách nhiệm phải trả cho vợ chồng ông Vượng số tiền đã nhận
khi bán nhà. Ngược lại, vợ chồng ông Vượng trả lại cho vợ chồng bà Anh số nhà đất đã
mua.
- Ngoài ra, nhà đất của bà Anh sẽ bị phong tỏa để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng
bà Anh với bà Thu.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. PGS.TS. Đỗ Văn Đại,... (2017), Giáo trình pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại
ngoài hợp đồng, NXB. Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh.

2. Hồ Ngọc Hiển (2019), Sự phù hợp của chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng với đề nghị
giao kết hợp đồng từ cách tiếp cận so sánh và một số kiến nghị sửa đổi Bộ luật dân sự 2015 ,
Viện nghiên cứu lập pháp, 5, 381.

13