TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MÔN HỌC PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG VÀ

BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI
(VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG)

GIẢNG VIÊN: ĐẶNG THÁI BÌNH

DANH SÁCH NHÓM (NHÓM 2)

STT HỌ TÊN MSSV

1 Lê Huỳnh Tố Nhã (Nhóm trưởng) 2253401020168
2 Võ Tấn Phát 2253401020188
3 Nguyễn Gia Phúc 2253401020192
4 Nguyễn Ngọc Phúc 2253401020193
5 Nguyễn Kim Phụng 2253401020198
6 Lương Hồng Quân 2253401020208
7 Nguyễn Phước Minh Thanh 2253401020224
8 Nguyễn Công Thành 2253401020225
9 Lê Thu Thảo 2253401020228
10 Đỗ Thị Như Trúc 2153401020284
 MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
VẤN ĐỀ 1: ĐỀ NGHỊ VÀ CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.1
Tóm tắt Bản án số 886/2019/LĐ-PT ngày 09/10/2019 về việc tranh chấp đơn
phương chấm dứt hợp đồng lao động của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh........................................................................................................................1
Câu 1.1. Đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về chấp nhận
đề nghị giao kết hợp đồng?......................................................................................1
Câu 1.2. Việc Tòa án áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
cho phép hiểu rằng đã có đề nghị giao kết hợp đồng. Theo anh/chị, thông tin nào
trong Bản án có thể được coi là đề nghị giao kết hợp đồng? Vì sao?.....................2
Câu 1.3. Hướng áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của
Tòa án như trên có thuyết phục không? Vì sao?.....................................................2
VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
....................................................................................................................................3
Câu 2.1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng
trong giao kết hợp đồng?.........................................................................................3
Câu 2.2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong một hệ
thống pháp luật nước ngoài.....................................................................................3
Tóm tắt Quyết định số 02/2022/DS-GĐT ngày 19/01/2022 về vấn đề tranh chấp
kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất......................................................................4
Câu 2.3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận việc tách đất
cho con trong Quyết định số 02 nêu trên có thuyết phục không? Vì sao?..............4
VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN
ĐƯỢC........................................................................................................................5
Câu 3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS
2015 và BLDS 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu..........................................5
Câu 3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không
thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?.........................................7
Tóm tắt Quyết định số 20/2022/DS-GĐT ngày 22/8/2022 về việc tranh chấp yêu
cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:........................................................................8
Câu 3.3. Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp
đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì
sao?..........................................................................................................................8
 Tóm tắt Quyết định số 21/2022/DS-GĐT ngày 22/08/2022 về việc tranh chấp
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất..................................................................9
Câu 3.4. Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp
đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì
sao?........................................................................................................................10
VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI
SẢN..........................................................................................................................10
Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP.
Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất..................................................................................................10
Tóm tắt Quyết định số: 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao................................................................................................11
Câu 4.1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?.............................................11
Câu 4.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?...............................12
Câu 4.3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị
che giấu..................................................................................................................12
Câu 4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và
hợp đồng bị che giấu.............................................................................................13
Câu 4.5. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng
ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?................13
Câu 4.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh nghĩa vụ).......................................................................................................13
Câu 4.7. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch
nhằm trốn tránh nghĩa vụ.......................................................................................14
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
1 BLDS Bộ luật dân sự
2 CSPL Cơ sở pháp lý
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản quy phạm pháp luật:

1. Bộ luật dân sự 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005.
2. Bộ luật dân sự 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015.
B. Tài liệu tham khảo:
1. Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận
bản án, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Bản án số
26 – 28, trang 44 – 46.
2. Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà
án nhân dân tối cao về vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất’’.
 VẤN ĐỀ 1: ĐỀ NGHỊ VÀ CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP
ĐỒNG.

Tóm tắt Bản án số 886/2019/LĐ-PT ngày 09/10/2019 về việc tranh chấp

đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh.
Nguyên đơn: Ông Trần Viết H.
Bị đơn: Công ty N.
Nội dung bản án: Ông Trần Viết H ký hợp đồng lao động với công ty N vào
ngày 3/10/2017. Sau đó, ông H được đề nghị kiêm nhiệm thêm chức vụ Chánh văn
phòng, Giám đốc điều hành. Ông H đề nghị Bà D1 đưa Quyết định thôi việc với
ông H vào sáng 23/10/2017. Bà D1 giao Biên bản thỏa thuận chấm dứt quan hệ lao
động cho ông H vào ngày 23/10/2017. Ông H gửi đề nghị cho công ty ra quyết định
cho ông thôi việc chính thức vào ngày 26/10/2017. Công ty N đề nghị ông H ký kết
hợp đồng lao động mới và gửi bản dự thảo cho ông H vào ngày 26/10/2017 nhưng
ông H không phản hồi khi hết thời hạn phản hồi công ty N yêu cầu nên công ty N
đã thông báo yêu cầu ông H không có mặt tại công ty từ sau 12 giờ 00 phút, ngày
04/11/2017 và bàn giao công việc.
Quyết định của Tòa án: Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của
ông H về việc tuyên bố công ty N đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động trái
pháp luật.

Câu 1.1. Đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng?

Tòa án đã áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng trong Bản
án ở đoạn:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 394 Bộ luật Dân sự 2015 về Thời hạn
trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng thì: “Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn
trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực hiện trong thời
hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời
hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả
lời...”. Với các tình tiết nói trên, giữa người lao động và người sử dụng lao
động đã 3 lần ấn định thời hạn trả lời về việc trả lời chấp nhận giao kết hợp
đồng lao động hay không. Do ông H không trả lời chấp nhận giao kết trong
thời hạn ấn định, cần xác định ông H không chấp nhận giao kết hợp đồng lao

1
 động với Công ty N. Việc Công ty N có Văn bản số 03/2017/CV-KNE ngày
03/11/2017 gửi đến ông H yêu cầu ông H không có mặt tại Công ty kể từ sau
12 giờ 00 phút ngày 04/11/2017 là phù hợp.

Câu 1.2. Việc Tòa án áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng cho phép hiểu rằng đã có đề nghị giao kết hợp đồng. Theo anh/chị, thông
tin nào trong Bản án có thể được coi là đề nghị giao kết hợp đồng? Vì sao?

Thông tin trong Bản án có thể được coi là đề nghị giao kết hợp đồng:

Hết thời gian thử việc, nguyên đơn vẫn tiếp tục làm việc, đến ngày
14/10/2017, bị đơn đề nghị thăng chức cho nguyên đơn kiêm nhiệm quyền
Chánh văn phòng, đề xuất mức lương tăng từ 68.000.000 đồng/tháng lên thành
75.000.000 đồng/tháng và thêm chế độ ưu đãi là con của nguyên đơn được học
tại hệ thống trường quốc tế S. Ngày 17/10/2017, nguyên đơn đề nghị bị đơn ký
hợp đồng lao động với nguyên đơn để đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 386 BLDS: “Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể
hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề
nghị đối với bên đã được xác định.” Thông tin trên cho thấy công ty N có mong
muốn ông H vào vị trí Giám đốc công nghệ thông tin và kiêm nhiệm quyền Chánh
văn phòng. Thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và nhận thức sẽ chịu sự ràng buộc
về đề nghị này của công ty N. Vì vậy đây được coi là đề nghị giao kết hợp đồng.

Câu 1.3. Hướng áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
của Tòa án như trên có thuyết phục không? Vì sao?

Hướng áp dụng quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của Tòa án
như trên thuyết phục. Căn cứ theo khoản 1 Điều 394 BLDS:

Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có
hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp
đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi
là đề nghị mới của bên chậm trả lời. Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả
lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực nếu được thực hiện trong một thời
hạn hợp lý.

Ngày 02/11/2017, Công ty N yêu cầu ông H trả lời lần cuối về việc ký hợp
đồng lao động chậm nhất vào lúc 16 giờ 00 phút ngày 03/11/2017 để nhằm bảo

2
 đảm quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên theo đúng quy định pháp luật. Nếu
quá thời hạn trên mà chúng tôi không nhận được trả lời bằng văn bản của ông
về việc này, có nghĩa là ông không đồng ý ký kết hợp đồng lao động với Công
ty.

Vào lúc 17 giờ 37 phút, ngày 03/11/2017, ông H có văn bản trả lời. Thời hạn
trả lời của ông H đã vượt quá thời gian ấn định của bên đề nghị là công ty N. Do
vậy, việc Công ty N có Văn bản số thông báo yêu cầu ông H không có mặt tại công
ty kể từ sau 12 giờ 00 phút cùng ngày 04/11/2017 và yêu cầu ông H bàn giao công
việc là hợp lý. Có thể thấy ý chí muốn ký kết hợp đồng với ông H của công ty N khi
ấn định thời hạn trả lời thêm 2 lần nhưng ông H vẫn không trả lời đúng thời hạn.

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP

ĐỒNG.

Câu 2.1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im
lặng trong giao kết hợp đồng?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng dân sự cũng
xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im
lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”.

Và theo khoản 2 của Điều 393 BLDS 2015 quy định: “Sự im lặng của bên
được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường
hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen được xác lập giữa các bên”.

Từ hai cơ sở pháp lý trên, ta nhận định vai trò của im lặng trong giao kết hợp
đồng giữa hai bộ luật mới và cũ là khác nhau. BLDS 2005 xem im lặng là chấp
nhận, đồng ý khi các bên có thỏa thuận. Còn đối với BLDS 2015 thì im lặng trong
giao kết hợp đồng không được xem là đồng ý hay chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc thói quen xác lập giữa các bên.

Câu 2.2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng trong
một hệ thống pháp luật nước ngoài.

Pháp luật thực định ở các nước như Đức, Anh, Áo, Bỉ, Tây Ban Nha, Hy Lạp,
Italy, Đan Mạch…cho rằng sự im lặng là không đủ để khẳng định sự chấp nhận hợp
đồng. Ở nước Anh, một nghiên cứu đã khẳng định “quy định thực sự phải là: im
lặng không thể nhìn nhận như đương nhiên chấp nhận”. Bên cạnh đó, dựa vào

3
khoản 1 Điều 18 Công ước Viên về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế năm 1980
(CISG): “sự im lặng hoặc không phản ứng của bên được chào hàng không được
coi là sự chấp nhận hợp đồng”.

Mặt khác, nguyên tắc trên vẫn có một số ngoại lệ. Thứ nhất, một số nước như
Pháp, Anh, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha, Italy, Đan Mạch... sự im lặng có thể được suy
luận là chấp nhận hợp đồng nếu tồn tại một thói quen hay tập quán ở một ngành
nghề nào đó cho rằng sự im lặng của một bên được hiểu là sự chấp nhận hợp đồng.
Thứ hai, sự im lặng cũng được coi như chấp nhận hợp đồng nếu như giữa các bên
đã tồn tại quan hệ làm ăn trước đó thông qua việc ký kết lặp đi lặp lại hợp đồng có
cùng bản chất. Thứ ba, nếu đề nghị giao kết hợp đồng được đưa ra hoàn toàn vì lợi
ích của bên được đề nghị thì sự im lặng cũng được suy luận là chấp nhận. 1

Tóm tắt Quyết định số 02/2022/DS-GĐT ngày 19/01/2022 về vấn đề tranh

chấp kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn: Ông Đoàn Bá Lạc, Bà Trần Thị Còi.

Bị đơn: Ông Đoàn Bá Nhất, Bà Nguyễn Thị Phương.

Nội dung Bản án: Năm 1981, Vợ chồng ông Lạc nhận chuyển nhượng của ông
Phạm Bá Gà 300m2 đất thuộc khu Thanh Lại, xã Bình Hàn, thị xã Hải Dương. Ngày
02/01/1986 ông Lạc viết và ký “Đơn xin tách đất cho con” cho ông Đoàn Bá Nhất
(cháu ruột ông Lạc) mà không bàn bạc với bà Còi. Nay vợ chồng ông Lạc, bà Còi
khởi kiện đề nghị Tòa án công nhận 133m 2 đất, buộc ông Nhất, bà Phương phải
tháo dỡ các công trình trên đất và trả lại mặt bằng cho nguyên đơn.

Quyết định của Tòa án: Tòa án Nhân dân cấp cao tại Hà Nội quyết định hủy
toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 39/2020/DS-PT ngày 06/7/2020 của Tòa án
nhân dân tỉnh Hải Dương về vụ án, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số
12/2019/DS-PT ngày 27/9/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh
Hải Dương.

Câu 2.3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận việc tách
đất cho con trong Quyết định số 02 nêu trên có thuyết phục không? Vì sao?

1
Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội
Luật gia Việt Nam, Bản án số 26 – 28, trang 44 – 46.

4
 Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận việc tách đất cho con
trong Quyết định số 02 nêu trên là thuyết phục. Căn cứ theo nhận định của Tòa án:
“Theo Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016, bà Còi không ký vào Đơn xin tách đất
cho con nhưng biết về việc ông Lạc cho đất vợ chồng ông Nhất, bà Phương nhưng
quá trình ông Nhất, bà Phương sử dụng đất, xây nhà kiên cố thì bà Còi là người
sinh sống gần thửa đất, biết mà không phản đối”. Từ đó xác định bà đồng ý với
quyết định của chồng mình căn cứ theo khoản 2 Điều 404 BLDS 2005. Vậy nên
quyết định của Tòa án là hoàn toàn thuyết phục.

VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN
ĐƯỢC

Câu 3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa
BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu.

CSPL: khoản 1 Điều 411 BLDS 2005, khoản 1 Điều 408 BLDS 2015.

“Hợp đồng không thể thực hiện được” được quy định tại khoản 1 Điều 411
BLDS 2005 và khoản 1 Điều 408 BLDS 2015.

Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005: “Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này
bị vô hiệu.”

Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015: “Trường hợp từ khi giao kết hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này vô hiệu.”

Điểm mới 1:

Trong BLDS 2005 thì hợp đồng bị vô hiệu khi có đối tượng không thể thực
hiện được từ thời điểm “ký kết”, nếu như ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng
không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Trong BLDS 2015 thì hợp đồng bị vô hiệu khi có đối tượng không thể thực
hiện được từ thời điểm “giao kết hợp đồng”

Thuật ngữ “ký kết” không có tính bao quát vì thuật ngữ này chỉ được dùng cho
hợp đồng bằng văn bản còn thuật ngữ “giao kết hợp đồng” có thể được sử dụng cho
các hình thức hợp đồng khác như: lời nói, hành vi cụ thể...

5
 Điểm mới 2:

Trong BLDS 2005 thì hợp đồng bị vô hiệu khi có “lý do khách quan”. Tuy
nhiên có trường hợp hợp đồng không thể thực hiện được vì lí do chủ quan, nhưng
lại không thể xử vô hiệu vì vướng yếu tố này trong luật.

BLDS 2015 đã bỏ đi cụm từ “vì lý do khách quan” (quy định tại khoản 1) thể
hiện việc dù đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan hay lý do chủ
quan thì hợp đồng đều vô hiệu. Chẳng hạn như trường hợp đối tượng của hợp đồng
không được xác định rõ ràng dẫn đến không thể thực hiện được.

Ví dụ: A bán chiếc điện thoại Samsung cho B, hợp đồng này có đối tượng
không thể thực hiện được vì đối tượng không được xác định rõ ràng, đó là điện
thoại Samsung nào, do nước nào sản xuất, điện thoại cũ hay mới...

Điểm mới thứ ba:

Khoản 3 Điều 411 BLDS 2005: “Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp
dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể
thực hiện được, nhưng phần còn lại vẫn có giá trị pháp lý.”

Khoản 3 Điều 408 BLDS 2015: “Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng
không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”

Đối tượng điều chỉnh đã được mở rộng. Cụ thể tại khoản 3 Điều 411 BLDS
2005 chỉ áp dụng cho đối tượng là “khoản 2” còn trong BLDS 2015 thì đối tượng
áp dụng đã được mở rộng cho “khoản 1 và khoản 2”.

Thuật ngữ “giá trị pháp lý” trong khoản 3 Điều 411 BLDS 2005 đã được thay
bằng thuật ngữ “có hiệu lực” trong BLDS 2015. Ta thấy rằng, hợp đồng vô hiệu thì
chắc chắn là hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng ngược lại thì hợp đồng không
có giá trị pháp lý chưa chắc đã là hợp đồng bị vô hiệu.

Hợp đồng không có hiệu lực pháp lý chưa chắc đã phải là Hợp đồng vô hiệu -
mà có thể là hợp đồng chưa được ký kết, đã ký kết nhưng bị đình chỉ hiệu lực, hoặc
đã hết hiệu lực.

Ví dụ: Hợp đồng giao đất

6
 A có đề nghị muốn bán cho B một mảnh đất. Sau 3 ngày, B trả lời lại là chấp
nhận mua đất của A. Lúc này hợp đồng được giao kết vì đã có sự trả lời theo khoản
2 Điều 400 BLDS 2015. Tuy nhiên, hợp đồng giao kết này chưa có hiệu lực theo
pháp luật vì cần phải có công chứng, chứng thực.

Câu 3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng
không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như sau:

Trường hợp 1: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối
tượng không thể thực hiện được là vô thời hạn.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng là thời hạn mà khi hết thời
hạn đó không có tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực. Tuy nhiên,
đối với hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được cho dù hợp đồng có hiệu
lực thì hợp đồng vẫn vô hiệu vì đối tượng của hợp đồng cũng không thể thực hiện
được. Vì vậy mà thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng
không thể thực hiện được là vô thời hạn.

Trường hợp 2: Trường hợp thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
là 02 năm.

Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu vừa do có đối tượng không thể thực hiện
được, vừa do một trong các trường hợp tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129
BLDS 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02
năm căn cứ theo khoản 1 Điều 132 BLDS 2015:

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại
các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi
dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác
lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập
do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

7
 c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao
dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự
không tuân thủ quy định về hình thức.

Tóm tắt Quyết định số 20/2022/DS-GĐT ngày 22/8/2022 về việc tranh chấp
yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị Hẹ.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Nếch.

Nội dung bản án: Bà Lê Thị Hẹ khởi kiện và bà Nguyễn Thị Nếch. Hai bà đã
ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ 2 thửa đất với diện tích là 198m 2. Tuy nhiên
trên thực tế tổng diện tích mà 2 bà chuyển nhượng chỉ có 142m 2.Vì bà Nếch đã tìm
hiểu quy định về điều kiện tách thửa đất và được biết với diện tích 142,5m2 đất
không đủ điều kiện tách thửa theo quy định và các bên không thể ký hợp đồng
chuyển nhượng có công chứng nhưng không nói cho bà Hẹ biết và bà Hẹ cũng
không kiểm tra lại hợp đồng trước khi ký.

Quyết định của Tòa án: Tòa án xem xét và quyết định hủy Quyết định giám đốc
thẩm số 268/2020/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 476/2020/DS-
PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên hợp đồng chuyển nhượng
đất của 2 bà vô hiệu vì đối tượng của giao dịch không thực hiện được theo quy định
tại Điều 411 BLDS 2005.

Câu 3.3. Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng
hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định
hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết
phục không? Vì sao?

Đoạn:

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/8/2011 cấp cho bà Hẹ,
ông Mật thể hiện thửa đất 829, 830 có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu

8
 năm...Như vậy, vợ chồng bà Hẹ thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nếch một
phần đất trồng cây lâu năm thuộc thửa 829, 830 với diện tích 142,5m 2 là không
đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh nên đối tượng của giao dịch giữa các bên không thực hiện được. Do
đó, Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 411 Bộ luật dân sự 2005.

Hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như
vậy là hợp lý. Căn cứ theo khoản 2 Điều 411 BLDS 2005 thì hợp đồng vô hiệu
trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia
biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về
việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. Trong tình huống này bà
Nếch đã tìm hiểu và biết về việc diện tích 142,5m 2 đất không đủ điều kiện tách thửa
theo quy định và các bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
nhưng không nói cho bà Hẹ biết. Vì bà Hẹ không biết nên mới ký hợp đồng.

Tóm tắt Quyết định số 21/2022/DS-GĐT ngày 22/08/2022 về việc tranh

chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn: Ông Trần Thiên Trí.

Bị đơn: Bà Trần Thị Ngọc Sương.

Nội dung bản án: Nguyên đơn và bị đơn có tranh chấp thửa đất số 852 và căn
nhà do tộc họ Trần xây dựng từ năm 2004. Thửa đất trên là tài sản chung của vợ
chồng cụ Bình và bà Nhồng (cha mẹ của bà Sương). Sau khi cụ Bình chết, bà
Sương đã quản lý và sử dụng toàn bộ tài sản của cụ Bình. Nhà họ Trần yêu cầu bà
Sương trả lại toàn bộ nhà đất tại thửa đất số 852 nhưng bà Sương không đồng ý.
Ngày 19/1/2015, Bà Sương chuyển nhượng nhà đất cho ông Văn Tấn Ải. Ngày
26/3/2015, ông Văn Tấn Ải chuyển nhượng thửa đất số 852 lại cho ông Nguyễn An
Khang (việc chuyển nhượng để trốn tránh việc trả nhà).

Quyết định của Tòa án: Tòa án xem xét và quyết định giao hồ sơ vụ án cho Tòa
án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử lại theo thủ tục sở thẩm vì lý do hợp đồng
chuyển nhượng giữa bà Sương với ông Ải, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa
ông Ải với ông Khang vô hiệu do vi phạm điều kiện buôn bán, chuyển nhượng và
do có đối tượng không thể thực hiện được quy định tại Điều 411 BLDS 2005.

9
 Câu 3.4. Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng
hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định
hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết
phục không? Vì sao?

Đoạn:

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Sương với ông Ải, hợp
đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Ải với ông Khang đều vô hiệu
do vi phạm điều kiện mua bán, chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 91
Luật nhà ở năm 2005; khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Mặt khác,
trên thửa đất số 852 còn có căn nhà từ đường do tộc họ Trần xây dựng từ năm
2004 nên các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên còn bị vô hiệu do có
đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 411 Bộ luật dân sự
2005.

Hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được là
hợp lý. Vì đối tượng không thể thực hiện được ở đây là thửa đất số 852 trong đó có
nhà thờ tộc họ Trần diện tích 763,8m2 thuộc một phần thửa đất 852 là tài sản chung
của Trần tộc chứ không phải là tài sản của bà Sương. Mà theo khoản 2 Điều 431
BLDS 2015 thì đối tượng của hợp đồng mua bán phải là tài sản thuộc sở hữu của
người bán.

Như vậy, ngay từ đầu hợp đồng chuyển nhượng đất của bà Sương cho ông Ải
và của ông Ải cho ông Khang đã vô hiệu vì đối tượng chuyển nhượng ở đây là thửa
đất số 852 có diện tích 2.281,3m2, tuy nhiên trên thực tế lại có nhà thờ tộc họ Trần
diện tích 763,8m2 thuộc một phần thửa đất 852 là tài sản chung của Trần tộc nên
hợp đồng này không thể nào thực hiện được.

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI
SẢN.

Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân
TP. Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương về việc tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thúy.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang.

10
 Nội dung bản án: Bị đơn vay mượn nguyên đơn 100.000.000 đồng nhưng đến
hạn chỉ mới trả được 5.000.000 đồng. Ngày 23/11/2013, giữa nguyên đơn và bị đơn
có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng
200.000.000 đồng và cả hai đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho
việc nguyên đơn cho bị đơn vay mượn số tiền 100.000.000 đồng. Nguyên đơn
không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì
hợp đồng vô hiệu và bà Trang có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn số tiền
95.000.000 đồng.

Quyết định của Tòa án: Tòa án ra quyết định tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và và Trang phải trả lại cho nguyên đơn số tiền
95.000.000 đồng.

Tóm tắt Quyết định số: 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.

Nguyên đơn: Bà Võ Thị Thu.

Bị đơn: Bà Đặng Thị Kim Anh.

Nội dung bản án: Bà Anh vay bà Thu tổng cộng 3,7 tỷ đồng. Ngày 14/02/2010,
bà Anh đã trả 600 triệu đồng, bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có
tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng ngày 26/8/2010, bà Anh lại làm thủ tục
chuyển nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng với giá 680 triệu đồng
trong khi giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng. Bà Thu khởi kiện tố cáo vợ chồng
Anh lừa đảo chiếm đoạt của bà 3,7 tỷ đồng.

Quyết định của Tòa án: Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ
chồng ông Vượng vô hiệu vì giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu.

Câu 4.1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Căn cứ theo Điều 124 BLDS 2015:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu
một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao
dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô
hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

11
 2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Giao dịch dân sự giả tạo được hiểu là giao dịch được xác lập không thể hiện
đúng ý chí của các bên khi xác lập giao dịch đó. Thuật ngữ “giả tạo” trong xác lập
giao dịch căn cứ theo Điều 124 BLDS 2015 là giao dịch dân sự được xác lập với sự
mong muốn của các bên nhằm che giấu ý chí đích thực của các bên. Việc các bên cố
ý xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác với mục đích trốn
tránh việc thực hiện nghĩa vụ với một bên thứ ba hoặc trốn tránh việc thực hiện
nghĩa vụ của một trong các bên chủ thể tham gia giao dịch.

Câu 4.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao
kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng:

Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và
bị đơn có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung
giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ
H53166 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày
30/7/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh
Bình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên đều thừa nhận
đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số
tiền 100.000.000 đồng.

Như vậy, việc các bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với
giá 200.000.000 đồng là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch bà Thúy cho bà
Trang vay 100.000.000 đồng.

Câu 4.3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu.

Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu
trong bản án trên là công nhận hợp đồng bị che giấu có hiệu lực và hợp đồng giả tạo
là vô hiệu. Nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày
23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu và giao dịch vay tài sản số tiền
100.000.000 đồng có hiệu lực. Đồng thời, Tòa án cũng xác định việc che giấu cho
giao dịch vay tài sản là do hai bên thỏa thuận, lập ra hợp đồng giả tạo cho nên cả hai
bên đều có lỗi ngang nhau làm cho hợp đồng vô hiệu. Từ đó kết luận hai bên trả lại
12
cho nhau những gì đã nhận và không ai phải bồi thường đã thỏa mãn Điều 124
BLDS 2015.

Câu 4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả
tạo và hợp đồng bị che giấu.

Vì hai bên đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao
dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền 100.000.000
đồng nên Tòa án xác định đây là trường hợp giao dịch dân sự giả tạo là hợp lý. Vậy
nên Tòa án đã áp dụng cơ sở pháp lý là Điều 124 BLDS 2015 quy định về giao dịch
dân sự vô hiệu do giả tạo và Điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu để giải quyết vụ việc này. Theo đó, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa nguyên đơn và bị đơn ngày 23/11/2013 vô
hiệu còn hợp đồng bị che giấu là hợp đồng nguyên đơn cho bị đơn vay 100.000.000
đồng vẫn có hiệu lực, nguyên đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền còn
lại là 95.000.000 đồng.

Câu 4.5. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ
chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là
giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì theo phần Xét thấy trong
Quyết định thì trong quá trình giải quyết vụ án:

... vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời
vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để
trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà
Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông
Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng,
nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực
tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Câu 4.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo
để trốn tránh nghĩa vụ).

Hướng xác định trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý.

Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì:

13
 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu
một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao
dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô
hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trong trường hợp này thì việc giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng
bà Anh với vợ chồng ông Vượng là một giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực
hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh với bà Thu.

Bản chất của việc xác lập giao dịch chuyển nhượng mảnh đất trên không phải
vì bà Anh muốn thu được lợi nhuận kinh tế cao nhất (vì giá trị thực tế của mảnh đất
là gần 5,6 tỷ nhưng bà Anh và ông Vượng chỉ thỏa thuận với giá với giá 680 triệu
đồng). Trước đó, vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh
chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với
bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên cho một người khác. Do đó,
việc xác lập giao dịch chuyển nhượng đất trên là xác lập một giao dịch giả tạo để
trốn tránh nghĩa vụ.

Câu 4.7. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao
dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 131 BLDS 2015:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả
được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Tòa án xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ
chồng Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Do đó, theo quy
định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ký ngày 26/8/2010 giữa vợ chồng bà Anh
với ông Vượng vô hiệu, vì vậy không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của
các bên. Vợ chồng bà Anh, ông Học và vợ chồng ông Vượng, bà Nga có nghĩa vụ

14
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận đồng thời vợ
chồng bà Anh phải hoàn thành nghĩa vụ với người thứ ba bằng việc trả nợ cả gốc
lẫn lãi cho bà Thu và nhà đất đang tranh chấp sẽ được phong tỏa để đảm bảo cho
việc thực hiện nghĩa vụ giữa vợ chồng bà Anh và bà Thu.

15