BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA ĐÀO TẠO CHẤT LƯỢNG CAO

MÔN HỌC: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ, TÀI SẢN VÀ
THỪA KẾ
BÀI TẬP THẢO LUẬN THỨ HAI:
GIAO DỊCH DÂN SỰ
Giáo viên giảng dạy: Ths.Nguyễn Nhật Thanh
Lớp: CLC – 48F

NHÓM 3
STT HỌ VÀ TÊN MSSV
1 Lương Nhã Nguyên 2353801012143
2 Phan Thị Yến Nhi 2353801014141
3 Nguyễn Ngọc Anh Thư 2353801014205
4 Lê Huỳnh Phương Phương 2353801015164
5 Nguyễn Đoàn Thanh Thảo 2353801015183
6 Trương Thị Mỹ Trúc 2353801015216
 MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÓM TẮT BẢN ÁN:
1. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THỂ TRONG XÁC LẬP GIAO DỊCH.......5
Tóm tắt bản án số 32/2018/DS-ST ngày 20/12/2018 của Tòa án Nhân dân tỉnhVĩnh Long:..........5
2. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC...................5
Quyết định số 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:.......5
3. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI.................................................................................5
Quyết định số: 521/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:....5
Quyết định số: 210/2013/DS-GĐT ngày 21/05/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:....6
4. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU....................................................................6
Quyết định số 26/2013/KDTM-GĐT ngày 13-8-2013 của Hội đồng thẩmphán Tòa án nhân dân
tối cao:............................................................................................................................................ 6
Quyết định số 75/2012/DS-GDDT ngày 23/02/2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:....6
Bản án số 133/2017/DSPT ngày 15/5/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội:..................7
BÀI LÀM
1. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THỂ TRONG XÁC LẬP GIAO DỊCH.......8
1.1 So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên..................................................................................8
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam?...............................................................................................................................................8
1.3. Đoạn nào của bán án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị Tòa án tuyên
bố vô hiệu.......................................................................................................................................9
1.4. Suy nghĩ của anh/ chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ thể) về căn cứ để
Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?.........................................................................................9
2. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC.................10
2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời điểm nào ông
Hội bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự ?..................................................................10
2.2. Giao dịch của ông Hội ( với vợ là bà Hương ) được xác lập trước hay sau khi ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự ?.............................................................................................10
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu không? Vì sao? Trên
cơ sở quy định nào?......................................................................................................................10
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không và Tòa án đã giải
quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị biết.................................................11
2
 2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên
(liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)? Nêu cơ sở pháp lý khi đưa ra hướng xử lý..........11
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó có bị vô hiệu
không? Vì sao?.............................................................................................................................12
3. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI...............................................................................12
3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS 2005 và BLDS
2015.............................................................................................................................................. 12
3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình không cung cấp
thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch..................................................12
3.3. Đoạn nào của Quyết định số 512 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên bố vô hiệu do
có lừa dối?.....................................................................................................................................12
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa ? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ anh/chị biết....12
3.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS năm 2015 không ? Vì sao ?.....................13
3.6. Trong quyết định số 210, theo Tòa án, ai được yêu cầu và ai không được yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu ?..................................................................................13
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu
trong Quyết định trên....................................................................................................................13
3.8. Với thông tin trong Quyết định số 75 và pháp luật hiện hành ông Sanh sẽ được bồi thường
thiệt hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời............................................................14
3.9. Trong Bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh Đậu và ghi nhận
cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu.......................................................14
4. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU..................................................................14
4.1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên không? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời..........................................................................................................................14
4.2. Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ có phải thanh
toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã
thực hiện không? Vì sao?..............................................................................................................15
4.3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về với khối lượng công việc mà Công ty Orange
đã thực hiện như thế nào?.............................................................................................................15
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên quan tới khối
lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu......................15
4.5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã
thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu? Nội dung xử lý khác với
trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như thế nào? Suy nghĩ của anh/chị về chủ đề này
như thế nào?..................................................................................................................................16

3
 4.6. Trong Quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô
hiệu ?.............................................................................................................................................16
4.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu
trong quyết định trên.....................................................................................................................17
4.8. Với thông tin trong quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ được bồi thường
thiệt hại bao nhiêu? Vì sao ? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời...........................................................17
4.9. Trong Bản án số 133, Toà án quyết định huỷ giấy chứng nhận cấp cho anh Đậu và ghi nhận
cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu không? Vì sao ?............................17

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

4
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Ký hiệu chữ viết Chữ viết đầy đủ

1 BLDS Bộ luật dân sự
2 CSPL Cơ sở pháp lý
3 CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

5
 TÓM TẮT CÁC BẢN ÁN

1. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THỂ TRONG XÁC LẬP GIAO DỊCH
Tóm tắt bản án số 32/2018/DS-ST ngày 20/12/2018 của Tòa án Nhân dân tỉnhVĩnh Long:
- Nguyên đơn là ông J Ph T cùng với vợ là bà A Th Ph (L Th H), đại diện ủy quyền bởi anh L
Th Ph.
- Bị đơn là bà L K Đ, đại diện bởi Ph H D T.
- Nội dung: Năm 2004, vợ chồng nguyên đơn mua phần đất diện tích 200m2 của bà L K Đ
với giá 60.000.000 đồng và ngày 31/5/2004 bà L K Đ có lập giấy cho nền thổ cư. Đến ngày
02/6/2004 bàL K Đ tiếp tục bán cho nguyên đơn phần đất gắn liền với căn nhà mới xây tổng
diệntích là 1.051,8m2 và bà L K Đ có làm giấy nhường đất thổ cư. Ngày 16/3/2011 bà L KĐ có
làm giấy cam kết thể hiện rằng bà đã bán cho nguyên đơn phần đất diện tích 1.251,8m2 và bà chỉ
đứng tên hộ, khi nào nguyên đơn về Việt Nam thì bà trả lại nhà và đất. Hiện nay nguyên đơn đã về
Việt Nam và yêu cầu bị đơn giao trả nhà là 200m2 và đất vườn có diện tích 1.051,8m2 (tổng giá trị
là 500.000.000 đồng). Sau đó tại phiên tòa sơ thẩm, phía nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện,
chỉ yêu cầu bà L K Đ hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 550.000.000 đồng. Phía bị đơn đồng ý trả lại
số tiền 13.950 USD mà bên nguyên đơn chuyển về, quy ra là 329.220.000 đồng nhưng phía bị đơn
tự nguyện trả số tiền 350.000.000 đồng và yêu cầu được sử dụng nhà và đất sau này. Tòa án Nhân
dân tỉnh Vĩnh Long đã ra quyết định vô hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất
thổ cư ngày 02/6/2004 và giấy cam kết ngày 16/3/2011 mà các bên đã xác lập do vi phạm điều cấm
của pháp luật; buộc bà L K Đ phải hoàn trả cho ông J Ph (Ph J T) và bà A Th Ph (L Th H) số tiền
350.000.000 đồng

2. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC
Quyết định số 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
- Nguyên đơn: Chị Đặng Thị Kim Ánh
- Bị đơn: Bà Phạm Thị Hương
- Nội dung: Ông Đặng Hữu Hội và bà Phạm Thị Hương là vợ chồng có 5 người con gồm bà
Ánh, ông Bình, ông Minh, bà Thủy, ông Toàn. Tài sản của hai ông bà tạo lập được là một ngôi nhà
gắn liền với quyền sử dụng 167,3 m2 đất. Năm 2007, ông Hội bị tai biến nằm một chỗ không nhận
thức được. Ngày 8/2/2010 bà Hương đã tự ý bán căn nhà và diện tích nêu trên cho ông Hùng với
giá 580 triệu đồng trong khi ông Hội bị bệnh nặng nhưng bà Hương không bàn bạc hỏi ý kiến của
các con. Ngày 9/2/2010 cán bộ địa chính đến nhà làm việc và bảo ông Hội điểm chỉ hợp đồng mua
bán nhà. Ngày10/08/2010, Tòa án Nhân dân thành phố Tuy Hòa tuyên bố ông Hội bị mất năng lực
hành vi dân sự và ngày 29/10/2010 ông Hội chết. Nguyên đơn yêu cầu hủy giao dịch dân sự giữa
6
ông Hội, bà Hương và ông Hùng, bà Trinh vì cho rằng ông Hội không nhận thức được. Từ đó xảy
ra tranh chấp.

3. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI

Quyết định số: 521/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
Hợp đồng mua bán nhà giữa bên bán là ông Đô và bà Thu, bên mua là bà Phố đã công chứng
chứng thực, hoàn thành thủ tục sang tên đăng ký quyền sở hữu mang tên bà Phố nhưng vẫn còn lại
100 lượng vàng chưa thanh toán. Ngày19/05/2004, mặc dù chưa có thỏa thuận với bà Phố, bà Thu
(vợ của ông Đô) và anh Vinh (con của bà Phố) thỏa thuận hoán nhượng nhà đất trị giá 100 lượng
vàng và bà Phố không phải trả số tiền còn lại. Tuy nhiên, tại thời điểm giao dịch, UBND đã ra
quyết định về việc thu hồi đất và giao đất xây dựng khu đô thị mới, Tòa án xét thấy anh Vinh và
người liên quan gồm có ông Toàn, bà Vân (họ hàng anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà
Thu về tình trạng nhà đất có sự gian dối. Mà trong thỏa thuận hoán nhượng không có chữ ký của
ông Đô nên giao dịch này vô hiệu. Do đó Tòa án quyết định hủy bản án phúc thẩm và sơ thẩm để
xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật.
Quyết định số: 210/2013/DS-GĐT ngày 21/05/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao:
- Nguyên đơn: Bà Châu Thị Nhất
- Bị đơn: Nguyễn Văn Dưỡng
- Nội dung: Theo nguyên đơn, hai vợ chồng bà Nhất và ông Dưỡng có tài sản chung là 5 lô
đất. Sau khi từ Đài Loan về nước, 2 người li hôn, lúc này bà mới biết ông Dưỡng bán lô đất đứng
tên bà cho ông Tài. Bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) giữa
bà và ông Tài vì ông Dưỡng giả chữ ký của bà để bán phần tài sản chung. Còn theo bị đơn thì trong
thời gian bà Nhất sang Đài Loan ông phải nuôi 3 con nhỏ, vì cần tiền nuôi con ăn học ông đã bán
hết 5 lô đất, trong đó ông chỉ có tài sản chung là 2 lô đất, 1 lô bà Nhất đứng tên, 1 lô ông đứng tên,
lô đất em ông đứng tên không phải là tài sản chung của hai vợ chồng. Từ đó xảy ra tranh chấp.

4. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

Quyết định số 26/2013/KDTM-GĐT ngày 13-8-2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao:
- Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn Orange Engineering
- Bị đơn: Công ty cổ phần phát triển Phú Mỹ. Nguyên đơn có đơn khởi kiện đề ngày 19-11-
2010 yêu cầu buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng dịch vụ ký kết ngày15-6-2007.
- Nội dung: Công ty Orange làm nhà thầu cung cấp dịch vụ thiết kế cho Dự án xây dựng; thời
hạn dịch và là 3 tháng sau ngày ký kết hợp đồng; giá dịch vụ là 400.000.000 KRW. Công ty
Orange đã bàn giao cho Công ty Phú Mỹ CD và bản vẽ chi tiết; sau 10 ngày không có phản hồi từ
Công ty Phú Mỹ có nghĩa là đã chấp nhận sản phẩm nên yêu cầu thanh toán nốt 160.000.000 KRW
và lãi chậm trả của khoản tiền này. Công ty Phú Mỹ cho rằng chưa nhận được thiết kế hoàn chỉnh,
đã yêu cầu Công ty Orange sửa lại nhiều hạng mục nhưng Công ty Orange chậm trễ nên đã phải

7
thuê đối tác khác. Do vậy, Công ty Phú Mỹ không chấp nhận thanh toán của Công ty Orange. Từ
đó xảy ra tranh chấp.
Quyết định số 75/2012/DS-GDDT ngày 23/02/2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
- Nguyên đơn: Nguyễn Văn Sanh
- Bị đơn: vợ chồng anh Nguyễn Văn Dư và chị Dương Thị Chúc có mối quan hệ cậu cháu với
nhau.
- Nội dung: Ngày 27/08/2009 ông Sanh đưa đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện
Yên Lạc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất 100m2 tại thửa
373, tờ bản đồ số 06 ở thôn Xuân Chiếm, xã Trung Nguyên, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc. Cụ
thể, ngày 25/10/2006 vợ chồng anh Dư và chị Chúc nhận của ông Sanh 160.000.000 VNĐ để trả
nợ ngân hàng và đưa ông Sanh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp, hai bên đã lập văn
bản ký kết và có sự xác nhận của trưởng khu và Uỷ ban nhân dân xã Trung Nguyên. Ông Nguyễn
Văn Sanh đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với vợ
chồng anh Dư, chị Chúc là hợp pháp nhưng vợ chồng anh Dư không chấp nhận và đề nghị ông
Sanh trả lại đất. Từ đó xảy ra tranh chấp.
Bản án số 133/2017/DSPT ngày 15/5/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội:
- Nguyên đơn: ông Bùi Tiến Văn (sinh năm 1931), bà Nguyễn Thị Tằm (sinh năm 1937)
- Bị đơn: anh Bùi Tiến Dậu (sinh năm 1972), anh Bùi Tiến Bình (sinh năm 1977)
- Nội dung: Ông Bùi Tiến Văn và bà Nguyễn Thị Tằm có một khu đất được UBND cấp giấy
CNQSD đất mang tên ông Bùi Tiến Văn và bà Nguyễn Thị Tằm. Năm 2018, con trai của ông Bùi
Tiến Văn là ông Bùi Tiến Dậu xin ông Văn, bà Tằm cho mượn trích lục đất để vay vốn ngân hàng,
ông Văn, bà Tằm đồng ý. Lợi dụng lòng tin, ông Dậu không làm như đã nói mà lập sẵn các hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất. Do tin tưởng con trai nên ông Văn không đọc kỹ và thay bà Tằm
ký vào hợp đồng. Do có mâu thuẫn, nên ông Văn, bà Tằm biết được khi lấy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, anh Bùi Tiến Dậu đã lập thành 3 hợp đồng tặng cho mang tên anh Bùi Tiến Dậu
164m2, anh Bùi Tiến Bình 88m2, anh Bùi Tiến Sinh 98m2. Nay ông bà Tằm khởi kiện ra Tòa yêu
cầu hủy 3 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, giấy CNQSD đất trái pháp luật, buộc anh Dậu,
anh Bình, anh Sinh trả lại cho ông bà diện tích 350m2 đất.

8
1. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THỂ TRONG XÁC LẬP GIAO DỊCH
1.1 So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
- So với BLDS năm 2005 thì BLDS 2015 có những điểm khác về điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự như sau:
+ Thứ nhất, về điều kiện chủ thể xác lập giao dịch. Bộ luật Dân sự 2015 không chỉ đề cập đến
năng lực hành vi dân sự mà còn đề cập đến năng lực pháp luật của chủ thể. Sự thay đổi đã mở rộng
hơn về chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, đã phù hợp với thực tiễn đời sống.
+ Thứ hai, Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về năng lực hành vi dân sự của chủ thể khi
tham gia giao dịch dân sự. Trong Bộ luật Dân sự 2005, chủ thể chỉ cần có năng lực hành vi dân sự
thì đã xác lập được giao dịch nhưng BLDS 2015 đã quy định thêm “năng lực hành vi dân sự này
phải phù hợp giao dịch dân sự đã xác lập”. Như vậy, tùy vào từng giao dịch dân sự cụ thể mà điều
kiện về năng lực của chủ thể cũng có sự khác nhau.
+ Thứ ba, về điều cấm của luật, quy định về đạo đức xã hội không có sự khác biệt giữa BLDS
2005 và BLDS 2015. Tuy nhiên, quy định điều cấm có sự khác biệt giữa BLDS 2005 và BLDS
2015, cụ thể ở Khoản 1 Điều 117, Điều 123 BLDS 2015 thay “pháp luật” thành “luật”. Việc thay
đổi này nhằm làm hẹp lại điều cấm mà cá nhân có thể mắc phải.
+ Thứ tư, về hình thức của giao dịch dân sự, BLDS 2015 đã thay “pháp luật” thành “luật”.
Tiếp theo, ở Khoản 2 Điều 124 BLDS 2005 quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao
dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký
hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”, còn ở Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 quy định
“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng,
chứng thực, đăng kí thì phải tuân theo quy định đó.” Từ đó, có thể thấy rằng BLDS 2015 đã bỏ đi
hình thức xin phép.
- Suy nghĩ về sự thay đổi trên:
Điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự có những điểm mới tiến bộ hơn, có những cách tiếp cận mới tạo điều kiện thuận
lợi, ổn định hơn trong giao dịch dân sự, thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ. Điều này đã thể
hiện tư duy tiến bộ, mới mẻ của các nhà làm luật.
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam?
- Đoạn của bản án cho thấy ông T và bà H không có quyền sử dụng đất là: “...Hơn nữa ông T
và bà H là người Việt Nam định cư nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật đất
đai năm 2003 và Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa mãn các điều kiện sau: “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động
văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp
xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ

9
ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.” “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài không thuộc diện quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu
tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ông T và bà H không được sở
hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam.
1.3. Đoạn nào của bán án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị Tòa án
tuyên bố vô hiệu
- “Giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004 được lập
giữa nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư ko
tuân thủ theo quy định của Pháp luật, không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều
127 Luật đất đai năm 2003 và điều 117 BLDS nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng”
- Ông Ph J T và bà L Th H là người VN ở nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy định
Luật đất đai 2003 và điều 121 Luật nhà ở 2005 thì người VN định cư ở nước ngoài đc quyền sở
hữu nhà ở VN khi thỏa mãn các điều kiện sau “Người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài
tại VN, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại VN nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước... quy định này về VN
cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn
hộ”
- “Ông T và bà H không được sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu
năm tại Việt Nam vì vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư
ngày 01/6/2004, giấy cam kết 16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và do không tuân
thủ quy định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của Bộ luật dân sự”
- “Vô hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004 và
cam kết ngày 16/3/2011 mà các bên đã xác lập do vi phạm điều cấm của pháp luật.”
1.4. Suy nghĩ của anh/ chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ thể) về căn cứ
để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?
- Trong phần “nội dung vụ án” đã nêu ra những chứng cứ chứng minh đó là:
+ Tờ xác nhận của bà L K Đ
+ Giấy cho nền thổ cư của L K Đ ngày 31/5/2004. Lần thứ 1 vợ chồng nguyên đơn mua nền
thổ cư 200m2 với giá là 60.000.000 đồng không có giấy giao tiền còn chữ viết trong tờ xác nhận
thì ông bà không rõ là ai ghi, còn chữ ký là của bị đơn.
+ Giấy nhường đất thổ cư của L K Đ ngày 2/06/2004 thực chất là phần đất vườn có diện tích
l.051,8m2 đây là lần thứ 2 vợ chồng nguyên đơn mua đất của bà Đồng.
+ Giấy cam kết ngày 16/03/2011 có xác nhận của Trưởng ấp là cam kết tổng thể về việc
chuyển nhượng nhà và đất cho nguyên đơn, có trước khi bị đơn được giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
- Theo bản khai ý kiến ngày 09/5/2018 của bị đơn L K Đ đã trình bày “Giấy cho nền thổ cư
ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư của L K Đ ngày 02/6/2004 tôi có ký tên vào vì bà ký tên
theo yêu cầu của cháu bà, giấy cam kết ngày 16/3/2011 có chữ ký của L Th H là không đúng vì con
bà không có ai tên L Th H chỉ có L Th A Nh (tên thường gọi là H) và L Nh T, chữ ký trong giấy

10
cam kết là của bà ký còn ai viết thì tôi không biết.”. Qua đó có thể thấy hướng giải quyết của Toà
án giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004 , giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004 được lập giữa
nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không
tuân thủ theo quy định của pháp luật, không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều
127 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 117 của Bộ luật dân sự nên không phát sinh hiệu lực của
hợp đồng. Đó là tất cả căn cứ trên để Toà án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu.

2. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC
2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời điểm nào
ông Hội bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự ?
- Thời điểm ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức là: năm 2007 ông Hội bị tai
biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được, từ cuối năm 2008 hàng tháng gia định phải góp tiền
lo thuốc men cho cha .
- Thời điểm mà ông Hội bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự là: vào ngày
07/5/2010.
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự ?
- Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị tuyên mất
năng lực hành vi dân sự vì:
+ Thời điểm ông Hội (với vợ là bà Hương) lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Hùng và vợ
là bà Trinh quyền sử dụng đất cấp cho ông Hội là ngày 8/2/2010, trong khi đó thời điểm ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự là vào ngày 07/5/2010 .
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu không? Vì sao?
Trên cơ sở quy định nào?
- Tòa án nhân dân tối cao chưa xác định phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu hay không.
Vì theo phần xét thấy của Quyết định giám đốc thẩm số 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013, Tòa
án nhân dân tối cao cho rằng: Bản án sơ thẩm quyết định hủy toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lập ngày 8/02/2010 giữa vợ chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với
vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh và Bản án phúc thẩm quyết định công
nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất ở lập ngày 8/02/2010 giữa vợ
chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương và vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị
Tú Trinh đều là không đúng nên Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy cả 2 bản án này để xét xử
sơ thẩm lại.
- Xét trên thực tế, phần giao dịch của ông Hội bị vô hiệu mặc dù giao dịch đó (cùng với vợ là
bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị Tòa tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự nhưng tại
thời điểm xác lập giao dịch thì ông đã bị bệnh tai biến và nằm liệt giường, mất nhận thức và không
làm chủ được hành vi của mình.
- Căn cứ:

11
 + Điều 133 của BLDS 2005, Điều 128 của BLDS 2015 quy định rằng: “Người có năng lực
hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được
hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”
+ Thêm vào đó, bà Hương và ông Hội chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong phạm vi 120m2, còn 43,7m2 còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận, mà bà Hương đã bán
toàn bộ căn nhà gắn liền với 163,7m2 đất.
=> Vì thế giao dịch mà ông Hội xác lập bị vô hiệu.
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không và Tòa án đã
giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị biết.
- Trong thực tiễn xét xử, có Bản án số 01/2006/DSST ngày 21/02/2016 của Tòa án Nhân dân
huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái giống hoàn cảnh với ông Hội. Hướng giải quyết của Tòa án: Tuyên
bố hợp đồng giữa ông Cường, bà Bính với anh Thăng vô hiệu. Xử hủy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Cường và bà Bính với anh Thăng. Buộc anh Thăng phải trả lại 288m2
đất thổ cư cho ông Cường và người giám hộ của ông Cường là anh Hưng quản lý, sử dụng. Xử
buộc anh Hưng phải thanh toán cho anh Thăng số tiền là 20.049.000 đồng. Buộc bà Bình Phải
thanh toán cho anh Thăng số tiền là 15.850.000 đồng.
- Tóm tắt bản án: Ông Cường là người sử dụng không có quyền định đoạt diện tích 288m2
đất (do mẹ ông để lại nhưng việc chia di sản chưa được thực hiện). Ngày 20/01/2004, ông Cường
và bà Bính (vợ ông Cường) ký giấy chuyển nhượng cho anh Thăng (con riêng của bà Bính) diện
tích đất trên. Ngày 13/6/2005, Tòa án huyện xử bà Bính ly hôn với ông Cường. Sau đó, anh Hưng
(con riêng ông Cường) đón ông Cường Và nuôi dưỡng và phát hiện ông Cường có biểu hiện của
người bị tâm thần nên đã yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tại biên bản giám định pháp
y tâm thần số 147/GĐPY ngày 15/12/2005 của tổ chức giám định pháp y tâm thần tỉnh đã kết luận:
ông Cường bị mắc “loạn thần do sử dụng rượu”. Thời điểm mắc bệnh là trước ngày 01/01/2004 với
biểu hiện của căn bệnh là mất hoàn toàn khả năng tư duy, khả năng hiểu biết và khả năng điều
khiển hành vi của mình. Từ đó Tòa án xác định “ông Cường được coi là người mất hoàn toàn năng
lực trách nhiệm, năng lực hành vi dân sự từ thời điểm trước ngày 01/01/2004”. Do vậy Tòa đã
tuyên bố hợp đồng giữa ông Cường, bà Bính với anh Thăng vô hiệu.
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên
(liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)? Nêu cơ sở pháp lý khi đưa ra hướng xử lý.
- Toà án đưa ra quyết định: “Huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày
10/07/2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên và bản án dân sự sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày
22/12/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân
dân thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.”
- Theo em, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên là hợp lý vì theo
Điểm a Khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch dân sự có hiệu lực khi “Người tham
gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”. Tuy nhiên, vào thời điểm thực hiện giao dịch, ông Hội
đã bị tai biến nằm liệt giường 3 năm, có thể thời điểm đó đã không còn nhận thức được. Nhưng nếu
thời điểm đó ông Hội vẫn nhận thức được thì cũng không thể tự thực hiện giao dịch vì bệnh liệt
giường mà người đã thực hiện giao dịch là vợ ông, do đó theo Điểm c Khoản 1 Điều 122 Bộ luật
12
Dân sự năm 2005 “Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”, ông Hội không tự nguyện
thực hiện giao dịch này, vì vậy, giao dịch dân sự này cũng không có hiệu lực. Do đó theo Điều 127
Bộ luật Dân sự năm 2005, Tòa án ra quyết định vô hiệu giao dịch dân sự do ông Hội xác lập là hợp
lý, đảm bảo quyền lợi cho ông Hội.
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó có bị vô hiệu
không? Vì sao?
- Giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó không bị vô hiệu vì:
+ Theo khoản 1 Điều 117 nếu chỉ nhận quyền sử dụng đất thì ông Hội vẫn đủ năng lực pháp
luật dân sự và năng lực hành vi dân sự để xác lập giao dịch (lúc này dù ông Hội bị liệt những vẫn
còn nhận thức được)
+ Theo điểm b khoản 2 điều 125: “giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn
trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn
trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập,
thực hiện giao dịch với họ”. Vậy nên, giao dịch tặng cho ông Hội chỉ làm phát sinh quyền cho ông
nên giao dịch này không bị vô hiệu.

3. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI:

3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS 2005 và
BLDS 2015
- Điều 127 BLDS 2015: Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của
người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung
của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. (Ví dụ che giấu hành vi bất hợp pháp để hưởng
thừa kế theo di chúc; dùng thủ đoạn nói là vật tốt để bán với giá đắt…)
- Điều 132 BLDS 2005: Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người
thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của
giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình không cung cấp
thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch
- Bên nước ngoài không cần cung cấp hết thông tin nhưng nếu thông tin đó liên quan đến việc
người đó có tham gia giao dịch hay không thì người có thông tin có nghĩa vụ cung cấp (điều 387)
3.3. Đoạn nào của Quyết định số 512 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên bố vô
hiệu do có lừa dối?
- “Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú Vân - họ hàng của
anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết tinh trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận
hoán đỗi đã có Quyết định thu hồi, giải tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng
trái phép từ năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà; còn thửa đất bị thu hồi thì không
đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày 21/11/2002) là có sự gian
dối. Mặt khác, tại bằn "Thỏa thuận hoán nhượng" không có chữ ký của ông Đô (chồng bà Thu) và
là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh

13
Vinh). Do vậy, giao dịch “Thỏa thuận hoán nhượng" giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp
dụng điều 132-BLDS đề giải quyết.”
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa ? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ anh/chị biết
- Hướng giải quyết trên là chưa từng có tiền lệ
- Vì theo khoản 2 điều 8 Nghị quyết 03/2015/NQ-HĐTP ngày 28/10/2015 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có ghi: “Trường hợp áp dụng án lệ thì số bản án, quyết định
của Toà án có chứa đựng án lệ, tính chất, tình tiết vụ việc tương tự được nêu trong án lệ và tính
chất, tình tiết vụ việc đang được giải quyết, vấn đề pháp lý trong án lệ phải được viện dẫn, phân
tích, làm rõ trong bản án, quyết định của Toà án”. Và trong Quyết định số 521/2010/DS-GĐT căn
cứ vào BLDS 2015 và các Quy định khác nhưng không áp dụng bất cứ một viện dẫn nào
3.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS năm 2015 không ? Vì sao ?
- Theo điều 127 BLDS 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép. Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có
quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”.
- Theo điểm b khoản 1 điều 132 BLDS 2015 có quy định về thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên
bố giao dịch dân sự vô hiệu thời 2 năm kể từ ngày: “Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải
biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn do bị lừa dối”.
- Từ những điều khoản quy định trên thì quyết định hủy bỏ bản án dân sự phúc thẩm số
810/2008/DS –PT ngày 29/07/2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự
sơ thẩm số 15/2008/DS – ST ngày 10 – 14/01/2008 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, thành phố
Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp mua bán nhà” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Danh Đô, bà
Phạm Thị Thu với bị đơn là bà Trần Thị Phố, Nguyễn Thế Vinh là hợp lý.
3.6. Trong quyết định số 210, theo Tòa án, ai được yêu cầu và ai không được yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu ?
- Trong quyết định số 210, theo Tòa án thì:
+ Theo điều 127 BLDS 2015, bà Nhất và ông Tài là các bên bị cưỡng ép, bị lừa dối thế nên
đây là hai chủ thể có quyền được yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu.
+ Cũng theo điều 127 BLDS 2015 ông Dưỡng thì không phải là chủ sở hữu tài sản cũng như
là chủ thể có lỗi dẫn đến việc xác lập giao dịch dân sự không đúng và có tranh chấp nên không có
quyền yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu
3.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô
hiệu trong Quyết định trên.
- Việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu trong Quyết định trên
là thuyết phục, bởi vì:
- Căn cứ theo Điều 134 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình
thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo
yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các
bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không
thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” Như vậy, với quy định này, trong vụ tranh chấp hợp đồng chuyển
14
nhượng về quyền sử dụng đất giữa ông Sanh và vợ chồng anh Dư, cụ thể, vợ chồng anh Dư đã
nhận đủ số tiền chuyển nhượng từ ông Sanh, bản hợp đồng đã được xác nhận của UBND xã, vợ
chồng anh Dư cũng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Sanh. Tuy nhiên, khi ông
Sanh làm thủ tục thì vợ chồng anh Dư đã không chịu kí vào hợp đồng. Việc vợ chồng anh Dư
không kí vào hợp đồng cũng đã vi phạm điều kiện hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch trong trường hợp phá luật quy định của Khoản 2 Điều 22 BLDS 2005.
3.8. Với thông tin trong Quyết định số 75 và pháp luật hiện hành ông Sanh sẽ được bồi
thường thiệt hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Với thông tin trong quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ được bồi thường
thiệt hại. Hợp đồng giữa hai bên đã bị vô hiệu do vơ chồng anh Dư chị Chúc đã không tuân thủ
đúng quy định về hình thức hợp đồng nên bên vợ chồng anh Dư chị Chúc là bên có lỗi đồng thời là
bên phải bồi thường thiệt hại cho ông Sanh.
- CSPL: Khoản 2,3,4 Điều 131 BLDS 2015. Theo Khoản 4 Điều 131 BLDS 2015 thì bên có
lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường, theo khoản 2 Điều 137 BLDS 2015, Nghị quyết số 02/2014
hướng dẫn về cách tính xác định số tiền bồi thường thiệt hại do hợp đồng tuyên bố vô hiệu.
3.9. Trong Bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh Đậu và ghi
nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu.
- Vì: giao dịch dân sự nhằm để thực hiện một cách chặt chẽ, công bằng, hiệu quả nên nếu một
giao dịch dân sự rơi vào tình trạng vô hiệu, không thực hiện giao dịch nữa thì sẽ không đúng với
mục đích và tinh thần của nó. Ông Văn và bà Tằm cho anh Đậu mượn trích lục đất để vay vốn, thế
chấp ngân hàng làm ăn; do tin lời của vợ chồng anh Đại, ông Văn bà và bà Tằm đã đồng ý cho
mượn nhưng lợi dụng lúc bà Tằm đi vắng, anh Đậu đã lừa ông Văn ký vào hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và ký thay cho cả bà Tằm. Khi đối chiếu chữ ký của bà Tằm trên hợp
đồng với chữ ký trên tài liệu giám định cho kết quả không khớp. Từ đó, chữ ký trên hợp đồng
không phải của bà Tằm mà là của ông Văn do đó hợp đồng trái với luật quy định về nội dung, điều
kiện hợp đồng giao dịch tại Điểm b Điều 117 BLDS 2005 nên hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 157
Bộ luật này. Vì vậy Tòa án đã hủy giấy chứng nhận cấp cho anh Đạo và ghi nhận cho ông Văn bà
Tằm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là
hệ quả của dân sự vô hiệu vì vậy vụ án đã giải quyết đúng.

4. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

4.1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên không? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
- Căn cứ theo khoản 1 Điều 137 BLDS 2005 và khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 “Giao dịch
dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm giao dịch được xác lập”.
 Vậy giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

15
4.2. Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ có phải
thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện không? Vì sao?
- Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ phải thanh
toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng Công việc mà công ty Orange đã
thực hiện.
- Vì:
+ Căn cứ theo khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi
phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”
+ Căn cứ theo hợp đồng, tại Điều 4 quy định Công ty Phú Mỹ có nghĩa vụ phải thanh toán
cho Công ty Orange 160.000.000 KRW trên cơ sở chấp nhận CD và bản vẽ chi tiết do Công ty
Orange thực hiện. Tại Điều 12 quy định Công ty Phú Mỹ phải hoàn thành việc kiểm tra trong 10
ngày kể từ ngày nhận được sản phẩm dịch vụ từ bên thiết kế và phải thông báo kết quả kiểm tra.
Trường hợp không có thông báo khác thì việc kiểm tra coi như là đã thông qua. Hai bên đương sự
trình bày thống nhất là đã bàn giao bản vẽ nên nếu Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ
phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng Công việc mà công ty
Orange đã thực hiện.
4.3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về với khối lượng công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện như thế nào?
- Hội đồng thẩm phán đã quyết định hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm và Bản án
kinh doanh, thương mại phúc thẩm, giao cho TAND thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại.
Bên cạnh đó, trong phần xét thấy có đoạn: “... để có đủ cơ sở giải quyết vụ án được chính xác,
đúng pháp luật thì Tòa án (dù xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu hay hợp pháp) đều phải yêu cầu
các bên đương sự cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh cũng như sử dụng các biện pháp thu thập
chứng cứ khác để làm rõ các vấn đề nêu trên. Nếu xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì phải buộc
Công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công
việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng. Còn nếu Hợp đồng dịch vụ là
hợp pháp thì phải buộc Công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương
ứng với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng cùng
tiền lãi suất do chậm thanh toán theo quy định của pháp luật”.
 Vì Công ty Orange và Công ty Phú Mỹ không trình giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh
và giấy phép đầy đủ, rõ ràng và việc bàn giao đề án giữa 2 công ty không được làm rõ đồng thời
việc 2 cấp tòa làm việc có những sai sót, nên đã xác định lại hợp đồng vô hiệu nên công ty Phú Mỹ
chỉ phải đền bù phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc đã làm cho công ty Orange chứ
không phải hoàn trả cả lãi.
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên quan tới
khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu.
- Theo nhóm chúng em, hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên quan tới khối
lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu: “Yêu cầu Công

16
ty Phú Mỹ thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện” là hợp lí và hợp pháp căn cứ khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005 (khoản 2
Điều 131 BLDS năm 2015): “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả
bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của
pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”, đồng thời bảo đảm sự công bằng cho cả hai
bên, tránh được trường hợp một bên bị tổn hại và một bên có lợi từ hợp đồng trên “bởi lẽ các chủ
thể tham gia vào giao dịch dân sự sẽ tốn kém nhiều về thời gian, tiền bạc, công sức cũng như nhiều
chi phí khác. Khi một trong các bên có lỗi khiến cho giao dịch dân sự bị vô hiệu sẽ làm ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích hợp pháp của một hoặc các bên còn lại”.
4.5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công ty Orange
đã thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu? Nội dung xử lý khác
với trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như thế nào? Suy nghĩ của anh/chị về chủ
đề này như thế nào?
- Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã
thực hiện khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu
+ Buộc công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho công ty Orange số tiền tương ứng với khối lượng
công việc theo thỏa thuận hợp đồng cùng với lãi suất do chậm thanh toán theo quy định của pháp
luật.
+ Công ty Phú Mỹ chỉ phảithanh toán cho công ty Orange số tiền tương ứng với khối lượng
công việc theo thỏa thuận hợp đồng, không có phần lãi suất.
- Theo em, đây là hướng giải quyết hoàn toàn phù hợp và công bằng vì:
+ Hợp lý, hợp pháp căn cứ khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005 (khoản 2 Điều 131 BLDS
năm 2015): “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ
trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên
có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” .
+ Nếu hợp đồng dịch vụ vô hiệu, và căn cứ khoản 2 Điều 305 BLDS năm 2005 (Điều 357
BLDS năm 2015): “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với
số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian
chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác” nếu hợp đồng dịch vụ không vô hiệu.
+ Đảm bảo công bằng cũng như quyền lợi hợp pháp của cả hai bên và khắc phục được
những sai lầm của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khi chưa thu thập đủ tài liệu, chưa
làm các vấn đề mà đã xác định hợp đồng dịch vụ là hợp đồng hợp pháp.
4.6. Trong Quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô
hiệu ?
- Trong Quyết định số 75, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu là
hoàn toàn do lỗi của cả hai vợ chồng anh Dư và chị Chúc không chịu hợp tác để hoàn thành thủ tục
17
hợp đồng. Do đó anh Dư và chị Chúc sẽ phải chịu bồi thường toàn bộ thiệt hại cho ông Sanh tương
đương với phần giá trị hợp đồng đã thanh toán
4.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô
hiệu trong quyết định trên.
- Căn cứ theo điều 134 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của
một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện
thì giao dịch vô hiệu” thì việc Tòa xác định hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn thuyết phục
- Nhưng so với thời điểm hiện tại là không thuyết phục lắm, căn cứ vào Án lệ số 55/2022/AL
và điều 116 cũng như khoản 2 điều 129 BLDS 2015 thì mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các bên không tuân thủ về mặt hình thức được quy định tại khoản 1 điều 502 BLDS
2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 160.000.000 đồng, phía bị đơn đã
giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện được hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên
giao dịch vẫn được công nhận là có hiệu lực
4.8. Với thông tin trong quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ được bồi
thường thiệt hại bao nhiêu? Vì sao ? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Với thông tin trong quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông sanh sẽ được bồi thường
thiệt hại vì :
+ Căn cứ vào khoản 4 điều 131 BLDS 2015 , hợp đồng giữa hai bên đã vô hiệu do vợ chồng
anh Dư chị Chúc không tuân thủ đúng quy định về hình thức hợp đồng nên phía ông Sanh là người
được bồi thường thiệt hại còn phía vợ chồng anh Dư là người bồi thường thiệt hại cho ông Sanh
+ Căn cứ theo biên bản định giá tài sản thì giá trị diện tích đất chuyển nhượng là
1.000.000.000đ,giá chuyển nhượng hai bên thoả thuận là 195.000.000 đồng, ông Sanh đã thanh
toán được 160.000.000 đồng, tương đương 82,051% giá trị hợp đồng. Vì vậy, căn cứ Căn cứ vào
khoản 2, 3 điều 131 BLDS 2015, vợ chồng anh Dư chị Chúc phải bồi thường cho ông Sanh số tiền
ông Sanh đã thanh toán là 160.000.000 đồng và phải thanh toán giá trị công trình xây dựng trên đất
là 81.500.000 đồng, tổng cộng số tiền mà vợ chồng anh Dư phải bồi thường cho ông Sanh là
241.500.000 đồng .
4.9. Trong Bản án số 133, Toà án quyết định huỷ giấy chứng nhận cấp cho anh Đậu và ghi
nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu không? Vì sao ?
- Trong bản án 133, Toà án quyết định huỷ giấy chứng nhận cấp cho anh Đậu và ghi nhận
cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chính là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu vì: Căn cứ vào khoản 2 điều 131
BLDS 2015: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận”. Do đã xác định “ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất” đã được chứng thực ngày 24/6/2008 là hợp đồng vô hiệu nên anh Dậu phải hoàn trả
lại toàn bộ phần đất cho ông Văn và bà Tằm .

18
19
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT :
1. Bộ luật dân sự năm 2005.
2. Bộ luật dân sự năm 2015.
3. Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26 tháng 11 năm 2003.
4. Luật Nhà ở (Luật số 56/2005/QH11) ngày 29 tháng 11 năm 2005 .
B. BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH:
1. Bản án số 32/2018/DS-ST ngày 20-12-2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
2. Quyết định số 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân tối
cao.
3. Quyết định số 521/2010/DS-GĐT ngày 19/8/2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
4. Quyết định số 210/2013/DS-GDDT ngày 21/5/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
5. Quyết định số 26/2013/KDTM-GĐT ngày 13-8-2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao.
6. Quyết định số 75/2012/DS-GDDT ngày 23/02/2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
7. Bản án số 133/2017/DSPT ngày 15/5/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.
8. Bản án số 01/2006/DSST ngày 21/02/2016 của Tòa án Nhân dân huyện Văn Chấn,
tỉnh Yên Bái
C. SÁCH, GIÁO TRÌNH, BÀI VIẾT TẠP CHÍ, TÀI LIỆU KHÁC:
1. Nguyễn Hồ Bích Hằng và Nguyễn Trương Tín, Giáo trình Những quy định chung về
Luật dân sự của ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh, Nxb. Hồng Đức -Hội Luật gia Việt Nam
2023, Chương VI.
2. Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam, Nxb.
Đại học quốc gia 2007, tr.347 đến 450.
3. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức
2023 (xuất bản lần thứ chín), Bản án số 26-29, số 40-43, 48-49, 50-51, 133-135.

20