BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ
------&------

MÔN HỌC
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ, TÀI SẢN VÀ THỪA KẾ
CHỦ THỂ CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ 4

STT HỌ VÀ TÊN MSSV

1. Nguyễn Huỳnh Ái Nhi 2353401020177

2. Phạm Nguyễn Yến Nhi 2353401020181

3. Nguyễn Thục Oanh 2353401020194

4. Nguyễn Phạm Thanh Phương 2353401020204

5. Bùi Thị Mỹ Quyên 2353401020210

6. Tạ Thị Tú Quyên 2353401020211

7. Trần Diệu Quyên 2353401020212

8. Văn Khánh Tâm 2353401020222

GIẢNG VIÊN: ThS. NGUYỄN TẤN HOÀNG HẢI

LỚP QTL48B_NHÓM 1
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 04 năm 2024
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS Bộ luật Dân sự
UBND Ủy ban Nhân dân
CSPL Cơ sở pháp lý
TANDTC Tòa án Nhân dân tối cao
TAND Tòa án Nhân dân
DL Đắk Lắk
CT Châu Thành
TG Tiền Giang
ST Sơ thẩm
PT Phúc thẩm
HCM Hồ Chí Minh
BL Tên tỉnh quy định ký hiệu trong Quyết
định 123/2006/DS-GĐT
 MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.............................................................................................1
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA......................................................1
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
Nhân dân tối cao..............................................................................................................1
Câu 1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?..........................................................1
Câu 2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?..............................2
Câu 3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?.............................................................................................................................2
Câu 4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh
chấp trên?..........................................................................................................................2
Câu 5. Việc các chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?..................................................................................................................3
Câu 6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời..............................................................................................................4
Câu 7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?....................................................................................................................................4
Câu 8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?.....................................................................................................................5
Câu 9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù?
Vì sao?...............................................................................................................................5
Câu 10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài không?..................................................................................................................5
Câu 11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...........................................................6
Câu 12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao................................................................................................................................6
Câu 13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?.......................................................................................6
Câu 14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?....7
Câu 15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao................................................................................................................................7
VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA............................................8
 Câu 1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?...................8
Câu 2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ
ba ngay tình?.....................................................................................................................9
Câu 3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm
của bà N như thế nào đối với bà X?................................................................................11
Câu 4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?....................................................................................................................12
Câu 5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên)
có thuyết phục không? Vì sao?.......................................................................................14
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ.............................................................15
Câu 1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền
sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?.......................................16
Câu 2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
.........................................................................................................................................17
Câu 3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?.................................................................17
Câu 4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất một
hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.................................................................................18
Câu 5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án Nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt
đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?.........................................................19
Câu 6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TANDTC.........19
Câu 7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?.....................................................20
Câu 8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không?. .20
Câu 9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông
Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?.........20
Câu 10. Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên...........................................................................21
Câu 11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường,
bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?.......22
 Câu 12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết
định mà anh/chị biết........................................................................................................23
Câu 13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?.........................................................................24
Câu 14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?.......25
Câu 15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ
trên như thế nào?.............................................................................................................25
Câu 16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian
ở Việt Nam hiện nay.......................................................................................................25
Câu 17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?............................................................................................26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................27
 VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
Nhân dân tối cao
Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài khởi kiện bị đơn là ông Hà Văn Thơ yêu cầu
Tòa án buộc ông Thơ phải trả lại trị giá hai mẹ con con trâu cho gia đình ông.
Gia đình ông Tài có một đàn trâu gồm 10 con, trong đó có một con trâu cái màu
đen, đã sấn mũi lần đầu khi 4 tuổi 9 tháng, đến 2/2004 đẻ được một con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi. Cả hai con động vật này được ông Triệu Tiến Tài chăn thả ở một
bãi đất trống. Nhưng bị ông Hà Văn Thơ chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Sau đó
ông Thơ về nhà mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông Thi, rồi ông Thi đổi cho ông
Dòn.
Tại bản án sơ thẩm Tòa án buộc ông Thơ phải hoàn trả lại lại trị giá hai con trâu
cho ông Tài và tiền chi phí giám định.
Tại bản án phúc thẩm, Tòa án chỉ yêu cầu ông Thơ hoàn trả trị giá con nghé và
tiền giám định, bác bỏ yêu cầu ông Thơ phải trả con trâu cái.
Tại phiên tòa, giám đốc thẩm, Tòa án Nhân dân tối cao hủy bản án phúc thẩm,
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án Nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

Câu 1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?

Trâu là động sản. Căn cứ theo Điều 107 BLDS năm 2015 quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Do đó, ta thấy theo khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 thì bất động sản có
những tính chất đặc thù không thể di dời được; còn theo khoản 2 Điều 107 BLDS năm
2015 thì con trâu là không đáp ứng những tính chất của bất động sản nên con trâu là
động sản.

1
Câu 2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trâu là động sản nhưng không phải động sản nào cũng cần được đăng ký và
trông trường hợp này thì trâu là tài sản không cần đăng ký quyền sở hữu vì:
Theo Điều 167 BLDS năm 2005 quy định: “... Quyền sở hữu đối với động sản
không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo khoản 2 Điều 106 BLDS năm 2015 quy định: “2. Quyền sở hữu, quyền
khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật
về đăng ký tài sản có quy định khác.”

Câu 3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài nằm ở
đoạn:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tấn Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám
định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16/8/2004, biên bản xác minh
của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17/8/2004, biên bản diễn giải biên bản kết
quả giám định trâu ngày 20/8/2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con
trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng mới sân mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng
tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tấn Tài. Ông Thơ là người chiếm
hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Câu 4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
có tranh chấp trên?
Căn cứ theo Điều 179 BLDS năm 2015 thì:
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián
tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải
là chủ sở hữu.” Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn
cứ xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231,
232, 233 và 236 của Bộ luật này.”

2
 Tại thời điểm xảy ra vụ tranh chấp thì BLDS năm 2005 đang có hiệu lực và
theo Điều 182 BLDS năm 2005 thì: “Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài
sản”.
Do đó, ông Dòn là người đang chiếm hữu con trâu ở hoàn cảnh trên, vì ông
đang nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp.

Câu 5. Việc các chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn là không có căn cứ pháp
luật.
Vì theo Điều 165 BLDS năm 2015 quy định về Chiếm hữu có căn cứ pháp luật
như sau:
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau
đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với
quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở
hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật.”
Ngay từ ban đầu, việc chiếm hữu của ông Thơ đã không có căn cứ pháp luật.
Dựa vào kết quả của cơ quan chuyên môn thì đủ để xác định con trâu và con nghé
thuộc quyền sở hữu của ông Tài. Tuy ông Dòn được chuyển giao quyền chiếm hữu
thông qua giao dịch dân sự là đổi trâu với ông Thi nhưng xét về bản chất thì ông Thi
cũng là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

3
 Như vậy, việc chiếm hữu con trâu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp
luật.

Câu 6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật trong trường hợp người chiếm hữu không biết và không
thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
Có 2 dạng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình:
Dạng thứ nhất: Thông qua giao dịch với người thứ ba ngay tình. Đó là trường
hợp người chiếm hữu hợp pháp hoặc bất hợp pháp đã chuyển giao tài sản cho người
thứ 3 thông qua một giao dịch dân sự, ví dụ thông qua hợp đồng tặng cho, mua bán,...
và người chuyển giao tài sản đó làm cho người thứ ba tin rằng người chuyển giao
quyền sở hữu cho mình có quyền chuyển giao.
Dạng thứ hai: Việc chiếm hữu ngay tình thông qua hành vi, như thấy một ngôi
nhà, thửa đất bỏ hoang lâu ngày không ai quản lý, sử dụng hoặc người chiếm hữu có
hành vi sử dụng một phần đất của người khác, nhưng có căn cứ cho rằng họ không biết
là mình đã lấn chiếm đất của người khác,... người này đã vào khai thác, sử dụng công
khai, liên tục làm các thủ tục kê khai theo quy định, sau ba mươi năm chủ tài sản mới
về kiện đòi, thì Tòa án có thể bác yêu cầu của người đi kiện.
CSPL: Điều 181 BLDS năm 2015

Câu 7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
Vì theo Điều 180 BLDS năm 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu
mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm
hữu”. Ông Dòn và ông Thi đều không biết con trâu là do ông Thơ chiếm hữu, sử dụng
không có căn cứ pháp luật. Ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền sở hữu con
trâu, trâu là động sản không đăng ký quyền sở hữu nên không thể xác định ai là chủ sở
hữu, ông Dòn chỉ biết rằng mình đổi con trâu cái xổi để lấy con trâu mẹ từ ông Thi.
Việc ông Dòn chiếm hữu con trâu cũng là công khai, minh bạch, không giấu giếm theo
khoản 1 Điều 183 BLDS năm 2015: “Chiếm hữu công khai là việc chiếm hữu được
thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử
4
dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài
sản của chính mình”.
Vì vậy việc ông Dòn chiếm hữu con trâu là ngay tình.

Câu 8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?
Căn cứ vào sự trao đổi ngang giá (có qua lại giữa các bên về lợi ích) để xác
định hợp đồng có đền bù hay hợp đồng không có đền bù.
Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được lợi ích từ bên
còn lại thì phải chuyển giao lại cho bên kia một phần lợi ích tương ứng. Ví dụ: A bán
cho B một chiếc xe gắn máy với số tiền x thì lúc này A nhận được số tiền x còn B
nhận được chiếc xe, số tiền x này đã được hai bên A, B thỏa thuận và cả 2 bên giao
dịch tự nguyện.
Hợp đồng không đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được lợi ích do
bên kia chuyển giao nhưng không phải chuyển lại cho bên đó bất kỳ lợi ích nào. Ví dụ:
ông A tặng cho ông B (con trai ông A) một mảnh đất, như vậy ở đây B nhận được một
mảnh đất mà A không nhận lại bất kỳ thứ gì.
Theo quy định về đòi tài sản, cụ thể là đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình tại Điều 167 BLDS năm 2015 như sau:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài
ý chí của chủ sở hữu.”

Câu 9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Vì ông dòn trao đổi con trâu cái xổi của mình để lấy con trâu mẹ từ ông Thi, tức
là hai bên đều nhận được lợi ích qua lại tương ứng với nhau thông qua việc trao đổi
trâu của nhau. Trong đó, ông Thi có được con trâu cái, còn ông Dòn thì có được con

5
trâu cái từ ông Thi. Đây được xem là một hợp đồng có đền bù, hay giao dịch có đền
bù.

Câu 10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp là chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Vì theo lời khai của ông Tài, đàn trâu của ông chỉ có một con trâu cái nón 4 tuổi
5 tháng. Đến tháng 2/2004 thì đẻ ra được một con nghé đực. Hàng tháng, ông vẫn lên
xem đều đặn. Chiều ngày 18/3/2004, ông Hà Văn Thơ đã dắt một con trâu mẹ và một
con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông. Ông đã nhận ra đó là trâu và nghé của
ông, sau đó có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ lại nói đó là trâu do ông mua. Từ đó,
có thể thấy, ông Tài bị mất con trâu và sau đó lại phát hiện ra ông Thơ đang chiếm hữu
trâu của mình. Do đó, việc con trâu bị chiếm hữu bởi ông Thơ là việc nằm ngoài ý
muốn của ông Tài.

Câu 11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự TANDTC, ông Tài không được đòi lại trâu từ ông Dòn trong
Quyết định số 123/2006/DS-GĐT.
Quyết định này của Tòa án được thể hiện ở phần “Xét thấy”, ở đoạn:
“Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài
là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông
Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con
nghé là 900.000đ, bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là
không đúng pháp luật.”

Câu 12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trên là hợp lý. Vì: theo bản án,
ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Nên ông Thơ
phải bị khởi kiện và trả lại giá trị con trâu mẹ và nghé con cho ông Tài.

6
Câu 13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành vẫn có quy
định khác để bảo vệ ông Tài. Cụ thể như sau:
Căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 14 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có
quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi
cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu
cầu bồi thường thiệt hại”.
Căn cứ vào quy định tại Điều 170 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền
khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại”.

Câu 14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
phải hoàn lại giá trị con trâu.
Quyết định này của Tòa án được thể hiện ở phần “Xét thấy”, ở đoạn:
“Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh,
thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ
và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.”

Câu 15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý. Vì ông Thơ
là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và
con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật. Do đó Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao có đủ căn cứ cụ thể là theo khoản 2 Điều 291, khoản 2 Điều 296, khoản 3 Điều
297, điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự bác bỏ nhận định của Tòa án phúc thẩm, hủy bản
án dân sự phúc thẩm số 25/DSPT ngày 22/10/2004 của Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai

7
giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài với
bị đơn là ông Hà Văn Thơ.

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 9/5/2018 của Hội đồng thẩm pháp
TANDTC.
Nguyên đơn: Bà Trần Thị X
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N
Nội dung: Đất tranh chấp là của cụ Lê Thị Như M (mẹ của T) mua năm 1971.
Năm 1983, cụ có xuất cảnh sang Pháp nên chuyển nhượng lại cho bà T quyền sở hữu
nhà. Sau đó, bà T cũng xuất cảnh sang Pháp nên nhờ bạn là nguyên đơn đứng tên hộ
nhà đất dưới hình thức chuyển nhượng và bà X đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà. Tuy nhiên, bà X không sử dụng và quản lý mảnh đất này từ khi được
chuyển nhượng lại. Năm 1991, bà N (bị đơn) cùng gia đình chuyển đến ở phần đất
đang tranh chấp và có kê khai, nộp thuế cho Nhà nước. Bà N quản lý sử dụng đất từ
năm 1991 đến khi bà X khởi kiện đòi lại phần tài sản của mình.
Quyết định của Tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 91/2016/DS-
PT ngày 06 và 09/5/2017 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và
Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2015/DS-ST ngày 24/9/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh B
về vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất”.

Câu 1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Đoạn cho thấy Quyết định của giám đốc thẩm cho thấy:
Quyền sử dụng có tranh chấp thuộc bà X:
“Theo lời bà T trình bày, đất tranh chấp là của mẹ bà là cụ M. Năm 1983, cụ M
xuất cảnh nên nhượng lại cho bà. Năm 1989, bà xuất cảnh sang Pháp nên nhờ bà X
đứng tên hộ mình dưới hình thức chuyển nhượng nhưng thực chất bà T không có
chuyển nhượng cho bà X và bà T vẫn giữ toàn bộ giấy tờ có liên quan. Ngày
8
09/6/1989, bà X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nêu trên. Nay vì bà vẫn
định cư bên Pháp nên bà cho lại đại diện tích nhà đất đang tranh chấp cho các con bà
X là anh G, anh S, chị H. Như vậy, dựa trên nội dung nêu trên và các giấy tờ liên quan,
toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng có tranh chấp thuộc bà X.”
Quyền sử dụng đất đã được bà N chuyển giao cho người thứ 3 ngay tình:
“Ban đầu bà N không biết rằng bà X có giấy chứng nhận sở hữu nhà. Theo bản
án phúc thẩm 123/2009/DSPT ngày 23/10/2009 của Tòa án nhân dân tỉnh B, bà N đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có hiệu lực ngày 28/04/2010. Bà N
chuyển nhượng phần đất có diện tích 323,2 m2 cho vợ chồng ông Nguyễn Văn M, bà
Trần Thị Q, phần còn lại là 917,6 m2 bà để cho con gái Nguyễn Vi L với giấy tờ đã
chỉnh lý sang tên cho con gái vào ngày 21/12/2011. Việc sử dụng, nhượng, tặng đã
được thực hiện trước khi Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số số 410/2012/KN-
DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc
thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Theo quy
định tại khoản 2 Điều 138 và 258 BLDS 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng
trên là các giao dịch với người thứ 3 ngay tình.”

Câu 2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
Theo quy định tại Điều 138, 256, 257, 258 BLDS 2005 về bảo vệ quyền lợi cho
chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khi tài sản họ được chuyển giao cho người thứ
ba ngay tình:
Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô
hiệu
“1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác
cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường
hợp quy định tại Điều 257 Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải
đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba
ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay
tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo

9
bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng
sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Điều 256. Quyền đòi lại tài sản
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài
sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản
đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật này. Trong trường hợp tài
sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và
Điều 258 của Bộ luật này.”
Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động
sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Theo quy định tại Điều 133, 166, 167, 168 BLDS 2015 về bảo vệ quyền lợi cho
chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khi tài sản họ được chuyển giao cho người thứ
ba ngay tình:
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự
vô hiệu
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài
sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch
được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại
Điều 167 của Bộ luật này.

10
 2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự
khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập,
thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm
quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu
tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này
nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập
với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản
từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang
có quyền khác đối với tài sản đó.”
Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài
ý chí của chủ sở hữu.”
Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của
Bộ luật này”.

11
Câu 3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như sau:
Theo như tài liệu trong hồ sơ, đủ cơ sở cho thấy đủ cơ sở nguồn gốc nhà đất
tranh chấp, sau khi bà T nhờ bà X đứng tên hộ và bà X được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vào ngày 09/6/1989. Sau bà X và bà T không có tranh chấp, bà T
đồng ý trao lại quyền thừa kế toàn bộ tài sản đó cho bà X nên có thể thấy rằng bà X
đang có toàn quyền sử dụng đối với tài sản này. Theo đó Tòa án buộc bà N trả bằng
giá trị quyền sử dụng diện tích 914 m2 đất cho nguyên đơn và Tòa án cấp phúc thẩm
buộc ông M trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt
hại cho quyền lợi của ông M. Lẽ ra, Tòa án phải buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị
đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp.
Câu 4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
Hướng Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã có quy định trong Bộ luật
Dân sự năm 2005 và 2015:
Căn cứ theo quy định trong BLDS 2005 ở các điều sau:
Điều 256. Quyền đòi lại tài sản
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài
sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản
đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 Bộ luật này. Trong trường hợp tài
sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và
Điều 258 của Bộ luật này.”
Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”

12
 Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động
sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Căn cứ theo quy định trong BLDS 2015 ở các điều sau:
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự ô
hiệu
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài
sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch
được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại
Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự
khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập,
thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài
sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này
nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập
với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản
từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang
có quyền khác đối với tài sản đó.”
13
Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động
sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài
ý chí của chủ sở hữu.”
Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình.

Câu 5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là thuyết phục vì:
Thứ nhất: căn cứ vào nội dung trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì
toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X. Cụ thể, sau khi được
cụ Lê Thị Như M ủy quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì bà T
lập hợp đồng chuyển nhượng nhờ bà X đứng tên hộ nhưng thực tế không có việc
chuyển nhượng này. Ngày 09/6/1989, bà X được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà.
Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bà X thì bà T giữ toàn bộ giấy tờ. Nay bà X và
bà T không có tranh chấp, bà T đồng ý cho bà X thừa kế toàn bộ tài sản nêu trên. Do
đó bà X hoàn toàn có quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất tranh chấp nêu trên.
Thứ hai: Việc bà X thừa nhận từ khi bà T chuyển nhượng nhà đất cho bà thì bà
không sử dụng đất và đóng thuế. Trái lại bà N sau khi được chồng của bà X giới thiệu
thì bà N có cải tạo, sử dụng đất và nộp thuế cho nhà nước. Từ đó có thể thấy, nhà đất
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X, nhưng bà N là người có công quản lý, giữ gìn
nhà đất trong thời gian dài, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người chủ sử dụng đất đối
với nhà nước.
Thứ ba: Việc chuyển nhượng và tặng cho của bà N, ông M, chị L, ông Đ, bà T
đã hoàn thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-
DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc
thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Tòa án nhân dân tối cao hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy
định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch chuyển
nhượng, tặng, cho đất của bà N, ông M, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người
14
thứ ba ngay tình được pháp luật bảo hộ. Do đó mà các quyết định của Tòa án cấp phúc
thẩm trong việc phân chia lại đất cho những người nêu trên là không hợp lý.
Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy ba Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cấp cho bà N, chị L, ông Đ, bà T nhưng không đưa Ủy ban nhân dân thành phố
B vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi
phạm thủ tục tố tụng theo quy định tại khoản 1 Điều 32 và khoản 4 Điều 56 Bộ luật tố
tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011.
Do đó, ta có thể thấy hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ
và hợp lý.

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao:
Ông Diệp Vũ Trê và ông Nguyễn Văn Hậu tranh chấp 185 m2 đất giáp ranh,
hiện do ông Hậu đang sử dụng. Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông nhận
chuyển nhượng lại từ anh Trần Thanh Kiệt. Trong khi đó, gia đình ông Trê đã quản lý,
sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và
năm 1994 ông Trê đã được Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: Thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu với nhiều văn bản liên
quan thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê.
Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng
đất cho ông Trê và bà Thi.
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có
diện tích 10,71m2 chưa được Toà án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét
buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê
và bà Thi. Ngoài ra còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây
dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trẻ, bà Thi
nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành
án.
Vì vậy, Quyết định số 23 yêu cầu hủy bản án dân sự PT của Tòa PT TANDTC
tại thành phố HCM và bản án dân sự ST số của TAND tỉnh Cà Mau giải quyết việc

15
tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trê, bà Châu Thị Kim
Thi và bị đơn là ông Nguyễn Văn Hậu; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Cà Mau giải
quyết xét xử ST lại theo đúng quy định của pháp luật.
Lý do hủy bản án: Tòa án cấp ST và PT chưa xem xét và quyết định về công
trình phụ xây dựng trên diện tích đất tranh chấp.
Nguyên nhân dẫn đến việc hủy các bản án ST và PT: Thiếu sót trong việc xem
xét và quyết định về phần tài sản gắn với diện tích đất tranh chấp.

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự
TANDTC của Hội đồng thẩm phán TANDTC:
Nguyên đơn: Lương Ngọc Trụ, Đinh Thị Nguyên
Bị đơn: Ngô Văn Hòa
Nội dung: Khi cha và mẹ ông Lương Ngọc Trụ (nguyên đơn) chết, đã để lại cho
ông 320m2 đất tại 95 Hoàng Hoa Thám, khóm 10, phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà
Vinh. Sau khi ông Lương Ngọc Trụ đi làm ăn nơi khác, vợ chồng ông Ngô Văn Hòa
đã xây dựng nhà lấn ranh đất của nguyên đơn ngang 0,3m, dài 34m và phần đất phía
sau nhà ngang là 1m, dài 6,2m. Vì vậy, ông yêu cầu gia đình ông Hòa tháo dỡ các
công trình phụ và trả lại phần đất chiếm. Về phía ông Hòa, thì năm 1995, ông có xin
giấy phép sửa chữa nhà và được cấp giấy phép nhưng khi sửa chữa lại, gia đình ông
Hòa lại có một máng bê tông chòm qua phần đất thuộc quyền sở hữu của gia đình ông
Trụ và bà Nguyên bên buộc phải phá bỏ. Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm vẫn chưa
giải quyết ống nước do gia đình ông Hòa chôn.
Quyết định của Tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án dân sự
phúc thẩm. Giao hồ sơ vụ án lại cho TAND thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Câu 1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi là:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là
đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu đã lấn chiếm nhưng đã xây

16
dựng nhà (52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà ông Hậu còn có hai máng xối đúc
bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m2
chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải
tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Hậu, thì
ngoài căn nhà nằm trên 52,2m2 Tòa án cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một căn
nhà phụ có diện tích 18,75m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các
cấp buộc ông Hậu phải trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa
xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án” .
Phần lấn cụ thể bao gồm:
· 132,8m2 đất trống.
· 52,2m2 đất đã xây dựng nhà.
· 10,71m2 diện tích hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không.
· 18,75m2 đất đã xây căn nhà phụ.
Vậy, tổng cộng phần đất bị lấn chiếm là 214,46m2.

Câu 2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
Trong Quyết định số 617, gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt
đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên thể hiện ở các
đoạn sau:
“Khi cha, mẹ của ông chết để lại cho ông 320m2 đất tại 95 Hoàng Hoa Thám,
khóm 10, phường 6, thị xã Trà Vinh. Ông đã sử dụng từ trước năm 1975 đến nay. Năm
1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Ngô Văn Hòa đã lấn 15,2m2 đất của
ông; cụ thể phía sau nhà lấn chiều ngang 1m, dài 5m; phía trước nhà lấn chiều ngang
0,3m, chiều dài 34m nên yêu cầu gia đình ông Hòa tháo dỡ các công trình phụ và trả
lại phần đất lấn chiếm cho ông”.
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 04 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài tường nhà. Quá trình giải quyết
17
vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông chòm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ”.

Câu 3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
BLDS 2005 và BLDS 2015 đều có quy định về việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác.
Đối với BLDS năm 2005 được quy định tại các điều khoản như sau:
Khoản 2,3 Điều 265 BLDS năm 2005:
“2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp
có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người
sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm,
thay đổi mốc giới ngăn cách”.
Ngoài ra còn các quy định khác từ Điều 266 đến Điều 278 của BLDS năm
2005.
Đối với BLDS năm 2015 được quy định tại các điều khoản sau:
khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015:
“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác”.

18
 Ngoài ra còn các quy định khác tại Điều 174, Điều 176, Điều 177 và Điều 178
của BLDS năm 2015.

Câu 4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít
nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Theo hệ thống pháp luật Pháp có quy định về quyền của chủ sở hữu đối với bất
động sản liền kề như:
Theo điều Điều 552 BLDS Pháp: “Sở hữu đất bao gồm cả sở hữu phần bên
trên và bên dưới mặt đất. Chủ sở hữu đất có thể tuỳ ý trồng cây hoặc xây dựng bên
trên mặt đất đó, trừ những ngoại lệ quy định tại Thiên « Dịch quyền hay địa dịch ».
Chủ sở hữu đất có thể xây dựng hoặc đào bới bên dưới mặt đất đó và được
hưởng những sản vật đào được, trừ những trường hợp quy định trong các văn bản
pháp luật về mỏ và các văn bản pháp luật về trật tự công”.

Câu 5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án Nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Trong Quyết định số 617, Tòa dân sự TANDTC theo hướng buộc gia đình ông
Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên thể hiện ở đoạn:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 04 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài tường nhà. Quá trình giải quyết
vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông chòm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ”.

Câu 6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự TANDTC.
Theo em, hướng giải quyết của Tòa là hoàn toàn phù hợp, thuyết phục và có
căn cứ theo quy định của pháp luật.
Trong nội dung của bản án đã chỉ ra: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có
làm 04 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm
ngoài tường nhà”. Do vậy, căn cứ vào khoản 2 Điều 265 BLDS năm 2005: “Người có
quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ
19
ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề
của người khác”. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã buộc ông Hòa tháo
dỡ các công trình đang xây dựng trên phần đất tranh chấp bao gồm 4 ô văng cửa sổ,
một máng bê tông là có căn cứ nhưng chưa đầy đủ. Vì dưới lòng đất vẫn còn ống nước
do gia đình ông Hòa chôn chưa được tháo dỡ và Tòa cũng không buộc gia đình phải
tháo dỡ, như vậy sẽ làm ảnh hưởng quyền lợi của gia đình ông Trụ. Vậy nên, Tòa án
dân sự Tòa án nhân dân tối cao buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ tất cả các công
trình và giao hồ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại là hoàn
toàn hợp lý.

Câu 7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Tại phần “Xét thấy” trong Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006
của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có ghi:
“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là
đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây
dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý”.
Như vậy, căn cứ theo phần trên, Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc
ông Hậu tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2).

Câu 8. Ông Trê, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không?
Ông Trê, bà Thi có biết nhưng không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên phần
đất xảy ra tranh chấp.
Theo trình bày của nguyên đơn (ông Trê, bà Thi) thì:
“… giáp với đất của ông Trê là đất của gia đình ông Hậu (ông Hậu nhượng lại
của anh Kiệt vào năm 1994). Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất
của gia đình ông Trê khoảng 185 m2 (cụ thể diện tích đất tranh chấp là tam giác có
đáy là mặt tiền sông Bà Bèo dài 12 m, cạnh của tam giác là 36 m, cạnh đứng khoảng
30 m). Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt
phá một số cây kiểng của gia đình ông…”.
Theo bị đơn Nguyễn Văn Hậu trình bày thì:

20
 “… sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang
tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì. Vì vậy, ông Trê, bà
Thi kiện đòi đất của ông là không đúng…”.
Từ đó, có thể thấy trong quá trình ông Hậu xây dựng nhà trên phần đất đang
tranh chấp thì gia đình ông Trê, bà Thi không có phản ứng gì. Nhưng khi căn nhà được
đưa vào sử dụng thì ông Trê, bà Thi mới lên tiếng yêu cầu chính quyền địa phương
giải quyết.

Câu 9. Nếu ông Trê, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông
Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thoa không? Vì sao?
CSPL: Điều 259 BLDS 2005
Nếu ông Trê, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông Tận
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thoa.
Theo Điều 259 BLDS 2005 quy định về quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm
dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm
hữu hợp pháp: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu,
người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật
phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu
Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi
phạm”.
Điều luật này quy định cho phép chủ sở hữu yêu cầu “chấm dứt hành vi” và
theo đó có thể lý giải như sau: Lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người
khác chính là hành vi cản trở chủ sở hữu thực hiện các quyền sở hữu của mình. Do đó,
tháo dỡ công trình lấn chiếm cho phép chấm dứt hành vi vi phạm. Ở đây, gia đình ông
Trê đã quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Tận
và anh Kiệt (năm 1994, ông Trê được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất). Do đó, ông Trê với tư cách là chủ sở hữu miếng đất có
quyền yêu cầu ông Tận không được xây dựng hay sử dụng mảnh đất này, ông Tận đã
xây dựng nhà trên mảnh đất trên thì theo đó cần phải tháo dỡ nhà và trả lại đất cho ông
Trê, bà Thoa.

Câu 10. Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp tình, hợp lý và thuyết phục.
21
 Thứ nhất, mặc dù theo đúng quy định của pháp luật thì ông Tận đương nhiên
phải chấm dứt hành vi lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người khác,
nhưng cần phải cân nhắc về lợi ích kinh tế của việc tháo dỡ và không tháo dỡ. Ở đây,
ông Tận đã xây dựng xong căn nhà cơ bản trên phần đất có tranh chấp. Nếu bắt ông
Tận phải tháo dỡ căn nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thoa thì sẽ khiến ông phải chịu
thiệt hại rất lớn về mặt kinh tế.
Thứ hai, trong thời gian ông Tận công khai xây nhà trên phần đất của ông Trê
và bà Thoa thì vợ chồng ông bà không có phản ứng nào thể hiện sự phản đối. Từ đây
có thể suy luận rằng vợ chồng ông Trê đã “ngầm” chấp nhận để ông Tận “lấn chiếm”
tài sản của mình nên quyền được yêu cầu tháo dỡ cần được giới hạn.
Thứ ba, trong phần xét thấy của Quyết định số 23 có ghi: “ngoài diện tích
52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất của ông Trê và bà Thoa có diện tích 10,71m2 chưa được Toà án
cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thoa là chưa đảm bảo quyền
lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thoa… còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
của ông Tận xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Tận trả lại cho
ông Trê, bà Thoa nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn
cho việc thi hành án”. Do nhận thấy có nhiều sai sót trong các lần xét xử trước đó, để
đảm bảo quyền lợi cho các bên, việc hủy các bản án và giao cho Tòa án tỉnh Cà Mau
xét xử sở thẩm lại là hợp lý.
Như vậy, việc quyết định huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 313/ DSPT ngày 21-
10-2003 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và
bản án dân sự sơ thẩm số 9/STDS ngày 21-7-2003 của Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau
giải quyết việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trê, bà
Châu Kim Thoa và bị đơn là ông Nguyễn Văn Tận; đồng thời giao hồ sơ vụ án cho
Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của
pháp luật là hoàn toàn hợp lý, hợp tình và thuyết phục.
Câu 11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trê, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả
lời?
Trong phần “Nhận thấy” của Quyết định số 23, chỗ có ghi:
“Tại bản án sơ thẩm số 09/STDS ngày 21-7-2003, Toà án nhân dân tỉnh Cà
Mau đã quyết định:

22
 Buộc ông Nguyễn Văn Tận trả cho ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thao diện
tích 127,8 m2 đất ở ấp Sở Tại, xã Lương Thế Trân, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.
(Nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Châu Kim Thoa số E
665162 cấp ngày 9-8-1994).
Buộc ông Tận trả ông Trê, bà Thoa giá trị quyền sử dụng phần đất lấn chiếm đã
cất nhà là 52,2m2 bằng giá trị là 7,83 chỉ vàng 24K. Giữ nguyên phần đất có căn nhà
cho ông Tận sử dụng”.
Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tỉnh Cà Mau đã ra quyết định về việc xử lý phần
đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê như trên.
Trong phần “Xét thấy” của Quyết định nói trên cũng đã khẳng định “Toà án cấp
phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê
và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2)
thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê
và bà Thoa là hợp tình, hợp lý”.
Câu 12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Các Quyết định liên quan:
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng thẩm phán Toà
án nhân dân tối cao: “Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà 30-12-1973 giữa ông Vui và bà
Khanh thì căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép
xây dựng số 51/GP-SXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL thì gia đình bà
Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc của
Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là
7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh được
quyền sử dụng là 23cm. Thực tế, bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm móng
nhà ông Tùng. Bà Khanh cho rằng khi xây dựng đã thỏa thuận miệng với ông Tùng để
bà Khanh được xây sát tường nhà ông Tùng nhưng ông Tùng không thừa nhận và bà
Khanh cũng không có chứng cứ để chứng minh vấn đề này. Về nguyên tắc, bà Khanh
đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công
trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tường
nhà ông Tùng, làm kiềng trên móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối trong
suốt quá trình từ khi bà Khanh khởi công xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành
(tháng 6-1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải
dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh, xét diễn
23
biến thực tế như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà
Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc
bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý”.
Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa án nhân dân tối cao,
phần Xét thấy: “Theo xác nhận của đại diện Sở Xây dựng TG, Sở Tài nguyên môi
trường TG, phòng quy hoạch nhà đất TG tại biên bản thẩm định ngày 14-7-2005 thì
Ủy ban nhân dân huyện CT đã cấp giấy pháp xây dựng cho ông Sỹ vượt quá diện tích
đất mà vợ chồng ông Sỹ có quyền sử dụng. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc
thẩm xác định khi xây dựng ông Sỹ đã lấn đất của vợ chồng ông Hiến (kích thước tầng
trệt, chiều ngang 0,17m, dài 0,15m, cao 3,88m; tầng 1 chiều ngang 0,17m, dài 1,5m,
cao 1,67m) là có căn cứ. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 02/BC/HĐND-UBND ngày 8-1-
2007 của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân huyện CT, tỉnh TG và Công văn số
08/CV/ĐĐBQH ngày 2-2-2007, Công văn số 27/CV/ĐĐBQH ngày 23-4-2007 của
Đoàn Đại biểu Quốc Hội tỉnh TG thì phần đất ông Sỹ lấn chiếm của ông Hiến để xây
nhà kiên cố là không lớn, không ảnh hưởng đến mỹ quan căn nhà của vợ chồng ông
Hiến và nếu cắt bỏ thì không đảm bảo an toàn vì có thể làm sụp đổ căn nhà mà ông Sỹ
đã xây dựng kiên cố. Do đó, trong trường hợp này lẽ ra cần giữ nguyên hiện trạng
phần nhà kiên cố mà ông Sỹ đã xây dựng, đồng thời buộc ông Sỹ thanh toán giá trị
phần đất lấn chiếm cho ông Hiến theo giá trị thị trường mới phù hợp với thực tế và
đảm bảo sự an toàn với ngôi nhà của vợ chồng ông Sỹ”.

Câu 13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Tình huống ở Quyết định số 23 khá giống với tình huống ở Quyết định số
02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng thẩm pháp TANDTC.
Phòng tài nguyên và môi trường huyện CN đã xác định được ông Hậu đã lấn
đất của ông Trê, Việc Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m² đất đã lấn
chiếm nhưng là đất trồng cho ông Trề bà Thi là hoàn toàn đúng đắn.
Phần đất đã lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m²) thì giao cho ông Hậu sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp
tình hợp lý. Bởi lẽ, nếu buộc ông Hậu phải tháo dỡ phần nhà theo nguyên tắc thảo dỡ
khi lấn chiếm tài sản người khác để lại hậu quả nguy hiểm cho căn nhà chính mà ông
Hậu đã xây. Khi ông Hậu xây nhà ông Trẻ không có ý kiến gì hết, nên việc xây dựng

24
đã hoàn thiện, nêu buộc ông Hậu phải tháo dỡ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại
rất lớn cho gia đình ông Hậu.
Phần chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích
10,71m², nếu phần máng xối này không làm ảnh hưởng đến mỹ quan căn nhà của Vợ
chồng ông Trê, bà Thi, không làm ảnh hưởng xấu cũng như gây nguy hiểm thì không
nên buộc ông Hậu phải tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông mà chỉ nên buộc thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất là hợp tình, hợp lý.
Phần căn nhà phụ có diện tích 18,57m² của ông Hậu cây trên diện tích đất mà
Tòa án buộc ông Hậu phải trả cho ông Trê, bà Thi, việc buộc tháo dỡ cũng là điều
không cần thiết. Lý do, khi xây dựng, gia đình ông Trẻ không có ý kiến gì hết. Việc
này có thể ngầm hiểu gia đình ông Trề phần nào đã “chấp nhận” việc lấn chiếm này.
Vì vậy, không nên buộc ông Hậu phải tháo dỡ căn nhà phụ mà chỉ buộc trả giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thị như căn nhà lớn.

Câu 14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?
Đối với phần chiếm chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m² trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ.
Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa dân sự TANDTC. Cụ thể,
trong phần xét thấy của Quyết định số 23 có đoạn “căn nhà của ông Hậu còn có hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có
diện tích 10,71m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét
buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê
và bà Thi" và đoạn “còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m² của ông Hậu xây
diện trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi
nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành
án.”

Câu 15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Hướng giải quyết ông Trê, bà Thị và ông Hậu có thể xem xét: Ông Trê và bà
Thì có thể buộc ông Hậu tháo dỡ phần chiếm khoảng không 10,71m² trên phần đất của
mình và có thể thỏa thuận với ông Hậu để mua lại căn nhà phụ với giá hợp lý. Ông
Hậu có thể thỏa thuận xin ông Trê, bà Thi về việc đặt hai mảng xôi đúc bê tong chiếm
25
khoảng không nhà 2 ông bà với mức giá hợp lý, còn căn nhà phụ có thể trả giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trề bà Thi giống như căn nhà lớn. Hướng giải quyết này
phù hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 265, BLDS 2005.

Câu 16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
Việc xử lý về việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam hiện
nay theo 2 cách là buộc tháo dỡ và không buộc tháo dỡ nhưng phải thanh toán phần
giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
Cách 1: Buộc tháo dỡ phải có căn cứ pháp lý.
Cách 2: Không buộc tháo dỡ nhưng phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng
đất cho chủ sở hữu, cách này hợp tình sáng tạo nhưng dễ dẫn đến sự tùy tiện trong việc
lấn chiếm đất và không gian.

Câu 17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 còn phù hợp với
BLDS 2015 vì như Điều 259 BLDS 2005, Điều 169 BLDS 2015 quy định “Khi thực
hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có
hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”.
Về việc yêu cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lý và vẫn chưa có quy định rõ
ràng, cụ thể về hướng giải quyết không buộc tháo dỡ mà thanh toán phần giá trị quyền
sử dụng đất cho người có quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Do đó, việc Hội
đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà phụ có diện tích 18,57m2, đề cập đến việc xem xét
buộc ông Hậu tháo dỡ hay thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi ở
phần chiếm không gian 10,71 m2 và việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với Tòa án
cấp phúc thẩm là buộc ông Hậu trả phần đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống còn phần
đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là thể hiện tính hợp tình,
sáng tạo và còn phù hợp với BLDS 2015.

26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Công văn số 08/CV/ĐĐBQH ngày 2-2-2007 của Đoàn Đại
CÔNG VĂN biểu Quốc Hội tỉnh Tiền Giang

Công văn số 27/CV/ĐĐBQH ngày 23-4-2007 của Đoàn Đại

biểu Quốc Hội tỉnh Tiền Giang

Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu
và thừa kế của Đại học Luật TP. HCM, Nxb. Hồng Đức
2023, Chương IV
GIÁO TRÌNH
Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật
dân sự Việt Nam, Nxb. Đại học quốc gia 2007, tr.149 đến
tr.150

Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa

dân sự Tòa án nhân dân tối cao

Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội

QUYẾT ĐỊNH đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

TÒA ÁN Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội

đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao

Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa

án nhân dân tối cao

VĂN BẢN Bộ luật Dân sự 2005

PHÁP LUẬT Bộ luật Dân sự 2015

TẠP CHÍ KHOA HỌC Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010

Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản
TÀI LIỆU KHÁC người khác trong pháp luật Việt Nam”

Báo cáo số 02/BC/HĐND-UBND ngày 8-1-2007 của Hội

đồng nhân dân, Ủy ban nhân dan huyện CT, tỉnh Tiền Giang