Khoa Quản trị

Lớp Quản trị-Luật 48B

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

CHỦ ĐỀ
BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Môn học: Những quy định chung về luật dân sự, tài sản, thừa kế
Giảng viên: Th.S Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Nhóm: 04
Thành viên:
STT HỌ VÀ TÊN MSSV
1 Đặng Ngọc Trang Thy 2353401020260
2 Tạ Thanh Thảo 2353401020232
3 Đặng Thị Thu Thủy 2353401020259
4 Nguyễn Thị Minh Thư 2353401020244
5 Đỗ Thị Thu Thúy 2353401020256
6 Nguyễn Thị Ngọc Thảo 2353401020229
7 Bùi Thị Thu Trang 2353401020270
8 Phạm Lê Thư 2353401020248
9 Nguyễn Trần Thảo Trang 2353401020273
10 Vũ Thị Thu Phương 2053401020172

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 3 năm 2024

 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Kí hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

1 BLDS Bộ Luật Dân Sự
2 CSPL Cơ Sở Pháp Lý
3 UBND Ủy Ban Nhân Dân
4 TAND Tòa Án Nhân Dân
5 TANDTC Tòa Án Nhân Dân Tối Cao
 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA.................................1
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.......................................................................................................1
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?..................................................1
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?......................2
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?.................................................................................................................2
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?............................................................................................................2
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?.............................................................................................................3
1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời....................................................................................................4
1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không?
Vì sao?..........................................................................................................................4
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài
sản trong BLDS?..........................................................................................................5
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?...................................................................................................................5
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
củaông Tài không?.......................................................................................................6
1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?..............................................6
 1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao....................................................................................................................6
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?...........................................................................7
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ôngTài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu
trả lời?..........................................................................................................................8
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao....................................................................................................................8

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA........................9

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.......................................................................................9
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?.....9
2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình?........................................................................................................11
2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?................................................................13
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?......................................................................................................13
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?..........................................................................14

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ........................................16

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.....................................................................................................16
 Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006củaHội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.....................................................................................17
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?.......................17
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?.....................................................................................................................18
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?....................................................18
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất
một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.....................................................................19
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?.....................................20
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao..................................................................................................................20
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?............................................21
3.8. Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?...21
3.9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?.............21
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên..............................................................22
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
....................................................................................................................................22
 3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết........................................................................................23
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?..........................................................24
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?........................................................................................................................24
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?.................................................................................................25
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay..........................................................................................25
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không ? Vì sao?...............................................................................26
 1

VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao
Nguyên đơn: Ông Triệu Tiến Tài.
Bị đơn: Ông Hà Văn Thơ.
Nội dung: Ông Tài kiện ông Thơ yêu cầu TAND huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai
buộc ông Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con con trâu cho gia đình ông. Ông Tài có con
trâu cái và một con nghé đực chăn thả rông và bị ông Thơ chiếm hữu. Ông Thơ đã mổ
thịt con nghé và bán trâu mẹ lại cho ông Thi. Sau đó, ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con
trâu cái sổi. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông Thơ phải hoàn lại giá trị con trâu và con
nghé cho ông Tài. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng con trâu cái đang do ông Dòn quản
lý nên ông Tài phải khởi kiện đối với ông Dòn và chỉ yêu cầu ông Thơ trả lại trị giá
con nghé.
Quyết định của Tòa án: TANDTC ra quyết định hủy Bản án dân sự phúc thẩm,
giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của
pháp luật.
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trâu là động sản.
- Vì theo Điều 107 BLDS 2015 quy định về Bất động sản và động sản:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
- Như vậy, bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai, những tài sản gắn liền với nhà
cửa đất đai đó. Những tài sản khác không phải là nhà cửa, đất đai, không phải là
những tài sản gắn liền với nhà cửa đất đai đó thì là động sản.
 2

 Trâu không phải là nhà cửa, đất đai, cũng không phải là những tài sản gắn liền
với nhà cửa đất đai đó nên trâu là động sản.
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Vì theo khoản 2 Điều 106 BLDS 2015: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản
có quy định khác”.
 Theo câu 1.1 thì trâu là động sản nên không phải đăng ký quyền sở hữu.
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?
Đoạn của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài
là: “ Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 20) và kết quả giám định
con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8- 2004, biên bản xác minh của
cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả
giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu
cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng
tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tấn Tài.”
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?
Chiếm hữu tài sản được quy định theo Điều 179 BLDS 2015:
1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người
không phải là chủ sở hữu.
- Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập
quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các Điều 228, 229, 230, 231, 232,
233 và 236 của Bộ luật này.
 3

 Ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh chấp trên vì
ông đang là người quản lý, nắm giữ con trâu. Đây là chiếm hữu của người
không phải chủ sở hữu.
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn là không có căn cứ pháp
luật.
- Vì theo Điều 165 BLDS 2015 quy định về Chiếm hữu có căn cứ pháp luật:
1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường
hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự
phù hợp với quy định của pháp luật
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai
là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp,
chìm đắm phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định
khác của pháp luật có liên quan
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất
lạc phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác
của pháp luật có liên quan
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này
là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
- Ngay từ ban đầu, việc chiếm hữu của ông Thơ đã không có căn cứ pháp luật.
Dựa vào kết quả của cơ quan chuyên môn thì đủ để xác định con trâu và con
nghé thuộc quyền sở hữu của ông Tài. Tuy ông Dòn được chuyển giao quyền
chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự là đổi trâu với ông Thi nhưng xét về bản
chất thì ông Thi cũng là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
 4

 Như vậy, việc chiếm hữu con trâu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp
luật.
1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
Theo khoản 2 Điều 165, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu
tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này, gồm các trường hợp sau:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
- Theo Điều 180 BLDS 2015, chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người
chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
 Vậy nên, có thể nói chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
việc chiếm hữu của một người không có căn cứ pháp luật nhưng không biết và
không thể biết (pháp luật không buộc phải biết) việc chiếm hữu là không có căn
cứ. Ví dụ như mua nhầm tài sản của kẻ gian mà không biết.

1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không?
Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
 5

- Vì theo Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà
người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang
chiếm hữu".
- Ông Dòn và ông Thi đều không biết con trâu là do ông Thơ chiếm hữu, sử dụng
không có căn cứ pháp luật. Ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình có quyền sở
hữu con trâu, trâu là động sản không đăng ký quyền sở hữu nên không thể xác
định ai là chủ sở hữu, ông Dòn chỉ biết rằng mình đổi con trâu cái sổi để lấy con
trâu mẹ từ ông Thi như một loại giao dịch
 Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản
trong BLDS?
Quy định về đòi tài sản theo Điều 166 BLDS 2015:
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ
người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang
có quyền khác đối với tài sản đó.
- Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên
kia chuyển giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
Chẳng hạn đối với hợp đồng mua bán tài sản: A bán cho B một căn nhà, lúc này
A sẽ nhận được lợi ích là số tiền từ việc bán nhà cho B, còn B sẽ nhận được lợi
ích là quyền sở hữu căn nhà.
- Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi
ích do bên kia chuyển giao nhưng không phải chuyển giao lại bất kỳ lợi ích
nào. Chẳng hạn như hợp đồng tặng, cho tài sản: A cho B một căn nhà, như vậy
B có quyền hưởng lợi đối với tài sản, B trở thành chủ sở hữu tài sản còn A
không có bất kì liên quan gì.
 6

1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?
Ông Còn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Vì ông Dòn đã đổi con trâu cái sổi của mình để lấy con trâu mẹ từ ông Thi,
nghĩa là hai bên đều nhận được lợi ích qua lại tương ứng với nhau thông qua
việc trao đổi trâu, ông Thi có được con trâu cái sổi còn ông Dòn có được con
trâu mẹ từ ông Thi
 Đây được xem là giao dịch có đền bù.
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
củaông Tài không?
Trâu có tranh chấp là trâu bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
- Vì theo lời khai của ông Tài thì đàn trâu của ông có một con trâu cái non 4 tuổi
5 tháng, đến tháng 2-2004 đẻ được 1 con nghé đực và hàng tháng ông vẫn lên
xem. Chiều ngày 18-3-2004 ông Hà Văn Thơ dắt 1 con trâu mẹ và 1 con nghé
khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông, ông nhận ra là trâu, nghé của ông và có nói
với ông Thơ nhưng ông Thơ nói là con trâu đó ông mua vào tháng 6-2002 vì
thả rông nên bị mất từ tháng 9-2003 nay mới tìm thấy.
- Từ đó có thể thấy ông Tài bị mất con trâu và sau đó phát hiện ra là ông Thơ
đang chiếm hữu con trâu bị mất đó của ông.
 Như vậy, việc con trâu bị ông Thơ chiếm hữu là nằm ngoài ý chí của ông Tài.
1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự TANDTC, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn
trongmQuyết định số 123/2006/DS-GĐT, được đề cập ở phần “Xét thấy” qua đoạn:
“Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của ông Tài là đúng
nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài
phải khởi kiện ông Dòn và quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại giá trị con nghé là
900.000đ, bác yêu cầu ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại giá trị con trâu mẹ là không
đúng pháp luật.”
 7

1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự TANDTC là chưa hợp lý.
- Vì theo Điều 257 BLDS 2005 quy định về quyền đòi lại động sản không phải
đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau:
“ Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
- Theo Điều 167 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại động sản không phải
đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình như sau:
“ Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
 Ông Tài có quyền đòi lại con trâu từ ông Dòn là có căn cứ vì hợp đồng giữa
ông Thi và ông Dòn là hợp đồng mua bán tức là hợp đồng có đền bù và con
trâu bị chiếm hữu là ngoài ý chí của ông Tài. Do đó, hướng giải quyết của Tòa
dân sự TANDTC là chưa thực sự thỏa đáng.
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
để bảo vệ ông Tài.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 164 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có
quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm
 8

dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối
với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
- Theo quy định tại Điều 170 BLDS 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác
đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại”.
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ôngTài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?
Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu. Đoạn cho thấy ông Tài được quyền
yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu là: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án
cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu
tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm
hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả giá trị con trâu và con nghé cho
ông Tài là có căn cứ pháp luật”.
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự TANDTC là hướng giải quyết phù hợp và dễ
dàng nhất với nội dung vụ án.
- Nếu đúng theo quy định của pháp luật thì con trâu bị mất là nằm ngoài ý chí
của ông Tài. Dù ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình và không thông qua
hợp đồng đền bù thì ông vẫn phải trả lại con trâu cho ông Tài. Tuy nhiên nếu
xử như vậy thì sẽ phát sinh ra nhiều hệ lụy như là: ông Dòn khởi kiện ông Thi
trả lại con trâu cái sổi, ông Thi khởi kiện ông Thơ trả lại số tiền đã mua trâu.
- Tòa đã quyết định xử theo hướng yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu bị đơn bồi
thường thiệt hại cả trâu mẹ và nghé. Chế định đòi bồi thường là chế định bảo vệ
quyền sở hữu của người có quyền. Tuy nhiên nếu áp dụng rập khuôn thì sẽ dẫn
đến rườm rà nhiều bước.
 9

 Vì vậy, nên tùy thuộc vào tình hình thực tế và hướng giải quyết của hội đồng
thẩm phán thì sẽ có cách xử lý phù hợp với từng vụ án. Đây là một ví dụ về
hướng giải quyết của Tòa là hợp lý và phù hợp với vụ án nêu trên.

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao
Nguyên đơn: Bà Trần Thị X.
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N.
Tranh chấp: Quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Nội dung: Đất tranh chấp là của cụ Lê Thị Như M (mẹ của bà T) mua năm 1971.
Năm 1983, cụ xuất cảnh sang Pháp nên chuyển nhượng lại cho bà T quyền sở hữu nhà.
Sau đó, bà T cũng xuất cảnh nên nhờ bạn là nguyên đơn đứng tên hộ nhà đất dưới hình
thức chuyển nhượng và bà X đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tuy
nhiên, bà X không sử dụng và quản lý mảnh đất này từ khi được chuyển nhượng lại.
Năm 1991, bà N (bị đơn) cùng gia đình chuyển đến ở phần đất đang tranh chấp và có
kê khai, nộp thuế cho Nhà nước. Bà N quản lý sử dụng đất từ năm 1991 đến khi bà X
khởi kiện đòi lại phần tài sản của mình.
Quyết định của Tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự
sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử sơ thẩm lại theo
đúng quy định của pháp luật.
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Đoạn cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X:
 10

- Theo tài liệu có trong hồ sơ, đủ cơ sở xác định nguồn gốc nhà đất tranh chấp
là của cụ Lê Thị Như M mua của giáo xứ LT trước năm 1975. Năm 1983, cụ
M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con gái của cụ là bà
Nguyễn Thị Thanh T.
- Ngày 25/10/1983, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, với
diện tích nhà 24m2 và diện tích sân, vườn 1.000m2. Năm 1989, do bà T xuất
cảnh sang Pháp phải cam kết không có tài sản, nên lập hợp đồng chuyển
nhượng nhờ bà X là bạn đứng tên hộ, thực tế không có việc chuyển nhượng.
- Ngày 09/6/1989, bà X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nêu
trên. Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bà X thì bà T giữ toàn bộ giấy
tờ.
- Nay bà X và bà T không tranh chấp, bà T đồng ý cho lại bà X và các thừa kế
của bà X toàn bộ tài sản tranh chấp nêu trên.
- Như vậy, căn cứ vào nội dung trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan
thì toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X.
Đoạn cho thấy quyền sử dụng đất đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình:
- Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009
của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật, ngày
24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích
1.240,8m2.
- Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2m 2
(đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010 ông M đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất
còn lại 917,6m2.
- Ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L
chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2) đất cho ông Lăng Đào Minh Đ
và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng và được cấp giấy chứng
nhận ngày 24/7/2012.
 11

-Diện tích đất còn lại của chị L đo thực tế là 744m 2. Việc chuyển nhượng và
tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám
đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân
dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày
30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc
thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên.
- Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 BLDS 2005 thì các giao
dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T là
các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
 Như vậy, qua 2 đoạn trên của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử
dụng đất có tranh chấp thuộc bà X đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba
ngay.
2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình?
Quy định trong BLDS 2005 về việc chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ khi tài
sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình ở các điều sau :
- Khoản 2 Điều 138 quy định:
“2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải
đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường
hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
- Điều 258 quy định: " Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở
hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiêm hữu ngay tình nhận
được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản
án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản
 12

nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định
bị hủy, sửa."
Quy định trong BLDS 2015 về việc chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ như thế
nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngày tình ở các điều sau :
- Khoản 2 Điều 133 quy định:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao
dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc
đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô
hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ
trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu
giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản
nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết
định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2
Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc
giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý
và bồi thường thiệt hại.”
Điều 168 quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở
hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”
2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án đã xác định trách nhiệm của
bà N đối với bà X:
 13

- Buộc bà Nguyễn Thị N trả cho các anh Nguyễn Văn G, Nguyễn Văn S, chị
Nguyễn Thị Thu H căn nhà số 46 (số cũ 2/15) đường T, thành phố (cũ là thị xã)
Bà Rịa và 914 m2 đất trong đó có 744 m2 bà L đứng tên và 170,9 m2 đất ông Đ
đứng tên.
- Tòa án cấp phúc thẩm buộc Ông M trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X
là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi ông M, lẽ ra Tòa án phải buộc bà
N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?
Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã quy định trong BLDS
2015. Cụ thể áp dụng luật lệ như sau:
- Trong BLDS 2005, theo quy định tại Điều 256. Quyền đòi lại tài sản
“ Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải
trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.
Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay
tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.”
Trong BLDS 2015, theo quy định tại các Điều 164, Điều 168:
- Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn
chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện
pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền
phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền
sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. “
- Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình
 14

“ Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
133 của Bộ luật này”.
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Theo em, hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao là hợp lý và có thuyết
phục. Vì:
- Về phía nguyên đơn là bà Trần Thị X, là người được bà T chuyển nhượng đất
và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với diện tích nha 24m 2 và diện
tích sân vườn 1000m2, đồng thời bà T đồng ý cho bà X và các thừa kế của bà X
được hưởng toàn bộ tài sản tranh chấp trên. Ngoài ra, dựa vào lời khai và giấy
tờ có liên quan thì có thể cho rằng bà X là chủ sở hữu hợp pháp của đất tranh
chấp nêu trên và có quyền đòi lại tài sản theo quy định tại Điều 166 BLDS
2015 (Điều 256 BLDS 2005): “ Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài
sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người
được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”
- Toà án cũng nhận định là giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M,
bà Q, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp
luật bảo vệ căn cứ tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 BLDS 2005.
Tuy nhiên, xét về Toà án sơ thẩm: buộc là N trả cho nguyên đơn 237,6m 2 và bà N
được quyền sử dụng 1.228,5m2 đắt là chưa đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn.
Còn về Toà phúc thẩm buộc bà N trả thêm cho nguyên đơn 914m 2 đất là đúng
nhưng không xem xét công sức quản lý, giữ gìn đất của bà N là chưa đảm bảo quyền
lợi của bị đơn
 15

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao
Nguyên đơn: Lương Ngọc Trụ, Đinh Thị Nguyên.
Bị đơn: Ngô Văn Hòa.
Tranh chấp: Phần đất giáp ranh.
Nội dung: Khi cha, mẹ của ông Lương Ngọc Trụ (nguyên đơn) chết để lại cho ông
320m2 đất tại 95 Hoàng Hoa Thám, khóm 10, phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà
Vinh. Sau khi ông Lương Ngọc Trụ đi làm ăn nơi khác, vợ chồng ông Ngô Văn Hòa đã
xây nhà lấn ranh đất của nguyên đơn ngang 0,3m, dài 34m và phần đất phía sau nhà
ngang là 1m, dài 6,2m. Vì vậy, ông yêu cầu gia đình ông Hoà tháo dỡ các công trình
phụ và trả lại phần đất chiếm. Về phía ông Hoà thì năm 1995, ông có xin giấy phép sửa
chữa nhà và được cấp giấy phép nhưng khi sửa chữa lại, gia đình ông Hoà lại có một
máng bê tông chòm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
 16

Nguyên nên buộc phá bỏ. Tuy nhiên, Toà án cấp phúc thẩm vẫn chưa giải quyết ống
nước do gia đình ông Hoà chôn.
Quyết định của Tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự
sơ thẩm. Giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại
theo đúng quy định của pháp luật.

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006củaHội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao
Nguyên đơn: Ông Diệp Vũ Trê, Bà Châu Kim Thi (vợ ông Trê).
Bị đơn: Nguyễn Văn Hậu.
Tranh chấp: Phần đất giáp ranh.
Nội dung: Năm 1994, UBND huyện CN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho gia đình nguyên đơn với diện tích là 4.700m 2, phần đất này đã được gia đình sử
dụng từ lâu. Giáp với đất của ông Trê là đất gia đình ông Hậu. Trong quá trình sử
dụng, ông Hậu đã lấn chiếm đất của ông Trê khoảng 185m 2. Khi ông Trê yêu cầu chính
quyền địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình
ông. Vì vậy, ông Trê và bà Thi yêu cầu ông Hậu phải trả lại diện tích đất đã lấn chiếm
và bồi thường thiệt hại.
Quyết định của Tòa án: Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm.
Giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thẩm theo đúng quy
định của pháp luật.
 17

3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền
sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng
của ông Trê, bà Thi là:
- Ông Diệp Vũ Trê và ông Nguyễn Văn Hậu tranh chấp 185m 2 đất giáp ranh,
hiện do ông Hậu đang sử dụng. Ông Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông
nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần Thanh Kiệt. Tuy nhiên, theo giấy biên
nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông Hậu với anh Kiệt (giấy không có xác nhận
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà ông Hậu mua từ anh
Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng không có xác nhận
của các chủ đất liền kề.
- Trong khi đó, gia đình ông Trê đã quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi
có việc sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã được
Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thi - vợ ông Trê đứng tên);
theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp do
Tòa án nhân dân huyện CN phối hợp với cơ quan chức năng đo vẽ ngày 28-3-
2000 và tại Công văn số 01/XNTNMT ngày 10-3-2006 của Phòng tài nguyên
và môi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng định ranh
giới đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là “ranh
thẳng” thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê.
- Phần đất lấn cụ thể là khoảng 185m2.
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là: “Khi
sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn
dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án,
 18

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng
cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ”.
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?
BLDS 2015 có quy định Điều 175 về việc điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất
và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác:
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể
được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà
không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể
cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có
nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.”
Ngoài ra, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định tại Điều 265 về nghĩa vụ tôn trọng
giữa các bất động sản:
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của
các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn
tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều
thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng
đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
 19

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành
cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả
thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử
dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm,
thay đổi mốc giới ngăn cách”
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất
một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Cụ thể tại Cộng hòa Nam Phi: Người chiếm hữu đất trái pháp luật chỉ phải bị
cưỡng chế khi có quyết định của Tòa án theo Đạo luật PIE (Prevention of Illegal
Eviction and Unlawful Occupation of Land (Ngăn chặn hành vi trục xuất trái phép và
chiếm hữu bất động sản trái pháp luật)), bất kì hành vi tự ý trục xuất những người
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, được xem là vi phạm pháp luật. Trong trường
hợp phát hiện có sự chiếm hữu trái pháp luật bất động sản của mình, chủ sở hữu trước
tiên phải thông báo với phía cảnh sát địa phương. Tiếp đó, phải thông báo cho Đơn vị
Phòng chống chiếm hữu đất (Land Invasion Unit) và Đơn vị POP (Public Order
Policing (Chính sách trật tự công cộng)) cùng đó cung cấp thông tin về tài sản đang bị
chiếm hữu trái pháp luật. Trong trường hợp người chiếm hữu đã cất nhà ở, hai cơ quan
trên không có quyền yêu cầu người chiếm hữu rời đi, mà phải thực hiện theo trình tự
việc trục xuất. Dựa theo Đạo luật PIE hoặc phần bổ sung của Đạo luật về bảo vệ quyền
sở hữu (Extension of Security of Tenure Act) hoặc Đạo luật về Người lao động thuê
(Labour Tenants), Tòa án sẽ đưa ra quyết định.
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian,
mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Quyết định số 617 cho thấy Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng
buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản, cụ thể ở đoạn: “Thực tế trên phần đất tranh chấp
này có công trình phụ gồm: ô văng, đòn tay, đường ống. Tòa án cấp sơ thẩm xác định
đất của ông Trụ và bà Nguyên đến sát tường nhà của ông Hòa, nên đã buộc bị đơn tháo
 20

dỡ tất cả phần ô văn, đòn tay, mái nhà của ông Hòa nhô ra (theo bản vẽ xây dựng nhà
từ điểm F đến điểm J) đến sát tường của ông Hòa, nhưng lại không giải quyết phần
đường ống của ông Hòa nằm dưới đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên là
trái với khoản 2 Điều 265 BLDS 2005.”
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Quyết định của Tòa án buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ, một
máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên là hợp lý. Còn việc gia đình ông Hòa có phải tháo dỡ ống nước hay không thì
tùy thuộc vào việc lắp đặt ống nước có nhất thiết phải lấn sang phần đất nhà ông Trụ
hay không. Nếu có thì chủ sở hữu bất động sản (gia đình ông Trụ, bà Nguyên) phải
dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước
chảy. Người sử dụng phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho gia đình ông Trụ,
nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường, không nhất thiết phải tháo gỡ.
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn trong Quyết định số 23 trả lời cho câu hỏi trên là: Tòa án cấp phúc thẩm
buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi,
còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m 2) thì giao ông
Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là
hợp tình, hợp lý.
3.8. Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
Theo trình bày của ông Hậu (bị đơn): “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà
cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý
kiến gì”.
Còn theo trình bày của nguyên đơn: “Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn
chiếm sang đất của gia đình ông Trê khoảng 185m 2... Khi ông Trê yêu cầu chính quyền
địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ông”.
 21

Theo đó có thể nhận thấy trong quá trình ông Hậu xây dựng nhà, thì ông Trê và bà
Thi đã không có phản ứng gì. Nhưng khi căn nhà được đưa vào sử dụng thì ông Trê và
bà Thi mới yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết.
3.9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
Nếu ông Trê và bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi. Vì căn cứ theo 2 Điều luật sau đây:
- Điều 256 BLDS 2005 quy định về quyền đòi lại tài sản:
“ Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm
hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp
luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của
mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247
của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của
người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật
này.”
- Cũng theo Điều 259 BLDS 2005 có quy định:
“ Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu,
người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái
pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện
thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc
người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn hợp tình hợp lý. Vì:
- Thứ nhất, mặc dù theo đúng quy định của pháp luật thì ông Hậu đương nhiên
phải chấm dứt hành vi lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người
khác, nhưng cũng cần phải cân nhắc về lợi ích kinh tế của việc tháo dỡ và
không tháo dỡ. Theo Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 7-9-2006, ông Hậu
đã xây dựng xong căn nhà cơ bản trên phần đất có tranh chấp. Nếu bắt ông Hậu
 22

phải tháo dỡ căn nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi thì sẽ khiến ông phải
chịu thiệt hại nặng nề về mặt kinh tế.
- Thứ hai, trong thời gian ông Hậu công khai xây nhà trên phần đất của ông Trê
và bà Thi thì vợ chồng ông bà không có phản ứng nào thể hiện sự phản đối. Từ
đây, ta có thể suy luận rằng vợ chồng ông Trê đã “ngầm” chấp nhận để ông
Hậu “lấn chiếm” tài sản của mình nên quyền được yêu cầu tháo dỡ cũng cần
được giới hạn.
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê,
bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
Đoạn sau của Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 7-9-2006, đoạn sau đã cho
câu trả lời về cách xử lý của Tòa án về phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả
cho ông Trê và bà Thi: "Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trà 132,8m² đất đã lấn
chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm
nhưng đã xây dựng nhà 52,2m² thì giao cho ông sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý."
3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
Đã có quyết định theo hướng giải quyết của Quyết định số 23/2006/DS-GĐT, mà
cụ thể là Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án Nhân dân Tối cao:
- Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30-12-1973 giữa ông Vui và bà Anh thì
căn nhà bà Anh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây
dựng số 51/GP.SXD ngày 08-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh Đắk Lắk thì gia
đình bà Anh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản
đo đạc của Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk thì thực tế bà Anh đã xây dựng chiều
rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà
gia đình bà Anh được quyền sử dụng là 23cm.
- Thực tế, bà Anh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm móng của nhà ông Dũng.
Bà Anh cho rằng khi xây dựng đã thoả thuận miệng với ông Dũng để bà Anh
 23

được xây sát tường nhà ông Dũng nhưng ông Dũng không thừa nhận và bà Anh
cũng không có chứng cứ để chứng minh vấn đề này.
- Về nguyên tắc, bà Anh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Dũng thì
bà Anh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Dũng. Tuy nhiên, khi gia
đình bà Anh xây dựng sát tường nhà ông Dũng, làm kiềng trên móng nhà ông
Dũng, ông Dũng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Anh khởi công
xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-1996).
- Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Anh phải dỡ bỏ và
thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Anh. Xét diễn biến
thực tế như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng
Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Toà án cấp phúc thẩm không
buộc bà Anh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Dũng
mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hợp tinh,
hợp lý và vô cùng thuyết phục.
- Bởi: Ông Hậu nhận chuyển nhượng đất từ anh Kiệt nhưng giấy biên nhận giữa
ông Hậu và anh Kiệt không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng không có xác
nhận của chủ đất liền kề. Trong khi đó, ông Trê đã được UBND huyện CN
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Thi đứng tên, có mốc giới rõ
ràng nên từ đó, ta có căn cứ ông Hậu lấn đất của ông Trê.
- Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m² đất trống đã lấn chiếm cho
ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà do lúc xây dựng gia đình ông Trê không có ý kiến gì và cân nhắc về lợi
ích kinh tế thì việc Tòa án tiếp tục giao ông Hậu sử dụng phần đất đó thay vì
tháo dỡ là hợp tình, hợp lý nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Trê, bà Thi.
 24

- Tuy nhiên, hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của
ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m² chưa được Tòa án các cấp xem xét
buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê, bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bả Thỉ.
Thêm vào đó, căn nhà phụ có diện tích 18,67m² mà Tòa án các cấp buộc ông
Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi cũng chưa được xem xét giải quyết, gây khó
khăn cho việc thi hành án.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
Đối với phần chiếm không gian có diện tích 10,71m 2, chưa được Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ. Còn về phần căn
nhà phụ có diện tích 18,67m2 thì Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết.
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?
Theo Nhóm 4, có hai hướng để giải quyết về việc xử lý phần lấn chiếm khônggian
10,71m2 và căn nhà phụ:
1. Trường hợp ông Trê, bà Thi bắt buộc ông Hậu phải trả lại đất đã lấn chiếm.
- CSPL: khoản 2 Điều 169, Điều 255, Điều 256, Điều 259 BLDS 2005.
Trong trường hợp này, ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu tháo
dỡ hai máng xối đúc bê tông và căn nhà phụ và trả lại đất đã chiếm hữu.
Nếu ông Hậu không tự nguyện tháo dỡ thì ông Trê, bà Thi có quyền yêu
cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc ông Hậu tháo dỡ.
2. Trường hợp việc tháo dỡ gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của ông Hậu mà ông
Trê, bà Thi không bắt buộc ông Hậu phải trả lại đất và đồng ý nhận tiền thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất từ ông Hậu.
Trong trường hợp này, Tòa án có thể giao cho ông Hậu tiếp tục sử dụng nhưng
phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi. Hướng giải quyết này sẽ
phù hợp và đảm bảo lợi ích cho hai bên. Tuy nhiên, nếu lạm dụng hướng giải quyết này
 25

sẽ dẫn đến tình trạng tùy tiện, ỷ lại trong việc lấn chiếm. Do đó, theo em chỉ nên sử
dụng phương án này khi vì yếu tố khách quan mà không thể tháo dỡ được.
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
Lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam là một hiện tượng rất phổ
biến ở Việt Nam. Việc lấn chiếm có thể bao gồm: lòng đất, mặt đất, không gian,...
-Trường hợp cây cối lấn chiếm thì chỉ cần xén cành, xén rễ đi nhưng còn việc
lấn chiếm thông qua xây dựng thì rất khó khăn để khắc phục hậu quả. Thực
tiễn xét xử thì Tòa án thường theo hướng người lấn chiếm phải tháo dỡ các
công trình, trả lại đất cho người bị lấn chiếm trừ trường hợp diện tích bị lấn
chiếm không quá lớn thì người lấn chiếm phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất theo giá thị trường.
- Ngoài ra, người lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gia còn phải chịu thêm
chế tài về hành chính tùy vào loại đất lấn chiếm, nếu nặng còn có thể bị truy
cứu trách nhiệm hình sự.
 Hướng giải quyết này ở Việt Nam hiện nay là hoàn toàn thuyết phục và đảm
bảo quyền lợi của người sở hữu.
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không ? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với
BLDS 2015, Vì:
CSPL: khoản 1 Điều 163, Điều 164, Điều 169, Điều 166 BLDS 2015.
- Các Điều trên tương tự như khoản 2 Điều 169, Điều 255, Điều 256, Điều 259
BLDS 2005. Hội đồng thẩm phán đồng ý với quyết định của Tòa án cấp phúc
thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông
Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
 26

- Về phần chiếm khoảng không và căn nhà phụ chưa được nhắc đến ở các Tòa
án các cấp về phương án giải quyết cũng được Hội đồng thẩm phán đề cập đến
việc xem xét lại và giao cho TAND tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thẩm lại
theo đúng quy định của pháp luật.
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Danh mục văn bản pháp luật.
1.1. Bộ luật Dân sự 2005, 2015.
1.2. Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
1.3. Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
1.4. Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao và Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội
đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
1.5. Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07/09/2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao.
2. Danh mục các tài liệu tham khảo bằng tiếng Việt.
2.1. Đỗ Thành Công, “Quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn
cứ pháp luật”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 15 tháng 8 năm 2010;
2.2. Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác
trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010;
1.3. Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế
của Đại học Luật TP. HCM, Nxb. Hồng Đức 2018, Chương IV;
1.4. Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt
Nam, Nxb. Đại học quốc gia 2007, tr.112 đến 113; tr.116 đến 120; tr.144 đến
149; tr.149 đến 150.