Khoa Quản trị

Lớp Quản trị - Luật 44A.1

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Bộ môn: Những quy định chung về luật dân sự, tài sản và thừa kế

Giảng viên: ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải

Nhóm: 04

1 Lý Hương Hạnh 1953401020060

2 Hà Sầm Dĩnh Hân 1953401020055
3 Lê Thị Diễm Hiếu 1953401020064
4 Trần Thị Hiền Hiếu 1953401020066
5 Lưu Thanh Hằng 1953401020057
6 Lê Nguyễn Thanh Hằng 1953401020056
7 Nguyễn Thị Ngọc Hà 1953401020054
8 Trương Thị Kim Hằng 1953401020059
9 Trần Nhựt Hào 1953401020061
10 Nguyễn Vương Thúy Hằng 1953401020058
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 3 năm 2020
 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 01.................................................................................................................1
Tóm tắt Quyết định số: 123/2006/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở hữu tài
sản” ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.............................1
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?.................................................1
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?.....................1
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?............................................................................................................2
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?.......................................................................................................3
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?........................................................................................................3
1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời...............................................................................................4
1.7. Người như hoàn cảnh ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao? 4
1.8. Thế nào là hợp đồng có đèn bù và không có đền bù theo quy định về đè tài
sản trong BLDS?.....................................................................................................4
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù theo quy định về
đòi tài sản trong BLDS? Vì sao?.............................................................................5
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hoắc bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?...........................................................................................5
1.11. Theo Tòa án Nhân dân tối cao, ông Tài có được đòi trâu từ ông Dòn hay
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?.................................................5
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao...............................................................................................................6
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?......................................................................6
 1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào quyết định cho câu
trả lời? 7
1.15. Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án
nhân dân tối cao......................................................................................................7
VẤN ĐỀ 2...................................................................................................................8
Tóm tắt Quyết định số: 94/2013/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở hữu tài
sản” ngày 25/7/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao................8
2.1. Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử
dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?................8
2.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu
ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp?................................................................9
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.
9
2.4. Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử
dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả
lời. 9
2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con của ba như thế nào và
hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?.................10
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên. 11
VẤN ĐỀ 03...............................................................................................................12
Tóm tắt Quyết định số: 617/2011/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp ranh đất” ngày
15/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao..............................................12
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 23/2006/DS-GĐT Ngày 07-9-2006 Về vụ
án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao.........................................................................................................................12
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?..................12
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?................................................................................................................13
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?...............................................13
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?................13
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa án dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?....................14
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.............................................................................................................14
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?......................................15
3.8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?...................................................................................................................16
3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây nhà trên thì ông
Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?
16
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên........................................................17
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời?.............................................................................................................18
3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến phần đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ quyết định mà anh/chị biết........................................................................18
3.13. Anh chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong quyết định số 23 được bình luận ở đây?......................................................19
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
 dỡ không?..............................................................................................................20
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?.....................................................................................20
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lần chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.....................................................................................21
3.17. Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?.................................................................................21
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................22
 1

VẤN ĐỀ 01
ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số: 123/2006/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở
hữu tài sản” ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.1
Ông Tài (nguyên đơn) gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu ông Thơ (bị
đơn) phải trả lại giá trị 2 mẹ con con trâu cho ông Tài. Tòa sơ thẩm xác định con
trâu và con nghé là của ông Tài và ông Thơ phải hoàn trả giá trị 2 con trâu cho ông
Tài. Tòa phúc thẩm quyết định ông Thơ phải hoàn trả giá trị con nghé, còn con trâu
cái là ông Tài phải khởi kiện ông Dòn (vì lúc này ông Dòn là chủ sở hữu). Tòa án
tối cao sau khi xem xét, hủy bản án phúc thẩm, giao cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào
Cai xét xử phúc thẩm lại.
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Căn cứ pháp lý: Theo Điều 107 BLDS 2015 quy định:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Trâu không thuộc nhóm bất động sản cho nên nó là động sản, ngoài những
đặc điểm trên thì trâu còn là tài sản có thể di dời được, không những thế trâu còn là
tài sản không cần phải đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác.
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Theo Khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 quy định “Quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký
tài sản có quy định khác.” Vì vậy việc đăng ký tài sản là bắt buộc đối với bất động
sản, còn đối với động sản không bắt buộc phải đăng ký chỉ trừ những trường hợp tài
1
Từ đây về sau viết tắt là Quyết định số: 123/2006/DS-GĐT
 2

sản là động sản sau đây bắt buộc phải đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng
ký tài sản:
- Đăng ký tàu biển
- Đăng ký phương tiện nội thủy địa
- Đăng ký tàu cá
- Đăng ký phương tiện giao thông cơ giới đường bộ
- Đăng ký xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ
- Đăng ký quyền sở hữu tàu bay
- Đăng ký phương tiện giao thông đường sắt
- Đăng ký di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia
- Đăng ký tài sản là vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ.
Trâu là động sản nhưng lại không thuộc những trường hợp trên nên trâu
không cần phải đăng ký quyền sở hữu.
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài được
thể hiện ở đoạn:2
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 06, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản
diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL40, 41,41a, 42) thì
có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu
và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu
Tiến Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”

2
Phầ n xét thấ y, trang 3 Quyết định số : 123/2006/DS-GĐT
 3

1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
Theo Khoản 1 Điều 179, BLDS 2015 qui định về khái niệm chiếm hữu như
sau: “1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.”
Trong vụ án trên, thì ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu có tranh chấp.
Vì ông Thơ đã bán trâu cho ông Thi, và ông Thi đã đổi trâu với ông Dòn, nên người
đang sở hữu trâu trong tranh chấp là ông Dòn.
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật. Vì theo Điều
183, BLDS 2005 có qui định:
“Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường
hợp sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân
sự phù hợp với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai
là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm
đắm phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất
lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định”.
Việc chiếm hữu của ông Dòn không rơi vào trường hợp nào của Điều luật
trên nên việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
Mặt khác, ngay từ đầu việc chiếm hữu trâu của ông Thơ đã không có căn cứ
pháp luật. Ông Thơ khai báo rằng mình đã mua trâu của ông Tài, và ông làm mất
nay mới tìm lại được là không có căn cứ xác thực, và cũng như trong quyết định
không có tài liệu chứng minh lời nói của ông Thơ là đúng sự thật.
 4

Vì lẽ đó nên việc chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân sự giữa ông
Thi và ông Dòn là không phù hợp với pháp luật, vì thực chất ông Thi là người
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nên mặc nhiên việc ông Dòn chiếm hữu con
trâu là không có căn cứ pháp luật.

1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo Điều 180, BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình: “Chiếm hữu
ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có
quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.
Điều 189 BLDS 2005 cho biết về chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình là “Người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm
hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”. “Việc chiếm hữu tài sản không phù
hợp với quy định tại Điều 183 của BLDS 2005” là chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật.
1.7. Người như hoàn cảnh ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không?
Vì sao?
Người như ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
Vì dao dịch có nhiều giai đoạn, từ ông Thơ bán cho ông Thi rồi ông Thi đổi
trâu cho ông dòn, tuy vậy, ngay từ đầu ông Thơ đã là người chiếm hữu không có
căn cứ pháp luật nên giao dịch giữa ông Thơ va ông Thi không có căn cứ pháp luật.
Nhưng ông Giòn cũng không biết và không thể biết dược con trâu không thuộc
quyền sở hữu của ông thơ nên ông cho rằng giao dịch giữa ông và ông thi là có căn
cứ pháp luật. Căm cứ theo Điều 189 BLDS 2005, ông Dòn là người chiếm hữu ngay
tình
1.8. Thế nào là hợp đồng có đèn bù và không có đền bù theo quy định về đè
tài sản trong BLDS?
Theo điều 275 BLDS 2005 quy định về quyền đòi lại động sản không phải là
đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được
 5

động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu
có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác
bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Hợp đồng có đền bù là hợp đồng theo thỏa thuận giữa các bên, mà một bên
sau khi thực hiện lợi ích cho bên kia thì sẽ nhận được lợi ích tương ứng từ bên kia.
Hợp đồng không đền bù là hợp đồng theo thỏa thuận giữa các bên, mà một
bên nhận lợi ích từ bên kia mà không phải thực hiện lợi ích tương ứng nào.
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù theo quy định
về đòi tài sản trong BLDS? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu là qua giao dịch có đền bù.
Vì ông Thi đã trao đổi tài sản với ông Dòn mà cụ thể là ông Thi đổi cho ông
Dòn để lấy con trâu cái sổi, qua đó ta thấy được giá trị con trâu bị tranh chấp đã
được đổi thành con trâu cái sổi. Ta có thể nhận thấy được đây không phải giao dịch
tặng cho mà là giao dịch trao đổi, sau khi thực hiện giao dịch cả 2 bên đều nhận
được một giá trị tương xứng. Do vậy, đây là hợp đồng đền bù.
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hoắc bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?
Trâu tranh chấp là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý muốn của ông Tài, bởi vì:
Ông Tài vẫn chưa từ bỏ quyền sở hữu (hàng tháng ông vẫn xem) và ông Tài
cũng không định đoạt con trâu (bán, tặng, cho).
“Chiều ngày 18/3/2004 ông Thơ dắt một con trâu mẹ cùng 1 con nghé
khoảng 3 tháng tuổi qua nhà ông, ông nhận ra con trâu, con nghé của ông và có nói
với ông Thơ nhưng ông Thơ nói con trâu đó ông mua tháng 6/2002 vì thả rông nên
bị mất mới tìm thấy 9/2003”3, ông Tài đã bất ngờ khi thấy con trâu bị dắt đi bởi ông
Thơ, đồng thời cũng có can ngăn hành vi của ông Thơ nhưng không thành.
1.11. Theo Tòa án Nhân dân tối cao, ông Tài có được đòi trâu từ ông Dòn hay
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo tòa án Nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.

3
Phầ n nhậ n thấ y trang 2 Quyết định số : 123/2006/DS-GĐT
 6

Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:

Ở đoạn: “Tòa sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ để xác
định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định cho ông Thơ là
người chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả giá trị con trâu
và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Trâu là động sản không đăng ký, trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý muốn
của ông tài và ông Dòn sử hữu trâu đang tranh chấp là ngay tình như đã chứng minh
ở câu trên, ta đủ điều kiện xét theo điều 257 BLDS 2005 về quyền đòi lại động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay
tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua
hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong
trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu
ngoài ý chí của chủ sở hữu.” thì ông Tài có quyền đòi lại Trâu từ ông Dòn có được
trâu qua hợp đồng đề bù với ông Thi.
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Vì ông Dòn chiếm hữu ngay tình và trâu là động sản không đăng ký quyền
sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 257 BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản
không đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được
động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi
lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mật hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu
ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
 7

1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào quyết định
cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
Đoạn quyết định câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sơ
thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh
chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu
tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho
ông Tài là có căn cứ pháp luật.”
1.15. Suy nghĩ của anh chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý.
Bản án đã giải quyết việc hoàn trả lại giả con trâu cho phù hợp với giá cả và đảm
bảo quyền lợi của hai bên đương sự. Buộc ông Thi hoàn lại giá trị con trâu và con
nghé cho ông Tài. Ông Dòn có được tài sản bằng giao dịch đền bù nên nếu đòi từ
ông Dòn thì ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dòn. Trong trường hợp này đòi hỏi
bồi thường từ ông Thơ, người đã chiếm hữu không có căn cứ pháp luật con trâu là
hợp lý nhất, như vậy các bên làm đúng sẽ không phải chịu thiệt hại.
 8

VẤN ĐỀ 2
ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số: 94/2013/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở
hữu tài sản” ngày 25/7/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.4
Năm 1973, vợ chồng ông Ba đã mua căn nhà số 2 Nguyễn Thái Học của cụ
Cậy có giấy viết tay, nay cụ Cậy còn sống và đã xác nhận. Năm 1977, khu vực 6 đã
dùng nhà này làm nơi hội họp và trường mẫu giáo. Sau đó, vợ chồng Ba chết, con
cái li tán. Năm 1991 con cụ làm đơn khiếu nại ông Vĩnh vì đã sống và làm nhà mới
trên đất của bố mình. Thực tế, trước đó ngôi nhà này đã được bà Nhân (con ông Ba)
bán hay là cho khu vực 6 mượn thì vẫn chưa được làm rõ. Tòa sơ thẩm lần 1 đã
chấp nhận đơn khởi kiện, con cụ Ba được hưởng thừa kế, nhận số tiền đền bù đất.
Tòa phúc thẩm lần 1 hủy bản án sơ thaame lần 1. Tòa án sơ thẩm lần 2 xác định ông
Vĩnh được trọn quyền sở hữu ngôi nhà. Tòa án phúc thẩm lần 2 không chấp nhận
đợn khởi kiện của các con ông Ba về việc đòi căn nhà. TAND tối cáo đã kháng nghị
cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao lại hồ sơ cho Tòa án tỉnh Bình Định xét sơ
thẩm lại.
2.1. Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc
sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?
Đoạn cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp của các
con cụ Ba là: “Các cơ quan chuyên môn về quản lý nhà đất của Ủy ban nhân dân
thành phố Quy Nhơn và ông Vĩnh chỉ cung cấp chỉ cung cấp được các giấy tờ do
Khu vực 6 bán đất cho vợ chồng bà Thu và giấy tờ bà Thu bán cho ông Vĩnh, không
cung cấp được giấy tờ về việc vợ cụ Ba hay bà Nhân bán đất cho Khu vực 6 và giấy
tờ cụ Cậy bán nhà cho cụ Ba. Do đó, không có căn cứ xác định vợ cụ Ba, hoặc bà
Nhân đã bán nhà đất đang tranh chấp cho Khu vực 6. Nay vợ chồng cụ Ba đã chết
thì các con của cụ Ba được thừa kế tài sản này.”
Đoạn cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp đang được ông Vĩnh chiếm
hữu: “Năm 1995, bà Thu đã bán nhà đất này cho ông Vĩnh, hợp đồng mua bán có
công chứng. Năm 1996, ông Vĩnh tiến hành sửa chữa nhà có giấy phép. Năm 2002,
vợ chồng ông La Văn Vĩnh và bà Huỳnh Thị Như Ngọc được cấp giấy chứng nhận
4
Từ đây về sau viết tắt là Quyết định số: 94/2013/DS-GĐT
 9

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nhà ở, diện tích nhà 17,1 m 2, diện tích đất
là 19,5 m2. Năm 2002, các con cụ Ba là bà Nhân và ông Lai tranh chấp nhà đất với
ông Vĩnh.”
2.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu
ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp?
Đoạn: “Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà này là hợp pháp. Nay
ông Vĩnh cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người mau bán tài sản tranh chấp ngay tình.”
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay
tình.
Việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình căn cứ theo Điều 189
BLDS 2005: “Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là
không có căn cứ pháp luật.”
Ông Vĩnh đã cung cấp đủ giấy tờ mua bán căn nhà số 02 Nguyễn Thái Học,
thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định có công chứng của cơ quan nhà nước. Lúc
ông Vĩnh mua căn nhà này thì bà Thu (người bán nhà cho ông Vĩnh) cung cấp giấy
tờ mua bán của bà Thu với Khu vực 6 cũng có công chứng đầy đủ. Giấy tờ đã được
sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.
Việc công nhận người chiếm hữu ngay tình cũng chỉ xác định trên giấy tờ và ông
Vĩnh cũng đã cung cấp đầy đủ giấy tờ cho cơ quan Nhà nước nên việc Tòa án xác
định ông Vĩnh là người ngay tình là hợp lý.
2.4. Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử
dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý
khi trả lời.
Trên cơ sở quy định hiện hành Điều 168 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được đòi
lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay
tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.” Muốn xét xem
ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba thì phải
 10

xét xem ông Vĩnh có thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015
không.
Thực tế trường hợp của ông Vĩnh, là thuộc trường hợp được quy định tại
khoản 2 Điều 133 BLDS 2015: “. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài
sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao
bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ
vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô
hiệu.” Năm 1995, bà Thu bán nhà đất này cho ông Vĩnh, hợp đồng mua bán có công
chứng. Năm 2002, vợ chồng ông Vĩnh được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất ở. Từ đó, có thể thấy quyền sử dụng đất tranh chấp đã qua tay
của bà Thu rồi mới đến tay ông Vĩnh. Qua đó, ông Vĩnh được xem là người thứ ba
ngay tình.
Vì vậy, giao dịch dân sự của ông Vĩnh với bà Thu không bị vô hiệu, ông
Vĩnh cũng không phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba.
Nhưng nếu áp dụng BLDS 2005 thì kết quả lại khác. Căn cứ theo Điều 258
BLDS 2005: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất
động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này
thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không
phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.” Từ đó, cho thấy giao
dịch dân sự giữa bà Thu với ông Vĩnh không thuộc những trường hợp trên. Do đó,
giao dịch dân sự này bị vô hiệu và ông Vĩnh buộc phải hoàn trả lại quyền sử dụng
đất tranh chấp cho các con cụ Ba.
2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con của ba như thế nào
và hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?
Thứ nhất, cần xác minh rõ ông Đạo hay ông Sơn là người bán căn nhà số 2
Nguyễn Thái Học, số tiền bán dùng làm gì, có dùng số tiền bán nhà vào việc xây
dựng trường mẫu giáo hiện KV6 đang sử dụng hay không? Nếu có tiền bán nhà
dùng cho việc xây dựng trường mẫu giáo thì hiện do ai quản lý, để từ đó xác định ai
là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại từ việc bán nhà trái pháp luật cho nguyên
đơn, ông Vĩnh ngay tình. Hướng giải quyết này phù hợp với Điều 170 BLDS 2015.
 11

Thứ hai, đồng thời cũng cần làm việc với UBND thành phố Quy Nhơn, nếu
có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng với giá trị đất tranh chấp cho nguyên
đơn để không phải bị bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn để vụ án được giải quyết
hợp lý. Hướng giải quyết này chưa có văn bản quy định.
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên.
Hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên là hợp lý
Hướng giải quyết của Tòa vẫn chưa phù hợp tại thời điểm ban hành bản án
của pháp luật hiện hành 2005:
Đầu tiên, lẽ ra hợp đồng giữa ông Vĩnh và bà Thu là vô hiệu căn cứ theo
Điều 258 BLDS 2005. Tuy nhiên, Tòa án vẫn đưa ra cách giải quyết là giao dịch có
hiệu lực và bảo vệ quyền lợi cho ông Vĩnh bằng cách xác định đối tượng phải chịu
bồi thường cùng với ông Vĩnh cho nguyên đơn. Xét thấy, thì ông Vĩnh cũng không
có lỗi. Việc mà ông xác lập giao dịch không nằm trong trường hợp ngoại lệ theo
Điều 258 BLDS 2005 nhưng căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà đứng tên để xác lập giao dịch do bà Thu là hoàn toàn bình thường
đúng theo pháp luật. Tòa đã cân nhắc, xem xét để đem đến quyền lợi cho nguyên
đơn và ông Vĩnh nên đã có hướng giải quyết này.
Mặt khác, việc cấp đất mới tương đương với giá trị đất tranh chấp chưa có
quy định cụ thể. Đồng ý rằng Tòa muốn xác minh và làm rõ vụ việc hiện trạng mà
Khu vực 6 thu được từ giao dịch với bà Thu là vô cùng khó khăn, bởi không tìm
thấy và lấy được lời khai của bà Thu. Xét thấy, việc UBND làm việc có sự sai phạm
bắt nguồn từ những người lãnh đạo Khu vực 6. Việc sai phạm đấy không được bồi
thường mà còn được xem xét cấp đất liệu có tạo ra được sự công bằng cho xã hội.
Vì thế hướng giải quyết của Tòa chưa đảm bảo và bảo vệ quyền lợi của đôi bên.
 12

VẤN ĐỀ 03
LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt Quyết định số: 617/2011/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp ranh
đất” ngày 15/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.5
Thửa đất số 53 của ông Trụ, bà Nguyên liền kề thửa số 76 của ông Hòa. Năm
1995, ông Hòa được cấp phép xây dựng nhà 2 tầng. Năm 2002, ông Hòa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng 184m2 đất thửa 76. Khi sửa chữa nhà, ông Hòa
phần không gian, mặt đất, lòng đất của ông Trụ. Tòa sơ thẩm, phúc thẩm buộc ông
Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông nhưng không giải quyết vụ ống thoát
nước. Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm; giao lại cho Tòa thị
xã Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại.
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 23/2006/DS-GĐT Ngày 07-9-2006
Về vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao.
Ông Trường tranh chấp 185m2 đất với ông Tận. Đất đã được cấp giấy chứng
nhận cho ông Trường quyền sử dụng vào năm 1994. Ông Tận đã lấn chiếm 52,2m2
đất để xây nhà chính, 18,5m2 xây nhà phụ và 10,17m2 phần không gian máng xối.
Tòa án sơ thẩm, phúc thẩm chưa giải quyết phần máng xối và nhà phụ. Tòa án tối
cao hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm; giao cho Tòa án tỉnh CM xét xử sơ thẩm lại.
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi:
“… theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp do
Tòa án nhân dân huyện CN phối hợp với các cơ quan chức năng đo vẽ ngày 28-3-
2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phòng tài nguyên và
môi trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng định ranh giới đất

5
Từ đây về sau viết tắt là Quyết định số: 617/2011/DS-GĐT
 13

đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là “ranh thẳng”
thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê.”

- Phần lấn cụ thể:

- Phần đất trống: 132,8m2
- Phần đất đã xây dựng nhà: 52,2m2
- Phần diện tích khoảng không: 10,71m2
- Phần đất có căn nhà phụ: 18,57m2

3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên:

“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Qúa trình giải
quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông
Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tong chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên.”

3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
BLDS có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác.

“Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng,
buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản
được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau
đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với
quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng
đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản
chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng
không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
 14

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân
chia.”

3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
Ở Mỹ, nếu có sự thỏa thuận giữa các bên và đúng theo quy định của pháp
luật để đảm bảo xâm phạm ít nhất đến lợi ích của bên bị chiếm thì người lấn chiếm
vẫn có quyền sử dụng phần đất tiếp giáp đó. Vì theo pháp luật đất đai bất động sản
của Mỹ, quyền sử dụng phần đất tiếp giáp của người khác để thuận lợi cho thửa đất
của mình, được hình thành bằng các văn bản thỏa thuận theo một hệ thống pháp luật
nhằm tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất có hiệu quả mà vẫn đảm bảo được
xâm phạm ít nhất đến lợi ích của những thửa đất xung quanh.

3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa án dân sự Tòa án nhân
dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần
lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao
xử theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng
bê tông và chô dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Qúa trình
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình
ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử
dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa tháo
dỡ là có căn cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đát sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình
ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia
đình ông Trụ”.
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao buộc ông Hòa tháo dỡ 04 ô văng cửa sổ
và một máng bê tông là hợp lý vì khi căn cứ theo các cơ sở pháp lý sau:
Khoản 1 và khoản 2 Điều 265 BLDS 2005:
 15

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận
của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không làm ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác.”
Khoản 1 Điều 267 BLDS 2005: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công
trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt
quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm
phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung
quanh”.
Khoản 1 Điều 271 BLDS 2005: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào,
cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của
pháp luật về xây dựng”.
Còn vấn đề ống dẫn nước, có thể xem xét Điều 273 BLDS 2005: “Chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề để bảo đảm các
nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông
tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu
không có thỏa thuận khác.”; và Điều 277 BLDS 2005: “Trong trường hợp do vị trí
tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước phải qua một bất động sản khác
thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước
thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng chảy nước. Người sử dụng lối
cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động
sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi
thường..” để xem xét việc đặt ống nước có nhất thiết phải lấn sang đất của gia đình
 16

ông Trụ không. Nếu có thì phải hạn chế việc bồi thường thiệt hại cho gia đình ông
Trụ.
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã được xây dựng
trên đất lấn chiếm (52,2m2 ) là: “...còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã
xây dựng nhà (52,2m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa...”
3.8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
Theo đơn khởi kiện ông Trường trình bày: “Trong quá trình sử dụng ông Tận
đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trường... Khi ông Trường yêu cầu chính
quyền địa phương giải quyết thì ông Tận đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình
ông. Vì vậy ông Trường, bà Thoa yêu cầu ông Tận phải trả lại diện tích đất đã lấn
chiếm và bồi thường số cây kiểng cho gia đình ông bà”.
Theo Nguyễn Văn Tận trình bày: “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà
cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trường
không có ý kiến gì”.
Sau khi bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau, ông Trường kháng
cáo xin xem xét lại phần giá trị đất. Ở đây ta có thể thấy khi ông Tận xây nhà thì
ông Trường không đồng ý. Ông Trường có biết và phản đối việc xây nhà của ông
Tận. Tuy nhiên sau khi đã xây xong và có quyết định của Tòa án thì ông Trê đồng ý
để ông Hậu ở lại căn nhà đó và chỉ đòi giá trị bồi thường đất bị lấn chiếm để xây
nhà trên chứ không buộc ông Hậu dỡ nhà.
3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây nhà trên thì ông
Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không?
Vì sao?
Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây nhà thì ông Tận phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa, vì:
Căn cứ vào Điều 174 BLDS 2015 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc
xây dựng:
 17

“ Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá
độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm
đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là
bất động sản liền kề và xung quanh”.
Bên cạnh đó, tại Công văn số 01/XN-TNMT của Phòng tài nguyên và môi
trường huyện CN và đối chiếu với sơ đồ thửa đất này với sơ đồ tranh chấp do Tòa
án nhân dân huyện CN phối hợp với cơ quan chức năng đo vẽ, đều khẳng định ranh
giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thoa với đất ông Tận đang sử dụng là “ranh
thẳng” thì có căn cứ xác định ông Tận đã lấn đất của ông Trường.
Do đó, nếu ông Trường, bà Thoa phản đối việc ông Tận xây nhà thì ông Tận
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất vì có căn cứ xác định ông Tận đã xâm phạm trái phép
đất thuộc quyền sở hữu của ông Trường, bà Thoa.
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Theo em, hướng giải quyết như trên của Tòa án là tương đối thuyết phục, bởi
lẽ:
Có căn cứ chứng minh ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thoa với
đất ông Tận đang sử dụng là “ ranh thẳng” (tại Công văn số 01/XN-TNMT, đã đối
chiếu sơ đồ thửa đất này với sơ đồ tranh chấp do Tòa án nhân dân huyện CN phối
hợp với cơ quan chức năng đo vẽ).
Áp dụng dựa trên Điều 174 BLDS 2015 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng quy
tắc xây dựng:
“ Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá
độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm
đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là
bất động sản liền kề và xung quanh”.
Do đó Tòa án có đủ căn cứ chứng minh ông Tận lấn đất của ông Trường.
Tuy nhiên Tòa án các cấp đã có những thiếu sót nhất định về việc:
 18

Ngoài diện tích đất (52,2 m2 ông Tận đã xây nhà), căn nhà của ông Tận còn
có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trường, bà
Thoa có diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm hay cấp phúc thẩm xem
xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc thanh toán giá trị quyền sử dụng.
Ngoài ra, theo báo cáo của Cơ quan thi hành án và theo khiếu nại của ông
Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích đất 52,2 m 2 Tòa án các cấp giao cho
ông Tận sử dụng , thì còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 của ông Tận
xây dựng trên phần diện tích đất mà Tòa án yêu cầu ông Tận trả lại đất cho ông
Trường, bà Thoa. Nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó
khăn cho việc thi hành án.
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23
cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng mà không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa thì ông Tận phải có trách nhiệm trả lại giá trị quyền sử dụng phần
đất lấn chiếm.
Đoạn trong Quyết định số 23 thể hiện điều này:
“Tại Bản án sơ thẩm số 09/STDS ngày 21/7/2003, Tòa án nhân dân tỉnh CM
đã quyết định:
Buộc ông Tận trả ông Trường, bà Thoa giá trị quyền sử dụng phần đất lấn
chiếm đã cất nhà là 52,2 m2 bằng giá trị là 7,83 chỉ vàng 24K. Giữ nguyên phần đất
có căn nhà cho ông Tận sử dụng.
Tại Bản án phúc thẩm số 313/DSPT ngày 21/10/2003, Tòa phúc thẩm Tòa
án nhân dân tối cao tại Thành phố HCM đã quyết định:
Áp dụng khoản 3, Điều 38 Luật đất đai, xử:
Buộc ông Nguyễn Văn Tận trả ông Diệp Vũ Trường và bà Châu Kim Thoa
giá trị quyền sử dụng đất 52,2 m2 là 7,83 chỉ vàng 24K ( bảy chỉ tám phân ba ly).
Ông Nguyễn Văn Tận được sử dụng 52,2 m 2 đất của căn nhà ông đã xây cất.
Ông Tận, ông Trường và bà Thoa có trách nhiệm liên hệ với Ủy Ban nhân dân cấp
có thẩm quyền để chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này.”
 19

3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến phần đất bị lấn chiếm và xây dựng
nhà không? Nêu rõ quyết định mà anh/chị biết.
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21/2/2006 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “tranh chấp về bồi thường thiệt hại”.
Nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Dũng, bị đơn là bà Huỳnh Thị Anh.
Bà Huỳnh Thị Anh trong quá trình xây nhà đã xâm phạm đến căn nhà của
ông Dũng, cụ thể như:
+ Làm kiềng móng dài 18m nằm đè lên móng nhà ông Dũng từ phía trước
đến phía sau;
+ Tầng 2 xây chui vào ô văng cửa sổ 40cm;
+ Tầng 3 xây chui vào ô văng cửa sổ 20cm;
+ Cột bê tong trên sân thượng đổ lấn sang và đè lên mái che nhà có chiều
15cm’20cm;
+ Ba cửa sổ phía sau lấn sang không gian nhà ông Dũng 20cm;
+ Đập 1 miếng bê tông có chiều dài 15cm’ 30cm trên mái che nhà ông Dũng.
Trước khi xây dựng, gia đình bà Anh đã xin giấy phép xây dựng, khi khởi
công ông Dũng không có ý kiến gì, sau một thời gian ông Dũng mới cho rằng gia
đình bà Anh xây dựng gây nứt tường nhà và lấn chiếm đất của gia đình ông.
Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dũng. Buộc bà Anh bồi thường
giá trị quyền sử dụng đất <móng nhà> do bà Anh lấn qua đất nhà ông Dũng.
Hướng giải quyết của Tòa án là hợp tình, hợp lý ở chỗ việc bà Anh đã xây
dựng nhà cao tầng hoàn thiện, nếu buộc bà phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ
gây thiệt hại rất lớn. Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm
sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Toà án cấp phúc thẩm không buộc bà Anh
phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Dũng mà chỉ buộc bồi
thường bằng tiền.
 20

3.13. Anh chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong quyết định số 23 là hợp lý,
đảm bảo được quyền lợi của các bên đương sự.
Về phần ông Tận thì việc mua đất khi không có giấy chứng nhận từ cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cũng như không nêu cứ tận, mốc giới là chưa rõ ràng và
không phù hợp với quy định của pháp luật nên ông Tận phải trả lại cho ông Trường
và bà Thoa 132.8m2 đất trống; còn phần đất ông Tận đã dựng nhà( cụ thể là 52.2m 2)
nếu buộc ông Tận phải tháo dỡ thì lại không phù hợp với quyền lợi của ông Tận.
Bên cạnh đó, còn 2 điểm là 2 máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần
đất của ông Trường (cụ thể là 10.71m 2) và căn nhà phụ có diện tích 18.57m2 vẫn
chưa được Tòa án các cấp xem xét giải quyết, như vậy sẽ không đảm bảo được
quyền lợi cho ông Trường và bà Thoa.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ không?
Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57
m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm chưa có quyết định
buộc tháo dỡ. Cụ thể, trong quyết định số 23 có ghi:
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m 2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn có 2
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có
diện tích 10,71 m2 chưa được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải
thảo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa
là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và khiếu nại của ông
Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m 2 Tòa án các cấp giao cho ông
Hậu sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 của ông Tận xây dựn
trên diện tích đất mà Tòa án cũng chưa xem xét giải quyết nên gặp nhiều khó khăn
cho việc thi hành án.
 21

3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Theo em, nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ trên
như sau:
Đối với phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 thì có thể yêu cần ông Hậu tháo
dỡ hai máng xối đúc bê tông vì hai máng xối này khi thảo dỡ cũng không gây thiệt
hại nghiêm trọng tới tài sản của hai bên, có khả năng thi hành trên thực tế và đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Đối với căn nhà phụ: tương tự như hướng xử lý của Tòa án cáp phúc thấm, sẽ
giao cho ông Hậu sử dụng, nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho vợ
chồng ông Trê; hoặc có thể giao cho vợ chồng ông Trường (nếu muốn), tuy nhiên
ông Trường phải trả chi phí xây dựng cho ông Tận. Nhưng nếu việc tháo dỡ có khả
năng và không gây thiệt hại nghiêm trọng thì Tòa án vẫn nên buộc bên lấn chiếm
tháo dỡ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu.
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lần chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
Theo em, việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam còn
đang xảy ra rất nhiều do chính sách xử lý còn khá nhiều bất cập cả trong việc xét xử
và thi hành án, có nhiều chính sách về quản lý nhà đất của nước ta chưa chặt chẽ, sự
lúng túng và chưa linh hoạt trong việc xử lí tài sản gắn liền với đất bị lấn chiếm.
Trong thực tiễn xét xử, thường có xu hướng người lấn chiếm bị phản đối thì việc
tháo dỡ là bắt buộc, nhưng nếu người chiếm hữu ngay tình và không bị phản đối
cho tới khi nhà hoàn thành kiên cố thì Tòa án không buộc tháo dỡ mà chỉ cần bồi
thường thỏa đáng cho chủ sở hữu. Hơn nữa, ngày càng đưa ra nhiều ngoại lệ làm lu
mờ ranh giới giữa nguyên tắc và ngoại lệ khiến quyền sở hữu ngày càng bị giới hạn
và thể hiện sự không nghiêm minh của pháp luật.
3.17. Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với
BLDS 2015 do các điều luật này không có sự thay đổi về nội dung so với Bộ luật
Dân sự 2005.
 22

Cụ thể, khoản 2 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ
thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm
dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Như vậy ông Trường bà Thoa hoàn toàn có
quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền bảo vệ phần đất sở hữu bị lấn chiếm. Việc ông
Hậu xây dựng các công trình trên bất động sản liền kề là hoàn toàn không thể nên
việc buôc ông Tận trả lại phần đất đã lấn chiếm, còn phần đất đã xây dựng căn nhà
thì giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đât cho
vợ chồng ông Trên là hợp lý.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT:
1. Bộ luật Dân sự số: 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội.
2. Bộ luật Dân sự số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc hội.
B. TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT:
I. Giáo trình.
1. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình pháp luật
về tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế (Tái bản có sửa đổi và bổ
sung), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh.
23