TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT HÌNH SỰ

BÀI THẢO LUẬN THỨ TƯ:

BẢO VỆ QUYỀN TÀI SẢN

GVHD : Đặng Lê Phương Uyên

Môn học : Những quy định chung về luật dân sự, tài sản và thừa kế

Nhóm :1

Lớp :HS48A1

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 03 năm 2024

 DANH SÁCH THÀNH VIÊN TRONG NHÓM

Stt Tên MSSV

1 Phạm Viết Quốc An 2353801013006
2 Quách Gia Bảo 2353801013030
3 Trần Lê Quang Bảo 2353801013031
4 Nguyễn Đàm Gia Hiếu 2353801013076
5 Phan Thanh Hoàng 2353801013080
6 Trần Huy Hoàng 2353801013081
7 Lưu Đình Nhất Huy 2353801013086
 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA......................................4
Tóm tắt Quyết định Số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/6/2006 của TANDTC....4
1.1 Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?............................................4
1.2 Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?................4
1.3 Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?......................................................................................................5
1.4 Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
có tranh chấp trên?............................................................................................5
1.5 Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?.................................................................................................5
1.6 Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời....................................................................................6
1.7 Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?.................................................................................................6
1.8 Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?..........................................................................................6
1.9 Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?.................................................................................................6
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?.....................................................................................7
1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...................................7
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao................................................................................................8
1.13 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?................................................................8
1.14 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định
cho câu trả lời?..................................................................................................9
1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao................................................................................................9
VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỔNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA...........................10

1
 Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC......................................................................................10
2.1 Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?................................................................................................................10
2.2 Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình?...........................................................................11
2.3 Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?....................................................13
2.4 Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?..........................................................................................13
2.5 Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không?.....................................................................14
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ..............................................14
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự
TANDTC........................................................................................................14
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC......................................................................................15
3.1 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?............15
3.2 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?.............................................................................................16
3.3 BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?.........................................16
3.4 Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít
nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết..................................................17
3.5 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?..............18
3.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao..............................................................................................18
3.7 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?.........................19

2
3.8 Ông Trê, bà Thi c biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?..19
3.9 Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?..19
3.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên..................................................19
3.11 Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?.............................................................................................................19
3.12 Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.................................................................20
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?...............................................20
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ không?................................................................................................21
3.15 Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?...............................................................................21
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay....................................................................22
3.17 Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?..............................................................22

3
 VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định Số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/6/2006 của TANDTC

Ông Tài (nguyên đơn) gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu ông Thơ (bị
đơn) phải trả lại giá trị 2 mẹ con con trâu cho ông Tài. Tòa sơ thấm xác định
con trâu và con nghé là của ông Tài và ông Thơ phải hoàn trả giá trị 2 con trâu
cho ông Tài. Tòa phúc thẩm quyết định ông Thơ phải hoàn trả giá trị con nghé,
còn con trâu cái là ông Tài phải khởi kiện ông Dòn (vì lúc này ông Dòn là chủ
sở hữu). Tòa án tối cao sau khi xem xét, hủy bản án phúc thẩm, giao cho Tòa án
nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.
1.1 Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Căn cứ pháp lý: Theo Điều 107 BLDS 2015 quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Trâu không thuộc nhóm bất động sản cho nên nó là động sản
1.2 Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Theo khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 quy định “Quyền sở hữu, quyền khác
đối với tài sản là động sản không phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật về
đăng kí tài sản có quy định khác”
Việc đăng kí tài sản là bắt buộc đối với bất động sản, đối với động sản thì
không bắt buộc trừ những trường hợp sau đây phải bắt buộc đăng kí tài sản
-Đăng kí tàu biển
-Đăng kí phương tiện nội thuỷ địa
-Đăng kí tàu cá
-Đăng kí phương tiện giao thông cơ giới đường bộ
-Đăng kí xe, máy chuyên dùng tham gia đường bộ

4
-Đăng kí quyền sở hữu tàu bay
-Đăng kí phương tiện giao thông đường sắt
-Đăng kí di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia
-Đăng kí tài sản là vũ khí, vật liệu nổ và công dụng hỗ trợ
Trâu là tài sản nhưng không thuộc những trường hợp trên nên trâu không cần
đăng kí quyền sở hữu
1.3 Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài
được thể hiện ở đoạn:
"Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 06, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL40, 41,41a,
42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn
mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp
pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản
không có căn cứ pháp luật."
1.4 Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
Theo Khoản 1 Điều 179 BLDS 2015 quy định về khái niệm chiếm hữu như
sau: "Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản."
Trong vụ án trên, thì ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu có tranh chấp.
Vì ông Thơ đã bán trâu cho ông Thi, và ông Thi đã đổi trâu với ông Dòn nên
người đang sở hữu trâu trong tranh chấp là ông Dòn.
1.5 Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật. Căn cứ Điều
183 BLDS 2005 qui định:
"Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp
sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;

5
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với
các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định".
 Việc chiếm hữu của ông Dòn không rơi vào trường hợp nào của Điều luật
trên nên việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.
1.6 Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
CSPL: các trường hợp ngoài quy định tại điều 183 BLDS 2005.
Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc người chiếm
hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó không có căn cứ
pháp luật và theo suy đoán pháp lý thì việc người thứ ba nhận được tài sản là
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì được coi là chiếm hữu ngay tình.
1.7 Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
CSPL: căn cứ theo Điều 189 BLDS 2005, ông Dòn là người chiếm hữu
ngay tình.
Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình vì giao dịch có nhiều giai đoạn: Ông
Thơ bán cho ông Thi rồi ông Thi thì đổi trâu cho ông Dòn. Nhưng ngay từ đầu
ông Thơ đã là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nên giao dịch giữa
ông Thơ và ông Thi không có căn cứ pháp luật. Hiển nhiên, ông Dòn cũng
không biết và cũng không thể biết được việc con trâu không thuộc quyền sở hữu
của ông Thơ nên ông cho rằng giao dịch giữa ông và ông Thi là có căn cứ pháp
luật
1.8 Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?
Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương
ứng. Đa số các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù trong
hợp đồng được các bên áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích
vật chất. Các hợp đồng có đền bù đa phần là hợp đồng song vụ mà ngược lại.
Ví dụ: Hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê tài sản.......
6
 Trong thực tế vẫn có trường hợp hợp đồng có đền bù là hợp đồng đơn vụ (như
hợp đồng cho vay có lãi mà hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm bên vay
đã nhận tiền) Và cũng có nhiều hợp đồng song vụ không có đền bù như hợp
đồng gửi giữ không có thù lao.
Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ
bên kia một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng không
có đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân,
tương ái giữa các chủ thể.
Ví dụ: Hợp đồng vay tài sản không có lãi, hợp đồng mượn tài sản....
Trong quá trình giao kết hợp đồng này, dù đã hứa hẹn, thống nhất ý chí nhưng
việc chấp nhận đề nghị không mang tính chất ràng buộc đối với bên được đề
nghị. Do đó, đối với hợp đồng tặng cho tài sản, pháp luật quy định có hiệu lực
khi các bên đã thực tế trao cho nhau đối tượng tặng cho hoặc đã hoàn thành thủ
tục chuyển quyền sở hữu.
1.9 Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù vì ông Dòn có
được con trâu là do trao đổi với ông Thi con trâu cái sổi ( mỗi bên sau khi thực
hiện đã cho bên kia một lợi ích và nhận lại được từ bên kia một lợi ích tương
xứng).
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài
ý chí của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp là bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài vì không có căn
cứ nào cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu con trâu mẹ và con nghé, hàng
tháng ông vẫn lên xem và ông Tài cũng không định đoạt con trâu bằng việc bán,
tặng hoặc cho người khác.
“ Ngày 18/03/2005 ông Thơ dắt một con trâu mẹ cùng một con nghé khoảng 3
tháng tuổi qua nhà ông Tài, ông nhận ra con trâu, con nghé của ông và có nói
với ông Thơ nhưng ông Thơ nói con trâu đó ông mua tháng 6/2002 vì thả rông
nên bị mất và mới tìm thấy hồi tháng 9/2003”. Ông Tài bất ngờ khi thấy con
trâu bị dắt đi bởi ông Thơ và có can ngăn hành vi của ông Thơ nhưng bất thành.
1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ
ông Dòn.
Trong Quyết định, điều này được thể hiện ở đoạn: Toà án cấp phúc thẩm
nhận định con trâu mẹ và con nghé là của ông Tài là đúng, nhưng chỉ buộc ông
Thơ phải trả cho ông Tài giá trị con nghé mà ông Thơ mổ thịt là 900.000đ và
7
bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ trả con trâu mẹ vì cho rằng ông Dòn là
người đang chiếm giữ con trâu nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn là sai.
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao chưa thật sự
thoả đáng.
Căn cứ Điều 167 BLDS 2015 đã quy định về quyền đòi lại động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu
ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này
thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài
sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị
chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Chiếu theo điều 167 BLDS 2015, trong trường hợp này, có thể thấy: Ông
Tài là chủ sở hữu của con trâu đang xảy ra tranh chấp; người chiếm hữu ngay
tình là ông Dòn; giao dịch trao đổi trâu giữa ông Dòn và ông Thi là giao dịch có
đền bù (vì đôi bên đều được hưởng lợi từ giao dịch: ông Thi đổi con trâu mẹ để
lấy con trâu cái sổi từ ông Dòn, ông Dòn đổi con trâu cái sổi để lấy con trâu mẹ
từ ông Thi), tức là “hợp đồng có đền bù”; và cuối cùng, con trâu của ông Tài
còn bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông. Vì vậy, ông Dòn hoàn toàn có quyền đòi
lại con trâu của mình. Thế nên, hướng giải quyết của Toà dân sự Toà án nhân
dân tối cao là chưa thật sự thoả đáng.
1.13 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành vẫn có
Khoản 1 Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 bảo vệ ông Tài. Cụ thể Khoản 1 Điều
166 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi
lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật”.
Vậy nên trong trường hợp này, ông Tài là chủ sở hữu có quyền đòi ông Thơ
trả lại số tiền 3.800.000 đồng mà ông Thơ có được từ việc bán trâu. Vì ông Tài
là chủ sở hữu, còn ông Thơ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nên
không có quyền hưởng lợi ích từ việc bán trâu của ông Tài (chủ sở hữu hợp
pháp). Nhưng trên thực tế ông Thơ đã bán trâu cho ông Thi và kiếm lợi được số
tiền lên đến 3.800.000 đồng nên ông Tài hoàn toàn có quyền đòi lại số tiền
3.800.000 đồng đấy của ông Thi.

8
1.14 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu. Đoạn của Quyết định cho
câu trả lời là là: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều
tra, xác minh; thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp
giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé
cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.”
1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao
là hợp tình, hợp lý vì:
Tòa án chấp nhận kháng nghị của ông Tài, bãi bỏ quyết định buộc ông Thơ
chỉ hoàn lại giá trị con nghé là 900.000 đồng vì trong quá trình điều tra, Tòa đã
có đầy đủ cơ sở chứng minh con trâu mẹ và con nghé là tài sản thuộc quyền sở
hữu hợp pháp của ông Tài. Ông Thơ lại là người chiếm hữu con nghé và trâu
mẹ không có căn cứ pháp luật nên dựa việc Tòa án đứa ra quyết định như vậy là
hợp lý và có căn cứ pháp luật, cụ thể là Khoản 1 Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 :
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ
người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật”.
Ông Dòn không phải đền bù giá trị trâu cái cho ông Tài là hợp lý vì dựa theo
Điều 257 Bộ luật dân sự 2005 về “Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong
trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp
đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong
trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.” Mà trên thực tế, việc ông Dòn có được tài sản
thuộc vào trường hợp chiếm hữu ngay tình, là bằng giao dịch có đền bù giữa
ông Dòn và ông Thi. Vậy nên nếu đòi từ ông Dòn giá trị con trâu cái là ảnh
hưởng đến quyền lợi của ông Dòn. Vì thế nên quyết định của Tòa án là hướng
giải quyết tốt nhất cho ông Tài

9
 VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỔNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC
Nguyên đơn: Bà Trần Thị X, đã chết.
Những người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà X: Ông Nguyễn Văn V
(đã chết), anh Nguyễn Văn G, anh Nguyễn Văn S, anh Nguyễn Ngọc M, chị
Nguyễn Thị Thu H.
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N.
Bà X yêu cầu bà N trả nhà số 2/15 (số mới là 46) và toàn bộ 1.518,86m 2 đất,
thuộc thửa 73, tờ bản đồ số 27. Đất tranh chấp là của cụ M – mẹ bà T mua của
giáo xứ năm 1971. Năm 1983, cụ M xuất cảnh nên nhượng lại cho bà T, ngày
25/10/1983 bà T được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Năm 1989, bà T xuất
cảnh sang Pháp phải cam kết không còn tài sản ở Việt nam nên nhờ bà X đứng
tên hộ nhà đất dưới hình thức chuyển nhượng, bà X đã được cấp giấy chứng
nhận sở hữu nhà. Bà T đồng ý cho bà X và các thừa kế của bà X toàn bộ tài sản
tranh chấp trên. Năm 1991, do ông Nguyễn Văn V (là chồng bà X) giới thiệu
nên gia đình bà đến ở nhà đất đang tranh chấp. Lúc đó, nhà đất bỏ hoang, bà đã
cải tạo lại. Hiện nay nhà đất chỉ còn tường, bà không sữa chữa gì nữa. Bà không
biết bà X có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Từ năm 1992, bà kê khai và
nộp thuế cho Nhà nước. Năm 2003, Nhà nước mở đường thu hồi một phần, bà
nhận tiền đền bù, không ai tranh chấp. Sau này, bà N chuyển nhượng cho vợ
chồng ông M, bà Q một phần đất, phần còn lại tặng cho con gái là chị L; chị L
lại chuyển nhượng một phần đất cho ông Đ và bà T.
Tòa án nhân dân tối cao quyết định chấp nhận Quyết định kháng nghị giám
đốc thẩm số 73/2017/KN-DS ngày 25/09/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân
tối cao, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 91/2016/DS-PT và Bản án dân
sự sơ thẩm số 07/2015/DS-ST và giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh B
xét xử lại
2.1 Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
Đoạn Nhận định của Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “Như vậy, căn cứ vào nội dung
trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ diện tích đất tranh

10
chấp thuộc quyền sử dụng của bà X.”  Quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc
bà X.
Đoạn Nhận định của Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009
của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật, ngày
24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích
1.240,8m2. Sau đó, ngày19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M1 diện tích
323,2m2 (đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010 ông M1 đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M1 đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện
tích đất còn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn
Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2) đất cho ông
Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T2; ông Đ, bà T1 đã nhận đất sử dụng và
được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo
thực tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước
khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày
24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tố icao và Quyết định giám đốc thẩm
số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ
quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao
dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông Đ, bà T2 là
các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
 Quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình.
2.2 Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao
cho người thứ ba ngay tình?
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình được quy định tại Điều 138 và Điều 258, trong đó:
Theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 về Bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một
giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba
vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.

11
 2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải
đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường
hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Theo quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 về Quyền đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay
tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu
từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có
quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Trong Bộ luật Dân sự năm 2015, việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình được quy định tại Điều 133 và Điều 168, trong đó:
Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Bảo vệ quyền lợi
của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch
là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một
giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ
vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó
không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô
hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà
theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở
hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản
do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

12
 3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình,
nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại
khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn
đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những
chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Trong trường hợp chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở
hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định
tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này (quy định tại Điều 168 BLDS 2015).

2.3 Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N đối với bà X là:
Tòa án buộc bà N trả cho nguyên đơn là 914m 2 đất trong đó có 744m2 bà L
đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ, bà T đứng tên là không đúng. Trong trường hợp
này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m 2 đất cho
nguyên đơn mới phù hợp.
Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông M trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà
X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi của ông M. Lẽ ra, Tòa án phải
buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp.
2.4 Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa?
Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS. Cụ thể như sau:
- Trong BLDS 2005 tại Điều 256 có quy định về Quyền đòi lại tài sản:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm
hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ
pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp
pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản
1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự
chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều
258 của Bộ luật này.”
- Trong BLDS 2015 tại các Điều 164, Điều 166, Điều 168 có quy định cụ
thể:
Điều 164 về biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản:

13
 “1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo
vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình
bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi
xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp
luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu
bồi thường thiệt hại”
Điều 166 về quyền đòi lại tài sản
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài
sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể
đang có quyền khác đối với tài sản đó.”
Điều 168 về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất
động sản từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản
phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình,
trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.
2.5 Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không?
Hướng giải quyết của TANDTC (trong câu hỏi trên) là thuyết phục.
Vì bà T đồng ý chuyển nhượng quyền thừa kế nhà đất (đất có tranh chấp)
cho bà X và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đất tranh chấp
có diện tích 1.518,86m2 (đo thực tế 1.466,1m2) thuộc thửa 73, tờ bản đồ số 27,
tại số 46 (số cũ 2/15) đường T, thành phố B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà cấp cho bà Nguyễn thị X ngày 09/6/1989.
Vì vậy, Tòa buộc bà N phải trả cho bà X giá trị đất 1.254.400.000 đồng là
hợp tình, hợp lý.

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự
TANDTC.
Nguyên đơn: 1. Lương Ngọc Trụ, 2. Đinh Thị Nguyên.

14
 Bị đơn: Ngô Văn Hòa.
Tranh chấp: Phần đất giáp ranh.
Nội dung: Khi cha, mẹ của ông Lương Ngọc Trụ (nguyên đơn) chết để lại
choông 320m2 đất tại 95 Hoàng Hoa Thám, khóm 10, phường 6, thị xã Trà
Vinh, tỉnh Trà Vinh. Sau khi ông Lương Ngọc Trụ đi làm ăn nơi khác, vợ chồng
ông Ngô Văn Hòa đã xây nhà lấn ranh đất của nguyên đơn ngang 0,3m, dài 34m
và phần đất phía sau nhà ngang là 1m, dài 6,2m. Vì vậy, ông yêu cầu gia đình
ông Hoà tháo dỡ các công trình phụ và trả lại phần đất chiếm. Về phía ông Hoà
thì năm 1995, ông có xin giấy phép sửa chữa nhà và được cấp giấy phép nhưng
khi sửa chữa lại, gia đình ông Hoà lại có một máng bê tông chòm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên buộc phá bỏ. Tuy
nhiên, Toà án cấp phúc thẩm vẫn chưa giải quyết ống nước do gia đình ông Hoà
chôn.
Quyết định của Tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân
sự sơ thẩm. Giao hồ sơ vụ án cho TAND thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử
sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC.
Nguyên đơn: 1. Ông Diệp Vũ Trê, 2. Bà Châu Kim Thi (vợ ông Trê).
Bị đơn: Nguyễn Văn Hậu.
Tranh chấp: Phần đất giáp ranh.
Nội dung: Năm 1994, UBND huyện CN cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho gia đình nguyên đơn với diện tích là 4.700m 2, phần đất này đã
được gia đình sử dụng từ lâu. Giáp với đất của ông Trê là đất gia đình ông Hậu.
Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm đất của ông Trê khoảng 185m 2.
Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá
một số cây kiểng của gia đình ông. Vì vậy, ông Trê và bà Thi yêu cầu ông Hậu
phải trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và bồi thường thiệt hại.
Quyết định của Tòa án: Huỷ Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ
thẩm. Giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thẩm theo
đúng quy định của pháp luật.
3.1 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Theo đơn khởi kiện ngày 18-9-1999 và trình bày của nguyên đơn: Phần đất
của nhà ông trê (4700m vuông) có giáp với phần đất của gia đình ông Hậu,
trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình ông Trê
15
185m2 (cụ thể diện tích đất tranh chấp là tam giác có đáy là mặt tiền sông Bà
Bèo 12m, cạnh của tam giác là 36m, cạnh đứng khoảng 30m)
Ngoài ra tại bản án số phúc thẩm số 86/DSPT ngày 7-6-2001, tòa án nhân
dân tỉnh CM đã quyết định: Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ
Trê 185m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND huyện cấp
cho gia đình ông Diệp Vũ Trê
Tại bản án phúc thẩm số 313/DSPT có buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê và
bà Châu Kim Thi 132m2 đất, còn phần đất đã lấn chiếm (52,2m 2) đã xây dựng
nhà thì ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi

Ngoài ra, căn nhà của ông Hậu có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m 2, còn có một căn
nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu nhưng các tòa chưa xem xét giải
quyết.
3.2 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?
Tại đơn khởi kiện đề ngày 16-10-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án,
ông Trụ trình bày:
“Khi cha, mẹ của ông chết để lại cho ông 320m2 đất tại 95 Hoàng Hoa Thám,
khóm 10, phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh. Ông đã sử dụng từ trước
năm 1975 đến nay. Năm 1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông Ngô
Văn Hòa đã lấn 15,2m2 đất của ông; cụ thể phía sau nhà lấn chiều ngang 1m, dài
5m; phía trước nhà lấn chiều ngang 0,3m, chiều dài 34m nên yêu cầu gia đình
ông Hòa tháo dỡ các công trình phụ và trả lại phần đất lấn chiếm cho ông.”
Phần xét thấy đã nêu: “khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô
văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài
phía tường nhà”, (ngoài phía tường nhà ở đây có nghĩa đó là phần đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trụ và bà Nguyên)
3.3 BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Căn cứ pháp lý: Điều 174, 175 BLDS 2015
Điều 174 BLDS 2015 đã quy định về nghĩa vụ tôn trọng nguyên tắc xây
dựng: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài
sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây
vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không
16
được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền
khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh”
Điều 175 BLDS 2015 cũng có quy định về ranh giới giữa các bất động sản
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn
tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng,
duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ
cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy có thể thấy BLDS 2015 có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất,
lòng đất, không gian thuộc quyền sử dụng của người khác.
3.4 Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít
nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Theo Điều 992 BLDS Quebec:
“Nếu việc lấn chiếm là đáng kể, gây thiệt hại nghiêm trọng hay là được tiến
hành một cách không ngay tình thì chủ sở hữu bất động sản bị lấn chiếm có thể
hoặc buộc người lấn chiếm nhận bất động sản của mình và thanh toán giá trị
hoặc buộc phải tháo dỡ phần xây dựng và khôi phục lại tình trạng ban đầu.”
Theo khoản 3 Điều 674 BLDS Thụy Sĩ:
“Nếu sau khi biết việc lấn chiếm mà chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản
đối trong một thời gian hợp lý và khi người lấn chiếm ngay tình và hoàn cảnh
cho phép điều này, chủ thể của những công trình xây dựng có thể yêu cầu phần
đất lấn chiếm được giao cho mình với sự đền bù một khoản tiền hợp lý.”

17
3.5 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn
sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Trong phần xét thấy trong Phiên tòa giám đốc thẩm, đoạn cho thấy tòa án
nhân dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần
lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của Gia đình ông Trụ và bà Nguyên:

“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê
tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình
ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc
quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình
ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông
Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa
án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng,
không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.”

3.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
trong Quyết định số 617 là hợp lý khi đã đảm bảo được quyền và lợi ích của gia
đình ông Trụ và bà Nguyên.
Ở cả lần sơ thẩm và phúc thẩm đều có sai sót, nên quyết định hủy cả 2 của
tòa án dân sự tòa án nhân dân tối cao là hợp lý, căn cứ theo khoản 1 điều 176
BLDS 2015: “1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào,
trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.” nhưng
trong bản án, các chi tiết đã chỉ ra rằng ông Hòa đã xây lấn sang phần đất của
gia đình ông Trụ và bà Nguyên.
Thậm chí trong bản án Phúc thẩm 127/2009/DSPT có buộc ông Hòa tháo dỡ
4 ô văng cửa, tháo dỡ 1 máng bê tông trước nhà, tháo dỡ mái tôn phía sau và
đòn tay phía nhà sau, thế nhưng lại không giải quyết phần đường ống nằm dưới
phần đất thuộc sở hữu của ông Trụ và bà Nguyên là chưa thỏa đáng, vì yêu cầu
của nguyên đơn là trả lại 15,2m 2 đất mà ông Hòa đã lấn chiếm, nhưng Tòa phúc
thẩm và cả tòa sơ thẩm đã chưa giải quyết thỏa đáng việc này.
Thế nên, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao buộc gia đình ông
Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 265 Bộ luật
dân sự 2005: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng
đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy

18
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được
làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.”
3.7 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?
Trong Quyết định số 23, đoạn tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà đã
được xây dựng:
“buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê và bà Châu Kim Thi 132m 2 đất, còn phần đất
đã lấn chiếm (52,2m2) đã xây dựng nhà thì ông Hậu phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi”
Ngoài ra, tại bán án phúc thẩm số 313/DSPT, Tòa xử ông Hậu được sử dụng
52,2m2 đất của căn nhà ông đã xây cất, thậm chí không yêu cầu ông Hậu trả lại
phần 52,2m2 đất đã lấn chiếm mà chỉ xử ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền
sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
3.8 Ông Trê, bà Thi c biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
Trong quyết định số 23, theo ông Trê và bà Thi thì hai người có biết việc ông
Hậu xây dựng nhà trên phần đất bị lấn chiếm nhưng mặt khác, theo bị đơn
Nguyễn Văn Hậu trình bày rằng Ông Trê và bà Thi có biết việc này, sau khi
sang nhà thì ông có xây nhà cơ bản trên diện tích đất tranh chấp, Trong lúc ông
xây dựng thì gia đình ông Trê không có ý kiến gì.
3.9 Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì
ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì
sao?
3.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết của tòa án là hợp lý đảm bảo quyền lợi của đôi bên.
Cơ sở pháp lý: Điều 259 Bộ Luật Dân sự 2005.

Chiếu theo Điều Luật trên: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của
mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản
trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì
có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm
dứt hành vi vi phạm.” ta thấy được ông Trê và bà Thi không có sự ngăn cấm

19
3.11 Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho
ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23
cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê,
bà Thi thì sẽ giao cho ông Hậu quyền sử dụng nhưng ông Hậu phải thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
Tại quyết định số 23 có đoạn đã cho ra quyết định là:
Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã
xây dựng nhà 52,2m2 thì giao cho ông sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
3.12 Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Đã có quyết định theo hướng giải quyết của Quyết định số 23.
Cụ thể là Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng
thẩm phán TANDTC:
Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà 30-12-1973 giữa ông Vui và bà Khanh thì
căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây
dựng số 51/GP.SXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL thì gia đình bà
Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc
của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt
tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà
Khanh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế, bà Khanh đã xây kiềng móng
nằm đè lên 20cm móng nhà ông Tùng. Bà Khanh cho rằng khi xây dựng đã thỏa
thuận miệng với ông Tùng để bà Khanh được xây sát tường nhà ông Tùng
nhưng ông Tùng không thừa nhận và bà Khanh cũng không có chứng cứ để
chứng minh vấn đề này.
Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông
Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng. Tuy
nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiềng trên
móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà
Khanh khởi công xây dựng (tháng 2/1996) đến khi hoàn thành (tháng 6/1996).
Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và
thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh, xét diễn
biến thực tế như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện
trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm

20
không buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà
ông Tùng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong quyết định số 23 là hợp
tình hợp lý, cân nhắc đảm bảo được quyền lợi của các đương sự.
Thứ nhất, giấy chuyển nhượng đất giữa anh Kiệt và ông Hậu không có cơ
quan thẩm quyền xác nhận cũng như không có các chủ đất xung quanh làm
chứng nên đúng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Trê thì tòa
cho rằng ông Hậu lấn chiếm là có căn cứ.
Thứ hai, trong quá trình xây dựng công trình trên đất lấn chiếm thì ông Trê và
vợ không hề sử dụng quyền của mình để ngăn cản ông Hậu, có thể hiểu đây là
ngầm đồng ý nên việc xử ông Hậu trả lại đất đồng thời bồi thường lại phần đất
xây nhà 52,2m2 là đảm bảo quyền lợi không chỉ đối với vợ chồng ông Trê mà
còn cả ông Hậu.
Thứ ba, vì trên mảnh đất còn có những công trình chưa được xác nhận rõ ràng
nên việc thi hành án sẽ xảy ra nhiều khó khăn và có thể sẽ là yếu tố khách quan
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các đương sự nên việc hủy bỏ hai bản án
sơ thẩm và phúc thẩm, yêu cầu tòa án xét xử sơ thẩm lại sau khi làm rõ ràng các
yếu tố thiết yếu là cần thiết và hợp tình hợp lý.
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ không?
Đối với phần chiếm không gian có diện tích 10,71m 2 chưa được Tòa án cấp
sơ thẩm và phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ. Còn phần căn nhà
phụ có diện tích 18,67m2 thì Tòa án các cấp chưa xem xét giải quyết.
3.15 Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Theo em, có hai hướng để giải quyết về việc xử lý phần lấn chiếm không
gian 10,71m2 và căn nhà phụ:
1. Trường hợp ông Trê, bà Thi bắt buộc ông Hậu phải trả lại đất lấn chiếm.
CSPL: khoản 2 Điều 169, Điều 255, Điều 256, Điều 259 BLDS 2005.
Trong trường hợp này, Ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu dỡ
hai máng xối đúc bê tông và căn nhà phụ và trả lại đất đã chiếm hữu. Nếu
ông Hậu không tự nguyện tháo dỡ thì ông Trê, bà Thi có quyền yêu cầu
Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc ông Hậu tháo dỡ.
2. Trường hợp việc tháo dỡ gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của ông Hậu mà
ông Trê, bà Thi không bắt buộc ông Hậu phải trả lại đất và đồng ý nhận tiền
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất từ ông Hậu.
Trong trường hợp này. Toà án có thể giao cho ông Hậu tiếp tục sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi.
21
 Hướng giải quyết này sẽ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, ỷ lại trong việc lấn
chiếm. Do đó theo em nên sử dụng phương án này khi có yếu tố khách
quan không thể tháo dỡ được,
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
Lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gián ở Việt Nam là một hiện tượng
phổ biến ở Việt Nam. Việc lấn chiếm có thể bao gồm: lòng đất, mặt đất, không
gian, … Trường hợp cây cối lấn chiếm thì chỉ xén cảnh, xén rễ đi nhưng còn
việc lấn chiếm thông qua xây dựng thì rất khó khăn để khắc phục hậu quả. Thực
tiễn xét xử thì Toà án thường theo hướng người lấn chiếm phải tháo dỡ các công
trình, trả lại đất cho người bị lấn chiếm trừ trường hợp diện tích bị lấn chiếm
không quá lớn thì người bị lấn chiếm phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
theo giá thị trường. Ngoài ra, người lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian
còn phải chịu thêm chế tài về hành chính tuỳ vào từng loại đất lấn chiếm, nếu
nặng còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Hướng giải quyết này ở Việt Nam hiện nay là hoàn toàn thuyết phục và
đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
3.17 Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với
BLDS 2015, vì:
CSPL: khoản 1 Điều 163, Điều 164, Điều 166, Điều 169 BLDS 2015
Các điều tương tự như khoản 2 Điều 169, Điều 255, Điều 256, Điều 259 BLDS
2005. Hội đồng thẩm phán đồng ý với quyết định của Toà án cấp phúc thẩm
buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trong cho ông Trê và
bà Thi, còn phần ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà(52,2m 2) thì
giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý. Về phần chiếm khoản không và căn nhà
phụ chưa được nhắc đến ở Toà án các cấp về phương án giải quyết cũng được
Hội đồng thẩm phán đề cập đến việc xem xét và giao cho TAND tỉnh Cà Mau
giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

22
Tài Liệu tham khảo

-Bộ luật dân sự 2015

-Bộ luật dân sự 2005
-Wikipedia (BLDS Thụy Sĩ, Quebec)
- Quyết định Số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/6/2006 của TANDTC
- Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
TANDTC
- Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự TANDTC.
- Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm
phán TANDTC.

23