Trường Đại học Luật TP.

Hồ Chí Minh

Lớp Chất lượng cao CLC45C

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Môn: Những quy định chung về luật dân sự, tài sản và thừa kế

Giảng viên: ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải

Nhóm: 05

Danh sách thành viên:

1 Phan Thành Đạt 2053801012051

2 Nguyễn Thành Đạt 2053801014034
3 Nguyễn Quốc Thái 2053801014236
4 Triệu Thanh Hoàng Anh 2053801014015
5 Vũ Nguyễn Quỳnh Trang 2053801014282
6 Phạm Thị Hồng Anh 2053801014011
7 Huỳnh Thị Thanh Nhàn 2053801011174
8 Ngô Thị Quỳnh Trang 2053801015152

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 05 năm 2021

 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA............................................1
Câu 1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?............................................1
Câu 1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?.................1
Câu 1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?....................................................................................................1
Câu 1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
có tranh chấp trên?.................................................................................................2
Câu 1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?.......................................................................................................2
Câu 1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời..........................................................................................2
Câu 1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?.......................................................................................................2
Câu 1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?...............................................................................................2
Câu 1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?......................................................................................................3
Câu 1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?..........................................................................................3
Câu 1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?.........................................3
Câu 1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.....................................................................................................4
Câu 1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?......................................................................4
Câu 1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho
câu trả lời?..............................................................................................................4
Câu 1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.....................................................................................................5
VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA..................................6
Câu 2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình? 6
 Câu 2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?..........................................................................................7
Câu 2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?....................................................7
Câu 2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?.................................................................................................8
Câu 2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?................................................................8
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ...................................................10
Câu 3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?.........10
Câu 3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?...............................................................................................................11
Câu 3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?...............................................11
Câu 3.4. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?.....................12
Câu 3.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao...................................................................................................13
Câu 3.6. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?..............................14
Câu 3.7. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?.................................................................................................................. 14
Câu 3.8. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì
sao?......................................................................................................................14
Câu 3.9. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên........................................................14
Câu 3.10. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?..................................................................................................................14
 Câu 3.11. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu
rõ Quyết định mà anh/chị biết..............................................................................15
Câu 3.12. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?............................................15
Câu 3.13. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?.............................................................................................................16
Câu 3.14. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?....................................................................................17
Câu 3.15. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay..........................................................................17
Câu 3.16. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?....................................................................18
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 1

VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.

Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài, bị đơn là ông Hà Văn Thơ. Ông Tài gửi
đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu ông Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con con trâu cho
ông Tài. Tòa sơ thẩm xác định con trâu và con nghé là của ông Tài và ông Thơ phải
hoàn trả giá trị mẹ con con trâu cho ông Tài. Tòa phúc thẩm quyết định ông Thơ
phải hoàn trả giá trị con nghé, còn con trâu cái là ông Tài phải khởi kiện ông Dòn
(vì lúc này ông Dòn là chủ sở hữu). Tòa án tối cao sau khi xem xét, hủy bản án phúc
thẩm, giao cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

Câu 1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trâu là động sản. Vì theo quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 bất
động sản bao gồm:

- Đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 107 BLDS 2015: “Động sản là những tài sản
không phải là bất động sản”

 Trâu là động sản.

Câu 1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trâu không phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu. Vì theo khoản 2 Điều 106:

“Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác”.

Câu 1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06,07,08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL22) và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản
xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải
biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40,41, 41a, 42) thì có đủ cơ
 2

sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con
nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến
Tài”.

Câu 1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản (theo khoản 1 Điều 179 BLDS 2015).

Tại thời điểm xảy ra tranh chấp thì BLDS 2005 vẫn còn có hiệu lực. Theo
Điều 182 BLDS 2005 thì chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.

Người đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh chấp trên là ông Dòn.

Câu 1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn là có căn cứ pháp luật. Vì
ở đây ông Thi đã mua lại con trâu từ ông Thơ với giá là 3.800.000đ là có căn cứ
pháp luật vì trâu là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, sau đó ông Thi đã
đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái nổi. Ông Dòn và ông Thi đang thực hiện giao dịch
dân sự phù hợp với quy định của pháp luật.

 Việc chiếm hữu trong hoàn cảnh của ông Dòn là có căn cứ pháp luật.

Câu 1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có
căn cứ pháp luật.

Cơ sở pháp lý: điều 180 BLDS 2015; điều 189 BLDS 2005; điều 183 BLDS
2005

Câu 1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì theo điều 180 BLDS 2015 và
theo văn bản cho thấy giao dịch của ông Dòn là phù hợp với pháp luật
 3

Câu 1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?
Theo điều 166 quy đình về quyền đòi lại tài sản và tài sản được chia làm 2
loại: phải đăng ký quyền sở hữu và không phải đăng ký quyền sở hữu qua đây cho 2
kết luận về hợp đồng đền bù và hợp đồng không đền bù phụ thuộc vào BLDS như
sau

Hợp đồng đền bù tức là: khi tài sản của mình bị chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật và người chiếm hữu kia gây ra thiệt hại về tài sản thì người đó phải thực
hiện đền bù phù hợp với thiệt hại đã gây ra cho tài sản hoặc thiệt hại với người sở
hữu của tài sản đó vd: tự ý tháo gỡ điện thoại của người khác để bán phụ tùng, …

Hợp đồng không đền bù là khi người chiếm hữu tài sản ngay tình vd: nhặt
được của rơi, …

Câu 1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có
đền bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù. Vì giao dịch trao
đổi của ông Dòn và ông Thi là một hình thức mua bán áp đụng điều 430, điều 446
(nghĩa vụ bảo hành) và điều 449(bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành)
BLDS 2015 cho thấy giao dịch của ông Dòn là giao dịch đền bù

Câu 1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?
Theo mình con trâu tranh chấp của ông tài là bị lấy cắp bị mất chứ không
phải bị chiếm hữu ngoài ý chí. Vì ông tài vẫn nhận định được đó là con trâu của
mình khi nhìn thấy và vẫn có thể chứng thực được con trâu đó là tài sản của mình v
nên đây k thể là chiếm hữu ngoài ý chí

Câu 1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn.
Đoạn của Quyết định cho câu trả lời: căn cứ vào lời khai của ông Tài, lời khai của
các nhân chứng là anh Phúc, anh Chu, anh Bảo và kết quả giám định con trâu đang
tranh chấp, biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi, biên bản diễn
giải và biên bản kết quả giám định thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4
năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc
 4

quyền sở hữu hợp pháp của ông Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản
không có căn cứ pháp luật.

Câu 1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Dựa vào các tài liệu chứng cứ Toà án đã xác định cả hai con trâu là tài sản
của ông Tài, ông Thơ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và buộc ông
Thơ phải trả lại cho ông Tài là đúng quy định pháp luật.

Câu 1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định bảo vệ ông Tài.

Theo khoản 1 Điều 166 BLDS 2015:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản
từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật.”

Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình, trâu là động sản không đăng ký
quyền sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 167 BLDS 2015:

“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được
động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định
đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị
chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”

Theo xét xử của Toà thì ông Tài là chủ sở hữu hợp pháp, có quyền chiếm
hữu đối với con trâu, ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Hợp đồng giữa ông
Dòn và ông Thi là hợp đồng trao đổi tài sản có đền bù. Theo Điều 167 thì chủ sở
hữu là ông Tài có quyền đòi lại trâu từ ông Dòn.

Câu 1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng
ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định
cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì toà án đã hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu. Đoạn Quyết định cho câu trả lời:
 5

“Trong quá trình giải quyết vụ án Toà án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu
thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và
đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.

Câu 1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Theo tôi, hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao là
hợp lý, đảm bảo lợi ích của ông Tài.
 6

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao

Nguyên đơn là bà Trần Thị X, bị đơn là bà Nguyễn Thị N, tranh chấp với
nhau về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Toàn bộ diện tích đất tranh chấp
thuộc quyền sử dụng của bà X, nhưng từ khi chuyển nhượng nhà đất cho bà thì bà
không sử dụng đất. Đất tranh chấp có diện tích 1.518,86m2 do bà Nguyễn Thị N
quản lý sử dụng. Bà X yêu cầu bà N trả lại toàn bộ nhà đất nêu trên. Nhà đất thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của bà X, nhưng bà N là người có công sức quản lý, giữ
gìn đất trong thời gian dài. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà N trả lại cho nguyên đơn
237,6m2 và bà N được quyền sử dụng 1.228,5m2 đất, còn Tòa án phúc thẩm buộc
bà N trả tiếp cho nguyên đơn 914m2 đất. Vì lẽ trên, Tòa án nhân dân tối cao quyết
định hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân
dân tỉnh B xét xử lại.

Câu 2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Trong đoạn “Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày
23/10/2009 của Tòa án nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m2.
Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2m2
(đo thực tế 313,6m2), ngày 01/10/2010 ông M đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất còn lại
917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Vi L.
Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2) đất cho ông
Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T; ông Đ, bà T đã nhận đất sử dụng và được cấp
giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo thực tế là
744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có Quyết
định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh án
Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày
30/01/2013 của Toà án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số
123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên.
 7

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì
các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q, chị L, ông Đ, bà T
là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.”
Câu 2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
Trong các quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình được thể hiện đặc
biệt rõ trong trường hợp quy định tại Điều 138, Điều 258 BLDS 2005; chủ sở hữu
bất động sản được bảo vệ bằng cách giao dịch bị tuyên bố vô hiệu và có quyền đòi
lại tài sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này
thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không
phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Tại Khoản 2,3 Điều 133 BLDS 2015 quy định, chủ sở hữu bất động sản được
bảo vệ trong trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu và chủ sở hữu
có quyền đòi lại tài sản. Trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản
này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà
theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản
nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị
hủy, sửa.

Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều
133 BLDS 2015 nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao
dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi
thường thiệt hại.

Câu 2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án đã xác định trách
nhiệm của bà N đối với bà X như sau:

- Buộc bà N trả cho các anh Nguyễn Văn G, Nguyễn Văn S, chị Nguyễn Thị
Thu H căn nhà số 46 (số cũ 2/15) đường T, thành phố (cũ là thị xã) Bà Rịa và
 8

914 m2 đất trong đó có 744m2 bà L đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ đứng
tên
- Ông Nguyễn Văn M được quyền sử dụng 313,6m2 (trong đó có 80m2 đất ở)
thuộc thửa 555 tờ bản đồ số 27 phường L, thành phố B (đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất số BC 156558 ngày 28/9/2011) và phải trở lại giá trị quyền sử
dụng đất cho các anh Nguyễn Văn G, Nguyễn Văn S, Nguyễn Thị Thu H số
tiền 1.254.400 đồng

Câu 2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong BLDS chưa?
Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong Bộ Luật dân sự

Tại khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền
khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài
sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Tại Điều 168 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký
quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”

Câu 2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu
hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao hoàn toàn thuyết phục

Tại điều 165 BLDS 2015:

1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp
sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm
phù hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của
pháp luật có liên quan;
 9

e) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp
luật có liên quan;
f) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Và theo điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà
người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm
hữu.”

Từ những nhận định trên, căn cứ vào lời khai của bị đơn là bà N: “Năm
1991, do ông Nguyễn Văn V (chồng bà X) giới thiệu nên gia đình bà đến ở nhà, đất
đang tranh chấp. Lúc đó, đất bỏ hoang, bà đã dọn cỏ, cải tạo đất và trồng cây. Hiện
nay nhà chỉ còn tường, bà không sửa chữa gì. Bà không biết bà X có giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà. Từ năm 1992 đến nay, bà kê khai và nộp thuế cho Nhà
nước. Năm 2003, Nhà nước mở đường thu hồi một phần, bà nhận tiền đền bù,
không ai tranh chấp”

 Do đó, có thể thấy bà N là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình.

Căn cứ theo điều tại Điều 168 BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu được đòi
lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay
tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.”. Về nguyên tắc
đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì dù người
chiếm hữu ngay tình, chủ sở hữu vẫn được đòi lại tài sản đó. Không chỉ vậy, nếu
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật thì về nguyên tắc, không được pháp luật bảo
vệ và bên bị xâm phạm có quyền đòi chính người chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật đó trả lại tài sản

 Như vậy, hướng giải quyết trên của Tòa án là phù hợp với quy định của pháp
luật, bảo đảm sự công bằng cho các bên.
 10

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao

Nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ (ùy quyền cho bà Đinh Thị Nguyên), bị
đơn là ông Ngô Văn Hòa, tranh chấp ranh đất với nhau. Thửa đất số 53 của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ông Hòa và bà Nguyên.
Khi sửa chữa căn nhà 2 tầng của mình, gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một
máng bê tông và chôn một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Tòa án cấp sơ
thẩm và phúc thẩm xác định 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chòm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên và buộc tháo dỡ là có căn cứ. Vì lẽ
trên, Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ
sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại

Tóm tắt quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao

Nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi, bị đơn là ông Nguyễn
Văn Hậu, nguyên đơn kiện bị đơn về việc lấn chiếm đất đai. Ông Hậu cho rằng
185m2 mà ông đang sử dụng là được chuyển nhượng từ anh Trần Thanh Kiệt.
Trong khi đó, gia đình ông Trê đã quản lý, sử dụng phần đất đó từ trước khi có việc
sang nhượng giữa ông Hậu và anh Kiệt. Tòa án phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8
m2 đã lấn chiếm là đất trống cho ông Trê và bà Thi. Ngoài ra, hai mảng xối đúc bê
tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi chiếm 10,71 m2 và
căn nhà phụ có diện tích 18,75 m2 ông Hậu xây dựng trên phàn đất bị buộc trả lại
thì Tòa án các cấp cũng chưa buộc tháo dở hay thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
là chưa đảm bảo quyền lợi cho ông Trê và bà Thi. Vì lẽ trên, Tòa án nhân dân tối
cao quyết định hủy bản án dân phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án
nhân dân tỉnh CM giải quyết xét xử sơ thẩm lại.

Câu 3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
Đoạn cho thấy ông Tâ ̣n đã lấn sang đất thuô ̣c quyền sử dụng của ông
Trường, bà Thoa là:
 11

“Ông Diệp Vũ Trường và ông Nguyễn Văn Tận tranh chấp 185 m2 đất giáp
ranh, hiện do ông Tận đang sử dụng. Ông Tận cho rằng diện tích đất trên do ông
nhận chuyển nhượng lại từ anh Trần Thanh Kiệt; tuy nhiên, theo giấy biên nhận đề
ngày 29-3-1994 giữa ông Tận với anh Kiệt (giấy không có xác nhận của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền) thì diện tích đất mà ông Tận mua từ anh Kiệt không nêu
vị trí cũng như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng không có xác nhận của các chủ đất liền
kề. Trong khi đó, gia đình ông Trường đã quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước
khi có việc sang nhượng giữa ông Tận với anh Kiệt và năm 1994 ông Trường đã
được Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thoa - vợ ông Trường đứng
tên)”

Phần lấn cụ thể là:

“Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là
đất trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng
đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.” Tổng phần lấn
là 185 m2.

Câu 3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ,
bà Nguyên?
“…Ngày 03-10-2002, Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh cấp giấy chứng nhận
cho gia đình ông Hòa được quyền sử dụng 184m2 đất thuộc thửa số 76, tờ bản đồ
địa chính số 5. Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một
máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá
trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia
đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, mô ̣t máng bê tông chờm qua phần đất thuô ̣c
quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buô ̣c gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ…”.

Câu 3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Căn cứ vào BLDS 2005 và BLDS 2015 cho thấy đều quy định giống nhau
nô ̣i dung về vấn đề này, cụ thể Điều 175 và Điều 174 BLDS 2015 quy định:
 12

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn
trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu
rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt
quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá
độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm
đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là
bất động sản liền kề và xung quanh.”

Câu 3.4. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang
không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
“Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, mô ̣t máng bê tông chờm qua phần
đất thuô ̣c quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buô ̣c gia
đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.

Tuy nhiên dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước cho gia đình
ông Hoà chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia
 13

đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng không đảm bảo được quyền lợi của gia
đình ông Trụ”.

Câu 3.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý. Căn cứ
theo Điều 175 và Điều 174 BLDS 2015 quy định:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã
tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn
trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu
rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt
quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá
độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm
đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là
bất động sản liền kề và xung quanh.”

Bởi theo khoản 2 Điều 175 có đề câ ̣p “Người sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với
quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của
 14

người khác” căn cứ theo đó thì viêc̣ gia định ông Hòa phải tháo dỡ phần đất đã lấn
chiếm và bao gồm cả phần lòng đất là đúng với quy định pháp luâ ̣t.

Câu 3.6. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Đoạn “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp
lý” của Quyết số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà đã được xây
dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2).

Câu 3.7. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
Ông Trương và bà Thoa biết và vợ chồng hai ông bà không phản đối việc
xây nhà đó của ông Tận.

Câu 3.8. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không?
Vì sao?
Nếu ông Trường và bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì
ông Tận phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa. Vì theo Điều 174
BLDS năm 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
thì chủ thể phải tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng
quyền để gây mất trật tự, an toàn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc,
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”.

Câu 3.9. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến phần đất của ông Hậu lấn chiếm
và xây nhà trên là hợp lý vì đảm bảo được quyền lợi của các bên đương sự nhưng
vẫn bỏ xót chưa xử lý được hai máng đúc bê tong chiếm phần trên không có diện
tích 10,71m2 và một căn nhà phụ có diện tích 18,75m2 cũng nằm trên phần đất
tranh chấp.
 15

Câu 3.10. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho
ông Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23
cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dựng đất cho ông Trê và bà
Thi. Đoạn “Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp
lý” của Quyết định số 23 trả lời cho câu hỏi trên.

Câu 3.11. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không?
Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà. Đó là Quyết định:

Quyết định số 02/2006/DS – GĐT ngày 21-02-2006 của HĐTP Tòa án nhân
dân tối cao xét thấy: “Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30-12-1973 giữa ông
Vui và bà Anh thì căn nhà bà Anh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào
giấy phép xây dựng số 51/GP.SXD ngày 08-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh Đăk Lăk
thì gia đình bà Anh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên
bản đo đạc của Toà án nhân dân tỉnh Đăk Lăk thì thực tế bà Anh đã xây dựng chiều
rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia
đình bà Anh được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế, bà Anh đã xây kiềng móng nằm
đè lên 20cm móng của nhà ông Dũng.” và “Về nguyên tắc, bà Anh đã lấn chiếm đất
thuộc quyền sử dụng của ông Dũng thì bà Anh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất
cho ông Dũng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Anh xây dựng sát tường nhà ông Dũng,
làm kiềng trên móng nhà ông Dũng, ông Dũng không phản đối trong suốt quá trình
từ khi bà Anh khởi công xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-
1996). Do việc đã xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Anh phải dỡ bỏ
và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Anh. Xét diễn biến
thực tế như trên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện
kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là Toà án cấp phúc thẩm không buộc bà
Anh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà ông Dũng mà chỉ buộc
bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.”
 16

Câu 3.12. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Việc ông Hậu mua đất từ anh Kiệt không có giấy chứng nhận của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền không nêu tứ cận, mốc giới cụ thể chưa phù hợp với quy
định của pháp luật. Ông Hậu phải trả cho ông Trê và bà Thi 132.8m2 đất trống.
Phần đất ông Hậu xây dựng nhà (52.2m2) buộc ông Hậu phải tháo dỡ lại không
đảm bảo quyền lợi cho ông Hậu. Mặt khác, điểm hai máng xối đúc bê tông chiếm
khoảng không phần đất ông Trê có diện tích là 10.71m2 và nhà phụ của ông Hậu có
diện tích 18.57m2 nhưng Tòa án các cấp chưa giải quyết xem xét không đảm bảo
quyền lợi cho ông Trê và bà Thi. Vì vậy, cách giải quyết của Tòa án là hợp lý.

Câu 3.13. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?
Trong Bản án sơ thẩm Tòa án quyết định:

“Bác yêu cầu của ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi về việc kiện ông
Nguyễn Văn Hậu lấn chiếm đất đai; giữ nguyên hiện trạng việc sử dụng đát giữa
ông Nguyễn Văn Hậu và vợ chồng ông Trê – lấy phân nửa con kinh trở về phía đất
vợ chồng ông Trê thì vợ chồng ông Trê tiếp tục sử dụng, lấy phân nửa con kinh trở
về phía đát ông Nguyễn Văn Hậu, ông Hậu tiếp tục sử dụng.

Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 1 gốc me,
kiểng có uốn 5 tay đều thân cây, đường kính 5 phân, chiều cao 1 mét năm (1,5m) và
65 cây bông bụi (loại bông bụi ĐL).”

Bản án của Tòa án sơ thẩm không nhắc đến phần đât không gian 10,71m2 và
căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm nên Tòa không có buộc tháo
dỡ.

Theo Bản án phúc thẩm Tòa án quyết định:

“Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải trả cho ông Diệp Văn Trê 185m2 đất theo giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân huyện cấp cho gia đình Diệp
Văn Trê.

Buộc ông Nguyễn Văn Hậu phải bồi thường cho ông Diệp Vũ Trê 610.000
đồng tiền ông Nguyễn Văn Hậu chặt phá cây kiểng. Kể từ ngày ông Trê, bà Thi có
đơn yêu cầu thi hành án mà ông Hậu chưa thi hành số tiền nói trên còn phải chịu
 17

thêm tiền lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời
gian chậm thi hành án.”

Bản án phúc thẩm của Tòa án cũng không có đề cập tới phần đất không gian
10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm nên Tòa không có
buộc tháo dỡ.

Câu 3.14. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và
căn nhà phụ trên như thế nào?
Theo quyết định của Hội đồng thẩm phám Tòa án nhân dân tối cao thì phần
diện tích đất 10,71 m2 là phần đất mà ông Hậu lấn chiếm không gian phần đất của
ông Trê. Vì lẽ đó, phần đất này là thuộc sở hữu hợp pháp của ông Trê nên lẽ ra nó
phải được trả lại cho ông Trê. Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền sở hữu đất
của ông Trê thì theo tôi, ông Hậu phải tháo dỡ những công trình phụ trên phần lấn
chiếm không gian đất của ông Trê để trả lại nguyên hiện trạng phần đất của ông
Trê.

Tuy nhiên, nếu đôi bên có thỏa thuận thì ông Hậu có thể thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất này cho ông Trê, như thế cũng đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của ông
Trê.

Còn đối với căn nhà phụ được xây dựng trên đất của ông Trê thì như trên đã
nói, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê, theo tôi, ông Hậu phải tháo dỡ căn
nhà phụ và trả lại nguyên hiện trạng đất cho ông Trê hoặc nếu có thỏa thuận thì
quyền sử dụng căn nhà đó sẽ thuộc về ông Trê với điều kiện ông Trê hoàn trả lại số
tiền xây dựng căn nhà này lại cho ông Hậu.

Điều này phù hợp với quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 267 BLDS 2005
về Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về
xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách
mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất
động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng
ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất
 18

động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Câu 3.15. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
Việc lấn chiếm sử dụng đất và không gian ở Việt Nam đã từng diễn ra rất
nhiều, do chính sách quản lý của nhà nước ta chưa thực sự chặt chẽ dễ dẫn đến
những tình trạng: tự ý chiếm nền móng nhà và đất của người khác, chiếm đất liền kề
(tranh chấp ranh giới), lấn chiếm không gian…Tuy vậy hiện nay ta đã áp dụng
nhiều quy định mới cụ thể để khắc phục những vấn đề này, với việc sửa đổi bổ sung
thêm các điều khoản mới trong Bộ luật Dân sự 2015 hy vọng trong tương lai sẽ
giảm thiểu những vi phạm về việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở
nước ta.

Câu 3.16. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Toà án còn phù hợp với BLDS 2015 vì các điều
luật có nội dung không thay đổi so với BLDS 2005. Cụ thể như Khoản 1 Điều 267
BLDS 2005 tương tự như Điều 174 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy
tắc xây dựng, Khoản 2 Điều 267 BLDS 2005 tương tự như Điều 177 BLDS 2015
quy định về bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây
thiệt hại.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. Văn bản quy phạm pháp luật

1. Bộ luật Dân sự số: 33/2005/QH11 ngày14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội.

2. Bộ luật Dân sự số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc hội.

3. Luật Doanh nghiệp số: 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội.

B. Tài liệu tham khảo tiếng việt

1. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh ( 2019), Giáo trình Pháp luật về
tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế (lần 1), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật
gia Việt Nam.

2. Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Những vấn đề
chung về Luật Dân sự, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.

3. Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật Dân sự Việt
Nam, Nxb. Đại học Quốc gia.