KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT

LỚP CLC45C

BÀI
THẢO
LUẬN
THỨ
HAI
GIAO
DỊCH
DÂN SỰ

Giảng
viên: Th.S Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Bộ môn: Những Quy Định Chung Về Luật Dân Sự, Tài sản và Thừa kế

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 05 năm 2021

 DANH SÁCH NHÓM SINH VIÊN
THỰC HIỆN BÀI THẢO LUẬN

Nhóm 4:

STT Thành viên nhóm MSSV

1 Đặng Quang Huy 2053801013057
2 Trần Thị Thùy Linh 2053801012143
3 Lê Võ Khánh Mai 2053801014140
4 Trần Lê Bích 2053801011028
5 Trần Phúc Ngọc Châu Long 2053801015054
6 Nguyễn Thị Diệu Anh 2053801011016
7 Trần Thị Thúy An 2053801012005
8 Nguyễn Kiều Phương Uyên 2053801011317
9 Đặng Thị Ngọc Ánh 2053801015011
10 Đặng Duy Ngọc 2053801013099

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

- BLDS: Bộ luật dân sự

- CNQSD: Chứng nhận quyền sử dụng
- TAND: Tòa án nhân dân
- UBND: Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC
PHẦN I. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THẾ TRONG
XÁC LẬP GIAO DỊCH..................................................................................1
1.1: So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên...................................1
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam?...............................................................................................5
1.3. Đoạn nào của bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã
bị Tòa án tuyên bố vô hiệu?...................................................................................5
1.4. Suy nghĩ của anh/chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ thể)
về căn cứ để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?...........................................6
PHẦN II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ
NĂNG NHẬN THỨC......................................................................................7
2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời
điểm nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?....................7
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi
ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?.....................................................7
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu
không? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?.............................................................7
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không
và Tòa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị
biết. 8
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao trong
vụ việc trên(liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập). Nêu cơ sở pháp lý khi
đưa ra hướng xử lý.................................................................................................8
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó
có bị vô hiệu không? Vì sao?.................................................................................9
PHẦN III. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI.............................10
3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS
2005 và BLDS 2015.............................................................................................11
3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình
không cung cấp thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch.
11
3.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị
tuyên vô hiệu do có lừa dối?................................................................................12
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ
anh/chị biết........................................................................................................... 13
3.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?.......13
3.6: Trong Quyết định số 210, theo Toà án, ai được yêu cầu và ai không được yêu
cầu Toà án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu?........................................14
3.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu do lừa dối có còn không? Vì sao?............................................14
3.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do
lừa dối, Tòa án có công nhận hợp đồng không? Vì sao?.....................................14
3.9. Câu trả lời cho các câu hỏi trên có khác không nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210?...............15
PHẦN IV. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU...............15
4.1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên
không? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời....................................................................16
4.2. Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ
có phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng
công việc mà Công ty Orange đã thực hiện không? Vì sao?................................17
4.3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về khối lượng công việc mà Công
ty Orange đã thực hiện như thế nào?...................................................................17
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên
quan tới khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp
đồng vô hiệu.........................................................................................................17
4.5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công
ty Orange đã thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô
hiệu? Nội dung xử lý khác với trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như
thế nào? Suy nghĩ của anh/chị về chủ đề này như thế nào?.................................17
4.6. Trong Quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định
hợp đồng vô hiệu?................................................................................................18
4.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định
hợp đồng vô hiệu trong quyết định trên................................................................18
4.9. Trong bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh
Đậu và ghi nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền
để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch
dân sự không? Vì sao?.........................................................................................19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 1

PHẦN I. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THẾ TRONG XÁC
LẬP GIAO DỊCH

Tóm tắt Bản án số: 32/2018/DS-ST về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng Quyền sử dụng đất” của TAND tỉnh Vĩnh Long:
Nguyên đơn là J Ph T (ông T) và A Th Ph (bà H) là hai người nước ngoài. Bị
đơn là bà Đồng, người Việt Nam. Năm 2004, vợ chồng nguyên đơn có mua đất của
bị đơn hai lần: ngày 31/5/2004, mua nền thổ cư 200m 2, bị đơn đã lập giấy cho nền
thổ cư cho nguyên đơn; ngày 02/06/2004, bị đơn làm giấy nhường đất thổ cư cho
nguyên đơn (phần đất vườn diện tích 1.051,8m 2). Bà Đồng đã làm giấy cam kết về
việc chuyển nhượng nhà và đất cho nguyên đơn vào ngày 16/03/2011. Phía nguyên
đơn khởi kiện và yêu cầu bà Đồng phải trả toàn bộ phần đất và nhà như đã thỏa
thuận, sau đó bên nguyên đơn thay đổi yêu cầu để bà Đồng trả lại giá trị nhà và đất
là 550.000.000 đồng, phía bà Đồng chỉ đồng ý trả 350.000.000 đồng. Trong phiên
xét xử, Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.1: So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS năm 2015). So
với BLDS năm 2005 thì BLDS năm 2015 có một số thay đổi về vấn đề liên quan
quy định về giao dịch dân sự trong đó vấn đề điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự cũng có sự thay đổi sau nhất định.
Cụ thể:
BLDS năm 2015: Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
 2

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định.
BLDS năm 2005: Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định.

BLDS năm 2015 BLDS năm 2005

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng

Năng lực xác lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch Người tham gia giao dịch có năng
lập giao dịch dân sự được xác lập (theo hướng thêm điều lực hành vi dân sự.
kiện năng lực pháp luật).

Chủ thể tham

Chủ thể (bao gồm cá nhân và pháp nhân). Người (chỉ duy nhất cá nhân).
gia

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự

Mục đích và không vi phạm điều cấm của luật, không Mục đích và nội dung của giao dịch
nội dung của trái với đạo đức xã hội. (Điều 118 BLDS không vi phạm điều cấm của pháp
giao dịch năm 2015). luật.

Giới hạn tự do Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện Hình thức giao dịch dân sự là điều
về hình thức có hiệu lực của giao dịch dân sự trong kiện có hiệu lực của giao dịch trong
 3

trường hợp luật có quy định (làm hẹp đi

trường hợp pháp luật có quy định.
yêu cầu về hình thức).
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện
Giao dịch dân sự thông qua phương
điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
tiện điện tử dưới hình thức thông
liệu theo quy định của pháp luật về giao
điệp dữ liệu được coi là giao dịch
dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn
bằng văn bản.
bản (đề cập đến luật giao dịch điện tử).

Loại hình thức Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự
của giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản có công Trong trường hợp pháp luật quy
chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân định giao dịch dân sự phải được thể
theo quy định đó (bỏ hình thức văn bản hiện bằng văn bản, phải có công
không có công chứng chứng thực như: văn chứng hoặc chứng thực, phải đăng
bản viết tay, văn bản đánh máy; không coi ký hoặc xin phép thì phải tuân theo
xin phép là một hình thức nữa). các quy định đó.

Về sự thay đổi trên, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong BLDS năm
2015 có những điểm mới và tiến bộ hơn so với BLDS năm 2005:
Thứ nhất, về điều kiện chủ thể xác lập giao dịch:
Điểm a khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 quy định “Người tham gia giao dịch có
năng lực hành vi dân sự”còn ở BLDS năm 2015, tại điểm a khoản 1 Điều 117 đã
thay bằng “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với giao dịch dân sự được xác lập”. Như vậy, BLDS năm 2015 không chỉ đề cập
đến năng lực hành vi dân sự mà còn đề cập đến năng lực pháp luật của chủ thể.
Quy định như vậy chặt chẽ hơn so với BLDS năm 2005 vì có những trường hợp
năng lực pháp luật của chủ thể có thể bị hạn chế, do đó không thể mặc nhiên cho
rằng mọi chủ thể đều có năng lực pháp luật như nhau khi xác lập giao dịch dân sự.
Thứ hai, BLDS năm 2015 quy định cụ thể về năng lực hành vi dân sự của chủ
thể khi tham gia giao dịch dân sự. Trong BLDS năm 2005, chủ thể chỉ cần có năng
 4

lực hành vi dân sự thì đã xác lập được giao dịch, nhưng BLDS năm 2015 quy định
thêm “năng lực hành vi dân sự này phải phù hợp với giao dịch dân sự đã xác lập”.
Sự thay đổi này là phù hợp vì trên thực tế có rất nhiều loại giao dịch dân sự khác
nhau và mỗi giao dịch cụ thể lại liên quan đến năng lực hành vi dân sự cụ thể của
chủ thể. Pháp luật quy định người không có năng lực hành vi dân sự thì không
được xác lập giao dịch dân sự, người có năng lực hành vi dân sự nhưng không đầy
đủ có thể thực hiện một số giao dịch nhất định (thường là giao dịch nhằm phục vụ
nhu cầu sinh hoạt hằng ngày), người có năng lực hành vi dân sự được xác lập mọi
giao dịch dân sự. Như vậy, tùy vào từng giao dịch dân sự cụ thể mà điều kiện về
năng lực của chủ thể cũng có sự khác nhau (hợp lý và chặt chẽ hơn so với quy định
của BLDS 2005).
“ Trước hết chúng tôi muốn đề cập đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự -
hợp đồng. Có thể nói, nội dung của Điều 122 BLDS năm 2005 được thể hiện lại
trong Điều 134 Dự thảo và có sự thay đổi liên quan đến điểm a, khoản 1, theo đó
quy định “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự” được thay thế
bằng quy định “Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập”. Chúng tôi cho rằng, sự thay đổi này là hợp lý bởi lẽ: i)
chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, có thể là pháp nhân; ii) Các loại hợp đồng
khác nhau thì điều kiện về chủ thể cũng có thể khác nhau, vì vậy không thể quy một
cách chung chung như quy định của BLDS năm 2005.
            Liên quan đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự - hợp đồng,
chúng tôi thấy vấn đề quan trọng vẫn còn tồn tại. Giống với quy định của BLDS
năm 2005, điểm b khoản 1 Điều 134 Dự thảo quy định rằng, để giao dịch dân sự
có hiệu lực thì chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, có nghĩa là
giao dịch - hợp đồng được ký kết không trên cơ sở tự nguyện sẽ có thể dẫn đến vô
hiệu của giao dịch, của hợp đồng. Những trường hợp đó được pháp luật hiện hành
và cả Dự thảo quy định rõ và đó là những trường hợp giao dịch dân sự được xác
lập, hợp đồng được ký kết không do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Điều này
có nghĩa là nếu giao dịch được xác lập,  hợp đồng được ký kết không bị nhầm lẫn,
 5

lừa dối, đe dọa hoặc bị cưỡng ép thì mặc nhiên có hiệu lực và có giá trị pháp lý
ràng buộc.
Chúng tôi cho rằng, cách quy định như vậy là chưa đầy đủ và toàn diện, bởi lẽ tự
nguyện có phải bao giờ cũng là sự thể hiện của tự do lựa chọn hay không là vấn đề
cần luận giải. Cả thực tiễn lẫn lý thuyết đều cho thấy rằng, có hai loại tự nguyện
tham gia giao dịch: tự nguyện trong bối cảnh có nhiều sự lựa chọn và tự nguyện
trong bối cảnh có rất ít sự lựa chọn hoặc không còn sự lựa chọn nào khác.”1
Thứ ba, về điều cấm của luật, ở điểm b khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005
quy định: “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp
luật”, còn điểm b khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015 thay “pháp luật” thành “luật”
và thêm một quy định “không trái đạo đức xã hội” để phù hợp với tinh thần của
khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013 “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị
hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an
ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.
Việc thay đổi này nhằm làm hẹp lại điều cấm mà cá nhân có thể mắc phải.
Thứ tư, BLDS năm 2015 đã đổi vị trí điều kiện “Chủ thể tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện” (Điểm b, Khoản 1, Điều 117) lên trước điều kiện về nội dung
và mục đích của giao dịch dân sự (Điểm c, Khoản 1, Điều 117). Chính sự thay đổi
này đề cao tính ý chí của người xác lập giao dịch dân sự lên nội dung và mục đích.
Thể hiện tính logic về nội dung của các quy định.
Thứ năm, về hình thức của giao dịch dân sự, khoản 2 Điều 122 BLDS năm
2005 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định” còn ở khoản 2 Điều 117
BLDS năm 2015 đã đổi “pháp luật” thành “luật”. Điểm mới của BLDS năm 2015
so với BLDS năm 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đã thể hiện tư
duy tiến bộ, mới mẻ của các nhà làm luật.

1
Dương Anh Sơn - Trường đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh -“Bàn về dự án Luật
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi)”
 6

Thứ sáu, về thuật ngữ sử dụng, BLDS năm 2005 sử dụng “người tham gia
giao dịch”, BLDS năm 2015 thay thuật ngữ này bằng “chủ thể”. Có thể nói, BLDS
năm 2015 mở rộng và làm rõ hơn về chủ thể tham gia giao dịch dân sự.
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam?
Nhận định của TAND tỉnh Vĩnh Long “Ông T và bà H là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật đất đai năm 2003 và
Điều 121 của Luật nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thoả mãn các điều kiện sau: “Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với
đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép
về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội
quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không thuộc diện quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ
sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
Do đó ông T và bà H không được sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất
trồng cây lâu năm tại Việt Nam, vì vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày
31/05/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/06/2004, giấy cam kết ngày
16/03/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và do không tuân thủ
theo quy định của hình thức theo Điều 117,123,129 của BLDS và căn cứ theo Điều
131 của BLDS thì các đương sự phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận.
1.3. Đoạn nào của bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã
bị Tòa án tuyên bố vô hiệu?

Ở bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị Tòa án tuyên bố
vô hiệu, điều này được minh chứng ở đoạn sau:
 7

Giấy nhường đất thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004 được lập giữa nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho
đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không tuân thủ theo quy định của pháp luật,
không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 của Luật đất đai
năm 2003 và Điều 117 của BLDS nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Hơn
nữa ông T và bà H là người Việt Nam ở nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo
quy định Luật đất đai năm 2003 và Điều 121 của Luật nhà ở năm 2005 thì người
Việt Nam ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa mãn các điều
kiện: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, người có
công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do ủy ban
thường vụ quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”, “Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ông
T và bà H không được sở hữu quyền sử dụng đất và đất trồng cây lâu năm tại VN
vì vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư
ngày 02/6/2004, giấy cam kết ngày 16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của
pháp luật và do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của
BLDS và căn cứ theo điều 131 của Bộ luật dân sự thì các đương sự phải khôi phục
lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Vô hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004, giấy cam kết ngày 16/3/2011 mà các bên đã xác lập do vi phạm điều
cấm của pháp luật.
1.4. Suy nghĩ của anh/chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ
thể) về căn cứ để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?

Những căn cứ mà Tòa dựa vào để tuyên bố vô hiệu là thuyết phục, bởi lẽ:

+ Ngày 31/5/2004, vợ chồng nguyên đơn mua nền thổ cư 200m vuông với giá
là 60.000.000 đồng, tuy nhiên việc mua bán này không có giấy giao tiền còn chữ
 8

viết trong tờ xác nhận thì ông bà không rõ là ai ghi, còn chữ ký là của bị đơn. Điều
này dẫn đến việc việc giao dịch bằng giấy tờ không được rõ ràng và minh bạch gây
khó khăn trong việc xác định ai là người chịu trách nhiệm khi xảy ra vấn đề.

+ Giấy cho nền đất thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004 được lập giữa nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho
đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không tuân thủ theo quy định của pháp luật,
không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 của Luật đất đai
năm 2003 và Điều 117 của BLDS 2015 nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng.

+ Hơn nữa ông Ph J T và bà L Th H là người Việt Nam ở nước ngoài đã nhập

quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật Đất đai 2003 và Điều 121 Luật Nhà ở 2005 thì
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa
mãn điều kiện sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài ở Việt
Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học
có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây
dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng
khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định này đã về Việt
Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ông T và bà H không được sở hữu quyền sử dụng
đất và đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam. Vì vậy, các giao dịch giấy cho nền thổ
cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004, giấy cam kết ngày
16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và do không tuân thủ quy
định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của BLDS 2015 và căn cứ theo điều 131
của Bộ luật dân sự thì các đương sự phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận.
 9

PHẦN II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ
NĂNG NHẬN THỨC

Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số: 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 về:
“Vụ án Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”
của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
Chị Ánh (nguyên đơn) có cha là ông Hội, mẹ là bà Hương (bị đơn). Cha mẹ
chị có một ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng 167,3m 2 đất. Năm 2007, ông Hội bị
tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được. Ngày 08/02/2010, bà Hương đã
bán căn nhà và diện tích đất như trên cho vợ chồng ông Hùng. Ngày 10/08/2010,
Tòa án tuyên bố cha chị Ánh mất năng lực hành vi dân sự. Ngày 07/03/2011, Chị
Ánh khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán giữa cha mẹ chị với vợ
chồng ông Hùng. Tòa án cấp sơ thẩm hủy toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất còn Tòa án cấp phúc thẩm công nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà
gắn liền quyền sử dụng đất. Xét thấy sai sót, Tòa án nhân dân tối cao hủy cả hai
bản án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên để giao hồ sơ vụ án về TAND thành phố Tuy
Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử lại.
 10

2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ
thời điểm nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?
Từ năm 2007 thì ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức được do bị
tai biến nằm liệt một chỗ.
Từ ngày 07/05/2010 thì ông Hội bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân
sự.
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi
ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
Ngày 08/02/2010, vợ chồng ông Hội, bà Hương đã bán căn nhà cho vợ chồng
ông Hùng, bà Trinh với giá 580.000.000 đồng. Nhưng đến ngày 07/05/2010, ông
Hội mới bị TAND thành phố Tuy Hòa tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Vì
vậy, giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự.
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu
không? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội bị vô hiệu vì:
- Từ năm 2007, ông Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được
- Cơ sở pháp lý: Điều 130 BLDS năm 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự
do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện
của người đó, Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp
luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.”
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không
và Tòa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị
biết.

Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc giống hoàn cảnh của ông Hội: Bản án số
941/2006/DS-ST ngày 01/09/2006 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh2.
2
Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam
2018 (xuất bản lần thứ 8), Bản án số 58 (Bản án 941/2006/DS-ST ngày 01/09/2006 của Tòa án nhân dân
 11

Hướng giải quyết của Tòa án với vụ việc này: Tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu toàn bộ do vi phạm quy định tại Điều 133 BLDS năm 2005 (Giao dịch dân sự
vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình).

Tóm tắt: Vào ngày 19/09/2003, ông Tịch đến Phòng công chứng ký hợp
đồng tặng cho một căn nhà cho bà Nga. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/DSST
ngày 17/11/2003, TAND quận 3 TP.HCM đã quyết định tuyên bố ông Tịch mất
năng lực hành vi dân sự. Như vậy, ông Tịch xác lập hợp đồng trước ngày Tòa án
tuyên bố ông Tịch mất năng lực hành vi dân sự. Trên cơ sở thẩm tra, Tòa án TP.
HCM nhận định ông Tịch đã có một quá trình dài bị bệnh tâm thần phải điều trị liên
tục từ năm 2000. Điều đó cũng có nghĩa là ông Tịch xác lập hợp đồng sau khi thực
tế bị mất năng lực hành vi dân sự. Trên cơ sở nhận định này, Tòa án đã tuyên bố
hợp đồng tặng cho giữa ông Tịch và bà Nga vô hiệu. 

2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao trong
vụ việc trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập). Nêu cơ sở pháp lý khi
đưa ra hướng xử lý.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên (liên quan
đến giao dịch do ông Hội xác lập) là hợp lý vì:
Công nhận quyền khởi kiện của chị Ánh trong giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của ông Hội, bà Hương cho ông Hùng, bà Trinh. Ông Hội bị Tòa
án tuyên mất năng lực hành vi dân sự kể từ ngày 07/05/2010. Ngày 10/08/2010, chị
Ánh được mọi người thống nhất cử làm người đại diện cho ông Hội và là người
thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Hội. Do đó, chị Hương có quyền khởi kiện theo
quy định tại Điều 130 BLDS năm 2005.
Cần xác minh làm rõ phần diện tích 43,7m 2 đất (chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không có trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 08/02/2010) có đăng ký kê khai và có đủ điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không. Theo biên bản định giá ngày 30/06/2010 của
Thành phố Hồ Chí Minh
 12

TAND thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên thì ngoài diện tích 120m2 đất, ông Hội, bà
Hương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên đất có nhà diện tích
56,7m, móng đá, tường gạch, mái tôn cao 3m và vật kiến trúc khác nhưng không có
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/02/2010 giữa vợ chồng
ông Hội, bà Hương với vợ chồng ông Hùng, bà Trinh.
Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/07/2012 của
TAND tỉnh Phú Yên và bản án dân sự sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày 22/12/2011
của TAND thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là chị Ánh với bị đơn
là bà Hương và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Giao hồ sơ vụ án
cho TAND thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của
pháp luật.
Nêu ra sự sai sót của hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
- Thực ra hướng tuyên bố hợp đồng như trên của Tòa án là thuyết phục, cần
được thừa nhận và phát triển rộng rãi. Chúng ta nên lấy ngày cá nhân thật sự bị mất
năng lực hành vi dân sự làm mốc nhằm bảo vệ quyền lợi cho những người này hay
người kế thừa quyền, nghĩa vụ của họ. Bộ luật dân sự đã cho phép tuyên bố vô hiệu
hợp đồng khi một người xác lập hợp đồng trong tình trạng không nhận thức được
hành vi của mình, trong khi đó hoàn cảnh trong trường hợp trên là trầm trọng hơn
thì càng cần cho phép tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì cá nhân không chỉ không nhận
thức được hành vi của mình vào thời điểm xác lập giao dịch mà còn không có nhận
thức được hành vi của mình từ trước đó cho đến thời điểm Tòa án ra quyết định
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Do vậy khi bảo vệ người không có khả năng
nhận thức đúng ở thời điểm giao dịch thì nên bảo vệ những người trong hoàn cảnh
như trên. Về cơ sở pháp lý theo khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 ( điều 131
BLDS năm 1995), điều kiện để giao dịch có hiệu lực là người tham gia giao dịch có
năng lực và người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, yêu cầu này vẫn được
duy trì tại Điều 117 BLDS năm 2015 theo đó chủ thể có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và chủ thể tham
 13

gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.Bên cạnh đó theo Điều 127 BLDS năm
2005 ( Điều 122 BLDS năm 2015) giao dịch dân sự không có 1 trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp bộ luật này
có quy định khác. Như vậy giao dịch được thiết lập bởi 1 người chưa đủ năng lực
hành vi dân sự hay không hoàn toàn tự nguyện thì sẽ không có giá trị pháp lý ( vô
hiệu) và đối với các hoàn cảnh được nghiên cứu, theo hướng người không có khả
năng nhận thức là thiếu điều kiện hoàn toàn tự nguyện, vi phạm điều kiện tự
nguyện và không khai thác năng lực hành vi dân sự nên giao dịch xác lập giữa họ là
vô hiệu theo quy định. Chính vỉ vậy nên kết hợp cả hai điều luật để tuyên bố giao
dịch vô hiệu.

2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó
có bị vô hiệu không? Vì sao?
Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì về bản chất nó
sẽ làm phát sinh thêm quyền và lợi ích cho ông Hội. Theo khoản 2 Điều 141 BLDS
năm 2015 quy định: “Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác
lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, trong trường hợp này nếu giao dịch có
tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì chị Ánh (người đại diện cho ông Hội)
sẽ có quyền xác lập và thực hiện giao dịch này, nếu chị đồng ý xác lập thì giao dịch
này vẫn có hiệu lực.
 14

PHẦN III. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI

Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số 521/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 về
vụ án: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
Hợp đồng mua bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp, Thành phố
Hồ Chí Minh giữa bên bán là ông Nguyễn Danh Đô, bà Phạm Thị Thu với bên mua
là bà Trần Thị Phổ ngày 25-3-2004 đã được Công chứng chứng thực và hoàn thành
thủ tục đăng ký quyền sở hữu mang tên bà Phổ. Việc anh Vinh và người liên quan
(ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú Vân- họ hàng của anh Vinh) không thông báo
cho ông Đô, bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận đã có Quyết
định thu hồi, giải tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái
phép từ năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà, còn thửa đất bị thu
hồi thì không có đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định số 135/QĐ-
UB ngày 21-11-2008) là có sự gian dối. Do vậy, giao dịch “Thỏa thuận hoán
nhượng” giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp dụng Điều 132 BLDS năm
2005 để giải quyết.
*Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số: 210/2013/DS-GĐT ngày 21/05/2013 về
“V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án
nhân dân tối cao:
Bà Nhất (nguyên đơn) và ông Dưỡng (bị đơn) có 05 lô đất, trong đó ông
Dưỡng đứng tên lô 01, bà Nhất đứng tên lô 02. Trong khi chờ cấp giấy CNQSD đất
thì bà Nhất đi Đài Loan. Năm 2003, ông Dưỡng đã chuyển nhượng cho ông Tài hai
lô đất, trong đó có một lô bà Nhất đứng tên nên ông Dưỡng ký tên bà Nhất để mang
 15

tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tài. Tháng 08/2007, bà Nhất biết
ông Dưỡng bán đất. Ngày 13/12/2010, bà Nhất làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp
đồng CNQSD đất giữa bà với ông Tài. Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố vô hiệu hợp
đồng trên còn tòa án cấp phúc thẩm thì công nhận hợp đồng trên. Xét thấy sai sót,
Tòa án nhân dân tối cao hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án
về TAND huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm lại vụ án.

3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS
năm 2005 và BLDS năm 2015.

Theo ngôn ngữ pháp luật , lừa dối trong giao dịch dân sự là một xảo thuật
dùng để lừa gạt người khác. Từ những lời lẽ gian dối đến mánh khóe xảo trá được
dùng để khiến người khác xác lập giao dịch mà lẽ ra bình thường họ không làm như
vậy đều là lửa đổi. Điều 132 BLDS năm 2005 quy định : “ Lừa dối trong giao dịch
là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho đến ko hiểu sai
lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã
xác lập giao dịch đó " . Giao dịch dân sự vô hiệu do lừa đổi theo quy định của pháp
luật : Theo Điều 132 BLDS năm 2005 thì khi một bên tham gia giao dịch dân sự do
bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Căn
cứ theo quy định tại Điều 127 BLDS năm 2015 về việc giao dịch dân sự vô hiệu do
bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép là khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối
hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yều cầu Tòa án tuyển bổ giao dịch dân sự đó
vô hiệu. " Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cổ ý của một bên hoặc của
người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng
hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”
 16

3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình
không cung cấp thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch.

Theo luật của Anh, hành vi không cung cấp thông tin trong trường hợp này
được xem xét như hành vi biểu lộ thông tin sai sự thật một cách chủ động 3 . Tương
tự, trong pháp luật của Mỹ, chế tài này cũng được áp dụng cho hành vi không thực
hiện nghĩa vụ cung cấp các thông tin quan trọng về thỏa thuận mà các bên sẽ ký
kết. Ngày nay, nhiều Tòa án ở Mỹ diễn giải việc không cung cấp thông tin hợp
đồng (im lặng) như là việc cung cấp thông tin không chính xác (lừa dối). Ví dụ,
trong một vụ việc liên quan đến việc mua một căn nhà đã bị tàn phá bởi mối mọt và
bên bán biết việc này nhưng lại không cung cấp với bên mua, theo Tòa án, đây là
một thông tin quan trọng mà người mua nhà phải được biết. Đó là một trường hợp
mà việc không cung cấp thông tin mang tính chất pháp lý tương tự như lừa dối và
người mua có quyền vô hiệu hợp đồng4.

Ở Pháp, theo quy định tại Điều 1116 BLDS Pháp, hợp đồng có thể bị vô hiệu
trong trường hợp một bên cố ý không cung cấp thông tin quan trọng mà nếu biết
được thông tin đó thì bên kia đã không ký kết hợp đồng. Do đó, một bên có thể đòi
vô hiệu hợp đồng. Cũng theo Điều 1116 BLDS Pháp, “im lặng” cũng được xem là
gian dối, cụ thể là “gian dối tiêu cực” (hay “gian dối miễn cưỡng”) nếu như sự im
lặng này có ý gian dối và một bên có nghĩa vụ cung cấp một số thông tin nhưng đã
không thực hiện đúng như vậy. Sự im lặng trong trường hợp này cũng là căn cứ
làm cho hợp đồng bị vô hiệu.

Trong Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng, hành vi không cung cấp thông tin
cũng được xem là gian dối. Theo đó, mặc dù không tồn tại trách nhiệm chung là
phải thông báo cho đối tác những thông tin có thể bất lợi cho họ, một bên không thể
3
Edwin Peel, The Law of Contract, London, Sweet & Maxwell, 2011, tr. 437.
4
 Florence Caterini, Pre-contractual Obligations in France and the United states,L.L.M Theses and Essays,
University of Georgia School of Law, Athens, 2005, tr. 15.
 17

được phép giữ im lặng đối với một vấn đề có thể ảnh hưởng tới bên kia trong quyết
định giao kết hợp đồng5 . Hệ quả pháp lý cho trường hợp này theo Điều 4.107 của
Bộ nguyên tắc là một bên có thể vô hiệu hợp đồng khi bên kia gian dối không cung
cấp một thông tin mà nguyên tắc thiện chí buộc phải cung cấp. Tương tự, theo Điều
3.8 Bộ nguyên tắc Unidroit, một bên có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi bên kia,
trái ngược với những yêu cầu về thiện chí và trung thực trong lĩnh vực thương mại
và một cách gian lận, đã không cho bên kia biết về những tình huống đặc biệt mà
người này đáng lẽ phải cung cấp6.

3.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị
tuyên vô hiệu do có lừa dối?
Đoạn cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên vô hiệu do có lừa dối của
Quyết định số 521: “Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần
Thị Phú Vân - họ hàng của anh Vinh) không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết
tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận hoán đổi đã có Quyết định thu hồi, giải
tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ năm 1998
nên không được bồi thường giá trị căn nhà, còn thửa đất bị thu hồi thì không đủ
điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày 21/11/2002) là
có sự gian dối. Mặt khác, tại bản “Thỏa thuận hoán nhượng” không có chữ ký của
ông Đô (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn
Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Do vậy, giao dịch “Thỏa thuận
hoán nhượng” giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp dụng Điều 132 BLDS
để giải quyết”.
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ
anh/chị biết.
Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ. Quyết định số 30/2003/HĐTP-DS ngày
3/11/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
5
 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – tập 1, Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia – sự thật, 2013, tr. 344.

6
Bộ nguyên tắc của Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế 2004, Nxb Từ điển bách khoa, 2005, tr. 181.
 18

Năm 2001, Công ty Vĩnh Ký kí hợp đồng chuyển nhượng cho công ty Trang
Anh 42.175m2 đất, trong đó có 10.000m2 là đất xây dựng nhà máy, còn lại là đất
nông nghiệp. Tuy nhiên từ năm 1996 công ty Vĩnh Ký đã biết 10.000m2 đất trên
không còn sử dụng được vào mục đích xây dựng nhà máy, nhưng khi ký hợp đồng
đã gian dối không thông báo rõ tình trạng đất cho Công ty Trang Anh. Đồng thời,
công ty Vĩnh Ký cũng vi phạm thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng chuyển nhượng
giữa hai bên
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Công ty Vĩnh Ký
phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho công ty Trang Anh do không trả lại
tiền cọc đúng hạn và hủy Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm.

3.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?

Hướng giải quyết trên còn phù hợp với BLDS năm 2015 vì theo Điều 127
BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép quy định: “
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì
có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”.

Theo Quyết định số 521: “Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá
Toàn, bà Trần Thị Phú Vân - họ hàng của anh Vinh) không thông báo cho ông Đô,
bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận hoán đổi đã có Quyết định
thu hồi, giải tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ
năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà, còn thửa đất bị thu hồi thì
không đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày
21/11/2002) là có sự gian dối.

Mặt khác, tại bản “Thỏa thuận hoán nhượng” không có chữ ký của ông Đô
(chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận
Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Vì vậy, với những tình tiết trên thì việc áp
dụng BLDS 2015 Điều 127 vẫn còn phù hợp.
 19

3.6: Trong Quyết định số 210, theo Toà án, ai được yêu cầu và ai không được
yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu?
Trong Quyết định số 210, theo Tòa án thì bà Nhất không được yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu. Bởi lẽ theo quy định của BLDS năm
1995 và BLDS năm 2005, bà Nhất không phải là một bên tham gia giao dịch với
ông Tài nên bà Nhất không có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSD
đất vô hiệu do bị lừa dối. Trường hợp này chỉ có ông Tài mới có quyền khởi kiện
yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối nếu ông Tài không biết
việc ông Dưỡng giả mạo chữ ký của bà Nhất khi tiến hành giao kết hợp đồng
CNQSD đất.
Nếu trong trường hợp bà Nhất khởi kiện thì Toà án phải căn cứ vào quy định
tại Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản
chung” để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu
theo điểm b, khoản 1, Điều 122 và Điều 127 BLDS.
3.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu do lừa dối có còn không? Vì sao?
Trong quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu do lừa dối đó không còn. Vì theo khoản 1 Điều 142 BLDS năm 2005
quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng CNQSD đất vô
hiệu do bị lừa dối là 01 năm. Khoản 1 Điều 136 BLDS năm 2005 quy định thời
hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu 02 năm kể từ ngày
giao dịch được xác lập, còn Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự quy định trong trường
hợp pháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là 02 năm, kể
từ ngày người có quyền khởi kiện biết được quyền và lợi ích của mình bị xâm
phạm.
3.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
do lừa dối, Tòa án có công nhận hợp đồng không? Vì sao?
Thời điểm bà Nhất khởi kiện là ngày 13/12/2010 nên sẽ áp dụng theo BLDS
năm 2005. BLDS năm 2005 chỉ quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
 20

dịch dân sự vô hiệu mà không quy định về kết quả của giao dịch dân sự khi đã hết
thời hiệu khởi kiện. Đối với trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu do lừa dối thì Tòa án sẽ không xem xét thụ lý vụ án nữa, nghĩa là Tòa
án vẫn công nhận hợp đồng.
Trong trường hợp hết thời hiê ̣u yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiê ̣u do
lừa dối, Toà án vẫn công nhâ ̣n hợp đồng.
Vì theo khoản 1, Điều 137 BLDS năm 2005 và khoản 1, Điều 131 BLDS năm
2015 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiê ̣u không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập ”. Tuy nhiên, trong
trường hợp này thời hiê ̣u yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiê ̣u đã hết. Khi đã
hết thời hiê ̣u khởi kiê ̣n thì giao dịch dân sự sẽ không bị tranh chấp về hiê ̣u lực nữa,
chủ thể không còn quyền khởi kiê ̣n, bên giả thiết mình có quyền và lợi ích bị xâm
phạm mất quyền yêu cầu Toà án can thiê ̣p, bảo vê,̣ trừ trường hợp pháp luâ ̣t có quy
định khác.
Như vâ ̣y, giao dịch dân sự không bị Toà án tuyên bố vô hiê ̣u thì quyền và
nghĩa vụ dân sự giữa các bên kể từ thời điểm xác lâ ̣p không chấm dứt, có nghĩa là
hợp đồng đã kí kết trong trường hợp này mă ̣c nhiên vẫn được Toà án công nhâ ̣n.
3.9. Câu trả lời cho các câu hỏi trên có khác không nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210?
Câu trả lời cho các câu hỏi trên có sự khác biệt nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS năm 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210.
Theo khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu đối với các giao dịch dân sự được xác lập do bị lừa dối là hai
năm kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác
lập do bị lừa dối. Bà Nhất khai năm 2007 vợ chồng ly hôn nên bà mới biết ông
Dưỡng giả chữ ký của bà để chuyển nhượng đất cho ông Tài, nhưng đến ngày
10/12/2010 bà Nhất mới khởi kiện. Từ thời điểm biết giao dịch xác lập do lừa dối
vào năm 2007 đến thời điểm khởi kiện ngày 10/12/2010 là đã quá 02 năm. Vì vậy,
 21

theo BLDS năm 2015 thì đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu do lừa dối.
Về vấn đề hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu Tòa án có công nhận
hợp đồng không, khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 đã quy định: “Trong trường
hợp nếu hết thời hiệu hai năm nói trên mà các bên chủ thể không có yêu cầu Tòa án
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”. Như vậy, áp
dụng BLDS năm 2015 thì Tòa án công nhận hợp đồng.

PHẦN IV. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

Tóm tắt Quyết định số 26/2013/KDTM-GĐT ngày 13-08-2013 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Công ty Orange (doanh nghiệp nước ngoài, không có cơ quan đại diện tại Việt
Nam) là nguyên đơn và bị đơn là Công ty Phú Mỹ (doanh nghiệp thành lập theo
pháp luật Việt Nam, trụ sở tại Việt Nam) đã ký hợp đồng dịch vụ. Hợp đồng có
đính kèm quy định về “phạm vi công việc” và phí dịch vụ. Sau khi hoàn thành công
việc mà không được thanh toán lần thứ ba, Công ty Orange khởi kiện yêu cầu chấm
dứt hợp đồng và buộc Công ty Phú Mỹ thanh toán số tiền cùng lãi suất chậm.
TAND tỉnh Bình Dương và Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại TP.HCM
đều quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Xét thấy sai
sót, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hủy toàn bộ bản án sơ thẩm
và phúc thẩm và giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bình Dương xét xử lại theo thủ
tục sơ thẩm.
Tóm tắt Quyết định giám đốc thẩm số 75/2012/DS-GĐT ngày 23-02-2012 về
“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân
dân tối cao:
 22

Anh Dư (bị đơn) và chị Chúc có một mảnh đất 100m 2 đã CNQSD đất cho ông
Sanh (nguyên đơn) vào ngày 25/06/2006. Hai bên có lập giấy “chuyển nhượng đất”
và giấy “chuyển nhượng đất thổ cư và nhận tiền” đều được Ủy ban nhân dân xã xác
nhận. Khi ông Sanh yêu cầu hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng thì vợ chồng anh
Dư không thực hiện. Ngày 27/08/2009, ông Sanh khởi kiện đề nghị Tòa án công
nhận hợp đồng CNQSD đất giữa ông với vợ chồng anh Dư là hợp pháp. Tòa án cấp
sơ thẩm đã công nhận hợp đồng CNQSD đất của giữa ông Sanh với anh Dư, chị
Chúc còn Tòa án cấp phúc thẩm giao dịch dân sự trên là vô hiệu. Xét thấy sai sót,
Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho
Tòa cấp sơ thẩm xét xử lại.

Tóm tắt Bản án số 133/2017/DSPT ngày 15/05/2017 về việc Yêu cầu “Hủy hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của
Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội:
Nguyên đơn là ông Văn và bà Tằm, bị đơn là anh Dậu (con trai nguyên đơn).
Vợ chồng nguyên đơn có 350m2 đất và đã làm hồ sơ tặng đất cho các con nhưng gia
đình chưa tách trích lục. Năm 2008, anh Dậu đã mượn lục trích đất để bí mật làm
hợp đồng CNQSD đất. Lúc bà Tằm đi vắng, anh Dậu đã lừa ông Văn ký vào giấy
CNQSD đất và nói đó là hợp đồng vay ngân hàng làm ăn, đồng thời ông Văn cũng
ký thay cho bà Tằm. Sau đó, anh Dậu làm giấy CNQSD đất thành ba hợp đồng
tặng. Phát hiện lừa dối, vợ chồng ông bà Văn đã khởi kiện yêu cầu hủy ba hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, giấy CNQSD đất trái pháp luật, buộc trả lại cho
ông bà 350m2 đất. Tòa sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn,
Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.
4.1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên
không? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các
bên.
 23

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân
sự vô hiệu không thể làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của
các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”.
4.2. Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú
Mỹ có phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối
lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện không? Vì sao?
Theo BLDS thì khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ
buộc phải nhanh chóng thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với
khối lượng công việc mà công ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng.
Vì theo khoản 2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để
hoàn trả”.

4.3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về khối lượng công việc mà
Công ty Orange đã thực hiện như thế nào?

Với khối lượng công việc mà công ty Orange đã thực hiện thì Hội đồng thẩm
phán đã đưa ra hướng giải quyết: “Nếu xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì buộc
Công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với
khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp
đồng. Còn nếu hợp đồng dịch vụ là hợp pháp thì buộc Công ty Phú Mỹ phải thanh
toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công
ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng cùng tiền lãi suất do chậm
thanh toán theo quy định của pháp luật”.
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên
quan tới khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp
đồng vô hiệu.
 24

Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên quan tới khối lượng công
việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu là hợp lý vì:
Công ty Orange đã hoàn tất và bàn giao cho Công ty Phú Mỹ CD và bộ bản
vẽ chi tiết của dự án theo đúng khối lượng và tiến độ công việc như đã cam kết
trong hợp đồng. Theo khoản 1 Điều 131 của BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự vô
hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên
kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.” và khoản 2 “Khi giao dịch dân sự vô hiệu
thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả”. Vì vậy, Công ty Phú Mỹ có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền còn lại cho Công
ty Orange ứng với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thỏa
thuận hợp đồng.

4.5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà
Công ty Orange đã thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không
vô hiệu? Nội dung xử lý khác với trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu
như thế nào? Suy nghĩ của anh/chị về chủ đề này như thế nào?
Trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu, Hội đồng thẩm phán
buộc Công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng
với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thoả thuận tại hợp
đồng cùng tiền lãi suất do chậm thanh toán theo quy định của pháp luật.
Trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Hội đồng thẩm phán buộc
Công ty Phú Mỹ chỉ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với
khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thoả thuận tại hợp
đồng.
4.6. Trong Quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác
định hợp đồng vô hiệu?
 25

Theo Quyết định số 75 thì khi ông Sanh yêu cầu hoàn tất hợp đồng chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật thì vợ chồng anh Dư, chị Chúc không thực
hiện và khi TAND huyện Yên Lạc đã có quyết định gia hạn để các bên thực hiện
quy định về hình thức của hợp đồng thì vợ chồng anh Dư, chị Chúc cũng không
thực hiện. Theo khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015: “Hình thức của giao dịch dân
sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Vợ chồng anh Dư, chị Chúc không chịu hợp tác để hoàn thiện các thủ tục về hình
thức của hợp đồng khiến cho hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng được điều
kiện về hình thức. Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu là do hợp
đồng không tuân thủ quy định về hình thức.
4.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định
hợp đồng vô hiệu trong quyết định trên.

Trong quyết định số 75, Toà án dân sự tối cao đã xác định hợp đồng vô hiê ̣u.
Điều 134 của BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy
định hình thức giao dịch dân sự là điều kiê ̣n có hiê ̣u lực của giao dịch dân sự mà
các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiê ̣n quy định về hình
thức của giao dịch trong một thời hạn;quá thời hạn đó mà không thực hiê ̣n thì giao
dịch vô hiê ̣u”.
Về giao dịch dân sự vô hiê ̣u, Điều 127 của BLDS năm 2005 cũng có quy
định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiê ̣n được quy định tại Điều
122 của Bộ luật này thì vô hiê ̣u”.
Trong vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSD đất giữa ông Sanh và vợ chồng anh
Dư, về nô ̣i dung bản hợp đồng đã thoả thuâ ̣n vợ chồng anh Dư chuyển nhượng cho
ông Sanh 100m2 đất thổ cư tại thửa 373 tờ bản đồ số 06 thôn Xuân Chiếm, xã
Trung Nguyên, huyê ̣n Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc, trị giá là 160.000.000 đồng và vợ
chồng anh Dư đã nhâ ̣n đủ số tiền đó từ ông Sanh; bản hợp đồng đã được xác nhâ ̣n
của Uỷ ban nhân dân xã; vợ chồng anh Dư cũng đã giao chứng nhâ ̣n quyền sử dụng
đất cho ông Sanh. Ngày 28/10/2006, ông Sanh lên Uỷ ban nhân dân xã Trung
 26

Nguyên để hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng nhưng vợ chồng anh Dư lại không
chịu ký vào hợp đồng theo mẫu in sẵn. Ngày 27/8/2009, ông Sanh khởi kiê ̣n yêu
cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng. Ngày 18/01/2010, Toà án đã ra quyết
định gia hạn để các bên thực hiê ̣n quyết định về hình thức của hợp đồng nhưng vợ
chồng anh Dư cũng không thực hiê ̣n.
Dựa vào đó Toà án dân sự tối cao xác định hợp đồng vô hiê ̣u. Vợ chồng anh
Dư không chịu thực hiê ̣n quy định về hình thức là kí kết vào hợp đồng là vi phạm
vào khoản 2, Điều 122 của BLDS năm 2005. Theo đó, Toà án xác định hợp đồng
vô hiê ̣u cũng phù hợp với Điều 134 của BLDS năm 2005. Vì vâ ̣y, theo quan điểm
cá nhân, hợp đồng bị xác định vô hiê ̣u là phù hợp với quy định của pháp luâ ̣t.
4.8. Với thông tin trong Quyết định số 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ
được bồi thường thiệt hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo Quyết định số 75 thì khi ông Sanh yêu cầu hoàn tất hợp đồng chuyển
nhượng theo quy định của pháp luật thì vợ chồng anh Dư, chị Chúc không thực
hiện và khi TAND huyện Yên Lạc đã có quyết định gia hạn để các bên thực hiện
quy định là hình thức của hợp đồng thì vợ chồng anh Dư, chị Chúc cũng không
thực hiện. Theo khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định: “Hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có
quy định”. Như vậy, do vợ chồng anh Dư, chị Chúc không chịu hợp tác để hoàn
thiện các thủ tục về hình thức của hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do
không tuân thủ quy định về hình thức.
Khoản 2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu
thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn
trả”. Khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định: “Bên có lỗi gây thiệt hại thì
phải bồi thường”.
Hợp đồng vô hiệu là do lỗi của anh Dư và chị Chúc, ông Sanh không có lỗi. Cho
nên anh Dư và chị Chúc phải bồi thường cho ông Sanh. “Anh Dư, chị Chúc sẽ phải
chịu bồi thường toàn bộ thiệt hại cho ông Sanh tương đương với phần giá trị hợp
 27

đồng đã thanh toán”7. Ông Sanh đã thanh toán cho vợ chồng anh Dư, chị Chúc số
tiền 160.000.000 đồng. Vợ chồng anh Dư chị Chúc phải hoàn trả cho ông Sanh
những gì đã nhận, nghĩa là vợ chồng anh Dư, chị Chúc phải bồi thường cho ông
Sanh số tiền 160.000.000 đồng.
4.9. Trong bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh
Đậu và ghi nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền
để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch
dân sự không? Vì sao?

Trong Bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận giấy chứng
nhận cấp cho anh Đậu và ghi nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan
có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của
giao dịch dân sự vô hiệu. Vì giao dịch dân sự nhằm để thực hiện công bằng, hiệu
quả vậy nền nếu giao dịch dân sự rơi vào tình trạng vô hiệu sẽ không đúng với mục
đích và tinh thần của nó, do ông Văn và bà Tầm đã đồng ý cho vợ chồng anh Dậu
mượn trích lục đất của vợ chồng ông bà để vay vốn thế chấp ngân hàng làm ăn do
tin lời vợ chồng anh Dậu nên ông Văn, bà Tằm đã đồng ý cho mượn, nhưng lợi
dụng lúc bà Tằm đi vắng đã lừa ông Văn kí vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và chia nhỏ và tặng cho cho anh Dậu, anh Bình, anh Sinh và kí thay cho
cả bà Tằm, khi đối chiếu chữ kí của bà Tằm với chữ kí trên tài liệu giám định cho
kết quả không khớp. Từ đó, căn cứ chứng minh chữ kí trên hợp đồng không phải
của bà Tằm mà là của ông Văn do đó hợp đồng trái với điều luật quy phạm về nội
dung điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015: “Chủ thể tham gia
giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện” nay hợp đồng bị vô hiệu và theo khoản 2
Điều 137 BLDS năm 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại
tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi,
lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường” , ở tại khoản 2 BLDS năm 2015 : “Khi giao dịch dân sự vô hiệu

7
Quyết định số 75/2012/DS-GĐT ngày 23/02/2012 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
 28

thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để
hoàn trả”. Vì vậy Tòa án đã hủy cấp giấy chứng nhận cho anh Dậu và ghi nhận cho
ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là điều tất yếu.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Danh mục văn bản pháp luật tiếng Việt.

1. Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm
2005.

2. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 số 52/2014/QH13 ngày 19 tháng 06 năm
2014.

3. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm
2015.

Danh mục tài liệu tham khảo

 29

1. Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bán án và bình luận bản án, Nhà xuất
bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam năm 2020 (xuất bản lần thứ tám), Bản án
số 48-51.

2. Nguyễn Xuân Quang, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và
thừa kế của Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất bản Hồng Đức năm
2018, Chương V.

3. Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam,
Nhà xuất bản Đại học quốc gia năm 2007, tr.236 đến 237, tr.244 đến 245, tr.269 đến
271.