TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT HÌNH SỰ



BÁO CÁO BÀI TẬP THẢO LUẬN TUẦN THỨ TƯ –

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Môn học: Những quy định chung về dân sự, tài sản, thừa kế
Giảng viên: ThS. Đặng Lê Phương Uyên
Nhóm: 6

SINH VIÊN THỰC HIỆN LỚP MÃ SỐ SINH VIÊN

Ngô Quang Tiến QT44.3 1953801015224
Trần Tùng Linh HS48A2 2353801013112
Trần Ngọc Mai HS48A2 2353801013119
Nguyễn Thị Tuyết Nhi HS48A2 2353801013154
Triệu Yến Nhi HS48A2 2353801013158
Lê Thị Huỳnh Như HS48A2 2353801013161
Phạm Nguyễn Huỳnh Như HS48A2 2353801013163

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2024

0
 MỤC LỤC
Nội dung ....................................................................................................... Trang
MỤC LỤC ................................................................................................... 1
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA ................................ 4
Câu 1.1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao? ......................... 4
Câu 1.2: Trâu có được xem là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì
sao?..................................................................................................... 5
Câu 1.3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền
sở hữu của ông Tài? ............................................................................ 5
Câu 1.4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?...................................................................... 5
Câu 1.5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp
luật không? Vì sao?............................................................................. 6
Câu 1.6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời ............................................................... 6
Câu 1.7: Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao? ................................................................................... 7
Câu 1.8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định
về đòi tài sản trong Bộ luật Dân sự? .................................................... 8
Câu 1.9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không
có đền bù? Vì sao? .............................................................................. 9
Câu 1.10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu
ngoài ý chí của ông Tài không?........................................................... 9
Câu 1.11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? ................ 10
Câu 1.12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao ............................................................................. 11
Câu 1.13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện
hành có quy định nào bảo vệ ông Tài không? ..................................... 12
Câu 1.14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo
hướng ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời? ............................................................................ 13
Câu 1.15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao ............................................................................. 13

1
VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA ....................... 14
Câu 2.1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng
đất có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình? ........................................................................................... 14
Câu 2.2: Theo quy định (trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự
năm 2015), chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của
họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình? .............................. 15
Câu 2.3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định
trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X? ................................. 16
Câu 2.4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy
định trong Bộ luật Dân sự chưa? ......................................................... 17
Câu 2.5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong
câu hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao? ....................................... 17
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ ......................................... 19
Câu 3.1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và cho biết phần lấn cụ thể là bao
nhiêu? ................................................................................................. 19
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên? ................................................................................. 20
Câu 3.3: Bộ luật Dân sự có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng
đất và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không? ......... 21
Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu
ít nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết .................................... 22
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên? ............... 23
Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao ............................................................................. 23
Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông
Hậu tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?........ 24
Câu 3.8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên
không? ................................................................................................ 24

2
 Câu 3.9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì
ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi hay không? Vì
sao?..................................................................................................... 25
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan
đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên ................................. 25
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho
ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời? .......................................................................................... 26
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải
quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết ......................................... 26
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây? ........................... 27
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện
tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ không? ................................................................................... 28
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và
căn nhà phụ trên như thể nào? ............................................................. 28
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay ......................................................... 29
Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn
phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 không? Vì sao? ....................... 30
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO, NGHIÊN CỨU ........................ 31

3
 VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: ông Triệu Tiến Tài.
Bị đơn: ông Hà Văn Thơ.
Ông Tài kiện ông Thơ về việc tranh chấp quyền sở hữu tài sản, cụ thể là 2 con
trâu gồm 1 con trâu mẹ và 1 con nghé.
Chiều ngày 18/3/2004, ông Thơ đã dắt 1 con trâu mẹ và 1 con nghé khoảng 3
tháng tuổi đi qua nhà ông Tài, ông Tài nhận ra đó là trâu và nghé của mình nên có
nói với ông Thơ nhưng ông Thơ cho rằng đó là trâu mình mua vào tháng 6/2002, bị
mất từ tháng 9/2003 đến nay mới tìm thấy. Ông Thơ dắt trâu về nhà mổ thịt nghé và
bán trâu mẹ cho ông Thi được 3.800.000đ, sau đó ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con
trâu cái sổi. Tại phiên tòa, ông Tài yêu cầu ông Thơ phải trả 5.000.000đ trị giá con
trâu mẹ và 900.000đ trị giá con nghé.
Cuối cùng, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy bản án dân
sự phúc thẩm về việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tài sản giữa ông Tài và ông
Thơ vì trong quá trình xét xử, Tòa phúc thẩm đã nhận định sai và bác yêu cầu của
ông Tài đòi ông Thơ trả con trâu mẹ vì cho rằng ông Dòn là người đang chiếm giữ
con trâu nên ông Tài phải khởi kiện ông Dòn là không đúng. Vì vậy, bản án dân sự
phúc thẩm của vụ án bị hủy để giao lại cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử
phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Câu 1.1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Trâu là động sản.

Căn cứ Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.

4
 Đặc điểm của bất động sản là những tài sản không thể di dời. Dựa theo khái
niệm về bất động sản của cơ sở pháp lý nêu trên thì trâu là tài sản có thể di dời được
nên trâu không thể là bất động sản. Vậy nên, trâu là động sản.

Câu 1.2: Trâu có được xem là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu
không? Vì sao?
Trâu không được xem là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Căn cứ Khoản 2 Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu, quyền
khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về
đăng ký tài sản có quy định khác”. Pháp luật hiện hành vẫn chưa có quyết định về
đăng ký quyền sở hữu đối với trâu nhưng dựa trên Khoản 2 Điều 106 Bộ luật Dân
sự năm 2015 và ta cũng đã xác định được trâu là động sản nên trâu không phải là tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu.

Câu 1.3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc
quyền sở hữu của ông Tài?
Dẫn chứng trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài là: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai
của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết
quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn
giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ
cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con
nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến
Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật”.

Câu 1.4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong
hoàn cảnh có tranh chấp trên?
Về khái niệm chiếm hữu tài sản, căn cứ Khoản 1 Điều 179 Bộ luật Dân sự
năm 2015: “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản”.
Trong hoàn cảnh có tranh chấp trên, ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu
một cách trực tiếp và đây là chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu.

5
Câu 1.5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ
pháp luật không? Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn là không có căn cứ pháp
luật. Vì ngay từ đầu, việc ông Thơ chiếm hữu con trâu mẹ và con nghé đã là việc
không có căn cứ pháp luật, dù ông Thơ khai mình mua con trâu mẹ từ ông Phùng
Văn Tài nhưng lại không có đoạn nào trong Quyết định cho thấy ông Thơ cung cấp
đầy đủ giấy tờ liên quan chứng minh được lời khai này của mình, rồi ông Thơ lại
bán trâu mẹ cho ông Thi và ông Thi đổi cho ông Dòn con trâu mẹ nên không có căn
cứ để ông Dòn chiếm hữu. Hơn hết, trong Quyết định có đoạn: “Căn cứ kết quả giám
định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác
minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên
bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở
xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé
đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.
Ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật”. Ta nhận
thấy, Tòa đã khẳng định ông Thơ không phải là người chiếm hữu vì đây là hành vi
sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật nên dù ông Thi đổi trâu cho ông Dòn như
một hình thức chuyển giao tài sản thì việc chiếm hữu của ông Dòn cũng là không có
căn cứ pháp luật do việc ông Thơ mua trâu từ ông Tài rồi bán con trâu cho ông Thi
được nhận định là không có căn cứ rõ ràng. Vậy nên, việc chiếm hữu như trong hoàn
cảnh của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật.

Câu 1.6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Căn cứ Điều 165 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp
sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp

6
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật”.
Căn cứ Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc
chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản
đang chiếm hữu”.
Căn cứ Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Việc chiếm hữu tài sản không
phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật. Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là
người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không
có căn cứ pháp luật”.
Ở Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định rất rõ ràng về khái niệm chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, thể hiện cụ thể qua Điều 189. Đến
Bộ luật Dân sự năm 2015 không nói về khái niệm này nhưng dựa trên Điều 165 và
Điều 180 đã nêu có thể hiểu được, nếu vượt ngoài các trường hợp quy định tại Điều
165 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì được xem là chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật. Tuy nhiên, nếu đó là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu không biết hoặc
không thể biết việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật và tin rằng
mình có quyền chiếm hữu tài sản đó theo quy định tại Điều 180 Bộ luật Dân sự năm
2015 thì đó chính là chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.

Câu 1.7: Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu
ngay tình không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
Căn cứ Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc
chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản
đang chiếm hữu”.

7
 Con trâu không thuộc sở hữu của ông Thơ nên ông Thơ bán cho ông Thi là
không có căn cứ pháp luật. Từ đó, giao dịch đổi trâu giữa ông Thi và ông Dòn cũng
không có căn cứ pháp luật. Tuy nhiên, ông Dòn đã nghĩ ông Thi là chủ sở hữu của
con trâu nên mới xác lập giao dịch trao đổi trên con trâu này và ông Dòn hoàn toàn
tin mình đã chính thức sở hữu con trâu đó. Nhưng do ngay từ đầu, ông Thơ chiếm
hữu con trâu là việc chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nên tất cả các giao dịch
về con trâu (ông Thơ bán trâu cho ông Thi, ông Thi đổi trâu cho ông Dòn) đều sẽ bị
vô hiệu. Và thực tế, ông Dòn đã không biết cũng như không thể biết con trâu này
không thuộc quyền sở hữu của ông Thơ và ông Thi nên ông Dòn tin rằng giao dịch
đổi trâu của mình là phù hợp với pháp luật hiện hành và mình có quyền chiếm hữu
đối với con trâu.
Vậy nên, dựa trên Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên, ông Dòn là
người chiếm hữu ngay tình.

Câu 1.8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy
định về đòi tài sản trong Bộ luật Dân sự?
Theo quy định về đòi tài sản có liên quan đến hợp đồng có đền bù và hợp đồng
không có đền bù, căn cứ Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu có quyền
đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình
trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp
đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp
đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động
sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu”.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không đề cập thế nào là hợp đồng có đền bù và hợp
đồng không có đền bù, nhưng dựa trên tính chất “có qua có lại” của các chủ thể trong
các giao dịch dân sự, có thể hiểu hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù
như sau:
 Hợp đồng có đền bù là hợp đồng theo thỏa thuận giữa các bên trong giao
dịch mà một bên sau khi thực hiện lợi ích cho bên kia sẽ nhận được lợi
ích tương ứng từ bên đó. Đa phần các giao dịch dân sự thuộc dạng hợp
đồng có đền bù. Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng trao đổi tài
sản, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho vay có lãi,… Trong trường hợp
lợi ích của bên thực hiện lợi ích cho bên kia trong giao dịch bị xâm phạm,
8
 như trong hợp đồng mua bán tài sản, sau khi bên mua nhận được tài sản
do bên bán chuyển giao thì không thanh toán tiền tương ứng; hoặc trong
hợp đồng thuê tài sản, sau khi bên thuê có được tài sản do bên cho thuê
chuyển giao mà lại làm hư hỏng, làm mất hay lấp cắp tài sản; hay trong
hợp đồng cho vay có lãi, bên vay không thanh toán tiền lãi cho bên cho
vay tương ứng vốn vay và thời gian vay,… thì bên bán trong hợp đồng
mua bán tài sản, bên cho thuê trong hợp đồng thuê tài sản, bên cho vay
trong hợp đồng cho vay có lãi,... có quyền đòi lại động sản. Nhìn chung,
tính chất đền bù trong các hợp đồng được các bên áp dụng để thực hiện
việc trao đổi với nhau các lợi ích mang tính vật chất.
 Hợp đồng không có đền bù là hợp đồng theo thỏa thuận giữa các bên
trong giao dịch mà trong đó một bên nhận được từ bên kia một lợi ích
nhưng không phải thực hiện lại một lợi ích nào. Ví dụ: hợp đồng tặng
cho tài sản, hợp đồng cho mượn tài sản,… Chủ sở hữu chỉ có quyền đòi
lại động sản trong hợp đồng không có đền bù trong trường hợp người
chiếm hữu động sản này là người chiếm hữu ngay tình, có được động sản
thông qua giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản. Nhìn
chung, hợp đồng không có đền bù thường được giao kết dựa trên cơ sở
tình cảm, tinh thần tương thân, tương ái giữa các bên trong giao dịch.

Câu 1.9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay
không có đền bù? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Giao dịch giữa ông Thi và ông Dòn là giao dịch trao đổi tài sản, ông Thi đã đổi
con trâu mà mình mua được từ ông Thơ để lấy của ông Dòn con trâu cái sổi. Như
vậy, đây là giao dịch mà cả hai bên chủ thể khi xác lập đều nhận về cho mình một
lợi ích tương ứng. Đây chính là đặc điểm của giao dịch có đền bù nên ông Dòn có
được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.

Câu 1.10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm
hữu ngoài ý chí của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.

9
 Đầu tiên, dẫn chứng trong Quyết định có câu: “Đến tháng 2-2004 đẻ được một
con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem”. Điều này chứng tỏ, ông Tài chưa từng
từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với con trâu mẹ và con nghé.
Tiếp theo, dẫn chứng trong Quyết định có đoạn: “Chiều ngày 18-3-2004, ông
Hà Văn Thơ dắt 1 con trâu mẹ và 1 con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà ông,
ông nhận ra là trâu, nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ nói là con
trâu đó ông mua vào tháng 6-2002 vì thả rông nên bị mất từ tháng 9-2003 nay mới
tìm thấy. Ông Thơ dắt trâu về nhà mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông Thi được
3.800.000đ, sau đó ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi”. Điều này chứng
tỏ, ông Tài có khẳng định với ông Thơ về việc tài sản của mình đang bị ông Thơ
chiếm hữu không có căn cứ, tài sản đã bắt đầu có tranh chấp nhưng ông Thơ lại đem
đi mổ thịt con nghé và bán con trâu mẹ cho ông Thi, sau đó con trâu mẹ này lại được
đổi cho ông Dòn. Đây là việc chiếm hữu mà ông Tài không mong muốn, việc chiếm
hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Cuối cùng, không có đoạn nào trong Quyết định cho thấy ông Tài bán, tặng cho
hay cho thuê con trâu mẹ và con nghé của mình cho bất kì ai khác.
Vì những lẽ trên, có thể khẳng định, trâu có tranh chấp bị lấy cắp, bị mất hay
bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.

Câu 1.11: Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi
trâu từ ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn.
Dẫn chứng trong Quyết định cho thấy ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn là:
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả giám định
con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh
của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản
kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác
định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông
Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Trong quá trình
giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các
chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định
10
buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại
giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.

Câu 1.12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý và
thuyết phục.
Căn cứ Điều 165 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp
sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp
với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên
quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật”.
Căn cứ Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc
chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản
đang chiếm hữu”.
Căn cứ Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong
trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng
không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng
này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản

11
đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu”.
Việc ông Dòn chiếm hữu con trâu của ông Tài là chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật. Tuy nhiên, bản thân ông Dòn thực chất cũng không biết con trâu này thật
sự thuộc quyền sở hữu của ông Tài mà chỉ dựa trên giao dịch đổi trâu với ông Thi
nên ông Dòn là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
theo quy định tại Điều 165 và Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015. Con trâu là động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu, ông Dòn được xác định là người chiếm hữu
ngay tình nên áp dụng được theo quy định tại Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015,
giao dịch giữa ông Thi và ông Dòn là giao dịch có đền bù vì đôi bên đều có lợi trong
việc đổi trâu nên ông Tài có thể đòi lại trâu từ ông Dòn vì con trâu bị chiếm hữu
ngoài ý chí của chủ sở hữu là ông Tài. Vậy nên, hướng giải quyết của Tòa án là đúng
đắn và thuyết phục vì đảm bảo được quyền lợi của ông Tài đối với tài sản của mình
cũng như lợi ích hợp pháp của người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn.

Câu 1.13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật
hiện hành có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành vẫn có
quy định bảo vệ ông Tài.
Căn cứ Khoản 2 Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu, chủ thể
có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt
hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Dựa theo cơ sở pháp lý nêu trên, ông Tài là chủ sở hữu con trâu có quyền yêu
cầu Tòa án buộc ông Dòn phải trả lại tài sản là con trâu và chấm dứt hành vi cản trở
trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu của mình đối với con trâu đó. Và giao
dịch giữa ông Thi và ông Dòn là giao dịch có đền bù nên ông Tài hoàn toàn có quyền
được đòi trâu từ ông Dòn. Có thể thấy, pháp luật hiện hành vẫn có các quy định để
đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu khi tài sản của mình bị chiếm hữu hay xâm phạm.

12
Câu 1.14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã
theo hướng ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn
nào của Quyết định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
Dẫn chứng trong Quyết định cho thấy ông Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả
giá trị con trâu nếu không được đòi trâu từ ông Dòn là: “Trong quá trình giải quyết
vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và
xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông
Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con
trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật”.

Câu 1.15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là đúng đắn và
hợp lý.

Hướng giải quyết như trên đã đảm bảo được quyền lợi cho các bên đương sự.
Ông Thơ là người chiếm hữu con trâu và con nghé không có căn cứ pháp luật, dù
biết đó là tài sản có tranh chấp, được ông Tài khẳng định đó là trâu và nghé của mình
nhưng vẫn mang đi làm thịt và trao đổi thì phải hoàn lại giá trị của con trâu và con
nghé cho ông Tài. Nếu như đòi ông Dòn bồi thường trong khi ông Dòn chỉ là người
chiếm hữu ngay tình và không biết rằng mình đã chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật thì sẽ gây bất lợi cho ông Dòn. Trong trường hợp này mọi bồi thường thuộc
về phía ông Thơ là hoàn toàn hợp lý.

13
 VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: bà Trần Thị X (chết ngày 05/01/2008).
Bị đơn: bà Nguyễn Thị N.
Phần đất đang tranh chấp ban đầu thuộc sở hữu của cụ Lê Thị Như M trước
năm 1975. Năm 1983, cụ M sang Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con gái là bà
Nguyễn Thị Thanh T. Ngày 25/10/1983, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà. Năm 1989, do phải xuất cảnh sang Pháp nên bà T chuyển nhượng lại đất
cho bà X và bà X có toàn quyền sử dụng phần đất này theo nhận định của Tòa án.
Năm 1991, với sự giới thiệu của chồng bà X, gia đình bà N đã vào ở tại căn nhà
thuộc mảnh đất của bà X. Trong quá trình ở thì bà N có cải tạo đất và nộp thuế cho
Nhà nước. Đến nay, bà X có đơn khởi kiện yêu cầu bà N trả lại nhà và đất.
Cuối cùng, Tòa án đã quyết định hủy Bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, có
hướng bảo vệ quyền lợi của nguyên đơn (bà X) và giao lại hồ sơ vụ án cho Tòa án
nhân dân tỉnh B xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Câu 2.1: Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử
dụng đất có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
Dẫn chứng trong Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X là: “Theo tài liệu có trong hồ sơ, đủ cơ sở xác định nguồn gốc
nhà đất tranh chấp là của cụ Lê Thị Như M mua của giáo xứ LT trước năm 1975.
Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con gái của cụ là
bà Nguyễn Thị Thanh T. Ngày 25/10/1983, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà, với diện tích nhà 24m2 và diện tích sân, vườn 1.000m2. Năm 1989, do
bà T xuất cảnh sang Pháp phải cam kết không có tài sản, nên lập hợp đồng chuyển
nhượng nhờ bà X là bạn đứng tên hộ, thực tế không có việc chuyển nhượng. Ngày
09/6/1989, bà X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nêu trên. Sau khi làm
thủ tục chuyển nhượng cho bà X thì bà T giữ toàn bộ giấy tờ. Nay bà X và bà T
không tranh chấp, bà T đồng ý cho lại bà X và các thừa kế của bà X toàn bộ tài sản

14
tranh chấp nêu trên. Như vậy, căn cứ vào nội dung trình bày của bà T và các giấy tờ
có liên quan thì toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X.
Dẫn chứng trong Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình là:
“Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2m2, ngày
1/10/2010 ông M được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây
dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất còn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng
cho con gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế
và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo thực
tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có
Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của
Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-
GĐT ngày 30/01/2013 của Toà án nhân dân tôi cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc
thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2
Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng
cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông Đ, bà T2 là các giao dịch của người thứ ba
ngay tình được pháp luật bảo vệ”.

Câu 2.2: Theo quy định (trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật
Dân sự năm 2015), chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ như thế nào
khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Căn cứ Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ
trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán
đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Căn cứ Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản
từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ
luật này”.

15
 Căn cứ Khoản 2 và Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định
về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự
khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác
lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm
quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này
nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác
lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Dựa trên các cơ sở pháp lý nêu trên, có thể thấy cả Bộ luật Dân sự năm 2005
và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều đảm bảo được quyền lợi của chủ sở hữu bất động
sản khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình. Chủ sở hữu có
quyền đòi lại bất động sản của mình trừ các trường hợp đặc biệt mà hai Bộ luật đã
nêu. Nhìn chung, quy định không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu
mà còn đảm bảo lợi ích cho người thứ ba ngay tình trong các trường hợp ngoại lệ
được nêu và hầu như các trường hợp ngoại lệ mà chủ sở hữu không thể đòi lại bất
động sản ở cả hai Bộ luật là tương đối giống nhau.

Câu 2.3: Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải
xác định trách nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án phải xác định trách nhiệm
của bà N đối với bà X như sau: buộc bà N trả cho nguyên đơn là bà X diện tích
237,6m2 đất và trả tiếp diện tích 914m2 đất nhưng phải trả bằng giá trị quyền sử dụng
diện tích 914m2 đất đó, tức bà N trả cho nguyên đơn là bà X giá trị đất
1.254.400.000đ. Tuy nhiên, cũng cần xem xét công sức của bà N trong việc quản lý,
giữ gìn đất và xem xét đến cả phần đất Nhà nước đã thu hồi, từ đó làm rõ bà N đã
nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính toán công sức cho hợp lý.

16
 Dẫn chứng trong Quyết định về nhận định trên của Tòa án nhân dân tối cao là:
“Tòa án cấp phúc thẩm không áp dụng các điều luật nêu trên để công nhận diện tích
đất cho bà L, ông Đ, bà T mà buộc bà N trả cho nguyên đơn 914m2 đất trong đó có
744m2 bà L đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ, bà T đứng tên là không đúng. Trong
trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m2
đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận cho ông M được
quyền sử dụng 313,6m2 nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất 1.254.400.000đ cho
bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho quyền lợi của ông M. Lẽ ra, Tòa án phải
buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị đất 1.254.400.000đ mới phù hợp”.

Câu 2.4: Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã
được quy định trong Bộ luật Dân sự chưa?
Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
Bộ luật Dân sự.
Căn cứ Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Chủ sở hữu được đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm
hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người
mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài
sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định
bị hủy, sửa”.
Căn cứ Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động
sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ
trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.
Toàn bộ diện tích đất bị tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X nên bà X là
chủ sở hữu của mảnh đất này. Vậy nên, bà X có quyền được đòi lại bất động sản của
mình khi nó đang bị chiếm hữu bởi người thứ ba ngay tình tức là bà N. Ngoài ra, bà
N còn phải bồi thường thiệt hại cho bà X theo như nhận định của Tòa án. Dựa theo
các cơ sở pháp lý đã nêu trên, có thể nói hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong
câu hỏi trên đã được quy định trong cả hai Bộ luật Dân sự.

Câu 2.5: Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao
(trong câu hỏi trên) có thuyết phục không? Vì sao?

17
 Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) là đúng
đắn và thuyết phục.
Khi cụ M xuất cảnh có lập giấy ủy quyền cho con gái là bà Nguyễn Thị Thanh
T. Ngày 25/10/1983 bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với diện tích
nhà 24m2 và diện tích sân, vườn 1000m2, bà T đã đồng ý chuyển nhượng quyền thừa
kế nhà đất (đất tranh chấp) cho bà X và bà X đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất ngày 9/6/1989. Vì vậy
việc buộc bà N phải trả lại cho bà X giá trị đất 1.254.400đ là hợp lý và đúng theo
quy định tại Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu không có
quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này
không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu
cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn
trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Việc xác định đúng người để yêu
cầu bồi thường thiệt hại cũng nhằm đảm bảo cho những người thứ ba ngay tình khác
trong vụ việc vì giao dịch của họ là giao dịch chuyển nhượng và tặng cho. Tuy nhiên,
Tòa án cũng phải có quyết định hay phản hồi về việc xem xét công sức của bà N
trong việc quản lý, giữ gìn đất và xem xét đến cả phần đất Nhà nước đã thu hồi, từ
đó làm rõ bà N đã nhận số tiền Nhà nước bồi thường là bao nhiêu để tính toán công
sức cho hợp lý. Nhưng nhìn chung, hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao là hợp lý và đúng theo pháp luật.

18
 VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Nguyên.
Bị đơn: ông Ngô Văn Hòa.
Khi cha, mẹ của ông Trụ chết có để lại cho ông 320m2 đất. Ông đã sử dụng từ
trước năm 1975 đến nay. Năm 1987, ông đi làm ăn ở nơi khác nên vợ chồng ông
Ngô Văn Hòa đã lấn 15,2m2 đất bao gồm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn
dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà.
Toà án sơ thẩm, phúc thẩm chưa giải quyết phần ống thoát nước do gia đình
ông Hòa chôn dưới đất nằm ngoài phía tường nhà. Cuối cùng, Tòa án nhân dân tối
cao đã quyết định hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm để giao hồ sơ vụ án lại
cho Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: ông Diệp Vũ Trê, bà Châu Kim Thi.
Bị đơn: ông Nguyễn Văn Hậu.
Ông Trê và bà Thi tranh chấp 185m2 đất với ông Hậu. Ông Trê đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1994 trước khi ông Hậu nhận chuyển
nhượng đất lại từ anh Kiệt. Ông Hậu đã lấn chiếm 52,2m2 đất để xây nhà chính,
18,5m2 đất xây nhà phụ và 10,17m2 phần không gian máng xối.
Tòa án sơ thẩm, phúc thẩm chưa giải quyết phần máng xối và nhà phụ. Cuối
cùng, Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc
thẩm để giao hồ sơ vụ việc lại cho Tòa án tỉnh Cà Mau xét xử sơ thẩm lại theo đúng
quy định của pháp luật.

Câu 3.1: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang
đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và cho biết phần lấn cụ
thể là bao nhiêu?

19
 Dẫn chứng trong Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi là: “Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả
132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất
ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao ông Hậu sử dụng
nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình,
hợp lý. Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có
diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét
buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi. Mặt khác,
theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài căn
nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tòa án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một
căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa
án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa
xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án”.
Từ dẫn chứng nêu trên, có thể thấy tổng phần diện tích đất mà ông Hậu đã lấn
của ông Trê, bà Thi là 185m2, trong đó có 132,8m2 đất là đất trống, 52,2m2 đất là đất
đã xây dựng nhà. Ngoài ra, còn có diện tích 10,71m2 là khoảng không trên phần đất
của ông Trê và bà Thi có hai máng xối đúc bê tông của ông Hậu và 18,57m2 là diện
tích căn nhà phụ của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc
ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi.

Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa
đã lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng
của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Dẫn chứng trong Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên
là:
Không gian: “Khi sửa chữa lại nhà, gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ,
một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà”.
Mặt đất: “Gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua
phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên”.

20
 Lòng đất: “Dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông
Hòa chôn”.

Câu 3.3: Bộ luật Dân sự có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất,
lòng đất và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Theo quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 174 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Khi xây dựng công
trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyề n khác đố i với tài sản phải tuân theo pháp luật về
xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp
luật về xây dựng quy đi ̣nh và không được xâm phạm đế n quyề n, lợi ích hợp pháp của
chủ sở hữu, người có quyề n khác đố i với tài sản là bấ t độ ng sản liề n kề và xung
quanh”.
Theo quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 175 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Ranh giới giữa các bấ t độ ng sản liề n kề được xác đi ̣nh theo thỏa thuận hoặc
theo quyế t đi ̣nh của cơ quan nhà nước có thẩm quyề n.
Ranh giới cũng có thể được xác đi ̣nh theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồ n
tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấ p.
Không được lấ n, chiế m, thay đổ i mố c giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh
giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộ ng. Mọi chủ thể có nghiã vụ tôn trọng, duy trì
ranh giới chung.
2. Người sử dụng đấ t được sử dụng không gian và lòng đấ t theo chiề u thẳ ng
đứng từ ranh giới của thửa đấ t phù hợp với quy đi ̣nh của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng đế n việc sử dụng đấ t của người khác.
Người sử dụng đấ t chỉ được trồ ng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đấ t thuộ c quyề n sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác đi ̣nh; nế u rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắ t, tỉa cành phầ n vượt quá, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 176 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Chủ sở hữu bấ t độ ng sản chỉ được dựng cộ t mố c, hàng rào, trồ ng cây, xây
tường ngăn trên phầ n đấ t thuộ c quyề n sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bấ t độ ng sản liề n kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng
cộ t mố c, hàng rào, trồ ng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mố c giới ngăn
cách giữa các bấ t độ ng sản; những vật mố c giới này là sở hữu chung của các chủ
thể đó.

21
 Trường hợp mố c giới ngăn cách chỉ do mộ t bên tạo nên trên ranh giới và được
chủ sở hữu bấ t độ ng sản liề n kề đồ ng ý thì mố c giới ngăn cách đó là sở hữu chung,
chi phí để xây dựng do bên tạo nên chi ̣u, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nế u
chủ sở hữu bấ t độ ng sản liề n kề không đồ ng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu
đã dựng cộ t mố c, hàng rào, trồ ng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đố i với mố c giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bấ t độ ng sản liề n kề không
được trổ cửa sổ , lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kế t cấ u xây dựng, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bấ t độ ng sản liề n kề đồ ng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liề n nhau thì chủ sở hữu cũng
chỉ được đục tường, đặt kế t cấ u xây dựng đế n giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đố i với cây là mố c giới chung, các bên đề u có nghiã vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đề u, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Ngoài ra còn có một số quy đinh
̣ liên quan ở Điề u 177 và Điề u 178 Bộ luật
Dân sự năm 2015. Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có quy định về nội dung này, căn
cứ từ Điều 265 đến Điều 278 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều quy định về việc
điều chỉnh vấn đề lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền sử dụng của
người khác. Một mặt nhằm để bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản
liền kề và xung quanh, mặt khác cũng nhằm quy định về nghĩa vụ của các chủ thể
trong các trường hợp xây dựng, sửa chữa, sử dụng,… các cơ sở vật chất không được
làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người khác.

Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế
nào? Nêu ít nhất một hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Ở nước ngoài việc lấn chiếm như tình huống trên được xử lý theo hướng xem
xét kĩ càng hơn về nhiều yếu tố như hoàn cảnh thực tế, xét tính cần thiết của giải
pháp, ưu tiên hướng giải quyết đảm bảo quyền lợi cũng như không đẩy hai bên vào
tình huống khó hơn. Hướng giải quyết thường là bồi thường thiệt hại theo giá trị
hoặc bắt buộc tháo dỡ.
Như Bộ luật Dân sự của bang Quebec Canada quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 992 Bộ luật
Dân sự Quebec: “Nế u việc lấ n chiế m là đáng kể , gây thiệt hại nghiệm trọng hay là
được tiế n hành mộ t cách không ngay tình thì chủ sở hữu bấ t động sản bi ̣ lấ n chiế m

22
có thể buộ c người lấ n chiế m nhận bấ t độ ng sản của mình và thanh toán giá tri ̣ hoặc
buộ c phải tháo dỡ phầ n xây dựng và khôi phục lại tình trạng ban đầ u”.
Khoản 3 Điều 674 Bộ luật Dân sự Thuỵ Sĩ quy định: “Nếu sau khi biết việc
bị lấn chiếm mà chủ sở hữu bị lấn chiếm không phản đối trong một khoảng thời gian
hợp lý và khi người lấn chiếm ngay tình và họ đã giao tiếp điều này thì chủ thể của
công trình xây dựng có thể yêu cầu phần đất lấn chiếm được giao cho mình với một
khoản đền bù hợp lý”.
Các điều luật trong Bộ luật Dân sự Napoleon ở Pháp cũng quy định rất rõ
ràng về ranh giới, không được lấn chiếm, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở
hữu bất động sản liền kề và xung quanh, điển hình như “không được trổ cửa sổ hoặc
lỗ cửa vào bức tường chung bằng bất cứ cách nào, kể cả có lắp kính mờ, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý” quy định tại Điều 675
hay “phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa chảy vào đất nhà mình hoặc đường
công cộng, không được để nước mưa chảy vào đất của bên hàng xóm” quy định tại
Điều 681,…

Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn
sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Dẫn chứng trong Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên là: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông
Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước
nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa
án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết
định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên dưới lòng đất sát
tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chôn nhưng Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không
đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”.

Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.

23
 Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp
lý và thuyết phục.
Căn cứ Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương ứng với Khoản
2 Điều 265 Bộ luật Dân sự năm 2005): “Người sử dụng đấ t được sử dụng không
gian và lòng đấ t theo chiề u thẳ ng đứng từ ranh giới của thửa đấ t phù hợp với quy
đi ̣nh của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đế n việc sử dụng đấ t của người
khác. Người sử dụng đấ t chỉ được trồ ng cây và làm các việc khác trong khuôn viên
đấ t thuộ c quyề n sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác đi ̣nh; nế u rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắ t, tỉa cành phầ n vượt quá, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác”.
Ông Hòa đặt và chôn đường ống nước dưới lòng đất thuộc phần đất sử dụng
của ông Trụ, bà Nguyên đã vi phạm việc “làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định” trong cơ sở pháp
lý nêu trên, việc làm của ông Hòa đã vi phạm ranh giới khuôn viên đất, gây ảnh
hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông Trụ, bà Nguyên. Vì vậy, hướng giải quyết
của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao yêu cầu ông Hòa tháo dỡ đường đặt ống
nước dưới lòng đất thuộc phần đất sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên là hợp lý và
đúng theo pháp luật.

Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc
ông Hậu tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2)?
Dẫn chứng trong Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2) là: “Buộc ông Hậu trả ông Trê,
̣
bà Thi giá tri quyề n sử du ̣ng phầ n đấ t lấ n chiế m đã cấ t nhà là 52,2m2 bằ ng giá tri ̣là
7,83 chỉ vàng 24K. Giữ nguyên phầ n đấ t có căn nhà cho ông Hậu sử du ̣ng”.

Câu 3.8: Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà
trên không?
Ông Trê, bà Thi không biết và không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên.
Dẫn chứng trong Quyết định số 23 cho thấy ông Trê, bà Thi không biết và
không phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên: “Vào ngày 29-3-1994, ông Hậu nhận
chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh Trần Thanh Kiệt. Khi sang nhượng
hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh và lúc đó chủ đất (anh Kiệt) chỉ ranh

24
giới cho ông. Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất
đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến gì”.
Việc “không có ý kiến gì” của gia đình ông Trê cho thấy gia đình ông không
phản đối đồng thời cũng đã không khiếu nại lên cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Câu 3.9: Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà
trên thì ông Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi
hay không? Vì sao?
Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì việc ông
Hậu có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi hay không còn phụ thuộc
vào thiệt hại của ông Hậu. Trong trường hợp nếu thiệt hại của ông Hậu chưa quá lớn
đồng thời việc tháo dỡ không làm ảnh hưởng đến những điều kiện xung quanh thì
ông Hậu phải tạm dừng việc xây nhà để thỏa thuận với gia đình ông Trê và tháo dỡ
nhà để trả lại đất cho chủ sở hữu là ông Trê, bà Thi.
Căn cứ Khoản 1 Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Không ai có thể bị hạn
chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. Ông Trê, bà
Thi là chủ sở hữu của mảnh đất. Năm 1994, ông Trê cũng đã được Ủy ban nhân dân
huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông Trê là người sở hữu hợp
pháp mảnh đất, không ai được quyền hạn chế hay tước đoạt quyền sở hữu này của
ông Trê theo cơ sở pháp lý nêu trên.

Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án
liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết mà Tòa án yêu cầu ông Hậu phải trả lại phần diện tích đất
trống (132,8m2) và thanh toán giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần đất mà
ông Hậu đã sử dụng để xây nhà (7,83 chỉ vàng 24K) là hợp lý và đảm bảo quyền lợi
cho cả hai bên. Tuy nhiên, trong Quyết định cũng chỉ rõ những điều chưa triệt để
trong quá trình giải quyết vụ án, cụ thể là hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất của ông Trê, bà Thi có diện tích 10,71m2 chưa được Tòa qán
cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm xem xét hoặc buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc thanh
toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình ông Trê hay căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu
trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây

25
khó khăn cho việc thi hành án cũng như chưa thật sự đảm bảo quyền lợi cho phía
ông Trê, bà Thi.

Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn
trả cho ông Trê, bà Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết
định số 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà
Thi thì ông vẫn có thể dùng nó để sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất này cho gia đình ông Trê. Ngoài ra, sau khi đã hoàn thành thanh toán, ông
Hậu và ông Trê, bà Thi phải liên hệ với Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để chuyển
quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này sang cho ông Hậu.
Dẫn chứng trong Quyết định số 23 về hướng giải quyết trên của Tòa án là:
“Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi giá trị
quyền sử dụng đất 52,2m2 là 7,83 chỉ vàng 24K (bảy chỉ tám phân ba ly). Ông
Nguyễn Văn Hậu được sử dụng 52,2m2 đất của căn nhà ông đã xây cất. Ông Hậu,
ông Trê, và bà Thi có trách nhiệm liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
để chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m2 này”.

Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng
giải quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây
dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Đã từng có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
Cụ thể: Quyết định Giám đốc thẩm số 02/2006/DS-GĐT ngày 21/2/2006 về vụ
án “Tranh chấp về bồi thường thiệt hại”.
Tóm tắt Quyết định số 02:
Bà Huỳnh Thị Anh xây dựng căn nhà 3 tầng xâm phạm đến căn nhà của ông
Nguyễn Anh Dũng, cụ thể: xây sát tường nhà của ông Dũng mà không có sự thỏa
thuận của ông Dũng, làm kiêng móng dài 18m nằm đè lên móng nhà ông Dũng từ
phía trước đến phía sau, tầng 2 xây chui vào ô văng cửa sổ 40cm, tầng 3 xây chui
vào ô văng cửa sổ 20cm, cột bê tông trên sân thượng đổ lấn sang và đè lên mái che
nhà, 3 cửa sổ phía sau lấn không gian nhà ông Dũng 20cm, đập một miếng bê tông

26
có chiều 15cm x 30cm trên mái che nhà ông Dũng. Do làm kiêng móng đè lên móng
nhà ông Dũng khiến cho hệ thống nước ngầm dưới nhà bà Anh bị vỡ dẫn đến nhà
ông Dũng bị lún và nứt từ tầng 1 đến tầng 3, nứt bể chứa nước và bếp phía sau nhà.
Ông Dũng yêu cầu bà Anh bồi thường thiệt hại tháo dỡ kiềng đà móng và tường nằm
trên phần móng nhà ông Dũng.
Nhưng xét trên tình hình thực tế, do đã hoàn thiện công trình nên nếu buộc tháo
dỡ sẽ gây thiệt hại rất lớn cho bà Anh, vì vậy Hội đồng thẩm phán không buộc bà
Anh phải tháo dỡ phần tường nằm đè lên móng nhà ông Dũng mà chỉ bồi thường
bằng tiền tương tự như ông Hậu trong vụ việc với gia đình ông Trê, bà Thi.

Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng
thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là hoàn toàn
hợp tình nhưng chưa hợp lý ở thời điểm lúc bấy giờ.
Mặc dù đã có căn cứ xác định ông Hậu lấn chiếm phần đất thuộc quyền sở hữu
của ông Trê và bà Thi, tuy nhiên trước đó ông Hậu đã khai rằng: “sau khi sang
nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây
nhà xong thì ông Trê không có ý kiến gì”. Từ đó dẫn đến hai lý do mà Tòa đã không
bắt ông Hậu tháo dỡ ngôi nhà của mình:
 Thứ nhất, về điều kiện kinh tế, nếu bắt ông Hậu tháo dỡ ngôi nhà thì sẽ
gây bất lợi về mặt kinh tế cho ông Hậu, cũng như thêm phần gánh nặng
cho ông.
 Thứ hai, ông Hậu xây nhà trên phần đất bị tranh chấp nhưng ông Trê đã
không có bất kỳ ý kiến gì về việc xây nhà nêu trên, cũng như tại thời
điểm căn nhà ông Hậu được xây nhưng lấn sang phần đất của ông, ông
đã không báo lại với cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đó.
Do đó, Tòa án đã yêu cầu ông Hậu không tháo dỡ nhà, nhưng phải trả lại phần
diện tích đất trống là 132,8m2 đồng thời thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi đã xây dựng nhà trên 52,2m2 phần đất của ông Trê và bà Thi.
Bên cạnh đó, hướng giải quyết của Tòa án cũng không đảm bảo hoàn toàn
quyền lợi của ông Trê và bà Thi. Mặc dù Tòa án đã đề cập đến phần đất bị chiếm là
10,71m2 (do hai máng xối đúc bê tông nhà ông Hậu chiếm trên khoảng không phần
đất của ông Trê và bà Thi) và 18,57m2 (do căn nhà phụ của ông Hậu xây dựng nhưng
27
Tòa án các cấp lại chưa xem xét và giải quyết) song Tòa án nhân dân tối cao cũng
không đưa hướng xử lý, giải quyết cho hai phần đất được nêu trên để đảm bảo quyền,
lợi ích của ông Trê và bà Thi.

Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có
diện tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc
thẩm có buộc tháo dỡ không?
Trong Quyết định số 23, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm chưa có quyết
định xem xét ông Hậu có phải tháo dỡ căn nhà phụ và hai máng xối đúc bê tông trên
không, hay buộc ông phải thanh toán giá trị ông Trê và bà Thi. Mà cả hai Tòa sơ
thẩm và Tòa phúc thẩm chỉ đề cập đến việc ông Hậu phải bồi thường thiệt hại cho
ông Trê vì cố ý phá hoại cây kiểng của ông Trê.
Dẫn chứng trong Quyết định số 23 về vấn đề này là: “Tuy nhiên, ngoài diện
tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm
khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m2 chưa được
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ…
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì
ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tòa án các cấp giao cho ông Hậu sử dụng,
còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích
đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án các
cấp cũng chưa xem xét giải quyết…”

Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian
10,71m2 và căn nhà phụ trên như thể nào?
Việc xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ cần phải được
xem xét giá trị của căn nhà phụ và hai máng đúc bê tông là bao nhiêu. Nếu việc tháo
dữ chúng ảnh hưởng đến lợi ích của cả hai bên (gia đình ông Trê và ông Hậu) thì có
thể yêu cầu ông Hậu thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi.
Trong trường hợp việc tháo dỡ không ảnh hưởng quá nhiều đến lợi ích của cả hai
bên thì Tòa án có thể yêu cầu ông Hậu tháo dỡ chúng để trả lại phần đất bị tranh
chấp cho ông Trê và bà Thi.
Căn cứ Điều 259 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Khi thực hiện quyền sở hữu,
quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu

28
cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có
sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Căn cứ Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Khi thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái
pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Trong trường hợp của ông Hậu, việc ông có hành vi xâm chiếm đất của ông
Trê, bà Thi chính là “hành vi vi phạm” được nhắc đến trong nội dung của điều luật
trên. Và chủ sở hữu (ông Trê, bà Thi) hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án và cơ quan
có thẩm quyền buộc người vi phạm “chấm dứt hành vi vi phạm”. Trong trường hợp
của phía nguyên đơn và bị đơn thì việc buộc phải tháo dỡ công trình lấn chiếm đất
là hoàn toàn có cơ sở.
Trong trường hợp không tháo dỡ căn nhà phụ và hai máng đúc bê tông thì phải
đồng thời thanh toán giá trị quyền sử dụng đất của bên nguyên đơn là hợp tình hợp
lý. Tuy nhiên, việc thanh toán này có thể gây ảnh hưởng cho bên sở hữu tài sản vì
hoàn toàn có thể có tình trạng tùy tiện chiếm đất thêm một lần nữa (chiếm đất rồi
thanh toán và tiếp tục chiếm đất).
So với hướng giải quyết tháo dỡ thì việc không tháo dỡ căn nhà phụ và hai
máng đúc bê tông chỉ nên áp dụng khi việc buộc tháo dỡ gây bất lợi, ảnh hưởng lớn
đến người tiến hành lấn chiếm.

Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng
đất và không gian ở Việt Nam hiện nay.
Qua thực tiễn trên cho thấy, việc xử lý lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam được xử lý theo hai hướng: buộc tháo dỡ hoàn toàn hoặc không
buộc tháo dỡ nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất.
Đối với việc buộc phải tháo dỡ hoàn toàn thì việc làm này hoàn toàn có cơ sở
pháp lý được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng,... Còn đối với việc
không tháo dỡ nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất, tuy hướng xử lý này
hợp tình và sáng tạo nhưng lại không thật sự hợp lý, rất dễ dẫn đến vấn đề liệu có

29
hay không việc người lấn chiếm không gian và đất lại diễn ra thêm một lần nữa hoặc
hơn như vậy?

Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có
còn phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 vẫn còn phù hợp với
Bộ luật Dân sự năm 2015.
Căn cứ Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Khi thực hiện quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái
pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Điều luật trên có nội dung tương tự với Điều 259 Bộ luật Dân sự năm
2005:“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người
chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải
chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Tòa
án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Việc Tòa án buộc ông Hậu phải trả lại phần đất tranh chấp còn trống cho ông
Trê và bà Thi, không yêu cầu phải tháo dỡ căn nhà đã xây xong với diện tích lần lượt
là 52,2m2 và 18,57m2 đồng thời yêu cầu ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất là hợp tình và hợp lý, cũng hoàn toàn phù hợp với quy định tại Bộ luật Dân
sự năm 2015.

30
 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO, NGHIÊN CỨU
1. Bộ luật Dân sự năm 2005.
2. Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế của
Đại học Luật TP. HCM, Nxb. Hồng Đức 2023.
4. Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt
Nam, Nxb. Đại học quốc gia 2007.
5. Đỗ Thành Công, “Quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 15 tháng 8 năm 2010.
6. Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác
trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010.
7. Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
8. Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.
9. Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
10. Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.

31