KHOA LUẬT HÌNH SỰ

LỚP LUẬT HÌNH SỰ K48A

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
Môn học: Những quy định chung về luật dân sự, tài sản, thừa kế
Giáo viên hướng dẫn: Đặng Lê Phương Uyên

Thành viên thực hiện

STT Họ và tên MSSV
1 Thái Nghi An 2353801013007
2 Huỳnh Gia Hân 2353801013066
3 Trần Thị Mỹ Duyên 2353801013055
4 Lê Việt Hằng 2353801013071
5 Phạm Hương Giang 2353801013060
6 Trần Ngọc Hân 2353801013069
7 Trần Quang Huy 2353801013088
8 Lê Khánh Huyền 2353801013089
9 Hoàng Lê Ngọc Ánh 2353801013026
10 Trần Đồng Đại Hải 2353801013065
11 Đặng Văn An 2353801013001
12 Đinh Võ Bình 2353801013036
 MỤC LỤC

Đòi động sản từ người thứ ba..............................................................................................4

1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?.............................................................4
1.2. Trâu có là tài sả.n phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?................................4
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài?..................................................................................................................................5
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh
chấp trên?.........................................................................................................................5
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không? Vì
sao?..................................................................................................................................5
1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp
lý khi trả lời......................................................................................................................6
1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?..................................................................................................................................7
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi...............7
tài sản trong BLDS?.........................................................................................................7
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù? Vì
sao?..................................................................................................................................8
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài không?................................................................................................................8
1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?..........................................................8
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao...............................................................................................................................8
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
nào bảo vệ ông Tài không?..............................................................................................9
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?. .9
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao...............................................................................................................................9
Đòi bất động sản từ người thứ ba......................................................................................10
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?................11

1
 2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất động
sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba
ngay tình?.......................................................................................................................12
2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm
của bà N như thế nào đối với bà X?...............................................................................13
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?...................................................................................................................13
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có
thuyết phục không? Vì sao?...........................................................................................14
Lấn chiếm tài sản liền kề...................................................................................................14
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?...........................................15
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?........16
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất, không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?..........................................................................16
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất một hệ
thống pháp luật mà anh/chị biết.....................................................................................16
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?..............................................................17
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao..................................................................................................................................17
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ nhà
đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m²)?............................................................18
3.8. Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?..............18
3.9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao? - Nếu ông Trê, bà
Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải tháo dỡ nhà để trả lại
đất cho ông Trê, bà Thi, vì:............................................................................................18
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất
ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên...............................................................................19
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà
Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?.............19
3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ Quyết định
mà anh/chị biết...............................................................................................................20

2
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?.......................................................................20
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?......21
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ
trên như thế nào?............................................................................................................21
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay.........................................................................................................22
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không ? Vì sao ?........................................................................................22

3
Đòi động sản từ người thứ ba

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài, bị đơn là ông Hà Văn Thơ. Ông Tài yêu cầu tòa án
nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai buộc ông Thơ trả lại giá trị 2 mẹ con trâu. Theo
lời khai của ông Tài thì khi thấy ông Thơ dắt trâu mẹ và trâu nghé đi qua nhà ông Thơ thì
ông nhận trâu mẹ và trâu nghé của ông bị mất và ông đã dắt về nhà mổ thịt nghé, đổi cho
ông Dòn lấy cọ trâu cái sổi. Theo ông Thơ thì trâu có chửa của ông thả rông và khi hay
trâu đã đẻ ông đã tìm cách bắt lại, khi đã bắt và xiên lại mũi, lúc dắt qua nhà ông Tài thì
ông Tài nhận là Trâu của ông.
Quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu con trâu cho ông Tài, ông Thơ chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai xét xử
phúc thẩm lại.
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Theo Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 thì Trâu là động sản.
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
1.2. Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Theo khoản 2 Điều 106 và Điều 107 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 106. Đăng ký tài sản
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường
hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

4
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Qua đó, thấy được trâu là động sản và trâu không phải thuộc trường hợp pháp luật về
đăng ký tài sản. Vậy nên, trâu sẽ không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?
Đoạn của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông Tài: “Căn
cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (Bút lục 06, 07, 08), lời khai của các nhân chứng
là anh Phúc (Bút lục 19), anh Chu (Bút lục 20), anh Bảo (Bút lục 22) và kết quả giám
định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16/08/2004, biên bản xác minh
của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17/08/2004, biên bản giải biên bản kết
quả giám định trâu ngày 20/08/2004) , (Bút lục 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác
định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé được
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông Thơ là
người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật."
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 179 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về khái niệm chiếm hữu
như sau: "Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản."
- Căn cứ vào khoản 2 Điều 179 Bộ luật dân sự 2015: “Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu
của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Việc chiếm hữu của
người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập quyền sở hữu, trừ trường
hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232, 233 và 236 của Bộ luật này.” thì ông
Dòn là người đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có tranh chấp trên.
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không?
Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn là không căn cứ pháp luật. Bởi vì:
- Trong quyết định không có tài liệu chứng minh và dựa trên kết quả của cơ quan chuyên
môn đủ xác định con trâu và con nghé thuộc quyền sở hữu của ông Tài.

5
- Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 165 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Người được
chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp
luật”. à Tuy ông Dòn được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân sự với ông Thơ
nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật (mua trâu mẹ từ
ông Thơ, nhưng con trâu lại không phải là tài sản của ông Thơ), nên việc chiếm hữu con
trâu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp luật.
- Như vậy, việc chiếm hữu của ông Dòn không nằm trong khoản 1 Điều 165 Bộ luật dân
sự 2015 quy định về việc chiếm hữu có căn cứ pháp luật nên thuộc về khoản 2 Điều 165
Bộ luật dân sự 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1
Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”

1.6. Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
- Theo Điều 165 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với
quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu,
tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù hợp với điều kiện
theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với
điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật.”

- Theo Điều 180 Bộ luật dân sự 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà
người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu".
à Căn cứ vào Điều 165 và Điều 180 Bộ luật dân sự 2015 thì ta có thể suy luận ra rằng:
Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc chiếm hữu tài sản không
có căn cứ pháp luật trong trường hợp người chiếm hữu không biết và không thể biết việc
6
chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Như vậy, hành vi chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật chỉ được coi là ngay tình nếu có đủ cả 2 điều kiện: không biết
và không thể biết về việc chiếm hữu đó là không có căn cứ pháp luật.
1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?
- Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
- Vì trong trường hợp này, ông Dòn đã đổi trâu từ ông Thi, người đã mua trâu mẹ
với giá 3.800.000 đồng, và đang quản lý trâu. Trâu là động sản không cần đăng ký nên
ông Dòn cũng không thể biết được nguồn gốc con trâu này là như thế nào và ông Dòn
“khẳng định trâu mẹ và nghé con là của 0ông.”. Vì thế, ông Dòn có căn cứ để tin rằng
mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu là trâu mẹ, không biết và không bắt buộc
phải biết con trâu đó có phải thật sự là của ông Thi hay không.
Căn cứ pháp lý: điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu
mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm
hữu.”
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi
tài sản trong BLDS?
- Dựa vào tính chất đền bù mà hợp đồng dân sự được chia thành ba nhóm:
1) Nhóm các hợp đồng luôn không đền bù;
2) Nhóm các hợp đồng có thể đền bù hoặc không đèn bù;
3) Nhóm các hợp đồng luôn đền bù. Việc xếp mỗi hợp đồng thuộc nhóm
nào dựa trên các quy phạm định nghĩa được quy định trong Bộ luật dẫn sự.
* Nhóm thứ nhất - Các hợp đồng luôn không đền bù, bao gồm hợp đồng tặng cho
tài sản (Điều 465, Điều 470 BLDS năm 2005) và hợp đồng mượn tài sản (Điều 512
BLDS năm 2005).
- Là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích do bên kia chuyển
giao nhưng không phải chuyển giao lại bất kỳ lợi ích nào.
* Nhóm thứ hai - Các hợp đồng có thế đền bù hoặc không đền bù. Đó là: hợp đồng
vay tài sản (Điều 471 BLDS năm 2005), hợp đồng ủy quyền (Điều 581 BLDS năm 2005)
và hợp đồng gửi giữ tài sản (Điều 559 BLDS năm 2005).
* Nhóm thứ ba, và cũng là nhóm phổ biến nhất - Các hợp đồng luôn đền bù. Đó là:
hợp đồng mua bán tài sản (Điều 428 BLDS năm 2005), hợp đồng trao đổi tài sản (Điều
7
463 BLDS năm 2005), hợp đồng thuê tài sản (Điều 480 BLDS năm 2005), hợp đồng dịch
vụ (Điều 518 BLDS năm 2005), hợp đồng gia công (Điều 547 BLDS năm 2005), hợp
đồng bảo hiểm (Điều 527 BLDS năm 2005), hợp đồng vệ chuyển (Điều 535 BLDS năm
2005).
- Là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển
giao thì phải chuyển giao lại cho bên kia một lợi ích tương ứng.
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù?
Vì sao?
Ông Dòn có được trâu do đối với ông Thi lấy con trâu cái sối là giao dịch dân sự
có đền bù. Vì như khái niệm đã đưa ra ở trên thì hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà mỗi
bên tham gia hợp đồng đó phải nhận được lợi ích tương xứng đối với phần của mình đã
bỏ ra cho bên kia. Ông Thơ đã bán con trâu cái cho ông Thi với giá 3.800.000 đồng, sau
đó ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi. Đây là một giao dịch dân sự thông qua
sự trao đổi giữa hai vật ngang giá với nhau – do hai bên thoả thuận.
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của
ông Tài không?
- Trâu có tranh chấp là bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài, hàng tháng ông vẫn lên
xem nên không có căn cứ nào cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu trâu mẹ và nghé.
1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn
- “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập
đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã
quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn
lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.” là đoạn của quyết
định cho câu trả lời.
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
Trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý muốn của ông Tài, ông Dòn sở hữu trâu đang tranh
chấp là ngay tình và trâu là động sản không đăng kí nên căn cứ theo Điều 167 BLDS
2015 “ Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người
8
chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này
thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường
hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu
động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở
hữu. ” thì ông Tài có quyền đòi lại trâu từ ông Dòn.
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?
+ Căn cứ vào Điều 257 BLDS 2005:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm
hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông
qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường
hợp hợp đồng này có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mật hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả
lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
Đoạn quyết định câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sơ thẩm đã điều
tra, xác minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông Tài
và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ
pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp
luật.”
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao
Hướng giải quyết trên của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là hợp lý. Buộc ông
Thi hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài. Ông Dòn có được tài sản bằng giao
dịch đền bù nên nếu đòi từ ông Dòn thì ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dòn. Trong
trường hợp này đòi hỏi bồi thường từ ông Thơ, người đã chiếm hữu không có căn cứ
pháp luật con trâu là hợp lý nhất, như vậy các bên làm đúng sẽ không phải chịu thiệt hại.

9
Đòi bất động sản từ người thứ ba

Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao
Nguyên đơn: bà Trần Thị X.
Bị đơn: bà Nguyễn Thị N.
Đất tranh chấp có diện tích 1.518,86m², theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho
bà Nguyễn Thị X ngày 09/6/1989, trên đất có nhà cấp bốn, do bà Nguyễn Thị N quản lý
sử dụng. Bà X yêu cầu bà N trả lại toàn bộ nhà đất nêu trên. Nguồn gốc nhà đất tranh
chấp là của cụ Lê Thị Như M. Cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con
gái của cụ là bà Nguyễn Thị Thanh T. Năm 1989, bà T xuất cảnh sang Pháp nên lập hợp
đồng chuyển nhượng nhờ bà X là bạn đứng tên hộ, thực tế không có việc chuyển nhượng.
Nay bà X và bà T không tranh chấp, bà T đồng ý cho lại bà X và các thừa kế của bà X
toàn bộ tài sản tranh chấp nêu trên. Bà N xác định do sự giới thiệu của ông Nguyễn X V
(là chồng của bà X) gia đình bà về ở thì có căn nhà nằm trên khuôn viên đất trống khoảng
1.500m² đất bỏ hoang không ai sử dụng, bà có cải tạo đất và trồng cây trên đất. Bà N
quản lý sử dụng đất từ năm 1991 đến khi bà X khởi kiện, quá trình sử dụng có nộp thuế
cho Nhà nước. Bà X thừa nhận từ khi bà T chuyển nhượng nhà đất cho bà thì bà không
sử dụng đất, không nộp thuế. Như vậy, nhà đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X,
nhưng bà N là người có công sức quản lý, gữi gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với Nhà nước.
Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 của Tòa án
nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m². Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyển nhượng cho
ông M diện tích 323,2m². Diện tích đất còn lại 917,6m², ngày 21/10/2011, bà N tặng cho
con gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m² đất cho ông Lăng Đào
Minh Đ và bà Trần Thu T. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước
khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm và Quyết định giám đốc thẩm hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân
sự 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, chị L, ông Đ, bà T
là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.
Tòa án cấp phúc thẩm không công nhận diện tích đất cho chị L, ông Đ, bà T mà buộc bà
N trả cho nguyên đơn 914m² đất trong đó có 744m² chị L đứng tên và 170,9m² đất ông Đ,

10
bà T đứng tên, tuyên hủy ba Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà N, chị L,
ông Đ và bà T. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận cho ông M được quyền sử dụng 313,6m²
nhưng buộc ông M phải trả giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở,
gây thiệt hại cho quyền lợi của ông M. Vì các lẽ trên, Toà án ra quyết định hủy toàn bộ
Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân
dân tỉnh B xét xử lại.

2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh
chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
Trong Quyết định giám đốc thẩm số 07/2018/DS-GĐT ngày 09-05- 2018 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

Đoạn thông tin cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X:

Theo tài liệu có trong hồ sơ, đủ cơ sở xác định nguồn gốc nhà đất tranh chấp là của cụ
Lê Thị Như M mua của giáo xứ LT trước năm 1975. Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang
Pháp nên lập giấy ủy quyền cho con gái của cụ là bà Nguyễn Thị Thanh T. Ngày
25/10/1983, bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, với diện tích nhà 24m2
và diện tích sân, vườn 1.000m2. Năm 1989, do bà T xuất cảnh sang Pháp phải cam kết
không có tài sản, nên lập hợp đồng chuyển nhượng nhờ bà X là bạn đứng tên hộ, thực tế
không có việc chuyển nhượng. Ngày 09/06/1989, bà X được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà nêu trên. Sau khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bà X thì bà T giữ toàn bộ
giấy tờ. Nay bà X và bà T không tranh chấp, bà T đồng ý cho lại bà X và các thừa kế của
bà X toàn bộ tài sản tranh chấp nêu trên. Như vậy, căn cứ vào nội dung trình bày của
bà T và các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử
dụng của bà X.

Đoạn thông tin cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp được bà N chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình:

Sau đó, ngày 19/08/2010, bà N chuyển nhượng cho ông M diện tích 323,2m2 (đo thực tế
313,6m), ngày 1/10/2010 ông M đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông
M đã xây dựng nhà 4 tầng trên đất. Diện tích đất còn lại 917,6m, ngày 21/10/2011, bà N
tặng cho con gái là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế
11
170,9m2) đất cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu Tr ông Đ, bà T đã nhận đất sử
dụng và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất còn lại của chị L đo
thực tế là 744m. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hoàn thành trước khi có
Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS ngày 24/9/2012 của Chánh
án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày
30/01/2013 của Tòa án nhân dân tối cao hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số
123/2009/DS- PT ngày 23/10/2009 nêu trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 138 và
Điều 258 BLDS 2005 thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M, bà Q,
chị L ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ.

2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người
thứ ba ngay tình?
BLDS năm 2005:

Điều 258 quy định: Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất
động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Khoản 2 Điều 138 quy định: Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là
động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho
người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người
thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người
mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản
nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy,
sửa.

BLDS năm 2015:

Điều 168 quy định: Chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình,
trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.

12
Khoản 2 Điều 133 quy định:

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người
thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch
thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay
tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao
dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở
hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết
định bị hủy, sửa.”
Khác với quy định tương ứng của BLDS 2005, khoản 3 Điều 133 BLDS 2015 có quy
định cụ thể về việc bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu không có
quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không
bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể
có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí
hợp lý và bồi thường thiệt hại.
2.3. Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
Theo Toà án nhân dân tối cao, nhà đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà X, nhưng bà
N là người có công sức quản lý, giữ gìn nhà đất trong thời gian dài, đã thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với Nhà nước.
Để bảo vệ bà X, theo Toà án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của bà N
như sau: buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử dụng diện tích 914m² đất cho nguyên đơn;
buộc bà N trả cho nguyên đơn giá trị 313,6m² đất là 1.254.400.000 đồng.

13
2.4. Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong
BLDS chưa?
Hướng của Toà án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong BLDS
2005 và BLDS 2015. Cụ thể:
Trong BLDS 2005: khoản 2 Điều 138; Điều 256; Điều 258.
Trong BLDS 2015: khoản 2 Điều 133; khoản 3 Điều 133; khoản 1 Điều 166; Điều 168.
Trên cơ sở Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 của Tòa án
nhân dân tỉnh B có hiệu lực pháp luật, ngày 24/4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất diện tích 1.240,8m². Toà án căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 138 và
Điều 258 Bộ luật dân sự 2005 cho rằng các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của
ông M, chị L, ông Đ, bà T là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo
vệ. Từ đó đưa ra hướng giải quyết công nhận diện tích đất cho ông M, chị L, ông Đ, bà T
và buộc bà N trả cho nguyên đơn bằng giá trị đất và giá trị quyền sử dụng đất.
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên)
có thuyết phục không? Vì sao?
Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) có thuyết phục.
Vì vừa bảo vệ được quyền sử dụng hợp pháp của bà X, vừa bảo đảm được quyền lợi của
người có liên quan là ông M, chị L, ông Đ, bà T.
Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao phù hợp với quy định tại khoản 2 và khoản
3 Điều 133, Điều 168 BLDS 2015 nên giải quyết như vậy là hợp tình hợp lí.

Lấn chiếm tài sản liền kề

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT

- Nguyên đơn: ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Nguyên
- Bị đơn: ông Ngô Văn Hòa
- Chi tiết: Ông Trụ sở hữu mảnh đất có diện tích là 320m² và đã sử dụng từ năm 1975 cho
đến thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, vào năm 1987, khi ông đi làm ăn ở nơi khác, một phần
diện tích đất của ông đã bị lấn chiếm bởi vợ chồng ông Ngô Thị Hòa, với diện tích là
15,2m². Để giải quyết tình hình này, ông đã yêu cầu gia đình ông Hòa tháo dỡ các công
trình phụ và trả lại phần đất bị chiếm đó. Trong quá trình sửa chữa nhà vào năm 1995,

14
ông Hòa đã được cấp giấy phép nhưng lại vô tình xây dựng một máng bê tông chạy qua
phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên được yêu cầu buộc
phải phá bỏ máng bê tông đó. Tuy nhiên, tình trạng của ống nước mà gia đình ông Hòa
chôn đã vẫn chưa được giải quyết bởi Tòa án phúc thẩm. Do vấn đề vẫn còn phức tạp và
chưa được giải quyết đối với ống nước, Tòa án giao hồ sơ lại cho Tòa án sơ thẩm xét xử
lại.

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT

- Nguyên đơn: ông Diệp Vũ Trê, bà Châu Kim Thi
- Bị đơn: ông Nguyễn Văn Hậu
- Chi tiết: Năm 1994, ông Diệp Vũ Trê và vợ, bà Châu Kim Thi, nhận được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ Uỷ ban nhân dân huyện Cái Nước, diện tích 4.700m². Phần
đất này giáp với đất của gia đình ông Hậu, người đã nhận nhượng từ anh Trần Thanh Kiệt
cùng năm đó. Ông Trê và bà Thi yêu cầu ông Hậu trả lại diện tích đất đã bị chiếm là
132,8m² và đền bù số cây kiểng mất. Sau khi nhận đất từ anh Kiệt, ông Hậu thực hiện
giao dịch chỉ bằng giấy tay không có giấy xác nhận giáp ranh, chỉ có sự đồng ý của chủ
đất là anh Kiệt. Tòa án yêu cầu ông Hậu trả lại diện tích đất 132,8m² đã chiếm lấn cho
ông Trê và bà Thi. Cũng được nhắc đến là căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc
bê tông (10,71m²) và một căn nhà phụ (18,57m²) chưa được Tòa án xem xét. Tòa án
quyết định huỷ bản án dân sự phúc thẩm, chuyển hồ sơ cho Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau
xét xử lại theo quy định của pháp luật.

3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền
sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi, trong
Quyết định số 23:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trồng
cho ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2m2) thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.
15
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê
tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m2...
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của ông Trê, thì ngoài
căn nhà nằm trên diện tích 52,2m2 Tòa án giao cho ông Hậu sử dụng, còn có một căn nhà
phụ có diện tích 18,57m2 của ông Hậu xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp
buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi...”.

3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
- Đoạn cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc
quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên, trong Quyết định số 617: “Thực tế trên phần đất
tranh chấp này có công trình phụ gồm: ô văng, đòn tay, đường ống. Tòa án cấp sơ thẩm
xác định đất của ông Trụ và bà Nguyên đến sát tường nhà của ông Hòa, nên đã buộc bị
đơn tháo dỡ tất cả phần ô văng, đòn tay, mái nhà của nhà ông Hòa nhô ra (theo bản vẽ
xây dựng là từ điểm F đến điểm J) đến sát tưởng của ông Hòa, nhưng lại không giải quyết
phần đường ống của ông Hòa nằm dưới đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà
Nguyên”.
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất, không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?
Bộ luật dân sự có quy định về điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác, cụ thể:
Bộ luật dân sự 2005 quy định từ Điều 265 đến Điều 278;
Bộ luật dân sự 2015 quy định từ Điều 174 đến Điều 178.
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào? Nêu ít nhất một
hệ thống pháp luật mà anh/chị biết.
Việc xử lý lấn chiếm tài sản liền kề ở nước ngoài có thể khác nhau tùy thuộc vào hệ
thống pháp luật của từng quốc gia. Tuy nhiên, nhìn chung, các quốc gia đều có quy định
bảo vệ quyền sở hữu và xử lý hành vi lấn chiếm tài sản của người khác.
Dưới đây là ví dụ về hệ thống pháp luật của Quebec, Canada:
Bộ luật Dân sự Quebec quy định như sau:
16
Điều 992: Cấm xâm hại bất động sản của người khác.
Điều 993: Người xâm hại bất động sản của người khác có thể bị buộc phải bồi thường
thiệt hại cho chủ sở hữu.
Điều 994: Chủ sở hữu có thể yêu cầu người xâm hại trả lại tài sản và tháo dỡ các công
trình xây dựng trái phép.

3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian,
mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Đoạn sau đây của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần đất lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông và
chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án,
Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng
cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ,
bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.”
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao là phù hợp
với quy định của pháp luật, cụ thể khoản 2 Điều 265 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
“Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề
của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc
quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận
khác.”
Căn cứ theo hồ sơ vụ án, thửa đất số 53 của gia đình ông Trụ và bà Nguyên liền kề với
thửa đất số 76 của gia đình ông Hòa, trong quá trình sửa chữa nhà cửa, gia đình ông Hòa

17
làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên. Theo đó, hướng giải quyết của Tòa án ra quyết định ông Hòa
phải tháo dỡ tài sản thuộc phần đất lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình
ông Trụ, bà Nguyên là hợp lý.

3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m²)?
- Đoạn cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu phải tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất
lấn chiếm (52,2m²), trong Quyết định số 23:
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,2m² đất đã chiếm nhưng là đất trống cho
ông Trê và bà Thi, còn phần đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2m²) thì giao ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê, bà Thi.”
3.8. Ông Trê, bà Thi có biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên không?
- Theo như phía nguyên đơn trình bày, phần đất của ông Trê, bà Thi đã được Ủy ban
nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được sử dụng từ lâu, giáp
cạnh đó là đất của ông Hậu: “Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm sang đất
của nhà ông Trê khoảng 185m²...Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết
thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ông.”.
- Về phía trình bày của bị đơn ông Hậu: “Sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ
bản trên diện tích đất đang tranh chấp, lúc ông xây nhà gia đình ông Trê không có ý kiến
gì.”.
=> Bất chấp về lời trình bày của ông Hậu, trên thực tế ông Trê đã biết và phản đối việc
ông Hậu lấn chiếm và xây dựng nhà trên, nên đã yêu cầu chính quyền địa phương giải
quyết. Dẫn đến việc ông Hậu có hành động chặt phá cây kiểng của nhà ông Trê

18
3.9. Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu có
phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi không? Vì sao?
- Nếu ông Trê, bà Thi biết và phản đối ông Hậu xây dựng nhà trên thì ông Hậu phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trê, bà Thi, vì:
Theo đó, ông Trê, bà Thi là những người có quyền sở hữu đối với mảnh đất tranh chấp
trên, căn cứ Điều 255 BLDS 2005, quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có
thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải
trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu,
quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của
mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp
luật.”. Tuy nhiên, tùy vào tình trạng của công trình xây dựng có thể được tháo dỡ hay
không, ông Hậu có thể đàm phán với gia đình ông Trê bồi thường phần giá trị lấn chiếm
để không bị tháo dỡ.
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Hậu lấn chiếm và xây nhà trên.
- Hướng giải quyết của phiên Tòa sơ thẩm ngày 21/7/2003, phiên Tòa phúc thẩm ngày
21/10/2003 liên quan đến phần đất ông Hậu lấn chiếm và xây dựng lên theo em, là tương
đối hợp lý, bên cạnh nhưng thiếu sót.
Cả hai phiên Tòa điều cho ông Hậu giữ lại căn nhà đã xây dựng (52,2m²) để sử dụng
nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi là hoàn toàn hợp lý.
Thế nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm đều chưa giải quyết triệt để vụ việc. Cụ thể,
ngoài 52,2m² nêu trên, căn nhà ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng
không trên phần đất của ông Trê, bà Thị có diện tích 10,71m², chưa được hai Tòa xem
xét, yêu cầu ông Hậu phải tháo dỡ hay phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê, bà Thi. Ngoài ra, còn có một căn nhà phụ 18,57m² của ông Hậu xây trên phần đất
Tòa yêu cầu trả lại cho ông Trê, bà Thi vẫn chưa được hai Tòa xem xét giải quyết.
=> Việc thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm làm cho quyền lợi của
ông Trê, bà Thi chưa được đảm bảo.

19
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Hậu xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trê, bà
Thi được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?
- Đoạn trong Quyết định số 23 cho câu trả lời là:
“Buộc ông Nguyễn Văn Hậu trả cho ông Diệp Vũ Trê và bà Châu Kim Thi giá trị quyền
sử dụng đất 52,2m2 là 7,83 chỉ vàng 24K (bảy chỉ tám phân ba ly).”
+ Ông Nguyễn Văn Hậu được sử dụng 52,2m 2 đất của căn nhà ông đã xây cất. Ông
Hậu, ông Trê và Thi có trách nhiệm liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để
chuyển quyền sử dụng đất 52,2m2 này.......“
- Như vậy Tòa án đã quyết định phần đất ông Hậu xây dựng 52,2m 2 không phải hoàn trả
lại cho gia đình ông Trê và bà Thi, tuy vậy ông Hậu vẫn phải thanh toán cho ông Trê, bà
Thi giá trị quyền sử dụng đất 52,2m 2 được quy ra thành 7,83 chỉ vàng 24K (bảy chỉ tám
phân 3 ly).
3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
- Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21/2/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân
dân tối cao về vụ án dân sự "tranh chấp về bồi thường thiệt hại". Nguyên đơn là ông
Nguyễn Văn Dũng, bị đơn là bà Huỳnh Thị Anh.
Bà Huỳnh Thị Anh trong quá trình xây nhà đã xâm phạm đến căn nhà của ông Dũng, cụ
thể như:
+ Làm kiềng móng dài 18m nằm đè lên móng nhà ông Dũng từ phía trước đến phía sau;
+ Tầng 2 xây chui vào ô văng cửa sổ 40cm;
+ Tầng 3 xây chui vào ô văng cửa sổ 20cm;
+ Cột bê tông trên sân thượng đổ lấn sang và đè lên mái che nhà có chiều 15cm'20cm;
+ Ba cửa sổ phía sau lấn sang không gian nhà ông Dũng 20cm;
+ Đập 1 miếng bê tông có chiều dài 15cm' 30cm trên mái che nhà ông Dũng.
Trước khi xây dựng, gia đình bà Anh đã xin giấy phép xây dựng, khi khởi công ông
Dũng không có ý kiến gì, sau một thời gian ông Dũng mới cho rằng gia đình bà Anh xây
dựng gây nứt tường nhà và lấn chiếm đất của gia đình ông.
Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dũng. Buộc bà Anh bồi thường giá trị
quyền sử dụng đất (móng nhà) do bà Anh lấn qua đất nhà ông Dũng.

20
Hướng giải quyết của Tòa án là hợp tình, hợp lý ở chỗ việc bà Anh đã xây dựng nhà cao
tầng hoàn thiện, nếu buộc bà phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây thiệt hại rất lớn.
Thẩm phán nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại
kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà Anh phải tháo dỡ phần tường nhà đè
lên phía trên móng nhà ông Dũng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong
Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán là hoàn toàn hợp lý khi đảm bảo được
quyền lợi cho hai bên đương sự.
- Về phía gia đình ông Trê và bà Thi thì đòi lại được quyền sử dụng đất của mình nhưng
là phần đất trống 138,8m2. Và về phía ông Hậu thì khi ông chuyển nhận đất với anh Kiệt
nhưng không có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước, không nêu rõ vị trí cũng như tứ cận,
mốc giới cụ thể, cũng không có sự xác nhận của các chủ đất liền kề.
- Ông Hậu được giữ lại phần đất mình đã xây dựng 52,2m 2 những vẫn phải thanh toán
tiền giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hoàn toàn hợp lý, vì trong quá trình xây
dựng trên phần đất trên ông Trê không có sự phản đối hay báo cáo với chính quyền địa
phương về việc xây dựng của ông Hậu và xét thấy việc tháo dỡ nhà sẽ gây thiệt hại lớn
cho gia đình ông Hậu nên Tòa án đã không yêu cầu ông Hậu trả lại đất mà chỉ thanh toán
giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình ông Trê, bà Thi.
- Về việc lấn chiếm khoảng không trên phần đất 10,71m 2 và căn nhà phụ 18,57m2 thì Tòa
án chỉ yêu cầu ông Hậu thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình ông Trê và bà
Thi chứ không yêu cầu tháo dỡ nhà là đúng đắn và bảo vệ được lợi ích chung của cả hai
bên.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57m2
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?
- Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm đều chưa có quyết định nào buộc ông Hậu tháo dỡ
phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ 18,57m2.
- Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 thì Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm chưa
xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi.

21
 - Đối với căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2 thì Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho
ông Trê, bà Thi nhưng Tòa án cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi
hành án.
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ
trên như thế nào?
Theo tôi thấy phương án giải quyết đối với phần diện tích chiếm không gian 10,71m 2 và
căn phụ trên là ông Hậu phải trả cho ông Trê giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với quyền
lợi hợp pháp của ông Trê và bà Thi hoặc phải tháo dỡ trả lại phần đất lấn chiếm đầy đủ
cho ông Trê và bà Thi.

3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian
ở Việt Nam hiện nay.
Theo tôi, việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam diễn ra rất nhiều
do chính sách quản lý về nhà, đất của nước ta chưa chặt chẽ, nên diễn ra tình trạng chiếm
hữu không có căn cứ pháp luật.
Và trong thực tiễn xét xử còn không ít thiếu sót dẫn đến quyền lợi của chủ sở hữu không
được đảm bảo như: còn lúng túng trong việc xử lý tài sản gắn liền với đất, chưa linh hoạt
đối với việc xử lý đất lấn chiếm.
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong quyết định số 23 là phù hợp với BLDS 2015. Vì
các điều luật có nội dung không thay đổi so với BLDS 2005.
Theo khoản 2 Điều 164 BLDS 2015:” Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi
xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực
hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Như vậy,
gia đình ông Trê có thể yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc ông
Hậu trả lại phần đất là 132,8m2 đất đã lấn chiếm, còn phần đất đã xây dựng nhà thì giao
cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông
Trê, ngoài ra thì còn có thể buộc ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông.

22
Tài liệu tham khảo
BLDS 2005;
BLDS 2015;
Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao;
Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao;
Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế của Đại học Luật TP.
HCM, Nxb. Hồng Đức 2023, Chương IV;
Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm, “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật Việt
Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4 (59) 2010;
Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết và Nguyễn Hồ Bích Hằng, Luật dân sự Việt Nam, Nxb. Đại học
quốc gia 2007, tr.149 đến 150.

23