Khoa Quản trị

Lớp Quản trị- Luật 44B

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Bộ môn: Những quy định chung về Luật dân sự
Giảng viên: ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Nhóm: 02
Thành viên:
1 Ngô Huỳnh Ngọc Trâm 1953401020242
2 Bùi Thị Đoan Trang 1953401020250
3 Trần Thị Thanh Trang 1953401020255
4 Nguyễn Võ Nhã Trúc 1953401020267
5 Nguyễn Doãn Thanh Uyên 1953401020283
6 Trần Ngọc Thu Uyên 1953401020285
7 Đỗ Thị Kiều Vương 1953401020288
8 Nguyễn Lê Thanh Xuân 1953401020296
9 Nguyễn Thị Như Ý 1953401020299
10 Võ Thị Bạch Yến 1953401020303

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 3 năm 2020

 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1:

ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA......................................................1

Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.................................................................................................1
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?....................................................1
1.2. Trâu có là tải sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?........................1
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài?.................................................................................................................2
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp trên?......................................................................................................2
1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?.......................................................................................................2
1.6. Thế nào chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời...................................................................................................3
1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không?
Vì sao?................................................................................................................... 3
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định của đòi tài
sản trong BLDS?....................................................................................................3
1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?............................................................................................................. 4
1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài không?................................................................................................4
1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?.................................................5
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao..............................................................................................................5
1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định nào bảo vệ ông Tài không?............................................................................5
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu
trả lời?....................................................................................................................6
 1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao..............................................................................................................6

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA.........................7

Tóm tắt Quyết định số 94/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao.......................................................................................7
2.1. Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử
dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?.................7
2.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu
ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp?...............................................................7
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình.. .8
2.4. Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng
đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời....8
2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế nào và
hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?...................8
2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên...........................................................................................................................9

VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ..........................................10

Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao...............................................................................................10
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07/09/2006 của Hội đồng thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao...............................................................................10
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?.........10
3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?...............................................................................................................11
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác không?.......................................................12
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?..................13
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?................................14
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao............................................................................................................14
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ
nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?............................................15
3.8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?................................................................................................................... 15
3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông
Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao? 15
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên........................................................16
3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả
lời?......................................................................................................................... 16
3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết..................................................................................16
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?.....................................................17
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích 18,57
m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?.................................................................................................................. 18
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà
phụ trên như thế nào?...........................................................................................18
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.....................................................................................19
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không? Vì sao?...........................................................................20
 1

VẤN ĐỀ 1:
ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài và bị đơn là ông Hà Văn Thơ liên quan đến
“tranh chấp quyền sở hữu tài sản”. Ông Tài gửi đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu
ông Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con con trâu cho ông Tài. Tòa án sơ thẩm xác định
con trâu và con nghé là của ông Tài và ông Thơ phải hoàn trả giá trị mẹ con con
trâu cho ông Tài. Tòa án phúc thẩm quyết định ông Thơ phải hoàn trả giá trị con
nghé, còn con trâu mẹ là ông Tài phải kiện ông Dòn (vì lúc này ông Dòn là chủ sở
hữu). Tòa án tối cao sau khi xét xử, hủy bản án phúc thẩm, giao cho Tòa án nhân
dân tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?

- Trâu là động sản.
- Vì Theo Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005) và Điều 107 Bộ
luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) có quy định:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Như vậy, căn cứ theo khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 nêu trên thì trâu không
thuộc bất động sản. Do đó, theo khoản 2 Điều 107 BLDS 2015 trâu là động sản.

1.2. Trâu có là tải sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
- Trâu không là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
- Vì Theo Điều 167 BLDS 2005 và Khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 có quy
định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác”.
Như vậy, vì trâu là động sản nên quyền sở hữu đối với trâu không phải đăng
ký.
 2

1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
Đoạn trong Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của
ông Tài:
Căn cứ theo lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai
của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo
(BL 22) và kết quả giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám
định ngày 16/8/2004, biên bản xác minh của cơ chuyên môn về vật nuôi
ngày 17/8/2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày
20/8/2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái
màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến
Tài.

1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
- Theo Điều 179 BLDS 2015 về khái niệm chiếm hữu:
1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách
trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu
của người không phải là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn
cứ xác lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229,
230, 231, 232, 233 và 236 của Bộ luật này.
- Trong vụ án trên, ông Dòn là người đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh có
tranh chấp. Vì ông đang nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp.

1.5. Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp
luật không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn không có căn cứ pháp
luật.
- Vì theo Điều 183 BLDS 2005 quy định:
 3

Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các
trường hợp sau đây:
1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
2. Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch
dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;
4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định
được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị
chìm đắm phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị
thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Như vậy, việc chiếm hữu của ông Dòn không rơi vào trường hợp nào như điều
183 BLDS 2005 quy định. Do đó, việc chiếm hữu của ông Dòn không có căn cứ
pháp luật.

1.6. Thế nào chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo Điều 180 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình: “Chiếm hữu
ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có
quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.

1.7. Người như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
- Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình.
- Vì việc chiếm hữu của ông Dòn phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều 183
BLDS 2005: “Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân
sự phù hợp với quy định của pháp luật”, do đó, ông Dòn có căn cứ để tin rằng mình
có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu. Như vậy, ông Dòn là người chiếm hữu
ngay tình (theo Điều 180 BLDS 2015).

1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định của
đòi tài sản trong BLDS?
 4

Theo Điều 257 BLDS 2005 quy định về Quyền đòi lại động sản không phải
đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở
hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu
ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù
với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng
này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu
động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài
ý chí của chủ sở hữu.
Theo đó:
- Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho
bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương tự. Lợi ích tương tự ở
đây không đồng nghĩa với lợi ích ngang bằng vì các lợi ích các bên dành cho nhau
không phải lúc nào cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Trong trường hợp hợp
đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp,
bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
Ví dụ: Hợp đồng thuê nhà – trong đó một bên nhận được lợi ích vật chất là
tiền thuê nhà và một bên sẽ có chỗ ở.
- Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng trong đó một bên nhận được
một lợi ích nhưng không phải giao trả cho bên kia một lợi ích nào. Trong trường
hợp là hợp đồng không có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình có được tài sản thông qua
giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản.
Ví dụ: Hợp đồng cho tặng.

1.9. Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không
có đền bù? Vì sao?
- Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Vì con trâu mà ông Dòn có được là do giao dịch với ông Thi, cụ thể là ông
Thi đổi cho ông Dòn lấy con trâu cái sổi. Từ đó có thể thấy, đây là giao dịch mà
trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia
một lợi ích tương ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.
 5

1.10. Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu
ngoài ý chí của ông Tài không?
- Trâu có tranh chấp là bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
- Vì Tòa án đã xác minh và khẳng định ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng
tài sản không có căn cứ pháp luật.

1.11. Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ
ông Dòn.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là trâu
của ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông
Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn và
quyết định chỉ buộc ông Thơ phải trả lại trị giá con nghé là 900.000đ,
bác yêu cầu của ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không
đúng pháp luật.

1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Theo tôi, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp
lý và đúng theo quy định của pháp luật. Đảm bảo được quyền lợi của chủ sở hữu là
ông Tài và người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn trong vụ tranh chấp trâu nêu trên.

1.13. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện
hành có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
- Theo Khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản:
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài
sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật.
Do đó, ông Tài có quyền đòi lại tài sản vì người đang chiếm hữu là ông Dòn,
nhưng ông Dòn lại chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật1.

1
Đã phân tích trong câu 1.5
 6

- Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình và trâu là động sản không đăng ký
quyền sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 167 BLDS 2015 quy định về quyền đòi lại động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình quy định:
Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở
hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu
ngay tình có được động sản thông qua hợp đồng không có đền bù với
người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động
sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí
của chủ sở hữu.
 Theo Quyết định của Tòa án thì ông Tài là người sở hữu, chiếm hữu
hợp pháp đối với con trâu. Còn ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình con trâu đó.
Vì giao dịch của ông Dòn với ông Thi để được trâu là giao dịch có đền bù, và con
trâu bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài, cho nên theo Điều 167 nêu trên thì chủ
sở hữu là ông Tài có quyền đòi lại động sản (con trâu) đó.

1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo
hướng ông Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
- Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
- Đoạn của Quyết định cho câu trả lời:
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác
minh, thu thập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp
giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm
hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và
con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.

1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý. Vì
nhận thấy Bản án dân sự phúc thẩm không đảm bảo được quyền lợi cho ông Tài và
ông Dòn, khi bác yêu cầu ông Tài đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ vì cho rằng
ông Dòn là người đang chiếm giữ con trâu nên ông Tài phải khởi kiện ông Dòn là
 7

sai. Tòa án hủy bản dân sự phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho tòa phúc thẩm xét xử
lại, xem xét giải quyết việc hoàn trả lại giá trị con trâu cho phù hợp với giá cả và
đảm bảo quyền lợi của hai bên đương sự là hợp lý.

VẤN ĐỀ 2:
ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt Quyết định số 94/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Nhân cùng ông Nguyễn Xuân Lai và bị đơn là
ông La Văn Vĩnh liên quan “Tranh chấp quyền sở hữu tài sản”. Năm 1973, cụ Cậy
bán nhà số 2 Nguyễn Thái Học cho cụ Ba (cha của nguyên đơn). Năm 1976-1977,
Khu vực 6 (gọi tắt là KV6), phường Lê Hồng Phong, thị xã Quy Nhơn dùng nhà
này làm trường mẫu giáo và nơi họp. Khi vợ chồng cụ Ba mất, các con ly tán nên
năm 1986, đại diện khối trưởng KV6 cùng đại diện có liên quan bán nhà này cho bà
Thu. Năm 1995, bà Thu bán nhà cho ông Vĩnh; hợp đồng mua bán có công chứng.
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định ông Vĩnh là người mua bán
tài sản tranh chấp ngay tình và các con cụ Ba có quyền sử dụng hợp pháp đối với
đất đang tranh chấp. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy
Bản án dân sự phúc thẩm, Bản án dân sự sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án xét xử sơ
thẩm lại.

2.1. Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp
thuộc sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu?
Đoạn của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng
hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu:
Nay vợ chồng cụ Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế tài
sản này. Nhà của cụ Ba, ông Vĩnh đã phá đi không còn, khi ông Vĩnh
phá nhà, các con cụ Ba không chứng minh được đã có khiếu nại, nên chỉ
còn đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba.
 8

2.2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh
chiếm hữu ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp?
Đoạn của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình
quyền sử dụng đất tranh chấp: “Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì
nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là
hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp
ngay tình”.

2.3. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người
ngay tình.
Việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình là hợp lý và đúng với quy
định của pháp luật. Vì khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp
pháp. Và ông Vĩnh cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất nên có thể xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp ngay
tình. Vì căn cứ theo Điều 189 BLDS 2005 quy định: “Người chiếm hữu tài sản
không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và
không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật”.

2.4. Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả
quyền sử dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
- Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử
dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba.
- Vì theo Điều 168, BLDS 2015 quy định về Quyền đòi lại động sản phải đăng
ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu
được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm
hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này”.
Cụ thể, khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định:
Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một
giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ
 9

vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó
không bị vô hiệu
Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 trên thì ông Vĩnh là
người chiếm hữu ngay tình đối với bất động sản nhận được tài sản thông qua giao
dịch với bà Thu - người mà theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là
chủ sở hữu tài sản, cho nên các con cụ Ba không có quyền đòi ông Vĩnh trả lại
quyền sử dụng đất và ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho các con
cụ Ba.

2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như
thế nào và hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì
sao?
- Trong Quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/7/2013 về vụ án tranh chấp
quyền sở hữu tài sản, để bảo vệ các con cụ Ba, hướng giải quyết của Tòa án là
không chấp nhận Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn, xác
định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình và yêu cầu bồi thường
thiệt hại do việc bán nhà trái pháp luật cho nguyên đơn.
- Tuy nhiên, hướng giải quyết này chưa được quy định rõ trong văn bản. Vì
Tòa án chưa xác định được chính xác ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại
cho các con cụ Ba. Ông Vĩnh là người chiếm hữu ngay tình, tức là việc mua nhà số
2 Nguyễn Thái Học của ông là do không biết và không thể biết việc chiếm hữu của
ông là không có căn cứ pháp luật nên Tòa án cần xác minh ông Sơn hay ông Đạo là
người đã bán căn nhà đó và số tiền đó có phải được dùng xây dựng trường mẫu giáo
không, nếu có hiện ai đang quản lí. Từ đó mới xác định được ai là người có nghĩa
vụ bồi thường thiệt hại. Đồng thời cũng cần làm việc với Ủy ban nhân dân thành
phố Quy Nhơn, nêu có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng giá trị đất tranh
chấp cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn, để
giải quyết vụ án cho hợp lý.

2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ
Ba nêu trên.
- Hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên của Tòa án là hợp tình,
hợp lý. Hướng giải quyết trên đảm bảo được quyền lợi cho các bên đương sự
 10

- Vì vụ án có nhiều điểm chưa được làm rõ, như ai là người bán nhà số 2
Nguyễn Thái Học, số tiền bán nhà dùng để làm gì và từ đó xác định ai là người có
nghĩa vụ bồi thường nên Tòa đã yêu cầu xem xét lại để đảm bảo được quyền lợi các
con cụ Ba và cả ông Vĩnh. Đồng thời, Tòa đã yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố
Quy Nhơn xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng giá trị đất tranh chấp cho các con
cụ Ba để tránh tập thể phải bồi thường thiệt hại là hoàn toàn hợp tình và hợp lý.

VẤN ĐỀ 3:
LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân
sự Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ cùng bà Đinh Thị Nguyên khởi kiện bị
đơn là ông Ngô Văn Hòa; yêu cầu bị đơn trả lại phần đất lấn chiếm 15,2 m² và tháo
dỡ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm này. Bị đơn cho rằng nhà đất của
ông có nguồn gốc và ông đã xin giấy phép xây dựng nhà nên ông không lấn chiếm
ranh đất của ông Trụ. Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định Tòa án cấp sơ
thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một váng bê
tông chờm qua phần đất thuộc quyền sở hữu của ông Trụ nên quyết định buộc bị
đơn phải tháo dỡ là có căn cứ. Nhưng lại không buộc ông Hòa tháo dỡ ống nước mà
bị đơn đã chôn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ nên không thể đảm
bảo quyền lợi của ông Trụ. Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy Bản
án dân sự phúc thẩm, Bản án dân sự sơ thẩm và giao hồ sơ vụ án xét xử sơ thẩm lại.

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07/09/2006 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trường và bị đơn là ông Nguyễn Văn Tận liên
quan đến vấn đề “Tranh chấp quyền sử dụng đất”. Ông Tận tranh chấp 185 m 2 đất
 11

với ông Trường. Đất đã được cấp giấy chứng nhận cho ông Tận quyền sử dụng vào
năm 1994. Ông Trường đã lấn chiếm 132,8 m 2 đất trồng cây; 52,2 m2 đất để xây nhà
chính; 18,57 m2 đất xây nhà phụ và 10,71 m2 phần không gian xây máng xối. Tòa án
sơ thẩm, phúc thẩm chưa giải quyết phần máng xối và nhà phụ. Tòa án tối cao hủy
bản án sơ thẩm và phúc thẩm; giao lại hồ sơ vụ án cho Tòa án tỉnh Cà Mau xét xử
sơ thẩm lại.

3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao
nhiêu?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trường, bà Thoa:
Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trồng cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận
cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường
và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn
có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông
Trường và bà Thoa có diện tích 10,71 m 2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm
và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là
chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Mặc khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại
của ông Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m 2 Tòa án
các cấp giao cho ông Tận sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 của ông Tận xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp
buộc ông Tận trả lại cho ông Trường, bà Thoa nhưng Tòa án các cấp
cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án.
Phần lấn cụ thể bao gồm:
- 132,8 m2 đất trồng
- 52,2 m2 đất đã xây dựng nhà
- 10,71 m2 diện tích hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không
- 18,57 m2 đất đã xây dựng căn nhà phụ
 12

 Tổng cộng là 214,28 m2

3.2. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông
Trụ, bà Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông
chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn
cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia
đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm
bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.

3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
BLDS 2005 có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất, không gian
thuộc quyền sử dụng của người khác. Cụ thể là Khoản 2, Khoảng 3 Điều 265 của
BLDS 2005 về Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản quy định:
1. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất
theo chiều hướng thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp
với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và
không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định;
nếu rễ cây, cành cây vượt qua ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt
quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì
người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không
được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
 13

Trong BLDS 2015 cũng có quy định điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất,
không gian thuộc quyền sử dụng của người khác. Cụ thể:
Khoản 2 Điều 175 về Ranh giới giữa các bất động sản quy định:
Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều
thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật
và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định;
nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần
vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Và Điều 176 về Mốc giới ngăn cách các bất động sản quy định:
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng
cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về
việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để
làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là
sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới hạn ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh
giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách
đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý
mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng
cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền
kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây
dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu
cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách
tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi
thu được từ cây được chia đều , trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
 14

Ở nước ngoài, việc xử lý lấn chiếm cũng khá phổ biến. Và pháp luật sẽ không
“độ lượng” với người cố tình lấn chiếm tài sản của người khác khi có sự phản đối
của chủ sở hữu đích thực.
Ở Pháp, chỉ cần một lấn chiếm nhỏ đất của người khác, Tòa án tối
cao Pháp cũng buộc phải tháo dỡ công trình lấn chiếm, cho dù người
lấn chiếm có ngay tình. Ví dụ, ông Y khi xây dựng đã lấn chiếm 6 cm
sang đất nhà vợ chồng ông X. Sau đó, vợ chồng ông X yêu cầu Tòa án
buộc ông Y tháo dỡ phần lấn chiếm để trả lại tình trạng ban đầu. Tòa
phúc thẩm Orléans đã bác yêu cầu này với các lý do: thứ nhất, ông Y
ngay tình; thứ hai, việc lấn chiếm này không lớn; thứ ba, yêu cầu tháo
dỡ là thể hiện sự lạm dụng trong việc thực hiện quyền sở hữu. Hướng
giải quyết này đã không được Tòa giám đốc thẩm đồng ý. Theo Tòa
giám đốc thẩm, “không ai có thể bị ép buộc chuyển nhượng tài sản của
mình trừ khi vì lợi ích cộng đồng”. Từ đó, Tòa giám đốc thẩm đã hủy
án phúc thẩm.2
Có thể thấy, trong pháp luật của Pháp chủ sở hữu bất động sản có hành vi lấn
chiếm dù lấn chiếm cố ý hay vô tình sang bất động sản bên cạnh phải tháo dỡ, cắt
bỏ chủ sở hữu và chủ sở hữu bất động sản bên cạnh có quyền yêu cầu tháo dỡ hoặc
cắt bỏ.

3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn
sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt
đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
Khi sửa chữa lại gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, một máng
bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà.
Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng của sổ, một máng bê tông
chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà

2
Xem Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm (2010), “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật Việt
Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý, Số 4 (59), tr.61.
 15

Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn
cứ.
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia
đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm
bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.

3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
- Hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý.
- Vì ông Hòa lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc quyền sử dụng của
ông Trụ, bà Nguyên. Tòa yêu cầu ông Hòa phải tháo dỡ là đúng với quy định tại
Điều 265, 266 BLDS 2005. Mặt khác, lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước
do gia đình ông Hòa chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm
không buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ chưa đảm bảo được quyền lợi cho gia đình
ông Trụ, bà Nguyên. Nên việc yêu cầu xét xử lại vụ án của Tòa án nhân dân tối cao
là hoàn toàn hợp lý theo quy định của pháp luật.

3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông
Tận tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà
đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m2):
Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm
nhưng là đất trồng cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận
cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử
dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường
và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.

3.8. Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà
trên không?
- Ông Trường, bà Thoa không biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên.
- Vì theo lời khai của ông Tận: “Lúc ông xây nhà thì gia đình ông Trường
không có ý kiến”.
 16

3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng
nhà trên thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà
Thoa không? Vì sao?
- Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì
ông Tận phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa.
- Vì theo Điều 259 BLDS 2005 quy định về Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc
chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu hợp pháp:
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu,
người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở
trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự
nguyện thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
Như vậy, ông Trường và bà Thoa sở hữu hợp pháp 185 m 2, gia đình ông
Trường đã quản lý sử dụng đất tranh chấp từ trước khi việc sang nhượng giữa ông
Tận với anh Kiệt, và năm 1994 ông Trường được Ủy ban nhân dân huyện Cái Nước
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông Trường. Nên ông Trường
có quyền yêu cầu ông Tận không được xây dựng hay sử dụng mảnh đất này.

3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án liên
quan đến phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
- Hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông Tận lấn chiếm
và xây dựng trên là hợp lý.
- Vì việc ông Tận lấn chiếm xây dựng nhà trên phần đất của gia đình ông
Trường đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông Tận phải trả
lại phần đất lấn chiếm cho gia đình ông Trường, cũng như thanh toán giá trị phần
đất đã xây nhà cho gia đình ông Trường nếu ông muốn sử dụng phần đất đã xây
nhà. Việc này đẩm bảo được quyền lợi cho cả ông Trường và ông Tận.

3.11. Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả
cho ông Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định
số 23 cho câu trả lời?
Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý, phần đất ông Tận lấn chiếm xây dựng nhà (52,2 m 2)
 17

giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trường và bà Thoa.
Đoạn của Quyết định số 23 cho câu trả lời: “Còn phần đất ông Tận cũng lấn
chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m 2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình, hợp
lý”.

3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải
quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
- Đã có quyết định của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà. Đó là Quyết định số
02/2006/ DS-GĐT ngày 21/02/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao về vụ án “Tranh chấp về bồi thường thiệt hại”. Cụ thể:
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của Hội đồng thẩm phán
(HĐTP) Tòa án nhân dân tối cao, trong phần Xét thấy:
“Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30-12-1973 giữa ông Vui và bà Anh
thì căn nhà bà Anh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy phép xây
dựng số 51/GP.SXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh Đăk Lăk thì gia đình bà
Anh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc của
Tòa án nhân dân tỉnh Đăk Lăk thì thực tế bà Anh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là
7,63m là sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đấtmà gia đình bà Anh
được quyền sử dụng là 23cm. Thực tế bà Anh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm
móng của nhà ông Dũng.
Về nguyên tắc, bà Anh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông Dũng
thì bà Anh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Dũng. Tuy nhiên, khi gia
đình bà Anh xây dựng sát tường nhà ông Dũng, làm kiềng trên nền móng nhà ông
Dũng, ông Dũng không phản đối trong suốt quá trình từ khi bà Anh khởi công xây
dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-1996). Do việc đã xây dựng hoàn
thiện nhà cao tầng, nếu buộc bà Anh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây
thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Anh. Xét diễn biến thực tế như trên, HĐTP nhất trí
với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại kháng nghị là
Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà Anh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía
trên móng nhà ông Dũng mà chỉ buộc bồi thường bằng tiền là hợp tình, hợp lý.”
 18

3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
- Hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23 là
hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự. Vì:
+ Vì việc ông Tận mua đất của anh Kiệt thì hai bên chỉ lập giấy tay, không
ký giáp ranh và lúc đó chủ đất (anh Kiệt) chỉ ranh giới cho ông; do đó, ông Tận
không có căn cứ pháp luật về quyền sử dụng đất trên. Nên ông Tận phải trả lại
cho ông Trường bà Thoa diện tích 132,8 m2.
+ Phần đất ông Tận xây dựng nhà (52,2 m 2) buộc ông Tận phải tháo dỡ lại
không đảm bảo quyền lợi cho ông Tận.
+ Mặt khác, điểm hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất
Của ông Trường với diện tích 10,71 m 2 và nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 chưa
được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận tháo
dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là
chưa đẩm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Do đó, hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán trong Quyết định số 23
là hợp lý.

3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo
dỡ không?
- Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không có buộc
tháo dỡ.
- Vì theo Quyết định số 23:
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2 m2 nêu trên, căn nhà của ông Tận còn
có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông
Trường và bà Thoa có diện tích 10,71 m 2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm
và Tòa án cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là
chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trường và bà Thoa.
Mặc khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại
của ông Trường, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2 m 2 Tòa án
 19

các cấp giao cho ông Tận sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 của ông Tận xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp
buộc ông Tận trả lại cho ông Trường, bà Thoa nhưng Tòa án các cấp
cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn cho việc thi hành án.

3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và
căn nhà phụ trên như thế nào?
Nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ sau:
 Trường hợp 1:
- Đối với phần lấn chiếm không gian, yêu cầu ông Tận tháo dỡ hai
máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất của ông Trường và bà Thoa.
- Đối với căn nhà phụ, giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải thanh
toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa.
 Trường hợp 2:
- Đối với phần lấn chiếm không gian, yêu cầu ông Tận tháo dỡ hai máng
xối đúc bê tông chiếm khoảng không phần đất của ông Trường và bà Thoa.
- Đối với căn nhà phụ, ông Trường muốn sử dụng thì phải trả lại chi phí
xây dựng cho ông Tận.
Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì nên tôn trọng thỏa thuận của 2
bên.

3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
Hướng giải quyết của Tòa án về việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay chưa thực sự sát với quy định của pháp luật.
Có quan điểm cho rằng:
Về nguyên tắc, cần phải tháo dỡ công trình để trả lại cho chủ sở hữu
bị lấn chiếm toàn bộ quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, dưới góc độ
kinh tế, việc quy định ngoại lệ của việc tháo dỡ đối với công trình vi
phạm sẽ góp phần tránh lãng phí đồng thời bảo vệ một cách hiệu quả
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nếu quy định theo hướng bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản bị lấn chiếm như án lệ
 20

của pháp luật hiện nay thì chưa bảo vệ lợi ích chính đáng của bên bị lấn
chiếm.3
Xét cho cùng, việc tạo ra ngoại lệ như hướng xử lý của Tòa án hiện nay khiến
cho quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất bị xâm hại, trái ngược với quy
định của pháp luật.
Thứ nhất, Tòa án muốn bảo vệ quyền lợi về kinh tế, một quyền lợi ra đời từ
một hành vi lấn chiếm trái pháp luật của chủ thể lấn chiếm vốn không có căn cứ
pháp luật và không có quyền đối với quyền sử dụng đất, không gian.
Thứ hai, chưa cân nhắc mong muốn của chủ thể có quyền sử dụng đất, không
gian khi đưa ra hướng xử lý. Tòa án chọn cách buộc người lấn chiếm trái pháp luật
đền bù số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất cho phần đất bị lấn chiếm,
không cho chủ sở hữu thật sự quyền ra quyết định khi tài sản của mình bị xâm
phạm. Qua đó vi phạm đến quyền định đoạt của chủ sở hữu, điều mà lẽ ra Pháp luật
phải bảo vệ
Vậy, hướng xử lý việc chiếm hữu trái phép của một chủ thể đối với phần
quyền sử dụng đất, không gian thuộc sở hữu của một chủ thể khác chưa bảo vệ đến
cùng quyền sở hữu và chưa phù hợp với quy định của Pháp luật.

3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 còn phù hợp với
BLDS 2015. Vì căn cứ cơ sở pháp lý tại Khoản 2 Điều 164 BLDS 2015 quy định:
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi
xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp
luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu
bồi thường thiệt hại.
Như vậy, ông Trường bà Thoa có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm
quyền buộc ông Tận trả 132,8 m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trồng cho ông
Trường bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà
(52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Trường và bà Thoa. Còn hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không

3
Xem Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm (2010), “Xử lý việc lấn chiếm tài sản người khác trong pháp luật Việt
Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý, Số 4 (59), tr.63.
 21

trên phần đất của ông Trường và bà Thoa có diện tích 10,71 m 2 và căn nhà phụ có
diện tích 18,57 m2 của ông Tận xây dựng trên diện tích đất của ông Trường, thì ông
Trường có quyền yêu cầu ông Tận tháo dỡ hoặc giao ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa.
Do đó, hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 còn phù hợp
với BLDS 2015.
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

A. VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

1. Bộ luật Dân sự số: 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội.
2. Bộ luật Dân sự số: 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 của Quốc
hội.
3. Quyết định số 02/2006/ DS-GĐT ngày 21/02/2006 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp về bồi thường thiệt hại”.

B. TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT

Tạp chí

Đỗ Văn Đại – Lương Văn Lắm (2010), “Xử lý việc lấn chiếm tài sản
người khác trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý, Số 4 (59).