Khoa Luật Dân Sự

Lớp Dân Sự 44B

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Bộ môn: Những Vấn Đề Chung Về Luật Dân Sự

Giảng viên: Th.S Nguyễn Xuân Quang

1
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 03 năm 2020

2
 Mục Lục
Danh viết tắt...........................................................................................................................1
1. HĐTP: Hội đồng Thẩm phán.............................................................................................1
2. UBND: Ủy ban Nhân dân...................................................................................................1
VẤN ĐỀ 1...............................................................................................................................2
ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA................................................................................2
Tóm tắt bản án: Số 25/DSPT ngày 22/10/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai.................2
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?.................................................................2
D. Tài sản khác theo quy định của pháp luật.........................................................................2
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?.....................................2
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài?...........................................................................................................................................3
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh như hoàn
cảnh có tranh chấp?..................................................................................................................3
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật không? Vì
sao?...........................................................................................................................................3
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ sở pháp lý
khi trả lời..................................................................................................................................3
Câu 7: Người như trong hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình không? Vì
sao?...........................................................................................................................................4
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài sản trong
BLDS?......................................................................................................................................4
Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền bù? Vì
sao?...........................................................................................................................................4
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài không?................................................................................................................................5
Câu 11: Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...................................................................5
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.............................................................................................................................................5
 Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy định
nào bảo vệ ông Tài không?.......................................................................................................5
Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài
được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?...........6
Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.............................................................................................................................................6
VẤN ĐỀ 2...............................................................................................................................6
ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ 3...........................................................................6
Tóm tắt Quyết định số 94/2013/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở hữu tài sản” của Tòa
án nhân dân tối cao...................................................................................................................6
Câu 2.1 : Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng
hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu ?..........................................7
Câu 2.2 : Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình
quyền sử dụng đất tranh chấp ?................................................................................................7
 Câu 2.3: Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình?...........8
Câu 2.4: Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử dụng đất
tranh chấp cho con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời?...............................8
Câu 2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba như thế nào và
hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?.....................................8
Câu 2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên..........9
VẤN ĐỀ 3.............................................................................................................................10
LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ.......................................................................................10
Câu 3.1: Đoạn nào của quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?........................................11
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 671 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất
(không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?....11
Câu 3.3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác không?..................................................................................12
Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm Trường được xử lí như thế nào?..............................12
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất
và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?......................................................................12
Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao?........................................................................................................................................13
Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà
đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m²)?...................................................................13
Câu 3.8: Ông Trường, bà Thoa có biết và có phản đối ông Tận xây dựng nhà trên không? 13
Câu 3.9: Nếu ông Trường , bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông Tận
có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không? Vì sao?........................14
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến phần đất ông
Tận lấn chiếm và xây nhà trên...............................................................................................14
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông Trường,
bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu trả lời?............15
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như Quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ quyết định mà
anh/chị biết.............................................................................................................................15
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 được bình luận ở đây?..........................................................................................16
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m² và căn nhà phụ có diện tích 18,57m²
trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ không?..............17
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m² và căn nhà phụ
trên như thế nào?....................................................................................................................17
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay..................................................................................................................18
Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp với
BLDS 2015 không? Vì sao?....................................................................................................19
Danh viết tắt
1. HĐTP: Hội đồng Thẩm phán.
UBND: Ủy ban Nhân dân

1
VẤN ĐỀ 1: ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt bản án: Số 25/DSPT ngày 22/10/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai.
Về việc giải quyết tranh chấp quyền tài sản.Nguyên đơn là ông Triệu Tiến Tài yêu cầu
Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai buộc bị đơn là anh Hà Văn Thơ phải trả
lại trị giá của 2 mẹ con con trâu cho gia đình ông. Trong quá trình giả quyết vụ án, Tòa
án sơ thẩm đã điều tra, xác minh thu nhập đầy đủ các chứng cứ và xác định con trâu tranh
chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định bắt buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài tức
là có căn cứ pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con nghé con là của ông Tài là
đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý nên ông Tài
khởi kiện đòi ông Thơ phải trả lại con trâu mẹ là không đúng pháp luật. Do đó, cần chấp
nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Lào Cai, giao hồ sơ vụ án cho Tòa
án nhân dân tỉnh Lào cai xét phúc thẩm lại để thẩm tra, xem xét giải quyết việc hoàn lại
giá trị con trâu cho phù hợp với giá cả để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên đương sự.
Câu 1: Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
-Trâu là động sản. Vì:
Theo Điều 174 BLDS 2005 và Điều 107 BLDS 2015 có quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
c. Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
D. Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
=> Vậy trâu không phải là tài sản thuộc hạng mục các loại bất động sản được liệt kê ở
khoản 1 nên trâu là động sản.
Câu 2: Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
- Trâu không phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu
- Vì khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định
khác.”
Câu 3: Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?

2
- Đoạn sau đây của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông
Tài: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các nhân
chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22), và kết quả giám định con
trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ quan
chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định
trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen
4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài.
Câu 4: Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn cảnh
như hoàn cảnh có tranh chấp?
- Theo khoản 1 Điều 179 BLDS 2015: “Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài
sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản”.
- Trong tình huống này, người đang chiếm hữu trâu là ông Dòn.
Câu 5: Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ông Dòn là không có căn cứ pháp luật. Vì ngay từ đầu việc chiếm
hữu của ông Thơ đã không có căn cứ pháp luật. Ông Thơ khai mua lại con trâu cái của
ông Phùng Văn Tài nhưng trong quyết định không có tài liệu chứng minh và thông qua
kết quả giám định của cơ quan chuyên môn thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái và con
nghé đực thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Theo khoản 2 Điều 165
BLDS 2015 có thể kết luận ông Thơ là người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ
pháp luật do đó ông Thơ cũng không có quyền bán con trâu cho ông Thi và ông Thi cũng
không có quyền đổi trâu với ông Dòn . Căn cứ vào mục c khoản 1 điều 165 BLDS 2015
về chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật: thì tuy ông Dòn được chuyển giao tài sản thông
qua giao dịch dân sự với ông Thi nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu không có
căn cứ pháp luật nên việc chiếm hữu con trâu của ông Dòn cũng không có căn cứ pháp
luật.
Câu 6: Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
- Theo khoản 2 Điều 165 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy
định tại khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.”
- Điều 180 BLDS 2015: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có
căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
=> Vậy chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là khi người chiếm hữu
không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu của mình là không có căn cứ pháp luật.

3
Câu 7: Người như trong hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì căn cứ vào Điều
180 BLDS 2015: "Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ
để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu". Trường hợp của ông Dòn thì
ông mua lại trâu do ông Thi bán, ông hoàn toàn không biết về việc con trâu là của ông
Tài, ông có căn cứ tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.
Câu 8: Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về đòi tài
sản trong BLDS?
- Hợp đồng có đền bù: là loại Hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã
thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Chúng
ta biết rằng đặc điểm cơ bản của quan hệ tài sản trong giao dịch dân sự là sự trao đổi
ngang giá. Bởi thế, đa phần các hợp đồng dân sự là Hợp đồng có đền bù. Tính chất đền
bù trong hợp đồng áp dụng để thực hiện việc trao đổi với nhau các lợi ích vật chất. Tuy
nhiên, không nhất thiết nếu bên này hưởng lợi ích vật chất thì nên kia cũng hưởng lợi ích
vật chất mới được coi là “đền bù tương ứng”. Do nhu cầu đa dạng, các bên có thể thỏa
thuận để giao kết những Hợp đồng mà trong đó một bên hưởng lợi ích vật chất nhưng bên
kia lại hưởng một lợi ích về nhu cầu tinh thần.
- Hợp đồng không có đền bù: là những hợp đồng mà trong đó một bên nhận từ bên kia
một lợi ích nhưng không phải giao lại một lợi ích nào. Bên cạnh việc sử dụng, hợp đồng
làm phương tiện đẻ trao đổi những lợi ích, các chủ thể còn dùng nó làm phương tiện giúp
đỡ nhau. Vì vậy, Hợp đồng không có đền bù thường giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh
thần tương thân, tương asi giữa các chủ thể. Có thể nói rằng nếu tiền đề của Hợp đồng có
đền bù là những lợi ích (mà đa phần là lợi ích vật chất) thì tiền đề của Hợp đồng không
có đền bù là mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể. Đây là một loại hợp đồng dân
sự mà tính chất của nó đã vượt ngoài tính chất của qui luật giá trị bởi sự chi phối của yếu
tố tình cảm. Trên cơ sở tình cảm, các bên thiết lập cá Hợp đồng không có đền bù đẻ giúp
đỡ nhau.

Câu 9: Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không có đền
bù? Vì sao?
- Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
- Bởi vì: Sau khi ông Thơ bán trâu mẹ cho ông Thi thì ông Thi đổi cho ông Dòn lấy con
trâu cái sổi, như vậy giữa ông Thi và ông Dòn tồn tại một giao dịch mà trong đó mỗi bên

4
chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích
tương ứng. Do vậy ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù.
Câu 10: Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ông Tài không?
- Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông
Tài.
- Bởi vì: Không có căn cứ cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu đối với con trâu mẹ và
con nghé. Dẫn chứng: Khi đẻ được một con nghé đực, hàng tháng ông vẫn lên xem. Khi
ông Hà Văn Thơ dắt một con trâu mẹ và một con nghé khoảng 3 tháng tuổi đi qua nhà
ông, ông nhận ra là trâu, nghé của ông và có nói với ông Thơ nhưng ông Thơ lại dắt trâu
về mổ thịt nghé và bán trâu mẹ cho ông Thi. Điều đó chứng tỏ ông Tài không hề mong
muốn sự việc xảy ra, do đó trâu là tài sản bị chiếm hữu ngoài ý chí của ông Tài.
Câu 11: Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn.
- Căn cứ vào đoạn: “Tòa án cấp phúc thẩm nhận định con trâu mẹ và con nghé con là của
ông Tài là đúng nhưng lại cho rằng con trâu cái đang do ông Nguyễn Văn Dòn quản lý
nên ông Tài phải khởi kiện đòi ông Dòn (…) là không đúng pháp luật.”
Câu 12: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Theo tôi, hướng giải quyết của Toà án dân sự Toà án nhân dân tối cao là chưa thoả
đáng.
- Toà án quyết định ông Tài không có quyền đòi ông Dòn trả lại con trâu, nhưng theo quy
định tại Điều 257 BLDS 2015 "... trong trường hợp hợp đồng này hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác
ngoài ý chí của chủ sở hữu" thì ông Tài có quyền đòi vì hợp đồng giữa ông Thi và ông
Dòn là hợp đồng mua bán tức là hợp đồng có đền bù.
Câu 13: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
- Theo Điều 167 BLDS 2015: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình
có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền
định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có
quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm

5
hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”. Ở trường hợp này động sản chính là con trâu cái, chủ
sở hữu là ông Tài và người chiếm hữu ngay tình là ông Dòn, vì giao dịch của ông Thơ
với ông Dòn là hợp đồng có đền bù nên theo quy định trên ông Tài được quyền đòi con
trâu đó.
Câu 14: Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết định cho câu
trả lời?
- Khi ông Tài không đòi được trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã theo hướng ông Tài được
yêu cầu khởi kiện ông Thơ. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 579 BLDS 2015 về nghĩa vụ hoàn
trả: “Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp
luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khácnđối với tài sản đó”
- Đoạn cho thấy câu trả lời : “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã
điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con trâu tranh chấp giữa ông
Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có căn
cứ pháp luật phải hoàn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp
luật.”
Câu 15: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Tòa án quyết định buộc ông Thơ hoàn lại giá trị con trâu và con nghé cho ông Tài là
hợp lý. Ông Dòn có được tài sản bằng giao dịch đền bù nên nếu đòi từ ông Dòn thì ảnh
hưởng đến quyền lợi của ông Dòn. Trong trường hợp này đòi bồi thường từ ông Thơ,
người đã chiếm hữu không có căn cứ pháp luật con trâu là hợp lý nhất, như vậy các bên
làm đúng sẽ không phải chịu thiệt hại.

VẤN ĐỀ 2: ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ 3

Tóm tắt Quyết định số 94/2013/DS-GĐT về “V/v Tranh chấp quyền sở hữu tài
sản” của Tòa án nhân dân tối cao.
Năm 1973 ,cụ Nguyễn Xuân Ba ( cha của các nguyên đơn ) mua căn nhà của vợ chồng cụ
Lập tại địa chỉ số 02 Nguyễn Thái Học , thành phố Quy Nhơn để làm nơi đổ xe khách của
gia đình ông . Năm 1977, Khu vực 6 dùng nhà này làm trường mẫu giáo và nơi hội họp .
Năm 1978 , cụ Ba bị tai nạn chết , các con của ông phải đi nơi khác .Năm 1986 , Khu vực
6 cùng nhau kí tên bán căn nhà của cụ Ba cho vợ chồng bà Thu , sau đó bà Thu được Uỷ
ban nhân dân tỉnh Bình Định cấp “Sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà”. Năm 1995 , bà Thu

6
bán căn nhà cho vợ chồng ông Vĩnh ( bị đơn ),bà Ngọc (bị đơn ), hợp đồng mua bán có
công chứng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
Năm 1991, Ông Lai ( nguyên đơn ) về thăm quê thì biết căn nhà số 02 Nguyễn Thái Học ,
thành phố Quy Nhơn đang được ông Vĩnh sử dụng từ đó xảy ra tranh chấp . Bên phía
nguyên đơn yêu cầu lấy lại căn nhà và đồng ý bồi thường tiền xây nhà cho bị đơn .
Trong phiên xét xử sơ thẩm lần 1 ,Tòa án công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Thu
và ông Vĩnh . Chỉ chấp nhận đòi lại giá trị tài sản đất của nhà là 19,5m2 và buộc Uỷ ban
nhân dân phường Lê Hồng Phong đền bù bằng tiền cho nguyên đơn .
Trong phiên xét xử phúc thẩm lần 1 , Tòa án hủy Bản án dân sự lần 1 và yêu cầu giải
quyết lại vụ việc .
Trong phiên xét xử sơ thẩm lần 2 , ông Vĩnh , bà Như được trọn quyền sở hữu ngôi nhà,
bác yêu cầu không chấp nhận bồi thường giá trị tài sản nhà của Uỷ ban nhân dân phường
Lê Hồng Phong , bác yêu cầu của nguyên đơn đòi được sử dụng căn nhà .
Trong phiên xét xử phúc thẩm lần 2 , Tòa án không chấp nhận đơn khởi kiện đòi nhà của
nguyên đơn đối với bị đơn .
Trong phiên xét xử giám đốc thẩm , Tòa án hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc phẩm ,
giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm lại .
Câu 2.1 : Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử
dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh chiếm hữu ?
Đoạn cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba
và đang được ông Vĩnh chiếm hữu trong Quyết định trên là :
Tuy nhiên, các cơ quan chuyên môn về quản lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân thành phố
Quy Nhơn và ông Vĩnh chỉ cung cấp được các giấy tờ do Khu vực 6 bán nhà đất cho vợ
chồng bà Thu và giấy tờ bà Thu bán cho ông Vĩnh, không cung cấp được giấy tờ về việc
vợ cụ Ba hay bà Nhân bán nhà đất cho Khu vực 6 và giấy tờ cụ Cậy bán nhà cho cụ Ba .
Do đó , không có căn cứ xác định vợ cụ Ba , hoặc bà Nhân đã bán nhà đất đang tranh
chấp cho Khu vực 6 . Nay vợ chồng cụ Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế tài
sản này . Nhà của cụ Ba , ông Vĩnh đã phá đi không còn , khi ông Vĩnh phá nhà , các con
cụ Ba không chứng minh được đã có khiếu nại , nên chỉ còn đất tranh chấp , thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba .
Câu 2.2 : Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu
ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp ?
Đoạn cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm hữu ngay tình quyền sử dụng đất tranh
chấp trong Quyết định trên là :

7
Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu , nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp . Nay ông Vĩnh cũng đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở , nên xác định ông Vĩnh
là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình .
Câu 2.3: Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình?
Việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay tình là hoàn toàn phù hợp.
Vì khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đất đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông Vĩnh cũng được
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nên việc giao dịch mua
bán tài sản của ông Vĩnh là ngay tình.
Câu 2.4: Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyền sử
dụng đất tranh chấp cho con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời?
Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất
tranh chấp cho các con của cụ Ba vì trong trường hợp này ông Vĩnh là người ngay tình.
Vì theo Điều 168 BLDS 2015: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở
hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 133 Bộ luật này.” Khoản 2 Điều 133: “Trường hợp tài sản phải đăng kí mà chưa
được đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba
bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán
đấu giá tại tổ chứ có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này
không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Căn nhà này là tài sản phải đăng kí và ông Vĩnh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu và ông Vĩnh sở hữu nhà đất một cách hợp pháp, ngay tình thông qua giao dịch dân
sự với bà Thu. Vì thế, ông được bảo vệ quyền sở hữu của chính mình.Vì vậy, ông Vĩnh
không phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho các con của cụ Ba.
Câu 2.5. Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba như thế nào
và hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì sao?
Tại Quyết định số 94/2013/GĐ-DS ngày 25/07/2013 về vụ án tranh chấp quyền sở hữu
tài sản, để bảo vệ các con cụ Ba hướng giải quyết của Tòa án là không chấp nhận Tòa án
sơ thẩm và phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn. Tòa xác định ông Vĩnh là người mua
bán tài sản tranh chấp ngay tình và yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái pháp
luật cho nguyên đơn.
Hướng giải quyết này chưa được quy định trong văn bản. Vì Tòa án chưa xác đinh được
chính xác ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho các con cụ Ba và cần phải làm

8
rõ. Ông Vĩnh là người chiếm hữu ngay tình, tức là việc mua nhà số 2 Nguyễn Thái Học
của ông là do không biết và không thể biết việc chiếm hữu của ông là không có căn cứ
pháp luật nên Tòa án cần xác minh làm rõ ông Sơn hay ông Đạo là nguời đã bán căn nhà
đó và số tiền có phải dùng để xây dựng trường mẫu giáo không, nếu có hiện ai đang quản
lý, để từ đó xác định ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái
pháp luật cho nguyên đơn.
Câu 2.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên.
Theo nhóm em, tuy không có giấy tờ cụ Cậy bán nhà cho cụ Ba nhưng cụ Cậy và các
đương sự thừa nhận năm 1973 cụ Cậy bán nhà cho cụ Ba và không có căn cứ xác định vợ
cụ Ba hay bà Nhân bán nhà đất đang tranh chấp cho Khu vực 6 nên nhà đất đang tranh
chấp thuộc sở hữu của cụ Ba, nay cụ Ba đã chết thì các con cụ Ba được thừa kế tài sản
này. Cho nên hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu trên là hợp lí.

9
VẤN ĐỀ 3: LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt Quyết định số: 617/2011/ DS-GĐT ngày 18/8/2011 của Tòa án nhân dân
tối cao
Nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Nguyên, bị đơn là ông Ngô Văn
Hòa. Thửa đất số 53 của gia đình ông Trụ, bà Nguyên liền kề thửa đất số 76 của gia
đình ông Hòa.năm 1995, UBND tỉnh Trà Vinh cấp phép cho gia đình ông Hòa xây
dựng nhà 2 tầng. Ông Hòa có xây lấn 15,2m 2 sang đất ông Trụ. Tại Tòa sơ thẩm, Tòa
không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đời phía bị đơn trả lại phần đất xây lấn, buộc
ông Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa, 1 máng bê tông, tháo dỡ mái tôn và tay đòn mái/
Nguyên đơn kháng cáo. Tòa phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm. Nguyên đơn có
đơn khiếu nại giám đôc thẩm. Tại phiên giám đốc thẩm, tòa cho rằng việc quyết định
buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ phần xây lấn sang đất ông Trụ là có căn cứ, tuy nhiên
phần ống nước dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa buộc tháo dỡ là không đúng,
không đảm bảo quyền lợi nhà ông Trụ.
Vì vậy, Tòa quyết định hủy 2 bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao vụ việc lại cho TAND
thị xã Trà Vinh giải quyết lại.
Tóm tắt Quyết định số: 23/2006/DS-GĐT ngày 7/9/2006 của Hội đồng thẩm phán
TANDTC
Nguyên đơn là ông Diệp Vũ Trường, bị đơn là ông Nguyễn Văn Tận. Ông Trường và
ông Tận tranh chấp 185m2 đất giáp ranh, hiện do ông Tận đang sử dụng. Tòa cấp phúc
thẩm buộc ông Tận trả 132m2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống cho ông Trường và
bà Thoa, còn đất ông Tận lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m 2) thì giao ông Tận
sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường. Tuy nhiên,
ngoài diện tích 52,2m2 nêu Trường, căn nhà ông Tận còn có máng xối đúc bê tông
chiếm khoảng không Trường phần đất ông Trường và bà Thoa có diện tích 10,71m 2
chưa được Tòa cấp sơ thẩm và Phúc thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc
phải thanh toán giá trị QSD đất. Vì thế, Tòa GĐT tuyên hủy 2 bản án sơ thẩm và phúc
thẩm, giao vụ việc về cho TAND tỉnh CM giải quyết.
Câu 3.1: Đoạn nào của quyết định số 23 cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc
quyền sử dụng của ông Trường, bà Thoa và phần lấn cụ thể là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Tận đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trường, bà
Thoa trong Quyết định số 23 là: “…Theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ông
Tận với anh Kiệt (không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) thì diện
tích đất mà ông Tận mua từ anh Kiệt không nêu vị trí cũng như tứ cận, mốc giớ cụ thể,
cũng không có xác nhận của chủ đất liền kề. Trong khi đó, gia đình ông Trường đã
quản lý, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc sang nhượng giữa ông Tận với anh
Kiệt và năm 1994 ông Trường đã được UBND huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất… thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ
tranh chấp do Toà án nhân dân huyện Cái Nước phối hợp với các cơ quan chức năng
đo vẽ và tại công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phòng TN&MT gửi Toà
án nhân dân tỉnh Cà Mau vẫn khẳng định ranh giới đất đã cấ giấy chứng nhận cho bà
Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là ‘ranh thẳng’ thì có căn cứ xác định ông Tận đã
lấn đất ông Trường”.
- Phần lấn cụ thể:
+ 132,8m2 đất trống;
+ 52,2m2 đất đã xây dựng nhà;
+ Hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của nguyên đơn có diện
tích 10,71m2;
+ Căn nhà phụ có diện tích 18,57m2.
Câu 3.2: Đoạn nào của Quyết định số 671 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang
đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà
Nguyên?
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông và
chôn dưới đất 1 ông thoát nước nằm ngoài phía tường nhà. Quá trình giải quyết vụ án
Tòa cấp sơ thẩm và Tòa cấp phúc thẩm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ,
1 máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Trụ, bà Nguyên nên
quyết định buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ
Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ”
Câu 3.3: BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Quy đinh pháp luật có điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không gian thuộc
quyền sử dụng của người khác tại khoản 2 điều 175 BLDS 2015: “Người sử dụng đất
được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất
phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất của người khác.”
Câu 3.4: Ở nước ngoài, việc lấn chiếm Trường được xử lí như thế nào?
Ta có thể lấy ví dụ ở Châu Âu, pháp luật ở đây quy định: “những tài sản gồm có đất
(cây cối, công trình xây dựng) đều được coi là một phần của đất và thuộc về chủ sở
hữu của mảnh đất đó. Phạm vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả
lòng đất và khoảng không phía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn
gắn với sử dụng bề mặt đất)” Vậy ta có thể thấy, ở đây việc lấn chiếm vào khoảng
không gian bên trên hoặc lòng đất đối với phần đất của người khác là trái pháp luât.
Câu 3.5: Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không
gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao theo hướng
buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang không gian, mặt đất và lòng
đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên: “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4
ô văng cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía
tường nhà. Quá tình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần đất
thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình
ông Hòa phải tháo dỡ là có căn cứ.
- Tuy nhiên, dưới lòng đất sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa
chôn, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không buộc gia đình ông
Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông
Trụ”.
Câu 3.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao?
Việc buộc ông Hòa tháo dỡ 4 ô văng cửa số và máng bê tông là hợp lý (căn cứ Điều
175, Điều 174, Điều 178 BLDS 2015). Còn vấn đề ống nước, ta có thể xem xét Điều
245, Điều 252 BLDS 2015, xem việc đặt ống nước có lấn sang đất nhà ông Trụ, bà
Nguyên không, nếu có thì phải hạn chế thiệt hại cho gia đình ông Trụ, bà Nguyên và
nếu thiệt hại thì đền bù, không nhất thiết phải tháo dỡ.
Câu 3.7: Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m²)?
Đoạn của Quyết định số 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Tận tháo dỡ nhà được xây
dựng trên đát lấn chiếm (52,2m²) là:
“Áp dụng khoản 3, Điều 38 Luật đất đai, xử:
+ Buộc ông Nguyễn Văn Tận trả cho ông Diệp Vũ Trường và bà Châu Kim Thoa giá
trị quyền sử dụng đất 52,2 m² là 7,83 chỉ vàng 24K (bảy chỉ tám phân ba ly).
+ Ông Nguyễn Văn Tận được sử dụng 52,2m² đất của căn nhà ông đã xây cất. Ông
Tận, ông Trường và bà Thoa có trách nhiệm liên hệ với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền để chuyển quyền sử dụng phần đất 52,2m² này”
Và đoạn :
“Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8m² đất đã lấn chiếm nhưng là đất trống
cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng
nhà (52,2m²) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
cho ông Treường và bà Thoa là hợp tình, hợp lý.”
Câu 3.8: Ông Trường, bà Thoa có biết và có phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
- Theo ông Tận trình bày, sau khi ông nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của
anh Trần Thanh Kiệt xong, ông đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang tranh chấp,
lúc ông xây nhà gia đình ông Trường không có ý kiến gì.
- Như vậy, theo trình bày của ông Hậu, gia đình ông Trường, bà Thoa có biết về việc
ông Tận xây dựng nhà trên phần đất đang tranh chấp và không có ý kiến phản đối.
Câu 3.9: Nếu ông Trường , bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa không?
Vì sao?
Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà thì ông Tận phải
tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà Thoa. Vì ông Hòa đã có hành vi lấn
chiếm đất đai. Căn cứ Điều 259 BLDS 2005: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người
có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt
tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc
người đó chấm dứt hành vi vi phạm”.
Câu 3.10: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến phần
đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Theo suy nghĩ của tôi, hướng giải quyết trên của Tòa án liên quan đến phần đất ông
Tận lấn chiếm và xây nhà Trườngn là hợp lý.
Thứ nhất, mặc dù theo quy định của pháp luật thì ông Tận phải chấm dứt hành vi lấn
chiếm quyền sử dụng đất và không gian của người khác. Tuy nhiên, xét đến yếu tố ông
Tận đã xây một ngôi nhà cơ bản lên trên phần đất có tranh chấp đó thì việc tháo dỡ
công trình để hoàn trả đất trống cho ông Trường và bà Thoa sẽ khiến cho ông Tận chịu
thiệt hại rất lớn về mặt kinh tế.
Thứ hai, Điều 164 BLDS 2015 trao cho chủ sở hữu quyền yêu cầu người có hành vi
cản trở trái pháp luật để tự bảo vệ quyền sở hữu của mình trước khi tìm đến sự can
thiệp của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Có thể thấy rằng việc ông Tận xây nhà trên
phần đất của ông Trường, bà Thoa diễn ra một cách công khai nhưng tại thời điểm đó
thì vợ chồng ông Trường không thể hiện sự phản đối của mình. Điều này vô hình
chung có thể hiểu là vợ chồng ông Trường “ngầm” chấp nhận để người khác “lấn
chiếm” tài sản của mình nên việc yêu cầu tháo dỡ cần được giới hạn.
Thứ ba, mặc dù pháp luật hiện hành chưa ghi nhận các trường hợp không tháo dỡ (các
điều kiện để không tháo dỡ) nhưng tùy vào hoàn cảnh thực tế cụ thể, chúng ta phải xem
xét trong nhiều khía cạnh khác: kinh tế, tình tiết,... để có thể xử lý một cách hợp tình,
hợp lý nhất.
Cách xử lý trên vừa bù đắp được phần nào các thiệt hại cho ông Trường và bà Thoa do
bị lấn chiếm đất nhưng cũng cân nhắc được tới những bất lợi về kinh tế cho ông Tận
khi tháo dỡ căn nhà Trường phần đất tranh chấp.
Câu 3.11: Theo Tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho câu
trả lời?
Theo Tòa án thì phần đất mà ông Tận đã xây nhà sẽ thuộc về ông Tận và ông có nghĩa
vụ trả cho ông Trường, bà Thoa giá trị quyền sử dụng đất mà ông Tận đã lấn chiếm.
Đoạn trong bản án cho câu trả lời là:
“Tại Bản án sơ thẩm số 09/STDS ngày 21/7/2003, Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã
quyết định: Buộc ông Tận trả ông Trường, bà Thoa giá trị quyền sử dụng phần đất lấn
chiếm đã cất nhà là 52,2m2 bằng giá trị là 7,83 chỉ vàng 24K. Giữ nguyên phần đất có
căn nhà cho ông Tận sử dụng.”
Câu 3.12: Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu
rõ quyết định mà anh/chị biết.
Đã có các quyết định theo hướng giải quyết như quyết định số 23. Cụ thể:
- Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao,
trong phần Xét thấy: “Căn cứ vào văn tự đoạn mãi nhà ngày 30-12-1973 giữa ông Vui
và bà Khanh thì căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và căn cứ vào giấy
phép xây dựng số 51/GP.SXD ngày 8-2-1996 của Sở Xây dựng tỉnh ĐL thì gia đình bà
Khanh được xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m nhưng theo biên bản đo đạc của
Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là
7,63m, sai với giấy phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh được
quyền sử dụng là 23cm. Thực tế bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm móng
của nhà ông Tùng.” Và đoạn: “Về nguyên tắc, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền
sử dụng của ông Tùng thì bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông
Tùng. Tuy nhiên, khi gia đình bà Khanh xây dựng sát tường nhà ông Tùng, làm kiềng
Trườngn nền móng nhà ông Tùng, ông Tùng không phản đối trong suốt quá trình từ khi
bà Khanh khởi công xây dựng (tháng 2-1996) đến khi hoàn thành (tháng 6-1996). Do
việc đã xây dựng hoàn Thoaện nhà cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp
lại công trình sẽ gây Thoaệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh. Xét diễn biến thực tế
như Trườngn, HĐTP nhất trí với quan điểm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân
tối cao tại kháng nghị là Tòa án cấp phúc thẩm không buộc bà Khanh phải tháo dỡ
phần tường nhà đè lên phía Trườngn móng nhà ông Tùng mà chỉ buộc bồi thường bằng
tiền là hợp tình, hợp lý.”
- Quyết định số 237/2008/DS-GĐT ngày 26-8-2008 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao, phần Xét thấy: “Theo xác nhận của đại diên Sở Xây dựng TG, Sở Tài nguyên
môi trường TG, phòng quy hoạch nhà đất TG tại biên bản thẩm định ngày 14-7-2005
thì Ủy ban nhân dân huyện CT đã cấp giấy phép xây dựng cho ông Sỹ vượt quá diện
tích đất mà vợ chồng ông Sỹ có quyền sử dụng. Như vậy, Tòa án cáo sở thẩm và cấp
phúc thẩm xác định khi xây dựng ông Sỹ đã lấn đất của vợ chồng ông Hiến (kích thước
tầng trệt, chiều ngang 0,17m, dài 0,15m, cao 3,88m tầng một chiều ngang 0,17m, dài
1,50m, cao 3,67m) là có căn cứ. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 02/BC/HĐND-UBND
ngày 8-1-2007 của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân huyện CT, tỉnh TG và Công
văn số 08/CV/ĐĐBQH ngày 2-2-2007, Công văn số 27/CV/ĐĐBQH ngày 23-4-2007
của Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh TG thì phần đất ông Sỹ lấn chiếm của ông Hiến để
xây cất nhà kiên cố là không lớn, không ảnh hưởng đến mỹ quan căn nhà của vợ chồng
ông Hiến và nếu cắt bỏ thì không đảm bảo an toàn vì có thể làm sụp đổ căn nhà mà ông
Sỹ đã xây dựng kiên cố. Do đó, trong trường hộ này lẽ ra cần giữ nguyên hiện trạng
phần nhà kiên cố mà ông Sỹ đã xây dựng, đồng thời buộc ông Sỹ thanh toán giá trị
phần đất lấn Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án nhân
dân tối cao. chiếm cho ông Hiến theo giá thị trường mới phù hợp với thực tế và đảm
bảo sự an toàn dối với ngôi nhà của vợ chồng ông Sỹ.”
Câu 3.13: Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
Theo suy nghĩ của tôi, tình huống ở Quyết định số 23 khá giống với tình huống ở
Quyết định số 02/2006/DS-GĐT ngày 21-2-2006 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao:
Phòng tài nguyên và môi trường huyện Cái Nước đã xác định được ông Tận đã lấn đất
của ông Trường. Việc Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8m2 đất đã lấn
chiếm nhưng là đất trống cho ông Trường bà Thoa là hoàn toàn đúng đắn. Phần đất đã
lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m2) thì giao cho ông Tận sử dụng nhưng phải
thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa là hợp tình hợp lý.
Bởi lẽ, nếu buộc ông Tận phải tháo dỡ phần nhà theo nguyên tắc tháo dỡ khi lấn chiếm
tài sản người khác để lại Tận quả nguy hiểm cho căn nhà chính mà ông Tận đã xây. Và
khi ông Tận xây nhà ông Trường không có ý kiến gì hết, nên việc xây dựng đã hoàn
Thoaện, nếu buộc ông Tận phải tháo dỡ và thu hẹp lại công trình sẽ gây Thoaệt hại rất
lớn cho gia đình ông Tận. Phần chiếm khoảng không Trườngn phần đất của ông
Trường và bà Thoa có diện tích 10,71m 2, nếu phần máng xối này không làm ảnh hưởng
đến mỹ quan căn nhà của vợ chồng ông Trường, bà Thoa, không làm ảnh hưởng xấu
cũng như gây nguy hiểm thì không nên buộc ông Tận phải tháo dỡ hai máng xối đúc bê
tông mà chỉ nên buộc thanh toán giá trị quyền sử dụng đất là hợp tình, hợp lý. Phần căn
nhà phụ có diện tích 18,57m 2 của ông Tận xây Trườngn diện tích đất mà Tòa án buộc
ông Tận phải trả cho ông Trường, bà Thoa, việc buộc tháo dỡ cũng là điều không cần
Thoaết. Lý do, khi xây dựng, gia đình ông Trường không có ý kiến gì hết. Việc này có
thể ngầm hiểu gia đình ông Trường phần nào đã “chấp nhận” việc lấn chiếm này. Vì
vậy, không nên buộc ông Tận phải tháo dỡ căn nhà phụ mà chỉ buộc trả giá trị quyền
sử dụng đất cho ông Trường, bà Thoa như căn nhà lớn.
Câu 3.14: Đối với phần chiếm không gian 10,71m² và căn nhà phụ có diện tích
18,57m² trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc tháo dỡ
không?
- Đối với phần chiếm không gian 10,71m² và căn nhà phụ có diện tích 18,57m² trên đất
lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc tháo dỡ.
- Cụ thể, trong phần xét thấy của Quyết định số 23 có đoạn “căn nhà của ông Tận còn
có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không Trườngn phần đất của ông Trường
và bà Thoa có diện tích 10,71m² chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm xem xét buộc ông Tận phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng
đất cho ông Trường và bà Thoa” và đoạn “còn có một căn nhà phụ có diện tích
18,57m² của ông Tận xây Trườngn diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Tận trả
lại cho ông Trường, bà Thoa nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây
khó khăn cho việc Thoa hành án.”
Câu 3.15: Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m² và căn
nhà phụ trên như thế nào?
- Theo nhóm tôi, cần xử lý phần lấn chiếm không gian và căn nhà phụ như sau:
1. Đối với việc căn nhà ông Tận có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trường và bà Thoa có diện tích 10,71m² thì xem xét buộc ông Tận
phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trường, bà Thoa .
2. Đối với căn nhà phụ có diện tích 18,57m² của ông Tận xây dựng trên diện tích đất
mà Tòa án các cấp buộc ông Tận trả lại cho ông Trường, bà Thoa thì xem xét ở cả hai
phương diện. Nếu ông Tận muốn tiếp tục sử dụng căn nhà trên diện tích đất phải trả
cho ông Trường, bà Thoa này thì ông Hậu phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất đó
cho ông Trường, bà Thoa.
- Nếu ông Trường, bà Thoa muốn lấy lại đất để khai thác, sử dụng thì ông Trường, bà
Thoa phải thanh toán giá trị căn nhà của ông Tận đã xây trên mảnh đất đó cho ông Tận.
- Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì nên tôn trọng sự thỏa thuận của hai bên
đặt ra.
Câu 3.16: Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không
gian ở Việt Nam hiện nay.
- Theo nhóm em, việc xử lý lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam
hiện nay chưa được giải quyết một cách thỏa đáng về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
- Vì về nguyên tắc, cần phải tháo dỡ công trình để trả lại cho chủ sở hữu bị lấn chiếm
toàn quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, dưới góc độ kinh tế, việc tháo dỡ đối với công
trình vi phạm sẽ góp phần hạn chế lãng phí đồng thời bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích
hợp pháp giữa các bên. Trong một số trường hợp ta không nên buộc tháo dỡ lấn chiếm
mà buộc người lấn chiếm phải đền bù. Nếu chúng ta quy định theo hướng bảo vệ tuyệt
đối quyền của người có tài sản bị lấn chiếm như hiện nay thì ta chưa bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của bên có hành vi lấn chiếm. Như trong trường hợp mà việc cho phép
tồn tại công trình không ảnh hưởng nghiêm trọng lợi ích của người có bất động sản liền
kề bị xâm phạm thì ta nên có sự cân bằng:
Tất cả những người lấn chiếm không ngay tình cần phải tháo dỡ phần đất lấn chiếm
theo yêu cầu của chủ sở hữu đích thực để sự nghiêm minh của pháp luật được đảm bảo.
Do vậy, khi người liền kề lấn chiếm quyền sử dụng đất (và không gian) của người khác
mà chủ sở hữu đích thực đã phản đối thì cần phải tháo dỡ những công trình đã được
xây dựng trên phần đất lấn chiếm; việc tháo dỡ là bắt buộc cho dù thiệt hại từ việc tháo
dỡ là bao nhiêu đối với người lấn chiếm. Tuy nhiên, nếu người lấn chiếm ngay tình và
việc lấn chiếm là không đáng kể thì chúng ta nên theo hướng là cho phép đền bù để
không phải tháo dỡ phần đã lấn chiếm. Dưới góc độ đạo đức, quyết định này cũng sẽ
giúp cho các bên tranh chấp giữ được quan hệ láng giềng.
Câu 3.17: Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù hợp
với BLDS 2015 không? Vì sao?
- Hướng giải quyết Trường của Tòa án trong Quyết định số 23 còn phù hợp với BLDS
2015. BLDS 2015 có quy định về bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
(Điều 163); quyền yêu cầu chấm dứt các hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực
hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 169) và quyền yêu cầu bồi thường
Thiệt hại (Điều 170).
THANKS FOR
READING!

20