Mục Lục

I. Năng lực pháp luật dân sự của chủ thể trong xác lập giao dịch:.....................................................3
1. Tóm tắt bản án:...........................................................................................................................3
2. Câu hỏi:......................................................................................................................................3
2.1. So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên...........................................................................3
2.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam? 4
2.3. Đoạn nào của bán án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị tòa án
tuyên bố vô hiệu?...........................................................................................................................5
2.4. Suy nghĩ của anh/chị ( trong mối quan hệ với năng lực pháp luật chủ thể ) về căn cứ để
Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?.........................................................................................5
II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG NHẬN THỨC........................6
1. Tóm tắt bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.Quyết
định: Số 329/2013/DS-GĐT...............................................................................................................6
2. Câu hỏi.......................................................................................................................................8
2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận thức và từ thời điểm nào
ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?.............................................................8
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự?................................................................................................8
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô hiệu không? Vì sao?
Trên cơ sở quy định nào?................................................................................................................8
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông Hội không và Tòa án đã
giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị biết.............................................9
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên
(liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập)? Nêu cơ sở pháp lý khi đưa ra hướng xử lý.............9
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì giao dịch đó có bị vô hiệu
không? Vì sao?.............................................................................................................................10
III. Giao dịch xác lập do lừa dối.....................................................................................................11
1. Tóm tắt bản án:.........................................................................................................................11
1.1. Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số 521/2010/DS-GĐT ngày 19/8/2010 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao................................................................................................................11
1.2. Tóm tắt quyết định số 210/2013/DS-GDDT ngày 21/5/2013 của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao....................................................................................................................................11
2. Câu hỏi:....................................................................................................................................12
2.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối theo BLDS 2005 và
BLDS 2015...................................................................................................................................12
2.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình không cung cấp
thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch..................................................14

1
 2.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị tuyên vô hiệu do
có lừa dối?....................................................................................................................................15
2.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ anh/chị biết.16
2.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS năm 2015 không? Vì sao?...................16
2.6. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, ai được yêu cầu và ai không được yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu?...................................................................................17
2.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu do lừa dối có còn không? Vì sao?.........................................................................................17
2.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyến bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối, Tòa
án có công nhận hợp đồng không? Vì sao?...................................................................................18
2.9. Câu trả lời của các câu hỏi trên có khác không nếu áp dụng các quy định tương ứng của
BLDS 2015 vào tình tiết như Quyết định số 210?........................................................................18
IV. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu............................................................................................18
1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên không? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.............................................................................................................................18
2. Trên cơ sở Bộ luật dân sự, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì Công ty Phú Mỹ có phải
thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công ty Orange
đã thực hiện không? Vì sao?.............................................................................................................19
3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã
thực hiện như thế nào?......................................................................................................................19
4. Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên quan tới khối
lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu...........................19
5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công ty Orange đã
thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu? Nội dung xử lý khác với
trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như thế nào? Suy nghĩ của anh/ chị về chủ đề này
như thế nào?.....................................................................................................................................20
6. Trong quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu?
20
7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu
trong quyết định trên........................................................................................................................20
8. Với thông tin trong Quyết định 75 và pháp luật hiện hành, ông Sanh sẽ được bồi thường thiệt
hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời........................................................................21
9. Trong bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh Dậu ghi nhận cho
ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu không? Vì sao?............................................21

2
I. Năng lực pháp luật dân sự của chủ thể trong xác lập giao
dịch:
1. Tóm tắt bản án:
Nguyên đơn: Ông J Ph T, Bà A Th Ph ( L Th H) do ông L Th Ph làm đại
diện ủy quyền
Bị đơn: Bà L K Đ do Ph H D T làm người đại diện theo ủy quyền.
Nội dung:
Năm 2004, vợ chồng nguyên đơn có gửi tiền về mua đất của bị đơn 2 lần
và nhờ bị đơn đứng tên:
Lần thứ 1: Ngày 31/5/2004 mua nền thổ cư 200m 2 với giá 60.000.000 đồng
không có giấy giao tiền còn chữ viết trong tờ xác nhận thì ông bà không rõ ai
ghi, còn chữ ký là của bị đơn.
Lần thứ 2: Ngày 02/6/2004 có giấy nhường đất thổ cư của L K Đ thực chất
là phần đất vườn có diện tích 1.051,8 m2.
16/3/2011, có xác nhận của Trưởng ấp là cam kết tổng thể về việc chuyển
nhượng nhà và đất cho nguyên đơn, có trước khi bị đơn được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Về phía nguyên đơn, yêu cầu bị đơn giao trả nhà và đất vườn. Nhưng sau
đó, yêu cầu buộc bà L K Đ phải trả lại giá trị nhà và đất là 550.000.000 đồng
cho nguyên đơn.
Về phía bị đơn, bà thừa nhận có nhận 5 lần tiền của nguyên đơn gửi về cho
bà là 13.950 USD. Bà chỉ đồng ý trả lại số tiền 13.950 USD được quy đổi ra tiền
Việt Nam là 329.220.000 đồng và yêu cầu được sử dụng nhà và đất này.
Quyết định của Tòa án:
Vô hiệu giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004, giấy cho nền thổ cư ngày
31/5/2004 và giấy cam kết ngày 16/3/2011.
Bà Đ hoàn trả số tiền 350.000.000 đồng cho ông T và bà H, được tiếp tục
quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cùng với cây trồng trên đất.
2. Câu hỏi:
2.1. So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay
đổi trên.
+ Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và Điều 117 Bộ luật dân sự 2015

3
 + Các điểm khác nhau:
1. BLDS 2015 thay “người tham gia” thành “chủ thể”.
=> Vì “chủ thể”tham gia giao dịch dân sự có thể là cá nhân hoặc pháp
nhân. Sự thay đổi này đã mở rộng phạm vi tham gia giao dịch dân sự.
2. BLDS 2005 quy định người tham gia giao dịch dân sự phải có “năng lực
hành vi dân sự” nhưng BLDS 2015 đã yêu cầu thêm phải “phù hợp với giao dịch
dân sự được xác lập”
=> Việc bổ sung thêm này là hoàn toàn phù hợp vì các giao dịch dân sự
khác nhau nên mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân phải phù hợp với
từng giao dịch cụ thể, sự thay đổi này giúp cho điều luật trở nên rõ ràng hơn.
3. BLDS 2015 không chỉ đề cập đến “năng lực hành vi dân sự” (như BLDS
2005) mà còn đề cập đến “năng lực pháp luật”
=> Quy định này thể hiện sự tiến bộ của BLDS 2015 tuy nhiên cũng gây
ra bất cập khi áp dụng vì Điều 122 của BLDS 2015 quy định khi điều kiện này
không được áp dụng thì giao dịch vô hiệu
4. Điều 117 BLDS 2015 đưa điều kiện tự nguyện lên trước điều kiện không
vi phạm điều cấm
=> Ta có thể thấy BLDS 2015 đề cao tính tự nguyện
5. BLDS 2005 quy định “không vi phạm điều cấm của pháp luật” còn
BLDS 2015 thì quy định “không vi phạm điều cấm của luật”
=> “Pháp luật” có nội hàm rộng hơn so với “luật’. Nên việc thay “pháp
luât” thành “luật” sẽ mở rộng phạm vi giao dịch cho các chủ thể tham gia. Ở
BLDS 2015 cấm được giới hạn bởi văn bản do Quốc hội ban hành (luật).
2.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
+ Hơn nữa ông Ph J T và bà L Th H là người Việt Nam ở nước ngoài đã
nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật đất đai năm 2003 và Điều 121 của
Luật nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở
hữu nhà ở Việt Nam khi thõa mãn các điều kiện sau: “Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất
nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được
phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ
Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. “Người Việt Nam định cư
ở nước ngoài không thuộc diện quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn
được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”
do đó ông T và bà H không được sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất
trồng cây lâu năm tại Việt Nam.

4
 2.3. Đoạn nào của bán án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H
với bà Đ đã bị tòa án tuyên bố vô hiệu?
Về nhận định của Tòa án:
Khi xét về hình thức thì giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy
nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004 được lập giữa nguyên đơn và bị đơn là
không tuân thủ theo quy định của pháp luật, không được công chứng,
chứng thực theo quy định tại điều 127 của Luật đất đai năm 2003 và Điều
117 của Bộ luật dân sự nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Hơn
nữa ông Ph J T và bà L Th H là người Việt Nam ở nước ngoài đã nhập
quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật đất đai năm 2003 và Điều 121 của
Luật nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa mãn các điều kiện sau: “ Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài ở Việt Nam, người có
công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu
cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây
dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối
tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam”. “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện
quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng
trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ông T và
bà H không được sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất trồng cây
lâu năm tại Việt Nam vì vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày
31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004, giấy cam kết ngày
16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và do không tuân
thủ quy định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của Bộ luật dân sự và
căn cứ theo Điều 131 của Bộ luật dân sự thì các đương sự phải khôi phục
tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Về quyết định của Tòa án:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Vô hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư
ngày 02/6/2004 và giấy cam kết ngày 16/3/2011 mà các bên đã xác lập do
vi phạm điều cấm của pháp luật.
Buộc bà L K Đ hoàn trả cho ông J Ph T và bà A Th Ph ( L Th H ) số
tiền 350.000.000.
2.4. Suy nghĩ của anh/chị ( trong mối quan hệ với năng lực pháp luật
chủ thể ) về căn cứ để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu?
Theo em, căn cứ để Tòa án tuyên bố giao dịch trên vô hiệu là hoàn toàn đầy
đủ, hợp lí và thuyết phục, Vì:
Thứ nhất, trong lần thứ nhất mua đất của bà Đ vào ngày 31/5/2004 thì vợ
chồng nguyên đơn có mua nền đất thổ cư 200m2 với giá 60.000.000 đồng không
có giấy giao tiền còn chữ viết trong tờ xác nhận thì ông bà không rõ ai ghi, còn
5
chữ ký là của bị đơn. Điều này cho thấy, trong quá trình thực hiện giao dịch dân
sự, các giấy tờ, thủ tục được viết tay, không thực hiện theo giấy tờ thủ tục,
không có công chứng, chứng thực dẫn đến việc khó khăn khi xác nhận ai là
người chịu trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp.
Thứ hai, một giao dịch được dân sự đươc cho là có hiệu lực khi có đủ điều
kiện được quy định tại khoản 1, điều 117 BLDS 2015. Theo chứng cứ, hồ sơ vụ
án, khi xem xét về hình thức thì tờ cho đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không
tuân thủ theo quy định của pháp luật, không công chứng, chứng thực theo quy
định tại điều 127 của Luật đất đai năm 2003 và điều 117 của BLDS. Do đó, theo
điều 122 BLDS 2015: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật
này có quy định khác” thì hợp đồng không phát sinh hiệu lực.
Thứ ba, vợ chồng ông T và bà H là người Việt Nam ở nước ngoài đã nhập
quốc tịch Mỹ và thỏa mãn các điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam được quy định trong Luật đất đai năm
2003 và điều 121 của Luật nhà ở năm 2005 do đó ông T và bà H không được sở
hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam vì vậy
các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004, giấy cam kết ngày 16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của
pháp luật và do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 117, 123, 129
của Bộ luật dân sự.

II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHÔNG CÓ

KHẢ NĂNG NHẬN THỨC
1. Tóm tắt bản án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất.Quyết định: Số 329/2013/DS-GĐT
Nguyên đơn: Chị Đặng Thị Kim Ánh
Bị đơn: Bà Phạm Thị Hương
Ông Đặng Hữu Hội và Bà Phạm Thị Hương là vợ chồng có 5 người con.

6
 Đặng Thị Kim
Ánh

Đặng Văn
Bình

Ông Đặng Hữu Hội

Đặng Thị Hòa
Bà Phạm Thị Hương Minh

Đặng Thị Thu

Thủy

Đặng Văn
Toàn

Tài sản của ông Đặng Hữu Hội bà Phạm Thị Hương có 1 ngôi nhà gắn liền
với quyền sử dụng 167,3m2 đất. Từ năm 2007 ông Hội bị tai biến nằm liệt một
chỗ không nhận thức được. Ngày 08/02/2010, trong lúc ông Hội bị bệnh nặng,
bà Hương đã tự ý bán căn nhà và đất cho vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng
với giá 580.000.000đ và chỉ hỏi ý kiến của anh Đặng Văn Bình. Ngày
09/02/2010, cán bộ địa chính đến nhà làm việc và bảo ông Hội điểm chỉ vào hợp
đồng mua bán nhà. Ngày 07/05/2010 ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.Ngày 29/10/2010 ông Hội chết. Nguyên
đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông Hội, bà Hương
với vợ chồng ông Hùng, bà Trinh. Vì cho rằng thời điểm đó ông Hội không nhận
thức được, từ đó xảy ra tranh chấp.
Quyết định của các cấp xét xử:
Tòa án sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày 22/12/2011 quyết định: Chấp
nhận yêu cầu của bà Đặng Thị Kim Ánh, Đặng Thị Hòa Minh, Đặng Thị Thu
Thủy, ông Đặng Văn Toàn. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa vợ chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ chồng ông Lưu
Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh vì vô hiệu hình thức. Buộc bà Phạm Thị
Hương phải trả lại cho vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng và bà Bùi Thị Tú
Trinh số tiền 311.000.000đ và vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng và bà Bùi Thị
Tú Trinh phải trả lại cho bà Phạm Thị Hương 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Tòa án phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/7/2012 quyết định: Chấp
nhận kháng cáo của vợ chồng bà Bùi Thị Tú Trinh, ông Lưu Hoàng Phi Hùng.
Công nhận hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất giữa vợ chồng
7
ông Đặng Hữu Hội (chết), bà Phạm Thị Hương và vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi
Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh là có căn cứ.
Giám đốc thẩm: Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT
và bản án dân sự sơ thẩm 98/2012/DSST về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mau
bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”.
2. Câu hỏi.
2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không còn khả năng nhận
thức và từ thời điểm nào ông Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự?
Từ năm 2007 ông Hội bị tai biến và nằm liệt một chỗ không nhận thức
được
Ngày 7/05/2010 ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố tuyên bố mất
năng lực hành vi dân sự căn cứ theo khoản 1 Điều 22 BLDS 2015: “Khi
một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận
thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên
quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố
người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám
định pháp y tâm thần.”
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước
hay sau khi ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
Ông Hội cùng vợ là bà Hương xác lập với vợ chồng ông Hùng và bà
Trinh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi ông Hội bị
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự
Ông Hội bị Tòa án nhân dân thành phố tuyên bố mất năng lực hành vi
dân sự vào ngày 7/5/2010 . Trong khi đó việc ký kết hợp đồng diễn ra vào
ngày 8/2/2010
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội có vô
hiệu không? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?
Trong bản án Tòa án nhân dân tối cao chưa xác định phần dao dịch của
ông Hội có vô hiệu hay không
Vì theo phần xét thấy Quyết định giám đốc thẩm số 329/2013/DS-
GĐT ngày 25/07/2013, Tòa án nhân dân tối cao cho rằng Tòa án cấp sơ
thẩm hủy toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
8/2/2010 giữa vợ chồng ông Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ
chồng ông Lưu Hoàng Phi Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh, còn Tòa án phúc
thẩm đã thụ lý, giải quyết và xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất đều là không đúng

8
 2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hoàn cảnh của ông
Hội không và Tòa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm
tắt vụ việc mà anh/chị biết.
Trong thực tiễn xét xử, có bản án 01/2006/DSST ngày 21/02/2016 của
Tòa án Nhân dân huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái giống hoàn cảnh với ông
Hội.
Hướng giải quyết của Tòa án: Tuyên bố hợp đồng giữa ông Cường, bà
Bính với anh Thăng vô hiệu. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ông Cường và bà Bính với anh Thăng. Buộc anh Thăng phải trả lại

288m2 đất thổ cư cho ông Cường và người giám hộ của ông Cường là anh
Hưng quản lý, sử dụng. Buộc anh Hưng phải thanh toán cho anh Thăng số
tiền là 20.049.000 đồng. Buộc bà Bính phải thanh toán cho anh Thăng số
tiền là 15.850.000 đồng. (1)
Tóm tắt bản án: Ông Cường là người sử dụng không có quyền định
đoạt diện tích 288m2 đất (do mẹ ông để lại nhưng việc chia di sản chưa được
thực hiện). Ngày 20/01/2004, ông Cường và bà Bính (vợ ông Cường) ký
giấy chuyển nhượng cho anh Thăng (con riêng của bà Bính) diện tích đất
trên. Ngày 13/6/2005, Tòa án huyện xử bà Bính ly hôn với ông Cường. Sau
đó, anh Hưng (con riêng ông Cường) đón ông Cường về nuôi dưỡng và phát
hiện ông Cường có biểu hiện của người bị tâm thần nên đã yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tại biên bản giám định pháp y tâm thần số
147/GĐPY ngày 15/12/2005 của tổ chức giám định pháp y tâm thần tỉnh đã
kết luận: ông Cường bị mắc “loạn thần do sử dụng rượu”. Thời điểm mắc
bệnh là trước ngày 01/01/2004 với biểu hiện của căn bệnh là mất hoàn toàn
khả năng tư duy, khả năng hiểu biết và khả năng điều khiển hành vi của
mình. Từ đó Tòa án xác định “ông Cường được coi là người mất hoàn toàn
năng lực trách nhiệm, năng lực hành vi dân sự từ thời điểm trước ngày
01/01/2004”. Do vậy Tòa đã tuyên bố hợp đồng giữa ông Cường, bà Bính
với anh Thăng vô hiệu. (2)
2 (ĐỖ VĂN ĐẠI - TS. luật học, Giảng viên Trường đại học Paris 13 (CH
Pháp) (2007), TẠP CHÍ
(1) Đỗ Văn Đại-TS. Luật học, Giảng viên Trường đại học Paris 13 (CH
Pháp) (2007), TẠP CHÍ KHPL SỐ 4(41)/2007, https://thegioiluat.vn/bai-
viet-hoc-thuat/Ban-ve-hop-dong-vo-hieu-do-duoc-giao-ket-boi-nguoi-bi-mat--
nang-luc-hanh-vi-dan-su-qua-mot-vu-an-5562/, truy cập ngày 25/03/2022
(2) Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án,
Nxb. Chính trị Quốc gia 2010 (tái bản lần 2), Bản án số 09 và 10.

9
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối
cao trong vụ việc trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác
lập)? Nêu cơ sở pháp lý khi đưa ra hướng xử lý.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong việc ra quyết định
“Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/07/2012
của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên và bản án dân sự sơ thẩm số
98/2011/DSST ngày 22/12/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa,
tỉnh Phú Yên về vụ án “ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Tuy
Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật” là hợp
lý. Bởi vì, đối với bản án sơ thẩm, xét thấy, tại thời điểm bà Hương ký hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hùng, bà Trinh thì ông
Hội chưa chết nên chị Đặng Thị Kim Ánh không có quyền khởi kiện yêu
cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông
Đặng Hữu Hội, bà Phạm Thị Hương với vợ chồng ông Lưu Hoàng Phi
Hùng, bà Bùi Thị Tú Trinh. Đối với bản án phúc thẩm, Tòa án các cấp phúc
thẩm chưa xác minh rõ phần diện tích 43,7 m 2 đất (chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không có trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 8/02/2010) có đăng ký kê khai và có đủ điều kiện
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, nhưng đã công nhận
hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất và buộc bà Hương và
các thành viên trong gia đình có trách nhiệm giao lại ngôi nhà gắn liền với
163,7 m2 đất là không đúng và ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự.
Ngoài ra, căn cứ pháp lý khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự
giữa vợ chồng ông Hội và vợ chồng ông Hùng có hiệu lực. Căn cứ vào các
tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì năm 2007, ông Hội bị tai biến, bại liệt và
không nhận thức được, nhưng Tòa án chưa tuyên bố ông Hội bị mất năng
lực hành vi dân sự hay người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi
hay hạn chế năng lực hành vi dân sự. Vào ngày 07/5/2010, ông Hội mới bị
Tòa án tuyên bố là mất năng lực hành vi dân sự. Nhưng, giao dịch dân sự
xảy ra giữa vợ chồng ông Hội và vợ chồng ông Hùng vào ngày 08/02/2010.
Ngày 09/02/2010, hợp đồng được điểm chỉ bởi ông Hội, lúc điểm chỉ có sự
chứng kiến của cán bộ địa phương, bà Hương, ông Hội, anh Bình và chị
Minh. Ngày 12/02/2010, nội dung hợp đồng thể hiện ông Hội tự nguyện
điểm chỉ không phải do cán bộ phường ép buộc.
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì
giao dịch đó có bị vô hiệu không? Vì sao?
Nếu dao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ông Hội thì dao dịch
đó không bị vô hiệu. Vì theo điểm b khoản 2 Điều 125 BLDS 2015: “Giao
dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong

10
 trường hợp sau đây: giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc miễn trừ
nghĩa vụ cho người thành niên, người có năng lực hành vi dân sự, người có
khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành
vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ”. Giao dịch tặng
cho ông Hội chỉ làm phát sinh quyền cho ông nên giao dịch này không bị vô
hiệu.

III. Giao dịch xác lập do lừa dối

1. Tóm tắt bản án:
1.1. Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số 521/2010/DS-GĐT ngày
19/8/2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Hợp đồng mua bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp, thành phố
Hồ Chí Minh giữa bên bán là: Ông Nguyễn Văn Đô, bà Phạm Thị Thu (vợ
chồng); Bên mua là bà Trần Thị phố (Trần Thị Phú), ngày 25 tháng 3 năm 2004
đã được công chứng, chứng thực và hoàn thành thủ tục sang tên đăng ký quyền
sở hữu mang tên bà Phố. Do đó, hợp đồng mua bán này là hợp pháp và đã có
hiệu lực.
Quá trình giải quyết, các bên đều thừa nhận giá mua bán căn nhà là 330
lượng vàng, bà Phố đã trả 230 lượng vàng, còn 100 lượng vàng chưa thanh toán.
Tuy nhiên, mặc dù không có thỏa thuận của bà Phố nhưng anh Nguyễn Thế Vinh
- con của bà Phố lại thỏa thuận với vợ chồng bà Thu, hoán nhượng cho bà Thu
sở hữu, sử dụng 1/2 diện tích nhà đất tại thửa 2352, tờ bản đồ số 01, phường An
Lợi Đông, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh và bà Phố không phải trả số vàng còn
lại.
Xét "Thỏa thuận hoán nhượng" đề ngày 19/05/2004 giữa vợ chồng ông Đô,
bà Thu và anh Vinh thấy rằng cần phải xem xét "Thỏa thuận hoán nhượng" như
giao dịch. Tại thời điểm giao dịch hoán nhượng thì UBND đã có Quyết định số
1997/QĐ-UB ngày 10/05/2002 về việc thu hồi đất và giao đất xây dựng khu đô
thị mới, Quyết định số 135/QĐ-UB ngày 21/11/2002 về đền bù, hỗ trợ tái định
cư.
Vì anh Vinh và người liên quan không thông báo cho ông Đô và bà Thu
biết tình trạng về nhà đất mà các bên thỏa thuận hoán đổi đã có quyết định thu
hồi, giải tỏa, đền bù là có sự gian dối. Mặt khác, tại bản "Thỏa thuận hoán
nhượng" không có chữ ký của ông Đô - người cùng bà Thu bán căn nhà cho bà
Phố - mẹ anh Vinh, do vậy giao dịch này vô hiệu.
1.2. Tóm tắt quyết định số 210/2013/DS-GDDT ngày 21/5/2013 của
Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.
Bà Châu Thị Nhất trình bày: nguồn gốc tài sản của vợ chồng bà gồm 5 lô
đất toạ lạc tại ấp Thuận Tiến, xã Bình Sơn, huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang.
11
Phần đất trên do Nông Lâm trường 10 cấp, vợ chồng bà đóng đủ tiền thủy lợi
phí để hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Bà xác định tổng 5 lô đất là tài sản
chung của vợ chồng. Hiện nay, anh Tiến đang sử dụng và canh tác. Trong thời
gian chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tháng 10/2001 bà đi Đài
Loan làm ăn, đến tháng 4/2004 bà về nước, tháng 8/2007 bà và ông Dưỡng ly
hôn mới biết ông Dưỡng bán đất đứng tên bà (lô đất số 2) cho ông Võ Minh Tài
vào tháng 2/2003. Ông Dưỡng giả mạo chữ ký của bà để bán phần tài sản chung
của vợ chồng nên bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa bà và ông Tài vì bà không ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng.
Ông Nguyễn Văn Dưỡng trình bày: năm 1998 ông hợp đồng với Trung
đoàn 10, quân khu 9 hai lô đất, ông đứng tên 01 lô và bà Nhất đứng tên 01 lô,
còn 3 lô do ba người con trai ông đứng tên. Bà Nhất đi xuất khẩu lao động, ông
phải nuôi ba con nhỏ, cuối năm 2002 ông chuyển nhượng cho anh Võ Minh Tiến
3 lô đất; sau đó ông chuyển nhượng tiếp 2 lô đất còn lại vào năm 2003 (có 01 lô
đứng tên bà Nhất), ông ký tên bà Nhất để sang tên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ông Võ Minh Tài và nhận đủ tiền chuyển nhượng từ ông Tiến. Khi
bà Nhất về nước ông nói lại với bà Nhất về việc chuyển nhượng đất này, đến
năm 2007 ông và bà Nhất ly hôn thì phần đất và tài sản gia đình ông không nhận
gì hết. Còn 3 lô đất ông đứng tên, bà Nhất lại cho rằng là tài sản chung của vợ
chồng là không đúng. Ông chỉ thừa nhận tài sản chung của vợ chồng có hai lô
đất, một lô đứng tên bà, còn một lô đứng tên ông nên ông đề nghị giải quyết
theo pháp luật.
Tại Tòa án cấp sơ thẩm thì tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa bà Châu Thị Nhất và ông Võ Minh Tài nhưng đến Tòa
án cấp phúc thẩm thì lại quyết định bác đơn khởi kiện của bà Châu Thị Nhất.
Xét thấy có sai sót, Tòa án nhân dân tối cao quyết định hủy toàn bộ bản án cấp
sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án Nhân dân huyện Hòn Đất,
tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm lại vụ án.
2. Câu hỏi:
2.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối
theo BLDS 2005 và BLDS 2015.
Điều 132 BLDS năm 2005
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có
quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba
nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội
dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

12
 Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm
cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức
khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng,
con của mình.”
Điều 127 BLDS năm 2015
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa,
cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người
thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng
hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc
người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh
thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình
hoặc của người thân thích của mình.”
Nhìn chung, về lừa dối trong giao dịch dân sự, Điều 132 BLDS năm 2005
và Điều 127 BLDS năm 2015 quy định như nhau, không có sự thay đổi khác
biệt tại 2 Điều này.
Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu do có lừa dối:
Thứ nhất, là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba (hành động
hoặc không hành động): Cố ý im lặng không nói sự thật hoặc đưa ra thông tin
không chính xác, sai với thực tế. Cung cấp thông tin sai lệch, che giấu thông tin
mà bên còn lại cần biết hoặc sử dụng các thủ đoạn gian lận để khiến bên kia
đồng ý thực hiện giao dịch. Về định nghĩa “Lỗi cố ý” được quy định tại Điều
364 BLDS năm 2015 như sau: “Lỗi cố ý là trường hợp một người nhận thức rõ
hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong
muốn hoặc tuy không mong muốn nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra.”
Như vậy, việc một bên hoặc người thứ ba có nhận thức rõ ràng, làm chủ và
điều khiển được hành vi của mình, biết trước hậu quả hoặc không mong muốn
hậu quả xảy ra mà vẫn cố ý im lặng che giấu thông tin quan trọng hoặc cung cấp
sai thông tin nhằm mục đích khiến bên kia hiểu sai giao dịch và đồng ý thực
hiện giao dịch, được xác định là 1 hành vi lừa dối và là 1 trong các điều kiện để
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Thứ hai, làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối
tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch: Có mối
quan hệ nhân quả giữa hành vi lừa dối xác lập giao dịch. Do sự lừa dối của 1 bên
hoặc của bên thứ ba, bên còn lại không cẩn thận, không nhận biết được sự lừa
dối đó mà tin vào thông tin sai lệch, hoặc không được biết thông tin cần biết liên

13
quan đến giao dịch, dẫn đến việc đưa ra quyết định giao dịch không phù hợp với
lợi ích và mục đích của mình. Việc lừa dối đó làm ảnh hưởng tới ý chí của bên
còn lại khiến họ đưa ra quyết định giao dịch khác với quyết định mà họ sẽ đưa ra
nếu không bị lừa dối.
Thứ ba, bên tham gia giao dịch bị lừa dối yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự đó vô hiệu.
2.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên
cố tình không cung cấp thông tin liên quan đến tài sản trong quá
trình xác lập giao dịch.
Phần lớn, các quốc gia sẽ có các phương hướng xử lý tương tự đối với việc
một bên cố tình không cung cấp thông tin liên quan đến tài sản trong quá trình
giao dịch, như:
- Yêu cầu cung cấp thông tin liên quan trong giao dịch đầy đủ và chính xác
- Hủy bỏ hợp đồng giao dịch
- Khởi kiện lên Tòa án, yêu cầu bồi thường thiệt hại, vô hiệu hợp đồng,
hoặc buộc bên không cung cấp thông tin thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin
và sửa lại bản hợp đồng,…
Cụ thể ở một số nước như sau:

 Đối với luật của Pháp

Căn cứ theo BLDS năm 2016 của Pháp, Bộ luật Bảo vệ người dùng của
Pháp
Theo đó, tại Điều 1112-1 BLDS 2016 của Pháp, “Bên nào biết một thông
tin có tính quyết định đối với sự chấp thuận của bên kia thì phải thông báo cho
bên kia biết nếu bên kia không biết thông tin đó một cách chính đáng hoặc tin
tưởng vào người cùng giao kết hợp đồng.
Tuy nhiên, nghĩa vụ thông tin này không áp dụng đối với việc ước tính giá
trị hợp đồng. Thông tin có tính quyết định là thông tin có liên quan trực tiếp và
cần thiết đối với nội dung của hợp đồng hoặc tư cách của các bên.
Bên nào cho rằng mình phải được biết thông tin thì phải chứng minh bên
kia có nghĩa vụ cung cấp thông tin đó cho mình và bên kia có trách nhiệm chứng
minh mình đã cung cấp thông tin đó.”.
Điều L.111-1 Bộ luật Bảo vệ người dùng quy định: "Trước khi giao kết hợp
đồng, nhà chuyên môn là người bán hàng hoá hoặc người cung ứng dịch vụ phải
có nghĩa vụ tạo điều kiện cho người tiêu dùng biết được những đặc tính chủ yếu
của hàng hoá hoặc dịch vụ"
14
 Như vậy, các bên tham gia giao dịch có nghĩa vụ phải cung cấp cho nhau
tất cả các thông tin cần thiết, mang tính quyết định đối với giao dịch, phải hành
động thiện chí trong quá trình giao dịch.
Biện pháp xử lí:
Bên cố tình không cung cấp các thông tin cần thiết có liên quan đến hợp
đồng, giao dịch có thể bị bên còn lại kiện ra tòa yêu cầu bồi thường thiệt hại; bị
hủy bỏ hợp đồng, sửa đổi hợp đồng hoặc buộc phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp
thông tin.
Về phía tòa án:
- Buộc bên không tiết lộ thông tin phải tiết lộ thông tin;
- Yêu cầu bên không cung cấp thông tin bồi thường thiệt hại cho bên kia;
- Giải trừ hợp đồng.

 Đối với luật của Anh

Điều 17(1) của Đạo luật Bán hàng hóa 1979: Bên bán phải cung cấp cho
bên mua thông tin về tất cả các "khiếm khuyết" của tài sản mà họ biết hoặc đáng
lẽ phải biết.
Điều 2(1) của Đạo luật Cung cấp Dịch vụ 2015: Bên cung cấp dịch vụ phải
cung cấp cho bên nhận dịch vụ thông tin về tất cả các rủi ro liên quan đến dịch
vụ mà họ biết hoặc đáng lẽ phải biết.
Như vậy, theo luật Anh nói chung, các bên tham gia giao dịch có nghĩa vụ
cung cấp cho nhau tất cả thông tin quan trọng, cần thiết liên quan đến tài sản
giao dịch.
Biện pháp xử lí:
Bên cố tình không cung cấp các thông tin có thể bị bên còn lại kiện ra tòa
và bị áp dụng một số biện pháp sau:
- Cung cấp thông tin trước đó
- Bồi thường thiệt hại;
- Cấm giao dịch;
- Giải trừ hợp đồng.
2.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán
nhượng đã bị tuyên vô hiệu do có lừa dối?
Theo Quyết định số 521, đoạn cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị
tuyên vô hiệu do có lừa dối là:
15
 “Việc anh Vinh và người liên quan (ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú
Vân - họ hàng của anh Vinh không thông báo cho ông Đô, bà Thu biết tình trạng
về nhà, đất Mà các bên thỏa thuận hoán đổi đã có quyết định thu hồi, giải tỏa,
đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ năm 1998
nên không được bồi thường giá trị căn nhà; còn thửa đất bị thu hồi thì không đủ
điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định số 135/QĐ-UB ngày
21/11/2002) là có sự gian dối. Mặt khác, tại bản “Thỏa thuận hoán nhượng”
không có chữ ký của ông Đô (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn
nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Do vậy,
giao dịch “Thỏa thuận hoán nhượng” giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải
áp dụng Điều 132 BLDS để giải quyết.”
2.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn
tắt tiền lệ anh/chị biết.
- Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ.
- Bản án số 13/2019/DSST ngày 20/08/2019 về tranh chấp hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất.
- Nội dung tóm tắt như sau:
Khoảng thời gian năm 2016-2017 ông L nói với bà T, Nhà nước có chính
sách cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tin lời ông L, bà T đã đưa
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L làm thủ tục cấp đổi. Sau đó ông L
có yêu cầu bà T đến Văn phòng công chứng ký giấy, bà T có ký và điểm chỉ vào
giấy để làm tủ tục cấp đổi giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một thời
gian sau không thấy ông L giao lại giấy chứng nhận QSD đất, bà T yêu cầu ông
L giao giấy để bà T chia đất lại cho các con, nhưng ông L lánh mặt. Đến năm
2018 bà T mới biết ông L chuyển quyền từ bà T sang tên ông L bằng hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất. Nay, bà T yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất giữa bà T với ông L là giao dịch dân sự vô hiệu lý do bị
lừa dối, yêu cầu Tòa án hủy các hợp đồng tặng cho.”
Kết quả Toà án nhân huyện Đất Đỏ đã tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, hủy
các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói của bà T cho ông L.
Nguồn:
https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-132019dsst-ngay-20082019-ve-
tranh-chap-hop-dong-tang-cho-quyen-su-dung-dat-146508
2.5. Hướng giải quyết trên có còn phù hợp với BLDS năm 2015
không? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên vẫn phù hợp với BLDS năm 2015.

16
 - Vì: Việc anh Vinh và người liên quan không thông báo cho ông Đô, bà
Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận hoản đổi đã có quyết định
thu hồi, giải tỏa, đền bù là có sự gian dối. Mặt khác, tại bản "Thỏa thuận hoản
nhượng" không có chữ ký của ông Đô (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu
bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh).
Do vậy, "Thỏa thuận hoán nhượng'' giữa anh Vinh và bà Thu dựa vào Điều 127
và điểm b khoản 1 Điều 132 BLDS thì vẫn đủ điều kiện để khẳng định rằng
thỏa thuận hoán nhượng đã bị vô hiệu do có lừa đối.
2.6. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, ai được yêu cầu và ai
không được yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô
hiệu?
Trong Quyết định số 210, theo Tòa án:
- Ông Tài có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do
bị lừa dối, nếu ông Tài không biết việc ông Dương giả mạo chữ ký của bà Nhất
khi tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bà Nhất không được yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng có tranh chấp vô
hiệu. Vì theo quy định của BLDS 1995 và BLDS 2005, bà Nhất không phải là
một bên tham gia giao dịch với ông Tài nên bà Nhất không có quyền khởi kiện
yêu cầu tuyên bố quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối.
2.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối có còn không? Vì sao?

- Trong quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu do lừa dối là không còn vì:

+ Bà Nhất khai năm 2007 vợ chồng ly hôn, lúc đó bà mới biết ông Dưỡng giả
mạo chữ ký của bà để chuyển nhượng đất cho ông Tài, nhưng đến ngày
10/12/2010 bà Nhất mới khởi kiện. Mà theo khoản 1 Điều 142 BLDS 1995 quy
định thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu do bị lừa dối là một năm.

+ Theo khoản 1 Điều 136 BLDS 2005 quy định: “Thời hiệu yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến
Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.”

+ Còn theo khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 quy định:
3. Trong trường hợp pháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện,
thời hiệu yêu cầu thì thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu được quy định như
sau:

17
 a) Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự là hai
năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích
công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm;
b) Thời hiệu yêu cầu để Toà án giải quyết việc dân sự là một năm, kể từ
ngày phát sinh quyền yêu cầu.
2.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyến bố hợp đồng
vô hiệu do lừa dối, Tòa án có công nhận hợp đồng không? Vì sao?
- Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
do lừa dối, Tòa án không công nhận hợp đồng vì:
+ Mảnh dất trong hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất chưa được giải
quyết và đến nay Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa thu nhập đủ
chứng cứ để làm rõ. Việc phân chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn giữa bà
Nhất và ông Dưỡng chưa được giải quyết nên Nếu diện tích đất đang tranh chấp
chưa được giải quyết trong vụ án ly hôn thì phải xác định đây là tài sản chung
của vợ chồng vì vậy bà Nhất không có quyền khởi kiện đối với ông Dưỡng bởi
quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của vợ chồng chưa chia. Nếu diện tích đất
đã được giải quyết trong vụ án ly hôn thì mới xác định quyền khởi kiện của bà
Nhất đối với ông Dưỡng. Nhưng khi chưa làm rõ các tình tiết nêu trên, Tòa án
cấp sơ thẩm đã thụ lý giải quyết vụ án là không đúng, giao toàn bộ diện tích đất
cho bà Nhất và buộc ông Dưỡng bồi thường cho ông Tài. Tòa án cấp phúc thẩm
công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là không đúng. Do
vậy, Tòa án nhân dân tối cao đã hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và sơ
thẩm.
2.9. Câu trả lời của các câu hỏi trên có khác không nếu áp dụng các
quy định tương ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như Quyết định
số 210?
- Câu trả lời cho các câu hỏi trên có sự khác biệt nếu áp dụng các quy định
tương
ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210:
+ Trong lúc giao dịch, ông Tài không biết ông Dưỡng giả mạo chữ ký bà
Nhất để lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Tài quyền sử dụng diện tích đất
nêu trên. Nên từ lúc phát hiện cho đến lúc khởi kiện chưa quá hai năm nên vẫn
có thể khởi kiện được.
+ Bởi theo điểm b, khoản 1 Điều 132 BLDS 2015, Tòa án quy định thời
hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao
dịch được xác lập do lừa dối:
“b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập
do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối.”

18
IV. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ
giữa các bên không? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các
bên.
Theo khoản 1, điều 131, Bộ luật dân sự 2015, “Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể
từ thời điểm giao dịch được xác lập.”
2. Trên cơ sở Bộ luật dân sự, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô
hiệu thì Công ty Phú Mỹ có phải thanh toán cho Công ty Orange
phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện không? Vì sao?
Trên cơ sở Bộ luật dân sự , khi xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì
Công ty Phú Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với
khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện.
Theo khoản 2, Điều 131, Bộ luật dân sự 2015 quy định, “ Khi giao dịch
dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá
thành tiền để hoàn trả.”
Như vậy khi Hợp đồng dịch vụ được xác định là vô hiệu thì Công ty Phú
Mỹ phải hoàn trả lại cho Công ty Orange dịch vụ mà Công ty Phú Mỹ đã nhận
được. Do không thể hoàn thành việc thanh toán bằng hiện vật Công ty Phú Mỹ
phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công
việc mà Công ty Orange đã thực hiện.
3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về với khối lượng
công việc mà Công ty Orange đã thực hiện như thế nào?
Trong trường hợp xác định Hợp đồng dịch vụ vô hiệu thì căn cứ theo khoản
2, Điều 131, Bộ luật dân sự 2015, buộc Công ty Phú Mỹ phải hoàn trả lại cho
Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng.
Trong trường hợp hợp đồng dịch vụ là hợp pháp thì phải buộc Công ty Phú
Mỹ phải thanh toán cho Công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng
công việc mà Công ty Orange đã thực hiện theo thỏa thuận tại hợp đồng cùng
tiền lãi suất do chậm thanh toán theo quy định của pháp luật.

19
 4. Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng
thẩm phán liên quan tới khối lượng công việc mà Công ty
Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu.
Theo em, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán liên quan đến khối
lượng công việc mà công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng vô hiệu
là yêu cầu công ty Phú Mỹ thanh toán cho công ty Orange phần giá trị tương
ứng với công việc mà công ty Orange đã thực hiện là đúng với quy định của
pháp luật.
Theo khoản 2, Điều 137 BLDS 2015: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các
bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận; nếu không
hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch,
hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây
thiệt hại phải bồi thường.
5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công
việc mà Công ty Orange đã thực hiện như thế nào khi xác định
hợp đồng dịch vụ không vô hiệu? Nội dung xử lý khác với
trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như thế nào? Suy
nghĩ của anh/ chị về chủ đề này như thế nào?
Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà
công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô hiệu là
yêu cầu công ty Phú Mỹ thanh toán cho công ty Orange phần giá trị tương ứng
với khối lượng công việc mà công ty Orange đã thực hiện theo hợp đồng thỏa
thuận cùng với tiền lãi suất do chậm thanh toán.
Khác với trường hợp hợp đồng vô hiệu, khi hợp đồng vô hiệu thì công ty
Phú Mỹ phải thanh toán cho công ty Orange phần giá trị tương ứng với khối
lượng công việc mà công ty Orange đã thực hiện theo hợp đồng.
Bởi các lí do trên, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy
bản án phúc thẩm số 42/2010/DSPT ngày 23/7/2010 và hủy bản án dân sự sơ
thẩm 06/2010/DSST ngày 29/4/2010, giao hồ sơ vụ án cho tòa án nhân dân
huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
Suy nghĩ về chủ đề trên: Theo bản án trên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án
cấp phúc thẩm chưa làm rõ các vấn đề và chưa thu thập đủ tài liệu về tính hợp
pháp của hợp đồng mà đã ra quyết định là không đúng. Từ vấn đề trên cho thấy,
khi xét giải quyết các vụ án, Tòa án phải yêu cầu cung cấp đầy đủ các tài liệu và
chứng cứ để chứng minh cũng như sử dụng các biện pháp để làm rõ các vấn đề
về vụ án, tránh dẫn tới các sai lầm.

20
 6. Trong quyết định số 75, vì sao Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao xác định hợp đồng vô hiệu?
Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu vì vi phạm
về mặt hình thức giao dịch dân sự và lỗi ở đây thuộc về anh Dư và chị Chúc khi
không hợp tác để hoàn thành giao dịch. (Theo khoản 2 Điều 117, Điều 122
BLDS 2015).
7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao
xác định hợp đồng vô hiệu trong quyết định trên.
Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng vô hiệu trong quyết
định trên là thuyết phục. Bởi theo Bộ luật dân sự 2015, một giao dịch dân sự vô
hiệu là do không có đủ điều kiện như không đảm bảo về chủ thể phù hợp, không
tự nguyện, không đảm bảo nội dung và mục đích lẫn hình thức do luật định.
Việc anh Dư và chị Chúc không chịu hoàn tất thủ tục hợp dồng dẫn tới việc hợp
đồng không được xác lập. Do đó giao dịch dân sự giữa anh Dư, chị Chúc với
ông Sanh được xác định là hợp đồng vô hiệu vì không đảm bảo hình thức do
luật quy định.
8. Với thông tin trong Quyết định 75 và pháp luật hiện hành, ông
Sanh sẽ được bồi thường thiệt hại bao nhiêu? Vì sao? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
Ông Sanh sẽ được bồi thường thiệt hại là 571.755.000 gồm tiền đã giao
dịch là 160.000.000 và tiền thanh toán giá trị công trình trên đất xây dựng trên
đất 81.500.000 và tiền bồi thường toàn bộ thiệt hại là 330.255.000 tương đương
với phần giá trị hợp đồng đã thanh toán vì anh Dư và chị Chúc là bên có lỗi bởi
không chịu hoàn tất thủ tục hợp đồng nên hợp đồng vô hiệu.
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015
1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

21
 9. Trong bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận
cấp cho anh Dậu ghi nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ
với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu
không? Vì sao?
Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh Dậu ghi nhận cho ông
Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là hệ quả của giao dịch dân sự vô hiệu. Vì theo
nội dung của bản án số 133 thì hợp đồng này vô hiệu do ông Văn và bà Tằm bị
lừa dối khi giao dịch dân sự với anh Dậu nên yêu cầu Tòa giải quyết và xét theo
Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 nên tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Còn
xét theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:
1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Để khôi phục lại tình trạng ban đầu thì phải hủy giấy chứng nhận cấp cho
anh Dậu và ông Văn, bà Tằm có quyền liên hệ với cơ quan thẩm quyền để được
cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

22