BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA HÌNH SỰ

BÀI THẢO LUẬN DÂN SỰ 2 LẦN 2:

HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
CHỦ ĐỀ: GIAO KẾT HỢP ĐỒNG
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: LÊ THỊ HỒNG VÂN

TÊN THÀNH VIÊN

HỌ VÀ TÊN MSSV
Lê Trịnh Công Hưng 2153801013107
Nguyễn Trịnh Nam Hưng 2153801013108
Đào Tuấn Kiệt 2153801013111
Huỳnh Văn Khải 2153801013114
Hồ Sỹ Duy Khương 2153801013120
Lưu Bá Lộc 2153801013139
Lê Tuấn Minh 2153801013150
Trần Công Minh 2153801013153
Y Thân MLô 2153801013154
Phan Thị Hà My 2153801013159
Nguyễn Thế Trí 2153801013276
LỚP: HS46A2 – NHÓM 5

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÁNG 9/2022

 MỤC LỤC
VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.................................................................1
Tình huống:............................................................................................................................................... 1
Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.............................................1
VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.............................................................2
Tình huống:............................................................................................................................................... 2
Tóm tắt Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao - Về
hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996:.............................................................................................2
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng?. .3
Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp luật nước ngoài......3
Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình
huống trên có thuyết phục không? Vì sao?................................................................................................4
VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC...................................5
Bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh. (Trang
66)............................................................................................................................................................. 5
Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về
chủ đề đang được nghiên cứu;................................................................................................................... 6
Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được
được xác định như thế nào? Vì sao?..........................................................................................................7
Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được?..............................................................................................................7
Câu 4: Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được có
thuyết phục không? Vì sao?......................................................................................................................8
VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN....................................8
Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ Dầu Một tỉnh Bình
Dương về vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất...........................................................8
Tóm tắt quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về
vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...........................8
* Đối với vụ việc thứ nhất......................................................................................................................... 9
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?....................................................................................9
Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập
giao dịch có giả tạo với mục đích gì?........................................................................................................9
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.........................10
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu..10
* Đối với vụ việc thứ hai......................................................................................................................... 11
Câu 1: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?.....................................................................................11
Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)?.........11
Câu 3: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ. 12
 VẤN ĐỀ 1: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Tình huống:

Tháng 1 năm 2018, A (pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) gửi cho D một đề nghị giao kết hợp đồng
(là điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp, bằng văn bản và có chữ ký của cả 3 chủ thể). Tháng
1 năm 2020 và tháng 2 năm 2020, D đã gửi cho A và B chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng của mình
nhưng D không chứng minh được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C (C không thừa nhận
đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết của D). Sau đó, các bên có tranh chấp về sự tồn tại của Hợp
đồng (thỏa thuận về giải quyết tranh chấp) và Tòa án đã xét rằng: (1) bên đề nghị chưa nhận được chấp
nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS 2015; (2) chấp nhận chưa được thực
hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015 và (3) chấp nhận trên của D là đề nghị
giao kết mới.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.

(1) bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS
2015: Hướng giải quyết trên của tòa án là hợp lý. Theo Khoản 1 Điều 400 Bộ Luật Dân Sự (BLDS) quy
định như sau: “ 1. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.”.
Tình huống trên, A (Pháp nhân), B (cá nhân) và C (cá nhân) đã gửi cho D đề nghị giao kết hợp đồng dạng
văn bản và có chữ ký của cả ba. Hợp đồng thể hiện ý chí của các bên nhằm mục tiêu chung, ở đây chính là
việc phương thức giải quyết tranh chấp giữa các bên. 3 chủ thể A, B, C (bên đề nghị) thể hiện ý chí của
mình thông qua văn bản đề nghị giao kết hợp đồng. Chưa bàn về các vấn đề khác, D chỉ mới gửi chấp
nhận giao kết với A và B. Còn với C, A không chứng minh được mình đã đồng ý giao kết và phía C cũng
phủ nhận điều này. Như vậy D chỉ mới gửi A và B chấp nhận giao kết hợp đồng, Còn với C không gửi
chấp nhận giao kết hợp đồng. Như vậy nhận định bên nhận định chưa nhận được đồng ý giao kết hợp
đồng là hợp lý

(2) chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015. Hướng
giải quyết trên của tòa chưa thỏa đáng. theo khoản 1 Điều 396 quy định:

“1. Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực
hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời
thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.

Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực nếu được thực
hiện trong một thời hạn hợp lý”.

Tình huống trên không đề cập về việc ấn định thời gian trả lời chấp nhận. Như vậy theo Luật định nếu bên
đề nghị không ấn định thời gian thì bên được đề nghị sẽ phải trả lời trong một khoản “thời gian hợp lý”.
Tuy nhiên BLDS không quy định rõ thời gian hợp lý là bao nhiêu. Đề nghị được đưa ra vào 01/2018 và
1
lời chấp nhận giao kết gửi cho A và B là 01/2020, 02/2020 khoảng 2 năm. Tình huống trên không nêu
tranh chấp là gì, phức tạp ra sao và phương thức thanh toán tranh chấp được đề nghị là gì. Trên thực tế có
nhiều tranh chấp kéo dài nhiều năm liền, vô cùng phức tạp. Phương thức giải quyết cũng phức tạp làm sao
đề thống nhất được ý chí của các bên. Việc tòa án ấn định thời hạn trả lời chấp nhận là khoảng 2 năm có
phần chưa hợp lý

(3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới. Hướng giải quyết trên chưa thỏa đáng. “Thời hạn hợp
lý” không được quy định một cách rõ ràng bao lâu là hợp lý và xác định như thế nào cho hợp lý. Theo 1
Khoản Điều 394 BLDS 2015 quy định:

“ Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực
hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời
thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.

Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực nếu được thực
hiện trong một thời hạn hợp lý.”

Như đã nói, thực tế có nhiều tranh chấp phức tạo có thể kéo dài đến nhiều năm phương thức giải quyết
cũng khó khăn. Thời hạn trả lời là 2 năm có phân chưa thảo đáng và nên kéo dài thêm thời hạn trả lời
trong tình huống trên. Theo quy định trên khi hết thời hạn trả lời mà người được đề nghị mới trả lời chấp
nhận giao kết thì được xem là đề nghị mới. Tuy nhiên thời hạn trả lời ở đấy vẫn có thể kéo dài hơn nữa, D
có thể vẫn còn có thể trả lời trong thời hạn đó. Như vậy việc xác nhận D đưa ra đề nghị mới là chưa thỏa
đáng

VẤN ĐỀ 2: SỰ ƯNG THUẬN TRONG GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

Tình huống:

Năm 2001, bà Chu và ông Bùi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ (gồm 7 nhân khẩu) cho ông Văn.
Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng
để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến
gì. Tuy nhiên, nay các con bà Chu và ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu
vì chưa có sự đồng ý của họ và Tòa án đã áp dụng Án lệ số 04/2016/AL.

Tóm tắt Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao -
Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996:

Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền,
nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn
ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà
Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người

2
con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự
còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên
phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn,ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến
khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự
với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng
ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng?

Liên quan đến vai trò của sự im lặng trong giao kết hợp đồng, BLDS 2005 đã có quy định tại khoản 2
Điều 404 với nội dung “Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên
nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết”. Ở đây,
BLDS 2005 đã ghi nhận vai trò của im lặng nhưng không nêu trong phần chấp nhận giao kết hợp đồng mà
trong phần xác định thời điểm hợp đồng được giao kết và BLDS 2015 đã khắc phục nhược điểm này. Cụ
thể, trong quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, Điều 393 BLDS 2015 có bổ sung thêm quy
định mới mà trước đó chưa tồn tại trong BLDS 2005 với nội dung “Sự im lặng của bên được đề nghị
không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc theo
thói quen đã được xác lập giữa các bên”.

Ở đây, BLDS 2015 theo hướng thông thường im lặng không là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
nhưng có ngoại lệ, khi theo thỏa thuận hay thói quen giữa các bên, im lặng vẫn là chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng. Ngoài hai ngoại lệ này, chúng ta nên theo hướng: bản thân sự im lặng không là chấp nhận
nhưng nếu bên cạnh sự im lặng (biết nhưng không nói gì) mà có yếu tố khác (như giao hàng, trả tiền, lời
đề nghị hoàn toàn vì lợi ích của người được đề nghị) thì vẫn có chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng (thực
tiễn xét xử của Việt Nam cũng theo hướng vừa nêu).

(Theo Đỗ Văn Đại: Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS 2015, phần số 331, tr.351)

=> Thực tế, trong thời gian qua, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc im lặng trong khi nhận được đề nghị
giao kết hợp đồng, BLDS 2015 quy định cụ thể vấn đề này nhằm hạn chế những trường hợp phát sinh
tranh chấp không đáng có từ việc im lặng này. Hơn nữa,việc điều chỉnh này giúp mở rộng phạm vi, đối
tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen,tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa.

Câu 2: Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp luật nước ngoài.

BLDS Pháp có nhiều điểm tương đồng với BLDS Việt Nam. Cụ thể, Pháp là một quốc gia thuộc cùng
một hệ thống của dòng họ Civil Law, hệ thống pháp luật lớn nhất có nguồn gốc từ La Mã cổ đại. Đồng
thời, dù đã biên soạn lâu đời (BLDS Pháp ra đời vào năm 1804) nhưng tính ổn định, khả năng tồn tại có
hiệu lực lâu dài của chúng vẫn còn nguyên giá trị trên cơ sở tự do cá nhân, bảo vệ quyền sở hữu tư nhân
và tự do giao kết hợp đồng. Luật Pháp cũng có những ngoại lệ khi công nhận sự im lặng cũng có nghĩa là
đồng ý giao kết hợp đồng. Cụ thể tại Điều 1738 BLDS Pháp: “Hợp đồng thuê nhà ở sẽ được tiếp tục
ngay cả trường hợp hợp đồng thuê nhà đã hết hạn, bên thuê vẫn còn chiếm hữu chỗ thuê và bên cho thuê
3
không có bất cứ ý kiến gì về việc tiếp tục chiếm hữu chỗ thuê”. Hay tại khoản 2, Điều L.112-2, Bộ luật
Bảo hiểm có quy định, “trong trường hợp công ty bảo hiểm im lặng trong thời hạn 10 ngày có nghĩa
chấp nhận lời đề nghị thay đổi nội dung hợp đồng bảo hiểm”. Qua hai trường hợp trên có thể thấy sự im
lặng làm cho hợp đồng được tiếp tục thực hiện theo ý chí của các bên, hay có thể hiểu sự im lặng là đồng
ý giao kết hợp đồng. Điển hình là 1 án lệ được giải quyết tại Tòa án Versailles tại Pháp ngày 1/3/2000, án
lệ ghi rõ: “Chiếu theo đơn kiện của ông X (Toà Versailles, ngày 01/3/2000); nhận đơn và đưa nhận định
như sau: 1/ Sự im lặng không phải là thể hiện chấp nhận vì khi ông X nhận được bản dự toán thứ hai và
chưa gửi thư trả lời chấp nhận hoặc từ chối; Tòa sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng Điều 1101 và 1108 của
Bộ luật dân sự trong việc xác định rằng chủ sở hữu diện tích đất trên đã chấp nhận toàn bộ nội dung bản
dự toán thứ hai; 2/ Tiếp theo, tòa sơ thẩm vi phạm Điều 1315 Bộ luật dân sự khi xác định rằng bên có
quyền được quyền yêu cầu thực thi hợp đồng mà lẽ ra cần phải có sự đồng ý của bên nhận được lời đề
nghị chấp nhận ; rằng phía ông X khi nhận được bản dự toán thứ hai không khẳng định, cũng không trả
lời chấp nhận nên có thể xem đây là sự gián đoạn nội dung hợp đồng với phía AFAN”.

Tuy nhiên, theo luật Pháp, sự im lặng chỉ được công nhận là đồng ý giao kết hợp đồng nếu thuộc các
trường hợp: (1) trước đó các bên đã từng giao kết và thực hiện hợp đồng; hoặc (2) đề nghị đưa ra vì lợi ích
của bên nhận đề nghị (bên có nghĩa vụ).

Câu 3: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình
huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên
là hoàn toàn thuyết phục. Khái quát án lệ số 04/2016/AL: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ
chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn
lại không ký tên trong hợp đồng, nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo
thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất, bên
nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai, người không ký tên trong
hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng
nhà đất. Khái quát nội dung tình huống: Trong tình huống trên, việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất của
hộ gia đình ông Bùi, bà Chu cho ông Văn diễn ra năm 2001. Trong hợp đồng chuyển nhượng không có
chữ ký của các con của ông Bùi, bà Chu, tuy nhiên, có căn cứ cho rằng họ đã ngầm đồng ý chuyển
nhượng bởi lẽ việc chuyển nhượng diễn ra năm 2001, năm 2004 ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên
phần đất này và khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Văn cũng không có ai ý
kiến. Từ nội dung Án lệ trên ta thấy về bản chất thì tình huống trên hoàn toàn giống với Án lệ số
04/2016/AL (đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng nhà đất, đều là hợp đồng chuyển nhượng, đều là tài
sản chung), đều là trường hợp mà tài sản chung được chuyển nhượng nhưng chỉ có chữ ký của một người
sở hữu tài sản chung đó, còn những đồng sở hữu khác đã thể hiện sự đồng ý qua hành vi (biết nhưng
không phản đối) do vậy việc áp dụng Án lệ số 04/2016/AL vào tình huống để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng là hoàn toàn hợp lý.

4
 VẤN ĐỀ 3: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC

Bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh.
(Trang 66)
Tháng 10/2016, ông Huỳnh Tấn P cho ông Búa vay 100.000.000 đồng và thỏa thuận ông B chuyển
nhượng cho ông các thửa đất 20, 21, 22 tờ bản đồ số 1, ấp Giồng Lớn, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đ do ông
B đứng chủ quyền. Giấy cam kết được mua lại với 160.000.000 đồng và đã giao nhận đủ tiền. Ông Tấn P
nhờ Nguyễn Tấn L đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B được công chứng
ngày 22/01/2016. Ông L được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/11/2016, sau đó
được cấp đổi các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông P đã nhiều lần yêu cầu ông L chuyển các thửa
đất trên lại nhưng ông L né tránh.
Trên thửa 21, 22 có các hộ Nguyễn Văn B, Nguyễn Hoàng V, Voòng Thị L, Nguyễn Thị Huyền T đang ở,
thửa 20 có mồ mả nhà ông B.
Ông P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vô hiệu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa
20, 21, 22 giữa ông B với ông L, ông L với bà T và bà Thu H, giữa bà Thu H với ông Ngọc N; Hủy các
thông báo cập nhật, chỉnh sửa hồ sơ địa chính các thửa đất tranh chấp trên; Hủy các hợp đồng ủy quyền
giữa ông L bà T với Bà H, giữa bà H với ông L, giữa ông L với ông K; Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất giữa bà Thu H với HD Bank; Hủy các giấy chứng nhận quyền sử dụng và kê khai đang ký quyền
sửa dụng đất thửa 20, 21, 22.
Ông Nguyễn Tấn L cho biết ông làm ăn chung với ông P từ tháng 10/2016. Khoảng tháng 11/2016, ông P
giới thiệu ông nhận chuyển nhượng thửa 20, 21, 22. Ông P có quen ông B nên đề nghị gặp trực tiếp. Vì lý
do nào đó mà ông P cho không cho gặp. Ông P chỉ cho ông xem ranh đất trước khi mua, ông giao cho ông
P đủ 350.000.000 đồng và ký trực tiếp tại Văn phòng công chứng. Ông nhờ dịch vụ chuyển tên, đo đạc với
10.000.000 đồng. Ngày 08/02/2017, ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu năm 2017,
ông chuyển nhượng cho bà Thu H 3 thửa đất với 550.000.000 đồng và ông đã giao đủ giấy từ và tiền bạc.
Tháng 5/2017, bà Thu H báo sai vị trí đất, ông liên lạc ông P thì biết bị ông P lừa nhưng ông không kiện.
Ông chuyển nhượng đất cho người khác nên ông không có ý kiến gì với yêu cầu khởi kiện ông Phát.
Ông Nguyễn Văn B cho biết năm 2016, ông nhờ ông T giới thiệu ông vay ông P 100.000.000 đồng dưới
hình thức chuyển nhượng thửa 20, 21, 22 cho ông L. Ngày 22/11/2016, ông phát hiện người ký hợp đồng
là ông L, ông P bảo cứ ký đi. Ông ký hợp đồng và ký biên nhận 100.000.000 đồng, nhưng chỉ nhận
88.000.000 đồng. Ông P có đưa cho ông Giấy cam kết thời hạn 05 năm được chuộc lại đất với
160.000.000 đồng. Ông yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất giữa ông L với bà
Thu H, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Thu H, hủy các hợp đồng thế chấp đất với
Ngân hàng và công nhận quyền sử dụng cho ông các thửa đất trên, ông sẽ hoàn trả đầy đủ tiền vay cho
ông P.
Bà Nguyễn Thị Thu H cho biết bà đã thanh toán đủ việc nhận chuyển nhượng sử dụng đất, đã được cập
nhật, chỉnh lý xong và bà thế chấp thửa 21, 22 cho Ngân hàng. Do đó bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện
ông P và yêu cầu của ông B. Khi nào bà chuyển nhượng đất thì bà sẽ thanh toán nợ cho Ngân hàng. Nếu
Tòa chấp nhận yêu cầu ông P, ông B thì sẽ kiện ông L trong vụ án khác.

5
Bà Nguyễn Thị L cho biết thửa 20, 21, 22 của cụ Huỳnh Thị T đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất năm 1997. Năm 2007, cụ T cắm cọc chia đất cho con nhưng chưa tách quyền sử dụng đất. Năm 2005,
cụ T chuyển cho ông B đại diện đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được anh chị em trong nhà
đồng ý. Trên đất có 04 căn nhà của 04 hộ gia đình gồm: Voòng Thị L, Nguyễn Hoàng V, Nguyễn Thái H
và Nguyễn Văn B. Nhà bà xây năm 2010, đến năm 2017 làm thủ tục tách quyền sử dụng đất thì biết ông B
ký hợp đồng với ông L. Bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông P. Bà chấp nhận sau này ông B tách
quyền sử dụng đất cho bà và bà xin vắng mặt tại Tòa án.
Anh Nguyễn Thái H cho biết nguồn gốc đất bà Voòng Thị L nói là đúng. Cha vợ anh là Nguyễn Văn C
(đã chết) được cụ T cho đất năm 2007, đến 2015 cất nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Anh không
đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông P. Anh chấp nhận để sau này ông B tách quyền sử dụng đất cho anh và
anh xin vắng mặt tại Tòa án.
Ông Nguyễn Ngọc N cho biết ông nhận chuyển nhượng thửa 20 của bà H với 585.000.000 đồng (Giá ghi
tên hợp đồng chỉ 20.000.000 đồng là giảm thuế), ông đã thanh toán đủ tiền và được xác nhận ngày
06/09/2018. Ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện ông P và yêu cầu ông B.
HD Bank cho biết bà Thu H ký Hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp thửa đất số 21 và 22 để
vay 300.000.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng số 6484/17…. Và số 6486/17/….. (ngày 05/05/2017). Tính
đến 25/07/2018, bà H còn nợ HD Bank vốn gốc 474.999.971 đồng, lãi 55.557.511 đồng, tổng 530.557.482
đồng. HD yêu cầu Tòa án buộc bà H thanh toán nợ và cho HDBank xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai tại huyện Đ cho biết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông Nguyễn Văn B với ông Nguyễn Tấn L công chứng ngày 22/11/2016. Sau khi kiểm tra hồ sơ, Chi
nhánh đã thẩm định và trình Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho ông L thửa đất số 20, 21, 22 là đúng quy định pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cho biết
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 20, 21, 22 là đúng trình tự, thủ tục. Đề nghị Tòa án giải
quyết vắng mặt.
Tại phiên tòa, ông Nguyễn Ngọc N giữ nguyên kháng cáo yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng thửa 20 giữa ông với bà Thu H và công nhận thửa 20 cho ông,vì ông không biết đất đang
có tranh chấp và ông đã thanh toán đủ tiền cho bà H. Ông với bà H thỏa thuận chỉ chuyển nhượng phần
đất trống, không chuyển nhượng phần có mồ mả. Đề nghị Tòa án xem xét ông P, ông L, ông B đã có lời
khai không trung thực. Bên cạnh đó, ông Mai Thanh N đề nghị xem xét lúc coi đất thì ông N đã thấy có
mồ mả trên đất, bà Thu H không trung thực khi thế chấp đất để vay tiền của Ngân hàng và HD Bank, nên
ông không đồng ý kháng cáo của ông N và không đồng ý khánh cáo của HD Bank. Ông Nguyễn văn B
không đồng ý kháng cáo của ông N và không đồng ý kháng cáo của HD Bank. 

Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005
về chủ đề đang được nghiên cứu;

Về vấn đề “đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được”, BLDS 2015 đã có những tiến bộ nhất
định so với BLDS 2005. Sự tiến bộ ở đây được thể hiện ở chỗ quy định về lý do làm cho đối tượng hợp
đồng không thể thực hiện được. Tại khoản 1, điều 411 BLDS 2015 nêu rằng lý do làm cho đối tượng
không thể thực hiện được phải là lý do ”khách quan” trong khi tại khoản 1, điều 408 BLDS 2015 lại

6
không nêu cụ thể lý do làm cho đối tượng không thể thực hiện được. Như vậy, căn cứ vào BLDS 2015, ta
có thể hiểu rằng lý do làm cho đối tượng không thực hiện được có thể là lý do chủ quan hoặc khách quan,
hoặc có thể là lý do khác nữa. Việc thay đổi quy định như vậy là hợp lý, thể hiện sự tiến bộ trong kỹ thuật
lập pháp của các nhà lập pháp. Bởi vì, trên thực tế bên cạnh các lý do mang tính khách quan, ta cũng
không thiếu các lý do mang tính chủ quan dẫn đến việc đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Ví dụ như A giao kết hợp đồng với B về việc cho B vay một khoản tiền là 300.000 USD. Nếu lúc này, hợp
đồng chưa được thực hiện thì có thể xem đây là hợp đồng vô hiệu do có đối tượng là công việc không thể
thực hiện (Bởi vì căn cứ vào pháp lệnh ngoại hối thì không thể cho vay tiền bằng ngoại tệ được)

Câu 2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được
được xác định như thế nào? Vì sao?

Theo Điều 116 BLDS 2015, hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, do vậy ta áp dụng điều luật quy định
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để xác định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
vô hiệu hợp đồng. Tuy nhiên Điều 132 BLDS 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu chỉ quy định các trường hợp: Giao dịch vô hiệu do người chưa thành niên, người mất
năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự xác lập; vô hiệu do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập
không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; do không tuân thủ quy định về hình thức; vô hiệu do
vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Như vậy, BLDS 2015 không cho biết thời hiệu yêu cầu
Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được. Theo PGS.TS. Đỗ Văn Đại:
“Do lý do làm cho hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này rất đặc biệt là “đối tượng không thể thực hiện”
nên sẽ là thuyết phục khi chúng ta theo hướng thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là
không bị giới hạn”

=> Ta không nên áp dụng thời hiệu đối với trường hợp yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối
tượng không thể thực hiện được vì nếu áp dụng thì sau khi hết thời hiệu sẽ mất quyền khởi kiện trong khi
đối tượng chắc chắn không thực hiện được => bị ràng buộc và không thoát ra được hợp đồng.

Câu 3: Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được?

Đoạn: “Vào tháng 4/2018, Tòa án đã có thông báo cho bà Nguyễn Thị Thu H biết thửa đất số 20 có tranh
chấp (Thông báo số 185/TB-TLVA ngày 04/4/2018), nhưng đến ngày 07/8/2018 bà Nguyễn Thị Thu H
vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 20 đang có tranh chấp cho ông Nguyễn Văn N1 . Do đó, tuy
ông Nguyễn Ngọc N1 trình bày khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 20 thì ông không biết
đất đang có tranh chấp, nhưng bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H biết rõ đất đang có tranh chấp,
nên không có căn cứ để xác định việc chuyển nhượng đất là ngay tình. Mặt khác, tại Biên bản xem xét,
thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (bút lục 368, 369) thể hiện trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà
mồ và 04 ngôi mộ của người thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu
hợp pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển
7
nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ luật dân sự.”

Câu 4: Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được
có thuyết phục không? Vì sao?

Toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được là hoàn toàn
thuyết phục. Để xác định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được đã được quy định ở
Điều 408 BLDS 2015. Thứ nhất, khoản 1 Điều 408 BLDS quy định: “Trường hợp ngay từ khi giao kết,
hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng vô hiệu”. Với tình huống trên thì trên đất
của ông A có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp) thì cho dù căn nhà đó
được xây tại thời điểm giao kết hay sau thời điểm giao kết thì hợp đồng vẫn vô hiệu vì Khoản 1 Điều 408
BLDS 2015 có cụm từ “ngay từ khi giao kết” có nghĩa là tại thời điểm giao kết đến nay có đối tượng
không thể thực hiện được.Thứ hai, ông A có quyền sử dụng đất nên có khả năng ông A biết được sự tồn
tại của căn nhà thì căn cứ vào khoản 2 Điều 408 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp khi giao kết hợp
đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng
không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên
kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được”
thì hợp đồng vẫn vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

VẤN ĐỀ 4: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN

Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ Dầu Một tỉnh
Bình Dương về vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn (bà Trần Thị Diệp Thúy) và bị đơn (bà Nguyễn Thị Thanh Trang) có thiết lập với nhau 1 hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cấp ngày 30/7/2009
với giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng, đây là giao dịch giả tạo che giấu cho việc bà Thúy cho bà
Trang vay số tiền là 100.000.000 đồng trong vòng 6 tháng, tuy nhiên đến hạn trả nợ, bà Trang mới trả
cho bà Thúy được 5.000.000 đồng. Do vậy, bà Thúy khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng
ngày 23/11/2013 là vô hiệu và buộc bà Trang trả lại số tiền là 95.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là vô hiệu do giả tạo và giao dịch tài sản số tiền 100.000.000 đồng có hiệu lực, các bên
hoàn trả những gì đã nhận và không phải bồi thường dựa vào Điều 124 BLDS 2015

Tóm tắt quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao
về vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn là bà Võ Thị Thu, bị đơn là bà Đặng Thị Kim Anh. Bà Anh vay bà Thu số tiền tổng cộng là
3,7 tỷ đồng. Tháng 11/2009, bà Thu có đơn tố cáo vợ chồng bà Anh lừa đảo chiếm đoạt tài sản là 3,7 tỷ
đồng. Ngày 14/02/2010, bà Anh trả bà Thu 600 triệu đồng, thừa nhận còn nợ 3,1 tỷ đồng, đồng thời cam
kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng lại làm thủ tục chuyển
nhượng nhà đất trên cho ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng bà Anh và vợ
8
chồng ông Vượng là 680 triệu đồng thấp hơn giá trị thực tế là gần 5,6 tỷ đồng. Tòa án xác định hợp đồng
trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc lẫn lãi cho bà Thu, giao
dịch giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là vô hiệu. Vì lẽ trên, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao quyết định hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm, giao hồ sơ lại cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa -
Vũng Tàu xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.

* Đối với vụ việc thứ nhất

Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Theo Điều 124 BLDS 2015 thì hợp đồng giả tạo được hiểu là: “Là hợp đồng mà trong đó việc thể hiện ý
chí ra bên ngoài người khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia quan hệ hợp
đồng.”

Có 2 loại trường hợp hợp đồng vô hiệu do giả tạo:

1. Hợp đồng đó được xác lập 1 cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác

VD: A bán cho B một căn nhà, các bên thỏa thuận giá trị của ngôi nhà à 600 triệu đồng. Nhưng để giảm
tiền thuế thu nhập phải đóng cũng như các lệ phí khác khi sang tên nhà đất, A và B đã thỏa thuận sẽ xác
lập hợp đồng tặng cho căn nhà dù thực chất nó là hợp đồng mua bán căn nhà. Như vậy, hợp đồng tặng cho
can nhà được xem là giả tạo

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch
dân sự đó vô hiệu."

Ví dụ: A phạm tội tham nhũng bị phát hiện, để tẩu tán tài sản A thỏa thuận với B ký hợp đồng giả bản
ngôi nhà của A cho B để tránh bị kê biên tài sản.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác
lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

- Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng: “Vì vậy, nguyên đơn
khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn bà Trang
là vô hiệu vì đây là giao dịch giả tạo…”

- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích được thể hiện ở đoạn: “…che dấu cho việc vay
mượn và bà Trang có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền là 95.000.000 đồng, nguyên đơn không
yêu cầu tính lãi suất.”

9
Câu 3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu

Hướng giải quyết của Tòa căn cứ vào Điều 124, Điều 131 BLDS 2015:

Điều 124 BLDS 2015:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì
giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao
dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch
dân sự đó vô hiệu”.

Điều 131 để xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Theo quan điểm của Toà, khi giao kết hợp đồng quyền sử dụng đất thì nguyên đơn và bà Trung đều biết
việc lập hợp đồng vay mượn này nhằm che giấu cho giao dịch cho vay tài sản. Do vậy, các bên có lỗi
ngang nhau nên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phải bồi thường.

Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp đồng vô hiệu do giả tạo, còn
hợp đồng cho vay tài sản vẫn có hiệu lực nên bà Trang có nghĩa vụ trả lại cho bà Diệp số tiền đã nhận là
95 triệu đồng.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che
giấu.

Hướng giải quyết như trên của tòa án là hoàn toàn hợp lý.

*)Về hiệu lực của hợp đồng giả tạo

Bởi vì căn cứ vào điều 124 BLDS 2015 thì để hợp đồng vô hiệu do giả tạo thì giao dịch đó phải là giao
dịch được xác lập để che giấu 1 giao dịch khác. Ở trong bản án trên, cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa
nhận rằng hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất được lập ra để che dấu giao dịch cho vay tài
sản. Do vậy, việc Tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng về quyền sử dụng đất giữa bà Diệp và bà Trang vô
hiệu là thuyết phục. Ngoài ra, về vấn đề về hiệu lực của hợp đồng giả tạo, theo quan điểm của tác giả
Nguyễn Nhật Thanh viết trong quyển “Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng” thì hợp đồng giả tạo được tạo ra bởi mong muốn của các bên, nhưng xét cho cùng, hợp đồng
này được tạo ra nhằm mục đích che dấu ý chí thực sự của các bên. Vì thế, xét cho cùng thì hợp đồng này
được tạo ra không hoàn toàn do sự tự nguyện của các bên. Vì điều kiện về sự tự nguyện không của các
bên không được đáp ứng nên hợp đồng vô hiệu bị coi là vô hiệu ngay từ khi xác lập.

*)Về hiệu lực của hợp đồng chính

10
Theo bản án trên, Toà án chấp nhận hiệu lực của hợp đồng bị che dấu. Điều này là hoàn toàn hợp lý. Bởi
căn cứ vào điều 124 Bộ Luật Dân Sự 2015 thì chỉ có giao dịch dân sự ngụy tạo bị vô hiệu thôi, giao dịch
bị che giấu vẫn còn hiệu lực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu hợp đồng chính mà vi phạm
các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực thì hợp đồng bị che dấu cũng sẽ bị vô hiệu. Các điều kiện để hợp
đồng có hiệu lực bao gồm phải do chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện; sự tự nguyện;
không vi phạm điều cấm hay trái đạo đức xã hội. Đầu tiên, trong bản án trên, không có đoạn nào cho thấy
việc nguyên đơn và bị đơn bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự. Do vâỵ, điều kiện này không vi
phạm. Thứ hai, việc cả hai cùng đồng tình với việc xác lập hợp đồng giả tạo nhằm che giấu cho hợp đồng
chính cho thấy cả hai đều tự nguyện tham gia vào giao dịch này.

Thứ ba, hợp đồng bị che giấu này cũng không vi phạm điều cấm hay trái đạo đức xã hội.

*)Về hậu quả pháp lý

Việc Tòa xác định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự cũng hợp tình, hợp lý. Trong trường hợp trên,
Tòa án đã xác nhận hợp đồng chuyển nhượng đất là giả tạo. Do đó, Tòa yêu cầu bà Trang trả cho bà Thúy
số tiền 95.000.000 đồng là hợp lý. Ngoài ra, căn cứ vào điều 131 BLDS 2015 thì bên có lỗi gây thiệt hại
thì phải bồi thường. Trong vụ việc trên, hợp đồng giả tạo được xác lập dựa trên thỏa thuận của các bên
chứ không phải của chỉ riêng bên nào Do vậy, việc Tòa xác định lỗi của cả 2 bên và vì do lỗi của cả 2 bên
nên không bên nào phải bồi thường mà chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

* Đối với vụ việc thứ hai

Câu 1: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực
hiện nghĩa vụ với bà Thu vì: “Quá trình giải quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà
Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả
nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển
nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh
và vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6 tỷ đồng,nhưng hai bên
thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển
nhượng.”

Câu 2: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)?

Hướng xác định trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý. Xác định như vậy là có cơ sở ngăn chặn việc bà Kim
Anh tẩu tán tài sản để trì hoãn hoặc trốn tránh trả nợ, buộc bà Anh thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu.
Như thế thì mới bảo vệ được quyền lợi chính đáng của bà Thu. Bởi vì giá nhà đất theo định giá là gần 5,6
tỉ đồng, vợ chồng bà Anh phải trả cho bà Thu số tiền gần 4 tỉ đồng, trong đó tiền gốc là 3.100.000.000
đồng và tiền lãi là 862.850.000 đồng. Đồng thời, vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang

11
có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh lại không thực hiện cam kết với bà Thu mà
lại cam kết chuyển nhượng nhà đất cho ông Vượng. Nhưng ông Vượng chỉ mua với giá 680 triệu đồng là
không phù hợp với giá đất thực tế, với lại ông Vượng lại là anh của bà Kim Anh, như vậy có thể thấy bà
Kim Anh không muốn trả số nợ còn lại cho bà Thu. Trong trường hợp này ông Vượng buộc phải biết giao
dịch trên là không hợp lý, có dấu hiệu tẩu tán tài sản, nên cả vợ chồng ông Vượng và vợ chồng bà Kim
Anh đều không ngay tình nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bên có quyền là bà Thu.

Câu 3: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa
vụ.

- Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ là hợp đồng trên
(hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng bà Anh cho vợ chồng ông Vượng) sẽ bị Tòa án tuyên vô
hiệu, nhà đất trong giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng sẽ bị phong tỏa và thu hồi
lại. Đồng thời buộc vợ chồng bà Anh phải trả nợ cả gốc lẫn lãi cho bà Thu và nhà đất đang tranh chấp sẽ
được phong tỏa để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ giữa vợ chồng bà Anh và bà Thu.

- Cơ sở pháp lý: Điều 124 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì
giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao
dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch
dân sự đó vô hiệu.”

12