Buổi thảo luận thứ ba: Vấn đề chung của hợp đồng (tiếp)

1. Vấn đề 1
Tóm tắt án:

Bản án số 189/2019/DSST ngày 04/07/2019 của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân
tỉnh An Giang: Vợ chồng ông Trinh, bà Bé vay nợ ông Tuấn tổng cộng là
336.030.000 đồng. Vì quá hạn trả nợ nên vợ chồng ông Trinh có làm giấy nhận
nợ, cùng ký tên xác nhận. Vợ chồng ông Trinh có yêu cầu bán lại đất SXNN để trừ
nợ nhưng vì giá trị thực tế lúc đó thấp hơn giá chuyển nhượng nên ông Tuấn
không đồng ý. Sau đó, vợ chồng ông Trinh bán lại đất đó cho vợ chồng ông Kết bà
Trang, ông Tuấn làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông Trinh, bà
Bé liên đới chịu trách nhiệm trả nợ, tuyên bố Hợp đồng số 14 là vô hiệu. Tòa án
chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tuấn buộc vợ chồng ông Trinh cùng liên đới
chịu trách nhiệm trả nợ cùng với lãi phát sinh. Tòa án hủy bỏ yêu cầu tuyên bố
Hợp đồng số 14 là vô hiệu vì cả hai bên đã thực hiện hơn hai phần ba hợp đồng
nên không cần phải thực hiện tiếp việc công chứng, chứng thực dù vi phạm quy
định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa:
Ông Diêu và bà Định là cha mẹ ruột của ông Thành cùng với 6 người con khác.
Ngày 17/10/2007 bà Định chết không để lại di chúc. Ngày 27/10/2007, ông Diêu
tự ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung 480m 2 đất của
ông Diêu và bà Định cho ông Ngọc mà không có ý kiến của các con là những
người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì vậy ông Thành yêu cầu tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Về hình thức, hợp đồng tuy không được
đảm bảo về hình thức do không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận
 nhưng thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết (quá 2 năm) nên hợp
đồng đã có hiệu lực. Về nội dung, ông Diêu và các con đều thừa nhận tờ “Lời di
chúc của cha mẹ” đề năm 2006, không tranh chấp và trên thực tế các con đã thực
hiện một phần nội dung di chúc được nhắc đến trong bản di chúc (nhận phần đất
cha mẹ cho và đăng ký quyền sử dụng đất). Như vậy theo nội dung di chúc thì sau
khi bà Định chết, ông Diêu hoàn toàn có quyền tự định đoạt 480m2 là phần đất của
vợ chồng. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng không bị vô hiệu.

1.1. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Giấy phân chia bất động sản
chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn số [3] thể hiện việc ông Hoa Văn S là người viết văn bản "Giấy phân chia bất
động sản nội bộ gia đình" qua đó nêu nội dung thành văn bản đồng thời có nêu rõ
văn bản bút lục số 138 là văn bản gốc có 2 màu mực đen và xanh và văn bản
photocopy cả 2 đều có đầy đủ chữ ký trực tiếp bằng bút bi xanh của ông Hoa Văn S,
chứ không hề có công chứng, chứng thực của bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào của
nhà nước.

1.2. Đoạn nào trong Bản án số 11 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động sản dù chưa được công chứng,
chứng thực?

Đoạn số [5,2] căn cứ vào việc xác đinh việc anh T và anh Văn A đã tiến hành xây
dựng xong ngôi nhà của 2 anh từ khi bà Ch còn sống, đồng thời trong quá trình xây
dựng và sử dụng cũng không có sự phản đối của ông Hoa Văn S vì thế Tòa đã nhân
định Do giao dịch dân sự tặng cho bất động sản này bản chất đã thực hiện đầy đủ :
Bên cho đã giao tài sản, bên nhận đã nhận tài sản, đã xây dựng công trình kiên cố từ
trước khi có văn bản này nên Tòa án áp dụng quy định tại khoản 2 điều 129 của Bộ
Luật Dân Sự 2015. Vì thế, "Giấy phân chia tài sản nội bộ gia đình" do ông S lập là
có căn cứ, phù hợp với hiện hành và các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng nhận.

1.3. Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho Giấy phân chia bất động
sản chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

Xét theo "Giấy phân chia tài sản nội bộ gia đình" thì việc anh T và anh Văn A đã
thực hiện nghĩa vụ nhận chia tài sản là bất động sản theo các khoảng trong "Giấy
phân chia nội bộ trong gia đình" đồng thời anh T và anh Văn A cũng đã tiến hành
xây dựng ngôi nhà kiên cố qua đó cho thấy việc thực hiện giao dịch dân sự trên về
phía anh Văn A và anh T là bên được nhận tài sản đã thực hiện hơn 2 phần 3 nội
dung giao dịch trên vì vậy Tòa án áp dụng khoảng 2 điều 129 Bộ Luật Dân Sự 2015
là hoàn toàn hợp lý.

1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn [5] cho thấy hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực.

Cụ thể “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữ vợ
chồng ông Cưu và bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công
chứng, chứng thực.”

1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức cụ thể ở đây là
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực mà
không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch chuyển nhượng đất
trên có hiệu lực.
CSPL: khoản 2 Điều 132 BLDS 2015.

1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn [6] cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015
để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa
được công chứng, chứng thực. Cụ thể “công nhận cho ông Mến, bà Nhiễm được
quyền sử dụng thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 tại xã Phổ Thạnh, huyện Đức Phổ,
tỉnh Quãng Ngãi; đồng thời phải tuyên bố ông Mến, bà Nhiễm được quyền liên hệ
với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên thửa đất mới đúng và
đảm bảo cho việc thi hành án.”

1.7. Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng
thực có thuyết phục không? Vì sao?

Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù
chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục. Tuy hợp đồng chuyển nhượng đất
không được công chứng, chứng thực nhưng trong thời hạn 02 năm kể từ ngày giao
dịch được xác lập, ông Cưu, bà Lắm không yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô
hiệu nên giao dịch có hiệu lực. Mặt khác giao dịch chuyển nhượng đất này thỏa các
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

CSPL khoản 1 Điều 132 BLDS 2015

Điều 117 BLDS 2015

2. Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp
đồng
Tóm tắt án: Bản án số 06/2017/KDTM-PT
Bà Dệt lấy danh nghĩa công ty Trang trí nội thất Thanh Thảo giao kết hợp
đồng mua bán với công ty Đông Phong dù bà không phải là được đại diện công ty.
Bà Dệt là người đứng tên nhưng người ký kết giao dịch là ông Liêm. Nguyên đơn
là công ty Đông Phong Cần Thơ, bị đơn là ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị
Dệt tranh chấp về hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô. Tòa án tuyên hợp đồng trên là
vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của BLDS nên không có căn cứ tuyển hủy hợp
đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên đơn và bị đơn
vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ
thời điểm giao kết. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu của hai bên là ngang nhau nên
không phát sinh quyền và nghĩa vụ mà chỉ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử
dụng một mảnh đất. Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất
cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh
đã nhiều lần nhắc nhở. Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển
nhượng để nhận lại đất;

2.1. Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp
đồng do có vi phạm.
Giống nhau: Điều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng dân sự kể từ
thời điểm giao kết. Bên làm xảy ra nghiêm trọng phải bồi thường cho bên kia. Khi
sự việc xảy ra hai bên hoàn trả nhau những gì đã nhận (nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền).
Khác nhau:

Tiêu chí Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng

Cơ sở pháp lý Điều 122, Điều 131, Điều 407, Điều 423, Điều 427 BLDS
 Điều 408 BLDS 2015. 2015; Điều 314 Luật thương
mại.
Điều kiện chấm - Hợp đồng dân sự vi phạm một - Vi phạm điều kiện hủy bỏ
dứt hợp đồng trong các điều kiện có hiệu lực mà các bên đã thỏa thuận.
của hợp đồng. - Vi phạm nghiêm trọng nghĩa
vụ hợp đồng.
- Trường hợp khác do pháp
luật quy định.
Các trường hợp - Vi phạm điều cấm. - Một bên có quyền hủy bỏ
chấm dứt hợp - Không có một trong các điều hợp đồng và không phải bồi
đồng kiện được quy định tại Điều thường khi bên kia vi phạm
117 BLDS 2015; hợp đồng.
- Giả tạo.
- Người chưa thành niên, người
mất năng lực hành vi dân sự,
người hạn chế năng lực hành vi
dân sự xác lập, thực hiện.
- Nhầm lẫn.
- Bị lừa dối, đe dọa.
- Người xác lập không nhận
thức và làm chủ hành vi của
mình.
- Không tuân thủ quy định về
hình thức.
- Có đối tượng không thể thực
hiện được.
Tính chất - Chưa bao giờ phát sinh quyền - Hợp đồng này có hiệu lực tại
và nghĩa vụ của các bên. thời điểm giao kết nhưng vì
 phát sinh yếu tố dẫn đến hủy
hợp đồng nên hiệu lực này
không được công nhận.
Trách nhiệm - Hợp đồng không đủ điều kiện - Bên hủy hợp đồng phải
thông báo có hiệu thì đương nhiên vô thông báo cho bên kia về việc
hiệu. hủy bỏ, nếu không thông báo
mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
Trách nhiệm bồi - Bên có lỗi gây thiệt hại thì - Các bên không phải thực
thường phải có trách nhiệm bồi thường hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận,
(có thể là một trong số các bên trừ thỏa thuận về phạt vi
trong hợp đồng hoặc có thể là phạm, bồi thường thiệt hại và
người thứ ba). thỏa thuận về giải quyết tranh
- Các bên khôi phục lại tình chấp.
trạng ban đầu, hoàn trả cho - Các bên phải hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận. nhau những gì đã nhận sau khi
trừ chi phí hợp lý trong thực
hiện hợp đồng và chi phí bảo
quản, phát triển tài sản.
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi
phạm nghĩa vụ của bên kia
được bồi thường.
- Có quyền đòi lại phần lợi ích
do việc đã thực hiện phần
nghĩa vụ theo hợp đồng.
Thẩm quyền - Tòa án hoặc trọng tài. - Một trong các bên.
quyết định - Tòa án hoặc trọng tài.
2.2. Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy
bỏ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thì hợp đồng này là vô hiệu.
2.3. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Cách thức giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là phù hợp. Căn cứ theo
Điều 122 và Điểm a, Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015 về chủ thể tham gia hợp đồng
này là trái pháp luật, do đó hợp đồng này vô hiệu.
2.4. Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng hay
không? Vì sao?
Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không thể áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Bởi vì:

Theo Khoản 1, Điều 407 BLDS 2015 quy định hợp đồng dân sự cũng là một trong
những giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có
hiệu lực pháp lý, không phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là sẽ không làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong giao dịch kể từ thời điểm xác
lập giao dịch đó. (Khoản 1, Điều 131 BLDS 2015)

Ngoài ra, khi hợp đồng dân sự vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại thì phải
bồi thường. (Khoản 2,4 Điều 131 BLDS 2015)

2.5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi
trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Hướng giải quyết của Tòa là căn cứ vào điều 122 BLDS 2015 nên không có căn cứ
tuyên hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên
đơn và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên ngay từ thời điểm giao kết.
Theo điều 131 BLDS 2015 thì hướng giải quyết của Tòa là hợp lý vì hợp đồng này
đã bị vô hiệu.
2.6. Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng
và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau:
3. Đều là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng làm căn cứ chấm dứt
hợp đồng khi có những điều kiện do pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa
thuận.
4. Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo ngay cho bên
kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng.
6. Do một bên thực hiện.
7. Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ
trong hợp đồng. Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương
chấm dứt hợp đồng.
Khác nhau:

Đơn phương chấm dứt hợp

Tiêu chí Hủy bỏ hợp đồng
đồng
Căn cứ pháp lý Điều 423 Bộ luật dân sự Điều 428 Bộ luật dân sự
2015 2015
Các trường hợp Một bên có quyền hủy bỏ Các trường hợp đơn phương
hợp đồng và không phải bồi chấm dứt hợp đồng:
thường thiệt hại trong trường +Khi một bên vi phạm
hợp sau đây: nghiêm trọng nghĩa vụ
 +Bên kia vi phạm hợp đồng trong hợp đồng.
là điều kiện hủy bỏ mà các +Do hai bên thỏa thuận.
bên đã thỏa thuận. +Do pháp luật quy định.
+Bên kia vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ hợp đồng.
+Trường hợp khác do luật
quy định.
 Như vậy, có 03 trường
hợp dẫn đến hủy bỏ hợp
đồng cụ thể như sau: Do
chậm thực hiện nghĩa vụ; Do
không có khả năng làm; Do
tài sản bị hư hại, bị hỏng, bị
mất.
Điều kiện áp - Một bên vi phạm hợp đồng - Một bên vi phạm nghiêm
dụng là điều kiện hủy bỏ mà các trọng nghĩa vụ trong hợp
bên đã thỏa thuận; đồng hoặc các bên có thỏa
- Một bên vi phạm nghiêm thuận hoặc pháp luật có quy
trọng nghĩa vụ hợp đồng; định. Có nghĩa là, đơn
- Các trường hợp pháp luật phương chấm dứt hợp đồng
có quy định: Chậm thực hiện có thể dựa trên sự thỏa
nghĩa vụ, hợp đồng không có thuận của các bên hoặc theo
khả năng thực hiện, tài sản bị quy định của pháp luật mà
mất, hư hỏng. không cần xuất phát từ sự vi
 Như vậy điều kiện áp phạm hợp đồng.
dụng để hủy bỏ hợp đồng - Không bắt buộc phải có sự
phải có sự vi phạm hợp đồng. vi phạm hợp đồng bởi hai
 bên có thể thỏa thuận hoặc
do pháp luật quy định.
Hậu quả pháp lý - Hợp đồng không có hiệu - Hợp đồng chấm dứt kể từ
lực từ thời điểm giao kết, các thời điểm bên kia nhận
bên không phải thực hiện được thông báo chấm dứt.
nghĩa vụ đã thỏa thuận. Các bên không phải tiếp tục
- Hoàn trả cho nhau những gì thực hiện nghĩa vụ. Hợp
đã nhận sau khi đã trừ đi chi đồng có hiệu lực cho đến
phí. thời điểm thông báo chấm
dứt. Hợp đồng dừng thực
hiện và chấm dứt hiệu lực
của hợp đồng.
- Bên đã thực hiện nghĩa vụ
có quyền yêu cầu bên kia
thanh toán phần nghĩa vụ đã
thực hiện.

2.7. Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên
không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Trong tình huống trên thì ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng. Vì
ông Cường đã vi phạm Điểm a, khoản 1, Điều 423 BLDS 2015 về nghĩa vụ thực
hiện hợp đồng giữa các bên.
3. Vấn đề 3:

Tóm tắt:
Bà Tuệ sống ở Nhật từ 1977, 1992 bà Tuệ nhờ ông Bình mua giúp. Cuối năm 1992
ông Bình mua được nhà. Do nhà không có điện nước nên phải kí hợp đồng dịch vụ
thuê làm điện nước hết thêm 36 chỉ vàng. Ông Bình nói là tổng chi phí mua nhà
hết 360 chỉ và bà Tuệ đã đồng ý thanh toán mặc dù chi phí thực tế chỉ 356 chỉ
vàng.

Thời điểm mua nhà ông Bình không có hộ khẩu Hà Nội nên nhờ bà Vân đứng tên
trong hợp đồng mua nhà vậy nên hợp đồng mua nhà ngày 11/12/1992 đứng tên bà
Vân và ông Bình với giá 320 chỉ vàng.

13/07/1993 công ty xây dựng lập biên bản bàn giao nhà. Khi về Việt Nam bà Tuệ
vẫn khai báo tạm trú đầy đủ. Sau đó bà Tuệ quay lại Nhật và đồng ý cho ông Bình
ở nhà mình.

25/05.2001, UBND cấp giấy chứng nhận sở hữu đất dưới tên ông Bình và bà Vân.

6/2009 bà Tuệ biết được ông Bình và bà Vân đã có giấy chứng nhận sở hữu đất và
đòi giấy tờ cũng như quyền sở hữu đất cho bà Tuệ.

9/2010 Ông Bình đồng ý với điều kiện bà Tuệ phải đặt cọc nhà chia cho ông Bình
½ nhà phía ngoài nhưng bà Tuệ không đồng ý, Ông Bình tiếp tục đòi bà Tuệ trả 3-
4 tỷ hoặc trả cho ông Bình một căn nhà khác

Trong quá trình ở ông Bình có cới nới 2 phòng để cho sinh viên thuê nhưng bà Tuệ
không biết, bà Tuệ đòi lại nhưng ông Bình không trả, vậy nên bà Tuệ khởi kiện.

Bị đơn

Ông Bình tuyên bố ông và vợ góp tiền mua nhà nhưng tại phiên tòa sơ thẩm thì
ông thừa nhận có nhận của bà Tuệ 360 chỉ vàng. Sau đó công ty xây dựng có biên
bản bàn giao nhà dưới tên ông Bình và bà Vân 9/10/2001 tuy nhiên giấy tờ mua
bán nhà bà Tuệ đang giữ

Quá trình sử dụng ông Bình có tu sửa thêm gồm cả đất lấn chiếm
Giấy cam đoan xác định nhà ở 07/06/2001 và giấy khai nhận tài sản, ông Bình
không thừa nhận nhưng tại Phiên tòa phúc thẩm ông lại nhận

Bà Vân trình bày

Bà thừa nhận đã mua nhà và đã kí các giấy tờ liên quan (Giấy cam đoan xác định
nhà ở và Giấy khai nhận tài sản) nhưng không biết nội dung. 28/10/1994 ông Bình
và bà Tuệ nhờ bà viết, bà chỉ đứng tên hộ trong hợp đồng mua bán và không liên
quan đến vụ án này, đồng thời xin vắng mặt tại Tòa án.

3.1. Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không ? Vì
sao ?
- Việc tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên là có thuyết phục.
- Vì:
+Tòa đã căn cứ vào “giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” ngày 7/6/2001 có
nội dung xác nhận nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình bà
Vân đứng tên hộ và trong giấy cam đoan có chữ kí của ông Bình bà Vân.
+Theo “Giấy khai nhận tài sản” ngày 9/8/2001 ghi nhận năm 1993 bà Tuệ mua
căn nhà 16-B20 được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001, vì bà Tuệ là người
Việt định cư ở nước ngoài nên không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam nên
bà Tuệ có nhờ ông Bình là cháu ruột và bà Vân đứng tên hộ căn nhà. Giấy này
có chữ kí của bà Tuệ bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên hộ.
+Bản án dân sự sơ thẩm ngày 5/10/2012 của Tòa án nhân dân thành phố xác
định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và và quyền sở hữu nhà ngày
25/5/2001 đứng tên đồng sở hữu là ông Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị
 Vân. Ông Bình và bà Vân chỉ là những người đứng tên hộ đại diện thay cho bà
Tuệ.
+Biên bản hòa giải ngày 5/10/2010 và ngày 14/10/2010 ông Bình cũng thừa
nhận nhà 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Nguyễn Xuân Hải con ông Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 do bà Tuệ
mua.
3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
- Ở thời điểm mua nhà trên bà Tuệ không được đứng tên. Vì:
+ Thời điểm ông Bình mua nhà là vào năm 1992. Căn cứ theo điều 126 Luật
nhà ở 2005 quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài:
1. “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam,
người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học
có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự
nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam
và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.”
2. “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại
khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu
tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.”
+ Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt
Nam;
 b) Người có công đóng góp với đất nước;
c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
e) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.”
f) Từ những quy định trên, có thể thấy bà Tuệ không thuộc một trong những
đối tượng sở hữu nhà tại Việt Nam nên ở thời điểm mua nhà trên bà Tuệ
không được đứng tên.
3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
- Có. Vì:
+ Căn cứ theo khoản 2 điều 7 Luật nhà ở 2014 quy định “đối tượng được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
+ Khoản 1 điều 8 Luật nhà ở 2014 qui định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được
phép nhập cảnh vào Việt Nam”.
+ Khoản 1 điều 186 Luật đất đai “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở
thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.
+ Khoản 6 điều 5 Luật đất đai: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật này, bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
theo quy định của pháp luật về quốc tịch”.
+ Tại phiên tòa giám đốc thẩm, theo giấy chứng nhận ngày 12/6/2009 của
Tổng lãnh sự quán nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản
thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam và ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được
 cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều lần đến ngày
18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
+ Như vậy bà Tuệ có đủ điều kiện để đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
3.4. Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền
sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã
có tiền lệ chưa?

Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao thì bà Tuệ được công nhận là đã bỏ tiền ra
để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình

Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao trước đây đã có tiền lệ thông
qua một vụ việc. Cụ thể, Án lệ số 02/2016 giúp giải quyết tranh chấp đòi lại tài sản
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài hạn chế được phép mua,
sở hữu nhà đất tại Việt Nam nên nhờ người ở Việt Nam đứng tên hộ.

3.5. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà
Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế
nào?

Theo Tòa án nhân dân tối cao, căn cứ Án lệ số 02/2016/AL Đối với chênh lệch giá
trị đất thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng
giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác
công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển
nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức
ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển
nhượng QSDĐ ban đầu.

3.6. Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa?
Nếu có, nêu Án lệ đó.
Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ, đó là Án lệ số
02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên
đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

Khái quát nội dung Án lệ như sau: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở
trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải
quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn
tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không
xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất
trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh
lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Nội dung Án lệ như sau: Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển
nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển
nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất,
sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có
công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác
định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là
lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông
Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và
đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác
công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang
nhau để chia”.

3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối
cao:
Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao là thuyết phục.

Việc đứng tên giùm xác lập giao dịch là một thỏa thuận giữa người đứng tên giùm
và người nhờ đứng tên giùm. Loại giao dịch này diễn ra rất phổ biến nhưng chưa
được bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể. Do đó, để chứng
minh sự tồn tại của giao dịch này, các bên có thể sử dụng bất kỳ phương thức nào.
Trong vụ việc trên, Tòa án đã căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở”
lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà đang tranh chấp do bà Tuệ bỏ
tiền mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ, có chữ ký của ông Bình và bà Vân.
Ngoài ra, bà Tuệ còn đưa ra chứng cứ là “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001
cũng thể hiện rõ bà Tuệ là người mua căn nhà trên, nhưng do bà là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không được đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên bà đã nhờ
ông Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này cũng có chữ ký của bà Tuệ, ông Bình
và bà Vân. Chữ ký ông Bình đã được xác thực là đúng theo kết luận giám định số
285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của Viện khoa học hình sự Bộ Công an. Thêm vào đó,
tại Biên bản hoà giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ông Bình cũng đã thừa
nhận căn nhà đang tranh chấp là bà Tuệ mua và nhờ bà Vân đứng tên cùng mua.
Anh Hải – con ông Bình cũng thừa nhận tương tự. Từ những bằng chứng trên, việc
Toà án xác định nhà đang tranh chấp là do bà Tuệ mua và nhờ ông Bình, bà Vân
đứng tên hộ là có căn cứ thuyết phục.

Về việc Tòa án xác định vào thời điểm tranh chấp bà Tuệ đã có đủ điều kiện được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà tranh
chấp là hợp lý và cũng đủ giấy tờ chứng minh là bà Tuệ đã mua nhà bằng tiền của
mình và nhờ người đứng tên hộ

Về việc Toà án xác định chia đôi giá trị gia tăng cho phía bà Tuệ và phía ông Bình,
là thuyết phục. đối với những tranh chấp liên quan đến việc người nước ngoài đòi
lại đất nhờ người Việt Nam đứng tên. Hướng giải quyết thường được tòa án áp
dụng là nghiêng về việc bảo vệ người Việt Nam trong khi xét xử các vụ án tương
tự. Các tòa án Việt Nam thường xét xử dựa trên ba luồng quan điểm chính:

● Trả tiền mua nhà tại thời điểm mua nhà cộng với phần lãi phát sinh từ thời
điểm mua nhà cho tới hiện tại.
● Hóa giá ngôi nhà theo giá thị trường ở thời điểm hiện tại. Trả cho nguyên
đơn là người nước ngoài phần giá trị lúc mua nhà, phần chênh lệch được xung vào
công quỹ
● Áp dụng án lệ 02/2016 của Hội đồng thẩm phán nhân dân tối cao.

4. Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu

1. Nguyễn Xuân Bình và Lê Thị Xuân, “Một số lưu ý khi giải quyết tranh chấp
hợp đồng vay tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015”, Tạp chí Tòa án nhân
dân, số 7 kỳ I tháng 4/2018, từ tr.28-31.
2. Phan Vũ, “Hợp đồng thông minh và một số vấn đề pháp lý đặt ra”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật, số 5/2019, từ tr. 39-49.
3. Nguyễn Võ Linh Giang, “Giải thích hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và
pháp luật Pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 7/2019, từ tr. 26-34.
4. Lê Văn Đức, “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng đào
tạo nâng cao tay nghề theo pháp luật Việt Nam”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số
6/2019, tr. 43-47; 53.
5. Võ Thị Hồng Lan và Nguyễn Như Chính, “Tiêu chí hoàn thiện pháp luật về
đầu tư, khai thác công trình giao thông theo hình thức hợp đồng BOT”, tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, Số 5/2019, tr. 24-28.
6. Đỗ Thị Hải Yến, “Một số bất cập trong pháp luật hiện hành về đối tượng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 7/2019,
tr. 40-47.
7. Đoàn Đức Lương và Lê Văn Vũ, “Nghĩa vụ cung cấp thông tin khi giao kết
hợp đồng bảo hiểm theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn, số
1/2018, từ tr. 1-7.
8. Ngô Thu Trang, “Pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bảo
hiểm: Bất cập và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2019,
tr. 44-57.
9. ThS.LS. Vũ Gia Trưởng, “Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng tín dụng trong kinh doanh thương mại tại tòa án”, Tạp chí Nghề luật, số
2/2016, từ tr. 34-38
10. Nguyễn Thị Ánh Vân, “Nguồn luật hợp đồng của Anh và Pháp dưới góc độ
so sánh”, Tạp chí Luật học, số 2/2017, từ tr. 79 đến 88.
11. Nguyễn Minh Hằng, “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng khi các
bên vừa có thỏa thuận trọng tài, vừa có thỏa thuận tòa án”, Tạp chí pháp luật và
thực tiễn, số 1/2018, từ tr. 35-41.
12. Ngô Thu Trang – Nguyễn Thế Đức Tâm, “Thực hiện hợp đồng khi hoàn
cảnh thay đổi”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 1/2017, từ tr. 60-67.
13. Trần Thị Thuận Giang, “Điều khoản miễn trách nhiệm do hành vi giao hàng
không phù hợp theo Công ước Vienna năm 1980 về hợp đồng mua bán hàng hóa
quốc tế”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 7/2017, từ tr. 67-73.
14. Phạm Hoàng Giang, “Ảnh hưởng của điều kiện hình thức hợp đồng đến
hiệu
a. lực hợp đồng”, Nhà nước và pháp luật, số 3/2007, từ tr. 47-51.
15. Nguyễn Ngọc Khánh, “Thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trên thực tế”, Nghiên
cứu lập pháp, số 2/2007, từ tr. 40-44.
16. Trần Vang Phủ và Huỳnh Nguyễn Đăng Khoa, “Hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại”, Tạp chí Tòa án nhân dân,
số 18/2019, từ tr. 19-22.
17. NCS. Đỗ Thị Hải Yến, “Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân
dân”, số 12/2019, từ tr. 11-19.
18. Trần Thị Thu Phương, “Trường hợp không áp dụng pháp luật nước ngoài
trong quan hệ hợp đồng có yếu tố nước ngoài theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí
Luật học, số 1/2017, từ tr.58-66.
19. Lý Văn Toán - Nguyễn Thị Kim Loan, “Công nhận giao dịch dân sự không
tuân thủ quy định về hình thức”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 7/2018, từ tr.
12-18.
20. Đàm Thị Diễm Hạnh - Lê Thị Kim Oanh, “Một số bình luận về Điều 420
Bộ luật dân sự 2015: thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật, số 7/2018, từ tr.19-23.

Tất cả đều được tìm trên internet. Cụ thể nguồn: Viện nhà nước và pháp luật tại địa
chỉ http://isl.vass.gov.vn