Tóm tắt quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018

Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại
Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung là ông Cưu,
bà Lắm chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư 90.000.000 đồng.
Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng. Ông Mến, bà Nhiễm
giao tiền 110.000.000 đồng. Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực
nên vi phạm về hình thức. Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu
tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực. Tại tòa giám đốc
thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định: Chấp nhận Quyết định
kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc
thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án choTòa án nhân dân tỉnh Quảng
Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm.

1.4 Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác
định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện
2/3 nghĩa vụ là thuyết phục. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Bộ luật dân sự
2015 thì trong trường hợp trên “tuy thời điểm các bên có lập giấy viết tay để
thỏa thuậnnhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói
thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao
thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn và không công
chứng, chứng thực nhưng bên nguyên đơn đã thực hiệngiao cho phía bị đơn
110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất chonguyên đơn là đã
thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ” nên căn cứ theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy
định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức
thìvô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc vềcông chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩavụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên,
Tòa án ra quyết định côngnhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp
này, các bên không thực hiện việc côngchứng, chứng thực.” Nên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

1.5 Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS,
bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận
quyền sử dụng đất theo bản ánđã có hiệu lực pháp luật?
Đoạn cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ
tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có
hiệu lực pháp luật: “Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là
đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877
cho nguyên đơn là không cần thiết,khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch
thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận
quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật”

1.6 Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì
sao?
Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án là thuyết phục. Vì các bên đã xác lập
giao dịch nhưng không công chứng, chứng thực .Bên cạnh đó, nguyên đơn đã
thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ nên theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 (đã nói ở
câu 1.4) thì Tòa có thể xác định bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã cóhiệu lực pháp
luật