Case 1: Vô hiệu do giả tạo

Ngày 28/10/2017, bà Mai cùng ông Sang và bà Thơm có ký hơp đông vay tiền
(hợp đồng bằng văn bản có đầy đủ chữ kí của 2bên, mỗi bên giữ 1 bản). Hai bên cùng
thống nhất ông Sang và bà Thơm sẽ cho bà Mai vay số tiền là 2 tỷ 5 trăm triệu đồng,
kì han vay là 15 tháng, lãi suất tiền là 0%. Hình thức đảm bảo ghi nhận trong hợp
đồng là: 2 bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thửa đất tại Thành Phố Hà Nội
cho bên cho vay, Đến hạn thanh toán, 28/12/2018, bà Mai không trả được số nợ thì
phải sang tên nhà đất cho ông Sang và bà Thơm. 2 bên làm hợp đồng chuyển nhượng
thửa đất nói trên với giá 500 triệu đồng.
Ngay sau khi kí hợp đồng vay tiền, các bên đã tiến hành công chứng hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất cùng ngày ký kết hợp đồng vay tiền 28/10/2017 tại văn
phòng công chứng đất đai. Đến ngày 17/8/2018 mặc dù chưa hết thời hạn cho vay
trong hợp đồng nhưng ông Sang và bà Thơm đã làm thủ tục chứng nhận quyền sử
dụng đất đối vời thửa đất nêu trên.
Nay bà Mai muốn lây lại quyền sử dung đất của mình nên đã khời kiện ra Toa an,
yều cầu Tòa án tuyên bố hợp đông chuyến quyền sử dụng đất ngày 28/10/2017 là vô
hiệu.
Có cơ sở để Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà Mai hay không? Nêu quan điểm
giải quyết tranh chấp trên.

Hđ vay 2,5 tỷ
Sang, Thơm ______________________________ Mai
Hđ chuyển nhượng đất 500tr
Hợp đồng giả tạo (điều 124) vô hiệu
* Vì sao k lập hđ thế chấp mà là hđ chuyển nhượng?
- Hđ chuyển nhượng là hđ giả tạo nhằm mục đích che giấu cho hđ thế chấp
+ Về mặt thủ tục đăng ký thế chấp, không cho thế chấp với cá nhân -> k đảm bảo lợi
ích bên cho vay ông Sang và bà Thơm (thỏa thuận mang tính cá nhân) + k được ưu
tiên thanh toán
+ Lập hđ thế chấp thì khi xử lý tài sản bà Mai có quyền bán miếng đất này cho người
khác để trả lại khoản tiền 2 tỷ 5 cho ông Sang và bà Thơm
+ Lập hđ chuyển nhượng với lãi suất 0% thì khi trả thì trả đúng số tiền đó không có
lãi, lập hđ chuyển nhượng thì ông Sang và bà Thơm được toàn quyền hưởng giá trị
căn nhà. Nếu sau này bán 4 tỷ thì được hưởng 4 tỷ. Nếu là hđ thế chấp thì bán 4 tỷ chỉ
được nhận 2 tỷ 5 còn lại trả về cho bà Mai
=> Lập hđ chuyển nhượng nhằm hưởng lãi suất cao hơn => hđ giả tạo che giấu
giao dịch thế chấp => vô hiệu
 -
* Gi ải quyết: Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo
- Nếu hđ chuyển nhượng giả tạo vô hiệu, hđ bị giả tạo là hđ thế chấp quyền sd
đất k bị vô hiệu => ông Sang và bà Thơm vẫn có quyền giữ lại lấy tờ nhà để xử
lý tài sản nếu bà Mai k trả được tiền
- Nhưng ở đây yêu cầu hđ thế chấp phải lập bằng văn bản có công chứng => vi
phạm về mặt hình thức
=> khoản vay không có bảo đảm
=> ông Sang và bà Thơm chịu thiệt hại về mặt lợi ích
=> Hợp đồng thế chấp vô hiệu các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận

Case 2: chương 4
Ngày 10/10/2018, Ông A có làm hợp đồng (viết tay) sang nhượng toàn bộ diện
tích đất rộng 120m2 tọa lạc tại xã X huyện Z, tỉnh Đồng Nai (theo giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số AB của UBND huyện Z cấp ngày 11/4/2005) cho ông B; giá
chuyển nhượng là 450 triệu đồng.
Ngay sau khi kí hợp đồng, ông A đã nhận cọc của ông B số tiền 200 triệu đồng. số
tiền 250 triệu đồng còn lại sẽ thanh toán khi ra công chứng sang tên trong thời han 01
tháng. Đến ngày 2/11/2018, ông A và ông B đến văn phòng công chứng làm thủ tục
ủy quyền cho ông B được quyền định đoạt diện tích 120m2 như trên. Việc ông A làm
ủy quyền cho ông B nhằm mục đích là đảm bảo cho mục đích chuyển nhượng. Do ông
B không có tiền thanh toán cho ông A, nên ông A không giao hợp đồng bản chính cho
ông B, mà cho ông B trong 1 tháng mà thanh toán hết tiền thì sẽ giao hợp đồng ủy
quyền cho ông B. Thay vì đó, vì đang nợ tiền của bà H nên ông A sẽ giao hợp đồng ủy
quyền ngày 2/11/2018 cho bà H giữ tại Văn phòng công chứng.
Vào đầu tháng 12 nằm 2018, lợi dụng lúc ông A về quê, không có mặt tại địa
phương, ông B đã đến nhà bà H yêu cầu lấy hợp đồng ủy quyền. Lúc ông B lấy hợp
đồng ủy quyền từ bà H thì không có sự đồng ý của ông A. Sau dó, ông A khởi kiện ra
Tòa án thì phát hiện ông B đa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng miếng đất
trên cho bà C và ông D theo hợp đồng chuyền nhượng ngày 5/12/2018. A khởi kiện B
ra tòa án để giải quyết tranh chấp trên.

1. Tòa án có căn cứ để chấp nhận yêu cầu tuyên hủy bỏ hợp đồng mua bán
ngày 10/10/2018 và hợp đồng ủy quyền ngày 2/11/2018 giữa ông A và ông B hay
không?
2. A có đòi lại miếng đất từ C và D được không? Giải thích và nêu căn cứ pháp
lí.Lbichê t

Hợp đồng chuyển nhượng: HĐCNQSDĐ (450 triệu)

Ông A ___________________________ ông B ______________ C,D
viết tay -> k công chứng
- đã thanh toán 200tr
- 2/11/2018 ủy quyền sd đất

? Vì sao lại lập hợp đồng ủy quyền mà k lập hợp đồng mua bán
- Quyền sử dụng đất được chuyển từ người bán sang người mua
=> thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
+ Mua bán: B muốn bán đất thì A phải làm thủ tục sang tên
+ Ủy quyền: B có thể bán mà k cần đứng tên -> Mục đích của B trong giao dịch không
phải nhằm sở hữu quyền sử dụng đất đó mà là mua bán lại và hưởng lợi
=> Hợp đồng ủy quyền thực chất là hợp đồng mua bán => Hợp đồng vô hiệu do giả
tạo (điều 124) => hợp đồng che giấu (hđ ủy quyền) bị vô hiệu
=> Xem xét đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hình thức viết tay (yêu cầu lập văn bản và cần công chứng) (Đ129)
=> xem xét nghĩa vụ thực hiện của các bên ⅔ nghĩa vụ
=> chưa đủ ⅔ => hợp đồng vô hiệu
=> 2 hợp đồng đều vô hiệu (hđ ủy quyền vô hiệu do giả tạo, hđ chuyển nhượng vô
hiệu vì vi phạm điều kiện về hình thức)

Case 3: Biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng

Ngày 16/1/2017, ông Nguyễn Văn Linh và vợ là bà Hoàng Thị Xuyến có thỏa
thuận mua căn nhà số 14/13 đường HHT, quận Bình Thạnh, diện tích 90 m2 của ông
Trần Văn Sung và vợ là bà Nguyễn Thị Lan với giá là 109 lượng vàng, căn nhà này do
vk ck anh Trần Minh Sang và chị Nguyễn thị Nguyệt đứng tên sở hữu. Trước đó, anh
Sang và chị Nguyệt đã ủy quyền cho ông Sung (cha của anh Sang) bán căn nhà này.
Việc ủy quyền chỉ bằng miệng.
Ngày 16/2/2017, ông và vợ có làm giấy đặt cọc với vk ck ông Sung bà Lan với
nội dung sau: Bên bán là ông Sung bà Lan có nhận của bên mua là ông Linh bà Xuyến
9 cây vàng là tiền đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà với giá 109 lượng
vàng, nếu bên nào bội ước thì phải chịu gấp 2 lần số tiền cọn, bên bán cũng cam đoan
nguồn gốc ngôi nhà hoàn toàn hợp pháp, không có tranh chấp, khiếu kiện gì, nếu có gì
man trá trong việc chuyển nhượng, bên bán hoàn chịu trách nhiệm. Cùng ngày, bên
mua đã giao số tiền tg đg vs 9 cây vàng (67 triệu rữ), đồng thời ông Sung đã giao toàn
bộ giấy tờ nhà đất cho bên mua. Khi ông Sung và vợ đứng ra làm giấy nhận cọc thì
không có ủy quyền bằng vb của vk ck anh Sang. Đến ngày 28/2/2017 mới làm giấy
xác nhận ủy quyền có tên là tờ ưng thuận, giấy xác nhận này không được công chứng
chứng thực
 Về sau, khi xem xét kĩ giấy tờ gốc của căn nhà thì ông Linh bà Xuyết thấy một
phần căn nhà nằm trong khu vực quy hoạch lộ giới. Vì vậy vk ck ông ko muốn mua
nữa và yêu cầu vk ck ông Sung hoàn lại tiền đặt cọc. Hơn nữa, trên giấy tờ nhà đất,
diện tích thực tế hẹp hơn diện tích trên giấy 10m2, tuy nhiên ông Sung cho rằng nếu
bên mua không mua nhà nữa thì phải mất tiền đặt cọc.
1. Theo anh/chị có những gdds nào đã được hình thành và chủ thể tham gia là ai?
2. Có ccpl để vk ck ông Linh đòi lại cọc hay không?

Nhà (109 cây vàng)

Ông Linh, Bà Xuyến __________________________________ Ông Sung, Bà Lan
(nhận ủy quyền =
miệng)
anh Sang, chị Nguyệt
- 16/2: đặt cọc 9 cây vàng - bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng
- Ông Sung giao toàn bộ giấy tờ nhà đất cho bên mua
- 28/2: giấy tái xác nhận ủy quyền “tờ ưng thuận” - k được công chứng

? Các giao dịch dân sự đã được hình thành

- ủy quyền mua bán: vc anh Sang và chị Nguyệt ủy quyền cho ông Sung, bà Lan
- hợp đồng đặt cọc: ông Linh, bà Xuyến với ông Sung, bà Lan
- ủy quyền nhận cọc: “tờ ưng thuận” giấy tái xác nhận => ông Sung có quyền
thay anh Sang nhận số tiền cọc (giấy tay k công chứng)
=> Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là hợp đồng độc lập vì hợp đồng mua bán
chưa được xác lập

? Vợ chồng ông Linh đòi lại số tiền đặt cọc được hay k
=> Trường hợp nào ông Linh bà Xuyến có thể đòi lại cọc được?
- đặt cọc để mua nhà => nếu k mua nhà thì mất cọc
- khi nào k mua nhà mà đòi lại cọc được? => giao dịch đặt cọc vô hiệu => các
bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận
- Căn cứ để hợp đồng đặt cọc giữa ông Linh bà Xuyến và ông Sung bà Lan vô
hiệu?
+ Chủ thể
=> người nhận cọc là ông Sung, bà Lan (là người được chủ nhà ủy quyền = tờ
ưng thuận), tại thời điểm nhận tiền thì chưa được ủy quyền nhưng sau đó người
đại diện đã xác nhận về quyền nhận cọc (thời điểm giao kết k có thẩm quyền
nhưng sau đó người được ủy quyền đã xác nhận giao dịch/ xác nhận về quyền
được xác lập giao dịch) (điều 142 khoản 1 điểm a) => chủ thể thỏa
+ Tính tự nguyện (nhầm lẫn hoặc lừa dối)
 => Trong quá trình giao kết k ai làm giả giấy tờ, nhận cọc đã đưa giấy tờ gốc
=> bên bán k lừa dối => trường hợp nhầm lẫn theo điều 126 (trong quá trình
giao kết thỏa thuận 90m2 nhưng phát hiện thông tin bị quy hoạch chỉ còn
80m2)
=> Nếu muốn tuyên bố vô hiệu bị nhầm lẫn thì phải chứng minh mục đích giao
kết k đạt được (việc xê dịch 10m2 cho mục đích ở sẽ k ảnh hưởng gì đến mục
đích giao kết, phải chứng minh việc sai kết về nhầm lẫn này khiến cho mục
đích giao kết bên mua k đạt được)
+ Hình thức: văn bản k công chứng
=> thỏa, hđ đặt cọc k bắt buộc công chứng
+ Nội dung, mục đích
=> k vi phạm pháp luật, k trái đạo đức xã hội
+ Đối tượng của hợp đồng
=> đây là hợp đồng đặt cọc nên đối tượng là số tiền đặt cọc, là khả năng mua
bán nhà => thực hiện được

Case 4: Hợp đồng đặt cọc

Ngày 30/5/2017, bà C với bà T lập giấy tay xác nhận bà C giao bà T số tiền là
100.000.000 đồng đặt cọc để nhận chuyền nhượng thửaa đất số 259, tờ bản đồ số 12-
2-4 tọa lạc tại khu A, thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với giá
370.000.00 đồng. Đất do bà T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà T có
nói sổ đỏ hiện đang cho nguời khác mượn, do đó trong giấy nhận cọc ghi "Hai bên
thỏa thuận lần hai giao tiền là khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về sẽ ra
Phòng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua tên cho bà thì sẽ giao hết
số tiền 270.000.000 đồng còn lại."
Thời gian này bà C có thai nhưng bị yếu, nên ngay sau đó bác sĩ buộc bà nhập
viện dưỡng thai, bà không kip thông báo với bà T biết. Đến tháng 08 năm 2017 bà C
phát hiện bà T đã bán phần đất trên cho người khác. Bà có xuống nhà yêu cầu bà T trả
tiền cọc cho bà, Bà T đồng ý trà nhưng bà T trình bày do bà đến đột xuất nên không
có tiền, bà T đưa bà 30.000.000 đồng. Đên tháng 11/2017 bà T nói chỉ trả tổng cộng là
50.000.000 đồng chứ không đồng ý trả 100.000.000 đồng do bà C không mua đất nên
mất nửa tiền cọc. Bà C không đồng ý. Nay bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà
Huỳnh Thị T có nghĩa vụ trả tiền theo giấy nhận tiền cọc là 70.000.000 đồng (bà đã
nhận 30.000.000 đồng). Bởi vì trong giấy nhận cọc nêu rõ là đợt giao tiền lần 2 "là
ngày nào có sổ đỏ ra công chứng sẽ trả thêm 270.000.000 đồng" giấy này không nêu
rõ thời hạn nên bà cứ nghĩ bà T chưa có sổ đỏ nên bà C không liên lạc với bà T.
 Hỏi: Nêu quan điểm giải quyết tranh chấp trên.

Chuyển nhượng đất 360tr

Bà C ___________________________________ Bà T

- 30/5, bà C và bà T lập giấy tay xác nhận bà C đặt cọc 100tr

- thỏa thuận lần 2 giao dịch có sổ đỏ sẽ ra phòng công chứng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì bà C trả 270tr còn lại
- Bà C có thai yếu nhập viện, k kịp thông báo cho bà T biết, Bà T bán đất cho
người khác và trả bà C 30 triệu

? Trong trường hợp này yêu cầu bà C được chấp nhận k

=> Hợp đồng đặt cọc mua đất
- Hợp đồng này k được ký kết là lỗi của ai? Bên nào là bên thất hứa?
+ Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
=> Trong tình huống thời hạn k xác định, khi nào có sổ sẽ ra phòng công chứng
+ Thỏa thuận k quy định rõ về thời hạn thì khi nào phải thực hiện nghĩa vụ (điều
278) (mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào
bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp
lý)
=> Việc giao kết này phải dựa trên sự thông báo
=> Bà T chưa thông báo mà bán đất cho người khác => Bà T vi phạm, đã bội
ước trước.
- Bà C yêu cầu đòi lại tiền là đúng hay sai, có căn cứ không?
+ Bà C đòi 70 triệu đồng là đã đủ chưa?
+ Trong trường hợp bên kia k thực hiện nghĩa vụ, ngoài việc đòi lại tiền cọc, bên
đặt cọc có thể yêu cầu bên nhận đặt cọc hoàn trả, đền 1 khoảng tương ứng với
tiền cọc => Có thể đòi 170 triệu

Case 5: Thực hiện hợp đồng

Công ty A là chủ đầu tư tòa nhà chung cư ABC. Ngày 1/1/2021, công ty A đã ký
hợp đồng số 314/HÐMB/ABC với ông X về việc bán căn hộ số 314 với giá 4 tỷ đồng.
Theo hợp đồng, ông X đã thanh toán khoản đầu tiên 1 tỷ đồng vào ngày ký hợp đồng,
2 tỷ sau khi hoàn tất xây dựng 90% căn hộ. Phần còn lại của khoản thanh toán sẽ được
thanh toán tại thời điểm công ty A bàn giao căn hộ cho ông X. Vào ngày 1 tháng 2
năm 2021, đại diện của công ty A đã trao căn hộ số 314 cho ông X. Tuy nhiên, chất
lượng của công trình không phù hợp như hợp đồng, cụ thể gạch lát sàn, sơn tường và
 đồ nội thất trong căn hô không phù hơp với các tiêu chuẩn Châu Âu như cam kết. Ông
X vẫn đồng ý nhận và ký xác nhận vào biên bản bàn giao căn hô. Cùng ngày ông X
cũng thông báo là ông chưa thể thanh toán số tiền còn lại cho chủ đầu tư, đại diện chủ
đầu tư hẹn sẽ về làm việc lại về vấn đề thanh toán và thông báo sau với ông X.
Vào ngày 10 tháng 2 năm 2021, Sau khi phát hiện ra rằng nuớc mưa đã xâm nhập
vào trong phòng khách, ông X báo gho công ty A và yêu cầu họ sửa chữa càng sớm
càng tốt. Tuy nhiên, vào ngày 15/2/2021, khi ông X về nhà, ông phát hiện công ty A
đã niêm phong nhà, không để ông vào căn bô của ông với lý do ông X đã trì hoãn
thanh toán số tiền còn lại trong 15 ngày, vi phạm hợp đồng số 314/HDMB/ABC.
Câu hỏi: Công ty A là vậy là đúng hay sai? Ông X có căn cứ đòi lại căn hộ của
mình hay không? Vì sao?

Căn hộ 4 tỷ
1/1/2021, Công ty ___________________________________ Ông X
- đã thanh toán 1 tỷ
- 1/2/2021 trao căn hộ, giao k đúng như thỏa thuận nhưng ông X vẫn đồng ý giao
kết
- Ông X k đủ tiền trả hẹn chủ đầu tư thỏa thuận lại về việc thanh toán và thông
báo sau
- 10/2 Ông X yêu cầu công ty A sửa tường
- 15/2 công ty niêm phong nhà

? Công ty A làm vậy có được k? Ông X có cơ sở đòi lại căn hộ đó không?

- Khi người bán vi phạm nghĩa vụ giao hàng không đúng, nếu người mua chấp
nhận thì cũng chỉ thanh toán dựa trên giá trị nhận được
=> Theo hợp đồng ông X phải trả tiền ngay tại thời điểm nhận nhà nhưng trong
trường hợp này công ty là người vi phạm hợp đồng trước, công ty giao k đúng
nhà theo như thỏa thuận trong hợp đồng thì ông X có quyền (k nhận, yêu cầu
giao lại/ hủy hợp đồng/nhận nhưng chỉ thanh toán 1 phần) => Ông X chỉ
phải trả giá mới - theo giá trị căn nhà nhận được
- Giá mới thực tế các bên thỏa thuận lại => Ngày nào chưa xác định được giá
này thì ông X không vi phạm nghĩa vụ => Trong trường hợp này, ông X được
quyền tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ cho đến khi xác định được giá thực tế căn
hộ
=> Không có cơ sở để công ty A lấy lại nhà
Trách nhiệm giao tài sản không đúng chủng loại (Điều 439)
Trường hợp tài sản được giao không đúng chủng loại thì bên mua có một trong
các quyền sau đây:
1. Nhận và thanh toán theo giá do các bên thỏa thuận.
2. Yêu cầu giao tài sản đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại.
3. Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc giao không đúng
chủng loại làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.
Trường hợp tài sản gồm nhiều chủng loại mà bên bán không giao đúng với
thỏa thuận đối với một hoặc một số loại thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp
đồng liên quan đến loại tài sản đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng: Pacta Sunt Servanda (tận tâm, thiện chí, thực
hiện đúng cam kết) => phải tôn trọng, cam kết thế nào phải ưu tiên thực hiện
thế đó

“Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”: Điều 420.1 BLDS 2015 (rebus sic stantibus)
=> Sự thay đổi - hoàn cảnh thực tế phát sinh k thể lúc nào dự đoán hết sự việc,
tại thời điểm giao kết hợp đồng nghĩ rằng thực tế như thế này và dự đoán
những lợi ích như thế này nhưng vì một lý do khách quan nào đó, người ta k dự
đoán được nó lại đi theo 1 hướng khác => mục đích trước đây của hợp đồng k
đạt được => gây thiệt hại cho các bên
? Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết
hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự
thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã
không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp
đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; (phán quyết tòa án) tùy vào
tình hg
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả
năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn,
giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
=> áp dụng BLDS 2005, k có quy định cho phép sửa đổi hợp đồng sau khi ký
kết theo nguyên tắc rebus, chỉ được phép khi 2 bên cùng đồng ý sửa => tuân
thủ nghiêm ngặt quy tắc Pacta
Việc thay đổi giá hợp đồng do nhà nước ban hành quy định mới? Việc này các
bên có dự liệu được tại thời điểm đó hay không?
(Có dự thảo thì có thể dự đoán được nhưng trong trường hợp này 1 năm sau
ban hành thông tư, quyết định ngay lập tức => doanh nghiệp trở tay k kịp)
=> Nếu k điều chỉnh 1 bên có thể bị thiệt hại rất nặng => Công ty T có thể bị
phá sản
=> Hoàn cảnh thay đổi cơ bản

VD: BHX thuê mặt bằng kinh doanh nhưng do dịch Covid, doanh thu giảm
nhiều vì phong tỏa, BHX tự ý giảm giá tiền thuê và chỉ gửi thông báo cho chủ
nhà thuê
=> K thực hiện đúng theo nguyên tắc nếu hoàn cảnh khách quan tác động thì
bên bị tác động không được tự ý sửa đổi hợp đồng => muốn sửa phải có sự
thống nhất với bên kia
 “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” “Trường hợp bất khả kháng”
- Bất khả kháng: các bên k thể lường trước được và cho dù có lường trước được
thì áp dụng mọi biện pháp hạn chế vẫn không thể giảm thiểu được thiệt hại =>
gây thiệt hại nhỏ hoặc k gây thiệt hại (không cần xét đến có thiệt hại hay
không)
Vd: chạy xe trên đường, con nai chạy ra, xe tông vào vách núi => hàng giao
chậm => bên bán không giao hàng đúng hạn cho bên mua vì một sự kiện bất
khả kháng xuất hiện => sự kiện này k gây thiệt hại gì cho bên mua
- Hoàn cảnh thay đổi cơ bản: gây thiệt hại nghiêm trọng

- ĐIỀU KHOẢN HARDSHIP

+ Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau:
> Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết
hợp đồng
> Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự
thay đổi hoàn cảnh
> Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã
không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác.
> Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho một
bên
> Bên có lợi bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng
cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm
thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích
+ Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có
quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý (chỉ
có quyền k yêu cầu không được bắt buộc)
+ Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong
một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
> Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định => ưu tiên bảo vệ nội dung
hợp đồng ban đầu) và sửa đổi khi việc chấm dứt gây ra thiệt hại lớn hơn
> Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do
hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

* Hợp đồng giữ Toàn và Mạnh là hợp đồng GỬI GIỮ TÀI SẢN - HỢP
ĐỒNG SONG VỤ
- Theo Đ554 “Hợp đồng gửi giữ tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên giữ
nhận tài sản của bên gửi để bảo quản và trả lại chính tài sản đó cho bên gửi khi hết
thời hạn hợp đồng, bên gửi phải trả tiền công cho bên giữ, trừ trường hợp gửi giữ
không phải trả tiền công.”
- Theo K2 Đ555 Nghĩa vụ của bên gửi “Phải trả đủ tiền công, đúng thời hạn và
đúng phương thức đã thỏa thuận.”
- Theo K2 Đ556 Quyền của bên gửi “Yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên giữ làm
mất, hư hỏng tài sản gửi giữ, trừ trường hợp bất khả kháng”
- Theo K4 Đ557, Nghĩa vụ của bên giữ “Phải bồi thường thiệt hại, nếu làm mất, hư
hỏng tài sản gửi giữ, trừ trường hợp bất khả kháng.”
- Theo K4 Đ558 Quyền của bên giữ “Bán tài sản gửi giữ có nguy cơ bị hư hỏng
hoặc tiêu hủy nhằm bảo đảm lợi ích cho bên gửi, báo việc đó cho bên gửi và trả cho
bên gửi khoản tiền thu được do bán tài sản, sau khi trừ chi phí hợp lý để bán tài sản.”
- Đ560 “Trường hợp bên gửi chậm nhận tài sản thì phải thanh toán các chi phí về bảo
quản và tiền công cho bên nhận giữ tài sản trong thời gian chậm nhận”

Vì vậy trong tình huống hợp đồng gửi xe trong thời hạn 1 ngày nhưng 10 ngày
sau Toàn mới tới lấy xe, khi đó Mạnh bán xe cho Hải thì:
- Đối với Toàn là bên gửi: chậm nhận tài sản nên phải thanh toán các chi phí về bảo
quản và tiền công cho bên nhận giữ tài sản trong thời gian chậm nhận
- Đối với Mạnh là bên nhận giữ:
+ Khi quá hạn thì có thể giao nộp cho cơ quan chức năng để thông báo tìm chủ; lúc
này chiếc xe sẽ được coi là tài sản bị bỏ quên không xác định được chủ sở hữu nên
theo Đ230 thì sau 1 năm nếu không ai tới nhận mà chiếc xe nhỏ hơn hoặc bằng 10
tlcs thì Mạnh mới trở thành chủ sở hữu xe và có quyền bán xe
+ Mạnh chỉ được bán xe trong trường hợp K4 Đ558,
+ Vì Mạnh đã bán xe nên theo K4 Đ557 thì Mạnh phải bồi thường thiệt hại cho Toàn.

* Việc Mạnh bán xe cho Hải

Nếu Hải là người thứ 3 ngày tình, thì theo Điều 133, giao dịch dân sự giữa Hải và
Mạnh không bị vô hiệu và Toàn không thể đòi lại xe từ Hải mà chỉ có thể yêu cầu chủ
thể có lỗi là Mạnh hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Vì Toàn 12
tuổi nên gửi xe ở đây là xe đạp.

CASE 7:
Chị H đến siêu thị Y mua hàng hóa. Trước khi vào quầy hàng, chấp hành quy định
của siêu thị, chị H có gửi một túi xách có máy tính bảng cùng một số đồ đạc (ước tình
khoảng 6 triệu đồng) tại quầy gửi giữ miễn phí của siêu thị. Tài quầy có bảng thông
báo là siêu thị không nhận giữ những tài sản có giá trị lớn. Khi chị H đưa túi xách,
nhân viên chỉ đưa chìa khóa và yêu cầu chị H cất vào tủ, không hỏi gì thêm. Sau khi
mua hàng và lấy lại túi xách đã gửi từ nhân viên, chị H phát hiện mất chiếc máy tính
bảng, những đồ đạc khác vẫn còn nguyên. Chị H đã thông báo lại với quản lý của siêu
thị và yêu cầu siêu thị phải bồi thường thiệt hại. Chị H có căn cứ chứng minh đã gửi
chiếc máy tính bảng tại quầy. Tuy nhiên, quản lý siêu thị cho rằng siêu thị không chịu
trách nhiệm bồi thường vì đã có thông báo với khách hàng về việc siêu thị không nhận
gửi giữ những tài sản có giá trị lớn.
 Dựa vào quy định của pháp luật hợp đồng trong BLDS 2015, anh chị hãy cho biết:
1 – Xác định loại hợp đồng thông dụng nêu trên?
2 – Siêu thị Y có trách nhiệm bồi thường thiệt hại không?
3 – Hướng giải quyết cụ thể đối với vụ việc (giải thích và nêu cơ sở pháp lý)./.

7
1/ Đây là hợp đồng gửi giữ tài sản
2/3/
- Căn cứ Khoản 1 Đ555 thì chị H phải thông báo cho bên siêu thị biết về tình
trạng tài sản (ipad) tại quầy và biện pháp bảo quản thích hợp với chiếc máy
tính bảng. Nếu không thông báo mà tài sản bị tiêu hủy, hư hỏng thì tự chịu.
- Căn cứ Khoản 3 Đ557, siêu thị Y đã thông báo cho khách hàng về việc
không giữ tài sản có giá trị nên không phải bồi thường thiệt hại

CASE 8:
Ngày 10/02/2018, anh A thỏa thuận đặt lò ấp trứng gà của anh B 100 con gà giống
Tây Bắc với giá 120 đồng/con. Hai bên thỏa thuận B tự tìm nguồn trứng giống và giao
đủ số gà ấp vào ngày 02/3/2018. A đã ứng trước cho B số tiền bằng 2/3 giá trị hợp
đồng.
Dựa vào quy định của BLDS 2015 hãy cho biết:
1 – Giả sử trong thời hạn trên, có cơn bão lớn tràn về làm sập toàn bộ lò ấp trứng
và làm hư toàn bộ số trứng đang ấp trong lò. Vậy thiệt hại này giải quyết như thế
nào? Giải thích và nêu cơ sở pháp lý?
2 – Giả sử sau khi giao nhận gà cho A vừa xong thì cơ quan thú y địa phương đến
lò ấp trứng ra lệnh tiêu hủy toàn bộ số gà con trên vì có dịch cúm. Vậy, thiệt hại
này ai chịu? Giải thích và nêu cơ sở pháp lý?./.
8.
1/
- Căn cứ khoản 1 Điều 156, sự kiện bất khả kháng là …..
- Căn cứ vào Đ 351, nếu là skbkk thì k phải chịu trách nhiệm do vi phạm
nghĩa vụ
- Sự kiện cơn bão lớn tràn về thì B phải có trách nhiệm theo dõi thông tin dự
báo thời tiết và có biện pháp bảo vệ số trứng nên đây không phải là sự kiện
bất khả kháng nên B vẫn phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ
- Đ 360 B bồi thường thiệt hại
2/
- Căn cứ khoản 1 Điều 156, sự kiện bất khả kháng là …..
- Căn cứ vào Đ 351, nếu là skbkk thì k phải chịu trách nhiệm do vi phạm
nghĩa vụ
- Việc dịch cúm là skbkk

9/
- Bà Tiên bồi thường vì vi phạm nghĩa vụ dân sự nên theo Đ351( (“Toàn bộ 300m vài
của tôi bà đã cắt hết, công việc thì dở dang, tôi biết làm gì bây giờ”)
1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân
sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không
đúng nội dung của nghĩa vụ.
- Chập điện cháy nhà là skbkk nên bà tiên không phải bồi thường
- Theo Đ552 thì chỉ trả tiền công khi nhận đc hàng ông Thảo chưa nhận được hàng
nên không phải trả tiền công
(Phân vân do vì bà Tiên chậm thực hiện nên mới dẫn tới không có hàng gia cho ông
Thảo, nếu thực hiện đúng thì cháy chưa diễn ra và vẫn giao được)

10/
- Do tự ý chấm dứt hợp đồng -> vi phạm nghĩa vụ dân sự nên theo Đ351
1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân
sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không
đúng nội dung của nghĩa vụ.
Vì vậy phải bồi thường thiệt hại theo Đ360
- Về tiền cọc, Đ328, đã nhận cọc nhưng bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thì phải trả
lại cọc và trả một khoản tiền tương đương với cọc (1 tỷ)